In het rondetafelgesprek bij de Commissie huizenprijzen mocht Wijnand van de Beek van de AFM vandaag zijn verhaal komen doen.
Een goed verhaal…?
Wijnand van de Beek (AFM) over de woningmarkt
Loading ...
In het rondetafelgesprek bij de Commissie huizenprijzen mocht Wijnand van de Beek van de AFM vandaag zijn verhaal komen doen.
Een goed verhaal…?
Loading ...
Goed verhaal van de AFM. Geen wonder dat de politiek ingreep en hen de macht ontnam om overkreditering tegen te gaan.
Hij zegt dus leterlijk dat de AFM meewerkte in het proces om zoveel mogelijk geld uit het gezinsinkomen af te snoepen dmv inflateren van de huizenprijzen. Dit ten gunste van banken imperium, makelaars en de staat en ter beteugeling van financiele autonomie van gezinnen.
“We wisten niet wanneer het omslagpunt precies zou zijn.” Alsof je dat precies moet weten om een voorkomend beleid uit te voeren. Grappig dat de AFM daar blijkbaar als Golem-style toeschouwer naar zat te kijken!
Ik hoor het nu pas goed. Het NIBUD rekent met een kinderloos gezin met benedengemiddelde uitgaven?
WTF, dat is gewoon bewust de boel misleiden..
Laatste zin is positief. De crisis duurt niet lang meer. Hij heeft het over korte termijn. Dan is de pijn geleden.
Iedereen verkoopt hetzelfde lulverhaal en bevestigt daarmee begrip te hebben voor de stommiteit van de gemiddelde mens die een huis koopt als onderdeel van zijn dagelijkse comfort geluk.
Leencapaciteit en financierbaarheid als de hoofdcriteria voor de prijs van het te kopen huis.
Waanzin die dient ter verrijking van de bouwwereld en banken en al wat daar mee te maken heeft.
Wie zijn totale leencapaciteit aanwendt voor het kopen van een huis is vroeg of laat de klos en met de huidige prijzen en onzekerheden nog meer dan vroeger.
Het was vroeger en nu nog in sterkere mate zo, dat niet iedereen op eigen kracht een huis kan kopen, zelfs niet huren!
Zolang dat niet duidelijk is voor ‘woners’ zullen er mensen de klos zijn ten gunste van de bouwers, banken, gemeenten etc.
De kopers en huurders hebben eigenhandig de hoge prijzen gemaakt. 🙂
Wat zouden veel mensen in dit landschap rijk zijn als wij het ‘wonen’ af zouden kunnen schaffen.
Wat je voor echt leuke dingen zou kunnen doen van dat geld…….!
Voerman,
zie het ook deels zo, maar bij moeders blijven wonen doen ze geloof ik vooral in Italie. Maar betalen voor de schulden? Ja! Heb net als vele anderen hier het idee dat mensen gewoon niet beseffen dat als ze 300.000 euro lenen dat geld kost.(plus rente)
Ze willen nog zeven jaar lang wat goud “naar huis halen”. Dus tot 2020 blijven ze.
Maanden zoeken naar het ideale huis en dan in een handomdraai een hypotheek (laten) regelen. Vaak begrijpen ze alleen wat het begrip netto maandlasten voor ze betekent.
misschien beseffen ze wel dat het met de huidige inflatie en rente helemaal geen geld kost … het enige wat dan nog telt is afbetalen, en dat zijn velen vast niet van plan, ‘dat zien we dan wel weer, voorlopig lekker genieten’ 🙁
of zoals ze in de VS zeggen: ‘how-much-a-month?’ Al het andere is irrelevant…
Net als dat stel van het volkskrant artikel, die 470k€ lenen voor een huis van 425k. Die kerel is 30 en heeft dus tot z’n 65e nog 420 maanden om bijna een half miljoen terug te betalen. Dat is zo’n 1100€/maand!
Zonder een “dat zien we dan wel weer”-instelling kun je daar niet eens instappen zonder jezelf doodongelukkig te voelen, denk ik dan.
We zijn op de goede weg. De realiteitszin begint steeds grotere vormen aan te nemen. De mens, de starter, de huurders krijgen het besef, dat zij de prijzen van een koopwoning en daarmee de marktwaarde bepalen. Het komende jaar zal het totale aantal woningtransacties tussen de 75000 en 100000 liggen. Een daling van minimaal 25%.
Potentiële huizenkopers krijgen de hypotheek simpelweg niet meer rond of zien in dat de maandlasten onbetaalbaar zijn. De prijzen zullen dit jaar een zelfde dalingspercentage laten zien. Het enige dat men moet doen is verstoppertje spelen. ‘Verroer je niet, houd je adem in en stik niet’.
Geduld is een schone zaak.
Mvg,
Denk dat hij rekent op een snelle inkomensgroei. Wellicht is hij tot no toe ook snel in inkomen gestegen en trekt hij de lijn door.
“Dat was niet op dat moment de stemming in de samenleving, ook niet in de politiek”
Wat een slapjanus: waarom hebben we dan nog de AFM?
Heel erg goed, precies wat ik ook dacht! 🙂 🙂
Wat een gladde aal: “dat de NIBUD normen op zich een goede grondslag geven voor het bepalden van de maximale leenruimte:
Ten eerste schuift die lul de behanger subtiel de schuld in de schoenen van het NIBUD, ten tweede zit er in de NIBUD NIET het schuldniveau van burgers verwerkt.
Het NiBUD kijkt dus puur naar inkomsten en uitgaven, en niet naar macro economische factoren, zoals daar is bijvoorbeeld een huizenbubbel en krankzinnige aflossingsvrije hypotheken en aftrek middels een onhoudbare HRA)
Het NIBUD is een veredelde consumenten stichting, terwijl de banken DE specialisten op het gebied van risico zou moeten zijn, aangezien dit hun core-bussiness is.
Zum kotzen!
En dan ook nog een uitleg op het niveau van een mongool, met excuus aan de mongolen, hoe het systeem van de NIBUD minder robuust is door schommelde uitgaven.
Dit heeft er werkelijk geen K*T mee te maken!!
Wat verteld mijnheer van de Beek in het begin van zijn betoog heel voorzichtig en zalvend ”De huizenprijs steeg en daardoor gingen de mensen meer lenen” (twee inkomens en aflossing vrij, enz).
Indien de AFM, NIBUD, de banken en de politiek op tijd op de rem waren gaan staan waren die veel te hoge huizenprijzen en dus ook de veel te hoge aflossingsvrije tophypotheken er nooit geweest. De kopers werden gek gemaakt door allerhande adviseurs en andere profiteurs onder aansporing van de maximale rente aftrek gedoogd of beter gezegd gepord door de politiek onder het mom van de inkomenspolitiek. De lokale politiek werd rustig gehouden met vette winst op de dure bouwgrond om de kortingen uit Den Haag te compenseren. Iedereen blij.
Het is geen kip of ei probleem. Het was dat mensen alsmaar meer mochten lenen en daardoor stegen de prijzen tot in de wolken. De graaier op provisie en bonusbasis zoals de hoge bankmedewerker, notaris, makelaar, verzekeraar, en financieel adviseur keken ernaar en vonden dat het nog wel wat hoger kon. Volgens K.K zijn de rapen nu gaar.
WAT LULT DIE MAN NU TOCH MAAR STEEDS OVER HET NIBUD!!
“Daar zitten wat dingen in waar je nog eens over zou moeten nadenken” @_(*#!)@&*)
“Mijn vermoeden zou zijn dat het dan krapper zou zijn”
O JA? ECHT? Wat een ongelofelijke K*Tvertoning!
“ben ik met hem eens dat verlichtingen die tegen de langetermijn zorgvuldigheid ingaan dan zou dat wel eens onverstandig kunnen zijn”
Dit is werkelijk waar een gotspe! Hoe heeft hij het lef om de woord “langetermijnzorgvuldigheid” in de mond te nemen!!! Wat een dweil. Een vieze natte, stinkende de dweil.
“de kern van het probleem is dat starters iets langer wachten totdat de prijs van de woningen nog iets verder zakken”
O ja, en niet de ineenstortende economie, het instorten van de huizenmarkt door de bubbel die dankzij de banken zijn ontstaan lul de behanger.
OMG, het gaat nog verder met tenenkrommende uitspraken.
Een grote hoop stront deze toespraak.
Ik hoop dat snel het jachtzeisoen weer wordt geopend op banksters.
wiek,
Wiek, helemaal mee eens!
Het is werkelijk beschamend dat ze dit soort kots waar je zo door heen prikt durven voor te schotelen.
Hij verteld dit met een serieus gezicht, ook al zie je perfect dat hij zich bewust is hoe hij alleen maar een reclame praatje houd, en zichzelf en de AFM aan het indekken is.
Dat die mensen daar nog met een serieus gezicht naar die man, nou ja bankhoer, luisteren!
Een absoluut gebrek aan respect voor de luisteraar: je moet imbeciel zijn om ook maar 1 woord wat die man uitkraamt serieus te nemem.
Die man verdient om ter plekke met stront te worden bekogeld!
Ik wil er op wijzen dat hij het veel te gemakkelijk maakt voor de toehoorder: ik verwacht op zijn minst dat ie handiger en minder evident liegt: daar betalen we goddomme voor!
“Mooi” verhaal. Wat een “enerzijds, anderzijds, misschien dit, misschien dat, zouden kunnen, nog eens over nadenken, blablabla”.
En wat een vrachtlading meel in de mond.
En natuurlijk de “schuld” geven aan de politiek, NIBUD en de gretige kopers.
Wat ik dan wel weer positief vind, is dat de AFM nu in ieder geval niet meer voor het steunen van de starters is om de prijzen nog maar zo lang mogelijk hoog te houden, maar voor een verdere verkrapping van de financieringsnormen.
Waarom ze dat niet eerder gedaan hebben, is me een raadsel. En zoals eerder opgemerkt, hebben jullie gvd zitten wachten tot je zeker wist dat de top bereikt was en dat de daling begon ?
Met zo’n AFM gaan we de oorlog, want die komt er, zeker niet winnen.
Labor Minister Says France Is “Totally Bankrupt”
http://www.zerohedge.com/news/2013-01-28/labor-minister-says-france-totally-bankrupt
Wie volgt ?
Directeur WBV ( 304 woningen ) ontslagen, wegens belangenverstrengeling
http://www.nrc.nl/nieuws/2013/01/25/directeur-woningcorporatie-ontslagen-wegens-belangenverstrengeling/
@ artikel
Tsja, het is dat ze het woord Hogehuizenprijsminnnen niet zelf bedacht hebben en de vraag is dan tevens waarom niet…
🙂
Zo, wel 10%! Een stijging van 250% en dan moet een correctie van 10% het allemaal weer in orde maken?
http://www.nu.nl/economie/3015683/gemeenten-moeten-grondprijzen-bouwkavels-flink-verlagen.html
Die prijsdaling van 4% waar het artikel het over heeft halen we waarschijnlijk alleen in januari dit jaar al. Schiet niet op zo.
En (eindelijk) zet bouwend nederland het mes in de rug van de locale overheid. Er moet wel werkelijk niets meer van de gemeenten te verwachten zijn aan startersleningen etc..
Gemiddelde bouwkosten zijn 261 per m3 ( statline )
Gemiddelde vraagprijs is 2325 per m2 ( huizenzoeker )
Hoe kan dit nou ? 🙂
Neem nou een ruimte van 10×10 hoogte 3m.
Dan is de vraagprijs 3x zo hoog als de bouwkosten 232k vraagprijs en 78k bouwkosten.
Moet dan nog wel een keuken en een badkamer worden bijgerekend…….en eventueel wat stucwerk ?
De grond onder de woning heeft een 2x hogere waarde dan het huis dat op deze grond staat.
De residuele rekenmethode…… 😎
En dan de tuin nog, daar mag je dan ook nog eens 2325 per m2 voor betalen…….
O, o, o, wat een stoethaspel, geeft maar weer aan dat we de overheid niet nodig hebben. Nog sterker dan waren we waarschijnlijk beter af geweest, doordat de markt wel duidelijk had gemaakt dat sommige dingen niet gefinancierd moeten worden zonder dat de overheid voor de kopers dingen reguleert en voor de financiers altijd inspringt als ze te veel risico hebben genomen.
je vergeet de bijkomende kosten (die samen met bouwkosten en grondkosten de stichtingskosten vormen)
Overigens krijg je dan nog steeds niet die € 2325/m2 verklaard zonder het woord ‘overwinst’ of ‘lucht’ te gebruiken, maar je komt al meer in de buurt.
Ma Ling, heb toevallig net even een berekening gemaakt van een verbouwing die ik zelf heb gedaan, een stukje nieuwbouw aan het huis, kom ik op 156 m3 ( inclusief stucwerk 🙂 )
Maar ja, zelf fundering gegraven, dat wel, en ook zelf beton gedraaid, dat ook…., scheelt wel…….
De heer Grimson, president van Ijsland, met een zeer duidelijk verhaal waarom banken failliet moeten kunnen gaan en waarom de financiele sector een gevaar is:
http://biflatie.nl/artikelen/videos/ijsland-laat-de-banken-failliet-gaa/
In Belgie knabbelen ze aan de HRA voordat hier nog meer lucht in geblazen gaat worden:
http://ikgabouwen.knack.be/bouwen-renovatie/nieuws/hypothecaire-leningen-binnenkort-niet-meer-aftrekbaar/article-4000240322442.htm
Hedge fund in SNS ?
Brinkman wordt eindelijk wakker !
Grondprijzen veel te duur == huizen zijn veel te duur
vandaag telegraaf
Brinkman: bouwkavels gemeenten veel te duur DEN HAAG (AFN) – Gemeenten zouden de prijzen voor bouwkavels flink moeten verlagen om een impuls aan de woningmarkt te geven. Dat zegt Elco Brinkman, de scheidend voorzitter van Bouwend Nederland, dinsdag in een interview met Nu.nl. ,,Dat kan wel 10 procent goedkoper.”
In 10 jaar grondprijzen 250% gestegen
Brinkman spreekt over 10% goedkoper maken .
Ik denk eerder aan 50% . Zelfs dan is de grond nog veel te duur .
Het betekent wel, opnieuw, dat de belastingbetalende burger voor de kosten van het goedkoper maken van de grond moet opdraaien.
De, door de gemeente, gedachte opbrengst van de grond is allang besteed aan opzichtige gemeentehuizen en doceurtjes om zo stemmen te trekken.
Dat zal ergens vandaan moeten komen en met zekerheid zult u, ondanks de gedaalde WOZ waarden, meer onroerende zaakbelasting gaan betalen!
Dat jachtseizoen gaat er pas komen als de economie definitief instort en de ellende niet te overzien zal zijn.
Maar je hebt helemaal gelijk dat banken het risico hadden moeten prijzen en daar volledig in gefaald zijn. Zo zie je maar weer dat het ook gewoon hebzuchtige mensen zijn. Kennelijk is de markt niet in staat om zijn eigen risico’s te prijzen want men weet van het TBTF principe. Vandaar dat overheden nu de zeepbel verder opblazen m.b.v. de obligatiebubble. Pas als landen failliet gaan en de burger het zelf maar moet uitzoeken dan gaat het jachtseizoen los, vraag is wie de jagers zijn en op wie of wat men allemaal wel niet gaat jagen.
ik zou er € 2325/m2 voor vragen 😉
Brinkman doet een Hukkertje. D.w.z. Jarenlang de belangen van de hele bouwkolom behartigen om eenieders winsten te garanderen. (in de praktijk was dat ‘hogehuisprijsminnen’)
Nu de sector op zn gat ligt is het ieder voor zich; gemeenten wijzen naar ontwikkelaars in de hoop grondprijzen hoog te houden, makelaars wijzen naar de banken die te hoge tarieven zouden rekenen, Brinkman wijst op de hoge grondpijzen en het overig bouwgespuis geeft de politiek de schuld.
In principe hebben ze allemaal gelijk, al is die 10% van Brinkman uiteraard maar een schijntje.
Nee , wisten ze precies en was veelal te behappen , de woningwaarde was irrelevant , werd zelfs groter .
Maar beste mensen , bedenk : we kijken nu continue de koe in de kont . In of welk forum dan ook . We zijn op ontdekkingstocht die ”huizen ” heet .
Op verjaardags feestjes vraag ik vaak over auto”s te praten . Ook te veel kwantiteit , maar toch .
ik zal me er niet populair mee maken, maar ik denk dat men het salarishuis binnen de gemeente eens grondig moet herzien.
het is toch te zot voor woorden dat menig ambtenaar zich de koning te rijk voelt door ergens in functieschaal 13 12 kopjes koffie per dag weg te slurpen bij de automaat, het liefst voor 17.00 uur weer naar moeder de vrouw gaat en zich nooit en te nimmer druk maakt over deadlines, maar anderen er wel altijd aan houden?
Kortom: volgens mij kunnen die grondprijzen echt nog wel meer zakken zonder dat de belastingbetaler ervoor opdraait. Je moet alleen koninkrijkjes durven aanpakken. Daar lijkt me de tijd wel rijp voor.
ook mijn punt , de hunkering naar een koopwoning in nederland . Onbegrijpelijk , de wereld ligt aan onze voeten .
Geestesveruiming voor jezelf na een periode van hufterigheid , opgefoktheid , onverdraagzaamheid jegens andere klaagzangers.
Er emigreren 359 mensen per dag ,juist om die redenenen.
Inderdaad. Ik heb me al eerder verwonderd waarom eigenlijk zo naar het Nibud gekeken werd voor de uitgifte van hypotheken. Ik kende het Nibud oprecht alleen maar als die club dat elk jaar doorgaf hoeveel zakgeld je je kind moest geven. Om daar een miljardenbusiness op aan te passen lijkt me bijna grotesk.
In deze zelfde beschouwingen wordt naar ik meen gezegd dat het Nibud de komende jaren elk jaar voornemens is de ruimte met 5 à 6 procent te verlagen. Is dit zo? Want dan heeft het voorlopig geen enkele zin om een woning te kopen.
Toont het feit dat gemeenten de grond nu niet met minimaal 80% verlagen om toch nieuwbouwwoningen te kunnen blijven verkopen niet al aan dat die residuele rekenmethode niet eigenlijk gewoon een verschrikkelijk grote verkapte belasting was om de vergrootte leenruimte maximaal te misbruiken?
Ik heb al vaker gezegd dat de grondprijzen in delen van Nederland naar nul zullen gaan (of wellicht naar een niveau waar de wegen en andere voorzieningen van betaald kunnen worden, maar wellicht dat zelfs niet). In krimpregio’s wordt geschreeuwd om jonge gezinnen. Zonder die gezinnen komen veel banen op de toch te staan (leraren, gemeentewerkers, etc.). Er zal uiteindelijk om gevochten gaan worden. Braakliggende bouwterreinen heeft niemand wat aan. En hoewel afschrijven nu pijn doet, kun je vast altijd iemand de schuld ervan geven en de wijk toch bouwen. Niets zo vluchtig als de politiek.
Ook de SNS zal gered worden.
De winsten zitten elders. Wij mogen de verliezen dragen. Bovendien krijgen we straks ook alle bonusafspraken/salarisverhogingen ook nog door de strot geduwd. Deze zullen zelfs door de rechter worden bekrachtigd (ze hadden een contract immers). Net als de gelden die in de pensioenfondsen worden gestort van de ING en ABN.
Ik snap niet waarom een technisch failliete bank op kosten van de belastingbetaler de afspraken moet nakomen.
U en ik,
Wij zijn sufferds
Yeb!!!
Ja mijn bek viel ook open
Brinkman heeft het over -10% voor de grond. Hij weet ook wel dat het meer kan/moet zijn maar dan vallen een paar of een hele resem van z’n achterban omver.
Die hebben zelf ook allemaal grondposities waar ze dan fors op kunnen/moeten afboeken.
Die willen eerst hun eigen voorraaf zo goed als het gaat ditchen en als ze ooit aan verse voorraad vd gemeente toekomen dan pas mag de prijs omlaag.
Regulering kan het ontstaan van bubbels bevorderen of afzwakken.
Voor de huizenmarkt lijken de Duitse regels beter te hebben gewerkt dan de Nederlandse. Hier werd de huizenprijsinflatie zelfs fiscaal gestimuleerd, met als gevolg de glorificatie van de maximale hypotheekschuld als H&I’s hoogste financiële wijsheid.
Waarbij de overheid via de NHG ook nog voor een deel van de bubbel garant ging staan.
(“Om de mensen een zetje in de rug te geven” aldus een bekende droogkomiek, tevens premier, die overigens vindt dat “mensen niet betutteld moeten worden”.)
Geen regulering is trouwens ook geen garantie voor succes: bijv. Australische bankenkrisis 1893 na een klassieke vastgoed/land bubbel:
‘Free banking’ sinds 1865, gouden standaard, geen centrale bank, geen depositogarantiestelsel, geen reservekapitaaleisen, geen wettelijke restricties tav. kapitaalverstrekking etc.
Uitmondend in een crisis, die niet alleen hen trof, die onverantwoord geleend hadden.
( Hickson e.a. Free banking gone awry. Financial History Review 9 147-167 )
Even nog een voorbeeldje van gekkigheid van tegenwoordig.
Leidse RIjn in Utrecht, woningen de goedkoopste:
131 m2 woonoppervlak
Ga eens uit van 2,80 meter stahoogte, kom je op 366 m3 inhoud, ga je dan uit van 261 euro per m3 (gemiddeld volgens CBS), worden de totale bouwkosten 95.735 euro
Prijs: 269.500 euro
Er wordt voor de grond dus (residuele methode) 269.500 minus 95.735 = 173.765 euro berekend
148 m2 grondoppervlak
Dus per m2 grond circa 1174 euro
http://www.thuisindesaffraan.nl/images/downloads/Prijslijst-20-6-2012.pdf
Zit de bouwer nou veel te hoog of is de gemeente veel te inhalig ?
Dat worden dure courgettes dan.
Nog even hardop een berekening.
Weer uitgaande van de gegevens van het CBS statline, gemiddelde bouwkosten 261 euro per m3. Reken even stahoogte 2,80 meter, zou circa 730 euro per m2 vloeroppervlak bouwkosten betekenen.
Meeste woningen, bestaand of nieuwbouw, zitten toch wel tussen de 2.500 en 3.000 euro per m2 vloeroppervlakte.
Betekent dat nu dat de grond tussen de 70% en 75% van de prijzen uitmaakt ? Maak ik een gedachten- of een berekeningsfout, of is het werkelijk zo erg ?
En hoe zit het dan met appartementen waar relatief weinig grond per woning in beslag wordt genomen ?
Zie hier een voorbeeld van appartementen met prijzen per m2 van tussen de 2.800 en 3.300 euro.
http://www.funda.nl/nieuwbouw/nieuwegein/project-47033486-nieuwe-symphonie/woningtypen/
Wanneer is de gekte voorbij en is er werkelijk vanaf nu nog 70% van de prijzen af ???
Appartementen wel in m2 berekenen maar woningen in m3 prijs!
Maria, ik begrijp je opmerking niet helemaal, wil je me hier op een fout in de berekening/redenering wijzen of wil je een verklaring geven voor de extreem hoge uitkomsten ?
Ik probeer de gemiddelde bouwkosten per m3 door te rekenen naar een m2 oppervlakte prijs door te vermenigvuldigen met stahoogte, 2,80 meter, is die 2,80 meter trouwens circa juist ?
Ik kom dan op een gemiddelde bouwkosten van 730 euro per m2 vloeroppervlak, right ?
Als ik dat dan vergelijk met de gevraagde prijzen per m2 woonoppervlak, sta ik nog steeds steil achterover.
Help me out !
Het H-woord in België heet ‘woonbonus’ http://www.standaard.be/artikel/detail.aspx?artikelid=DMF20130129_00449517 .
NewKidInTown,
Ik snap je berekening maar in zijn algemeenheid wordt alleen de prijs van appartementen in m2 berekend en woning in m3. That’s all!
Ook als je de woningprijs per m3 gaat uit rekenen val je steil achterover!
NewKidInTown,
Paul je vliegt een paar keer uit de bocht met je berekeningen. Hierbij enkele kanttekeningen.
(sec) bouwkosten van € 730/m2 voor woningbouw is niet vreemd. Maar je vergeet nog zo’n 20% tot 50% aan bijkomende kosten (=dure adviseurs,leges,etc). Vooral bij particulier opdrachtgeverschap kunnen deze kosten enorm omlaag.
Je stichtingskosten (=bouwkosten + bijk. kosten) per m2(excl grond) bedragen dus zo’n € 900 – 1.100. Neem voor het gemak even € 1.000/m2 aan.
Om 131 m2 netto woonoppervlak te creeren heb je misschien wel 150+ m2 bruto vloeroppervlak nodig. Kortom: je moet rekenen met een vormfactor of verhouding bvo/gbo. Deze is afhankelijk van het ontwerp zo’n 0,80. Ik reken in onderstaand voorbeeld met een hogere vormfactor (dwz: efficientere indeling van de ruimte)
Je sommetje wordt dus:
stichtingskosten excl grond: 150 m2 * € 1.000 (/m2) = 150.000,-
vraagprijs: 270.000,-
Residuele grondwaarde: € 120.000,-
Per m2 grond: € 120.000/148 = € 811/m2.
Verder kan het zijn dat je nog btw moet rekenen over de bouwkosten. Mocht die niet in de 261/m2 zitten, dan worden de stichtingskosten nog zo’n € 200,- per m2 hoger. Je residuele grondwaarde wordt dan ruim 600/m2.
Een kavel van 148 m2 bouwrijp maken kost (afhankelijk van locatie) zo’n € 100/m2. (kan overigens ook voor de helft of 2 x zoveel)
Er vanuitgaande dat er nog zo’n € 100/m2 nodig is voor het woonrijp maken van een buurt, bedragen de grondkosten zo’n € 200,-/m2.
En hiermee zijn we aangekomen bij de ‘lucht’ in de grondprijs: 600 – 200 = 400/m2.
In principe is dit winst voor de grondeigenaar (gemeente/ontwikkelaar). Indien grond te duur is verworven, gaat het van de ‘luchtprijs’ af.
Tot slot: op bovenstaand verhaal kun je heel wat schieten, dus ga je gang. Bij iedere ontwikkeling zullen de parameters wat verschillen. En naast lucht in de grondkosten zit er ook nog lucht in de bouwkosten en bijkomende kosten.
idd. al zie je in stichtingskostenopzetten vaak zowel de m2 als m3 prijs genoemd staan, zowel van een- als meergezinswoningen.
Maar volgens mij heeft NEwKid nu wel waarom niet alleen maar in steden, maar ook in de dorpen steeds meer appartementen zijn gebouwd: dat was makkelijk geld harken.
Helemaal mee eens, ik denk ook wel dat appartementen het hardst in waarde gaan dalen!
Normale ‘moderne’ woning, benedenverdieping 2,60 en bovenverdiepingen 2,40.
Appartement/flat zit er vaak tussenin 2,50.
Dank Maria en Ma Ling.
Het enige waar ik me op kon baseren was de gegeven gemiddelde m3 prijs van het CBS. En omdat de meeste woningen in m2 worden geplubliceerd heb ik de omrekening gedaan.
Of je nou van m2 van 730 of m3 van 261 uitgaat, maakt dan niet zo veel uit. Kom trouwens in het bouwbesluit 2012 steeds een minimum stahoogte van 2,60 tegen, anyway, inclusief vloer of plafond wellicht 2,80, het ging me om de grote lijnen en om het als LEEK een beetje te snappen.
Zo van, ben IK nou gek of de rest van de wereld ? 😉
Vermeerdering van kosten i.v.m. leges en dure adviseurs, ik had verwacht dat dat bij de bouwkosten inbegrepen was, niet dus.
Begrijp trouwens niet goed dat je afgezien van de werkelijke inhoud nog extra m3 moet bijtellen.
Wel denk ik dat de conclusie overeind blijft dat, vooral de grondprijzen veel te hoog zijn. En of het nou 400 euro per m2 te hoog is of 700 euro, voor de grote lijn voor mij althans even nog details.
En dat die linkmiegel van een Brinkman met droge ogen heel gewaagd de “knuppel in het hoenderhok” durft te gooien met wel 10% naar beneden, het blijft een belanghebbende die ook de andere uitvreters in de toekomst nodig heeft en te vriend wil houden.
Nogmaals, ik probeer, nu eens niet via de wegen van betaalbaarheid, of de wetten van vraag en aanbod, of historisch prijsniveau, maar via de weg van KOSTEN, te achterhalen in hoeverre het huidige prijsniveau redelijk of onredelijk hoog is.
Het slappe verhaal van Wijnand doet met denken aan…
http://www.youtube.com/watch?v=FafVtHWn4X8
Op grond van het aantal m2 grond, zijn ze te duur. Van de andere kant, mochten de grondprijzen drastisch zakken, dan zal dat minder invloed hebben op de KOSTPRIJS van een appartement.
Verder kunnen misschien de babyboomers, als ze hun huidige woning al kwijt kunnen, massaal de laatste jaren van hun leven, voor een geriefelijker en minder bewerkelijk appartement gaan kiezen.
Even een voorbeeldje dat ik al eerder hier heb aangehaald:
Appartementencomplex Utrecht, circa 5 minuten van Utrecht-Centrum, bouwjaar 1960-1963 circa, 100 appartementen, totaal grondoppervlak bij benadering 2.000 m2, per appartement dus 20 m2 grond, vloeroppervlak circa 80 m2.
Reken even extreem want LOKATIE 1500 euro per m2 grond, totaal per appartement 30.000 euro.
Bouwkosten zeg dan maar 1.000 per m2, circa 80.000 euro. ECHTER, reeds 50 jaar oud en aangenomen dat ze nog eens (optimistisch) 50 jaar meegaan, wil ik hier 50% op afschrijven, houd je voor het appartement 40.000 euro over en voor de grond 30.000 is samen 70.000 euro “waarde”.
De appartementen noteerden tot 2008 circa 155.000 euro en zijn nu gedaald naar minimaal 120.000, vraagprijzen 130.000 tot 140.000 euro.
Ik sta niet “in de wacht”, ook al lijken de prijzen niet al te hoog.
Hij biedt wel waar voor zijn betalende functie,dat kanhem niet ontzegd worden.
Jammer dat we er met z’n allen niet meer intrappen!!
Wat zien we daar nu weer, een neo-austrian, die prijzen relateert aan kosten en zelfs vraagt of prijzen redelijk zijn?
Is NewKid van z’n geloof gevallen?
@NK
Voordat je in woede uitbarst let op de vraagtekens, ik suggereer niets. Hoe zou ik ook durven tegen de man, die minstens 10 schermen tegelijk open heeft en dat nog wel met een langzame verbinding.
@Johanna,
hahaha, ik wist niet dat ik een neo-austrian was, maar goed, weer wat geleerd.
Wat ik wel mooi van je vind, is dat je ook weer eens via een heel andere weg dan ik, de materie via de wetenschappelijke theorie benadert, maar goed, dat ben ik van je gewend.
En wat ik nog veel mooier vind, is dat je ook blijk van humor geeft. Houwe zo 🙂
BTW, ik heb geen 10 SCHERMEN open, maar een stuk of 10 websites onder TABS open, waarvan ik er telkens maar 1 op mijn scherm heb. Wel kan ik normaal razendsnel switchen, naar sommige RT streaming.
@ NewKid.
De term neo-austrian is mij ook niet echt bekend. Wel constateer ik nu al dat 2013 het jaar van de neo-austrian wordt.
Zowel aan kant van huizenprijzen als grondprijzen wordt momenteel op verschillende plaatsen blootgelegd welke prijs bepalende/opdrijvende factoren eraan ten grondslag liggen.
M.a.w: de lucht wordt zichtbaar. En ja: we gaan ons steeds meer afvragen of de huidige huizen- & grondprijzen nog wel redelijk zijn.
Wat betreft vormfactoren. Als ik een kantoor van 1000 m2 bouw, kan ik bijv. maar 900 m2 verhuren. de rest is niet verhuurbaar om verschillende redenen (bijv dikte van muren en ruimten voor verticaal verkeer)
Zo ook bij woningen: Als ik een woning met bruto vloeroppervlak (bvo) van 100 m2 wil bouwen, zul je in de praktijk zien dat het gebruiksoppervlak (gbo), netto vloeroppervlak (nvo) of zoals funda het noemt: woonoppervlak kleiner is dan 100 m2, maar bijvoorbeeld 85 m2.
Vandaar nog de correctie die ik maak ik mijn berekening.
google maar eens op NEN-norm 2580 of ga naar http://nl.wikipedia.org/wiki/Vloeroppervlak
Je conclusie deel ik wel: of het nou 400 of 700 euro lucht per m2 in zit, op kavelniveau is het een behoorlijke smak geld.
Daar kan je voor behandeld worden, het schijnt dat Keith Bakker momenteel crimineel lage tarieven hanteert.
Ooit heb ik hier eens een poging gedaan deze stroming te karakteriseren. Gezien de stormachtige bijval volsta ik met een verwijzing naar post 368 in de 19januari aflevering van de schitterende serie ‘Ger Hukker verwacht..’.
Er moet eerst een probleem zijn, dan moet het probleem onderkend worden door de direct betrokkene(n), daarna volgt een probleemdefinitie en daarna de analyse, daarna kunnen we een begin maken met een mogelijke oplossing, gevolgd door de implementatie. Zover ben ik nog lang niet 😉
Het wordt een probleem als de direct betrokkene zich van geen enkel probleem bewust is (of het niet toe wil geven). 🙂
Het lijkt de woningmarkt en de politiek wel !
Ik zei toch dat je humor hebt 😉
http://en.wikipedia.org/wiki/Austrian_School
Mocht het je niet kunnen boeien, is er altijd nog:
http://www.austrian.com
Johanna,
Ja, toen was ik je even kwijt. Maar wel een oprechte thanks!
Groningen €25000? Niet iedereen wil daar naartoe.
Wordt zelfs geopperd -oa peter verhaar- over afsplitsen slechte deel. De overheid stopt dat poen in het goede deel en de obligatiehouders worden met het vastgoeddeel door het putje getrokken…..
Maria,
Kijk er zijn nog politici die het wel begrijpen.
Den haag neem een voorbeeld aan deze man.
Wat mij betreft is ie al politicus van 2013 .
Hij vertelt in 3 minuten precies wat er met banken moet gebeuren.
Te duur, want SERVICEFLAT: “Vast lasten van de VVE ( ad. € 535,- ) zijn inclusief verwarmingkosten.”
Of eentje in Haren 59.000 euro: “De servicekosten bedragen € 855,– (voor 1 persoon; bij 2 personen € 1.120,–) per maand.”
Zolang jij of je erven niet verkocht hebben, blijven de servicekosten doorlopen.
Daar kun je wel heel veel voor verstoken en verwonen, niet verstandig dus.
Wel is er hier en daar in provincie Groningen wel iets te koop tussen de 50.000 en 75.000 euro. Moet je er inderdaad wel willen wonen en niet afhankelijk zijn van overig Nederland.
Als je in Groningen kunt wonen, dan misschien ook in Eifel Mosel in Deutschland. Verschillende woningen tussen de 50 en 70k met rond de 150 m2 woonoppervlakte. Moet je wel van de natuur houden en in een klein dorp willen wonen.
20k meebrengen en een hypo voor 60k a 3,5% maximaal.
inderdaad, ‘Geen gezeik, iedereen rijk’; de overheid organiseerde met verve het grootste pyramidespel in de geschiedenis en daarbij maakten ze zichzelf wijs dat ze wat nuttigs deden. Uiteindelijk komt de aanzet van de (centrale) banken, maar de politiek heeft alles mogelijk gemaakt. En deze ezels, die niet eens willen erkennen dat ze zelf de schuldigen zijn, moeten het probleem nu gaan oplossen, ongetwijfeld met meer van hetzelfde (subsidies, gratis garanties en putopties, enz.) 😎
zeker weten dat dit volstrekt normaal is bij WBV’s. Misschien heeft de directeur van deze kleine club een paar grote jongens teveel voor de voeten gelopen? De meesten komen tenslotte moeiteloos weg met miljoenenfraude …
Elco en zijn PR afdeling geloven nog steeds in sprookjes blijkbaar.
zeker weten!
helemaal niet, als ‘veel te duur’ betekent ‘10% te duur’ (gezien zijn eigen analyse en voorstel) wil hij het nog steeds niet snappen. Het is gewoon een truukje om weer wat mensen te verleiden om een molensteen om hun nek te hangen. 10% korting op de grondprijs!! Buy, buy, buy!!! En vooral niet nadenken over de woekerwinst op de woning zelf 😎
geheel oneens, dit kwam omdat de overheid alle risico’s wegnam, of banken dwong om riskante leningen te verstrekken tegen veel te soepele voorwaarden (bijv. de Amerikaanse subprime markt of NHG in de polder).
ik denk dat je in bijv. Vlissingen ook wel flatjes vindt voor 70K euro, en oude rijtjeswoningen voor rond de 100K. Maar inderdaad, in een buurt waar de meesten niet willen wonen, en dan zijn die prijzen dus nog steeds véél te hoog (ook als je kijkt voor welk bedrag het ooit is neergezet, zelfs met 40-50 jaar inflatie correctie kom je niet eens in de buurt van de huidige vraagprijzen).
Zonder meel in de mond gewoon uitleggen wat de gevolgen zijn van het aan- en afschaffen van de BE woonbonus
http://tv.tijd.be/nieuws/politiek_economie_algemeen/Woonbonus_doet_prijzen_stijgen.4336.tv?tag=nieuws&page=1
Ik zal een willekerig marketing boek (scheelt u de aanschaf..) samenvatten :
De geitjes gaven en geven de leeuwtjes de mogeljkheid toe te slaan .
Die impasse is te doorbreken , mits de geitjes tijdig ( 2013..) tot inkeer zullen komen.
In concreto : u bepaald de prijs ( of slachtoffer te zijn ).