Van eenderde van de huizen die te koop staan, is de vraagprijs minimaal één keer verlaagd. Dat blijkt uit een analyse van de gegevens op de website Funda van de makelaarsvereniging NVM, waarop de meeste te koop staande woningen worden aangeboden.
De gemiddelde prijsverlaging is 6 procent. Bij huizen met een vraagprijs van meer dan 1 miljoen euro is dat 13 procent. De meeste verlagingen van huizenprijzen doen zich voor in de niet-stedelijke delen van de Randstad. In gemeenten als Moordrecht, Oudewater, Noordwijkerhout en Muiden is ongeveer de helft van de woningen die nu nog te koop staan in prijs verlaagd.
Per week worden 20 van elke 1.000 aangeboden woningen in prijs verlaagd, wat betekent dat sinds januari 2009 een kwart van de huizen goedkoper is geworden, twee keer zoveel als in dezelfde periode vorig jaar.
De woningmarkt is de afgelopen maanden ingezakt. In het vierde kwartaal van vorig jaar zijn ruim 26.000 huizen verkocht, een daling van 27 procent vergeleken met de laatste drie maanden van 2007. In februari registreerden notarissen 8.906 overdrachten bij het Kadaster. Dat is bijna 40 procent minder dan in dezelfde maand vorig jaar.
bron:nrc.nl
Loading ...
Hmm.
Hier in Alphen a/d Rijn is het wat minder met die verlagingen heb ik het idee.
De hoofdprijs/droom fase leeft nog sterk hier.
Bij enkele woningen waar ik geweest ben zijn sinds augustus 08 geen lagere prijzen op funda geplaatst/aangepast.
Probleem is vaak dat men absoluut geen verlies wil nemen…?
Bij veel verkopers wordt nog gewacht op een wonder of een koper die nog geen weet heeft vam de recessie.
Jihaa, nog even en dan kopen we voor nog geen ton een heerlijk vrijstaand huis.
Ben mijn huur krotje ook behoorlijk zat aan het worden.
Eindelijk geen loser meer, mijn tijd is aangebroken.
Als je de laatste 5 jaar een huis hebt gekocht ben je juist een loser, de huurders die bewust huren om uit de klauwen van de bank te blijven zijn juist de helden!
Tegen de stroom van de algemene opvattingen en meningen (op het werk, op feestjes, met je ega etc.) in roeien en je niet gek laten maken en meedoen aan de ratrace, dat zijn eigenschappen waar we trots op kunnen zijn!
Amen !
En dat roze wolk dromen van de verkopers kan ik beamen (weliswaar in de buurt van Alphen a-d Rijn, nml. Leiden) dus misschien is het streekgebonden. Laat maar zakken Henk, die prijzen 😀
Als je bij ZAH een email alert invoert zie je wel sommige prijzen zakken. Ik ben woonachtig en huurder in Langeraar.
Ik moet wel bekennen dat ik medelijden heb met de mensen die zich door de mooi-weer-praters een huis hebben laten aansmeren. Dit was ons bijna ook gelukt 2 jaar geleden, ware het niet dat ik met buikpijn naar de bank ging en die man met wie we een gesprek hadden vroeg als laatste: wat doen jullie als er een crisis is?
Toen wist ik genoeg.
Zelfs in Amsterdam Centrum is dit aan de orde, als ik huizenzoeker.nl mag geloven.
Verkopers komen er nog wel achter, ze kunnen beter nu met ca 20% verkopen (als dat nog mogelijk is). Over nog geen jaar is alles anders en zakken de prijzen zeker met 60 a 70%.
Gun iedereen alle geluk van de wereld, alleen wil ik nu ook wel een keer op de eerste rang zitten.
Als het aanbod alsmaar stijgt en de transacties steeds verder afnemen, dan is er slechts een ding mogelijk: een lagere prijs.
to Eric:
Een geweldige aanmoediging! Het is inderdaad soms moeilijk om de verleiding te weerstaan. De huizenkopers krijgen steeds meer keuze; er worden veel leuke huizen verkocht. Aankoop van een huis is vaak emotie.
to Erik:
Een lagere prijs ligt voor de hand. Als de prijzen verder gaan dalen, dan moeten de huidige huizeneigenaren in de toekomst bezuinigen om de prijsdalingen van hun huizen te compenseren. Waarschijnlijk zullen de hypotheekverstrekkers van tophypotheken (een deel van) het verschil opeisen. En dan maar hopen dat je blijft werken.
Voor de geduldige starters, die aankoop van een huis uitstellen, ziet het er juist heel goed uit. Nu kunnen de starters sparen om later minder rente aan de bank te betalen en van de prijsdalingen te profiteren. Twee vliegen in één klap.
Opmerking: Als we een hyperinflatie krijgen, dan verliest geld aan waarde en stijgen de huizenprijzen (uitgedrukt in euro’s of dollars, die minder waard worden). Investeren in inflatiebestendige en liquide middelen lijkt mij beter dan sparen.
Opmerking 2 – als we hyperinflatie krijgen gaan de rentes – dus ook hypotheekrente
skyhigh – hoge hypotheekrente is dalende huizenprijzen
Bij hyperinflatie is de schuld van de mensen in absolute bedragen ook niets meer waard dus dat is dan een meevaller.
wanneer moet je een woning kopen? als net als in japan de rente jarenlang laag blijven, de huizenprijzen gemiddeld 4% per jaar zakken en dan 15 jaar lang. moet je dan 15 jaar of langer wachten?
Hoe lang je moet wachten is afhankelijk van je eigen positie. Als ze 15 jaar traag dalen is het misschien een stuk goedkoper om te huren.
Van de andere kant denk ik eerder dat we de andere europese landen zoals engeland achterna gaan. Ofwel enkele tientallen procenten in slechts een paar jaar. Dit is ook steeds in het verleden zo gegaan.
Bovendien wordt er afschaffing van de hypotheekrenteaftrek verwacht die waarschijnlijk geleidelijk zal worden doorgevoerd. Dat zal niet snel gebeuren. Dat zal ook de huizenprijzen op lange termijn drukken.
@ #7 Peet:
Ook wij zitten nu gehuurd in ons 11 hoog appartementje. mijn vrouw ziet allerlei mooie huizen langs komen, maar iets in mij zegt: wachten, wachten wachten…
Ik weet het zeker….nu heb ik eens geluk en ga ik 10-tallen % besparen. Zo snel kan ik geen geld verdienen. De prijs komt af en snel.
@D SANDERS (10)
Je moet nog even goed bedenken wat hyperinflatie inhoudt.
Tijdens hyperinflatie stijgen de kosten van alles enorm, en doorgaans stijgen de lonen min of meer mee. Gevolg: schulden worden veel minder waard. Denk je dat een hogere rente over een fors in waarde gedaalde schuld dan nog een probleem is?
Dus, doorgaans zorgen hogere rentes voor neerwaartse druk op woningprijzen. In het geval van hyperinflatie gaat een groot aantal van dat soort “wetmatigheden” echter niet geheel op.
t.a.v. hyperinflatie:
bestaande schulden worden door hyperinflatie snel uitgewist (handig, zolang je nog een inkomen hebt). Maar vanwege de hard stijgende rente zullen de huizenprijzen (uiteindelijk) dalen t.o.v. de inkomens. De ervaring leert dat in zo’n situatie de lonen nooit gelijke tred kunnen houden met inflatie van andere zaken (meestal eerste levensbehoeften). In Zimbabwe staan op sommige toiletten niet voor niets bordjes dat je geen geld mag gebruiken ipv WC papier 😉
En die HRA wordt afgeschaft lang voordat we bij 100% rente zijn, zeker weten. Anders gaat de overheid keihard failliet en zijn al die mooie baantjes definitief verleden tijd!
Ben het met M eens dat je moet oppassen met wetmatigheden. Momenteel zie je in diverse landen (o.a. VS, UK en Nieuw Zeeland) stevig dalende huizenprijzen tegelijk met stevig dalende (hypotheek)rente. Geen oorzaak en gevolg, maar het kan dus wel samengaan en andersom ook.
@woger nr. 13:
Engeland achterna (snelle stevige daling) verwacht ik niet; Engeland is geen Euro-land en zit economisch heel anders in elkaar dan de EU-euro zone, de centrale bank heeft ook een ander beleid (centrale banken van VS en UK hebben ook ongeveer dezelfde eigenaars).
Dus helaas, ik vrees dat de daling in NL – in tegenstelling tot die van 1980 – vele jaren gaat duren. Men hoopt in Den Haag ongetwijfeld dat de komende daling wordt opgevangen door stijgende inflatie, zodat de schade voor huiseigenaars meevalt. Wel funest voor de economie maar dat interesseert niemand blijkbaar.
t.a.v. lagere vraagprijs:
dit artikel vermeldt helaas niet of de vraagprijzen nu duidelijk lager zijn dan de verkoopprijzen / taxaties van vorig jaar, ik waag het te betwijfelen. Bij mij in de omgeving wordt een huis nog steeds in de verkoop gezet voor vaak 20-50% boven de vorige transaktieprijs (van 1-2 jaar geleden). Als ze dan een paar keer 5-10% van de prijs af doen stelt het nog niks voor …
Gezien het aantal huizen dat te koop staat is bij voorbaat duidelijk dat de bulk daarvan geen serieuze verkoop kan zijn, daarvoor zijn er te weinig kopers. De meeste van die verkopers zijn m.i. hengelaars (‘ik wil wel verkopen, maar alleen voor de hoofdprijs’) en speculanten (die van een extra pandje af moeten, maar geen haast hebben zolang de rente etc. laag is).
t.a.w. JW nr. 12:
uit financieel oogpunt is mijn richtlijn: als je flink wat eigen vermogen hebt kopen als de rente zeer hoog is (ik zou zeggen minimaal 8-10%) en de eisen bij een lening weer streng zijn; daar zijn we nog lang niet in Nederland.
Als je géén eigen vermogen hebt en alles moet lenen dan is nu kopen misschien wel aantrekkelijk … lage rente, nog steeds vrij soepele hypotheek kondities en volop keus. Als de prijzen gaan dalen dan zal dat vast gecompenseerd worden door o.a. hogere rente en striktere leenvoorwaarden, zodat iemand zonder eigen vermogen er niks mee opschiet.
Afgaande op de ervaring met de vorige crash kan het voor unieke panden de moeite waard zijn om vroeg op te letten wat er wordt aangeboden; voor zeer gangbare woningen moet je vooral niet overhaasten, er zal nog jarenlang volop aanbod zijn.
En toch…
Misschien is mijn kijk vertroebeld omdat het gras elders groener lijkt, maar ik zie in andere landen (UK, VS, Spanje) de prijzen echt kelderen.
Vergeleken met die landen gebeurt hier eigenlijk niets. Gisteren kwam er in mijn dorp een woning te koop op Funda, voor 30.000 meer dan eenzelfde woning een jaar geleden. Als die dan uiteindelijk 10 procent zakt in vraagprijs, is er sprake van een schijncorrectie.
Ik zie om me heen wel dat huizen belachelijk lang te koop staan, worden verhuurd, etc. Maar geen forse prijscorrecties. Terwijl Nederland de grootste exposure ter wereld heeft.
Soms vrees ik dat door een soort mix van zalvend orakelen, schijnconstructies, allerlei noodoplossingen, wij de zeer noodzakelijke daling van minimaal 40 procent niet krijgen.
Nog steeds geloven verkopers blijkbaar in betere tijden op de lange termijn.
Wat is er voor nodig om mensen te overtuigen dat ze beter NU kunnen verkopen voor een mildere prijs?
@Niek (17)
Wat je zegt is correct. Het is in geval van hyperinflatie dan ook beter om veel schuld en een huis te hebben dan om bijvoorbeeld spaargeld te hebben.
Niet dat het nu erg leeft, maar een toenemende kans op hyperinflatie zou een opdrijvend effect op absolute woningprijzen moeten hebben.
@Essy van Noorwegen
Onzin. Als een daling werkelijk noodzakelijk is dan komt ie er, komt hij er niet dan is ie niet noodzakelijk. Op de lange termijn heeft de markt doorgaans gelijk en wordt er echt wel door zalvend praten etc. heengeprikt.
Op deze site zijn inderdaad voldoende argumenten voor een daling te vinden, en de landen om ons heen laten zien dat het inderdaad in de praktijk mogelijk is.
Aan de andere kant zijn er tussen landen onderling aanzienlijke verschillen en bovendien wordt het principe van hoor en wederhoor op deze site volledig genegeerd.
Dus: misschien komt de daling er nog, maar komt hij er niet (of niet zo sterk) dan heeft een aantal mensen waarschijnlijk rondgelopen met oogkleppen die alleen argumenten voor een daling zichtbaar lieten.
@Essy 21:
er is geen land ter wereld dat zoveel subsidie geeft aan huiseigenaars als Nederland (namelijk 31 miljard per jaar). Vandaar dat de bubble hier langer overeind blijft. Uiteindelijk zullen politici een keus moeten maken: als ze blijven proberen de bubble overeind te houden tegen alle economische wetmatigheden in, dan gaat de NL economie volledig naar de knoppen. Net als de huiseigenaars heeft de politiek nog totaal niet in de gaten hoe groot het probleem is, ze zijn alleen maar bezig om het pyramidespel draaiende te houden.
Ik denk dat er weinig verandert zolang de rente laag is (jaarlijkse kosten van een tweede huis zijn vrijwel nihil) en zolang de werkeloosheid niet sterk toeneemt. Kan nog wel 1-2 jaar duren voordat er meer druk op de verkopers komt.
Essy, de markten in Spanje , vs ed. zijn een andere . In Spanje zijn het enkel buitenlanders die een woning hebben gekocht de laatste jaren . In wezen niet de spanjaarden zelf. Een verkoop en enige verlies nemen is snel gedaan ( is vaak een tweede woning ).
In nederland zit de meerderheid klem , de rekensom is in 2008 al gemaakt . Een zeker verlies nemen is een andere .
Kortom; een 1 op 1 vergelijking van verschillende landen moet gepaard gaan met veel nuance .
Wachten…
als je hoort dat het CPB voor het eind van 2009 een werkloosheidscijfer beraamt van 6%!! en dat dit aan het eind van 2010 9%!!!! zal zijn, zullen er behoorlijk wat mensen genoodzaakt zijn om hun huisje te verkopen omdat ze de hypotheeklasten niet meer kunnen opbrengen.
niek : is het wel zo dat de politiek niets doet aan het ”probleem” ? Niets doen kan ook helpen in deze ”ik leef nu eenmaal op de krediet crisis”.
@ Roland nr. 26: ook dat gaat weer met vertraging, vanwege hoogte WW uitkering (zeker met het huidige crisiswetje waarbij loon tijdelijk volledig wordt doorbetaald). Dus reken dan maar op 2012 voordat je effect ziet 🙁
@johnny 27:
‘niets doen’ lijkt me een uitstekend plan, zeker als dat inhoudt niet meer subsidieren etc. zodat de markt zijn werk kan doen. Maar de politiek kiest er voor om niets te veranderen (in ieder geval tot de verkiezingen), en alle subsidies etc. voorlopig intakt te houden.
Dus gewoon uitstellen …
dat heeft dan weer alles te maken met de verkiezingen , nergens de schuld van krijgen.
In de goede jaren hadden ”we ” het probleem van de subsidies moeten aanpakken .
Dezelfde reden heeft er voor gezorgd dat we nu met z’n allen zo enorm veel overwaarde hebben (…..). Het verhaal is bekend 🙂
gaat dit blog de zomer/wintertijd nog aanpassen ?
Alle mensen die hopen op een 30% daling moet ik teleur stellen, die gaat er simpelweg niet komen.
Wonen moet je altijd en zelfs met een tophypotheek zijn de kosten voor vrijwel iedereen zonder tweede huis gewoon op te brengen.
Standaard voorbeeldje:
4,8% rente per jaar voor huis van 3 ton = 1200 bruto per maand
netto 700 Euro netto per maand
bij een redelijk modaal gezins inkomen van 3200 euro per maand makkelijk op te brengen, een vakantie geef je eerder op dan een huis tenslotte.
De overheid sponsort huizenbezit op een dusdanige manier dat er echt langdurige werkeloosheid noodzakelijk is om mensen te dwingen verlies te nemen bij verkoop en te gaan huren.
Dat denk ik ook John, zeker zolang huren nog zoveel duurder is dan kopen.
@ john
Dit kun je simpelweg niet zo stellen.
Je moet zeker niet onderschatten dat de duimschroeven flink worden aangedraait de komende jaren. Daarbij komt nu de massale vergrijzing nog eens bij, allemaal mensen die een verzorgingshuis of aanleunwoning gaan betrekken. Deze woningen komen allemaal vrij. Krijgen ze aan de straatstenen niet kwijt ( in mijn omgeving al gaande ). In mijn omgeving zijn er véél stelletjes die op de valreep vorig jaar nog een huis hebben gekocht en helemaal krom liggen om de rente op te brengen ( krijg ik te horen van de ouders ! ). Wat je ook ziet bij starters is dat ze elkaar nog niet goed hebben leren kennen ( alleen in het weekend op feestjes en in bed, maar niet door dik en dun als het er om gaat spannen ). Er hoeft maar iets te gebeuren en de starters van de laatste 3 jaar zullen hun huis weer uit moeten. De huizenmarkt van de laatste jaren is erg fragiel en vormt een zéér groot risico op een harde daling van de prijzen over een paar jaar met grote werkloosheid in het verschiet.
Volgens mij is gans deze website een zeepbel… want de vastgoed ontploft niet, wat is dan de zeepbel?
hier : Vastgoed krijgt opstoot 🙂
http://www.hln.be/hln/nl/936/Nieuws/article/detail/812395/2009/04/08/Vastgoed-krijgt-opstoot.dhtml
belgie en nederland zijn nog niet samen , je wilt echt te snel.
Ik zeg ook niet dat er geen prijsdalingen zullen komen alleen niet die 30-50% waar hier door menigeen op gehoopt wordt.
Bij huizen in het topsegment, en dure eensgezinswoningen in steden als Almere etc. zul je misschien een paar dalingen zien in die orde van grootte, maar over de bank genomen zullen de prijzen niet meer dan 5-10% gaan zakken.
”4,8% rente per jaar voor huis van 3 ton = 1200 bruto per maand
netto 700 Euro netto per maand
bij een redelijk modaal gezins inkomen van 3200 euro ”
ik kom op max. € 172.000 ex. kk (4.5 keer )
Verder wordt er op dit moment wereldwijd veel eerder aangestuurd op een blijvende lage (hypotheek)rente. Ook wordt er veel extra geld gecreeerd wat een hoge inflatie tot gevolg zal gaan hebben in de komende jaren.
En salarissen en woningprijzen zullen mee gaan stijgen met die inflatie. (Niet met dezelfde snelheid en de koopkracht van mensen zal achteruit gaan maar toch).
Over 15 jaar ligt de koopprijs van een woning waarschijnlijk gewoon 2 keer zo hoog als deze vandaag ligt. Daar is maar een jaarlijkse stijging van van 4,7% voor nodig. Op een woning van 3 ton ‘spaar’ je dan toch maar mooi 3 ton. Het enige wat je hiervoor moet doen is 700 euro netto per maand inleveren die je toch al kwijt zou zijn geweest als je iets fatsoenlijks wilde huren.
Gelukkig worden kopers in deze tijden verstandiger en wacht een groot gedeelte op verdere daling:
http://www.nd.nl/artikelen/2009/april/07/huizenkoper-wacht-op-meer-prijsdaling
Maar dan heb je ook een huis van 3 ton met een aflossingsvrije hypotheek.
*stel je nu voor dat de persoon in kwestie zijn baan kwijt raakt en het huis toch niet helemaal 3 ton waard is .. (Met dat risico in het verschiet.. Had hij/zij misschien toch beter kunnen huren 🙂
@Roland,
Op dit ogenblik zit het systeem zo in elkaar (met hypotheek rente aftrek) dat de koper op lange termijn in 95% van de gevallen financieel veel voordeliger uit is.
Zeker zolang je zorgt voor een buffer waar je het 2 jaar mee uit kan zingen en je huis eerst verkoopt voor je een nieuw koopt.
Tsjaa.. Op lange termijn valt hetzelfde te zeggen voor aandelen.
Mag ik ook vragen waar die 95% op gebaseerd is?! (zo’n percentage noemen slaat echt nergens op)
“4,8% rente per jaar voor huis van 3 ton = 1200 bruto per maand
netto 700 Euro netto per maand
bij een redelijk modaal gezins inkomen van 3200 euro”
In werkelijkheid zijn de kosten van een huis eerder 2 maal de netto hypotheekrente.
De banken verstrekken je 4.5 keer je inkomen omdat de totale lasten dan ongeveer op 40% van je nettoinkomen liggen.
Daarbij heeft een bank bij een hypotheeklening veel minder risico dan de huizenbezitter. Dat banken dus iemand met een modaal inkomen niet meer dan 140k verstrekken lijkt me dus een duidelijke indicatie dat de huizen gewoon te duur zijn.
@ John nr. 39:
misschien kun je mij eens uitleggen hoe een blijvend lage hypotheekrente samengaat met stevige inflatie; ik ben benieuwd.
Als je al gelijk zou krijgen (de wonderen zijn de wereld nog niet uit tenslotte) dan gaat iemand daarmee giga veel geld verliezen, en ik denk niet de hypotheekverstrekker (die trekken doorgaans aan het langste eind). Dus het zal iemand anders zijn (hint: als je niet weet wie de sukkel is …).
@Niek, wat bedoel je nu eigenlijk
Je zet je hypotheek 30 jaar vast voor 5,5%.
Met hypotheekrente aftrek betaal je 3.2% over je leenbedrag.
Kost je dus 800 euro per maand, daar kun je dus ook een redelijk huis voor huren.
Na die 30 jaar is het zeker in waarde verdubbeld. Onze economie kan namelijk alleen blijven draaien bij de gratie van geldontwaarding.
@Roland (43)
Correct over het noemen van het percentage.
Over je opmerking mbt aandelen valt te twisten. De niveaus die we nu op de AEX zien zijn bijvoorbeeld vergelijkbaar met die van begin 1990, en als we inflatie meenemen zitten we rond het de oprichting van dezelfde index. Dan heb ik dividend niet meegerekend, dus helemaal eerlijk is dat niet, maar we denk ik momenteel niet stellen dat aandelen op de lange termijn altijd erg winstgevend zijn.
@Erik
Je zegt: “Dat banken dus iemand met een modaal inkomen niet meer dan 140k verstrekken lijkt me dus een duidelijke indicatie dat de huizen gewoon te duur zijn.”
Waarop baseer je dat dan? Dat de gemiddelde huizenprijs het dubbele van die 140k is toevallig?
Ben je jezelf er van bewust dat je dan eigenlijk beweert dat een gemiddeld persoon maar 5 jaar lang zou moeten werken voor een gemiddeld huis?
Ik denk dat een willekeurig gemiddeld persoon daar wel wat argumenten tegen in stelling kan brengen.
De “vraagprijs” is hier in mijn omgeving bij een berg huizen al met 17 % omlaag.
De koopkracht gaat de komende jaren flink dalen. Door o.a. niet geïndexeerde pensioenen, lonen en hogere pensioenpremies. Mensen die zelf beleggen worden er de komende jaren ook niet rijker op. Er gaan nog véél méér onslagen vallen. Deze mensen krijgen voor elk jaar gewerkt één maand uitkering. En nog belangrijker: het geld dat de economie in wordt gepompt op dit moment, zorgt voor geen enkel herstel op termijn.
Ik kan ook wel dingen gaan roepen: DE HUIZENPRIJZEN ZULLEN +- 70 % GAAN DALEN BINNEN 5 JAAR.
@Niek (45)
In principe zou hoge inflatie inderdaad moeten leiden tot een hogere hypotheekrente. Hypotheekverstrekkers zullen immers compensatie willen voor de waardevermindering (dankzij inflatie) van het geleende bedrag.
Dan komt de overheid (centrale bank) om het hoekje kijken. De centrale bank dicteert (manipuleert) immers de rente die banken voor (een groot deel van) hun vermogen betalen.
Houdt de centrale bank de rente laag, dan heeft een bank aan een kleine opslag daarbovenop al voldoende om winst te maken. Inflatie of niet.
Dus: onder fikse inflatie zullen hypotheekverstrekkers geneigd zijn de rente te verhogen. Houdt de centrale bank de rente echter kunstmatig laag, dan zal de rentverhoging die banken doorvoeren onder het niveau liggen dat je normaliter (in een vrije markt) zou verwachten.
En bovendien is het, zoals John zegt, voor consumenten mogelijk de rente voor een lange periode vast te leggen.
@Sven
Vraagprijs is niet de uiteindelijke verkoopprijs en zegt op zichzelf niet heel veel.
Wel ben ik door je gebruik van hoofdletters erg overtuigd geraakt van een aanstaande daling van huizenprijzen van 70%.
@John 46:
OK, je bedoelt dus dat je die rente zelf vastlegt door nu te kopen/herfinancieren (ik dacht even dat je bedoelde dat de hypotheekrente jaar in jaar uit blijft dalen terwijl de inflatie oploopt …). Dus je bent dan slimmer dan ‘de markt’… wie weet.
@M 49:
inderdaad kan de overheid / centrale bank de rente manipuleren, maar het blijft altijd zo dat iemand voor de kosten opdraait van die ‘super goedkope hypotheek met gegarandeerd positief rendement’ van John.
Het zou de belastingbetaler kunnen zijn die er voor opdraait, al denk ik zelf dat deze truuk zijn langste tijd gehad heeft. Als iets al 20-25 jaar supergoed werkt dan kun je erop wachten tot het een paar jaar heel erg slecht werkt, zo werkt de markt nu eenmaal ook.
In veel andere landen (VS, UK) werkt de rente manipulatie al niet meer en moeten steeds draconischer maatregelen gebruikt worden om de huizenmarkt op te krikken (feitelijk draait het uit op volledig garanderen van bijna alle hypotheken door de overheid = de belastingbetaler).
@Niek (51)
Ik vrees inderdaad dat uiteindelijk de belastingbetalert te rekening onder zijn snoet geduwd krijgt.
Eerder waren er al zaken die onterecht met belastinggeld gefinancierd werden (Afghanistan, Irak, Europese grondwet etc.), maar zeker in deze tijd zie ik het als de plicht van elke burger om de belasting te ontduiken. Er lijkt simpelweg geen andere rem op het losgeslagen overheidsbeleid te zitten.
@M:
tja, ze zijn niet voor niks bezig zwart/grijs sparen in het buitenland onmogelijk te maken. Er is veel geld nodig de komende jaren o.a. om al die bankiers en zielige huiseigenaars te ondersteunen.
Ik verwacht nog wel een amnestieregeling voor zwartspaarders a la Belgie een paar jaar geleden, waarbij je geen boete betaalt als je het zwarte geld gebruikt om een huis in eigen land te kopen (zodat de huizenbubbel overeind blijft en de belasting weet waar er straks geld te halen valt). Misschien ook nog een leuke opportuniteit voor alle Endstra’s etc. van deze wereld of zouden die al hun geld nog steeds in vastgoed hebben zitten?
John Zegt:
8 April 2009 om 10:34 am
De crisis gaat een langdurige worden en om nu al uitspraken te doen.
-Ik zie vergrijzing…(mensen uit huizen en uitkering lopen op)
-De HRA wordt door oplopende schulden van overheid onhoudbaar
-Economische teruggang (in NL nog maar net begonnen! tov van VS)
-Ik zie oilpeak (van 1 op 99 naar 1 op 3)
-Ik zie grondstoffen tekorten, stijgende prijzen
-De schuldpositie in de VS en klein beetje NL is een probleem.
– Er moet nog een derivaten-bel ontploffen van rond de $1.000.000.000.000.000 (=20x GDP van de wereld)
In de achterkamertjes bij de G20, wordt besloten welke richting we uitgaan. Als de US dollar straks verdwenen is als wereld reserve munt en we over gaan op een combi-munt zonder goudstandaard dan praten we nog eens verder…
Al deze cycli met beslissingenmomenten van de ‘big boys’ zullen bepalen waar we uitkomen.
Her verschil in beslissingen met de depressie in de jaren 30 is dat we de rente niet verhoogd hebben.
In mijn beleving zal de woningmarkt met hooguit 5 tot 10% dalende prijzen te maken krijgen.
Wanneer de prijzen teveel dalen zal dit dramatisch voor de balanspositie van de banken zijn.
Voor de banken betekent een (forse) daling van de huizenprijzen dat enerzijds hun solvabiliteit (de betaalbaarheid hun langdurige schuldenpositie) als anderzijds hun liquiditeit (de betaalbaarheid van hun kortlopende schuldenpositie) wordt aangetast.
Direct gevolg is dan dat men in het geheel niet meer in staat of willens is om leningen te verstrekken danwel dit tegen een redelijke rente te doen.
Helaas is 8% van € 200000,– evenveel als 4% van € 400000,–
De markt heeft natuurlijk geen enkele boodschap aan het feit dat de balansposities van banken verslechteren bij een prijzendaling. Wat WEL belangrijk is, is dat er massaal minder wordt verkocht. Wat WEL belangrijk is, is dat de vraagprijzen massaal omlaag zijn/gaan. Wat wel belangrijk is, is dat 50% van de makelaars verdwijnt. Wat wel belangrijk is, is dat notarissen elkaar kapot concurreren. Wat wel belanrijk is, is dat de lonen de komende jaren worden bevroren(nieuws vandaag). Wat wel belangrijk is, is dat de werkloosheid zwaar gaat oplopen de komende 3 jaar (inc. hoge jeugdwerkloosheid die de toekomstige starters zullen zijn). Wat wel belangrijk is, is dat de komende 5 jaar er steeds meer gedwongen verkopen zullen plaatsvinden.
Dit alles zorgt er ZEKER voor dat de 30% onverklaarbare prijzenstijging + nog eens een daling van 40% van de huidige prijzen.
We staan nog maar aan het begin, gewoon geduld opbrengen en niet met oogkleppen op de komende ineenstorting van de vasgoedzeepbel (en het financiële systeem) aanschouwen.
@Sven
Hoe belangrijk zijn starters voor het in stand houden van prijzen?
Volgens mij is voor het in stand houden van prijzen de enige voorwaarde dat de uitstroom uit de markt wordt opgevangen. Dat is wellicht de functie van starters. Zij moeten dus compenseren voor mensen die overlijden, emigreren of naar het bejaardentehuis gaan.
Dus een beetje doorstroom is gewenst om de uitstroom op te vangen, maar verder kan in principe iedereen gewoon blijven zitten en blijft de prijs gelijk.
Tja Sven….
De banken moeten je het geld wel kunnen/willen lenen.
En zoals ik al aangaf..
8% van € 200000,- = 4% van € 400000,-
De mogelijkheden van de ECB om de rente manipuleren worden ontzettend overschat. De ECB verleent aan banken kortlopende kredieten van hooguit enkele weken. De ECB heeft daarom alleen invloed op de zogenaamde korte rente.
Hypotheekverstrekkers daarentegen hebben vooral behoefte aan langlopende financiering en de rente op die leningen wordt bepaald op de kapitaalmarkt door vraag en aanbod.
Het is dan ook zeker dat bij een stijgende inflatie de hypotheekrente minstens even hard mee zal stijgt. En daar kan de ECB helemaal niets aan doen.
Starters zijn bij uitstek degene die de bubble in stand kunnen houden, door de prijzen te betalen die gevraagt worden. De doorstromers willen niet met verlies verkopen. Niemand wil immers financieel de bons krijgen.
Het is dus héél geruststellend dat de starter de keus heeft op dit moment om zichzelf een financiële strop te bezorgen. Of heeft geduld met als resultaat een lagere prijs te betalen met een lage rente ( want dat wordt door verschillende experts op deze site benadrukt ) en heeft nog eens keus genoeg.
Dat geblair dat prijzen niet gaan zakken is van een jaar oud. Dat geblair dat de prijzen minimaal zullen zakken is van een paar maanden oud. Dat de prijzen maar tussen de 5 tot 10% zullen zakken is nu officieel volgens de reacties. Welke onzin voorspellingen krijgen we nog meer in de toekomst…????
@ herman
Tja……Herman…..
Dit heet nou doodnormale MARKTWERKING.
Daarom is er nu zo’n herrie in de financiële wereld ontstaan. Door de mensen onverantwoord véél geld uit te lenen. Daarom hebben de banken al erg veel op hun toxic assets moeten afschrijven, dit wordt alleen nog maar meer ben maar niet bang.
@sven (60): mee eens, maar bedenk wel dat de overheid de mogelijkheden van starters zwaar manipuleert met allerlei starter regelingen (en dit zou eventueel nog erger kunnen worden).
Bij mij in de regio zijn er allerlei subsidies die zorgen dat je als ‘starter’ zonder een cent op zak (maar wel met wat inkomen) een huis kunt kopen van 150-200K euro, waarbij feitelijk de overheid een groot deel van de aankoop financiert en ook nog het risico overneemt. Veel van die startersleningen hoeven alleen terugbetaald te worden als de waarde van het huis stijgt of als de starter met winst verkoopt (tot voor kort 100% zeker …). Bij verlies vangt de (lokale) overheid de eerste klappen op. En daarbovenop heb je dan nog NHG om alle risico’s naar toe te schuiven …
Ik denk dat deze flauwekul pas overgaat als er een paar gemeentes aan failliet gaan; ook dat gaat nog wel een paar jaar duren denk ik, maar het gaat nu wel hard mede omdat de vastgoed inkomsten van veel gemeentes aan het crashen zijn.
@Sven (60)
“De doorstromers willen niet met verlies verkopen.”
Als ze dat echt niet willen kunnen ze toch lekker blijven zitten in plaats van door te stromen? Daar gaan de prijzen echt niet van dalen hoor.
Praktisch onmogelijk, maar stel dat er geen enkele woning meer verkocht zou worden, daalt dan de prijs?
@Herman (55):
“In mijn beleving zal de woningmarkt met hooguit 5 tot 10% dalende prijzen te maken krijgen. Wanneer de prijzen teveel dalen zal dit dramatisch voor de balanspositie van de banken zijn.”
kijk naar VS en UK en probeer dan opnieuw …
@Martin (59)
Volgens jouw redenatie (De ECB heeft daarom alleen invloed op de zogenaamde korte rente.) zou het dus ook geen zak uitmaken als de ECB nu de rente met 10 procent zou verhogen.
Lijkt mij sterk.
@M:
“Praktisch onmogelijk, maar stel dat er geen enkele woning meer verkocht zou worden, daalt dan de prijs?”
JA, de prijs wordt UITSLUITEND bepaald door woningen die verkocht worden. Zo werkt een markt, tenzij we collectief besluiten dat de waarde van een huis uitsluitend afhangt van wat de taxateur of eigenaar denkt dat het waard is, en niet van wat iemand er voor wil betalen 😉
Iik denk trouwens dat dit typerend is voor de situatie rond 1980, toen de prijzen ook bepaald werden door de kleine groep die noodgedwongen moest verkopen (speculanten en verhuizers).
@Niek (64)
Zo kan ik het ook, wat voorbeelden pakken van landen die in veel zaken van Nederland verschillen maar toevallig een beweging laten zien die aansluit bij de theorie die je probeert te verdedigen.
Zelf wel eens naar de huizenprijs in Duitsland gekeken en het toen opnieuw geprobeerd?
Er zijn om ons heen in verschillende landen verschillende ontwikkelingen te zien. Volgens mij kan je beter een analyse van de Nederlandse markt zelf geven dan lukraak wat andere landen als voorbeeld te nemen.
Ja Niek heel helder.
@Niek (66)
Inderdaad. In dat geval vallen de problemen voor de mensen die blijven zitten reuze mee.
Als je Amerika als voorbeeld neemt dan kun je stellen dat in Nederland de prijzen nog veel verder zullen dalen in verhouding. Die extra 30% onverklaarbare bubble in Nederland had Amerika nog niet eens. Jaja en dan begint iedereen over die hyp.aftrek. Het mooie is nog wel dat deze zeker afgeschaft gaat worden.
Die virtuele waarde van de huizenblijvenzitters wordt natuurlijk ook met de dag minder. Dag overwaarde, dag welvaart, dag vertrouwen, dag geld voor de oude dag.
@John nr.32:
Jouw redenering geldt alleen voor starters. Doorstromers doen dit alleen mits ze een klapper kunnen maken (de k.k. moet er minimaal uitgehaald worden).
In jouw voorbeeldje van een modaal gezin hoeft de werkloosheid niet eens langdurig te zijn. Zij zijn niet in staat om zelf het spaarpotje op te bouwen om het huis na afloop van 30 jaar af te lossen. Het voordeel ten opzichte van huren is nihil gezien de bijkomende kosten.
Het is de vraag of ze ueberhaubt in aanmerking komen voor een aflossingsvrije hypotheek van 8x het inkomen. Voor 4,8% zullen ze geen vaste rente krijgen, schommelingen kunnen ze niet opvangen. Een waardedaling van het huis zal tot enorme problemen leiden tot uitzetting aan toe.
En nee, ik zou nooit een vakantie opgeven door me aan een hypotheek op te knopen.
@Fred:
Er zijn genoeg woningen op de vrije markt beschikbaar waarvoor de huurprijs vergelijkbaar is met een aflossingsvrije hypotheek en bijkomende kosten (op dezelfde locatie). Het is echt een fabeltje dat kopen per definitie goedkoper is dan huren.
@M(67): het gaat mij erom dat evident is dat de enorme belangen van banken (die in VS en UK misschien nog meer dan hier de dienst uitmaken) niet konden voorkomen dat de prijzen zakken.
(67): zeker, maar daar praat ik dus niet over, het ging over de prijs dus voor wie wil kopen of verkopen. Voor wie een verantwoorde hypotheek heeft en naar tevredenheid woont maakt het allemaal weinig uit.
@ 39: Op dit moment vindt er nog nauwelijks inflatie plaats.
@Okkie(73):
genoeg? dat is niet mijn indruk, na een halfjaartje goed zoeken. Ik huur nu voor minder dan de kosten van kopen, maar deze woning was de uitzondering op de regel en er waren omstandigheden waardoor de huiseigenaar met mij genoegen moest nemen 😉
Bij mij in de regio is er sinds kort veel huuraanbod (tot 2 jaar geleden was er hier vrijwel niks), maar het meeste is 2-3x duurder dan kopen en staat dus leeg. Er komt binnenkort meer betaalbaar aanbod van woningbouwverenigingen die stapels nieuwe koopwoningen over hebben. Die snappen beter dan gewone speculanten dat je niet teveel huur kunt vragen. De tijd zal het leren … maar het zou kunnen dat het per regio sterk verschilt, de huurmarkt is in NL sowieso totaal verknipt.
@John nr. 46: Het probleem is nu juist dat de economie krakend en piepend tot stilstand is gekomen. Misschien overleef je het wel als je 30 jaar in hetzelfde huis blijft zitten.
@Okkie(75):
nauwelijks inflatie in de officiele CPI cijfers, maar wel in de money supply (met name in VS en UK). Op termijn kan dat voor veel hogere inflatie zorgen.
Al sluit ik niet uit dat het Ministry of Truth bij stevige daling van de huizenprijs de inflatiecijfers op koopprijzen i.p.v. huren gaan baseren, alle beetje helpen ;(
Juist Okkie
@M nr. 47: Als iemand 40% van zijn netto modaal inkomen inlegt, zal hij toch wat langer dan 5 jaar moeten werken om een huis van 140.000 te kopen.
@Okkie (80)
Correct, ik beweer in (47) ook niet anders.
Stel modaal = 40k. Daarvan leg je jaarlijks 15 voor het afbetalen dan kom je op 20 jaar voor een huis van 300k. De getallen zullen vast niet helemaal kloppen, maar we kunnen denk ik wel stellen dat men gemiddeld 25 jaar moet sparen (of een hypotheek afbetalen) om een huis te kopen.
Het ging mij om de opmerking van Erik: “Dat banken dus iemand met een modaal inkomen niet meer dan 140k verstrekken lijkt me dus een duidelijke indicatie dat de huizen gewoon te duur zijn.”
Waar is die 140k op gebaseerd vraag ik me dan af, hoe komen banken tot dat bedrag.
@Okkie (75) & Niek (78)
In de CPI zit inderdaad relatief weinig inflatie, maar degenen die deze crisis goed hebben opgelet weten dat er heel veel geld in huizenprijzen en aandelen is gaan zitten.
Bijv:
-Bananen worden duurder, men denkt: inflatie
Huizen worden duurder, men denkt: ha, mijn huis is meer waard.
Dat is niet altijd correct, het kan ook dat de huizenprijzen gestegen zijn vanwege inflatie.
Momenteel is dat deels het geval. Er heeft dus wel degelijk inflatie plaatsgevonden.
En zoals Niek zegt is er onlangs nog een flinke boost aan de geldhoeveelheid gegeven door onze centraalbankierende vrienden.
@Niek (74)
In die landen waren het ook vooral de banken die de bubbel tot buitensporige proporties opbliezen.
Dat is in Nederland veel minder het geval.
En waarom zouden we wel met de US of UK vergelijken en niet met Duitsland? Zijn er in Duitsland geen banken? Of hebben ze er juist meer invloed?
@Niek (74)
De huurmarkt is inderdaad verknipt. Dat komt door rare subsidies als de HRA.
@Sven (74)
Ja en als je Duitsland als voorbeeld neemt is de kans groot dat de huizenprijzen stabiel blijven.
Zo kan je alles wel als voorbeeld nemen als het je uitkomt om een stelling te promoten.
Excuus, vorige comment (85) was reactie op Sven (70) ipv (74)
@m
In Duitsland wordt er niet 100% gehypotheekt. En al helemaal geen 125, 150 of zelfs 200%(DSB). In Duitsland heb ik gelezen, wordt er veel minder verhuist dan in Nederland.
Dat er een gigantische luchtbel in de Ned.huizenmarkt zit bevestigt zelfs het IMF.
Hoi M,
M Zegt:
8 April 2009 om 6:27 pm
@Okkie (75) & Niek (78)
In de CPI zit inderdaad relatief weinig inflatie, maar degenen die deze crisis goed hebben opgelet weten dat er heel veel geld in huizenprijzen en aandelen is gaan zitten.
Bijv:
-Bananen worden duurder, men denkt: inflatie
Huizen worden duurder, men denkt: ha, mijn huis is meer waard.
Dat is niet altijd correct, het kan ook dat de huizenprijzen gestegen zijn vanwege inflatie.
Als je dan doordenkt:
Als een brood in prijs stijgt is het inflatie
Als olie in prijs stijgt is het crisis
Als een huis in prijs stijgt is het welvaart.
Snapt u het nog?
@M nr. 81:
Een modaal inkomen kan geen 15k per jaar aflossen als er daarnaast nog rente en bijkomende kosten betaald moeten worden.
@Okkie (89)
Prima, misschien kloppen mijn getallen niet. Is ook niet belangrijk, het gaat om de aanleiding. Die is als volgt:
Erik (44) zegt: “Dat banken dus iemand met een modaal inkomen niet meer dan 140k verstrekken lijkt me dus een duidelijke indicatie dat de huizen gewoon te duur zijn.”
Dan vraag ik me af waarom banken iemand met modaal inkomen maar 140k verstrekken.
We waren het er volgens al over eens dat iemand er zeker 25 jaar over kan doen om zijn huis af te betalen. Is 140k wat banken verwachten dat iemand in zijn gehele carriere opzij kan zetten, en is dat dan een realistische verwachting, of is het getal van 140k op andere logica gebaseerd?
@Marco (88)
Correct, het is vanwege het beleid van de centrale banken erg moeilijk om welvaart van inflatie te onderscheiden. Een stijging van bijvoorbeeld aandelenkoersen kan door beide worden veroorzaakt. Dat soort stijgingen worden echter niet meegerekend in de inflatiecijfers die de overheid presenteert.
Niek :ik heb hier weleens gezegd dat EEN waarde van EEN woning niet bestaat . Dan hoeft de onderstaande opmerking ook niet 🙂
”Zo werkt een markt, tenzij we collectief besluiten dat de waarde van een huis uitsluitend afhangt van wat de taxateur of eigenaar denkt dat het waard is, en niet van wat iemand er voor wil betalen .”
@Niek nr. 76:
De huur/koopprijs ratio zal sterk afhangen van de regio, type huis, prijsklasse en dergelijke. Dat neemt niet weg dat het kopen vrijwel altijd als voordeliger wordt gezien dan huren ook als het niet het geval is.
@M:
Die 140k is gebaseerd op wat iemand met een modaal inkomen maximaal kan opbrengen aan woonlasten. Dat diezelfde persoon een huis zou kunnen kopen lijkt me eerder een sociaal-politieke opvatting dan de beweegreden van een bank.
Sowieso zegt het ‘modale inkomen’ dat door de politiek wordt gehanteerd weinig over wat de gemiddelde Nederlander of Nederlands gezin verdient. Hiervoor kun je beter naar het CBS gaan.
De hypotheek rente gaat omhoog ! +0.2% voor een 20jarige lening bij ing , staat in de telegraaf , nu gaan de huiznprijzen verder dalen 😛
@okkie nr 73:
In mijn wijk (stadscentrum) is kopen wel degelijk goedkoper dan huren, in alle gevallen m.u.v. sociale woningbouw (minimaal 20 jaar wachttijd).
Daarom was ik destijds ook gedwongen te kopen, ik kon huren immers niet betalen.
@M(83): Duitsland is de uitzondering op de regel (in de EU en daarbuiten), vanwege het zwarte gat van de hereniging. Dat heeft meer geld gekost dan Nederland in al die jaren in de huizenmarkt gepompt heeft.
Een vergelijking gaat altijd mank, maar van alle EU landen lijkt NL kwa economie nog het meest op de VS en UK (mede omdat ‘financiele dienstverlening’ hier tegenwoordig een groot deel van de economie is). Bovendien heeft Duitsland een banksysteem dat duidelijk anders is, mede vanwege hun ervaring met Weimar waarvan ze geleerd hebben dat dit nooit meer mag gebeuren. NL deed daar vroeger ook een beetje aan mee, maar is tegenwoordig volledig angelsaksisch wat bankieren betreft.
@johnny (92):
mee eens hoor, maar de vraag is denk ik eerder (voor mensen met een hypotheek op/over het randje) wat volgens de bank de waarde van de woning is. In geval van crisis zullen die toch eerder naar aktuele transakties kijken dan naar wat de eigenaar/taxateur er van dacht …
@Okkie(94):
hoezo? het CBS publiceert tegenwoordig alleen nog een soort ‘besteedbaar’ inkomen, een ‘politiek correct’ cijfer waar geen touw aan vast te knopen is voor wie echt wat wil weten. Als je hun statistiek gelooft heeft 95% van de Nederlanders, dus van uitkeringstrekker tot miljonair, een vrijwel gelijk besteedbaar inkomen (minder dan 50% verschil). Dat komt omdat ze daar eerst alle grote posten zoals hypotheek, levensverzekering, pensioenkosten enz. enz. vanaf trekken. Je moet ook wat verzinnen om te maskeren dat de inkomensverschillen in Nederland volledig uit de hand zijn gelopen …
@M..
het modaal inkomen is ongeveer 30k bruto. (niet 40k)
Maar het is goed om te weten dat als jij veel geld zou hebben, we allemaal bij jou aan kunnen kloppen voor een hypotheek van 300.000 euro, want er is blijkbaar niet echt veel risico deze tijden 😉
Wat een woning waard is ?
Wat de gek er voor geeft.
@Johnny (92)
Hoe zat dat dan ook alweer?
Volgens mij heeft nog steeds elke woning een waarde hoor. Volgens mij was je het met me eens dat een woning in elk geval een functie vervult en dus nut heeft, of niet?
Nu nog even uitleggen waarom een woning dan geen waarde heeft…
@Okkie (94)
Die 140k is gebaseerd op wat iemand met een modaal inkomen maximaal kan opbrengen aan woonlasten.
Hoe bedoel je dat precies? Heb je toevallig een snelle berekening bij de verklaring? En komt er een termijn bij kijken?
@Charles (95)
Ja hoor, dat is het bericht waar we op zaten te wachten. Nu dit bekend is, is het hek zeker van de dam. Ik zie geen enkel alternatief scenario dan een enorme daling na dit nieuws.
@Niek (97)
Ik zie zeker verschillen tussen Nederland en Duitsland. Echter ook tussen Nederland en het VK of de VS. Ik zie ook wel wat druk op de woningprijs in Nederland, maar argumenteren dat prijzen hier 30 procent zullen zakken omdat dat in het VK ook gebeurd is vind ik erg kort door de bocht.
Ik lees hier enkele realistische vermeldingen maar veel onrealistische.
Ook huren zal duurder worden los van wat er met de vastgoed gaat gebeuren. Mensen die hier werkzaamhden voor moeten verrichten zullen ook hogere pensioenpremies etc. gaan betalen wat allemaal doorberekend gaat worden, ga zo maar door.
Kortom, deze crisis betalen we allemaal, of je nu huurt of een woning bezit, of je nu koper of verkoper bent. Probeer ermee te leven want we hebben elke dan nog te eten en dat kun je van veel mensen niet zeggen !.
Groet, Simon
Vorige comment (105) was aan Niek (97), niet (94).
Overigens -@Niek (97)- bepaald de ECB tegenwoordig monetaire beleid voor de Eurozone, en is het voor Duitsland dus onmogelijk zich daarin te onderscheiden van Nederland.
Wel hebben beide landen een stem in de ECB, en die stem kan verschillen. Ook banken kunnen onderling verschillen van beleid, maar volledig los van elkaar staan de landen niet.
@Roland (100)
Ik moet je helaas teleurstellen, ik ben niet vermogend genoeg om jullie allemaal van 300k te voorzien.
Overigens was het dat gewoon een snel rekenvoorbeeld en heb ik nergens gezegd dat er geen risico is vandaag de dag.
@Simon (106)
Betalen zullen we inderdaad bijna allemaal, alhoewel ik van mening ben dat het onze burgerlijke plicht is de belasting te ontduiken om zodoende de belachelijk fratsen van de overheid enigszins binnen de perken te houden.
Ik denk dat Simon gelijk heeft: iedereen moet eraan geloven.
Alleen echte huisjeshandelaren zullen misschien hun slag kunnen slaan. Ik heb weleens gehoord dat bij de veilingen van gedwongen verkopen je er als particulier koper (bijna) niet tussen komt, dat de handelaren elkaar helpen en beschermen.
Juist daardoor kunnen zij woningen voor een appel en een ei kopen, de verkoper inderdaad met grote schulden achterlatend om vervolgens de woning voor veel meer door te verkopen aan een koper die denkt een goeie slag te hebben geslagen, maar vooral de handelaar nog rijker maakt.
@ M ( 105 )
Ik zie ook wel wat druk op de woningprijs in Nederland. Maar wat jij niet ziet is de oorzaak en vooral het gevolg hiervan. De top ligt nu achter ons en komt pas weer over ongeveer 300 jaar terug. Achteraf gezien makkelijk praten klopt, kijk maar naar de Herengracht index.
Laten we de Herengracht index niet als heilige graal gaan beschouwen, het is een index, zeker interessant, niets meer en niets minder.
@Niek nr.99:
Ik lees dat het besteedbaar inkomen van het CBS overeenkomt met het bruto inkomen verminderd met afgedragen premies en belasting. Dat lijkt mij een redelijk beeld geven van wat men aan maandlasten kan dragen. Uit de interactieve inkomensverdeling haal ik wel grotere inkomensverschillen dan die jij noemt, helaas zijn deze gegevens achterhaald. In 2007 zou 1,3% van alle huishoudens meer dan 100.000 euro te besteden hebben. Ik denk dat de inkomensverschillen vooral de laatste jaren hard zijn toegenomen. De vraag is of er echt zoveel mensen in Nederland zijn die miljoenen per jaar vangen.
M,
Dat lijkt jou sterk?
Dat is het ook. In tijden van geldkrapte, zoals nu, de korte rente met 10% verhogen, terwijl het halve bankwezen aan het infuus van de ECB ligt, zou ronduit krankzinnig zijn en tot de totale ineenstorting van het financiele stelsel leiden.
Maar dat is niet wat ik beweerde.
Wat ik beweerde is dat de macht van centrale banken om tegen de stroom van de vrije markt in te roeien buitengewoon beperkt is.
En dat het een illusie is te denken dat centrale banken, zoals jij beweert, de marktrente kunstmatig laag kunnen houden in tijden van oplopende inflatie.
@M(105): ik zeg niet dat de prijzen hier bijv. 30% gaan zakken omdat ze dat in de UK ook deden. Ik zeg wel dat de bubble hier nog VEEL groter is dan in de VS, en minstens vergelijkbaar met de UK (kijkend naar bijv. prijsstijging in de afgelopen 25 jaar). En daarom denk ik dat de korrektie minstens vergelijkbaar zal zijn.
Bubbels worden ALTIJD volledig gekorrigeerd, en meestal nog een beetje extra om het er goed in te peperen. Maar de politiek heeft altijd wat speelruimte om te bepalen waar de grote klappen vallen, en kan doorgaans voor uitstel (maar geen afstel zorgen). Zekerheid over wat de nominale prijzen gaan doen is er niet; ze zouden kunnen proberen om de bubbel (tijdelijk) overeind te houden ten koste van de rest van de NL economie.
@M , weet jij dan de (wiskundige)berkening om de waarde van mijn woning te bepalen ? Ik heb het nooit geleerd.
Je mag aan een woning plakken wat je wilt : nut, prestige , mooi, lelijk etc.
Echter , waarde in geld uitgedrukt bestaat dan ook niet . Nou ja, woningeigenaren .Die denken hun waarde te weten , vooral op verjaardagsfeestjes.
@Simon (106):
dat huren duurder zal worden is nog maar de vraag.
In de VS zag je dat bij het begin van de huizencrisis de huren tijdelijk stegen (veel mensen even op zoek naar vervangende woonruimte …) om daarna stevig te gaan dalen.
Dat had daar voor een deel ook te maken met werkeloosheid en dalende inkomens, en bovendien is de huurmarkt in NL kompleet verziekt door de overheid – dus misschien loopt het hier anders.
Ik denk wel dat er ooit een stijging gaat komen voor wie nu te luxe en gesubsidieerd woont via een woningbouwvereniging. In mijn woonplaats krijgen nog steeds bepaalde groepen zoals alleenstaande moeders met uitkering of (ex-)asielzoekers met voorrang een ruime eensgezinswoning. Voor de WBV zijn dit aantrekkelijke klanten, omdat ze altijd hun geld krijgen (van de overheid).
Anderzijds denk ik dat bij eenvoudiger huurwoningen de huur best omlaag zou kunnen; nu wordt daar gesloopt omdat er ‘geen interesse’ voor is, maar dat is net zulke flauwekul als al die onverkoopbare woningen.
@Martin (114)
Volgens mij begreep je mij ook niet helemaal. Jij stelde dat de ECB alleen de korte rente kan beïnvloeden, en ik stelde toen dat als dat zo zou zijn de ECB nu de rente naar 10% zou kunnen verhogen zonder dat de (lange) hypotheekrente daarop zou reageren. Of zo’n verhoging wenselijk is maakt voor deze hypothetische gedachte niet uit.
Volgens mij kan de ECB altijd invloed uitoefenen op zowel de lange als de rente. Veel banken financieren bijvoorbeeld lange investeringen (hypotheken) door zelf korte leningen aan te gaan. Als de korte rente lange tijd kunstmatig laag is zullen banken hun lange rente daarop aanpassen.
Als de ECB tijdens inflatie de rente kunstmatig laag houdt, zullen banken dus een lagere rente rekenen dan ze anders zouden doen. Zo simpel is het.
Dat is ook precies wat de afgelopen periode is gebeurd en waar we de crisis aan te danken hebben. Doordat de Federal Reserve de rente lange tijd kunstmatig laag gehouden heeft, hadden banken een overschot aan kapitaal dat ze goedkoop konden lenen. Vervolgens werden allerlei rare trucs bedacht om dat geld toch te slijten (CDOs, liars loans etc.). Gevolg: te veel geld in omloop en gigantische inflatie in huizenprijzen en de aandelenmarkt.
Het bankensysteem heeft er aan meegewerkt die luchtbel tot stand te brengen, maar als de rente niet kunstmatig laag gehouden was zouden er simpelweg een stuk minder rare fratsen zijn uitgehaald door banken en was er minder lucht in de bubbel geblazen.
@Johnny (116)
De praktijk wijst uit dat je de waarde redelijk goed kan baseren op de verkoopprijs van vergelijkbare woningen.
Verkoop van huizen is net als de verkoop van hamburgers een spel van vraag en aanbod. Bij een hogere prijs is er doorgaans minder vraag en omgekeerd.
Dat huiseigenaren (net als hamburgerbakkers) vaak onzin roepen kan best, maar dat doet in principe weinig af aan het feit dat een woning een waarde heeft. Desondanks is het mogelijk voor beide een prijs/waarde op te stellen volgens mij.
Volgens jouw theorie niet, maar dat betekent dat het voor niet mogelijk is een waarde te bepalen, ook niet voor hamburgers.
@Niek (115)
Volgens jou is de bubbel hier veel groter dan in de VS of UK. Heb je daar een redenering bij?
Of kijk je alleen naar hoe hard prijzen gestegen zijn en laat je onderliggende zaken (bijv. demografische ontwikkelingen, wetswijzigingen etc.) voor wat ze zijn?
m, als dat volgens mijn theorie niet kan zou er nooit een woningstransactie zijn geweest .
We komen wel dichter bij merk ik .
@M: ik kijk vooral naar de prijsstijging (nominaal of in verhouding tot de inkomens); die stijging is zoveel groter dan wat demografische ontwikkelingen, stijgende inkomens etc. kunnen verklaren dat al die andere factoren feitelijk irrelevant zijn.
N.B.: het NVM cijfer van +210% (dacht ik) stijging sinds 1992 is grote onzin. De werkelijke stijging is +600-1000%, alleen komt dat door allerlei statistische manipulaties en andere problemen niet uit de statistiek naar voren.
Verder is de vraag in hoeverre je bepaalde zaken moet meenemen: bijv. het toenemend aantal tweeverdieners is een duidelijke faktor die theoretisch zo’n 50% prijsstijging zou kunnen geven, maar het is de vraag of dat een blijvende factor is. De komende jaren zullen het leren.
NVM-cijfers zijn misschien onbetrouwbaar, maar daar hebben we dan toch het CBS voor? Wat zeggen die (en hoe is dat berekend)? Of is dat volgens u ook onbetrouwbaar?
En waar zijn uw cijfers op gebaseerd dan? Kunt u dat onderbouwen?
@M (119):
de ervaring VS leert daarbij hoe hard het kan gaan, op en neer: een sukkel die (met cash-out refi) een huis koopt voor bijv. 300.000 dollar te veel en hup, de hele buurt (allemaal dezelfde huizen) is vele miljoenen meer waard. Voor hypothekers en banken is dit ideaal om mee te manipuleren. Denk trouwens niet dat het hier niet gebeurt, ik ken hier ook voorbeelden.
Een jaar later een paar foreclosures bij de buren (die nooit een cent hypotheek betaald hebben) en de waarde van ALLE vergelijkbare huizen keldert met vele tientallen procenten. Zodat er nog meer mensen onder water staan en voor je het weet kan de ‘waarde’ 75% lager zijn; en misschien wel permanent, want zo gaat een buurt heel hard achteruit.
ik noem de VS vooral omdat al die prijzen daar (per buurt/woning) openbaar zijn en van week tot week gevolgd kunnen worden. Er zijn zelfs websites zoals zillow die je per woning automatisch een waarde opgeven (minder betrouwbaar natuurlijk, maar er werd van alles op gebaseerd).
@123:
m.i. is het Ministry of Truth nog minder betrouwbaar dan de NVM. Sinds Kadaster met CBS samenwerkt (vorig jaar) vertrouw ik hun woningstatistieken ook niet meer. CBS publiceert alleen zwaar (politiek acceptabel) gemasseerde statistieken. Bij NVM weet je tenminste wat de achterliggende belangen zijn, bij CBS moet je raden.
@Fred (123)
P.S.: ik baseer mijn cijfers op een grote stapel informatie uit mijn omgeving van ongeveer 1988-1992, ik weet van vele woningen wat ze toen kostten. Aangevuld met opgevraagde gegevens van Kadaster (recente transaktieprijzen, niet de statistiek). Ik weet uit vele discussies dat deze gegevens goed vergelijkbaar zijn met individuele prijsontwikkeling in andere NL steden, al liep de Randstad wel een paar jaar voor op de rest van het land.
Ik kan ook best uitleggen waarom de NVM statistiek zegt dat de prijsstijging maar 200% ofzo is, maar dat wordt een lang verhaal; het komt erop neer dat de statistiek niet over dezelfde woningen gaat en daarom onbruikbaar is.
Van de NVM begrijp ik, dat hoeft u niet uit te leggen. Maar u kent serieus vele mensen in uw omgeving die een woning voor zeg 50.000 euro = 100.000 gulden in 1992 hebben gekocht en die dezelfde woning, zonder extra aanpassingen onlangs voor 550.000 euro hebben verkocht?
Het spijt me, maar die cijfers zou ik hard op papier moeten zien om u te kunnen geloven….
@Niek (oa 124)
Tja, wat je zegt klopt op zich wel, er is een flinke stijging in de huizenprijs geweest voor veel gebieden. Voor een deel was dat pure inflatie, veroorzaakt door ECB beleid. Ik zie nu ook wel druk omlaag hoor.
Overigens is voor veel mensen de stijging of daling een theoretische. Zolang je niet verkoopt verandert er voor jou persoonlijk weinig in de portemonnee.
M,
Een paar gedachten over luchtbellen, zeepbellen, bubbels of hoe je het ook wilt noemen en inflatie.
Allereerst maak ik nadrukkelijk onderscheid tussen brede inflatie, zoals die bijvoorbeeld in de jaren 70 van de vorige eeuw optrad en een bubbel.
In het eerste geval voelt iedereen de pijn van geldontwaarding dagelijks in zijn portemonnee.
In het geval van een bubbel is dat niet zo, maar is er sprake van collectieve waanzin: de inflatie doet zich voor in bepaalde door de gehele mensheid aanbeden objecten. Die objecten kunnen huizen zijn, maar ook bijvoorbeeld internetaandelen.
Waarin ligt de waanzin: de vaste overtuiging dat huizen of internetaandelen tot in de eeuwigheid in waarde zullen toenemen.
Die waanzin, die collectieve verstandsverbijstering, en niet de intenties en handelingen van centrale banken, is in mijn visie de belangrijkste aanleiding tot het ontstaan van bubbels.
Laten we de internet-bubbel als voorbeeld nemen. Die vond ruwweg plaats tussen 1995 en 2001. De Federal Reserve Funds Rate, zeg maar de Amerikaanse Euribor, schommelde toen tussen de 5 en 6 procent en de Prime Rate, de rente die Amerikaanse banken aan kredietwaardige klanten berekende, tussen de 8 en 9 procent. Dat zijn eigenlijk niet bijzondere lage percentages. In de jaren vijftig en zestig – toen er van bubbels helemaal geen sprake was – lagen die percentages veel lager.
Maar wat is 9 procent rente als
je verwacht 100 procent winst op je aandelen te maken? Dat is, althans in mijn visie, de werkelijke oorzaak van iedere speculatieve episode in de geschiedenis van de mensheid.
Wat wil ik hiermee zeggen?
Dat je de macht van centrale banken om de economie te beinvloeden schromelijk overschat.
Maar ik geef toe dat dit een gecompliceerd onderwerp is en waarschijnlijk verveel ik hiermee iedereen op huizenmarkt-zeepbel dood.
Niettemin, morgen deel twee van mijn antwoord, M.
@Martin (129)
Ik ben benieuwd naar deel twee.
Overigens kunnen bubbels ook bij een strikt monetair beleid ontstaan. In dat geval gaat de bubbel simpelweg ten koste van iets anders.
Extreem voorbeeld: we besluiten vanaf nu alleen nog maar krentebollen en sinasappelsap te consumeren en geven verder enkel nog geld uit aan toiletpapier.
De kans op een bubbel in toiletpapier is dan aanzienlijk, aangezien zowel krentebollen als jus redelijk bederfelijk zijn.
Beste M,
Jij schreef dat bubbels volledig te wijten waren aan Centrale Banken die de rente kunstmatig laag hielden.
Ik denk dat ik die mythe inmiddels volledig ontkracht heb.
Ben blij dat je je verheugt op deel twee, want één lezer is beter dan geen lezer.
Martin,
Bubbels kunnen zeker beinvloed worden door centrale banken. Dat is de afgelopen periode in Amerika ook gebeurd.
Bubbels kunnen echter ook onder strikt monetair beleid ontstaan, in dat geval gaan ze ten koste van een andere sector in de economie. Ik zeg dus niet dat ze volledig aan centrale banken te wijten zijn, sterker nog ze kunnen ook autonoom ontstaan, maar centrale banken kunnen bubbels wel een behoorlijke zet geven zoals we de afgelopen periode hebben gezien.
M,
Dat laatste zal ik niet ontkennen.
Dat Greenspan, toen de internetbubbel uiteenspatte, de Federal Reserve Funds Rate op – ik dacht 1,25 % zette – deed hij dat om een diepe recessie te vermijden. Daarmee leverde hij brandstof voor de huidige crisis. Akkoord.
Maar dat is niet de belangrijkste oorzaak van de huidige crisis.
De voornaamste oorzaak is, mijns inziens, de totale ontmanteling van iedere vorm van regulering van de financiele sector die sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw heeft plaatsgevonden. Gevolg? Sinds de jaren tachtig heeft er een bijna onophoudelijke aaneenschakeling van wereldwijde financiele crises plaatsgevonden.
In 1987: de grootste daling van de beurs op Wall Street ooit: 25 procent in één dag. In 1997 de Zuidoost Azie crisis. In 1998 het hedgefonds LTCM. In 1999 Argentinie.
Deregulatie.
Liar’s loans? Een totaal gebrek aan regulering.
Banken die hypotheken van diezelfde liar’s loans verknipten, bundelden en doorschoven als hoogrentende obligaties naar de financiele schaduwmarkt – zodat de risico’s niet langer op hun eigen balans waarneembaar waren – en bovendien met een stempel van goedkeuring van rating agencies als Moody’s en Standard and Poor’s? Een totaal gebrek aan regulering.
Bernie Madoff, die zijn piramidespel 30 jaar lang ongemerkt kon volhouden? Een totaal gebrek aan regulering.
Woekerpolissen (in Nederland)? Een totaal gebrek aan regulering.
En dat terwijl aan werkelijk ieder speeltuinhek in Nederland de strengste eisen worden gesteld. Maar de financiele sector doet er blijkbaar niet toe.
Ik ben het dus eens met de, tot voor kort, obscure econoom Hyman Minsky die beweerde dat economische groei uiteindelijk zou leiden tot een piramidespel als de financiele sector niet streng beteugeld zou worden.
Regulering van de financiele sector is de schutsengel van het kapitalisme.
En hoe zit het met de invloed van centrale banken om zaken te manipuleren? Want uiteindelijk ging ons verschil van mening daarom.
Om deze kredietcrisis te bestrijden, hebben centrale banken wereldwijd hun rente richting de 0 procent gebracht, net als Japan in de vorige eeuw.
Maar het heeft weinig geholpen: de vrije markt gelooft er niets van, banken vertrouwen banken niet meer, niemand vertrouwt banken meer. Zowel de geldmarkt als de kapitaalmarkt bleef voor banken op slot. Logisch natuurlijk: een solvabiliteitscrisis kun je niet met liquiditeitsinjecties verhelpen.
‘t Was pas toen overheden hun volle gewicht er tegenaan gooiden, met kapitaalinjecties en garanties, dat er enige lucht werd verschaft.
M,
Nog even het volgende.
Jij schreef: “Veel banken financieren bijvoorbeeld lange investeringen (hypotheken) door zelf korte leningen aan te gaan.”
Mijn antwoord: Banken kunnen hun lange investeringen maar in beperkte mate baseren op korte leningen.
Waarom?
Stel dat een bank een langlopende hypotheek financiert met een korte lening.
Korte leningen zijn gebaseerd op de dagrente van centrale banken.
Die dagrente is op het ogenblik,want we leven in bijzondere tijden, krankzinnig laag: werelwijd rond de 1 procent of minder.
Maar zodra inflatie de kop op steekt kan die dagrente vervijfvoudigen, vertienvoudigen, vertwintigvoudigen.
En waar blijft die bank dan die langlopende hypotheken verstrekt heeft tegen de foprentes van korte leningen, maar zelf het viervoudige moet betalen om geld aan te trekken?
Die bank lijdt krankzinnige verliezen.
Die bank is failliet.
@Martin (134)
Klopt, de bank kan er ook bijtijds voor kiezen alsnog een langer te gaan financieren als ze de korte rente te hard ziet stijgen.
En zoals je ziet gaan er nu banken falliet. Het gros wordt overigens op kosten van de belastingbetaler gered.
@Martin (133)
Het probleem is juist het ongereguleerde monetaire beleid waardoor Greatspend gedurende zijn hele periode de geldhoeveelheid gigantisch heeft laten groeien. Dat soort overheidsingrijpen is juist wat er voor zorgt dat we crises van de huidige omvang krijgen.
Kapitalisme met weinig regulering werkt mits de markt wordt vrijgelaten. Dat betekent bijvoorbeeld ook het voeren van de goudstandaard zoals die eind 19de eeuw al vrijwillig tot stand kwam als reactie op de toen al toenemende globalisering.
De overheid stak echter een stokje voor de goudstandaard omdat ze haar eigen acties (voeren van oorlogen) niet kon financieren in geld wou kunnen bijdrukken. Toen sneuvelde de eerste voorwaarde onder het kapitalistische systeem: een door de markt tot stand gekomen monetair beleid.
Vervolgens greep de overheid op nog veel meer manieren in (importheffingen, subsididies met als gevolg oa melkplassen en boterbergen, bijdrukken van geld etc.)
Het wezenlijke probleem is dat het kapitalistische systeem mits de vrije hand gelaten wel werkt, maar dat de overheid het verstoort.
Dat de overheid dat doet is te begrijpen, als het kapitalistische systeem zijn werk doet ontstaan er soms situaties die niet wenselijk lijken. Dan grijpt de overheid in (en verstoort daarmee de markt) zodat op de korte termijn (overheid kijkt vanwege de 4-jaarlijkse verkiezingen altijd korte termijn) de problemen te lijken zijn opgelost. Vervolgens groeien ze onderhuids gewoon door om later in sterkere vorm terug te komen.
Dat is precies wat nu gebeurd is. Slecht monetair beleid, slechte en verstorende regelgeving (bijv. community reinvestment act in de VS) etc.
Heb je er weleens over nagedacht dat de belastingdruk in Nederland ruim 50 procent is? De overheid is hier dus gigantisch, en de verstorende werking die daaruit voortkomt is aanzienlijk.
@Martin
Lees dit stukje maar eens, daar worden een aantal zaken in een interessant licht gesteld.
http://www.meervrijheid.nl/index.php?pagina=2070