Het verhogen van de Nationale Hypotheek Garantie heeft als effect dat er meer woningtransacties plaatsvinden. Dat is de conclusie van Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering aan de universiteit van Maastricht, die heeft onderzocht wat de gevolgen zijn van de verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie. Minister Bos weigerde eerder een verhoging van de NHG vanwege de extra dekkingskosten en twijfel over het nut van de maatregel.
Het waarborgfonds, dat wordt gevuld met premies van huizenkopers, omvat 0,5 miljard euro. Het staat garant voor bijna een miljoen hypotheken (tot 265.000 euro) met een gezamenlijke waarde van ongeveer 100 miljard euro.
Gemiddeld nemen huizenkopers tegenwoordig een schuld op hun rug van 282.000 euro. Terwijl de gemiddelde woningprijs 240.000 euro bedraagt.
Het is gevaarlijk als consumenten meer geld lenen dan hun woning waard is, vindt Hans Hoogervorst, baas van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Hij kondigde eerder deze week aan dat hij paal en perk wil stellen aan overkreditering. Vooral zijn idee om de waarde van het huis als maximum te hanteren voor de hypotheek, stuitte op fel verzet. ,,Wij hebben de hoogste hypotheekschuld ten opzichte van ons bruto nationaal product ter wereld,” zegt Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht. ,,Het zou beter zijn als we niet zo’n hoge schuld hebben.”
Aan de andere kant, relativeert Eichholtz, hebben wij relatief weinig creditcardschulden, weinig persoonlijke leningen, goedgevulde spaarpotten en flinke pensioenspaarpotten in vergelijking met onze buurlanden. ,,De verhouding is dus redelijk gezond.”
Tijdens een hoorzitting in de Tweede Kamer over de kredietcrisis( januari 2008) heeft Piet al bewezen dat zijn uitspraken een groot “de wens is de vader van de van de gedachte” gehalte te hebben.
De Nederlandse woningmarkt zal niet worden aangetast door de problemen op de Amerikaanse woningmarkt, verwacht hoogleraar Piet Eicholtz van de Universiteit Maastricht. De Nederlandse woningmarkt is ‘stabiel’ en heeft al ‘behoorlijke stresstests doorstaan’. Want, zo stelt hij: ‘De nominale hypotheekrentes zijn met 35% gestegen, en gecorrigeerd voor inflatie zijn de hypotheekrentes met zelfs 75% gestegen terwijl de huizenprijzen nog steeds zijn gestegen.’ Dat duidt op een sterke markt. (januari 2008)
bron: AD.nl, NOS.nl, accountant.nl
Loading ...
Het waarborgfonds, dat wordt gevuld met premies van huizenkopers, omvat ruim 500 miljoen euro.
Kopers, die keurig hun schulden aflossen en bewust geen tophypotheek hebben genomen, moeten verplicht bijdragen aan iets waar zij geen behoefte aan hebben?
Gemiddeld nemen huizenkopers tegenwoordig een schuld op hun rug van 282.000 euro. Terwijl de gemiddelde woningprijs 240.000 euro bedraagt.
En waarom moeten anderen daar voor op draaien? Kopers zetten zelf een handtekening en genieten van het extra geld, nu het mis gaat moeten andere huizenbezitters de NHG pot vol stoppen om deze idioten te beschermen??
Neem het advies van de AMF over en verbied tophypotheken, laat kopers eerst eens leren te sparen en met geld om te gaan, voordat zij de belangrijkste aankoop in hun leven gaan doen. Beter is het dan als de kopers eigen geld meenemen.
Als dit uitspraken zijn van een hoogleraar, pas dan maar op voor zijn leerlingen/volgelingen.
Voor je het weet passen ze het geleerde in de praktijk toe….
@Eric:
de NHG pot wordt helemaal niet gevuld door huizenkopers, dat lijkt alleen maar zo. De pot (en dus de premie) is VEEL te klein om in een dalende markt de klappen op te vangen. In de praktijk dokt de belastingbetaler straks voor een veelvoud van wat huiseigenaars samen ooit aan premie betaalden.
Eichholtz is zo langzamerhand de spreekbuis van de nationale vastgoed maffia; ze betalen zijn leerstoel dus niet vreemd. Aangezien een groot deel van de politiek bij diezelfde maffia hoort wordt er uitstekend naar hem geluisterd, helaas 🙁
Het mooie van de NHG is ook dat de koper betaalt voor een verzekering voor de bank. De koper zal bij problemen zijn schuld toch moeten aflossen. Alleen niet bij de bank maar bij de NHG. Uiteraard krijgt ie dan wel 0,4 tot 0,5% korting op de hypotheekrente.
Waarom doen banken dit zelf niet?
Reken op alle hypotheken 0,4% korting. Steek daarvan 0,1% in een verzekering en reken 0,3% door.
Als de NHG wordt opgekrikt, dan ook graag de bijbehorende premie. We hebben nu een idiote situatie: de koper betaalt 0.45 procent borgtochtprovisie die nog eens aftrekbaar is ook! Dus effectief kost het eenmalig bijvoorbeeld 0.3 procent, daar tegenover staat een rentekorting op je hypotheek die wel tot 0.5 procent kan oplopen. Dus binnen een jaar is de boel alweer terugverdient door de aanvrager. Dat staat in geen verhouding tot de voordelen voor de koper.
Haal de NHG bijvoorbeeld uit de HRA, en zorg dat de terugverdientijd op 10 jaar komt te liggen. Dan kan de NHG-premie worden opgeschroefd naar 5 procent en kun je pas echt spreken van een behoorlijk gevulde pot waarbij het niet waarschijnlijk is dat de rest van de belastingbetalers alsnog de klappen op moeten gaan vangen.
Ik ben er op zich ook voor dat mensen maar wat eigen geld mee moeten brengen als ze een huis willen kopen. Al is het maar een paar schamele procentjes… Jammer alleen dat je daar voorlopig vooral de starters mee zal treffen.
@Woger(3):
Waarom doen banken dit zelf niet?
beetje naief … verzekeren kost geld, en de hypotheekrente (opslag) zou dan omhoog moeten; zonder de impliciete overheidsgarantie van NHG 1-2% hoger zelfs.
Zoals je zelf al aangeeft, voor de huizenkoper is NHG een gratis putoptie (de korting is vergelijkbaar met de NHG premie) en gratis bestaat niet; soms moet de koper zelf terugbetalen inderdaad, maar dat staat daar los van. De realiteit is dat de belastingbetaler uiteindelijk de NHG rekening betaalt als de huizenprijzen echt gaat zaken. NHG in de huidige versie werkt alleen in een stijgende markt, net als de Amerikaanse subprime hypotheken.
@ Eric
AMF= AFM
Er is een veel eenvoudigere methode om het aantal transacties te verhogen: huizenverkopers die de prijzen aanpassen aan de economische realiteit.
Het verhogen van de NHG gaat denk ik ook niet heel veel helpen.
Er zijn wel enkele opties die echt effect zullen hebben:
– verhoog de huurprijzen van de vrije sector door extra belastingen
– verhoog de HRA naar bijvoorbeeld 60%
Beide opties lijken me vrij immoreel, maar effectief zullen ze waarschijnlijk wel zijn.
@Dirk(7):
verhoog de huurprijzen van de vrije sector door extra belastingen
dan stroomt er helemaal geen (scheef)huurder meer door naar de vrije sector, en gaat de markt dus nog veel effectiever op slot.
verhoog de HRA naar bijvoorbeeld 60%
je bedoelt waarschijnlijk aftrek naar meer dan 100%? Of bedoel je de inkomstenbelasting in de hoogste schijf verhogen naar 60%? Meer dan 100% aftrek zou heel absurde gevolgen hebben, denk er maar eens over na.
@niek (5)
verzekeren hoeft niet duur te zijn, zeker geen 1 a 2%. De kans dat een hypotheeknemer zijn hypotheek niet meer kan betalen is heel erg klein. Daarbij komt dat alle banken ook zelf verzekeringen doen en ze het dus intern kunnen oplossen.
Bovendien kunnen ze het risico zelf bepalen door de hoogte van de hypotheek en verzekering aan te passen aan de hypotheeknemer.
Uiteraard kan dat wel pas in normale huizenmarkt en niet op dit moment .
@Niek,
Het komt erop neer dat het kopen een huis een groter financieel voordeel moet opleveren als je de markt wilt steunen (en de bubbel in stand wilt houden). Dan zullen huurders alsnog overtuigd worden om een woning te kopen.
Het verhogen van de NHG levert een iets hogere HRA op (je ontvangt een rentekorting). En je ziet dat dit een sterk immoreel effect in zich heeft: huurders (niet-huizenbezitters) draaien voor de kosten op. Het is dus ook een verkapte belasting op huren.
Het is niet zo heel vreemd dat dit voorstel enige tijd geleden van de tafel is geveegd.
@Woger(9):
mis, volgens een recent rapport zou bij een NHG grens van 350.000 de premie 4-5% moeten bedragen (in plaats van 0.45%). De enige reden dat de premie nu zo laag is is dat de overheid garant staat en het dus niemand wat uitmaakt of dat fonds aan zijn verplichtingen kan voldoen. Ervaring in andere landen laat zien dat dit soort verzekeringen onhaalbaar zijn (zie bijv. de Case-Shiller futures …).
Teruglezend blijft het Centraal Planbureau toch erg <a href=”http://www.z24.nl/economie/artikel_13873.z24″humoristisch.
Toch fijn dat daar overheidsgeld aan wordt stukgeslagen.
@niek,
4 a 5% zou betekenen dat 1 op de 20 huizenbezitters niets meer zou kunnen betalen en het huis waardeloos zou zijn. Aangezien een huis bij executie nog minimaal 50% opbrengt zou dat betekenen dat ze er van uit gaan dat 1 op de 10 mensen zijn hypotheek straks niet meer kan betalen.
Ik weet niet wie dat onderzoek heeft gedaan, maar misschien moeten ze iets realistischere cijfers gebruiken.
@12
http://www.z24.nl/economie/artikel_13873.z24
Nee hoor, het CPB zegt dat de huurprijzen prima verklaarbaar zijn voor een land waarin de huizenmarkt is kapotgereguleerd. Zouden we in een land wonen met een gezonde markt, dan zouden de huidige prijzen wel moeilijk te verklaren zijn.
Hiermee wordt alleen bereikt dat banken weer hogere hypotheken ‘durven’ verstrekken.
Feit blijft dat de verhouding tussen inkomen/prijs woning zodanig is dat huizen niet langer betaalbaar zijn. De prijs zal dus inderdaad flink moeten zakken.
De echte klappen moeten nog komen.
@Woger:
die 4-5% was mede vanwege in het verleden aangegane NHG verplichtingen die dus bij lange na niet gedekt zijn; het is de premie die nodig zou zijn als de grens voortaan op 350K zou komen. Voor de huidige NHG grens zou een premie van ongeveer 1.5% nodig zijn. Onderzoek was als ik me goed herinner van een universitaire onderzoeksgroep.
Als je ziet wat voor mensen tegenwoordig een hypotheek krijgen en wát voor hypotheek dan zou 1/10 faillissementen bij een stevige daling mij niet verbazen.
@Niek,
1,5% vindt ik nog hoog, maar wat ik bedoel te zeggen is dat als je verzekering bij de bank onderbrengt, je geen (eventueel) beroep hoeft te doen op de belastingbetaler.
Daarnaast is de NHG een vaste regeling en kan de bank een dergelijk verzekering aanpassen aan de hypotheeknemer. Zo zal een baas van een sociale werkplaats met een 125% lening een hoger percentage dan een ing. in overheidsdienst.
ofzowel marktwerking.
Over vastgoedmafia gesproken, hebben jullie gisteren toevallig Zembla gezien? Het ging over de manier waarop Schiphol zich een lap grond groter dan Amsterdam heeft toegeeigend. Bij zijn afscheid geeft bestuursvoorzitter Gerlach nog een trap na aan de mensen die in de herrie zitten in de Intermediair:
‘We hadden moeten zeggen: er komt een nieuwe baan die voordelen biedt, maar u, Spaarndam, bent de klos.’ Hoe is het mogelijk dat zulke figuren het zelfs tot hoogleraar schoppen.
De NHG is er niet voor huizenbezitters maar voor de banken, ook al wordt de premie door de huizenbezitter betaald. Het potje is te klein (5 promille) voor de huidige omstandigheden, het restant wordt uiteindelijk gewoon bij de belastingbetaler opgehaald. Maar goed, dat zal voor veel mensen geen nieuws meer zijn.
Eichholtz is gewoon een van de pionnen die om de zoveel tijd iets mag roepen van De Don. Als we zometeen collectief opdraaien voor deze uitspraken is meneer weer afgedaald in de kerkers van een nietszeggend hoogleraarschap en weet hij van niets.
Het lijkt wel of onze regering erop uit is om ons van zoveel mogelijk bezittingen te ontdoen en om onze schulden alsmaar hoger op te laten lopen. Iedereen blijft braaf zitten en laat het maar gebeuren, dus echt medelijden met die mensen heb ik niet. Als onze Peter net zoals de boefjes uit de vastgoedwereld ergens langs de A4 eindigt lig ik er ook niet wakker van.
Aan de andere kant, relativeert Eichholtz, hebben wij relatief weinig creditcardschulden, weinig persoonlijke leningen, goedgevulde spaarpotten en flinke pensioenspaarpotten in vergelijking met onze buurlanden.
Ik weet niet hoe Eichholtz erbij komt dat onze spaarpotten zo goed gevuld zijn. Hij gaat er ook aan voorbij dat het deel van de hypotheek dat niet wordt aflost of dat hoger is dan de waarde van het huis ook als persoonlijke lening kan worden beschouwd. Nederland is het enige land waar het niet aflossen van je hypotheek wordt gestimuleerd.
Nog meer vraagstimulering terwijl de bevolkingsopbouw een andere kant opgaat.
Is deze pipo professor uit Maastricht wel goed wijs?
Wil hij nog meer onwetende mensen (klukkluks) in een financieel ravijn lokken?
Piet door wie heb je je nu weer voor de kar laten spannen.
Je bent je leerstoel onwaardig geworden.
Ik ben ervan overtuigd dat Bob spijt heeft dat ie je naam in Irrational Exuberance 2nd Ed heeft vernoemd.
Hoe laag kan iemand zakken?
@Buddy(22):
de leerstoel van Piet wordt betaald door de vastgoed maffia. Wiens brood men eet, diens woord men spreekt …
Hij heeft ooit (via zijn studenten denk ik …) interessant onderzoek gedaan, maar hij trekt steevast de foute conclusies eruit. In vrijwel alle openbare discussies houdt hij vol dat er in NL – in tegenstelling tot de meeste andere landen – géén huizenbubble is, wat mij direkt in tegenspraak lijkt met zijn eigen onderzoek van vroeger.
Maar ja, zoals gezegd …
@Woger(17):
ik zou zeker voor onderbrengen bij de bank zijn als dat kon, maar dan niet bij (semi-)staatsbanken zoals ABNAMRO of ING want dan komt het uiteindelijk weer op hetzelfde neer (in de praktijk bij iedere grote bank trouwens, ze worden toch verplicht door de belastingbetaler gered als het mis gaat).
Het punt is gewoon dat de dan benodigde premie zo hoog is dat NIEMAND meer een NHG hypotheek neemt, want die zijn dan een stuk duurder dan gewone hypotheken en ons ben nu eenmaal zuunig in Nederland. Mensen nemen massaal NHG omdat het goedkoper dan gratis is. En nogmaals, gratis put opties zijn per definitie onmogelijk. Uit het onderzoek dat ik eerder noemde bleek ook dat banken zelf het onmogelijk achten om huiseigenaars categorisch tegen daling te verzekeren.
Piet zit in een komplot met de NL Banken. De meeste probleembetalers -pak ‘m beet 400.000- zitten waarschijnlijk in het segment van 265 – 350k.
NL banken kunnen bovenop de 87 miljard rommelhypotheken geen 400.000 NL subprime wanbetalers gebruiken. Dan moet NL aankloppen bij het IMF, idem Ijsland.
Tja, slaap lekker zou Mr de Uil zeggen.
@Okkie (21)
Dit blijft een moeilijke kwestie die ik al eerder heb aangestipt. Bijna nooit hoor je mensen over het totaalplaatje schulden/spaarcenten praten; de nadruk ligt altijd op één van de twee.
Wat dat betreft probeert Piet het in elk geval wel, dat moeten we hem toch nageven.
NHG, is een grote pot met geld met mannetjes met nog grote auto’s. Denk maar niet dat deze zomaar betalen: glashelder,…. jaja. Door die kleine lettertje wordt er al snel niets uitbetaald. Je zal waarschijnlijk niet de eerste zijn die voor een gesloten NHG deur staat. Leuker kunnen ze het niet maken en gemakkelijker maken ze het zeker niet.
@rene(27):
dat zie je verkeerd, NHG is een (relatief) kleine pot geld met vooral gesjeesde politici die er op passen. In het overgrote deel van de gevallen wordt dus WEL uitbetaald, al betwijfel ik of dat zo gaat blijven. Want volgens de kleine lettertjes zouden veel mensen die de afgelopen jaren alles betaald kregen helemaal niet in aanmerking komen voor de stroppenpot.
Niek (23)
Je hebt volkomen gelijk, de bouw(mafia) ziet de buil al hangen.
Geen nieuwe orders en de eerste ontslagen dienen zich al aan.
Vandaag zette AM Vastgoed 50 man op straat en wat tienduizenden bouwvakkers na de zomer moeten gaan doen, weet geen mens.
Tegen beter weten in, haalt men weer eens Piet de professor uit de kast… het zal niet helpen.
Ondanks eerdere verwoede pogingen van Ger, Bert, VEH en nu Piet de NHG WORDT NIET VERHOOGD.
Binnenkort kunnen we een periode verwachten van wederzijdse beschuldigingen
binnen de vastgoed mafia.
Overheden, ontwikkelaars, bouwondernemingen, banken, makelaars en allerlei duistere belangenverenigingen zullen elkaar de zwarte Piet toe schuiven.
Ik zou zeggen:
– achterover zitten
– geniet ervan
en in de tussentijd zakken de huizenprijzen vanzelf.
Misschien wordt de “omerta” wel verbroken en staat plotsklaps de HRA wel ter descussie.
In de voorwaarden moet worden opgenomen, dat wanneer de NHG pot leeg is, dwz dat de ingelegde premies ‘op’ zijn, dat er dan geen uitbetalingen meer plaatsvinden. Handen thuis, het is onze schatkist, niet alleen van de onverantwoordelijken.
Wat anders; er staat in de kop ‘vastgoedhandelaar’. Heeft hij een bijbaantje?
De combinatie van een sterke prikkel tot private schuldcreatie (zoals de HRA) met de vervanging van het huis als onderpand voor de lening door uiteindelijk een staatsgarantie, kan in vrijwel elke economische situatie een ongunstig effect hebben dat verder reikt dan de huizenmarkt. Voor de geldgever wordt nu een groep van weinig kredietwaardige leners interessant,deze blijven weliswaar verantwoordelijk voor een eventuele restschuld maar dit is toch vooral een papieren verantwoordelijkheid: de schuld is nauwelijks te incasseren en de voorwaarden voor kwijtschelding zijn niet moeilijk te ensceneren. De belastingbetaler borg te laten staan voor dit speculantenparadijs is wel wat veel gevraagd.
De machteloze AFM staat erbij en kijkt ernaar en gelet op de bijna hysterische reacties uit de politiek op het verstandige voorstel van Hoogervorst om starters niet meteen onder water te laten beginnen zal dit nog wel even zo blijven.
Een soliede transactie heeft geen NHG nodig, deze kan in deze vorm beter afgeschaft worden opdat partijen hun mogelijkheden en risico’s nauwkeuriger zullen inschatten,in ieder geval zou de staatsgarantie er af moeten.
Eichholz bevindingen geven overigens de discussie over de onafhankelijkheid van door het bedrijsleven mede gefinancierd onderzoek ook weer een nieuwe impuls.
@M
Er lijkt iets voor te zeggen om te totale schulden en bezittingen op te tellen.
Alleen, ook in de VS heb je zat mensen met een heel hoog salaris en bergen cash, terwijl de prijzen daar over het hele front dalen.
Helaas zegt het daarom niet zoveel. Bij een daling van de prijzen komt een grote groep Nederlanders in de problemen omdat ze te weinig cash en een te laag inkomen hebben.
Deze gedwongen verkopen zullen de huizenprijs flink onder druk zetten. Misschien zal dit leiden tot een periode van onderwaardering van de huizenmarkt (“overshoot”). Dat is niet heel vreemd. Als er periodes zijn van overwaardering, waarom zouden er dan ook geen periodes kunnen zijn voor onderwaardering. Ik denk dat nu veel kopers een zekere “discount” verwachten bij het kopen van een huis. Het is psychologisch heel vervelend om na de koop direct in de min te staan door verderdalende prijzen.
Omgekeerd hebben de bovengenoemde groep ook groot gegokt op stijgende prijzen met onverantwoorde risico’s. Zij zijn voor een groot deel verantwoordelijk voor de huidige hoge prijzen.
Het doet een beetje denken aan WOL. Hier gingen ook particulieren kost wat kost aandelen van kopen. Het wordt dan een soort “self fulfilling prophecy”.
Ik kom eigenlijk nooit iemand tegen die denkt dat de Nederlandse huizen goedkoop zijn. De huidige prijzen in stand proberen te houden is dwaas. Als steeds meer mensen doorkrijgen dat het IMF met zijn overwaardering van 30% gelijk heeft, dan zullen de prijzen toch wel zakken.
@Martin(30):
dat kun je op je buik schrijven, in de NHG voorwaarden staat dat de (rijks)overheid uiteindelijk garant staat. Daarom zitten er ook zoveel (ex-)politici bij het Waarborgfonds, da’s om te zorgen dat er vooral geen strikte maatregelen genomen worden.
Vandaag werd net bekend dat de NHG soepeler zal omgaan met klanten met betalingsachterstand; een eerste stap op de slippery slope, er zullen er nog vele volgen vrees ik. Uiteindelijk mag de belastingbetaler voor alles opdraaien, maar dan zijn we 5-10 jaar (1-3 verkiezingen) verder, dus er is geen politicus die daar wakker van ligt.
@johanna(31): goede punten, ik denk dat NHG de Nederlandse variant van subprime gaat worden (het vertoont al de nodige overeenkomst met de malafide Fannie/Freddie constructie).
Onafhankelijk onderzoek aan onze universiteiten etc. komt nauwelijks meer voor en dat is inderdaad zorgwekkend. Ook bij bijv. medicijnen/farma, milieu, technologie: bijna alles wordt zwaar beinvloed door belangen van grote bedrijven. Dat de politiek naar zo’n vastgoed zetbaasje als Piet luistert geeft aan hoe dom (of corrupt) ze in Den Haag zijn.
@Dirk(32):
Bij een daling van de prijzen komt een grote groep Nederlanders in de problemen omdat ze te weinig cash en een te laag inkomen hebben.
je ziet vandaag hoe het gaat: wie een NHG lening heeft (driekwart van recente hypotheken) mag de schulden bij onvoldoende inkomen voorlopig vrolijk laten oplopen, zonder gevolgen. En ongetwijfeld zal de grens daarvoor in de komende jaren steeds verder worden opgerekt door de politiek, ‘want ooit gaan de prijzen weer hard stijgen!’. Zeker met de verkiezingen in aantocht is saneren een ondenkbare optie.
Dit is vergelijkbaar met de methode die al gebruikt wordt in o.a. Spanje en de VS in een poging om de bubble overeind te houden. Het resultaat is nog veel meer fraude (en meer schade voor de belastingbetaler). Dat dit de prijsval tot stand brengt is een illusie.
@Dirk (32)
Dat het op de woningmarkt niet omlaag kan hoor je mij niet zeggen.
Waar het me meer om gaat is dat er vaak als “argumenten” voor een aanstaande daling op de “enorme hypotheekschuld van Nederland” wordt gewezen. Zo’n getal an sich zegt erg weinig. Wil je een dergelijk argument gebruiken dan moet je het totaalplaatje pakken, zoals Professor Piet in elk geval poogt te doen.
En nog steeds kan dat plaatje verkeerd geïnterpreteerd worden. Ook daar is Professor Piet een prima voorbeeld van.
Even een praktisch vraagje. Want ik snap iets niet helemaal.
Iemand heeft een hypotheek met NHG voor 250k op een huis van 250k en wordt ontslagen door een reorganisatie. Hij/Zij kan de hypotheek niet meer betalen en wil/moet verkopen.
Het huis is nu minder waard. Dus de NHG zal de bank compenseren.
mijn vraag:
Wat maakt het verkoper nog uit voor hoeveel zijn huis wordt verkocht? (240k of 200k) .. of de restschuld nu 10k of 50k is, het wordt toch wel gecompenseerd door de NHG? en kwijtgescholden bij de verkoper?
@M(35):
net als bij al die overbetaalde economen en bankiers die totaal verrast werden door de kredietcrisis: ‘dit kon écht niemand zien aankomen!’. En dus blijven alle prutsers gewoon zitten waar ze zaten, inclusief bonus etc.
Professor Piet zal over enkele jaren ongetwijfeld een goede reden hebben waarom hij niet kon voorzien dat de huizenprijzen zouden dalen, zodat hij zijn lucratieve (bij?)baantje gewoon kan houden ondanks bewezen incompetentie.
@Roland(36):
ik denk dat je het probleem goed snapt, het systeem is nogal fraude gevoelig 😉
Officieel kan de overheid proberen de restschuld te verhalen op de (voormalige) eigenaar, via loonbeslag etc. Dit kan echter alleen bij aantoonbare schuld, en daarover is discussie mogelijk. De praktijk is dat in heel veel gevallen het Waarborgfonds volledig met de strop blijft zitten. Omdat de huizenprijzen tot voor kort alleen maar stegen kwam dat relatief weinig voor. Overigens waren de stroppen soms al zeer hoog, als gevolg van fraude (veel te hoge taxaties etc.).
Veel mensen zien de gedwongen verkoop aankomen en zorgen dat er tegen die tijd niets meer te halen valt (daar zijn vele truken voor). Het is dan ook aantrekkelijk om de schuld eerst nog maximaal te laten oplopen voordat de zaak klapt via extra leningen, meer overwaarde opnemen, laatste geld besteden aan een auto enz. (bij schuldsanering via WSNP mag je de auto gewoon houden!!).
Eventueel kunnen ze via de WSNP ook aan verdere verplichtingen ontkomen, voor wie over een paar jaar weer een goede baan denkt te hebben erg aantrekkelijk. Kortom, het systeem vraagt om misbruik; de ervaring uit het buitenland leert dat dat in een dalende markt ook massaal gaat gebeuren (of beter gezegd: dat pas dan de fraude boven komt drijven).
@Niek, 34
In de landen die jij noemt: Spanje, VS zijn de prijzen juist sterk gedaald ook na de ingrepen.
Dergelijke ingrepen zijn meer doekjes voor het bloeden. Het verlengt hooguit de duur van de daling. NHG-Huizenbezitters worden onder de nieuwe regel nog steeds uitgeknepen, ze moeten op termijn de schulden terugbetalen. De enige echte exit is schuldsanering, maar dat is voor de meeste huizenbezitters denk ik niet erg aantrekkelijk. Denk je dat deze groep over een paar jaar een jaren-70 woning van 4 ton gaat kopen?
Als mensen inzien dat huizen eigenlijk 30% te duur zijn, dan zal vroeg of laat de prijs hiernaar toe bewegen, zo werkt het uiteindelijk in iedere markt. Mensen die denken dat dit niet geldt voor de huizenmarkt houden zichzelf (nu nog) voor de gek.
hoi Niek, 38!
Bedankt voor je antwoord op mijn vraag.
Maar je gaat uit van de Schuldsanering, maar in 50% van de gevallen wordt de restschuld door het NHG kwijtgescholden voor de verkoper? In dat geval maakt het de verkoper toch echt niet uit hoeveel verlies hij/zij maakt op de woning? Hoe zorgt het NHG er nu voor dat er toch een redelijke prijs voor de woning wordt gevraagd? Zet het NHG, zelf makelaars in om toch een acceptabele prijs te krijgen?