Er hebben tot nu toe dit jaar meer mensen een beroep moeten doen op de Nationale Hypotheek Garantie dan vorig jaar. In het eerste kwartaal klopten 765 huishoudens na de gedwongen verkoop van hun huis met een restschuld bij de NHG aan. Over dezelfde periode vorig jaar waren dat er nog 491.
Zie ook: Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG
Vooral bij scheidingen was vaker sprake van een restschuld. Vanwege de gezakte huizenprijzen verkopen mensen bij een scheiding hun woning vaker met verlies.
Lees meer over de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
De restschuld wordt aan de bank betaald door het Waarborgfonds Eigen Woningen, de organisatie achter de NGH. Er zijn ongeveer een miljoen NHG-hypotheken.
bron: NOS
Loading ...
De Nationale Hypotheek Garantie: nog een reden voor Hukker om vooral nu een huis te kopen aangezien binnenkort het potje leeg is en je nu nog in de riante regeling kan vallen.
Gaat het fout, geen zorgen. Wel even goed laten voorlichten want het Waarborgfonds Eigen Woningen kan regres nemen wanneer je er een potje van maakt.
Voor de rest: kopen maar tegen elke prijs. Immers de banken worden voor de restschuld gedekt en dat is het belangrijkste.
De heer Schiffer vindt het blijkbaar pas ‘alarmerend’ als de bom al ontploft is. Dat de klok nu hard aan het aftellen is, is blijkbaar niet zorgwekkend. Dit is hoe de gemiddelde topman in een financiële sector zoals de heer Schiffer waarschijnlijk denkt:
We zingen het nog wel een paar jaar uit. We laten de belastinbetaler opdraaien voor de schulden en vertrek ik met een mooie ontslagvergoeding wat de gemiddelde belastingbetaler niet bij elkaar werkt in zijn hele leven. Uiteraard geven we deze vergoeding een andere naam zodat we tegen de pers een standaard ontwijkend antwoord hebben op lastige vragen hieromtrent. Daarna verschijn ik nog in een of andere commissie en hoef ik alleen maar te vertellen dat ‘niemand het heeft zien aankomen’ met een simpele verwijzing naar alle andere instellingen die niets deden. Na een paar jaar heeft de commissie geconcludeerd dat ik slechts een radartje was in een web van falende toezichthouders, banken, politiek en roekeloze huizenbezitters. Met mijn geweldige brok ervaring maak ik dan weer mijn rentree in bijvoorbeeld een zorginstelling, waar ik weer geweldige constructies ga bedenken om de rekening ondoorzichtig vooruit te schuiven en voor deze dienst een mooi salaris kan opstrijken.
Vragen en antwoorden over de NHG (belangrijk om te weten)http://www.onzestem.eu/?p=43320
“Vooral bij scheidingen was vaker sprake van een restschuld. “
dat is de interpretatie, nu de feiten: er was een sterke toename van het aantal scheefleners dat een nep-scheiding gebruikte om de hele restschuld te lozen bij het WeW (en dus uiteindelijk bij de belastingbetalers). Is het aantal scheidingen in Nederland als totaal ook met 60% toegenomen sinds vorig jaar, dat lijkt me een regelrechte omwenteling dan; tijd voor Kamervragen van het CDA en klein rechts. Nogmaals, als deze bal aan het rollen gaat, en dat zou binnenkort wel eens het geval kunnen zijn, dan ploft het WeW binnen 2 jaar.
mooi artikel voor alle Henk en Ingrids met weinig scrupules (en dat zijn er ongetwijfeld een paar miljoen inmiddels). Je kunt er moeiteloos uit halen hoe je de dankzij NHG maximaal kunt profiteren voor risico van anderen. Als het aan mij lag zou dit soort ‘voorlichting’ verboden worden.
Tegelijk vandaag een uitleg in FD door een financieel specialist waarom mensen (zoals hij) met een tophypotheek en variabele rente zich helemaal geen zorgen hoeven te maken:
http://fd.nl/economie-politiek/columns/bruno-de-haas/217487-1204/hevige-herrie-in-onze-huiskamer
De EU zal gedwongen zijn om eeuwig de hand onder de markt te houden, rente kunstmatig laag te houden en zo de scheefleners tot spekkoper maken. Dit is wat volgens mij velen denken, en ik hoop grondig dat ze een miscalculatie maken. Want dit is feitelijk pure afpersing van (vooral) spaarders en belastingbetalers.
@dalen
Overdrijven is ook een vak. 740 miljoen in kas tegen een gemiddelde restschuld van 30.000 is 24.667 keer beroep doen op de NHG. Ondanks de malaise is de kaspositie van NHG toegenomen.
Ik sluit niet uit dat het aantal keren dat beroep wordt gedaan op de NHG garantie fors zal toenemen en dat de gemiddelde restschuld stijgt maar de kans dat de NHG pot binnen 5 jaar leeg is acht ik zeer klein.
In die 5 jaar wordt er wel keurig afgelost op de NHG hypotheken wat de gemiddelde restschuld enigszins onder controle zou moeten houden.
Daarnaast is het risico op nieuwe NHG hypotheken verminderd vanwege de hogere eisen aan financiering.
Rustig maar , er komt een collective reddingsactie .
ps. in het kader van de al bestaande reddingsboei (ik denk spontaan aan woonboulevards verslaafde mensen) zijnde de NHG het volgende : waar er voorheen eerst vonnis moest worden gewezen door de Rechter is het vanaf 2012 al afdoende een verzoek tot echtscheiding in te dienen teneinde nog sneller uw doelen te verwezenlijken zonder te wachten op het vonnis.
Hulp is derhalve onderweg , al gesteld.
ja vast; droom lekker verder 😎
nu alleen nog een potje vinden waar het geld uit moet komen. Ik stel voor dat we gewoon de benzineprijs met 100% verhogen om de scheefleners te helpen, kunnen we wel een jaar vooruit 🙂
Beste allemaal,
Als ik naar de cijfers kijk van de Nhg dan kloppen er een aantal zaken niet.
1) een gemiddelde restschuld ban 31k lijkt me erg hoog. dat is 15% van een gemiddelde nieuwe hypotheek. En ook 15 % van de gemiddelde koopsom.
2) De woonlastenfaciliteit wordt ook aangeboden door het Nhg. Het komt neer op een hypotheekvakantie, in slechere tijden. Hoeveel mensen zitten in deze regeling? Nhg geeft daar geen cijfers over. Wel relevant in tijden waarin de bkr aangeeft dat 48k van de mensen achterloopt met hypotheekbetalingen. Gezien het marktaandeel Nhg lijkt met 15k van dit soort gevallen met een woonlastfacaliteit niet vreemd. Wat zijn de voorwaarden voor deze faciliteit, scheiding?
3) waar staan de voorzieningen op de woonlastfacaliteit faciliteit. Of wordt dit gezien als lening die nog wel als vermogen op de balans staat.
4) nu zijn er 20k nieuwe hypotheken, t.o.v Bijna 26k vorig jaar in q1. Klopt dus met een daling van 20% verkopen.
Ik weet het ik zit te gissen, maar de Nhg is ook niet transparant.
Als ik mevrouw de Haas was zou ik als mede bestuurslid toch nog maar eens elders een second opnion vragen over de visie van haar ‘CFO’.
@7 @nhz
Ik kan het natuurlijk mis hebben maar ben wel oprecht geïnteresseerd in jouw visie.
Onderbouw jouw scenario dan eens waarbij de overheid bij moet springen. Hoeveel executies zijn er dan per jaar, wat is de gemiddelde restschuld en hoeveel NHG hypotheken zijn at risk en in welk jaar zijn die NHG hypotheken afgesloten.
Hou er wel rekening mee dat de NHG ook inkomsten heeft over de NHG hypotheken waarbij nog wel keurig betaald wordt.
O ja nabrander, verlies wordt Pas geboekt als het onderliggende vastgoed is verkocht en de restschuld bekend is. Hoeveel huizen staan er nog in de wacht. Ik weet het niet,….
brinkman moet ook z’n zegje doen….
http://www.nu.nl/economie/2779638/brinkman-vindt-hypotheekrenteaftrek-geen-probleem.html
Marc,
Overdrijven laat ik wel over aan Hukker en financiële voorlichters, die kunnen dat veel beter.
Wanneer we de cijfers vergelijken met het eerste kwartaal van vorig jaar zien we een stijging van 55,8% van het aantal gedwongen verkopen.
Wanneer dit niet verontrustend is ben je wel een behoorlijke struisvogel. Wanneer een beursgenoteerd bedrijf met zulke cijfers aan komt zetten dan weet je het wel.
Bovendien wordt hier alleen gesproken over gedwongen verkopen met een restschuld.
Er zijn natuurlijk ook gedwongen verkopen zonder restschuld of waar de NHG niet van toepassing is.
Zou eerlijker zijn met een prognose te komen waarbij gerekend wordt met een worst scenario, een fikse daling van de huizenprijzen dus.
Interessant concept-rapport uit de bouwwereld is uitgelekt:
AMSTERDAM – De groep experts uit de bouwwereld en de overheid die zich buigen over de vraag hoe de bouwsector weer uit de crisis getrokken kan worden, heeft zijn eerste concept-rapport af. De Telegraaf heeft de hand weten te leggen op dit niet officieel gepubliceerde stuk.
http://www.telegraaf.nl/dft/nieuws_dft/11841210/__Markt_mag_meedenken_met_Bouwteam__.html
Opvallende negatieve punten die mij opvallen in dit conceptrapport:
1. “…is het tegelijkertijd zeer wel denkbaar dat een substantieel deel van het corporatiebezit wordt geliberaliseerd en/of verkocht. Inmiddels bereiden drie corporaties, twee beleggingsfondsen en een bank de experimentele vorming voor van een/enkele gemengde private fondsen gericht op de exploitatie van te liberaliseren corporatiebezit.
2. “In dat kader zijn vragen aan de orde als “kunnen vermogens, die gedurende het leven worden opgebouwd in het woon- en pensioendomein, worden verbonden en/of worden aangewend om mensen in staat te stellen met een goede zorg langer zelfstandig te wonen en leven?” en “onder welke condities kunnen middelen van pensioenfondsen worden aangewend om investeringen in bestaande en nieuwe woningen en/of zorgvoorzieningen te financieren?”.
3. “Inmiddels hebben marktpartijen in de kantorentop een voorstel gedaan om een convenant te sluiten m.b.t. leegstandproblematiek en programmering aangaande kantoren. Ze willen o.a. komen tot experimenteergebieden, vraag- en aanbodanalyse en tot een publieke heffing als voeding voor een saneringsfonds ten behoeve van transformatie of sloop van overtollige kantoren zodat weer gezonde schaarste ontstaat.
Als laatste nog een positief punt:
4. Met betrekking tot het grond(prijs)beleid van gemeentes wordt aanbevolen: pas grondprijzen aan aan de actuele marktsituatie
Het complete rapport vind je hier:
http://images2-telegraaf.nl/multimedia/archive/00983/houtskoolschets_983411a.pdf
Mooi ook de zinsnede “Stel nu dat de renteaftrek ook precies over twintig jaar is afgeschaft.”
Hoezo stel. Ik durf te wedden dat ie die hypotheek al een paar jaar heeft. Dus blijft over 20 jaar van die maximaal 30 jaar HRA die nu al van toepassing is dan op z’n best nog maar een paar jaar over.
Nog los van de maatregelen waar ze voor het eind van de maand mee uit het catshuis aankomen zetten. Als ze daar de afbouw HRA verplicht met b.v. 3% p.j. zetten mist ie ieder jaar opnieuw een groter bedrag aan renteaftrek
Zolang de banken maar niet op de restschuld blijven zitten … dan kunnen ze gewoon doorgaan met onverantwoorde leningen te geven en meer dan 80% van de HRA in hun eigen zakken kunnen stoppen door gewoon veel te hoge rente te vragen (in duitsland is er geen HRA en daar zit de rente meestal 2% lager dan in NL),
@Marc (11)
Er is niet zoveel nodig om de balans te laten kantelen. Nu is de gemiddelde restschuld pakweg 30k. Maar als de woningprijzen 10% dalen, wat helemaal niet zo gek is, dan kan de gemiddelde woningschuld zomaar richting 60k oplopen. En dan is met 10.000 executieverkopen de pot gewoon leeg, dat kan zomaar in 2 tot 3 jaar gebeurd zijn als het aantal executieverkopen slechts verdubbeld.
Sta er nog maar eens bij stil: bij verdubbeling van het aantal executieverkopen (er is nu al een stuwmeer aan probleembetalers) en 10% prijsdaling is de pot in een paar jaar leeg. De inkomsten van NHG vallen hierbij in het niet.
en dat terwijl de executieverkopen nog worden “tegengehouden ” door de banken.
er zouden eigenlijk 3x zoveel executies moeten zijn
karel,
Ik heb sterk het idee dat als mensen in de problemen komen met hun NHG hypotheek, dat ze eerst de woonlastenfaciliteit (hypotheekvakantie) wordt aangeboden door het NHG, totdat het huis verkocht is. Als het huis verkocht is, via de normale kanalen, wordt de rekening vereffend. Hierdoor is er een relatief hoge gemiddelde restschuld van 31k omdat ook de hypotheek-vakantie dan ook mee afgerekend wordt.
Als deze aanname waar is dan is een belangrijke vraag op wel moment de kosten van het aanbieden van een hypotheek vakantie nog opweegt tegen een directe verkoop op de veiling. Als we eerlijk zijn komt dat punt snel in zicht en kunnen de executieverkopen snel toenemen.
@17 Jeroen
Ook ik ga uit van een daling van minimaal 10% de komende jaren. 20% acht ik ook niet uitgesloten.
Wanneer je het jaarverslag uit 2010 leest dan gaat NHG uit van een gemiddelde hypotheek van 176k 60k gemiddelde restschuld zou dan 34% van de gemiddelde hypotheek zijn (tegenwoordig max 106%). Aangezien niet alle executies betrekking hebben op huizen die op de top zijn gekocht lijkt mij 60k aan de hoge kant. Daarnaast had NHG in 2010 150M aan inkomsten waarvan 128M uit borgtochtprovisies.
Er van uitgaande dat het risico op scheiding de eerste 5 jaar na aankoop van een woning het hoogst is zal de komende jaren het aantal executies van woningen die op de top zijn gekocht afnemen. Van de huizen die nu gekocht worden zit al een daling in verwerkt en stel dat er 20% daling bijkomt dan zou de restschuld 26% van 174k zijn. Dit is 45k.
Wanneer de pot in 3 jaar leeg zou zijn dan zal er, rekening gehouden met de inkomsten, ca 1000M aan restschuld kwijtgescholden moeten worden. Dit zijn 22k aan executies met 45k restschuld. Vergeet ook niet dat er wel afgelost wordt op NHG hypotheken. Weliswaar is dat de eerste 10 jaar minimaal en onvoldoende om de daling te compenseren maar het remt de restschuld enigszins.
Nuancering, ik denk dat de kans op executies van de wat hogere NHG hypotheken groter is.
Er vanuit gaande dat de lucht eerst uit de woningmarkt moet voordat de woningmarkt stabiliseert, lees maximaal met de inflatie mee stijgt, zijn de komende 3 tot 5 jaar cruciaal. Wanneer de NHG buffer 5 jaar worstcase kan volhouden is het probleem opgelost. Wat worstcase is en hoe dat te projecteren om de NHG hypotheekportefeuille daar gaat de discussie over.
@20 slordige typefouten weer maar de strekking is te volgen.
@marc 20
Je gaat uit in je betoog over de gemiddelde hypotheken. Ik denk dat eerder de niet gemiddelde hypotheken in de problemen komen. Vandaar dat ik de eerdere berekening wel te onderbouwen vindt.
Juist bij probleemhypotheken heeft het veel meer consequenties dan bij een relatief lage hypotheek
@22
Vandaar mijn nuancering.
Eigenlijk kan je hierover alleen maar zinnige dingen zeggen wanneer precies bekend is hoe de NHG portefeuille is opgebouwd. Zaken als burgerlijke staat, omvang hypotheek, jaar afsluiten hypotheek, omvang KEW en WOZ waarde zijn nodig om een risicoanalyse te doen.
“De verantwoordelijkheid voor de verstrekking van NHG-hypotheken ligt bij de banken. Pas wanneer er daadwerkelijk moet worden uitgekeerd door het WEW bepaalt deze of de hypotheek voldoet aan de NHG normen. Opnieuw wordt er dus vertrouwd op de zelfregulering van de financiële sector en ook de resultaten zijn niet indrukwekkend. Uit onderzoek van de kredietbeoordelaar Fitch blijkt dat in 2008 er bij maar liefst 25% van de NHG-hypotheken wordt geweigerd om uit te betalen, dit omdat de hypotheek niet is verstrekt conform de NHG normen, in euro’s was dit percentage zelfs 35% van het totaal aan claims. Dit heeft voor hypotheekverstrekkers geen verdere gevolgen, behalve dat ze hun geld niet krijgen uitgekeerd.
Ook kaart Fitch een verder probleem aan, omdat de NHG in haar methodiek uit gaat van annutaïre aflossing, dat is, dat er elk jaar een bepaalde som wordt afgelost, wordt er elk jaar een minder grote som gegarandeerd. Zoals we hebben gezien is echter een groot gedeelte van de hypotheken aflossingsvrij, zo ook bij NHG hypotheken, hierbij wordt niet afgelost, desondanks wordt er wel een minder groot deel gegarandeerd door de NHG omdat het er van uitgaat dat aflossing wel plaatsvindt. Hierdoor is de gegarandeerde som kleiner dan de totale schade wanneer de lening niet betaalt word.”
Jesse Frederik in De Nederlandse huizenbubbel deel 3
http://www.luxetveritas.nl/blog/?paged=42
Wel even iets om mee te nemen in alle berekeningen aanaande de NHG: 35% van de claims gaat gewoon niet toegewezen worden als in het verleden behaalde resultaten tenminste een goede voorspeller zijn.
We kunnen berekenen wat we willen maar de NHG blijft natuurlijk een gedrocht welke opgetuigd is omdat banken gedreigd hebben geen hypotheek meer te verstrekken, tenzij er een hogere risico-rente berekend kan worden.
Het is dus alleen om banken meer zekerheid te geven en de kamikaze kopers aan het piramidespel mee te laten spelen ten gunste van de bouwmaffia en andere belanghebbende spelers.
Afschaffen die NHG en/of zeker naar lagere waarden. Wanneer je niet zonder kan kopen dan is het kot te duur, zo simpel zou het moeten zijn. In het ander geval zou er tussen banken meer concurrentie op hypotheekgebied moeten zijn. Laat buitenlandse banken maar toetreden op deze kennelijk lucratieve markt maar wel zonder overheidsrisicogeld.
@ 13 Mark
Brinkman zei nog iets anders dan Nu.nl in de rondte strooit.
Hij zegt ook nog
“Daarbij zou ook de hypotheekrenteaftrek ter discussie staan. Wat Brinkman betreft dient ‘de aftrek als fenomeen’ in stand te blijven.” Afschaffen kan alleen als je de belastingtarieven gigantisch naar beneden brengt, maar dat heb ik nog nooit iemand horen vertellen.
Kennelijk is er voor hem dus wel een opening!
Huizenbubbel laten bestaan maakt wonen voor starters onmogelijk, dus zijn ze creatief geworden. Makelaars zien ook wel dat bij die starters geld zit en dat willen ze hiermee aanboren. De tijden zijn al moeilijk genoeg voor de makelaars met hun leegstaande kantoren. En zo lossen ze 2 problemen in 1 keer op.
Nu alleen nog de overheid ervan overtuigen dat dit eigenlijk HUN probleem is, en ze de makelaars moeten helpen (makkelijker regelgeving bestemmingsplan e.d.). Daar zijn ze ongetwijfeld al een tijd (latent) mee bezig.
En verder: wees maar niet bang. Voor de bestaande huizenmarkt denkt de overheid alleen aan haar eigen portemonnee. Dus liever niet leeg laten lopen die bubbel. -4% per jaar is al pijnlijk genoeg. En wat maakt het uit als de NHG leeg is? Dat is dan een drempel geworden die verkoop vertraagt, en dus ook de verlaging van de huizenprijzen in de wijk vertraagt. Als er een humanitaire zaak voor de rechter komt wordt er vast wel ergens een potje van een paar miljoen gevonden.
Be patient my dear padwan ;P
@ artikel…….Alles volgens het draaiboek.
Jesse For President 🙂
http://www.ftm.nl/original/blunderende-expertise.aspx
Eigen woning beter betaalbaar lasten -12 %. Maar dan moet je wel geld hebben 😉
http://www.z24.nl/z24geld/artikel_304727.z24/Eigen_huis_veel_beter_betaalbaar_.html
ll,
Dat is zo’n onzin. De betaalbaarheid is juist minder geworden, omdat de banken strengere eisen hanteren. Ten eerste moeten mensen nu een stukje eigen geld meebrengen, ten tweede kan niet langer volledig aflossingsvrij meer worden geleend, wat de maandlasten per saldo omhoog brengt. Daarnaast zijn de inkomenseisen veel strenger geworden (4,5 keer het jaarsalaris, waarbij het inkomen van de partner slechts deels meetelt, wat voorheen helemaal meetelde).
Als de kabinetsplannen doorgaan en iedereen moet aan de annuïteitenhypotheek, gaat de betaalbaarheid nog verder naar beneden. En als de risicopremie op hypotheken (dus de rente) omhoog gaat, worden huizen voor de meeste mensen domweg onbetaalbaar.
Maar gebeurt er dan iets op de huizenmarkt? Natuurlijk niet. Huiseigenaren vinden nog altijd dat ze ‘recht’ hebben op de belachelijke prijzen die ze nu vragen. De mensen die echt in de problemen komen en hun hypotheek vanwege bovenstaande niet langer kunnen betalen, worden zoveel mogelijk gesaneerd en onder het tapijt geveegd. Die huizen komen niet vrij, en al helemaal niet op de markt voor een lagere prijs.
De hele Nederlandse economie is gebaseerd op de (stijgende) huizenmarkt, en de belangen zijn zo KOEIEgroot dat iedereen die er belang bij heeft (en dat heeft iedere Nederlander) er alles aan zal doen om de problemen te verhullen.
Geloof maar dat dat lukt. Vóór de invoering van de euro kostte een kop koffie F 2,75. Een jaar na de invoering kostte dezelfde koffie E 2,75. Een prijscorrectie van 220%. Toch bleef de inflatie keurig tussen de 2 en de 3% schommelen. We stonden erbij, keken ernaar, en we waren volgens het CBS allemaal gek. Wie denkt dat de prijzen van huizen ineens 40% zullen dalen naar een realistisch niveau, woont in een Nederland in een parallel universum. Dat gaat stapje bij beetje, terwijl executieverkopen zoveel mogelijk worden voorkomen. Mensen zullen eerder achter hun veel te duur betaalde voordeur verhongeren, dan ze op straat worden gezet. Want zodra de problemen op straat liggen kun je ziet meer aan het zicht onttrekken, en dan is Leiden in last.
@ duufbier, in Ierland zijn de prijzen al met minstens 50 % gezakt, en dus héél betaalbaar voor mensen die geld hebben, maar NIET financierbaar, want de banken kunnen geen geld meer uitlenen……..
En….. het beest is zó groot dat je het niet meer ziet, helemaal eens 🙂
@ 30
Dat is misschien het gewenste scenario maar de praktijk is weerbarstig en daarom zal het omslaan naar de andere kant. Niet voor niets wordt er veel goud en andere edelmetalen gekocht en stijgen daarvan de prijzen als een gek.
Ondanks dat de ECB weer de rente laag houdt, gaan de markten dit niet pikken. Iedereen weet dat de inflatie er is en in hevigheid zal toenemen. Dit betekent dat ook de rente zal stijgen.
Daarnaast groeit het aanbod koopwoningen met de dag en wordt de roep van uit het eigen nest steeds heviger om de prijzen te laten dalen.
Eens dat de paniek toeslaat, rent iedereen naar de uitgang.
Ook het kabinet komt er niet omheen om drastische maatregelen te nemen. BTW-verhoging is er één van. Daarnaast gaat geen bank nog geld lenen in een zakkende markt zonder voldoende waarborgen te hebben.
Portugal heeft al een draaiboek klaar om de miljarden te ontvangen. Hoe zit het met onze Oosteuropese EU-vrienden? Banken zitten ook daar in zwaar weer.
ING heeft 96% van haar vermogen in Spanje. De echte ellende moet nog beginnen.
Een scheet (excuses) waait over maar deze shit niet.
Heel simpel gesteld: als je huis met NHG hebt kun je het verkopen voor 150k terwijl je hypotheek 350k is?
Bank krijgt geld uit potje, scheiding is geregeld en markt zakt.. Wie wil zijn huis kwijt zonder eigen geld op zak?
Voor de liefhebber leuk artikel over de goeroes die alles weten te voorspellen en wanneer je moet kopen of verkopen maw hoe je een klein fortuin bij elkaar kan krijgen.
Mijn antwoord: begin met een groot fortuin dan lukt het wel.
Antwoord van de hypergoeroes lees je hier
http://www.ftm.nl/original/blunderende-expertise.aspx
makelaars? welke makelaars?
“In 2011 zijn 610 makelaardijen failliet gegaan, een stijging van maar liefst 1100% ten opzichte van 2005”
Aangezien hypotheken boven 350K niet onder NHG vallen is de gemiddelde NHG hypotheek lager dan de gemiddelde hypotheek. Echter, uitgaande van je voorbeeld zou dit niet betekenen dat de woningen 15% onder de waarde worden verkocht, men betaalde tot voor kort ook nog 10% bijkomende kosten (ongeveer toch?)
Auw, dat wist ik helemaal niet?
De betaalbaarheid is veel beter geworden. De financierbaarheid nam af.
Henk 6,
Scheidende stellen zullen niet 25 jaar maar eerder 35+ zijn en in een huisje van €285K en pak ‘m beet 6 jaar geleden geleden nieuw en casco gekocht. Komt dan een keukentje, vloeren, stukadoor en inrichting bij en het bedrag is zomaar €325K 🙂 hoeveel verlies gaan die bij snelle verkoop lijden? 40 tot 80.000?
Startes hebben geld, is dat sinds kort dan? Starters hebben juist geen geld, dat is een groot onderdeel van het ‘probleem’. En waarom zou een makelaar last hebben van een leegstaand kantoor? Kost hem of haar helemaal niets.
Ralph,
Het zijn er inderdaad niet veel nu ik er over nadenk. Er zijn er meer in mijn omgeving die zich hebben laten verleiden tot koop. Niettemin ken ik toch ook meerdere starters die “scheefhuren” en wachten tot de woningmarkt normaliseert. Mensen met soms al een aardige spaarpot. En ze willen wel kopen maar worden niet verleid door de torenhoge schuld die ze dan op zich moeten nemen (als het al mag van de bank).
Overigens, een leeg kantoor brengt ook niets op. Een makelaar die leegstand voor langere termijn accepteert is naar mijn mening geen knip voor z’n neus waard.
nhz,
Heeft die Bruno/fd de komende 20 jaar een baan en dezelfde inkomsten? Ik geloof er niks van.
Bruno de Haas is hoofd Beleid en Onderzoek bij Media Pensioen Diensten.
Wat is dat ???????
http://www.zerohedge.com/news/syntagma-square-suicide-note-ends-call-young-greek-people-hang-traitors
Waarschijnlijk is het ‘echtscheiding’ genoemd om te benadrukken dat het echt is en niet nep. Maar scheiden voor de schuldsanering is van alle tijden hoor.
En de voorspellingen zijn verdere dalingen, tenminste voor Spanje.
Buenas noches
Juan
tufkaj,
Ik vind 31k nog steeds hoog, maar het kan inderdaad zijn dat er relatief veel mensen tussen zitten die hun huis de laatste 4 jaar gekocht hebben en nu in de problemen zitten. Maar mocht deze aanname waar zijn dan is het aantal probleemgevallen relatief hoog. Laten we zeggen 300-400k NHG hypotheken in 4 jaar, waarvan alleen al dit jaar 3k (4*750) verkocht moet worden.
Mijn algemene punt is dat NHG alleen rapporteert over die huizen die al verkocht zijn en waar de restschuld van bekend is.
Mijn vermoeden is dat er nog een heel groot aantal huizen aangeboden is aan makelaars om “onvrijwillig” verkocht te worden (voor de NHG) maar deze zijn nog niet verkocht en daardoor niet zichtbaar in de statistiek van de NHG. Dit is gissen, maar de NHG is op z’n minst niet transparant op dit punt.
floor,
http://nl.wikipedia.org/wiki/Jan_Palach
liet de sheeple uiteindelijk ook onberoerd. Griekenland is best wel ver weg, bovendien is Turkije goedkoper als vankantieland…..
tufkaj,
Ps compliment voor de verkoopgrafiekjes.
Adamus,
Ik begreep de Nhg als volgt.
De Nhg dekt na 6 jaar niet meer het volle pond. Misschien is dat nog maar 85% van de oorspronkelijke dekking of zelfs minder. Dus als het verlies 80k is dan dekt de Nhg maar 35k.
Klopt dit?
Helemaal mee eens. Zo transparant als de NVM ongeveer. Even wat gedachten hierbij zonder nu meteen de tijd en energie hebben eea verder door te rekenen (voer om op te schieten zeg maar):
– er is in de hele markt zo’n 20% minder verkocht in Q1 versus ’11Q1. Dat betekent dat er bovenop de 765 zo’n 20% meer niet verkocht is dit jaar, maar bij gelijke markt wel zou zijn verkocht. zou bij gelijke markt dus 900 huizen zijn geweest.
-765 * 4 kwartalen is toch al 3K op de 120K huizen die in een jaar worden verkocht. Hebben we het over 2,5% van totaal
– gezien de lage onderwaarde (30K) wordt nog via reguliere weg verkocht ipv veiling.
– op funda is de verhouding “verkocht in een kwartaal” : “te koop” ongeveer 1:9,5. Dit zou betekenen dat er 9,5*765 huizen nog in het bestand van NHG kunnen zitten = 7250. Allemaal van mensen die al verlies gaan lijden en nu per jaar 5% extra verliezen.
Allemaal wilde speculaties dit, maar als je niet transparant bent krijg je nu eenmaal roddels 😛
thx
Las vandaag in de Metro (in de trein) weer een paar rare dingen. Jort Kelder krijgt een dikke + omdat ie zijn huis niet onder de miljoen te koop zet, omdat het het waard is… (waarom verkoop je het dan?). En weer een stuk over het extra financieren van starters in Amsterdam (pvda plan): “omdat de huizen daar erg duur zijn en toch weinig risico hebben in het dalen van de prijs” : lijkt wel of ze steeds gekkere dingen publiceren.
tufkaj,
De Nhg stelt dat je gebruik kunt maken van een hypotheek vakantie indien je de maand lasten niet kunt betalen, het niet betaalde deel wordt opgeteld bij de hoofdsom. Je mag tot maximaal 9% van de hoofdsom verstoken, dan is het op.
Uitgaande van 4,5% rente en afhankelijk van hoeveel je nog wel kunt betalen kun je het minimaal 2 jaar volhouden! Ik ben erg benieuwd hoeveel mensen hier gebruik van maken, maar ik ben bang veel. Het bkr stelt dat 48 k gezinnen(1,5%) achterstand hebben op betalingen.
Gelijktijdig stellen banken dat ze amper betalingsproblemen hebben, dat kan alleen als de Nhg dit voor schiet.
Nogmaals er klopt iets niet maar ik weet niet wat….
Hoogleraar Hugo Priemus …… hier welbekend 😉
Het wordt nog erger, geluidsfragmant 6 minuten
http://nos.nl/audio/358755-hoogleraar-priemus-het-wordt-nog-erger.html
Jan Hein Strop, kom nu eens uit de ontkenningsfase ? 🙂
http://www.deondernemer.nl/economie/640439/En-ga-nu-heel-snel-uit-de-startblokken.html
Externe schulden van een gezinnetje met 2 kinderen is vandaag 1 miljoen, en dalende ? 😉
http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_external_debt
OT: dan vraag je er ook om:
http://www.ed.nl/regio/eindhovenstad/10798006/Bouw-Bubble-op-punt-van-beginnen.ece
Zouden er nog andere ‘public funds’ leeg te roven zijn in Griekenland?
http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/2012/04/crunch-time-for-greece-case-for-bank.html
het lijkt mij juist erg laag; met name ook omdat als ik de NHG zou willen flessen via een nep-scheiding, dan zou ik de schuld eerst maximaal laten oplopen via nog een keertje oversluiten enzo. 100K uit je huis persen is zo gebeurd, en die leuke porsche die je daar van koopt mag je gewoon houden!
Bedenk ook dat mensen al beginnen met 10% onder water (mede dankzij de recente mogelijkheid om riant over te sluiten onder NHG tot 350K), na pakweg 10% daling sinds de top moeten er hele volksstammen op 15% verlies staan.
Ik heb al diverse keren gelezen dat 1 jaar geen hypotheek betalen bij NHG niet officieel geldt als betalingsachterstand. Kortom, de situatie is veel erger dan de officiele cijfers weergeven. Niet voor Kareltje natuurlijk, huizenprijzen kunnen alleen maar stijgen dus al die klantjes met hypotheekvakantie dat lost zichzelf op, niks aan het handje.
ik denk dat de gemiddelde restschuld gaat oplopen tot zeker 50-100K per huis, dat het aantal gedwongen verkopen nog jarenlang gaan verdubbelen (zie de VS, 6 jaar na de top komt alweer de volgende golf gedwongen verkopen eraan ondanks dat de deskundigen al 6 jaar roepen dat de bodem in zicht is
http://www.reuters.com/article/2012/04/04/us-foreclosure-idUSBRE83319E20120404).
Bovendien denk ik dat steeds meer mensen een beroep gaan doen op kwijtschelding van de restschuld via nep-scheiding en nep-verlies-van-baan. Het is gewoon véél te makkelijk, en als je nu al onder water staat, waarom zou je er niet gewoon nog een jaar van feesten als NHG toch een jaar lang niks doet? Schuld kan alleen maar oplopen zo.
Echt, op deze manier gaat het WeW met gemak failliet binnen 2 jaar nadat de overheid ophoudt met het handje eronder te houden. Let wel: de huidige stijgingen zijn allemaal met MAXIMALE ondersteuning van huiseigenaars door de politiek en centrale banken, ze hebben nog op geen enkele manier iets gemerkt van de tucht van de markt – dat moet allemaal nog komen. De enige onzekere factor is of het WeW de teugels gaat aantrekken wat fraude betreft; gezien het feit dat het bestuur vol zit met geflipte politici en andere trekpoppen denk ik dat dat pas gebeurt als de zaak riant geploft is (met tegen die tijd vermoedelijk vele miljarden extra schade voor de belastingbetaler, vanwege alle beloftes aan banken etc.).
NHG heeft volgens mij alleen inkomsten over nieuw afgesloten hypotheken, want het is een éénmalige bijdrage.
in de meeste gemeentes betekent dat nog hogere prijzen, aangezien de verkoop is ingezakt en ze toch minimaal hetzelfde willen binnenharken als vorig jaar 🙂
ik denk eerder 10x; er staat bijna een miljoen gevallen onder water, de meeste daarvan staan binnenkort nog veel verder onder water. Door NIET te executeren wordt het probleem snel groter.
ik betwijfel dat, de hypotheek wordt toch gewoon betaald aan de bank? Staat de NHG echt garant voor 1 jaar niet betalen? Dat zou een flagrante schending zijn van het mandaat van het WeW, want dan is het risico dat het fonds loopt nog VEEL groter dan Kareltje ons voorspiegelt. Stel je voor, straks krijg je misschien wel 5 jaar hypotheekvakantie, net als in de VS … op voorwaarde dat je op de juiste politieke partij stemt, ofzo.
domme aanname: executies hebben per definitie betrekking op de lastige gevallen. Hoewel mensen er voldoende overwaarde hebben is niet relevant, het gaat erom hoeveel gevallen wél een grote restschuld hebben. Bijna alle huizen zijn de laatste 10 jaar onder NHG maximaal gefinancierd, die gaan als de prijzen nog 20% zaken (ik denk dat het véél meer wordt) allemaal voor de bijl, tenzij ze grote reserves hebben om het verschil aan te zuiveren.
onzin, het risico op een scheiding is het hoogst als de restschuld groot wordt.
kans NUL KOMMA NUL, ze kunnen niet eens 2 jaar medium case scenario volhouden. Droom lekker verder …
burgerlijke staat: bijna allemaal stelletjes (voor singles niet interessant) waarvan verreweg de meeste getrouwd of met samenlevingskontrakt (zodat ze beroep kunnen doen op kwijtschelding restschul). Omvang hypotheek: maximaal, mede dankzij de recente regeling om over te sluiten tot 350K voor alle oudere hypotheken. Jaar afsluiten: de bulk is afgesloten op de top van de hype, in de afgelopen 10 jaar ofzo.
dus je wou beweren dat er dan helemaal geen huis meer verkocht wordt?? Weet je wat ik denk: dat de huizen dan weer terecht kopen bij mensen die met geld om kunnen gaan, en dat de sukkels die dachten dat ze financieel slim waren (terecht) naar een huurwoning terugkunnen en dan wellicht kunnen leren om wat te sparen voordat je een huis koopt. Deze tucht van de markt is m.i. uitstekend, alles wat de politiek doet om dit tegen te houden veroorzaakt alleen extra schade op termijn.
het parallel universum van 1980 bijvoorbeeld?
dat laatste niet vrees ik, omdat de (spaar/hypotheek) rente uitsluitend nog door central banksters en politici bepaald wordt. Spaarders gaan veroordeeld worden tot permanente subsidie van scheefleners, net zolang tot het hele systeem ploft.
je hebt duidelijk de afgelopen twee jaar de kranten niet gevolgd; vooral volhouden die tunnelvisie van jou. Overigens schijnt inmiddels zelfs de aanvraag van een scheiding al voldoende te zijn om onder de restschuld uit te komen.
🙂
zeker weten, zie wat er in de VS gebeurde en gebeurt: miljoenen huizen die uit de markt worden gehouden uit angst voor verdere daling, maar het lost niks op – prijzen blijven dalen en het probleem (de schade) neemt exponentieel toe. Gaat hier ook gebeuren, door eindeloos het handje eronder te houden, o.a. via NHG, garandeert de politiek dat de schade maximaal is als de zaak ploft. En ze gaan allemaal zeggen: ‘Wir haben es nicht gewusst’, Kareltje voorop.
nee.
ja, maar hypotheekvakantie geldt dus NIET als betalingsachterstand!!
Geld maakt tooch geld? wat zat er in de NHG pot, daar zullen ze (net als Vestia) allerlei leuke dingen mee doen?
@62
Ik kan het mis hebben maar NHG garandeert slechts de oorspronkelijke hypotheeksom waarbij de garantie afneemt omdat er uitgegaan wordt van aflossing op basis van annuïteitenhypotheek over het gedeelte wat niet aflossingsvrij is. Dus als je gaat oversluiten of de hypotheeksom laat toenemen dan is dat risico voor de bank. Gezien de terughoudendheid van de banken op de hypotheekmarkt lijkt mij dat lastig te realiseren.
Daarnaast kan je tegenwoordig nog maar 106% financieren.
Dat er meer executies aan gaan komen en dat er grote problemen zijn met de betalingen op huidige hypotheken daar ben ik het mee eens.
Ook ben ik met je eens dat de inkomsten nog wel eens kunnen dalen. Ik heb het even uitgezocht en er wordt bij afsluiten van de hypotheek eenmalig een borgtochtprovisie van 0,7% over de hypotheeksom betaald.
T.a.v. jouw porsche voorbeeld. De normen voor kwijtschelding zijn:
1.U hebt een hypothecaire lening afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie.
2.U hebt uw betalingsachterstanden zoveel mogelijk zelf beperkt, door uw hypotheeklasten zoveel mogelijk te blijven betalen.
3.U moet uw woning gedwongen verkopen, omdat u uw woonlasten niet meer kunt betalen als gevolg van een van de volgende vier oorzaken:
– ontslag,
– arbeidsongeschiktheid,
– (echt)scheiding,
– overlijden van uw partner.
4.U hebt toestemming van uw hypotheekverstrekker om uw woning te verkopen.
5.U hebt uw woning verkocht met behulp van een makelaar.
6.U hebt uw woning netjes bewoond.
7.U kunt de restschuld niet uit eigen middelen inlossen.
Op basis van 7) is de porsche een eigen middel die je toch echt in de verkoop zou moeten doen.
Wat betreft de hypotheekvakantie. Uit de voorwaarden blijkt dat 365 dagen renteachterstand vergoed worden.
Zie artikel B13 https://voorwaardenennormen.nhg.nl/fileadmin/user_upload/Documenten/PDF/Archief_V_N__pdf_/20111118_-_V_N2012-2-DEF.pdf
@ nhz: het verbaast je mogelijk ook dat de restschuld bij NHG-hypotheken afgelopen jaar gedaald is van ca €34k naar €30k.
Wie kan zich trouwens nog de reactie van Rutte herinneren op het voorstel om de ovb naar 2% te verlagen?
http://www.youtube.com/watch?v=in8J8uvDS_c&feature=related vanaf 1 min 10 sec.
pijnlijk hoor, vooral ‘met de kennis van nu’
Marc,
In artikel 9b(lid 2c) staat dat de NHG tot maximaal 9% van de borgstelling wil vergoeden in het geval dat er achterstand is in de betalingen. Dit heet de woonlasten facaliteit.
Jouw stelling klopt dat de NHG hoofdsom ieder jaar afneemt met de aflossing. Nogmaals ik vind in dat kader 31k gemiddeld per case hoog en vermoedt dus ook dat er een deel van de woonlasten facaliteit vergoed wordt.
Deze woonlastenfacaliteit is iets om goed te begrijpen hoe die werkt, ik snap het nog niet, maar het lijkt een mogelijkheid om 2 jaar de gedwongen verkoop uit te stellen en een mooi middel om de banken schadeloos te stellen.
nhz,
Je lijkt gelijk te krijgen dat 1 jaar betalingsachterstand voor de NHG niet meetelt voor de statistiek.
Al met al het kost me nu te veel tijd, maar er stinkt iets dit moet uitgezocht worden.
Nabrander:
in de voorwaarden voor het toekennen van de WLF aan de geldverstrekker de volgende zin:
e. de geldgever de toepassing van WLF meldt met een code HY 5 bij het BKR.
Kunnen wij erachter komen hoevel mensen deze status hebben? VIA NHG of via BKR dan weten we meteen hoe groot de echte problemen zijn….
Ach jongens toch, een heus parlementair onderzoek?
Verhoeven (D66) leidt onderzoek huizenprijzen
DONDERDAG 5 APRIL 2012, 12:43 uur | 1 keer gelezen
DEN HAAG (AFN) – Kees Verhoeven van D66 leidt het onderzoek dat de Tweede Kamer houdt naar de huizenprijzen. Dit heeft de Tweede Kamer donderdag bekendgemaakt. De onderzoekscommissie bestaat verder uit de Kamerleden Bas Jan van Bochove (CDA, ondervoorzitter), Johan Houwers (VVD), Ed Groot (PvdA) en Eric Lucassen (PVV).
De Tijdelijke Commissie Huizenprijzen moet een parlementair onderzoek instellen naar de kostenontwikkeling en prijsvorming op de huizenmarkt.
Dit zijn de onderzoeksvragen:
1. Hoe is de kostenopbouw van nieuwbouwwoningen? Hoe verhoudt de kostprijs zich tot de prijs die de burger / eindgebruiker betaalt?
2. Welke marktfactoren en -actoren zijn van invloed op de prijs van woningen (nieuwbouw en bestaande bouw) en wat is het relatieve gewicht van deze factoren en actoren op de huizenprijs?
3. Welke overheidsfactoren en -actoren zijn van invloed op de prijs van woningen (nieuwbouw en bestaande bouw) en wat is het relatieve gewicht van deze factoren en actoren op de huizenprijs?
4. In hoeverre ontbreekt op dit moment kennis over de kosten- en prijsvorming op de woningmarkt en op welke wijze zou deze kennis in de nabije toekomst kunnen worden verkregen (welke onderzoeksagenda vloeit daar uit voort)?
5. Hoe oordelen de belangrijkste spelers op de woningmarkt over de geconstateerde significante invloeden op de huizenprijs?
6. Hoe en door wie kunnen belemmerende factoren voor «goede» prijsvorming worden aangepakt?
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/behandelddossier/28286/kst-33194-1.html
Kostelijk! 🙂
@68-69 (Claude)
Vraag het aan Elco Brinkman (wordt toch niks).
Doe het dan maar op z’n Spaans:
http://www.youtube.com/watch?v=PSGp2Hh1jQ4
valt er nog wat te 😀 ook.
Marc,
Die 365 dagen gaan over de gemiste rente inkomsten over de niet betaalde rente en aflossing. De NHG vergoed volgens punt 13.2 de achterstallige rente aan de bank. (waarschijnlijk met een max van 9% van de hoofdsom)
@69
Wat is GOEDE prijsvorming? Oja, dat bepaalt de overheid natuurlijk. Hahahaha.
Penthouse in Dublin met 86% korting 🙂
http://www.independent.ie/business/personal-finance/property-mortgages/knockdown-4m-dublin-city-centre-penthouse-now-on-sale-with-86pc-discount-at-575k-3070132.html
Betekent een parlementaire enquete, dat we nu officieel in de de fear-fase zitten ? 😉
echt niet, ik heb al diverse voorbeelden gehoord (niet van porsches, maar van andere dure auto’s; je hoeft van je ‘huisraad’ ook helemaal NIKS te verkopen, al heb je voor tonnen aan dure meubels, flatscreens etc. staan).
verbaast mij niks, ik denk dat NHG bij veel ernstige gevallen het handje eronder houdt door gewoon niks te doen (of de hypotheekvakantie aan te bieden). ‘niks aan de hand, waait vanzelf over’.
onvoorstelbaar stelletje sukkels .. zal na vijf jaar en vele miljoenen aan kosten vast uitkomen dat de prijzen ‘marktconform’ zijn. De commissie bestaat zoals te verwachten uit deelnemers van de partijen die hoofdschuldige zijn; uitkomst dus 100% voorspelbaar. Misschien kunnen ze Elco voorzitter maken, met zo’n deskundige aan het hoofd weet je zeker dat je een eerlijk en betrouwbaar oordeel krijgt 🙂
nee, wat ze bij de VVD willen is dat de speculanten de winst allemaal zelf mogen houden, en dat de kosten als het misgaat vanzelfsprekend nog steeds bij de belastingbetaler uitkomen; daar zijn in Nederland legio mogelijkheden voor.
dat moet ik nog zien, misschien is het eerder onderdeel van de denial fase 😎
je weet nooit wat er achter zit; misschien koopt een stroman het wel terug met 86% korting en mag de belastingbetaler voor het verlies opdraaien? Ik heb wel eens een mooi verhaal gelezen over een vastgoed tycoon die rond 2006 (bubbletop in de VS) één van de duurste appartementen in LA kocht voor $ 24 miljoen, nooit een cent hypotheek betaalde en uiteindelijk na 2.5 jaar het appartement opgaf waarna het opnieuw werd aangeboden voor $10.5M. Kosten voor de bank (= de Amerikaanse belastingbetaler): $13.5M. Kosten voor de koper: wellicht de kosten van de verhuizer, maar daar zal hij ook wel wat op gevonden hebben. Gaan we hier ook zien.
Prachtig. Met die vaagheden kom ik op mijn werk echt niet mee weg.
Naar gelang de omstandigheden ben je dus overgeleverd aan de goedheid van de bank / NHG.
het gekke van die rare regelingen (want dat is de NHG natuurlijk), is dat ze de huizenprijzen niet laat dalen. Wil men dat eigenlijk wel? Van mij mogen ze naar 1 euro zakken. lekker goedkoop wonen toch? Die onzin is gewoon bedacht om lenen te stimuleren en niet goedkoop wonen voor het volk. Wat ook altijd zo stom is dat men alleen kijkt hoeveel rente men betaalt: dat is volgens mij alleen bij huizen zo. Bij auto’ s of bankstellen heb je het gewoon over afschrijving. helemaal gek is het natuurlijk als men een krot koopt voor 200.000 en dan opknapt voor een ton met alleen maar geleend geld. Komt er bijv. op neer dat je met geleend geld een oude BMW 520 koopt of zo en dan nog eens voor 15 duizend geleend geld gaat opknappen. Alleen bij huizen kan dat en vindt men dat normaal. Je krijgt dan ook nog leensubsidie en NHG mocht het misgaan. (en dat gaat het zeker). Maar goed: ik ben blij dat de prijzen nu echt zakken en zal me wat minder vertonen op de site. Oh ja als die regeling van Hans de Boer echt wordt doorgezet dat je 25000 handje contantje krijgt bij het kopen van een nieuwbouw woning dan toch weer wel. 🙂
Wat een verschrikkelijk document.
Artikel A3, punt 1.C.2. Vertaling: Een eenmaal gegeven borg aan de bank wordt in principe niet op je verhaalt. Tenzij ze van mening zijn dat je over dermate inkomen/vermogen beschikte dat de betaalde borg voorkomen had kunnen worden.
Hypothetisch: je hypotheek moet op moment x ongeveer net zo hoog zijn als je inkomen minus wettelijke vaste lasten. Anders heb je geen recht op NHG. Dat is een forse inkomensval die je niemand toewenst.
Vraag: weet iemand in welke mate de NHG inzage krijgt in bezittingen, grote gedane aankopen, en loon?
“kopen” van een nieuwbouw woning moet uiteraard leasen zijn.
het is gemaakt door politici, met als bedoeling om onmogelijke zaken mogelijk te maken: een gratis putoptie voor de huizenmarkt. Daar is de politiek goed in, en dan vooral goed in blind zijn voor de negatieve gevolgen die er altijd zijn als je zo’n ‘free lunch’ op massale schaal aanbiedt. Gaandeweg werd het vooral een middel om de banken en het pyramidespel draaiend te houden. En uiteindelijk wordt het vermoedelijk weer een politiek middel, net als in de VS, om miljoenen huiseigenaars, die eigenlijk nooit huiseigenaar hadden moeten worden, bove hun stand te laten wonen op kosten van de rest van de bevolking. In een tijd dat het slecht gaat met de centjes van Henk en Ingrid kun je daar als politicus mee scoren. Rasopportunist Wilders heeft dat goed in de gaten: onbeperkt geld en garanties voor huiseigenaars en bot hakken in o.a. ontwikkelingssamenwerking en milieubeleid; want derde wereld, dieren en milieu kunnen toch niet stemmen.
dat wordt ongetwijfeld een regeling met een check van 25.000 pleuro die je alleen kunt inwisselen bij politiek favoriete bedrijven, in de praktijk dus de bouwmaffia en grote concerns die daarvoor ‘wisselgeld’ kunnen bieden aan de politiek. Ik zou zeggen: geef mij maar 25000 euro korting dan (volgens de wet op het kadostelsel misschien 12.500 korting?).
ik weet het niet, maar ik vermoed dat ze alleen je banksaldo willen weten; de rest is niet relevant. Die dure auto mag je écht gewoon houden, en die tweede woning in het buitenland misschien ook wel.
Steven,
Ik ben het helemaal met je eens. Dat is ook de reden dat ik nieuw wil bouwen (niet leasen maar aflossen en eigen geld). Je krijgt dan een goed geïsoleerde woning met als resultaat lagere energiemaandlasten. Daarnaast krijg je een stukje extra comfort.
Als ik dan vervolgens op funda kijk naar oude boerderijtjes rijp voor de sloop (voor de grond) dan verbaas ik mij keer op keer hoeveel geld ze daarvoor willen vragen. Renovatie van dat soort panden betekent in de regel dat alleen de buitenmuren kunnen blijven staan. Vaak is complete nieuwbouw goedkoper dan renoveren. Nee, het begrip afschrijven op woningen is inderdaad nog niet doorgedrongen bij de Nederlandse woningbezitter.
Het positieve is dan wel weer dat renoveren bijna niet meer te financieren is waardoor dat soort woningen eerst 3 jaar te koop staan voordat de prijs gaat zakken.
Daar waar sloop wel is ingecalculeerd in de vraagprijs gaat men weer uit van een te hoge grondprijs. Veelal gebaseerd op de grondprijs in de betreffende gemeente x 850 + (oppervlak = 850) * 10.
Dan zijn de sloopkosten voor eigen rekening (zal ongetwijfeld verband handen met de rood voor rood regeling).
M.a.w., ik moet geduld hebben tot de gemeenten gaan afschrijven op de grondportefeuille en lagere prijzen gaan doorrekenen.
Aurely,
Feit is dat ondanks NHG nagenoeg niemand ongeschonden uit de strijd komt.
En wanneer je het met leningen/schulden na afsluiten van de hypotheek volgens de bank te bont gemaakt hebt, kun je fluiten naar je NHG centen.
De meeste mensen zitten nu eenmaal zo in elkaar dat men na inkomensdaling zo lang mogelijk toch de hypotheek zal blijven voldoen. Met andere woorden, alle andere mogelijkheden om aan geld te komen zijn reeds volledig benut tegen de tijd dat zelfs de hypotheek er niet meer vanaf kan.
Dat niet betalen van de hypotheek zal de bank oogluikend toestaan, maar andere schuldeisers niet.
Die leggen beslag, misschien zelfs loonbeslag indien dat nog mogelijk is en in het ergste geval beslag op het huis.
En dan komt de bank in actie en zal eisen dat er verkocht wordt.
De persoon in kwestie zal dan die schulden ook uit de opbrengst van de verkoop moeten voldoen en indien dit niet kan blijven die in ieder geval staan.
Daarna is het de vraag in hoeverre de aangegane overige schulden het wel of niet kunnen betalen van de hypotheek in de weg gezeten hebben.
Dus stel men houdt eerst op met betalen van de hypotheek en vervolgens met de andere schulden, dan kun je fluiten naar je schuldsanering door de NHG.
Met andere woorden de banken krijgen hun geld wel, maar of de persoon in kwestie van zijn hypotheek restschuld af is blijft de vraag.
Marc,
Ik bedoel natuurlijk
grondprijs gemeente x 850 + (kavelgrootte -850) * 10
Dus wanneer de grondprijs in de gemeente 300 euro is en het kavel 2500m2 dan kost het kavel ca 850 * 300 + 16500 = 271.50
Marc,
Daar begin ik ook een beetje aan het kijken, nieuwbouwen dus. Het plan is om samen met partners een grotere stukje grond te kopen die bestemd was voor nieuwbouw maar stopgezet is door de omstandigheiden in de markt. Als je een beetje wacht tot de malaize in paniek omkeert, dan zijn er mischien buitenkansjes waar de gemeente & projectonwikelaar snel moeten verkopen…
hmm ik bedoelde eigenlijk meer als er zo’n nieuwbouwkoop regeling zou komen dat je 10 procent gratis in je handen krijgt mijn nekharen als een hyena overeind zullen staan van zulke rare domheid… Maar jullie hebben gelijk: als de grondprijzen zakken kan je een prachtige prefab woning kopen met bijv. aardwarmte en zonneboiler en zo voor zeg 110 duizend euro of zo straks.
aleksandar,
Zo wacht ik al 2 jaar op de paniek maar helaas duren dit soort processen best lang. Ik had in 2010 bijna wat gekocht maar gelukkig ging dat niet door. Toen heb ik deze site ontdekt. De algemene teneur was dat de woningmarkt snel in elkaar zou storten. In werkelijkheid gaat het heel langzaam. Nu de double dip een feit is en alle seinen op rood staan hoop ik natuurlijk dat de daling nu versnelt. Het enige ingrediënt voor verdere daling wat nog ontbreekt is een hogere werkloosheid. Maar zelfs als de werkloosheid zou oplopen dan duurt het nog jaren voordat dat leidt tot fors meer executies (eerst WW dan betalingsproblemen en dan pas executie).
Daling van de grondprijzen zal eerder inzetten wellicht al binnen 2 jaar.
Tot die tijd dwing ik mezelf om geduld te hebben en alleen serieus te kijken naar buitenkansjes waarbij teruggerekend naar de grondprijs er een significant verschil is met de geldende gemeentelijke grondprijs. Tel daarbij de overcapaciteit van de bouwbedrijven die kunnen leiden tot interessante besparingen bij het in concurrentie laten bouwen en je hebt het ideale koopmoment. Vermoedelijk is dat 1 jaar voor het dieptepunt van de markt, daarna neemt het concurrentievoordeel weer af. Mijn prognose, medio 2014 is een mooi koopmoment.
Marc,
Paniek komt er alleen indien er veel gedwongen verkopen zijn. Zelfs het funding gap issue bij de banken eind november was niet aanleiding genoeg om de prijzen snel te doen laten zaken. Instanties als Nhg, de banken en overheden houden deze paniek aanval tegen. Consequentie is dat we nog jaren blijven zitten met deze belachelijke prijzen.
Henk 6,
Denk dat je gelijk hebt t.a.v. de paniek. Hopelijk gaat Rutte 1 de HRA aanpakken door de annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek verplicht te stellen. Dat reduceert de financierbaarheid en geeft weer een beetje daling. Uiteraard moeten de gemeenten dan ook vasthouden aan de residuele grondwaarde methodiek zodat de grondprijzen ook automatisch dalen. Tel daarbij op de hogere bouwkosten t.g.v. de verplichting van epc = 0.6 en de daling van de grondprijzen versterkt. Nieuwbouw wordt dan goedkoper en de rest van de markt kan niet anders dan dalen. In tegenstelling tot auto’s zouden “oldtimer” huizen niet duurder moeten zijn dan een nieuw huis.
aan Marc
Als het wooncomfort van een nieuwbouw huis echt veel beter is dan oudbouw is dat natuurlijk zo. Ik stel me bijv. voor dat je door nieuwe zonnepanelen zelfs verdient aan energie en door geluidsisolatie echt niets hoort van buren. Die vinex wijken die er nu staan hebben natuurlijk niets extra’ s. ze zijn lelijk, gehorig en goedkoop gebouwd. Dat trekt straks misschien alles straks mee naar benee. Dus misschien heb je straks zo veel keus dat je liever iets bestaands koopt voor 70.000 dan de moeite neemt iets zelf te bouwen voor het dubbele. Wie weet? Kan echt allemaal zo maar gebeuren! We hebben het met internet aandelen gezien, met gewone aandelen, maar ook met huizen in Japan bijv.
Aan Gerard Hormann:
Ik heb laatst je Twitter bericht gelezen inzake het opmaken van de belastingaangifte.
Hierin vermeld je dat aflossen van de hypotheek een nadelige invloed heeft op de teruggave van de belasting.
Wellicht dat je er wel tevreden over kunt zijn als je de rente betalingen aan de bank vergelijkt in een voorgaande jaar waarin je nog niet had afgelost t.o.v. heden.
Het scheelt meer dan je mindere teruggaaf van de belasting. Per slot van rekening is dat waar het om gaat, minder lasten en niet het teruggave bedrag van de belasting.
“Per slot van rekening is dat waar het om gaat, minder lasten en niet het teruggave bedrag van de belasting.”
En zo is dat!
De meesten begrijpen dit niet….
Marc,
Ja dat weet ik ook. Maar van het wachten moeten het we hebben. Geduld. Vraag je jezelf dit: hebben we op deze site het juiste beeld of niet? Het tij keert zeker in ons voordel is mijn mening in ieder geval.
Het is natuurlijk zo dat je geld gaat velriezen met wooningkopen. De tegenovergestelde was waar in de afgelopende jaren door de aflossingvrije gekte maar alles begint nu weer normaal te worden: huizenpijzen zakken me de tijd (schrijven af), net als welke dan ook ding die je koopt. Kijk naar Duitsland. We krijgen mischien een grote dip maar dat goed timen is bijna onmogelijk. Niet op de bottom focuseren dus maar wachten tot de stemming zo is dat niemand huizen meer wil kopen en bouwgrond voor de 10-100 euri per meter gaat. You buy when there is blood on the streets.
Zelf bouwen geeft je de controle om het huis en grond zelf in te richten. Koop je een grotere stuk met partners, kan je ook je buren een beetje kiezen. Ook het klein en veilig houden voor de kinder. Al verlies je aan waarde elk jaar, vergelijk het met het kopen in zo’n vreselijke giga-vinex wijk, Mensen daar zouden op termijn moeten verkopen omdat alle vinexen van nu zijn de spooksteden van later. Jij hoeft niet te verkopen in de kleine gemeenschap. En dat kost geld, ja.
Alternatief is huren maar wie wil geen eigen stukje grond? Zit in onze genen. Mits je het kan veroorlofen tuurlijk.
De restschuld wel meeneembaar naar een nieuwe hypotheek, maar is niet meer aftrekbaar bij belasting, de restschuld verhuist naar box 3.
http://www.pleinplus.nl/opinie/artikel/23382/fiscaal_nadeel_bij_verkoop_woning_met_verlies
ll,
lees ik de conclusie nu goed?
in dat artikel wordt de verkoper die met verlies verkoopt als slachtoffer gezien. Dat hij vervolgens een 30% duurder huis wil kopen zijn goed recht. sterker: de overheid moet dit stimuleren..
@98
Ja dat lees je goed, de verkoper met verlies wordt als slachtoffer gezien, ook al koopt hij een 30% duurder huis.
Het artikel uit @97 maakt wel een goed punt: als je kan kiezen tussen wel verkopen en de rente op je verlies niet kunnen aftrekken, of niet verkopen en de rente op je verlies wel kunnen aftrekken, dan blijf je natuurlijk zitten waar je zit. Ongeacht of het huis wat je wilt kopen nu duurder of goedkoper is dan je huidige huis.
De hypotheekrenteaftrek zorgt dus voor minder verkochte huizen. Zoals met alle subsidies creeer je ongewenste gevolgen. In dit geval een bubbel die langzamer leegloopt dan in Ierland, Spanje of de VS. Hoe langer dit duurt, hoe langer wij crisis ervaren. Fijn hoor, die subsidies…
Pipo,
Zoals ik al eerder betoogde wordt het tijd de beleidslijn in te zetten die mensen mogelijk maakt hun verlies te nemen.
Dit voorbeeld van ongelijke fiscale behandeling tussen het wel- en niet nemen van je verlies is een mooi voorbeeld van waar nog winst te halen is op dat vlak.
Oe oe oe. Ik weet waar de starters vandaan moeten komen!
http://www.nu.nl/economie/2781798/huurprijzen-sociale-huur-moeten-omhoog.html
Jaaaa. Want de mensen die daarin zitten die kunnen die woningen makkelijk betalen. Allemaal luie scheefhuurders die lekker op hun centen zitten, teveel iPads kopen, etc. Tijd dat ze die omzetten in de woningmarkt. Toch? Probleem opgelost! 😀
:'(
Nu al heeft ruim 15% van alle huishoudens (met een eigenhuis) een schuld die hoger is dan de waarde van het huis.
Dat is nu al een half miljoen huishoudens.
En dat aantal neemt toe.
Er komt weer schaarste: woningnood, alleen aan de kant van HUUR-woningen, op de KOOP (dan LEASE)-“markt” is gewoon een OVERSCHOT (let wèl: bij de HuidigeHogeHuizenPrijzen).
Prof Dr Ir Hugo Priemus doet nog een keer een oproep om al die Kunstgrepen eens af te schaffen ipv weer nieuwe Kunstgrepen te introduceren maar da’s kennelijk een tè revolutionair idee voor de Polder:
– een woningmarkt
ipv
– een woning-“markt”.
En dan te weten dat wederom deze discussie buiten de Tweede Kamer gehouden wordt.
Ze kunnen niet eens de belangrijkste onderwerpen op de agenda krijgen voor een goed publiek debat.
Juan stelt voor de gehele tweede kamer af te schaffen en te vervangen door de eerste kamer:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/25-10-2011/brounen-overheid-moet-weg-uit-woningmarkt/#comment-90222
Een parlementaire enquête is veelal een manier om zaken -door ze deels te behandelen- zo snel en netjes mogelijk in de doofpot te stoppen en dan te pretenderen het probleem in zijn volledigheid opgelost is.
Politiek blijkt vaak een spel van kiezersgunst en gezichtsverlies, niet altijd geïnteresseerd in het daadwerkelijk adresseren van (urgente) problemen.
De beste stuurlui
dempen de put
– en wel op tijd 🙂