In 2009, 2010 en 2011 zullen volgens mr P.G. Lijesen van het NHP tienduizenden gezinnen in grote financiële problemen komen als gevolg van de stijgende rente en het onverantwoord ruime hypotheekverstrekkingbeleid van banken in de periode 2003-2004-2005. Het aantal gedwongen huizenverkopen zal explosief stijgen. Van 933 gedwongen verkopen in 2007 tot enkele tienduizenden in de komende jaren.
Aanleiding onderzoek
Na afloop van iedere rente-vast-periode wordt hypotheekrente opnieuw voor een bepaalde periode vast gezet. De nieuwe rente wordt bepaald door de dan in de markt geldende rente. NHP-adviseurs kregen de afgelopen maanden steeds vaker te maken met verontruste klanten die als gevolg van de hogere verlengingsrente hun maandlasten met 60% zagen stijgen. Door de gestegen rente geldt bij een aantal grootbanken inmiddels een verlengingsrente van 7,4% voor een periode van 6 jaar.
In de jaren 2003, 2004 en 2005 hanteerden een aantal grootbanken een zeer ruim hypotheekverstrekkingbeleid. Hoewel klanten er vaak de voorkeur aan gaven de rente 10 jaar of langer vast te zetten, was de hoogst mogelijk lening mogelijk door te kiezen voor een rente-vast-periode van 6 jaar. Hierbij was een hypotheek tot wel 9 keer het inkomen mogelijk (zie bijlage berekening van maximale hypotheek van grootbanken).
De rente-vast-periodes van deze subprime hypotheken (risicovolle leningen) lopen in de komende jaren af. Omdat de 6 jaars rente in de jaren 2003, 2004 en 2005 gemiddeld slechts 3,6% bedroeg worden gezinnen geconstateerd met een maandlastenverdubbeling, waardoor zijn nauwelijks besteedbaar inkomen overhouden. NHP heeft in kaart gebracht om hoeveel subprime hypotheken het gaat.
Samenvatting
In 2009, 2010 en 2011 zullen tienduizenden gezinnen in grote financiële problemen komen als gevolg van de stijgende rente en het onverantwoord ruime hypotheekverstrekkingbeleid van banken in de periode 2003-2004-2005. Als gevolg van het aflopen van rentevastperiodes met historisch lage rente en het ingaan van een dubbele verlengingsrente zal het aantal gedwongen huizenverkopen explosief stijgen. Van 933 gedwongen verkopen in 2007 tot enkele tienduizenden in de komende jaren. Doordat gezinnen niet meer kunnen voldoen aan hun maandelijkse betalingsverplichtingen zullen concrete maatregelen van de overheid, toezichthouder en banken nodig zijn om een Nederlandse sub-prime crisis af te wenden.
Hypotheekverstrekkingbeleid en renteontwikkeling
Tot 2003 gold bij NHG de regel dat het inkomen toereikend moest zijn om bij een rente van 6% de hypotheeklasten te kunnen betalen. Deze regel zorgde er voor dat gezinnen ook bij stijgende rente aan hun hypotheeklasten konden voldoen. In 2003 werd het voor het eerst mogelijk om te toetsen op werkelijke rente, waarbij de voorwaarde werd gesteld dat de rente langer dan 5 jaar moest worden vastgezet. Tot dat moment bestond alleen 5 en 10 jaars rentevastperiode.
Banken creëerden daarop een 6 jaars rentevastperiode. (met veelal dezelfde rente als bij 5 jaar)
Hierdoor werd het mogelijk om te toetsen tegen lage rente en het verstrekkingbeleid op te rekken. Dit toetsingsbeleid heeft met name in grote aantallen plaatsgevonden bij niet NHG hypotheken.
Vanaf eind 2003 wordt op grote schaal getoetst op werkelijke rente waarbij alleen gekeken wordt of mensen bij de huidige rentestand hun hypotheeklasten kunnen voldoen en wordt niet meer gecheckt wordt of mensen bij toekomstige rentestijgingen in de problemen komen. Bij de toetsing op werkelijke rente wordt de voorwaarde gesteld dat de rente minimaal voor 6 jaar moet worden vastgezet. Tussentijds stijgende hypotheekrente wordt zo niet direct zichtbaar in de maandlasten. Het probleem vooruit geschoven wordt, waardoor pas na 6 jaar de klap komt.
In 2010 en 2011 lopen deze rentes massaal af. De Nederlandse sub-prime problematiek wordt zo vertraagd zichtbaar, in tegenstelling tot de Verenigde Staten waar het direct zichtbaar werd, doordat veelal werd gewerkt met variabele rente. Inmiddels is de rente als gevolg van de inflatie flink opgelopen. Een verdubbeling van de 6 jaars rente tot 8% in 2009 en 2010 is een voor de handliggend scenario. (Alan Greenspan, voormalig FED voorzitter, spreekt over rente in “double digits”).
De hypotheeklast wordt hierdoor meer dan verdubbeld. Het betreft met name gezinnen aan wie door de banken werd toegestaan dat zij in 2003, 2004 en 2005 tot 9 keer hun inkomen mochten lenen. Oplopende rente en een te ruim verstrekkingbeleid blijken een fatale combinatie.
Extra lastenverzwaring
Veel grootbanken werken met venstertarieven en budget en/of voordeeltarieven. Hierdoor ontvangen nieuwe klanten over de eerste rentevastperiode een rentekorting van 0,5%. Echter na afloop van de eerste rentevastperiode, wanneer de rente opnieuw dient te worden vastgezet, geldt deze korting niet.
De extra lastenverzwaring van 0,5% komt in de meeste gevallen bovenop de verdubbeling van de maandlasten.
ONDERZOEK: De cijfers
2003
De Bank of Scotland kwam als eerste buitenlandse geldverstrekker op de Nederlandse hypotheekmarkt. Deze bank viel direct op door haar ongekend ruime verstrekkingbeleid tot 6,5 keer het inkomen. In 2003 bedroeg de gemiddelde 6 jaars hypotheekrente bij de Bank of Scotland 3,95%.
Inmiddels (2008) is de 6 jaars rente bij de Bank of Scotland gestegen tot 6,5%.
Gevolg:
2003
Inkomen: 30.000 euro
Rente: 3,95%
Maximale lening: 265.000 euro
Hypotheeklast: 10.500 euro
2009
Inkomen 30.000 euro
Verlengingsrente 6,5%
Hypotheeklast 17.225 euro
2004 en 2005 – subprime hypotheken massaal verkocht
Door het ruime verstrekkingbeleid van o.a. de Bank of Scotland verloren grote Nederlandse banken fors marktaandeel. Toen de hypotheekrente vanaf 2003 steeds verder daalde, greep een aantal grote banken de mogelijkheid aan klanten binnen te halen en het verloren marktaandeel terug te winnen.
Een groot aantal banken stond de mogelijkheid toe om op werkelijke rente te toetsen indien de rente langer dan 5 jaar werd vastgezet. Bovendien werd vaak toegestaan dat de hypotheek werd verhoogd met een consumptieve lening van 10.000 euro om effecten aan te kopen, waarmee de hypotheek na 30 jaar, bij stijging van de aandelen markt, zou kunnen worden afgelost.
Omdat in 2004 de 6 jaars rente tot 3,5% daalde konden gezinnen hierdoor tot wel 9 keer hun jaarinkomen lenen: veel meer dan wanneer getoetst werd op 6%. Met de huidige rentestand zouden zij nooit voor een dermate hoge hypotheek in aanmerking zijn gekomen.
Gevolg:
2004
Inkomen: 45.000 euro
Rente: 3,5%
Maximale hypotheek: 405.000 euro
Bruto hypotheeklast: 14.175 euro
Netto besteedbaar gezinsinkomen per maand: 1250 euro
(voor hele gezin: gas, water, licht, eten, kleding, school, benzine etc)
2010
Inkomen 45.000 euro
Rente 7%
(huidige 6 jaars rente +
verlengingsverhoging)
Bruto hypotheeklast: 28.350 euro
Netto besteedbaar gezinsinkomen per maand: 667 euro
Om hoeveel gezinnen gaat het?
In 2004 en 2005 werden in tenminste 12% van de gevallen hypotheken afgesloten waarbij gebruik werd gemaakt van deze maximale leenconstructie.
In 2004 betreft dit 61.000 gezinnen. (renteherziening in 2010)
In 2005 betreft dit 68.760 gezinnen. (renteherziening in 2011)
ONDERZOEK: Verantwoording
De basis van het onderzoek heeft een kwalitatief en een kwantitatief aspect. In de periode april-juli van dit jaar is ten behoeve van dit onderzoek met aantal grote landelijke tussenpersonen deze problematiek besproken. Alle betrokkenen gaven – mede op basis van hun klantenbestanden – aan dat deze hypotheken in 2004 en 2005 in de grote (genoemde) percentages zijn afgesloten. Daarnaast is steekproefsgewijs een aantal hypotheekportefeuilles onderzocht waaruit bleek dat in minimaal 12% en maximaal van de hypotheken de maximale leenconstructie is toegepast. In vele gevallen lagen dit percentage echter nog veel hoger.
Dit leidt tot de volgende cijfers:
2004 (renteherziening in 2010)
Totale hypotheekmarkt: 95 miljard euro
Aantal hypotheken: 510.000
6 jaars rente: 3,5%
12% = 61.000 gezinnen
2005 (renteherziening in 2011)
Totale hypotheekmarkt: 117 miljard euro
Aantal hypotheken: 573.000
6 jaars rente: 3,5%
12% = 68.760 gezinnen
De omvang van de onderzochte hypotheekportefeuilles betrof een kleine 1% van de hypotheekmarkt. De resultaten zijn hieruit geëxtrapoleerd. Zelfs bij een minimale aanname zijn de conclusies van dit onderzoek bijzonder zorgwekkend: minstens 60.000 gezinnen per jaar komen in betalingsproblemen.
De exacte omvang van de problematiek is alleen in kaart te brengen met volledige medewerking van de betrokken banken. Voorafgaand aan het naar buiten brengen van dit onderzoek is daarom een verzoek om transparantie van deze sub-prime portefeuilles ingediend bij de betreffende banken,.
Loading ...
Als je deze cijfers zo bekijkt dan zou je verwachten dat de huizenprijzen in ieder geval de komende 3 jaar zullen dalen voordat het diepte punt in zicht is?
Is dat een reeele aanname?
De rekenvoorbeelden zijn wel erg simpel. Zo wordt ervan uitgegaan dat iemand 45000 euro verdiend in 2004 en hetzelfde in 2010.
Dat is niet reel zonder salarisverhogign en alleen maar de CAO volgend zou een verhoging van 2% per jaar toch normaal zijn.
Dus iemand die 45.000 verdiend in 2004 zou dan ca 52.000 verdienen…hierdoor zou hij ook nog in een andere belastingschaal kunnen vallen en daardoor nog meer aan rente kunnen aftrekken.
Kortom voorbeelden zijn erg kort door de bocht!!
De voorbeelden houden inderdaad geen rekening met loonsverhogingen. Daar staat tegenover dat de toenemende kosten van levensonderhoud ook niet zijn verdisconteerd. En de meeste werknemers hebben inmiddels gemerkt dat hun besteedbaar inkomen ondanks die verhogingen niet is toegenomen. Ook het “zoet” van Balkenende ligt niet in het verschiet.
Opgeklopt verhaal waarin veel te veel van maximale aantallen wordt uitgegaan , ik geloof er voor alsnog niets van dat 129.000 gezinnen dergelijke hypotheken hebben.
Sorry maar dit is doemdenken in het kwadraat , zoals je veel al aantreft bij lieden die om wat voor reden dan ook hopen op flink dalende huizenprijzen.
De werkelijkheid is dat als deze mensen inderdaad in die situatie zitten , zij hun woning in ieder geval flink in waarde hebben zien stijgen en er zeker een behoorlijk aantal allang zijn overgestapt op een andere hypotheek en of flink hebben afgelost/gespaard , plus als veelal jonge starters , promotie hebben gemaakt , naast de algemene inkomensstijging.
Zeepbel , gebakken lucht , overgewaardeerd , ik hoor het al jarennnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn .
Ondertussen geven de huizenprijzen in Nederland al jaren geen krimp , kredietcrisis of niet . Ijzersterk teken toch , je hoeft geen deskundige te zijn om te bedenken wat er met de huizenprijzen gaat gebeuren indien de olieprijzen rond de $ 100 blijven of nog verder dalen , de kredietcrisis voorbij is , de rente gaat dalen en de Amerikaanse huizenprijzen plots omhoog schieten. Wat als het daar keert kan het hard gaan.
Juist , en dan slaan al die afgunstige lieden in hun huurhuisjes helemaal groen en geel uit .
En mochten de spijtoptanten toch een keer hun zin krijgen ( eens zullen ze wel gelijk krijgen ), zo wat . Er mag best tijdelijk wat af van het vijfvoudige van mijn in 1987 gekochte stulpje , voor € 65.000 .
De redenen dat de huizenprijzen zo hoog zijn, ligt aan de betaalbaarheid van de hypotheek lasten. En dat is een functie van de rentevoet en inkomen.
Maar er is meer en dat wordt nagenoeg door iedereen over het hoofd gezien: de demografie.
De groep kopers van morgen zijn zwaar in de minderheid, bij de groep huizenbezitters.
Gewoon een kwestie van vraag en aanbod, gaat nu een rol spelen in de prijs.
Dus als je een huzienbezitter bent van de geboortegolf, kun je over een paar jaar gaan zoeken naar kopers, want die zijn schaars.
Lokatie bepaalt natuurlijk de prijs , maar dat er over enige jaren geen kopers meer zijn voor “de rijk” geworden geboortegolf ( waar ik niet bij hoor ) lijkt me stug er zijn nauwelijks goede betaalbare huurwoningen , dat is nu zo en dat zal over enige jaren echt niet veel veranderd zijn.
Ook met de koopkracht zit het wel snor overeenkomstig een recente CPB prognose :
“CPB: Vergrijzing tast welvaart niet aan
Er is ons al meermalen voorberekend dat Nederland over zo’n twintig jaar hard zal vergrijzen. Toch betekent dit volgens het Centraal Planbureau (CPB) geen vermindering van de welvaart.
Arbeidsproductiviteit :
Het CPB verwacht dat de arbeidsproductiviteit jaarlijks zal stijgen met gemiddeld 1,2%, als gevolg van ICT, hoger opgeleide beroepsbevolking en het verminderen van inefficiënties.
Welvaart:
Zolang de arbeidsproductiviteit sneller stijgt dan dat de beroepsbevolking krimpt, zal er sprake zijn van welvaart. Het CPB schat in dat de welvaart in 2040 (als de vergrijzing zijn hoogtepunt bereikt) zo’n 30 tot 120% hoger zal liggen dan nu”
Als je het hier leest en je rentevaste periode loopt tussen 2009 en 2011 af. En je wil de schade voor je maandlasten beperken, dan kun je het beste nu onderzoeken of je hypotheek nu moet oversluiten. Als de hypotheekrente blijft stijgen komen de maandlasten straks nog veel hoger uit als in de (ietwat simpele) rekenvoorbeelden. Dat is natuurlijk wel een gok, maar omdat ik niet geloof dat de rente weer gaat dalen in het komende jaar, in het ergste geval blijft de rente (nagenoeg) gelijk. Als de rente echter stijgt tot 8 of 9%, dan heb je nu de schade beperkt gehouden. Bij 8 of 9 % over 2 jaar bespaar je dus ruwweg 2% t.o.v. nu.
Het zal per individu verschillen mischien, maar wellicht toch het onderzoeken waard. Wat vinden jullie ?
Rente stijgen ? Dat is nog maar zeer de vraag en angst is een slechte raadgever .
In mijn bescheiden optiek zal de rente op niet al te lange termijn eerder flink gaan dalen.
Waarom ? Omdat de komende recessie best eens heel diep kan worden. Daarbij past slechts een hele lage rente
Korte rente daalt door ingrepen van de ECB omdat: de inflatieverwachting voor het eerst sinds tijden niet meer stijgt, e.e.a. veroorzaakt door een krimpende vraag naar goederen, en tevens een sterk dalende vraag naar Olie, dus lagere prijzen en dat is weer goed voor de inflatie. Bedrijven kunnen hun prijzen in een krimpende economie niet zomaar verhogen, en dat is ook weer goed voor de inflatie . Dus eerder goed voor een variabele hypotheekrente en 1 jaarrentes.
Lange rente daalt: door dalende inflatieverwachtingen op middellange termijn , mogelijk deflatie , minder vraag naar kapitaal, en minder vraag naar geld leidt automatisch naar lagere prijzen van geld. Dat sluit niet uit dat de kredietcris ons de komende maanden nog op het verkeerde hypotheekrentebeen kan zetten , zeker als banken de opslagrente tijdelijk verder verhogen .