In sommige provincies zijn de prijzen met meer dan 20% verhoogd, terwijl in andere provincies juist bouwgronden worden gedumpt. Zo kost een kavel in Flevoland ondanks de economische crisis nu een kwart meer dan in de eerste helft van 2008. Gemeenten in Groningen vragen juist ruim 30% minder voor bouwgrond.
bron: FD.nl
Loading ...
verkoop je niets, is er ook geen teruggang.
weer een goed staaltje jounalistiek.
waar heb ik dit vandaag eerder gelezen:
huizenhype.nl
om ons getier op gang te houden weer een nieuw item 😉
Het klinkt wat vreemd dat gemeenten verspreid door het land nu los van elkaar hun grondprijzen flink omhoog gooien, of juist scherp laten dalen. Maar volgens de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG), komt dit doordat gemeenten lang niet allemaal dezelfde manier gebruiken om de prijs van een kavel te bepalen.
Erg vreemd inderdaad. Ik kijk ook altijd zo op als een biefstuk in het ene restaurant een andere prijs heeft als in een andere uitspanning.
Ik heb overigens wel eens horen fluisteren dat zoiets marktwerking heet.
“Andere gemeenten gebruiken de residuele methode. Daarvoor kijkt een gemeente wat een woning op een stuk grond waard is. Van die prijs gaan de bouwkosten af, en wat dan overblijft (het residu) is de grondprijs.”
Verbazingwekkende methode. Zoals het hier staat beschreven maakt een de ontwikkelaar geen enkele winst, dan kan natuurlijk niet kloppen. Een marktprijs zou moeten zijn wat een ontwikkelaar er voor wil bieden, net zoals een huizenkoper bied op een huis.
Overigens kun je verwachten dat het nog erger wordt, als een oveheid local of nationaal niveau iets niet kan dan is het inkrimpen.
Dus als belastinginkomsten teruglopen omdat minder mensen honden bezitten, dan komt er een parkiet belasting of gaan bestaande belastingen omhoog.
Laatst hebben ze zo iets geks ingevoer als belasting op het kunnen zien van merknamen in een winkel van buitenaf. Ze vingen klaarblijkelijk niet genoeg met de reclame op straat of hadden een nieuw geld verslindend project opgestart.
Gemeenten hebben meen ik een soort van monopolie op grond, dus ik kan me goed voorstellen dat grond in de nabije toekomst duurder gaat worden. En dus niet vanwege vrije marktwerking zoals de VNG aangeeft.
Verder denkend zal er in de toekomst een groter deel van de bouw kleinere huizen zijn, of tuinloos.
@ 3
Grond hoeft niet perse duurder te worden.
Men kan ook makkelijk het tarief van de OZB omhoogschroeven om voldoende belastinginkomsten te genereren.
Gezien er in de nabije toekomst veel minder gebouwd hoeft te worden ligt het voor de hand dat gemeenten hun vizier richten op andere inkomstenbronnen.
Je zou kunnen denken aan een vergrijzingstax.
Verbazingwekkende methode. Zoals het hier staat beschreven maakt een de ontwikkelaar geen enkele winst, dan kan natuurlijk niet kloppen. Een marktprijs zou moeten zijn wat een ontwikkelaar er voor wil bieden, net zoals een huizenkoper bied op een huis.
Het is wat omslachtig. Toch zit er wel een terugkoppeling met de marktprijs van een huis. Bovendien: als de gemeente een te hoge prijs “berekent” kunnen ontwikkelaars altijd kiezen om weg te blijven. Zo lang ze bouwen maken ze waarschijnlijk winst.
de grondprijs wordt waarschijnlijk samen met de projectontwikkelaar bepaald.
Daarom zijn ook niet alle m2’s van dezelfde prijs.
Kwestie van wat de markt er voor wil betalen. De projectontwikkelaar helpt de gemeente daarbij 😉
Over een jaar weten we meer. Ook gemeenten hebben het nog niet helemaal door.
en als alle grond verkocht is, onteigenen ze aan spotprijzen?
Marktwerking is wat anders dan “take it or leave it”, de prijzen worden immers per jaar vastgezet! Over de huizenmarkt kunstmatig vertragen gesproken.
In een echte markt zijn de prijzen in flux door altijd veranderende omstandigheden. Het systeem gebruikt door de gemeenten is daarmee niet te verenigen.
De andere methode waarover gesproken wordt, die van kijken naar de buren is ook geen goede methode om een marktkonforme prijs te betalen. Dit hebben ze in de oude USSR ook geprobeerd omdat ze daar geen echte marktwerking hadden en dat resulteerde in waanzinge verspillingen en uiteindelijk een ineenstorting.
Met de overheid als enige aanboder is denk ik alleen een regelmatig (landelijk) te houden veiling een manier om een markt conforme prijs vast te stellen. In het begin zal door gebrek aan concurrentie de winst verschuiven van gemeente naar ontwikkkelaar. Maar op langere termijn zal concurentie tussen ontwikkelaars (het is immers erg lucratief) de prijs weer drukken. Wel moet de grond die gekocht wordt dan ook echt ontwikkeld worden anders krijg je gewoon speculatie op een schaars goed.
Ook kunnen we vaststellen dat overheden ondertussen zo verslaaft zijn geraakt aan een hoge huizenprijs dat ze er belang bij heeft die in de taxaties althans hoog te houden.
Eerst hebben ze de grond duur gemaakt en daarna zijn ze op basis van de woningprijs weer jaarlijkse belastingen gaan heffen. Vervolgens hebben ze het ook maar meteen op huurders toegepast om het “eerlijk” te houden (het huurders deel).
De OZB zal dan ook wel weer omhoog gaan, je zag dit jaar al dat in veel gevallen de aanslag groter was dan het daar ervoor ondanks dalende huizenprijzen. Volgens de VNG volledig gerechtvaardigd natuurlijk.
Het is helaas nog wachten op het moment dat een meerderheid van de burgers het niet langer pikt en er een kleine revolutie komt waarbij we afstand doen van het idee dat de overheid alles moet regelen.
Gezien de hoeveelheid die we nu al hebben geslikt kan dat helaas nog wel even duren. Hopen dat de crediet crisis achteraf een catalisator blijkt te zijn.
@8
Ik schat in dat de helft (of veel meer?) van de banen direct met de overheid, provincie en gemeente van doen hebben, dus jou revolutie gaat echt niet gebeuren.
Het gaat erom wie gaat wie uitpezen. Aangezien ideologische veren zijn afgeschud gaat het tussen verschillende klassen . Wat denk je, welke gaat dat pleit in zijn voordeel beslechten?
Marktwerking is wat anders dan “take it or leave it”, de prijzen worden immers per jaar vastgezet! Over de huizenmarkt kunstmatig vertragen gesproken.
Onzin, zo kan het ook. Marktwerking betekent dat kopers en verkopers vrij zijn te doen wat ze willen. Kijk maar naar de huizenmarkt. Zat mensen die op dit moment aan hun vraagprijs blijven hangen – en daardoor niet verkopen.
Ook kunnen we vaststellen dat overheden ondertussen zo verslaaft zijn geraakt aan een hoge huizenprijs dat ze er belang bij heeft die in de taxaties althans hoog te houden.
Ik ben zeker met je eens dat overheden op maffiose manier – veel belasting is gewoon diefstal – aan hun geld komen.
Zit hier in de prov. groningen maar nog geen lagere grondprijs gezien in mijn omgeving en dat is niet de stad groningen of 10km er omheen.
De gemeente Amsterdam heeft in deze voor de lokale melkkoe ,het grondbedrijf, moeilijke tijden een ander trucje bedacht: bouwgrond in handen van het gemeentelijk grondbedrijf wordt door Amsterdam principieel niet verkocht maar in erfpacht gegeven. Normaal gesproken werd door de ontwikkelaar van de grond de erfpacht voor vijftig jaar afgekocht van het grondbedrijf afgekocht(= maximum aantal jaren i.t.t. andere gemeenten met erfpacht waar deze bij gelijkblijvende bestemming eeuwigdurend is zoals b.v. Utrecht en Den Haag ). Het bedrag van de afkoop voor vijftig jaar wordt door Amsterdam volgens de residuele methode gelijkgesteld aan de waarde van de grond indien het in volle eigendom zou zijn. Aangezien de grondkosten hierdoor in Amsterdam vaak tot meer dan 50% van de totale v.o.n. prijs zijn opgelopen, heeft de gemeente nu de bedacht om, i.t.t. verleden, de grond op basis van jaarlijkse canonbetaling (om de vijf jaar geindexeerd) in erfpacht te geven. Bij een vastgestelde grondprijs van
€ 100.000 bedraagt de jaarlijse te betalen canon voor de grond 1/13 van dit bedrag =€ 7700,-. Deze jaarlijkse canonbetaling is voor de “eigenaar” van de opstal wel aftrekbaar van de inkomstenbelasting (i.t.t. afgekochte erfpacht). Bij een IB van 52 % betaal je dus minder voor de jaarlijkse “huur” van de grond
onder je woning dan bij een IB 42% ( des PVDA). Het verneukeratieve van deze mogelijkheid is uiteraard dat in de geschiedenis van het gemeentelijk grondbedrijf de waarde van de grond, en daarmee van de erfpachtcanon nog nooit naar beneden is bijgesteld!
@10:
Je hebt alleen gelijk als er meerdere aanbieders of alternatieven zijn. Iedereen moet wonden en de locale overheid heeft een monopolie in haar eigen gebied. Niemand anders kan daar nieuwe grond verkopen.
Ze kunnen het ook oneindig (haast) lang uitzingen zonder nieuwe verkopen. Gewoon door geld ergens anders te taxen.
Er is dus bij grond geen bied process hat helpt een reele prijs te ontdekken. Daar heb je meer spelers voor nodig.
Waar denk je dat een OPTA en andere waak oorganisaties voor hebt bij het overgaan van staatsbedrijf naar marktspeler? Zou de redenering zonder opta ook nog steeds zijn dat je kan kiezen om te bellen of niet, en dat de KPN gewoon een prijs mag zetten?
Nee dus 🙂
Je hebt alleen gelijk als er meerdere aanbieders of alternatieven zijn. Iedereen moet wonden en de locale overheid heeft een monopolie in haar eigen gebied. Niemand anders kan daar nieuwe grond verkopen.
Iedereen kan ergens anders wonen cq verhuizen.
@15
Wassenaar komt ook het e.e.a. vrij. Cash is daar King.
Zou de redenering zonder opta ook nog steeds zijn dat je kan kiezen om te bellen of niet, en dat de KPN gewoon een prijs mag zetten?
Ja. Dan gaan mensen wel met skype bellen op ten duur. Die opta-bureaucraten zijn ook niet gratis hoor.
Ten tijde van de privatisering van de KPN was er helemaal geen alternatief, er was een 1 vast netwerk en KPN had daar controle over. Andere partijen moesten bij de KPN aankloppen voor de netwerk diensten die zij aan hun klanten boden.
Eenzelfde situatie heb je dus bij gemeenten, maar dan zonder OPTA. Als bij een dalende huizenprijs een stijgende kavelprijs zichtbaar is dan kun je concluderen dat er geen echte concurentie en dus martkwerking is.
Een ander vaak gemaakte gedachtfout:
Een winkel levert drie modellen van een product aan. De eerste twee voor een betaalbare prijs, maar duidelijk van een slecht design en mindere kwaliteit. De derde optie is beter maar niet high end voor een onredelijk hoge prijs (als je met elders zou kunnen vergelijken). Veel mensen zullen dan gewoon die duurdere aanchaffen als ze dat product exht nodig hebben en elders bezuinigen. Vroeger was dit schering en inslag omdat prijzen vergelijken gewoon onhandig en tijdrovend was, voor bepaalde prodcten is het tegenwoordig veel gemakkelijker geworden dankzij internet. De prijzen gaan danook hard omlaag. Zo’n mechanisme is er bij prijsbepalingen voor grond niet.
Je kunt dan ook niet achteraf redeneren dat op basis van de verkoopcijfers het dus een goed marktprijs is zoals in het artikel. je hebt reele concurrrentie nodig, en gemeenten onderling concureren niet echt.
Als jij een baan kan krijgen in rotterdam, dan ga je niet in groningen wonden omdat de huizenprijzen daar goedkoper zijn. Even verhuizen als je na 4 jaar weer een andere baan hebt zit er ook niet in bij het kopen van een huis. Er is dus hooguit lichte concurentie tussen gemeenten en de randgemeenten. En die is dan nog stroperig ook omdat de prijzen 1 x per jaar worden vastgesteld volgens een arbitrair systeem.
@Peter
Wat je zegt klinkt niet onredelijk hoor. Aan de andere kant is natuurlijk wel zo dat alles met elkaar concurreert. Niet bellen: meer post, vaker face-to-face etc.
Met al die opta’s en dat soort zaken meer is de overheid inmiddels tot een über-monopolist geworden die meer dan de helft van elke euro die je verdient van je afpakt.
Houden ze je mooi zoet met praatjes over de opta…
De OPTA doet meer dan alleen de privatisering van de KPN :). Van alle overheidsorganisaties is het mischien wel een van de meest voor de burger goed uitpakkende.
Wel moet de burger waarzaam zijn dat het niet te veel randzaken toegewezen krijgt, dan groeit de organisatie buiten proportioneel en wordt het uiteindelijk dat wat jij vreest.
@21:
Vroeger was dit schering en inslag omdat prijzen vergelijken gewoon onhandig en tijdrovend was, voor bepaalde prodcten is het tegenwoordig veel gemakkelijker geworden dankzij internet.
daar geloof ik niet zo in hoor. Zo valt mij vaak op dat gebruikte digitale camera’s op Ebay verkocht worden voor tientallen procenten meer dan nieuwe exemplaren; hetzelfde verschijnsel zie je in allerlei variaties op internet (ook in gewone shops). Misschien komt het omdat consumenten lui zijn en kopen wat goedkoop lijkt, in plaats van wat goedkoop is …
Maar verder mee eens, het wordt hoogste tijd dat er wat marktwerking ontstaat bij de grondprijzen. En om te beginnen zouden ze projectontwikkelaars hier helemaal buiten moeten houden; als die alleen nog verdienen op wat ze bouwen (i.p.v. 90% van de winst op de grond maken) dan gaan ze misschien eindelijk ook eens waar voor hun geld leveren.
@21:
Ik vind het eigenaardig dat we de grondprijzen voor projectontwikkelaars niet te zien krijgen.
@22:
volgens mijn informatie zijn die soms vrijwel hetzelfde als wat de gemeente betaalt, dus 20-25 euro per m2. Maar er zal dan vermoedelijk een afspraak aan vastzitten dat de gemeente de ‘kosten bouwrijp maken’ kan doorberekenen, of dat de projectontwikkelaar dit zelf betaalt.
Bovenstaand bericht geeft maar weer aan dat nieuwbouwhuizen en de daaraan gerelateerde grondverkoop gewoon de zoveelste melkkoe zijn waarmee de burgers door de overheid worden uitgemolken. Vergeet niet dat de bouwgronden meestal niet al in bezit zijn van de gemeentes, maar van o.a. boeren worden aangekocht zodra een plan meer definitieve vorm krijgt. Tot mijn kennissenkring behoren zowel voormalige bezitters van enkele grote landerijen in de omgeving van Den Haag als aannemers. Het scenario is ongeveer als volgt. De gemeente koopt de landbouwgrond met bestemming “agrarisch”, voor ongeveer 25 Euro/m². De gemeente veranderd de bestemming van “agrarisch” naar “woongebied” waarna de waarde van grondprijs gestegen is naar 600 Euro/m². Natuurlijk wordt de grond ook nog bouwrijp gemaakt. Kost ongeveer 100 Euro/m². Blijft nog altijd een waardetoename van 475 Euro/m² over. Kortom zeer lucratief voor de gemeentes. En als de bouwplannen uitlekken en de grond snel door een aannemer wordt gekocht, wordt het een één-tweetje tussen gemeente en aannemer en worden beiden er vet van. Deze uitmelkerij kunnen de gemeentes eindeloos blijven herhalen omdat zij samen met de provincies de exclusieve macht hebben om bestemmingsplannen te veranderen. Probeer zelf maar eens een huis neer te zetten op een lapje grond. Kansloos. Zelf niet als je stukje grond aan een vinexlokatie grenst. Ja, je mag bouwen op een vrije kavel binnen de vinexlokatie, als de gemeente de winst al heeft opgestreken. En dan wordt er door gemeentes nog gesproken over marktwerking. De overheid heeft gewoon een monopolie op het creëren van bouwgrond in een huizen schaarste situatie, waardoor burgers worden gedwongen tot hun uiterste limiet te gaan. De prijzen van bestaande huizen liften hier natuurlijk op mee. Eigenlijk is het ronduit onethisch. Als een bedrijf dit zou doen zou het binnen de kortste keren een flinke boete van Nelie Smit Kroes krijgen opgelegd.
Maar goed, deze frustratie even opzij zettende: Ik dacht dat de bouwsector het zo slecht had en dat zeer veel banen in deze sector op de tocht stonden die gered moesten worden? De NHG kan worden opgetrokken en andere initiatieven kunnen worden genomen om burgers in staat te stellen wederom (te) hoge bedragen voor woningen te laten betalen en zich in hoge schulden te steken. Maar kom niet aan de melkkoe van de gemeentes want de meesten gooien de grondprijzen nog even een schepje omhoog! Als de overheid serieus is met het redden van de banen in de bouw en het weer op gang helpen van de huizenmarkt, wordt het dan niet eens tijd dat de centrale overheid dat de gemeentes onder controle krijgt en de bouwgrondprijzen laten verlagen zodat huizen kunnen worden afgeleverd voor een prijs waarvoor ze worden verkocht in deze tijd?
@23
heel veel “voor wat hoort wat”.
Ook om de stichtingskosten van huurhuizen goedkoper te maken wordt de afdeling koop duurder. Gemeente betaalt bestrating tussen de huizen uit “potje x”. WBV betaalt ook uit “potje y”.
Je kunt het zo gek niet verzinnen. Daarom houdt iedereen vanalles bij in “boekjes”.
@24:
je kunt het ook andersom zien: de stijgende grondkosten waren een belangrijk fundament onder de huizenbubble van de afgelopen 20 jaar. Zonder die grondprijzen hadden de meeste huiseigenaars véél minder ‘verdiend’ en was speculeren met een eigen huis dus ook een stuk minder aantrekkelijk geweest. Ik denk dat veel gemeentes dat inmiddels wel snappen en daarom de grondkosten blijven verhogen ipv verlagen: stel je voor dat de lemmingen door krijgen dat prijzen ook serieus omlaag kunnen, dat moeten we niet hebben. Overigens is 600 euro/m2 in grote delen van NL wel aan de hoge kant (25 euro/m2 aankoop ook trouwens); is dat in de Randstad?
@25:
is bij mij in de buurt een leuk voorbeeld van. Op het duurste plekje van de stad (midden centrum, aan de jachthaven, schitterend uitzicht etc.) is een tijdje terug gebouwd. Voorwaarde van PvdA was dat er ook een vergelijkbaar aantal huurwoningen voor minima zouden komen. Gevolg is een stedebouwkundig gedrocht met dure appartementen (om toch nog zoveel mogelijk geld uit de grond te melken, normale huizen die hier eigenlijk zouden horen was niet rendabel) en vrolijke minima die, vaak zelfs met een uitkering, daar tussen wonen. Dit zwaar gesubsidieerd door gemeente en WBV die daarvoor dan weer de overige stadsbewoners uitmelken.
@24
De grondprijs kan veranderen, maar de leencapaciteit blijft dezelfde. Huizen zullen dus niet goedkoper worden. Zo dom zijn kopers, ze laten zich gewoon uitmelken.
zodra Nelie Kroes vertrokken is komt er een onderzoek vanuit Brussel naar grondprijzen in NL.
OF JP moet het als 1ste President van de EU tegen kunnen houden.
De NL lobby denkt dat het mogelijk is om JP naar de troon van de EU te lanceren echter de rest van de EU denkt daar toch anders over.
@28
moet ie dan weg uit NL?
@27
Het leenvermogen van de NL burger is de cruciale vraag. Het is nu met een ultra-lage rente gemaximaliseerd.
Gaat dat in de nabije toekomst afnemen?
Ik denk dat het leenvermogen van de NL-er af gaat nemen door:
1. Globalisering
2. Vergrijzing
3. Stijgende rente
4. Stijgende grondstofprijzen
5. Inefficient overheids-apparaat
6. Lagere productiviteitswinsten
7. Dalende koopkracht
en een afwaardering van incourante-assets zoals onroerend goed.
Het enige voordeel is dat we geografische een gunstige ligging hebben maar waarschijnlijk binnen het kader van de EU daarvoor -ter compensatie- ook een hogere afdracht moeten doen.
@ 29
wat mij betreft sturen ze ‘m op een missie naar MARS.
Zo’n kosmonautenpakkie zou ‘m wel staan.
Kleding maakt de man
@Buddy nr.28:
Is dat geen leuke baan voor onze blonde kuif?
@33:
lijkt me ook, weet hij tenminste zeker dat hij geen griezelige moslims tegen het lijf loopt.
@33 Okie,
heb jij een blonde kuif dan?
Overigens is 600 euro/m2 in grote delen van NL wel aan de hoge kant (25 euro/m2 aankoop ook trouwens); is dat in de Randstad?
Worden denk ik ook kosten van bedrijfsverplaatsing in verrekend.