De prijzen van verkochte bestaande woningen waren in april 2009 gemiddeld 2,2 procent lager dan in april 2008. Dit is de derde maand op rij dat de prijzen van koopwoningen lager waren dan een jaar eerder. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.
Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan in april 2008. Vrijstaande woningen daalden met 3,2 procent het meest in prijs. De prijsdaling van twee-onder-een-kapwoningen was met 0,4 procent het kleinst.
Vergeleken met maart 2009 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,6 procent. Alle typen woningen waren goedkoper, met uitzondering van twee-onder-een-kapwoningen. De prijzen van tussenwoningen daalden met 1,2 procent het meest.
Het aantal transacties was voor de zesde maand op rij fors lager dan een jaar eerder. In april wisselden ruim tienduizend bestaande woningen van eigenaar. Dat is bijna een halvering ten opzichte van april 2008. Van alle woningtypen en in alle provincies liep het aantal verkopen fors terug.
bron: CBS
Loading ...
Kortom, de huizenprijzen zijn eigenlijk nauwelijks gedaald. Want -2% is niets, het ging toch jarenlang alleen maar omhoog.
Kijk eens naar de grafiek.
1,2 % daling tussenwoning t.o.v. maart 2009 betekend volgens mij een daling van 14.4 % op jaar basis als je dit doortrekt.
Dat is erg fors.
@Frank
Dit heeft met het feit te maken dat er vergeleken wordt met vorig jaar en niet vanaf de piek.
Later in dit jaar komt er een -15% te staan, ik denk dat dan mensen pas echt doorkrijgen dat we al flink aan het dalen zijn.
De daling gaat mij ook veel te langzaam, maar goed we dalen nog steeds en daar gaat het om!
@ Dirk:
De piek was toch in het tweede kwartaal van 2008?
Dan zullen we de komende maanden wel grotere dalingen zien
@Laurens(3):
een maandelijkse daling kun je moeilijk zo doortrekken; dat zou hooguit kunnen als het een paar maanden op rij zo hard daalt (en dan moet je nog rekening houden met seizoenspatronen). Ik ben het met Frank eens dat de nominale daling tot nu toe weinig voorstelt, vergeleken met de voorafgaande stijging.
Maar zoals Dirk al aangeeft, het is maar net hoe je de gegevens presenteert. Op de weg omhoog zijn de enorme stijgingen gemaskeerd door allerlei statistische manipulatie; op de weg omlaag zal hetzelfde gebeuren. Tegen de tijd dat het CBS een daling van 15% aangeeft zullen er vermoedelijk volop huizen in prijs gehalveerd zijn t.o.v. de top in 2007/2008.
Ik denk dat het weer tijd is voor een huizenpromotie spotje in het NOS journaal: nu kopen, de bodem is echt bereikt!
Gisteren zag ik bij TVMakelaar in een flits hoe (de ouders van) twee studentjes een appartement wilden kopen voor 150-200K euro, in plaats van een kamer huren. Nee, de psychologie heeft nog een lange weg te gaan hier.
@Sjaak(6):
ik denk dat de grote dalingen pas beginnen als de werkeloosheid gaat oplopen (na de zomer, al was het maar vanwege alle schoolverlaters – herhaling van jaren ’80?) en allerlei beschermings konstrukties aflopen(overbruggings hypotheken voor tweede woning, behoud van volledig loon bij werkeloosheid etc.). In de loop van het jaar zal de beurs vermoedelijk de daling hervatten, en begint het oversluiten van vele leningen met variabele rente (piek in 2009-2010 dacht ik).
De meeste Nederlanders hebben nog niks gemerkt van de crisis, dat moet nog komen. Nu heeft men nog het idee dat de crisis bijna over is, dat het financieel niks voorstelt (vooral ambtenaren gingen er de afgelopen twee jaar flink op vooruit) en dat de huizenprijzen straks weer rap verder stijgen (daarbij geholpen door de media natuurlijk).
@Okkie(9):
ja, erg jammer dat je hier nog steeds geen harde gegevens kunt krijgen over de echte prijzen, en dan bedoel ik dus ‘repeat sales’ voor hetzelfde huis zoals in bijv. de Amerikaanse Case-Shiller index. Ik herinner me van een discussie enkele jaren geleden dat de m2 prijs héél weinig zegt, mede omdat dat die per regio sterk varieert.
Zeker een interessant artikel. Ik heb wel mijn twijfel bij de stelling dat de betaalbaarheid veel beter is door stijgende inkomens en lagere rente; het lijkt me een tijdelijke abberatie en zou – mede in het licht van de crisis – ook wel erg merkwaardig zijn.
Frank en Niek, een daling is in procenten altijd kleiner dan een stijging in procenten
voorbeeld stijging 4% van 100 naar 104 vervolgens een daling van 3,8% naar 100.048
Vergeet ook niet dat het aantal transacties heel erg laag ligt op dit moment. Momenteel worden voornamelijk nog de huizen verkocht die (relatief) dicht bij de vraagprijs liggen.
De mensen die met hun huis blijven zitten kunnen straks nog maar 1 ding en dat is naar beneden met de prijs. Pas dan zal je de grotere dalingen zien.
Verkopers blijven nog steeds hopen dat het goed komt, dat zorgt voor een vertraging in de markt.
@Nijn(12):
“Momenteel worden voornamelijk nog de huizen verkocht die (relatief) dicht bij de vraagprijs liggen. “
ik weet niet hoe dom de kopers van het moment zijn (tamelijk dom natuurlijk, kopen terwijl de grote daling net van start gaat …) maar ik zou eerder het omgekeerde verwachten: dat mensen alleen nog huizen kopen waarbij je hoge korting krijgt op de belachelijke vraagprijs …
wellicht speelt een rol dat er vaker schimmige deals gemaakt worden die de verkoopprijs relatief hoog houden (gratis auto erbij, transaktiekosten betalen, cash-out refi etc.).
@ Laurens
Ja, dat is een oude wijshijd van alle investments…als je van 50 naar 100 gaat is dit een stijging van 100%
MAAR als je van 100 naar 50 gaat is het maar een daling van 50%
En daar ligt het probleem bij de mensen, die een woning als investment hebben gekocht…die weten dat natuurlijk ook! Daarom zie je al die rare prijs”dalingen” van bijv. 500.000 naar 489.000 – wat natuurlijk NIKS voorstelt, als je nu een huis wilt kopen…
@Laurens(11)
Je rekensommetje is juist. Maar wat bedoel je in Einsteins-naam met je opmerking?
@Laurens (3)
Onjuiste berekening. Een maandelijkse daling van 1,2% geeft op jaarbasis een daling van 12,44%.
Mening van de Starter Zonderhuis:
Gingen de prijzen maar wat sneller omlaag, maar er zijn nog steeds te veel starters die nog willen en kunnen kopen voor de huidige prijzen. Zodra deze uit de markt zijn, dan zien we de daling pas echt plaatsvinden, want dan stokt de woningmarkt volledig.
Het is toch iets aparts, die menselijke samenleving en de grotten waar ze in wonen..
De gegevens van het CBS zijn inderdaad achterhaald als de markt zo volatiel (yep, ik kijk regelmatig RTLZ) is als nu. De gegevens van de NVM zijn dan een stuk recenter, maar die komen per kwartaal uit.
Aangezien in februari en maart ineens de nvm met tussentijdse cijfers over meer bezichtigingen en kijkers op de kijkersdag kwam en het nu doodstil is geeft volgens mij ook aan dat het al iets harder gaat dan de CBS cijfers aangeven.
Ach, zo’n slavenhok is toch wat iedere zichzelf niet respecterende belastingslaaf wil?
Ik kan het ze niet kwalijk nemen dat ze er zo veel voor betalen, maar zelf doe ik het liever anders.
Hey,
Ik lees net dat de euribor voor het eerst sinds maanden gestegen is! Betekent dit dat de rente harder gaat stijgen, daardoor de markt nog verder op slot gaat, nog hardere prijsdalingen..?
prijsdaling met stijgende rente betekent toch niks? Betaalbaarheid blijft dan toch gelijk.
@ 15 en een aantal anderen.
Ja hoor blijf nog maar een jaar wachten of 2 of tot sint juttemis. (totdat je ouders je er eindelijk uitgooien, of die studentenkamer nu echt begint te vervelen) Iedereen die niet hoeft te verkopen doet dat nooit met een restschuld. En het is niet zo dat het grootse gedeelte van de huidige huizenbezitters op een enorme overwaarde zitten.
Ik bedoel als ik 8 jaar geleden iets heb gekocht voor 160.000 en nu iets anders wil en dan niet meer kan krijgen dan 130.000 dan verkoop ik natuurlijk NOOIT!!!! Dan maar minder ideaal wonen of langer reizen of wat dan ook.
Dus ja er staat meer te koop, maar veel interessanter is het om te weten hoeveel daarvan verkocht MOET worden. En dat getal ligt waarschijnlijk niet zo heel erg hoog. Omdat mensen ook niet gek zijn, en eerst willen verkopen voordat er naar iets anders wordt gekeken. Dus andere huizen worden door deze doorstromers ook niet meer gekocht. Zie hier hoe de huidige markt is bevroren.
Dus mijn vraag aan jullie: Wanneer is het dan genoeg gedaald? En hoeveel mensen denk je te vinden die het dan aan jou gaan verkopen voor de prijs? En dan met 50.000 schuld blijven zitten?
En werkloosheid is niet meteen het argument, aangezien er wel degelijk maatregelen worden genomen om mensen niet meteen uit huis te gooien in deze gevallen (ook banken werken daar aan mee)
Als je een woning koopt als de markt compleet op zn gat ligt en er forse prijsdalingen zijn geweest, dan heb je woning waarschijnlijk voor een bodemprijs gekocht.
Wanneer je dan gelijke maandlasten hebt door een hogere rente maakt dat dan niet zo heel veel uit.
De woning zakt waarschijnlijk niet in prijs, dus al je moet of wilt verkopen zal je geen (groot) verlies leiden.
De betaalbaarheid wordt wel beter, want de hypotheek verstrekkers worden steeds strikter in de naleving van de regels, indien de prijzen fors naar beneden komen zullen meer woningen betaalbaarder worden omdat ze binnen de grens van 3,5 tot 4,5 keer het jaarinkomen gaan vallen.
En dat is nu nog lang niet het geval!
@Dude,
De huizenprijzen lagen in het 2e kwartaal vorig jaar zo ongeveer 42% boven de inkomens, gecorrigeert naar inflatie. Dan zou een daling van 50% ongeveer in verwachting liggen angezien een daling meestal enkele procenten doorschiet. Er zijn echter ook wat verzachtende omstandigheden en verzwarende omstandigheden.
@Sjaak,
Een dure woning kopen met lage hypotheekrente of goedkoper met hoge hypotheekrente, maakt op korte termijn niet zoveel uit.
Maar met een hoge hypotheekrente kan je je hypotheek over bijv. 10 jaar als de rente weer laag staat oversluiten. Daarnaast hoef je minder af te lossen.
Overigens is het wel aardig om de inflatie er nog even bij te betrekken, temeer omdat onze inkomens gemiddeld wel met inflatie mee zullen stijgen en je kan verwachten dat op een volledig stabiele woningmarkt de woningprijzen ook met de inflatie meestijgen. Per saldo blijft de betaalbaarheid dan dus gelijk.
Laten we even uitgaan van gemiddeld 2 % inflatie, dan zien we in de grafiek dat de vorige jaren de woningprijs ongeveer 2 % boven de inflatiecorrectie is gestegen (dus feitelijk steeds 2 % onbetaalbaarder is geworden). Nu zien we een woningprijsdaling van 2 %, maar dat is dus 4 % onder de inflatiecorrectie, dus de woningen zijn nu al 4 % betaalbaarder geworden t.o.v een jaar geleden. Dat heeft een directe relatie met je portemonee, dus ik denk dat die getallen de prijzen zullen gaan sturen…
@21
Het is een kwestie van tijd.
Er komen steeds meer huizen die de huidige bezitters om welke rede dan ook willen verkopen.
Je kan best je huis verkopen voor 130.000 omdat het andere huis wat je wil ook goedkoper is geworden.
Ik als starter/zijinstromer ga echt geen restschuld financieren door nu de hoofdprijs te betalen.
@Dude
Je verklaart hiermee alleen dat de daling lang duurt omdat mensen liever geen verlies willen nemen.
Helaas ben ik bang dat het meer een soort gewenningsproces is. Als de prijzen jarenlang aan het dalen zijn dan pas is men bereid de nieuwe economische realiteit te accepteren.
Hoeveel we gaan dalen is natuurlijk door niemand met zekerheid te zeggen. Zelf ga ik uit van het meest waarschijnlijke scenario obv IMF en vergelijkbare crises: -30% tot -40% over een periode van ongeveer 5 jaar.
@ Dude (21)
Laatste 5 huizen die ik bezichtigd heb (alle korter dan maand op de markt):
1. rijtjeshuis: wil huis kopen van ouders (249K)
2. 2onder1^: gedwongen verkoop bank door achterstallige betaling (184K veilingopbrengst, oude eigenaar blijft zitten.)
3. 2onder1^: scheiding (319K)
4. rijtjeshuis: erfenis (222K)
5. 2onder1^: verhuizing naar bejaardenhuis (285K)
Alle valide redenen om te moeten verkopen.
Leuke huisjes, waarvan er nu twee verkocht zijn. Momenteel is het financiele zelfmoord om uit mijn flatje weg te gaan, alhoewel de bank me het koort wel al heeft aangeboden.
@Jeroen
Overigens is het wel aardig om de inflatie er nog even bij te betrekken, temeer omdat onze inkomens gemiddeld wel met inflatie mee zullen stijgen en je kan verwachten dat op een volledig stabiele woningmarkt de woningprijzen ook met de inflatie meestijgen. Per saldo blijft de betaalbaarheid dan dus gelijk.
Ik weet een betere: laten we aannemen dat er eigenlijk geen crisis is, en de economie dit jaar met ongeveer 5 procent zal groeien, net als vorige jaar, en daarbij de werkeloosheid volledig zal verdwijnen.
En nou niet zeggen dat ik naar de cijfers moet kijken, want dat doe je zelf ook niet.
@Starter(27):
weet je of de genoemde ‘redenen’ om te verkopen echt kloppen? Want ik heb gemerkt dat makelaars daar soms mee schermen om te suggereren dat de verkopers het nu voor een appel-en-een-ei aanbieden (wat natuurlijk vaak niet zo is).
Bodemprijzen vind je doorgaans op een huizenveiling, wat voor 99% van de kopers geen optie is; voor de rest zijn de huizen voorlopig nog mateloos overprijsd, ook de ‘koopjes’.
Overigens zijn er bij mij in de buurt (dure buurt met belachelijk overprijsde huizen) de laatste maand heel veel huizen uit de verkoop gehaald. Sommige lijken verkocht terwijl het halfjaar daarvoor de verkoop vrijwel nul was. Hoe het echt zit is voorlopig niet na te gaan, helaas.
@Niek
Als ik zo naar de beurs kijk is het PPT aardig bezig. Als ze dit volhouden dan zou het kunnen lukken de inflatie de beurs in te pompen. Lukt dat, dan lukt het daarna ook bij de huizenmarkt.
Ik zeg niet dat het al zo is, maar ik ben wel alert.
5. Sjaak
Wacht maar eens na de zomer….
Wanneer de werkloosheid toeslaat, gaan we keihard downhill.
Uitgaande van bovenstaande grafiek heeft het CBS volgende maand een nieuwe grafiek nodig 😉
Enetje met een langere verticale as…
30. M Zegt
Idd, het lijkt wel dat dit aan het hand is…
De instabiele economie moet met gemaakt vertrouwen worden hersteld of in ieder geval tijd gewonnen…
Kansloze strijd uiteraard…
Cash ($) is trash gedachte lijkt aan te wakkeren…
28. @ Jeroen of @M????
JE ook nog zoiets als monetaire inflatie…
@joost 25
En een verkoper gaat niet met een enorme schuld zitten door het nu goedkoop weg te doen, maar blijft zitten net als wat Niek (29) eigenlijk ook aangeeft.
Dus jij verhuisd nergens heen en de verkoper laat het voorlopig lekker te koop staan en blijft zitten waar die zit.
En waar haal je het vandaan dat je best voor die 130.000 je huis kan verkopen omdat je dan goedkoop kan terugkopen? Je moet dan nog steeds het verschil ergens vandaan halen. Of denk je dat de bank gezellig de hypotheek meeverhuisd naar een onderpand dat minder waard is?
@Laurens (3)
@Starter Zonderhuis (15)
De waarheid ligt tussen de door jullie genoemde bedragen in: (0.988)^12 = 0.865. De daling op jaarbasis is dus ongeveer 13.5%.
In Frankrijk is we een website http://www.petitscailloux.com waar je de link van een (op een soort Franse funda) te koop staand huis kan invoeren en kan nagaan hoe lang het huis te koop staat of deze in de loop der tijd in prijs is gezakt en hoeveel procent. (http://www.petitscailloux.com/Histo.aspx?sUrl=http%3A%2F%2Fwww.seloger.com%2F273671%2F39961003%2Fdetail.htm) Hebben we in Nederland ook zo iets of zou dat te maken zijn? Zou best handig zijn denk ik. Het enige minpunt is dat huizen soms uit de verkoop worden gehaald of de link wordt veranderd en dan werkt het dus niet meer.
De Japanse huizenprijzen zijn nooit meer op het oude topnivo gekomen, staan op het nivo van 1985…
Een uitgebreid artikel over de VS:
http://www.marketoracle.co.uk/Article10636.html
De daling gaat daar voorlopig nog door tot eind 2010.
Zie verder Mish die ook met Japan vergelijkt:
http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/2009/05/effect-of-household-deleveraging-on.html
Two lost decades…
@ Bouke 36
En als de daling gaat versnellen wordt het echt menens.
Overigens (hier wees iemand mij op) als er gezegd wordt 2.2 % gedaald ten opzichte van prijs vorig jaar.
Betekend dat dan niet dat ze dus minder hard zijn gedaald op dit moment? Want dit percentage was afgelopen maanden hoger. En aangezien we vergelijken met vorig jaar.. (oftewel nog niet gezakte prijzen)
Dus je kan dan ook zeggen: Huizenmarkt stabiliseert enigszins.
Grappig dat de ze niet schijnen te weten dat Moody’s (kredietbeoordeler) aangeeft dat de prijzen sinds Q2 2008 al 13% zijn gedaald (http://www.fd.nl/artikel/11583177/moody-s-nederlandse-rmbs-markt-iets-slechter-kw1).
Is verrassend dat ze er mee weg komen om dit te negeren.
@ Bouke
je hebt gelijk. Kuch, Excelfoutje.
Ze zijn dan juist harder gedaald.. Ivm een harde daling van nu t.o.v. vorig jaar op een tijdstip waarop de prijzen nog steden. Het percentage zal dus nog oplopen!
@Dude 35
Ja, dat is het probleem..de huizenprijzen kunnen wel dalen maar de hypotheekschuld blijft gewoon staan.
Het risico ligt bij de hypotheekgever en deze zal in mijn ogen dan ook het verlies moeten nemen. (Wat ook winst had kunnen zijn)
Ik wil het in ieder geval niet financieren en koop dus alleen voor een eerlijke prijs.
@M (28)
In de eerste paragraaf, door jou geciteerd, geef ik alleen maar het verband aan tussen inflatie en de daaruit te verwachten stijging van woningprijzen op de lange termijn. Ik zeg niets over de huidige situatie, en dus ook niet dat _nu_ de betaalbaarheid constant blijft.
In de tweede paragraaf maak ik alleen maar duidelijk dat, even het effect van de inflatie meenemend, de ‘betaalbaarheid’ van de huizen harder stijgt dan de getallen in het grafiekje aangeven. Daar kan ik natuurlijk nog heel veel meer factoren bij betrekken, maar zeg mij wat er mis is met de uitleg die ik in eerste instantie geef?
Je geeft een sneer, maar geen enkele uitleg wat er dan volgens jou mis is…
@Niek @michzelluf – De werkloosheid is inmiddels al flink gestegen:
http://www.parool.nl/parool/nl/30/ECONOMIE/article/detail/243797/2009/05/20/Werkloosheid-groeit-sneller.dhtml
Overigens zijn in deze cijfers nog niet meegenomen, degenen die tijdelijk in de WW zitten aan de hand van een regeling en daarna toch niet meer aan het werk zullen komen (oa oudere werknemers).
@woger (17):
We hebben geen verkoopcijfers naar aanleiding van al die enthousiaste bezoekers op de open kijkdagen meer gehoord, dus dat laat zich raden.
@Okkie
Daar heb je een goed punt.
Ondanks het uitgebreide mediaoffensief van de NVM en het gestegen consumentenvertrouwen nog steeds verderdalende prijzen.
Het geeft voor mij vooral aan dat het effect van dergelijke psychologische beïnvloeding nihil is.
@M(30):
tja, effe schrikken na thuiskomst als ik zie hoe hoog de goldstocks staan; dit lijkt naar alle maatstaven een uitbraak. Je zou denken dat er een giga vracht inflatie in aantocht is.
Anderzijds staat goud in euro’s nog steeds op 680 euro, een waarde waar het al twee maanden om heen danst, en je zou kunnen zeggen dat er sinds begin dit jaar bar weinig gebeurd is: het is dus vooral dollar inflatie (precies wat het PPT wil denk ik …). Maar ja, als het boven de 690 euro stijgt ga ik toch maar terug het water in …
@Flore(37):
ja, er is een website die zoiets bijhoudt, miljoenhuizen.nl; was recent in het nieuws wegens conflict met de privacy wetgeving (iemand werd boos omdat iedereen kon zien hoeveel hij overvraagt voor zijn huis).
Vergeleken met wat je in de VS gratis kunt achterhalen stelt het helaas niks voor; we lopen wat dat betreft verschrikkelijk achter. Ik zou graag eens een boekje schrijven over alle woekerwinsten en andere financiele oplichterij dankzij de huizenbubbel (ik heb daar via flink wat aanvragen bij Kadaster al het nodige inzicht in …).
@Dirk(48):
ik denk dat je je ook moet realiseren dat het consumentenvertrouwen (niet alleen in NL, ook in VS/UK etc.) tegen ladingen slecht nieuws enorm blijft stijgen en dus (m.i.) heel weinig zegt. Misschien wel net zoiets als het beleggerssentiment van de Postbank, altijd een betrouwbare contra-indicator 🙂
De marsipulamies van centrale banken en Wall Street hebben de regie momenteel strak in handen. En reken maar dat het NOS journaal – in hun eigen belang – oppast dat ze het feestje niet bederven. Op dit punt werkt psychologische beinvloeding absoluut! Even wachten tot na de zomer, dan zijn de stieren weer vetgemest voor de volgende slachtpartij.
Ik word nog steeds voor gek verklaard als ik 400k bied voor een woning van 550k. Daarom wachten we geduldig af.
Overigens wel grappig: De betreffende woning is meer dan 45 jaar in bezit van een getrouwd echtpaar. Ze hebben het huis destijds dus voor een pak melk en een ei kunnen kopen. Een aardig rendementje opgebouwd dus.. Het staat echter al een jaar te koop.. En er is al 50k vanaf.
Het is overigens niet normaal wat voor een bagger je voor dat bedrag koopt. 200k erbij en je hebt ware paleisjes. Maar de stap van 300k -> 500k is qua prijs/kwaliteit ver te zoeken hier in de randstad.
@hugo(41):
misschien dat ze soms Moody’s niet serieus nemen – als het toevallig zo uitkomt ;(
maar het blijft wel merkwaardig dat dit soort cijfers genegeerd worden terwijl alle andere bullshit van Moody’s en kornuiten voor zoete koek geslikt wordt.
@Get a Life(52):
je weet maar nooit hoeveel hypotheek er op dat pand zit; misschien is er 30 jaar lang van gefeest en willen ze nu afrekenen … ik ken bij mij in de buurt wel wat voorbeelden.
Ik woon ver buiten de randstad, maar onder 1 miljoen euro vind je hier weinig bijzonders. Smakeloze nieuwbouw die een maat groter is dan gemiddeld (600-900 kuub of een ruimere tuin), aftandse boerderijtjes ‘met mogelijkheid om paarden te houden’. Soms ook een aardig monumentenpand maar de echt mooie (die rond 1990 nog 100-200K euro kostten) zitten inmiddels op 1.5-3 miljoen euro. (vraagprijs, vrijwel niet na te gaan wat er echt verkocht wordt want dat houden ze allemaal buiten de statistiek).
Volslagen krankzinnig allemaal, ik zou persoonlijk beginnen met 60% korting op de vraagprijs. En dan een dag later het bod intrekken omdat je het bij nader inzien toch te duur vond 😉
@Dude (40):
Het verschil met een punt voor de piek is natuurlijk kleiner dan vanaf het hoogtepunt.
@Niek 51
Dat de centrale bankiers invloed hebben geloof ik wel, ik heb alleen zo mijn twijfels bij de NVM.
Beleggersentiment is een contra-indicator, het stond tot voor kort denk ik te laag, wat de stijging deels verklaart. Toch weet ik niet of deze zomer en najaar een herhaling wordt van vorig jaar. (het wordt dan wel heel voorspelbaar).
Voor de huizenmarkt geldt denk ik wel je verhaal. Echte paniek is daar nog heel ver te zoeken. Volgens mij stijgen de huizen ook met name in de eerste helft van het jaar en is de tweede helft relatief zwak, maar ik heb dat nooit echt grondig onderzocht.
@Dirk(56):
heb zelf ook geen idee wat de beurs gaat doen, met alle manipulatie; dus ik blijf er uit. Maar de gretigheid waarmee nu al een paar maanden gekocht wordt laat voor mij zien dat beleggers nog helemaal niks geleerd hebben. Iedereen moet weer hals over kop in de meest riskante items (junk bonds, speculatieve currencies, growth stocks, banken, enz.). Kortom, het gaat nog heel lang (jaren) duren voordat er een degelijke bodem is.
@Dude (21):
Als zojuist afgestudeerde kun je geen huis kopen in een universiteitsstad tenzij je een te hoge hypotheek neemt in verhouding tot het inkomen (een HBO-er verdient nog minder als starter). Probeer het eens met een realistisch voorbeeld. Je bent ook rijkelijk laat als je je pas aan het eind van je studie inschrijft voor een woning, dus dat kan geen excuus zijn om in een studentenhuis te blijven wonen.
Je bewering dat mensen hun vraagprijs van hun huis niet zouden verlagen, wordt weerlegd door de cijfers die wel een stevige daling laten zien (al in maart 15% ten opzichte van de voorgaande piek volgens gegevens van het NVM). Verstandige mensen hebben geen schuld als ze hun huis voor een lagere prijs moeten verkopen omdat ze dat bedrag al hadden afgelost of op de bank gezet. Gezien het aantal scheidingen en veranderingen van baan, denk ik niet dat er een gebrek is aan mensen die willen verhuizen ook al kost ze dat geld.
@woger (23):
Daarnaast heb je bij een lagere koopprijs met een hogere rente minder kans dat de bank bij je aanklopt omdat je onderpand te weinig waard is. Het is natuurlijk fijner als je huis weer meer waard wordt in plaats van minder.
@Jeroen (45)
Wat ik bedoel is dat jij een aantal aannames doet die je min of meer uit de lucht grijpt. Dat je ze uit de lucht grijpt kan ik weer zien omdat de cijfers iets anders uitwijzen. Je geeft dus aan niet echt onderzoek gedaan te hebben, en zegt bijvoorbeeld:
…onze inkomens gemiddeld wel met inflatie mee zullen stijgen…
Ik zie uit het verleden geen reden om daar van uit te gaan.
…Laten we even uitgaan van gemiddeld 2 % inflatie…
Misschien komt het je een beetje rauw op je dak vallen, maar de inflatiecijfers van het CBS kloppen van geen kant. Ook met het (modale) inkomen worden regelmatig statistische spelletjes gespeeld.
@Niek (49)
Tja, denk inderdaad dat er inflatie de markt in gaat lopen.
Overigens wordt er de laatste tijd echt gigantisch gemanipuleerd. Ook op goud.
Het blijft moeilijk om een koers uit te zetten als de bakens continue verplaatst worden.
@M (60)
Ik zie je toch wat vreemde dingen roepen, bijvoorbeeld dat je uit het verleden geen reden ziet om er vanuit te gaan dat inkomens niet met de inflatie meestijgen. Dat lijkt me toch de essentie van een enigzins stabiele maatschappij… Er is fundamenteel gezien niet veel veranderd de afgelopen 100 jaar. We kopen allemaal onze kleren, eten, en doen uitgaven om ons verder in ons dagelijkse leven te voorzien. Dat een gemiddeld gezin dat 100 jaar geleden prima kon doen, en dat dat nu ook kan maar dan tegen door inflatie gestegen prijzen, kan alleen maar tot de conclusie leiden dat de inkomens ook min of meer zijn meegestegen met de prijzen. Even daargelaten dat het consumptiepatroon natuurlijk wat is veranderd, andere artikelen een rol spelen, huizen niet in de inflatiecijfers worden meegenomen, je snapt m’n punt wel. Als de inkomens gemiddeld niet met de inflatie mee zouden stijgen, dan zouden de burgers van over 50 jaar voor hun maandsalaris of alleen een droog brood kunnen kopen, of een luxe auto. Ik zie dat niet gebeuren…
Ik veronderstel daarnaast niet simpelweg dat de huizenprijzen alleen maar meestijgen met de inflatie, ik bedoel dat er in elk geval een stijging in de huizenprijzen zit die gelijke tred houdt met de inflatie, net als alle andere producten om ons heen, en daarnaast is er nog een extra component die voor een afwijking zorgt. Soms hard naar boven (afgelopen 10 jaar), soms hard naar beneden (jaren 80). Op de lange termijn (50 jaar of langer) is echter uit de huizenprijzen te zien dat ze gelijke tred houden met de inflatie. Trek maar eens een lijn door zo’n grafiek.
Om nog even op je complottheorieën van manipulatie met cijfers terug te komen: je zou er zelf eens aan moeten rekenen hoe weinig invloed een manipulatie van de huidige prijzen heeft op het berekenen van lange-termijn inflatie percentages. De afgelopen 40 jaar is de gemiddeld inflatie 2.3 procent. Misschien plus of min een paar tienden als je van andere uitgangspunten uitgaat…
@ M & Niek
Wat betreft inflatie zal denk ik de komende jaren niks van terecht komen, een lichte deflatie lijkt eerder aannemelijk.
Het klopt inderdaad dat de monetaire inflatie de afgelopen jaren zeer hoog was, dit is voor een groot gedeelte gecamoufleerd door de instromende deflatie vanuit China. Nu de hypotheek verstrekking op een aanzienlijk lager pitje is gekomen, pensioenen zijn bevroren, energiebubble is leeggelopen, geen overwaarde meer worden benut voor consumptie en tot slot de werkloosheid gaat oplopen, zal de import vanuit China gewoon doorgaan. Kortom, de monetaire inflatie is stilgevallen terwijl de vraag naar deflatie (goedkope Chinese producten) blijft.
Een hele ander feit voor Nederland is dat inflatie (of deflatie) mede zal afhangen van euro en het ECB beleid hierin.
Nederland is qua schuldenpositie veruit de zwakste van Europa.
Waarom zou de ECB in het bijzonder Nederland helpen de schuldenpositie te verlichten terwijl veel sterkere landen als Duitsland en Frankrijk geen enkele baat hebben bij nep-euro’s?
Het nu nog sterke Nederland zou zo maar zwak kunnen blijken en in het teken staan van jaren lange schulden aflossingen en reddingsoperaties. Elke euro vastgoed-investering lijkt een bodemloze put.
Ik vraag me wel eens af hoe ooit zo rijke bewuste Nederlandse volk ten tijde van de VoC, in 15 jaar tijd zijn omgevormd tot schapen die klaar zijn voor de slachtbank.
“Ik vraag me wel eens af hoe ooit zo rijke bewuste Nederlandse volk ten tijde van de VoC, in 15 jaar tijd zijn omgevormd tot schapen die klaar zijn voor de slachtbank.”
@irydium(63): een gebrek aan rekenkunde en het devalueren van kralen, spiegeltjes en andere meuk waarmee we inlanders omkochten. Daarnaast ligt piraterij tegenwoordig nogal gevoelig. 😉
@irydium(63) wij zijn momenteel al aan het volgen en lopen als schapen allemaal over de wankele loopplank het gekaapte schip in dat ons niet naar de American Dream brengt van leven van Jan Krediet maar straks levend naar het offerfeest voert in Mekka, Saoudie-Arabie, waar we blerrend kunnen genieten van onze eigen rituele slachting. De kapers krijgen gewoon een betere prijs voor ons schapen daar.
Ik was toch een beetje verbaasd over de lage daling volgens de media “-2%”. Echter als ik het CBS rapport lees dan is de daling jaar op jaar -6,7%! Dat is een heel ander getal. Zeker als je de afzonderlijke provincies bekijkt -> uitschieter appartementen in Groningen -40%!
Wat mij echt niet duidelijk is waarom de media niet op deze cijfers duikt. Is toch heel anders dan het gematigde -2%….
Bij mijn ouders in de straat is bijna 2,5 jaar eindelijk één van de twee tegenover hun te koop staande woningen ( van een echtpaar halverwege de dertig jaar oud met twee kleine kinderen) verkocht.
De vraagprijs bij aanvang, begin 2007 was € 359.000 Na ongeveer één jaar is de vraagprijs verlaagd naar
€ 339.000, nog eens één half jaar later, na ook van makelaar te zijn gewisseld, is de vraagprijs verlaagd naar
€ 319.000. Uiteindelijk is eind 2008 de vraagprijs verlaagd naar € 299.500 ( spoedige aanvaarding mogelijk), waarna er begin maart 2009 een eerste begin bod is gekomen van
€ 270.000,-
Uiteindelijk is de woning half mei 2009 verkocht voor rond de € 285.000, min of meer onder grote druk van dubbele lasten.
De vraag is nu echter wat de werkelijke daling in de prijs van de woning is geweest nu de gemeente de WOZ waarde van de betreffende woning op 1 januari 2008 op € 290.000 heeft getaxeerd ? Overigens is de betreffende woning in 2001 voor zo’n € 275.000 gekocht en er weinig in geinvesteerd ( wel goed onderhouden).Het probleem dat het jonge echtpaar nu wel heeft dat zo,n € 80.000 van de begin 2007 geschatte overwaarde is mee gefinancierd in nieuwe woning van €450.000,-.
@63/64:
wat de VOC enzo betreft: het ging al eens eerder mis natuurlijk, de ondernemerszin van de VOC tijdens de Gouden Eeuw(erg rendabel vooral omdat morele principes de koopmansgeest nergens in de weg stonden …) maakte al snel plaats voor profiteren, consumeren en rentenieren.
Ik woon in zo’n ex VOC stad, en zo begin 1700 was hier jan en alleman bezig om een luxe buitenverblijf te bouwen van de fenomenale winst die ze de komende jaren gingen maken op VOC aandelen; die VOC aandelen waren vaak de ‘aanbetaling’ op het buitenverblijf. De meeste van die buitens zijn nooit afgebouwd, want een paar jaar later crashten de aandelen en gingen vele burgers failliet. In die tijd probeerde de overheid nog niet om alle sukkels de hand boven het hoofd te houden.
Met de speculatie was het toen wel even over, met de stad zelf is het nooit meer goed gekomen. Al stroomt het geld nu wel weer rijkelijk bij de lokale/provinciale ambtenarij, maar dat lijken me ook vooral naweeen van de bubble ;(
@Beuker
Waar zie jij die 6,7% staan?
Op hun cijferspagina staat 2.2%:
http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=71533ned
als je de rapportage van het kadaster (is basis van analyse van CBS) neemt. zie deze website
http://www.kadaster.nl/index_frames.html?inhoud=/kadaster/wat_doen_we/vastgoedgegevens.html&navig=/kadaster/nav_serverside.html%3Fscript%3D1
hmmm..
Als ik zoek op april 2008 t/m april 2009 op alle woningtypen geeft ie 2,2% aan.
@Woger 71 – Jij hebt het waarschijnlijk over de prijsindex. Als je naar de gemiddelde koopsom kijkt, is het zo’n 6,7 % (zie grafiek koopsommen in het vastgoedbericht van 2009).
Aan het eind van dit artikel staat dat Ierland terugggaat naar het niveau van 2001. Als dit voor Nederland ook geldt krijgen we nog een lange daling.
http://www.volkskrant.nl/economie/article1202544.ece/Ierland_boet_voor_zijn_huizengekte
@j – 73.
Als we hier de voorspelling van het IMF even naast leggen, kunnen we concluderen dat zij deze daling van 25% goed hebben voorspeld. De verwachte daling van 45% gaat zelfs de voorspelde house price gap van 33% overtreffen! Gezien onze 2de plek op de raking van top house price gap landen, en gezien de huidige gebeurtenissen in Ierland en de UK (no.3), denk ik dat er op korte termijn ook een vrije van de huizenprijzen in nederland in het verschiet ligt. Zeker als de sombere winter zijn intrede doet, de werkloosheid sterk toeneemt en de banken de creditverstrekking nog meer beperken.
http://www.quotenet.nl/biz/imf_nederlandse_huizenmarkt_zeepbel.php
Ik denk inderdaad dat het tussen de 25-30% daling zal optreden. Hoorde afgelopen week van een huis Palaceplein 100 in Den Haag. Deze is al zeker 15% gedaald. Het ergste is dat het ook niet aan de vereisten voldoet en problemen zijn met de VVE vanwege een vloer dat doorklinkt nabije panden. Door kredietcrises hebben mensen geen geld meer om ook achterstallig onderhoud weg te werken. Dit betekent dan ook dat de huisprijzen verder omlaag gaan. Waar eindigt dit…..
M.,
Ik heb je horen roepen dat de mens tot alle kwaad geneigd is.
Tegelijkertijd, als paranoïde überlibertarier, geloof je met tranen in je ogen in de gouden standaard.
Zou het niet zo kunnen zijn dat de tot alle kwaad geneigde mens de gouden standaard overboord gooit, zodra dat hem van pas komt? Bijvoorbeeld om een oorlog te beginnen?
‘t Zijn eigenlijk niet meer dan 2 retorische vragen, want de geschiedenis heeft het antwoord al gegeven.
Mag ik je het handorakel van Baltasar Gracián aanbevelen?
Het niveau stijgt weer op dit forum 🙂
@J(73):
ik denk dat veel landen teruggaan naar het nivo van de start van de bubbel, eventueel met korrektie voor inflatie en een tijdelijke overshoot omlaag.
In de VS en veel andere landen was de bubble vrij recent (eigenlijk van de laatste vijf jaar).
Bij ons begon de bubble al rond 1990 en daarom denk ik dat een prijskorrektie van -75% niet ondenkbaar is. Sommigen zullen stellen dat het prijsnivo van 1990 bij ons ‘ondergewaardeerd’ was omdat in de jaren tachtig, ondanks hoge inflatie, de huizenprijzen hier nauwelijks stegen. ‘t is maar net wat je gelooft. Ik herinner me in ieder geval dat veel mensen huizen rond 1990 belachelijk duur vonden …
P.S.: nog even opgezocht hoe het staat met de korrektie van de US housingbubble.
Volgens Schiff begon de US bubble officieel in 1997, met de grootste stijgingen in 2002-2006. In 1997-2006 stegen de huizenprijzen volgens de zeer betrouwbare Case-Shiller index met gemiddeld bijna 20% per jaar. De historisch gemiddelde stijging is 3-4% per jaar, vrijwel gelijk aan de US inflatie.
Volgens deze index stonden de prijzen in december 2008 28% lager dan op de top in 2006. Bij terugkeer naar de trendlijn is een extra daling van 20-35% te verwachten. Helaas is de nominale prijs op dat moment moeilijk voorspelbaar, omdat de inflatie in de VS vermoedelijk snel uit de hand gaat lopen. De nominale huizenprijzen kunnen dan gaan stijgen (of minder hard dalen).
@Lex (72)
De koopindex is juist gehanteerd om de koopsommen te kunnen hanteren op de hele markt. Aangezien het koopindex cijfer op 2,2% staat en de koopsom op 6,7% betekent dat dat er een stuk minder duurdere huizen zijn verkocht t.o.v. de goedkopere woningen. Maar dat was al algemeen bekend.
@Floor (37)
http://www.miljoenhuizen.nl
http://www.huizenzoeker.nl
@Woger 80 – Ik weet het. Maar als ik lees dat daarbij de oa de WOZ-waarde wordt gebruikt, een niet bijster betrouwbaar cijfer, dan kun je ook je vraagtekens zetten bij die statistieken.
@Lex
Klopt, maar het haalt in ieder geval de factor ‘prijsklasse’ enigszins uit de gegevens. Het is in ieder geval een stuk betrouwbaarder dan alleen de koopsom.
In principe zouden de cijfers van de NVM ongeveer overeen moeten komen met de koopsomcijfers van het CBS.
@Woger 83 – Ik snap het probleem met de prijsklasse. Alleen… De WOZ wordt maximaal een keer per jaar bepaald. Dat heeft tot gevolg dat snel ingrijpende gebeurtenissen -zoals een crisis- daardoor pas veel later in de statistieken terug te zien zijn.
Kortom: in beide gevallen eigenlijk onbetrouwbare cijfers. Best lastig.