Het is de gruwel van iedere huizenkoper: de overdrachtsbelasting. Bij ieder verkocht huis vloeien er direct duizenden euro’s naar de schatkist. Dat leverde nooit problemen op omdat de huizenprijzen jarenlang bleven stijgen. Maar nu de woningmarkt is vastgelopen, blijven verkopers soms met een flinke restschuld zitten door de overdrachtsbelasting. Hierdoor laten de starters het massaal afweten op de huizenmarkt.
Het kabinet denkt erover de overdrachtsbelasting gedeeltelijk of in zijn geheel af te schaffen, zo werd deze week duidelijk. Vanavond in EenVandaag: is de woningmarkt daarbij gebaat?
bron: EenVandaag
Loading ...
“Maar nu de woningmarkt is vastgelopen, blijven verkopers soms met een flinke restschuld zitten door de overdrachtsbelasting. Hierdoor laten de starters het massaal afweten op de huizenmarkt.”
Dat klopt, maar of het de kern van het probleem is? Ik als starter laat het vooral afweten vanwege het feit dat huizenprijzen zo enorm zijn opgeblazen dat ik zeker weet dat er 20-30% nog af moet. Dat omdat:
– Rente gaat stijgen, waarmee financierbaarheid gaat dalen = lagere huizenprijs
– Strengere financieringseisen door banken / AFM waardoor financierbaarheid daalt = lagere huizenprijs
– Op termijn afschaffing / inperking van HRA waardoor financierbaarheid daalt = lagere huizenprijs
– Op termijn afschaffing / inperking NHG, waardoor rente stijgt, waardoor financierbaarheid daalt = lagere huizenprijs
– Demografische ontwikkeling in het segment waar ik wil kopen zorgt voor grote verkoopdruk in de toekomst dus meer aanbod en minder vraag = lagere huizenprijs
– Enorme overheidsschulden gaan zorgen voor tweede economische crisis, waardoor weinig vertrouwen, minder koopkracht dus lagere huizenprijs
– Als gevolg van deze overheidsschulden krijgt de overheid steeds minder ruimte om te stimuleren met bijv. startersleningen dus lagere financierbaarheid = lagere huizenprijs
En ja, ook de OB is een obstakel, maar ik ben banger voor de waardedaling dan voor die +/- 25k OB. Die kan ik zo wel aftikken, die 60k-100k waardedaling niet.
Er zijn nu 2 oekoenoemen die zeer recentelijk zeggen dat de huizenprijzen te hoog zijn.
Gisteren Merijn Knibbe en vandaag Jaap van Duijn
http://www.telegraaf.nl/dft/goeroes/jaapvanduijn/10089322/__Aflossen__.html
aan 1
23 feb 2013 staat er boven? Maar goed artikel verder.
Zonnestralen ? Artikel hierboven is ook al van gisteren. 🙂
grappig, bij mij staat er nu 26 februari 2013 boven….
@1:
Jaap van Duijn zegt weer waarop het staat, erg jammer dat niemand in de politiek wil luisteren naar deze ervaren belegger. Ze luisteren liever naar de spindoctors die bij banken, vastgoed maffia en (semi-)overheid op de loonlijst staan, en die zich ‘econoom’ noemen.
Overigens:
“Bovendien verlangt Moerland in ruil voor zijn aanbod een continuering van de hypotheekrenteaftrek en een afschaffing van de overdrachtsbelasting.”
Dat had ik nog niet expliciet zo gelezen (misschien mijn fout); ik ben het ook hier eens met Jaap dat dit een deal is die we niet moeten willen, omdat het het gedrocht van de HRA onbeperkt laat bestaan. Na vele jaren hypotheek betalen kost het de schatkist minder voor oude scheefleners, maar rond die tijd zijn er al weer talloze nieuwe starters die ook weer de volle mep aan HRA claimen, op basis van nog steeds veel te hoge huizenprijzen.
@3/4:
er was afgelopen week een mega-explosie op de zon, die vrijdag zou arriveren, misschien beetje storing geweest ergens op een server 😉
Of zou de datum bedoeld zijn als een impliciete waarschuwing dat deze bubble ook over twee jaar nog langzaam aan het leeglopen is?
@ 1 Il en 5 nhz
Wederom inderdaad wijze woorden van de heer Drs Jaap van Duijn:
Al dit gemakkelijke en goedkope krediet heeft de huizenprijzen opgeblazen en Nederlandse gezinnen tot wereldrecordhouders hypotheekschulden gemaakt.
Dat hebben we hier ook wel eens betoogd,
– HRA halveert de kunstmatige lage rente.
– Aflossingsvrij is XTC van de lener 😛
Juan denkt dat de huidige berichten in de media voorbode zijn voor broodnodige hervormingen.
Erkennen is al wennen 🙂
@artikel
Dat leverde nooit problemen op omdat de huizenprijzen jarenlang bleven stijgen. Maar nu de woningmarkt is vastgelopen, blijven verkopers soms met een flinke restschuld zitten door de overdrachtsbelasting.
Kamikazekopers die het laatst logen zullen de k.k. als een deel van hun Gelach zien.
De redernering is niet volledig maar ondersteunt wel de te maken beweging. Immers met -8% tov top in 2008 zouden nu wel op de bodem zitten, ovb is 6%.
De nationale pers is nog niet rijp voor de theorie van mevrouw Dr. Ir. Maartje Martens. 😛
@7:
Jaap is helaas een roepende in de woestijn, en de nationale pers steekt collectief de kop in het zand en doet alsof de ontwikkeling die zich in ALLE andere angelsaksische landen al heeft voltrokken, vaak met desastreuze gevolgen voor de overheidsfinanciën en dus voor de belastingbetaler (en soms ook voor de huiseigenaars zelf), in Nederland niet kan plaatsvinden. Of dat het hooguit een minimale correctie zal worden waarna het Grote Pyramidespel vrolijk verder gaat en de huizenprijzen weer de hemel in stijgen. Zoals de Amerikanen dan zeggen: “Denial ain’t just a river in Egypt”
@8
Of dat het hooguit een minimale correctie zal worden waarna het Grote Pyramidespel vrolijk verder gaat en de huizenprijzen weer de hemel in stijgen.
Met gemiddelde vraagprijs = 11 maal JanMo buto (330 k euro) kunt u alle casametrische berekeningen loslaten die u maar wilt, maar dan gaat J.i. -in een markt- de prijs omlaag. Substantieel.
Immers wat nu aangeboden wordt is al boven de gemiddelde waarde van de koopwoning (280 k euro) en die waarde zelf gaat al dalen.
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/22-10-2010/rabobank-roept-op-tot-sloop-van-woningen-in-krimpgebieden/#comment-54561
“Denial ain’t just a river in Egypt”
Kees de Kort 😛
@Juan; Waarom gemiddelde prijs met modaal inkomen vergelijken? Beetje nutteloos. De betaalbaarheid van de Nederlandse woning is gemiddeld 5,6 terwijl dat van Duitsland 5,2 is. Verschillen zijn dus redelijk klein.
@11 Ralph
De betaalbaarheid van de Nederlandse woning is gemiddeld 5,6 terwijl dat van Duitsland 5,2 is. Verschillen zijn dus redelijk klein.
Mag Juan vragen waar u die cijfers vandaan haalt?
Opvallend verschil is dat men in Duitsland
– NIET aflossingvrij uitleent
– NIET meer dan 80% woningwaarde uitleent (NL tot soms wel 160%, bron de heer Dr Wellink)
– NIET rekent met 100% HRA over 5,10,15,25,30 jaar.
Vandaar dat de huizenprijs in Duitsland gemiddeld een ton lager ligt.
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/09-10-2010/duitse-woningen-zijn-ton-goedkoper/
Juan begrijpt zelfs (komt niet zo vaak voor), dat als de prijs gewoon 100.000 euro lager ligt, dat dan de betaalbaarheid ook beter wordt.
Uw beleving
Verschillen zijn dus redelijk klein.
Maar verder zijn de woningmarkt in de polder en Duistland inderdaad best met elkaar te vergelijken 😛
Sin estatisticas
no se puede torear 🙂
Zonder statistieken
valt er niet te stierenvechten …
Ja hoor, deze cijfers worden jaarlijks gepubliceerd en verwerkt in verschillende regio’s. Hier is een lijst met een hele hoop landen (en steden!) waarvan de cijfers bekend zijn: http://www.numbeo.com/cost-of-living/
Heeft niks met beleving te maken, feiten zijn feiten. Ik vergelijk de woningen niet, maar de cijfers.
Kleine correctie; Inkomen/prijs verhouding is in Duitsland 5,09 en in Nederland 5,60.
@Ralph
Merci.
Blijft opvallend, hier kunnen starters zonder hulp (NHG, HRA, startersleningen) en onder de historische lage rentecondities AMPER starten. Dat zou toch iets met betaalbaarheid te maken moeten hebben.
En in Duitsland is de betaalbaarheid hetzelfde, ofwel nauwelijks verschillend.
Kennelijk hebben ze in Duitsland ook een probleem 🙂
`Gesteund door een langdurige periode van economische voorspoed lieten de banken steeds meer de voorzichtige houding uit het verleden varen:
•De leningen werden op een gegeven moment verstrekt op basis van twee inkomens; die van zowel de man als van de vrouw.
•Het percentage van de totale koopsom van de woning dat banken bereid waren om te financieren, nam toe.
•Gesteund door de lage rente van de afgelopen jaren en door de waardeverwarring die de euro teweeg heeft gebracht, werden leningen verstrekt aan mensen met een modaal inkomen, die objectief beschouwd veel te hoog waren.
•Volgens de conservatieve benadering moest de lening in maximaal 30 jaar worden terugbetaald aan de bank. Dit betekende voor veel eigenaren van woningen een grote druk op het maandinkomen. Om deze druk te verminderen en daardoor een groter potentieel aan kopers te kunnen aanboren, werden allerlei creatieve constructies bedacht, die vrijwel alle gebaseerd zijn op beleggingen in aandelen. De gedachte was, dat de waardestijging van de aandelen na 25 tot 30 jaar het gewenste bedrag voor de aflossing van de lening zou opleveren.
•Vanuit de gedachte dat de prijzen van de koopwoningen zouden blijven stijgen, werd het in bepaalde gevallen zelfs mogelijk om helemaal niet meer af te lossen op de lening. Immers, in de toekomst zou door waardevermeerdering de lening eenvoudig kunnen worden afgelost uit de opbrengst van het huis als het dan verkocht zou worden.`
en meer op:
http://adbroere.nl/web/nl/artikelen/hypotheken-en-koopwoningen.php
@Ralph
OM de Duisters te “helpen” zouden we ze kunnen aanraden om het volgende in te voeren (bij hun problemen omtrent betaalbaarheid van Koop-wonen):
– aflossingsvrij lenen op 110% van de aankoopwaarde
– HRA tot in de eeuwigheid
Ein gutes Idee ?
@Juan; Euhm, wat heeft dat er mee te maken? Heb ik die dingen überhaupt ook maar genoemd? Maar goed; blijkbaar is het verschil niet zo groot als bepaalde mensen beweren. Again, facts are facts. Of huizen nu 200.000 kosten en men 40.000 als besteedbaar inkomen heeft of een huis nu 400.000 euro kosten en men 80.000 te besteden heeft, het blijft hetzelfde. De HRA wordt hier gebruikt om de extreem hoge belasting druk te verminderen, wat blijkbaar voor een redelijk gelijk prijsniveau zorgt als in Duitsland. En dat terwijl wij véél minder bruikbaar oppervlak per inwoner hebben dan de Duitsers. Je zou alleen al met die twee gegevens kunnen zeggen dat de locatie en het besteedbaar inkomen de betaalbaarheid bepalen. Iets dat niet alleen zeer logisch is (vraag – aanbod), iedereen al weet, maar dus ook meetbaar is. Die verschillen komen ook terug in de betaalbaarheid van een woning per stad (vergelijk bijv. Rotterdam en Amsterdam eens). Ik ben ook voor een gezondere huizenmarkt zonder de vele bemoeienis vanuit de overheid. Maar dat moet gepaard gaan met een complete aanpassing van het fiscale stelsel. Het is niet alleen een probleem van op/de woningmarkt.
Ralph zit net als de meute nog steeds in de ontkenningsfase……t zal wel meevallen ….prijzen gaan op de lange termijn weer omhoog ….
Jaja op de lange termijn…….dan gaan we allemaal dood.
Komende jaren zullen de prijzen gemiddeld 1,2% per maand (vanaf niveau top 2008) dalen…de meute realiseert zich dat niet…..
@18 De HRA wordt hier gebruikt om de extreem hoge belasting druk te verminderen
Exact, zo wordt het gebruikt.
En het zou goed zijn als daar verandering in komt.
De hoogste inkomens hebben HRA helemaal niet nodig en genieten er het meest van. Niks mis mee, het is gebruik maken van de mogelijkheden.
Bijgevolg: overwaardespiraal waardoor huizen nu onfinancierbaar (laat staan onbetaalbaar) zijn geworden. Om dit te compenseren zijn steeds meer kunstgrepen (hogere NHG, starterssubsidies, bankierende gemeenten, etc) geintroduceerd. Tevens zijn zeer hoge schulden nu de norm.
Achtergrond waaronder de hoogste inkomens HRA geeneens nodig hebben:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/10-11-2010/helft-senaat-wil-hypotheekrenteaftrek-herzien/#comment-55492
Kortom: tijd voor verandering 🙂
Maar dat moet gepaard gaan met een complete aanpassing van het fiscale stelsel. Het is niet alleen een probleem van op/de woningmarkt.
Hoe groter men het probleem definieert, des te langer duurt het.
IN 2005 was er de uitzending van de VPRO met de grondpolitiek en de grondhandelaar de Heer Sisselaar die uitlegde hoe hij profiteerde van Hogehuizenprijsminnend NL.
Die prijs moet wel door iemand betaald worden, en dat zijn de Kamikazekopers die dat doen. Prima, kamikazekopen is een keuze maar die uitzending was wel in 2005 en nu 6 jaar later is er nog heel weinig veranderd.
Juan mist focus in het dossier Huizen-“markt”.
(maar het kan natuurlijk zijn datti het niet snapt 🙂 )
Kortom: “verkeerd gebruik” van een regeling die voor een heel ander doel bedoeld is (HRA destijds: betaalbaarheid en spaarzin) kan geen reden zijn om een regeling niet aan te passen.
Het gaat er nu juist om om het verworven verkeerd gebruik aan te pakken, maar wellicht snapt Juan het niet helemaal 😛
Waarmee Juan bedoelt te zeggen:
– het is lovenswaardig om lage belastingen na te streven.
Het mag echter J.i. de nodige veranderingen in de woningmarkt niet beïnvloeden.
@18; Ik weet dat (begrijpend) lezen niet jouw ding is, maar waar zeg ik hetgeen dat jij nu beweert over mij? Nogmaals, feiten zijn feiten. De HRA (en alle overige (maat)regels) zijn blijkbaar niet dusdanig marktverstorend geweest als men hier verkondigt. Het feit dat de betaalbaarheid van een woning hier ‘slechts’ 10% slechter is dan Duitsland, terwijl alle niet macro-economische factoren die bepalend zijn op de onroerend goed markt, bij ons een stuk groter zijn (grondbeleid, bevolkingsopbouw en samenstelling, etc.).
@Juan; Je blijft er omheen draaien. Ik ontken niet dat de HRA verstorend werkt en dat heb ik ook nooit gedaan. Maar het blijft een feit dat Nederland in vergelijking met het alom geprezen Duitsland helemaal niet zoveel over gewaardeerd is. Zeggen dat iemand de HRA ‘niet nodig’ heeft vind ik een non-argument. Wie ben jij (of ik of wie dan ook) om te bepalen dat een ander (die tevens verantwoordelijk zijn voor het merendeel van de door de staat binnen te halen belastingen) niet mag profiteren van een regel? Ook hier blijft het een feit dat het geen probleem is van de huizenmarkt, maar ons fiscale stelsel. Alleen de HRA afschaffen is puur en alleen symptoom bestrijding. Vergelijk onze tarieven eens met Duitsland, dan valt het kwartje wel denk ik.
@Juan; Heb net je “berekening” bekeken, maar zo werkt het niet in de praktijk. Waarom zou je, los van wel of niet HRA, in godsnaam je gehele woning aflossen? Als je een beetje geld wilt verdienen dan los je nooit helemaal af en verdien je, mits je er verstand van hebt, altijd geld op je woning ongeacht de economische ontwikkelingen (op een totale meltdown na natuurlijk of een atoombom). Bovendien zorgt het EV van deze mensen voor geld voor anderen, zowel direct als indirect. Besteedbaar geld is nog altijd beter dan “vast” geld.
Maar eeh , willen we de overdrachtbelastng afschaffen ?
@24 Je blijft er omheen draaien
Dat is een stierenvechter eigen, Juan houdt ook niet zo van die absolute uitspraken 🙂
De HRA beste Ralph is ooit bedoeld als stimuleringsmaatregel voor alle inkomens (en dan met name de lagere) om het eigen huizenbezit en daarmee de spaarzin te bevorderen. HRA is niet bedoeld om de (IB) belastingdruk te compenseren, dat is een bij effect van het veelvuldige gebruik.
Als men IB wil aanpakken moet men IB verlagen, voor iedereen niet alleen voor huizenbezitters met schulden.
HRA is inderdaad verworden tot een belastingaftrek maatregel met hoge huizenprijzen als gevolg waardoor men gewend geraakt is aan aflossingsvrij lenen en > 100% financieren. HRA is een schulden-multiplier.
Maar het blijft een feit dat Nederland in vergelijking met het alom geprezen Duitsland helemaal niet zoveel over gewaardeerd is.
Het verschil is gemiddeld 100.000 euro dat is 3 JanMo, da’s best veel voor een handelsnatie Holland in vergelijk tot industrienatie Duitsland.
Zeggen dat iemand de HRA ‘niet nodig’ heeft vind ik een non-argument.
Maar waarom mogen
– huiseigenaren met hoge schulden wèl belasting-subsidie krijgen en
– de huiseigenaren zonder schulden
– de niet huiseigenaren
niet?
Is HRA belastingreductie dan wel te billijken dankzij schuld op het woonhuis (als Juan u goed begrijpt) en waarom niet op schuld op andere leningen (persoonlijke leningen, een lening voor de studie van een kind)?
@10:
Mark Twain dacht ik, maar Kees zal het vast ook gebruiken 😉
@11:
betaalbaar op basis van bubble-berekeningen. Kortom, alleen betaalbaar op basis van allerlei feestregelingen (zoals HRA, NHG, starterssubsidies, aflossingsvrije en andere fantasie-hypotheken, hoogste hypotheekschuld ter wereld dus lenen, lenen, lenen en nooit meer terugbetalen) die never nooit niet terugkomen nadat de huizenmarkt in Nederland gesaneerd is.
@23,24:
wat een flauwekul, op basis van één enkel statistisch gegeven beweren dat de huizenmarkt in Nederland gezond is. Geloof je die sprookjes zelf? Vermoedelijk, aangezien uit de rest van je betoog blijkt dat je denkt dat het hele huisprijs inflatiefeest straks gewoon weer verder gaat.
excuus, de nummering versprong weer eens na mijn post. De eerste opmerking was voor wat nu post 11 heet bedoeld (van Juan), de twee onderste als opmerking voor Ralph (post 26,27?).
Ik volg een beetje het welles nietes van Juan en Ralph, maar Ralph onderbouwt zijn cijfer met statistiek. De 100.000 euro verschil tussen de Nederlandse en Duitse woning van Juan blijft nog een beetje uit de lucht gegrepen zo.
Kan dit ook een betere onderbouwing krijgen (en dan niet: ik ga als zo en zo lang naar Duitsland huisjes kijken dus ik weet waar ik het over heb).
De ‘perfect storm’ voor de huizenmarkt… Lenen moet duurder worden: http://www.nu.nl/economie/2549648/lenen-moet-duurder-worden.html
@Ralph
Wilt u reageren op 29
Maar waarom mogen
– huiseigenaren met hoge schulden wèl belasting-subsidie krijgen en
– de huiseigenaren zonder schulden
– de niet huiseigenaren
niet?
Is HRA belastingreductie dan wel te billijken dankzij schuld op het woonhuis (als Juan u goed begrijpt) en waarom niet op schuld op andere leningen (persoonlijke leningen, een lening voor de studie van een kind)?
de onderbouwing en kijk daarna op Funda : http://www.tweedewoning.eu/woningen/index?adtype_id=0&country_id=1&price_min=10000&price_max=170000
@35 Lorenzo
🙂
@32 Starter
De 100.000 euro verschil tussen de Nederlandse en Duitse woning van Juan blijft nog een beetje uit de lucht gegrepen zo.
Juan beweert meestal niet zoveel.
Er staat een link in post 13 met as bron Cobouw:
Woningen zijn in Duitsland gemiddeld 100.000 euro goedkoper dan in Nederland.
Wellicht was dit aan uw aandacht ontsnapt.
@32 (starter)
There are lies, damn lies and government statistics. Nooit geloven dus. Had laatst nog een leuk gesprek met een nieuwe collega welke van het CBS kwam over het inflatie %. Lachen gieren brullen (eigenlijk diep triest). Nieuwtje, bij het CBS zijn ze nu bezig om de daling van de woningprijzen in het inflatie % te krijgen. De stijging heeft er nooit ingezeten. Net zo min als de stijging van de gezondheidskosten er in zijn opgenomen. Hedonics, ook zo een leuke.
36 , vermoeiend die statistiekjes , ik wordt er niet wijzer van en Starter kan benzine besparen nu 🙂
@ Ralph- “een ander (die tevens verantwoordelijk zijn voor het merendeel van de door de staat binnen te halen belastingen)”
Ralph, mijn vrouw is belastingadviseur van “die anderen”, en bij mij strijden verbijstering en ongeloof nog altijd om voorrang over hoeveel “die anderen” uiteindelijk betalen.
@41 416
Kortom ook zonder HRA kan de belasting prima “voorkomen” worden, waarmee de koppeling HRA en Inkomenspolitiek helemaal losgerederneerd is, het heeft geen bal met elkaar te maken 🙂
@ video
Makelaars hebben het nog steeds over verdienen, een huis is iets waar men op verdiend, en de k.k. is iets dat men terugverdiend
Rare gedachte.
Stelt Juan de Hamvraag (Juan begrijpt nog steeds die koppeling belasting subsidie voor enkel en alleen huizenschuld niet) aan Ralph, is-i niet thuis, jammer, komt vast nog wel een keertje 🙂
Doordat men nog maar max. 110% van de waarde van het huis mag lenen, zou het onbetaalbaar zijn geworden, beweren sommigen (bv. die Jaap Koelewijn). Sommigen blijken er dus vanuit te gaan, dat je altijd zonder enig eigen geld een huis koopt. Vind ik een idioot en ongezond uitgangspunt. Snap wel hoe het komt: je kunt met die enorme aftrekbaarheid van hypotheekrente maar beter zoveel mogelijk schulden hebben. Maar, is toch eigenlijk logisch om eerst ergens zelf een beetje voor te sparen? Ik hoop dan ook dat wanneer de OB wordt afgeschaft, de max. hypotheek naar 100% gaat. En vind natuurlijk eigenlijk dat dat nu al zou moeten.
@Juan: dat rijke mensen ook best zonder HRA kunnen vind ik geen argument. Inkomenspolitiek kun je het beste puur via loonbelasting voeren. Maar vooral is de HRA problematisch omdat het het hebben van schulden stimuleert (het is nu gewoonweg niet voordelig af te lossen). Pro-HRA-ers die het argument gebruiken dat de rijken al genoeg belasting betalen, zouden hun standpunt moeten veranderen in ‘afschaffing HRA, invoering vlaktax’.
@27, Ralph: Je zegt ‘Waarom zou je, los van wel of niet HRA, in godsnaam je gehele woning aflossen?’. Ik snap momenteel eigenlijk niet waarom niet volledig aflossen ook voordelig zou zijn in een situatie zonder HRA.
@40; Dan heb je het alleen over de inkomstenbelasting en vergeet je voor het gemak de rest. Plus als die persoon weinig Box 1 belasting betaalt, dan trekt hij ook (in verhouding) weinig af van zijn rente. Maar deze personen consumeren ook en dat tikt, denk ik, aardig aan op het geheel (en dan hebben wij ook nog iets zo leuks als belasting over belasting zoals o.a. de vermogensheffing en dergelijke).
@30; Ik zie dat je het nog steeds niet snapt. Wat is het verschil tussen betaalbaar en betaalbaar? Niks, het is hetzelfde. Als men per saldo van het besteedbare inkomen net zoveel betaalt als een ander in een ander land, dan blijft het lood om oud ijzer. Het betekent hooguit dat de manier waarop het tot stand komt onlogisch en inefficiënt is, zoals in Nederland dus het geval is.
@42; Waarom is dat een rare gedachte? Op een woning kan nu eenmaal verdient worden (moet niet uiteraard). Zo lang er sprake is van een stijgend aantal huishouden en dus een toenemende vraag naar woonruimte, zullen de woningen gemiddeld genomen stijgen in waarde, relatief dan wel absoluut.
overdrachts belasting van de baan? Mooi wordt een huis goedkoper voor starters. Het is maar een klein beetje, maar alle kleine beetjes helpen. Maar huizenprijzen stijgen daar niet van natuurlijk. Bouwkosten staan in geen verhouding tot de prijs die een starter (of wie dan ook) er voor moet betalen. Zag laatst op tv hoe ze piepschuim gebruiken als mal voor beton om een perron te bouwen bijv. Huizen bouwen wordt juist goedkoper met wat techniek: niet duurder.
@47
Ik zie dat je het nog steeds niet snapt.
Inderdaad als HRA dan gekoppeld zou zijn aan inkomenspolitiek “om die hoge belastingen te verlagen” waarom is er dan discriminatie naar hypotheek-schuldenaren (die wel IB reductie krijgen) en overigen (die geen IB reductie krijgen).
Als de IB te hoog is zou het toch voor iedereen, IB gaat namelijk naar rato van inkomsten en die hebben niks met schulden op huizen te maken.
Juan zoekt nog steeds naar het verband en het lukt maar niet om dat verband te vinden, maar wellicht brengt u uitkomst …
@49 exact
De daling van de bouwkosten staat in géén verhouding tot de stijging van huizenprijzen en al zeker niet tot de grondprijsstijgingen.
@ Claude
Andersom geldt overigens ook dat u niet snapt dat in post 13 verschillen staan die doorwerken in de betaalbaarheid.
Het is dus NIET MEER even betaalbaar: banken financierden voorheen:
– aflossingsvrij
– >100% (soms wel 160%)
Dus als huizen voor starters onder die strophypotheek-condities nog net financierbaar waren en als starters nu opeens wel moeten gaan aflossen en niet meer 110% gefinaicierd krijgen, dan kunnen ze toch die starterswoning niet meer betalen ?
Juan hoopt dat u hiermee sanpt dat er in de polder WEL een bubbel is en in Duitsland niet.
Maar Juan geeft het op voor vandaag.
🙂
@47 Daphe
Juan heeft vandaag weer een gedachtensprong gemaakt.
HRA staat J.i. volledig los van welke IB discussie dan ook: Ralph krijgt Juan het verband tussen hoogte inkomsten en het eventueel aanwezig zijn van hypotheekschulden niet goed uitgelegd.
Maar dat kan natuurlijk aan de beperkingen van Juan liggen….
Dat neemt niet weg dat belastingverlaging een nobel streven is 🙂
Aan Ralph,
Ik woon al 8 jaar in Duitsland en niet vlak over de grens, maar in Berlijn. De prijzen zijn veeeeeeeeeeel lager! Deze betaalbaarheidsfactor kun je in prullenbak gooien als je de HRA en aflossingvrije hypotheek in Nederland afschaft. Een Duitser betaalt bovendien tot de laatste cent zijn lening terug in max 30 jaar. Ik weet niet waar je dat vandaan hebt, maar het is echt troep!
Het verschil tussen Nederland en Duitsland:
Gaanderen, voorwaar geen Wassenaar of Blaricum, nee circa 10 km van de Duitse grens.
Betaalt men voor vrijstaand ruim 3.000 euro per m2
In dit geval 379.000 voor 120 m2 woonoppervlakte.
http://www2.funda.nl/koop/gaanderen/huis-47401711-akkerstraat-33/kenmerken/
en Bocholt, circa 10 km van de Nederlandse grens, waardoor de prijzen er gemiddeld wat hoger liggen dan elders in Duitsland.
Ook hier, vrijstaand, 120 m2.
Vraagprijs 239.500 euro ofwel 2.000 per m2, is al erg duur voor Duitsland, het kan (veel) goedkoper.
http://www.immobilienscout24.de/expose/58206985?is24EC=IS24&style=is24&navigationbarurl=/Suche/S-T/P-2/Haus-Kauf/Nordrhein-Westfalen/Borken-Kreis/Bocholt
Dinxperloerstrasse 408
In dit geval een verschil van 139.500. Dus een verschil van 100.000 euro is zeker niet overdreven, ga eens zoeken via http://www.immobilienscout24.de of google `immobilien` of `haus zu verkaufen`.
BTW, is die overdrachtsbelasting al afgeschaft ? Wat zei EenVandaag ?
Aha, dus alleen bij herstructueren van de schulden wordt er afgeboekt ? Ook met NHG garantie ?
Moody’s is aan het afboeken bij DSB hypotheken ( 3 tot 7% )waarvan de loan to income of loan to value ongeldig zijn verklaard.
http://www.gelderlander.nl/nieuws/algemeen/economie/8797684/Moodys-verlaagt-beoordeling-hypotheken-DSB.ece
@55
Tsja, de JOVD heeft het beter begrepen dan de bejaarde versie van die club. Toch wel een erg duidelijk voorbeeld van dat de hele HRA discussie eigenlijk een strijd tussen generaties is. Puur op basis van gedachtengoed / principes is de HRA niet te verdedigen voor een partij als de VVD.
In de CPB-notitie hierbij ( http://www.jovd.nl/nieuws/570/JOVD-met-vlaktaks-naar-liberaal-belastingstelsel.html ) staat het volgende: “In het voorstel van de JOVD wordt de eigen woning gedefiscaliseerd. Deze is niet meer relevant voor box 1 en box 3. Hierdoor zullen de huizenprijzen structureel 6% lager uitkomen dan in het basispad;”
Zes procent lijkt mij overigens vrij optimistisch.
Het volledig afschaffen van de HRA en de EWF levert volgens het CPB de staat 7,1 miljard op. Dat is een stuk minder dan de 13,5 miljard die wel eens genoemd wordt. Ik zou verwachten dat die 6,4 miljard verschil niet volledig uit het EWF kan komen.
Is die OB al afgeschaft ? Begrijpt hier nog iemand dat er 18 miljard bespaard moet worden en er dus geen kadoos van 3.5 miljard weggegeven kunnen worden ?
Met hier dan de mooie sideletter: http://fd.nl/ondernemen/2011/06/27/side-letter.pdf/BINARY/Side+letter.PDF
Provincies die geheime afspraken maken. Tssst. Op naar een volledig openbare overheid waarin alle (op bepaalde vooraf afgesproken staatsgeheime documenten na) beschikbaar en door-google-baar zijn.
@38(Hugo):
“Nieuwtje, bij het CBS zijn ze nu bezig om de daling van de woningprijzen in het inflatie % te krijgen.”
niets nieuws hoor, dat gerucht hoor ik al meer dan drie jaar; EuroStat zelfde verhaal. Ze wachten tot het juiste moment, tot het politiek uitkomt om het mee te nemen in de prijzen (misschien als de inflatie uit de hand loopt en als gevolg daarvan de huizenprijzen extra hard gaan dalen?).
@39:
“lenen moet duurder worden”
ik zou zeggen: laten ze dan eens beginnen met een spaarrente betalen die boven de inflatie ligt; dat zou wel een unicum zijn. Wedden dat de BIS banksters dat NIET bedoelen?
@42(Juan):
hoe simpeler het belastingsysteem en hoe minder aftrekposten en subsidies, hoe eerlijker de belasting verdeeld wordt en hoe minder fraude. En zoals o.a. Daphne al aangeeft: HRA is een subsidie op schuld, dom dom dom.
@48 (Ralph):
de praktijk van het boxen systeem lijkt mij juist een extra argument tegen HRA. Ik heb momenteel weinig box1 inkomen, maar wel veel (virtueel) box3 inkomen. Ik betaal flink belasting over inkomsten die er helemaal niet zijn, terwijl ik niks aan HRA heb en voor een koopwoning dus 2x zoveel betaal als een scheeflener (die met zijn riskante leengedrag ook nog voor allerlei risico’s in de staatseconomie zorgt).
Mensen die geen tophypotheek nemen vergelijkbaar verhaal, het systeem is gewoon zeer oneerlijk en heeft zeer ongewenste bij-effecten.
Wat betreft jouw fabeltje van eeuwig stijgende woningprijzen: onderzoeken zoals die van Shiller in de VS en Herengracht index in NL laten overduidelijk zien dat de huizenprijzen op de lange termijn gelijk opgaan met inflatie / BNP, wellicht met een 1/2% extra stijging per jaar maar daar moeten dan nog alle kosten vanaf. Geld verdienen met een eigen huis is een fabeltje.
@49(Steven):
“Maar huizenprijzen stijgen daar niet van natuurlijk. ”
natuurlijk stijgen ze, iedere extra ruimte heeft DIRECT een hogere vraagprijs (transactieprijs) tot gevolg. Deze maatregel gaat starters echt niet helpen, tenzij tegelijk allerlei flankerende maatregelen worden genomen (wat niet de bedoeling is van dit kabinet).
@56(ll):
ja, afwaarderen doen ze pas als het te laat is. Net als bij subprime, Griekenland, enz.
@60,62:
leuk dat zulke corruptie volgens de bedrijven ‘gebruikelijk’ is; als ik het niet dacht … Ik wed dat die Hooijmaijers straks minister van financiën kan worden, met zo’n staat van dienst.
@Claude
Ik ben bang dat vrijwel alle deelnemers van de NL vastgoed maffia, zowel aan de kant van de overheid als de ondernemers, ongrijpbaar zijn.
Alleen de mensen die te openzichtig hebben zitten graaien en niet genoeg connecties hebben worden geofferd.
De betrokkenen zullen het gewoon laten overwaaien en de aandacht afleiden naar e.g. het Griekse drama.
Er komt in deze fase zoveel poep naar boven drijven dat het toch onbegonnen werk is overal achteraan te gaan.
Hoogstens een paar hoge piefen sorrie laten zeggen zonder dat dit consequenties heeft. Het is hier niet anders dan in e.g. de VS: een Madoff aanpakken maar 99% van het financieele establishment ongemoeid laten.
Feit is dat we met z’n allen al lang en breed belazerd zijn door de vastgoed maffia en er gewoon niets gaat terugkomen.
Het geld is weg, de daders te machtig en te slim.
Dit is allemaal op rekening van het gepeupel, wij dus.
Wat dat mooie blonde meisje zegt geeft wel aan hoe naief mensen waren:
‘Ik had nooit gedacht dat ik mijn woning in Amsterdam voor verlies zou moeten verkopen,
De staat had 10 jaar geleden al stappen moeten nemen tegen de snel groeiende huizenprijzen. In Duitsland probeert de overheid dit juist iets af te remmen door de overdrachtsbelasting te verhogen of bepaalde subsidies op energiesparende verbouwingen te verlagen. De Kosten Koper zijn dan ook hoger als in Nederland. Maar ik moet erbij zeggen dat de overdrachtsbelasting hier in Berlijn maar 4,5&% is, daarvoor zijn notaris en makelaar veel duurder. Alles bij elkaar ongeveer 12% KK.
Alles wat de Nederlandse overheid nu cadeau geeft aan de huizenmarkt moet weer ergens anders vandaan komen. Veel huizenverkopers zullen bovendien hun huis nu voor 6% duurder proberen te verkopen. Het komt zo niet aan bij de starter. Het probleem ligt bij de verkopende partij deze wil en kan niet zakken.
Mijn plan: HRA afschaffen, alleen nog annuiteitenhypotheek toestaan. De staat haalt banken over om tijdelijk (bijv. 1 jaar) de restschuld verkopende partij als een goedkope lening (3%) over te nemen. Dit alleen in een vastgestelde periode natuurlijk. Alleen deze rente kan afgetrokken worden van de belasting. Hier dalen de huizenprijzen snel van, maar de klap is veel minder groot bij de verkopende partij. Op een verlies van 100.000 euro betalen zij netto 33 jaar lang 250 euro per maand terug aan de staat. Maar kunnen daarvoor ook weer ergens anders goedkoper wonen.
@64:
precies, zie de ervaring rond de ZuidAs affaire met JanV. Twee kleine vissen (naar mijn indruk absoluut geen grote schurken) zijn geofferd, en alle echte boeven komen er vanaf met een flinke boete, waarbij ze een groot deel van de buit gewoon mogen houden. Misdaad loont. JanV c.s. zullen niet wakker liggen van die boetes, die krijgen hun tientallen miljoenen toch nooit meer op; zelfs niet met de dagelijkse callgirl feestjes in Marseille. Ik zou wel eens willen weten hoeveel medewerkers van justitie en de landelijke politiek ook vaste gast waren daar op die boten in Marseille.
Die Mieke toch:
Komende jaren zullen de prijzen gemiddeld 1,2% per maand (vanaf niveau top 2008) dalen…de meute realiseert zich dat niet…
Riep in 2008 al dat we binnen enkele jaren op minus 70% van de top zouden komen te zitten.
Begrijpt weinig van monetaire krachten.
Vaart volledig op Kondratief: een theorie uit de landbouwtijd.
En dan nu weer dit…
Gedeputeerde Staten weigerde afgelopen vier jaar de afspraken vrij te geven.
Het treurige is dat het altijd zo gaat bij belangrijke zaken.
En nog triester is dat mensen desondanks braaf het journaal blijven kijken en denken dat de overheid er voor hen zit.
Vertrouwen is een mooi goed, maar verantwoordelijkheid ook.
Elke dag maar GTST kijken en je hamburger eten en niet verder kijken dan dat zolang je nog op vakantie kan is geen verantwoordelijk gedrag.
@65 Duitser
Mee eens: afschaffen overdrachtsbelasting weerhoudt de zittende verkopers om te zakken in prijs en verleidt starters om alsnog op dit absurde prijsniveau in te stappen. Overheid zou contrair moeten handelen, maar met dit kabinet zit dat er niet in. Algehele afschaffing of reductie van overdrachtsbelasting zal niet gebeuren, daar is gewoon geen geld voor. Dus wat je nazomer kunt verwachten: gedeeltelijke e/o tijdelijke afschaffing voor jonge starters in de hoop dat zij de NVM-huizentrein weer op gang gaan brengen. De kosten worden vervolgens verhaald op de huurders. Verder heeft reductie van overdr.bel. met zeg 3% hetzelfde effect als een koopsubsidie met datzelfde percentage, het heet alleen anders. Het komt er op neer dat kabinet gewoon geld blijft pompen in dit zieke systeem.
@1 BalancedView
Ik hoop dat andere starters massaal je zienswijze gaan delen, maar voorlopig zie ik om mij heen nog te veel gretigheid onder jong volk om in te “mogen” stappen op de koopmarkt. Er is een hele generatie geindoctrineerd door oa. ouders en media dat een koopwoning het hoogst haalbare goed is waarvoor maximaal geleend dient te worden. Dat zit diep geworteld. Ik denk verder nog steeds dat starters en (scheef)huurders gezamenlijk de huizenmarkt naar een fatsoenlijk prijsniveau kunnen dwingen. Het wordt een kwestie van de langste adem: de zittende verkoper die niet wil zakken, of de starter/huurder die best wil instappen maar niet op dit niveau.
@70 Scheefhuurder2
Vroeger moest ik op school bij economieles vraag- en aanbodcurves tekenen. Daarmee kon je bijvoorbeeld het effect van overheidsingrijpen op markten voorspellen.
Dus teken ik nu een aanbodcurve voor koopwoningen. Die loopt van linksonder naar rechtsboven:
hoe hoger de prijs, hoe meer huizen te koop worden aangeboden. Ik teken ook een vraagcurve en die loopt van linksboven naar rechtsonder: hoe hoger de prijs des te minder de vraag naar koopwoningen. Ergens snijden die vraag- en aanbodcurven elkaar. Op dat snijpunt vind je
de woningprijs en de verhandelde hoeveelheid woningen.
Nu schaft de overheid de OB af. Gevolg is dat de aanbodlijn naar rechts schuift, want iedere aanbieder is nu eerder bij het bedrag dat hij aan de verkoop van zijn koophut wil overhouden, het bedrag wat hij minimaal wil hebben om te verkopen. Als de aanbod curve naar rechts schuift snijdt hij de vraagcurve bij een lagere prijs en een grotere hoeveelheid verhandelde huizen. Hoeveel procent lager / respectievelijk hoger hangt af van de stijlheid van de vraag- en aanbodcurven die je hebt getekend.
Je kan m.a.w. dus wel op logische gronden verwachten dat afschaffen van de OB tot lagere prijzen en meer handel gaan leiden.
71 ,”Nu schaft de overheid de OB af.”
Wie heeft dat gezegd , staat het in de Staatscourant ?
@68:
vandaar: schrap dat woord ‘journaal’ en noem het gewoon wat het is, De Fabeltjeskrant. Voor de vele kleuters in de polder.
@70:
eens, hele volksstammen likkebaarden nog steeds bij het idee om ooit op de eerste trede van de housing ladder te mogen stappen (liefst natuurlijk geheel voor kosten en risico van de belastingbetaler). Deze crisis is pas over als deze groep gillend wegloopt zodra iemand over huis kopen, hypotheek of makelaars begint.
@71(Dawg):
“Je kan m.a.w. dus wel op logische gronden verwachten dat afschaffen van de OB tot lagere prijzen en meer handel gaan leiden.”
Je doet daarbij de impliciete aanname dat er een ‘markt’ is. Mijn waardering voor deze analyse: een NUL, hardstikke gezakt.
En of er een markt is. Ook al zijn er allelei gebruiken of wetgeving die het gedrag van vragers en aanbieders beinvloeden.
Als ik een huis in de aanbieding heb waar ik tenminste 3 ton voor wil hebben, zorgt afschaffing van de OB voor dat ik dat huis nu al zal aanbieden als de prijs 282.000 euro is, Zo’n redenering geldt voor iedere aanbieder. En dus schuift de aanbodcurve van woningen naar rechts: er is bij iedere prijs een groter aanbod.
Gewoon maar veronderstellen dat aanbieders het voordeeltje van afschaffing van de OB in de eigen zak kunnen steken is een speculatieve, nee zelfs onlogische, uitspraak.
@74:
“Als ik een huis in de aanbieding heb waar ik tenminste 3 ton voor wil hebben, zorgt afschaffing van de OB voor dat ik dat huis nu al zal aanbieden als de prijs 282.000 euro is, Zo’n redenering geldt voor iedere aanbieder.”
ach kom, dat geloof je toch zelf niet? Er gaat straks NIEMAND zijn vraagprijs verlagen omdat de OB wordt afgeschaft; ze worden hooguit iets soepeler in het onderhandelen. Uit alle filmpjes op het nieuws blijkt duidelijk dat al die huiseigenaars er vanuit gaan dat die afgschafte OB voor hén is, dat het huis dan netto meer gaan opbrengen.
@75 nzh
Je zal je huis maar willen of moeten verkopen. What’s stopping you? De verkoopprijs die je er voor kan krijgen. Je wil aan de verkoop van je huis minimaal een bepaald bedrag overhouden. Voor minder verkoop je niet. Meer mag wel.
Als je de OB afschaft, verlaag je de marktprijs waarbij de aanbieder z’n reserveringsprijs bereikt: hij biedt zijn huis al bij een lagere prijs aan. Komt die prijs binnen het bereik van wat een koper maximaal wil betalen kan er gehandeld worden.
Lijkt me geen kwestie van geloven of niet, maar eerder van logica.
@75 Inderdaad. Zoals eerder opgemerkt: de verkoopprijs van een woning is het bedrag dat gefinancierd kan worden. Voor de verkoper betekent dit dat eerst 100/110de naar hem toe ging, na afschaffing betekent dit dat 100/104de naar hem toe gaat. Dit werkt alleen goed voor de marktwerking als je het bedrag dat je mag financieren navenant verlaagt.
Zoals Duitser (@65) al opmerkt, dat meisje dacht dat ze de overdrachtsbelasting per definitie kon doorzetten naar de verkoper en heeft het over een terugverdienen, net als de term ‘terugverdientijd’ die ik al vaker teruglees in deze discussie. Maar daarmee misken je de aard van de belasting. Een overdrachtsbelasting is een eenvoudige belasting; het is een transactiebelasting bij een overdracht van een registergoed waarbij de koper een percentage moet betalen voor het verkrijgen van dit goed. En daarmee houdt het op. Dat de praktijk jaren anders was doet hier niet aan af. In principe zou een woning van 2 ton zelfs na 10 veranderingen van eigenaar nog steeds 2 ton moeten kosten op de markt.
@76:
“Je wil aan de verkoop van je huis minimaal een bepaald bedrag overhouden. Voor minder verkoop je niet.”
Typerende gedachtenspinsels van de gemiddelde huiseigenaar van de afgelopen 20 jaar, ze ‘hebben er recht op’. Helaas voor verkopers werkt een echte markt niet zo, en dat gaan ze binnenkort ontdekken.
Overigens onderschat je ook wat het effect is van NHG en vergelijkbare regelingen. Voor iemand die nu al 10% minder kan krijgen dan de hypotheekwaarde helpt het niets als de OB straks wordt afgeschaft, het blijft verlies en kost ze meestal toch geen cent. Alleen bij winst maakt het uit, en dan gaan ze die winst zeker zelf pakken (en anders niet verkopen, want het neerwaarts risico is voor WeW en belastingbetaler).
@77:
ik hoor de vastgoed maffiosi (bankiers, makelaars, hypothekers etc.) de laatste weken ook weer overal kakelen over ‘terugverdienen’.
OB is een éénmalige belasting en het is gewoon weg, de gemeente doet er leuke dingen mee zoals weggeven aan huiseigenaars die hogere prioriteiten hebben dan de hypotheek betalen, of andere bodemloze putten mee vullen (zoals de bouwput annex openluchtzwembad in mijn gemeente, al 6 jaar een gapend gat en ondanks tientallen miljoenen verlies wordt er geen cent afgeboekt want het ‘komt allemaal goed als de markt weer aantrekt’).
Wie gelooft dat die OB terugverdiend wordt gelooft vast ook in de grote winstkansen van een pyramidespel, en het hersenspinsel dat een tweedehands huis veel duurder i.p.v. goedkoper dan een vergelijkbaar nieuw huis mag zijn.
@78 nzh
Ik heb nergens gesteld dat aanbieders realistische vraagprijzen zouden moeten hanteren om de markt te laten werken. Wie te hoog in de boom zit,verkoopt gewoon niet. Maar wie wil/moet verkopen kan nu wel z’n reserveringsprijs laten zakken.