Door Jos Koets
Volgende maand weten we meer. Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zal dan bekend maken wat iedere koper in 2014 met zijn inkomen maximaal aan hypotheek kan krijgen. Al eerder heb ik geschreven dat het mij niet zou verbazen dat dit een aardig percentage is wat een toekomstige koper minder kan financieren. Mijn verwachting is rond de 10%. Dit zou betekenen dat de huizenprijzen onder druk blijven staan. Aan de andere kant de hogere huren. Er ontstaat dan een zeer onprettige situatie. Mensen die een woning willen kopen, maar daar geen hypotheek voor kunnen krijgen omdat hun inkomen te laag is. Echter als zij gaan huren betalen zij meer dan hun hypotheeklasten!
lees ook: Hypotheekrente Rabobank
Dit scenario zal volgend jaar zeker aan de orde zijn. En het is zeker niet onverwachts. Den Haag heeft dit besproken en toch hebben zij voor dit scenario gekozen. Voor huizenbezitters die nu hun huis te koop hebben staan, is het ook geen leuk vooruitzicht.
bron: homefinance.nl
Loading ...
Die onprettige situatie bestaat allang: ik verdien 41000 bruto. Moest gedwongen mijn huis verkopen wegens te weinig inkomen (kon niet op 1 inkomen wegens 20.000 te hoog en we hadden geen tophypotheek of tophuis, plm 220.000).
Vervolgens verdien ik te veel (volgens dezelfde overheid die de regels op stelt) voor huur en was ik gedwongen naar de particuliere sector. Nu huur ik voor 400 euro meer p/m dan dat ik kwijt zou zijn aan hypotheek…
T,
ik vind het een beetje vaag verhaal, hoezo zou de bank je verplichten te verkopen terwijl jij je lasten wel betaald? De bank maakt nu toch ook alleen maar verlies?
Nee hoor, al vaker van mensen gehoord. Als de huizenprijzen dalen vindt de bank je huis niet genoeg onderpand meer voor de lening die je hebt. Dan vragen ze meer maandelijkse aflossing, of gaan ze toch aansturen op een verkoop, om eventuele problemen bij nog verdere daling te voorkomen (problemen van te laag onderpand, want feitenlijk is er zolang je betaald geen echt probleem). Het is niet meer en niet minder dan de bank die zijn balans aan het opschonen is, en bang is dat de balans verergert. Heel triest, maar het is geen uitzondering. En onderverhuren, of een kamer verhuren om het inkomen van de hypotheeknemer op te krikken is volgens de kleine lettertjes vaak niet toegestaan, want verhuurd onroerend goed wordt nog lager gewaardeerd dan hetzelfde goed dat onverhuurd zou zijn. Dus een hoop spastisch gedoe van banken vanwege bureaucratie.
Dat we nu tot ons 67ste “moeten” werken in plaats van tot ons 65ste, en dat we dus zelf meer waarde vertegenwoordigen tellen ze voor het gemak maar niet mee, afgezien dan dat je nu tot je 37ste een 30 jarige hypotheek kunt krijgen zonder scheve wenkbrauwen van de bank medewerker.
En aangezien de banken massaal nog niet aan Basel III voldoen, gaan we nog wel meer van die stuiptrekkingen zien. Zelfde laken en pak natuurlijk wannneer ze de hypotheken over de muur kieperen bij de pensioenen, want die moeten ook een bepaalde rente halen, en hebben ook rekenrentes, dus die krijgen dan ook dat soort gedrag (stoelendans is immers geen oplossing).
Maar het is heel erg afgewimpeld op de middenklasse. Als je bijvoorbeeld de situatie neemt van T. waarbij hij/zij een garage box zou hebben of een klein vakantie woningkje, die afbetaald zijn, dan zouden die ingebracht kunnen worden bij de hypotheek om het onderpand te verhogen en is er opeens geen issue meer. Ook een gesprek waarin je bijvoorbeeld aantoont dat je een niveau verhogende opleiding volgt waar je baas interesse in heeft zou wonderen doen bij de bank omdat je verdien capaciteit dan hoger ingedeeld wordt.
Er veranderd dan feitenlijk niets, maar op de balans van de bank maakt het een wereld van verschil. Triest dat ze zo te werk gaan.
Een particuliere verhuurder vind een 400 euro per maand hogere last voor T. geen probleem, in tegenstelling tot de bank. Want een particuliere verhuurder heeft T. geen berg geld geleend, en als T. niet betaald spant de particuliere verhuurder een proces aan en staat T. binnen een maand of 3-6 op straat. Dus de particuliere verhuurder loopt maximaal een risico van 6 maanden huur-borg. Ook hoeft een particuliere verhuurder, als hij/zij het goed voor elkaar heeft, niet gedewongen te verkopen als er 6 maanden geen huurinkomsten zijn, dus ik zou dar risico ook wel durven nemen.
Zo krijgt iedere burger meer en meer financiele lasten tegen steeds minder sociale en economische zekerheid. En dat zie je met alles. Hogere pensioenpremies met lagere pensioenuitkeringen etc. etc. Dus het goed nieuws staatsjournaal en de bullshit bingo op allerlei sites en radio dat de economie aantrekt moet je gewoon zien als wederom een stuiptrekking van een ernstig zieke patient waar de diagnose nog niet van gesteld is, maar waarvan men denk dat als hij maar stil is, het niet opvalt dat ze niet weten wat eraan scheelt. Doet me erg denken aan struisvogels 😉
Waarom makelaars de problemen op de huizenmarkt zelf kunnen oplossen.
http://descherpepen.nl/2013/waarom-makelaars-de-problemen-op-de-huizenmarkt-zelf-kunnen-oplossen/?utm_source=twitterfeed&utm_medium=twitter&utm_campaign=Feed%3A+ScherpePen+%28De+Scherpe+Pen%29
Wat ik me afvraag is wanneer de regels aangepast gaan worden waardoor een tweede woning gewoon verhuurd kan worden. Dus weg met die standaard clausule in hypo ct. Daarnaast huurbescherming stevig versoberen waardoor iemand die niet betaald gewoon uitgezet kan worden.
Samen zorgt dit ervoor dat particuliere verhuur een stuk makkelijker en veiliger gaat. En dat is toch echt in het belang van de bank….
Sinds wanneer kan iemand die zijn huur niet betaald, niet uitgezet worden dan?
Niet marktconform:
http://www.huurwoningen.nl/nieuws/255/huis-kopen-goedkoper-dan-sociale-woning-huren/
Waarom 10%? Zo als het er nu uitziet zal de daling in 2013 op zon’n 5% uitkomen. Dus wat voor rechtvaardiging zou de NHG kunnen hebben om voor lager dan 5% te gaan?
Wat Lex zegt in zijn betoog, en de hypotheekverstrekker meldde mij dat ze aan overheidsregels gebonden zijn anders zagen ze geen probleem gezien mn betalingshistorie. (dus)
Ben in ieder geval blij dat ik zo weinig schuld heb naar verhouding en dat het huis verkocht is voor een goede prijs. I’ll manage, ben dr bijna uit
Even een snel rekensommetje:
– Maandlasten nu 40% lager dan 2008
– Dus 5 jaar NIET-kopen levert 30 jaar lang 40% lagere maandlasten op
– 30 jaar lang 40% lagere maandlasten komt overeen met 12 jaar gratis.
– Minus 5 jaar huur, komt overeen met 7 jaar langer GRATIS WONEN dan de koper van 2008
– Prijzen dalen nog steeds, dus de winst wordt alleen maar groter
Hadden de trollen nog wat de zeggen met hun “als ik met pensioen ga woon ik gratis?”. De nog-niet-koper kan minimaal 7 jaar eerder met pensioen! BAM!
Bubbelonia (voorheen snorkel),
ware het niet dat mensen met een variabele hypotheek inmiddels ook zo’n x% goedkoper wonen dan toen 😉
tufkaj,
ja, dat is fijn voor ze. Goed gegokt. Mocht de rente een paar procentjes stijgen gaan ze het schip in. Dat is het risico van variabel: kan voordelig uitpakken en ook nadelig.
Maar onze trollen waren juist zo trots op hun voorspelbare maandlasten, dus die hebben hun rente gewoon vast staan 😉
tufkaj,
En bovendien hebben vaste-rente-lener slechts de helft van de voordelen (namelijk de lage renten). De lage schuld hebben ze niet. Dus die schieten er max 6 jaar gratis wonen mee op 😉
Uh,… variabele-rente-leners bedoel ik natuurlijk
Zolang de huizenprijzen niet kunstmatig worden opgeblazen, zie ik het probleem niet in een volksverzekering als de NHG. Dat opblazen van die prijzen heeft andere oorzaken dan de NHG, en het feit dat de daling van de huizenprijzen over zoveel jaren wordt uitgespreid bewijst dat -ondanks de NHG- huizenbezitters nog steeds niet kunnen veroorloven om te verhuizen als het even tegen zit.
Maak je liever hier druk om: http://www.gelderlander.nl/regio/de-vallei/miljoenen-aan-hypotheek-op-villa-zonder-woonbestemming-1.4061832 . Los van dat er geen woonbestemming op zit, is er 12 miljoen geleend voor een villa die 2 miljoen waard is, door een bank die nu van de belastingbetaler is.
Misschien is de verwachte verlaging een reden waarom de huizenverkopen in mijn gemeente de laatste weken weer flink in de lift zitten. Na een ongewone top in juli, zakten de verkopen in augustus en september weer terug tot het normale, lage, peil van de laatste 2 jaar, om plotseling weer te stijgen sinds het begin van deze maand. Tot zover zitten de verkopen al ruim 50% boven het normale maandgemiddelde. Daar kan dus nog iets bijkomen. Wel voor het overgrote deel huizen die binnen de NHG grens vallen. Als dit landelijk ook een trend is, zou oktober wel eens een topmaand kunnen worden en kan het negatieve verschil in verkopen tov 2012 wel eens flink kleiner worden of misschien wel op hetzelfde niveau kunnen uitkomen.
@ artikel
De keurige spaarder, die al jaren méér belasting betaalt dan datti aan rente redelijkerwijs kan krijgen, ziet met lede ogen aan dat:
Dit scenario zal volgend jaar zeker aan de orde zijn. En het is zeker niet onverwachts. Den Haag heeft dit besproken en toch hebben zij voor dit scenario gekozen.
Maar dat was al jaren zo.
Echter bovenstaande tekst heeft géén betrekking op spaarders.
Voor huizenbezitters die nu hun huis te koop hebben staan, is het ook geen leuk vooruitzicht.
Er is nu géén onprettige situatie, nee
ER ONTSTAAT EEN ONPRETTIGE SITUATIE
wanneer men de toegestane GEGARANDEERDE schulden verder verlaagt.
In perspectief over Makelleugenaars:
De campagne met 7 redenen om TOEN een huis te kopen wordt doodleuk gevolgd met een voorziene daling van 5%. Leuker kunnen ze het zeker maken, GOED GEVOEL 🙂
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/22-03-2011/huizenprijs-cbs-versus-nvm/#comment-68062
Leenjunk Kos Koets gaat nog een keer Hogeschuldenminnen en kan zich volgend jaar aansluiten bij de de Vereniging Geleasede Caravancampeerders…
Rob Mulder in de bocht. Wordt de Vereniging Geleased Huys de Vereniging Geleasede Caravancampeerders
of
Wordt de Vereniging Geleased Huys weer een club die verantwoord lenen en eigendomsopbouw nastreeft ?
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/18-09-2013/rutte-en-dijsselbloem-geven-de-huizenzeepbel-toe/#comment-159576
Nee maar, wat een voorspelling, het wordt minder leuk:
– minder bodems
– minder lichtpunten
– minder Slimme Zetten ?
Maar die bodem was toch al voor het VIERDE jaar op rij
weer
opnieuw
wederom
en alsnog
bereikt ?
De heer Wientjes: nooit meer over krimp praten. Spreken is Zilver, Maar zwijgen is boud. Hogehuizenprijsminnend NL = Hogeschuldenminnend NL = Woekerpolisminnend NL.
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/07-09-2012/vereniging-eigen-huis-opent-de-aanval-op-de-vvd/#comment-112933
NHG is opgetrokken tot 11 (= tien + 1) maal Jan Modaal.
Gaat u het een buitenlander uitleggen ?
Succes 🙂
Interview met Michael Hudson.
Zeeeeeeer de moeite waard: erg duidelijk en goed uitgelegd, onder andere over waarom het juist de huizenmarkt is waar bubbels worden geblazen.
Maria would love this link, maar hey, dit is voor iedereen!!
http://www.extraenvironmentalist.com/2013/10/16/episode-67-bubble/
Soms is het beter naar een economische professor te luisteren die het zo eenvoudig en goed kan uitleggen, dat je in een keer de essentie van alle malaise van nu begrijpt: houd op met schrijven, ga luisteren!!!!
Frans,
Lees ook eens Prof Dr Dolf van den Brink
Dolf van Den Brink onderschrijft het opblazen met geldgroei van vastgoed (sakkerloot)
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/11-06-2010/renteaftrek-en-realiteitszin/
http://www.rtl.nl/(/financien/rtlz/nieuws/)/components/financien/rtlz/2010/weken_2010/41/1015_1530_kaz_recessie_is_gezond.xml
Die Jos Koets positioneert zich dus ook als iemand die gewoon niet niet niet wil zien wat er aan t handje is.
Top- en middensegment van de woning-“markt” vallen in duigen.
Dat komt NIET omdat de NHG ietsiepietsie minder is.
Dat komt omdat Holland Wereldkampioen Hypotheekschuld (285% van beschikbaar inkomen waar het in buurland Duitsland slechts 100% is).
teruggaat van
– gesubsidieerd (100% HRA) huizen Leasen (100% aflossingsvrij)
naar
– EERST SPAREN (20% volgens Dr Wijffels)
– en dan gewoon lenen en weer terugbetalen.
Kortom Holland gaat zijn huizen financieren zoals de rest van de planeet dat óók doet.
De Polder WAS anders (niet “IS” op lange termijn). 🙂
Update langjare grafiek NL/VS. Lange rente NL + bouwkosten NL toegevoegd
http://s21.postimg.org/loh4f52mf/NL_VS.jpg
http://postimg.org/image/3lo1nx6rn/
Iemand nog (uitvoerbare!) ideeën voor verdere verbetering?
Bubbelonia (voorheen snorkel),
Briljant.
Wie nog nog niet ziet
dat de stichtingskosten van een huis (BOUWKOSTEN) géén relatie meer hebben tot de vraagprijzen op Funda,
…
die moet als de WIEDEWEERGA NU gaan KAMIKAZEKOPEN 🙂
Immers de bodem is weer uns bereikt 🙂
Ook leuk: lange rente NL. De rente is echt EXTREEM laag nu! Du moment dat we terug gaan naar niveaus van 1560 is er helemaal geen huizenmarkt meer 😉
http://www.hoofbosch.nl/Portals/0/Grafieken/Hoofbosch-renteposter-2013NED.pdf
Geheel passend bij dit plaatje:
Met de uitsprak van de heer Drs Elco Brinkman dat Grondprijzen TIEN maal harder gestegen zijn dan de BOUWKOSTEN positioneert hij een verklaring die zowel betrekking heeft op BOG als op woningbouw.
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/05-06-2012/hypotheekplannen-uitgesteld-tot-na-verkiezingen/#comment-106595
Simsalabouw grondprijsexplosie
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/23-03-2010/meerderheid-huizenbezitters-voor-aanpak-hypotheekrente/#comment-33624
En nu we met de gebakken peren zitten:
Grondwaarde-explosie. Het aandeel van grond VERDUBBELDE in 15 jaar tijd (1996-2011) in het totale vermogen van 18 procent in 1996 tot ruim 33 procent in 2011.
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/07-09-2012/vereniging-eigen-huis-opent-de-aanval-op-de-vvd/#comment-113039
Met
-een gemiddelde vraagprijs van 3 ton en
– een gemiddelde transactieprijs van 2 ton
– bouwers die pleiten voor halvering van grondprijzen een top- en middensegment dat volledig op zijn gat ligt
…
lijkt de NL woning-”markt” inderdaad al 5 jaar steeds opnieuw en ook vooral wederom volledig uitgebodemd
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/09-10-2013/banken-zullen-de-pensioenfondsen-leegzuigen/#comment-162850
Precies.
Wie nu het LICHTPUNT noemt dat de rente NU zo laag is…
kan de bal terugverwachten met de vraag die dan op lange termijn gaat spelen:
Wat denkt u zou er gebeuren als rentes
reële waarden (dwz risico’s) zouden afbeelden
…
zeg over 2 jaar
The ultieme pyramideplof 🙂
@1 T: Moest je oversluiten oid?
@10 Bubbelonia: De prijzen dalen al een jaar niet meer. (Bron: Kadaster)
Juan Belmonte,
Rentes zijn natuurlijk zo laag omdat de FED geld gratis maakt.. en dus heeft niemand zin daar veel rente over te betalen. Het wordt pas eng als de creatie van geld ophoudt.
“If Americans ever allow banks to control the issue of their currency, first by inflation and then by deflation, the banks will deprive the people of all property until their children will wake up homeless.”
Mooi plaatje dat, zoals Juan als vaststelde, goed laat uitkomen hoe losjes het verband tussen prijs en bouwkosten.
De variatie in rentevoeten komt grafisch niet zo goed uit de verf. Het lijkt wel of die rentevoeten in percentages worden weergegeven in plaats van in indexcijfers, of zie ik dat verkeerd?
Zie ik dan ook niet snel gebeuren. Vliegt de rente omhoog en ligt ieder bank meteen met de pootjes omhoog.
Dawg,
ja precies. daarom duurt het in Japan ook zo lang. Maar goed.. Ik spaar dus edelmetaal. (geen geld). Je kan ook mooie kunst of land verzamelen, maar edelmetaal is gewoon makkelijker mee te nemen en Aziaten snappen het ook. (dat is bij een bepaald soort kunst of land maar de vraag).
Ik wijs er nog maar eens op dat elk soort Fiat geld altijd een keer mis ging en meestal binnen 20 jaar. Omdat de hele wereld er aan mee doet duurt het wat langer. Tot morgen! (moet weer vroeg op)
Yep
Suggestie: een rentevoet in % zou een andere (=extra) y-as moeten hebben om het effect zichtbaat te maken.
Alternatief is om de waarden zo aan te passen dat bij de huidige (enkelvoudige) y-as die schommelingen en effect op huizenprijzen wel duidelijk worden.
Is dat een goede vervolgstap Tufkaj ?
buenas noches dan maar weer
Juan
Dawg,
Als ik Nederland vergelijk met Amerika dan is er hier toch een belachelijke bescherming voor slechte huurders.
Zo weet ik nog dat mijn toenmalig vriendinnetje haar huur had opgezegd. Ze kreeg netjes een bevestigingsbrief met dag en tijdstip. Op die dag vroeg ze haar huurder of ze een paar uur langer in de kamer mocht blijven. Niet dus. Direct contract erbij en telefoon in de hond om de lokale sherif te bellen. Noon is noon en niet 3 o’clock. En logisch ook. Schoonmaakster stond te wachten en de nieuwe huurder was al langs geweest….
Vraag in Nederland maar eens naar assistentie om een niet betalende huurder uit te zetten. Kan maanden duren. Alle kosten zijn voor jou en zelf ingrijpen kan je een flinke straf opleveren….
Dat zou dan inhouden dat renteveranderingen eveneens met behulp van indexgetallen worden weergegeven (voor zover dat nu nog niet het geval is).
Klopt, en daarom is er hoofdzakelijk de overheid en woningbouwvereniging die huren mogelijk maakt. Iemand met gezond verstand neemt geen huurder in huis (dat valt onder het sociale stelsel). Een huurder kan dan een puntentelling aanvragen. Dat levert een ‘huurprijs’ op wat onder de kosten van hypotheek, onderhoud en gemeentelijke belasting ligt. Tel de huurbescherming erbij op en een verhuurder loopt een groot risico om voor de rest van zijn leven een sociale huurder te mogen subsidiëren.
Het gevolg ervan is een schaarste aan huurwoningen, en nu de overheid de huurtarieven ‘loslaat’ jawel o wat een wonder ! gaan de huurtarieven omhoog. Dat zou niet zijn gebeurd als de vraag-aanbod verhouding, door huurbeschermingsmaatregelen zo onevenwicht zou zijn geweest.
Waar haal jij je cijfers vandaan? Bij welk “Kadaster”?
CBS / het “échte Kadaster” zegt:
– maan op maand Aug 2013 – Sep 2013: -0,2%
– jaar op jaar Sep 2012 – Sep 2013: -4,1%
– tov vorig kwartaal Q2 2013 – Q3 2013: +0,4%
– tov zelfde kwartaal vorig jaar Q3 2012 – Q3 2013: -4,5%
Één heel klein plsuje, één heel klein minnetje, en twee hele dikke minnen. Dat is gewoon een daling hoor
Dus kun je mij even een kijkje in het hoofd van een ‘hogehuizenprijzenbeliever’ geven? Hoe kom jij op “de prijzen dalen al een jaar niet meer” met als bron “Kadaster”
Was er zelf ook nog niet helemaal tevreden me, maar ik dacht: als de nobelprijzwinnaaer het zo doet, dan doe ik het ook maar 😉
Ik zal eens kijken of ik er iets meer mee kan
En ondertussen daalt de hypotheekrente zelfs in NL, zie artikel vandaag in de Telegraaf.
Goh, en een advocaat kost niets? Ken nog wel een voorbeeld van een particuliere verhuur.
De huurder heeft alles lopen traineren wat maar mogelijk was.
Drie tot zes maanden? Grapje zeker. Nee hoor 2 jaar is ruimschoots te halen. Als je maar iets ( laten we zeggen 10 procent) betaald.
21.000 euro aan advocaatkosten verder, kan dit heerschap eindelijk vertrekken, maar dan ook alleen omdat hij was vergeten de huurverhoging mee te rekenen in zijn 10 procent betalingen.
En dan hebben we het nog niet eens over de niet gederfde huur. PLUS de andere verhuurde etages die leeg kwamen te staan omdat die mensen door dit heerschap weggepest werden.
Ja hoor Lex neem jij het risico maar…….
Emile Ratelband huurt woonboerderij
‘Emile zette een week geleden zijn handtekening onder een tweejarig huurcontract voor een woonboerderij op de Nederlands- Duitse grens. De huur van het huis, dat in 2006 gerenoveerd is, bedraagt 1354 euro per maand.’
http://www.telegraaf.nl/prive/21996725/__Emile_teleurgesteld__.html