De huizenrubriek in FD Persoonlijk, het magazine van het Financieele Dagblad: een grote boerderij te koop in Muntendam. In 2002 gekocht voor € 300.000, nu te koop aangeboden voor € 895.000.
Lees verder op de site van Het Financieele Dagblad
Nederlandse huizenmarkt: locatie, locatie, locatie
Loading ...
Dat is een gevolg van de hypotheekrenteaftrek, die maakt dat leners maar de helft van de marktrente betalen.
Onjuist hypotheekrente is niet gezakt naar aanleiding van de marktrente.
Verder vraag ik me af of hier nu een particuliere mening is dat hier geventileerd wordt of dat het nog ergens op gebaseerd is.
Hun eerste probleem is dat huizenprijzen in Nederland in zijn algemeenheid veel te hoog zijn.
Waarom dan? Zijn de prijzen in een keer ingezakt of is dit weer een gekleurde glazenbolvooronderstelling.
redelijk artikel, sinds Jaap weg is bij Robeco schrijft hij vaak artikelen die blijk geven van goed inzicht en vooral een nuchtere houding. Maar volgens spindocter t. heeft hij ongelijk, want in de polder is alles anders en groeien de huizenprijzen per definitie tot in de hemel.
_____
Overigens is de hier genoemde waardestijging heel bescheiden vergeleken met wat ik in mijn eigen woonplaats zie. Enkele voorbeelden van de talloze waar ik gegevens van heb (guldens voor 2001 teruggerekend naar euro):
– groot monumentenpand vroeger bij mij om de hoek, gekocht van de overheid in 1985 voor 86K euro, verkocht in 2001 voor 1.2 miljoen euro (aan een internationale bankier), zou nu 2.1 miljoen waard zijn. Geen significante aanpassingen, wél relatief duur onderhoud.
– ruim monumentenpand in stadscentrum. Verkocht in 2001 voor 175.000 euro, voorzien van nieuwe keuken/badkamer/houten vloer beneden (upgrade kosten +/- 100K), verkocht in 2002 voor 895.000 euro.
– ander ruim monumentenpand, verkocht in 2003 voor 170K euro, kosten nieuw dak 150K euro, sinds 2004 te koop voor 925k euro; sindsdien gezakt naar 875k euro maar nog niet verkocht.
– voormalig pakhuis in centrum, prijs rond 1982 32k euro (in goede bouwkundige staat, maar geheel achterhaald sanitair etc.). Flink opgeknapt en voorzien van luxe (smakeloze) keuken en badkamer. Vraagprijs sinds 2001: 1.1 miljoen euro; vraagprijszakt soms naar 1 miljoen, nog niet verkocht.
– monumentenpand gekocht in 1992 (van mij) in prima bouwkundige staat voor 115k euro, sindsdien geen significante upgrades, vraagprijs eind 2008 900.000 euro, inmiddels gezakt naar 600.000 (wat vorig jaar geboden werd, maar nu blijkbaar niet meer). Kantoorpand, wie er wil wonen moet een paar ton investeren.
– nog een groot monumentenpand; te koop in 2000 voor 770K euro en onderhands door makelaar binnen een week voor minder verkocht aan een ‘relatie’. Juridisch opgesplitst in drie panden die – via nog een andere eigenaar – verkocht zijn aan semi-overheidsinstantie ergens rond 2005, voor 4.5 miljoen euro zonder enige aanpassing (u ziet, werken is voor de dommen). Daarna nog bijna 10 miljoen aan overheidssubsidie erbovenop om te verbouwen voor luxe 55+ huurappartementen. Panden staan leeg, sinds 2009 zit er antikraak in en staat het te verloederen.
– kleine arbeiderswoningen in stadscentrum, prijs rond 1990 18-25k euro; verkoopprijs rond 2009 200-275K euro. Meeste huizen zijn enigszins opgeknapt (bijv. nieuwe maar eenvoudige keuken/badkamer, soms wat extra isolatie of extra dakkapelletje). Jarenlang zeer levendige handel in deze pandjes, meeste bewoners verkopen binnen 1-2 jaar door met dikke winst en schuiven door naar een grotere woning elders.
Ik moet er ooit een keer een boek over schrijven, maar dan krijg je het hele griebus van lokale maffia en politiek over je heen.
Mijn eerste reactie was: wie is deze schrijver?een onafhankelijke journalist?kan me niet voorstellen..nee het bleek een columnist te zijn. Vroeger gespecialiseerd in beleggingen. Bekend om zijn uitspraak ergens in 2004 dat de huizenprijzen echt niet meer hoger konden. Voor wat betreft zijn uitspraak dat de locatie allesbepalend is voor de waarde van een woning kan ik, en iedereen die les 1 makelaardij de eerste 5 minuten heeft gevolgd, het volledig met hem eens zijn. De rest van het artikel is naar mijn mening zowel in uitspraken als conclusies veel te gekleurd.
moet ik ook ff bij opmerken dat een kennis van me een nieuw huis in Nederland heeft laten bouwen door een Duits bedrijf: 30% goedkoper en 110% tevreden over de kwaliteit.
(iets voor de AFM?)
Ik zie twee piramides voor me: een inkomenspiramide en een huizenprijspiramide. Als het goed is vallen beiden over elkaar heen en wonen de mensen met de hoogste inkomens in de duurste woningen. (mensen met een aanzienlijk vermogen laat ik buiten beschouwing)
Als je weet wat mensen te besteden hebben dan weet je ook wat een redelijke prijs is voor die woningen.
Aan de bovenkant van de woningmarkt bevinden zich villa’s met rieten kap. Prijs hier in de buurt: ca. één tot anderhalf miljoen euro.
Wie zou er zo’n woning moeten kunnen kopen? Een tandarts? In principe wel – wie anders, maar een eenvoudige rekensom leert dat het bijna onmogelijk wordt om die hypotheek af te betalen, ook al verdient een tandarts goed. Uiteindelijk zullen er heel wat vullinkjes en kronen voor geplaatst moeten worden.
De jonge tandartsen die ik ken wonen gewoon eenvoudig. Maar wie gaat straks die dure woningen kopen als de babyboomers met pensioen gaan?
Aan de onderkant van de markt voorzie ik ook problemen: in de grote steden is de helft van de kinderen afkomstig uit derde wereldlanden. Daar verdienen ze vaak niet meer dan 30 tot 50 euro per maand. Omdat ze hier zijn opgeleid zal hun gemiddelde arbeidsproductiviteit hoger liggen dan in het land van herkomst, maar nog steeds veel lager dan van een gemiddelde autochtoon (cijfers CBS/CPB).
Dat zijn voor een deel de klanten van de tandarts die dat huis met die rieten kap wil kopen. Tel uit je winst.
De visie van Jaap:
“Huizenprijzen zijn te hoog, maar omdat iedere marktpartij weet dat de hypotheekrenteaftrek uitgefaseerd gaat worden (alleen de VVD houdt de kop nog in het zand) en omdat banken na de crisis alle leennormen hebben aangescherpt, zullen de prijzen de komende jaren verder dalen.”
Ik ben het eens met Jaap.
In de kop staat ‘locatie, locatie, locatie’. Is dat een verwijzing naar Vinex-wijken waar het gemiddeld toch niet zo leuk wonen blijkt te zijn?
Iets of iemand moet de schuld hebben van de waardedaling, nu is dat dus opeens de locatie. Ben benieuwd wie of wat nog meer de schuld gaat krijgen. De makelaars, de banken, de overheid?
De heer Drs Jaap van Duijn schrijft regelmatig rake columns, waarin-i tegenstellingen bloot legt. Humor dus.
Kortom: de heer de la Porte van de Vereniging Geleend Huis geeft het zelf toe:
– iedereen is gewend geraakt huizen te leasen (aflossingsvrij te lenen) omdat het anders onbetaalbaar was.
Even doordenken.
En dat bij:
– leningen tegen kunstmatig en historisch lage rente
– HRA leensubsidie op die toch al lage rente
– leningen op meerverdieners
Kortom: de gedachte was:
– huizenprijzen stijgen altijd
– en DUS is een huis waard wat men er maximaal aflossingsvrij met een tophypotheek met 100% HRA over 1,5,30 jaar op meerdere inkomens op kan krijgen.
Dat sprookje is nu gewoon over.
Over locatie locatie locatie. In dit interessante stuk(je) over de Spaanse woningmarkt wordt een grafiek getoond over de prijsontwikkeling van woningen in alle Spaanse ‘provincies’. Allen in de min. De % daling zit tussen de -2,9% tot – 20,2%. Het blijft overheid statistiek…
Denk dat Juan de aandacht voor Spaanse woningmarkt wel kan waarderen 😉
http://www.zerohedge.com/article/guest-post-forget-middle-east-spain-still-elephant-european-room.
Uiteraard kan dat bij ons niet gebeuren dr.t
Hierboven rekent de heer Van Duijn dus af met de gedachte dat men nooit hoeft af te schrijven op investeringen.
Ook die gedachte is niet meer watti was.
ff 5 ton verbouwen…
@8 Hugo
Inderdaad en als men het toch in de polder of casametrie heeft, die CASAS staan in Spanje (en wel een heleboel 🙂
Nu gebruikt Hogehuizenprijsminnend NL het argument: “er zijn weinig gedwongen verkopen en dus valt het wel mee met de huizenmarkt”…
Juan: ahaa die 220.000 te koop staande objecten kunnen dus allemaal tot Sint Juttemus wachten de regering financiert toch wel dubbele HRA gedurende 30 jaar 🙂
Het gaat gewoon nog even duren 🙂
Off-topic, but relevant…
http://www.rtl.nl/(/financien/rtlz/nieuws/)/components/financien/rtlz/2011/weken_2011/09/0303_1445_ECB_gaat_rente_verhogen_Trichet_gebruikt_codewoord_Strong_Vigilance.xml
Cheerio,
Dow Jones
Een vraagje voor de huurders hier: wat zijn goede websites voor huurhuizenaanbod? Het aanbod op de bekende verkoop websites (funda, jaap) is erg mager, of is er echt zo weinig aanbod in het hogere (private) huursegment (m.u.v. Amsterdam)?
En nog een vraag: waar vind je die “goedkope” huurhuizen die eigenlijk in de verkoop staan, maar die verkopers met een dubbele hypotheek fiscaal voordelig kunnen verhuren voor één jaar?
@ 11 – 12
“wat zijn goede websites voor huurhuizenaanbod?”
Het is heel moeilijk om een huis te huren tegen gunstige voorwaarden. Huren van een pensioenfonds bevalt mij het beste. Ik heb 1,5 jaar gehuurd van een woningbouwvereniging maar was daar snel weg.
Problemen voor mij in de sociale woningbouw: ik betaalde € 650, de buren netto € 240. Ik werk niet zoveel omdat ik mijn schaapjes al aardig op het droge heb, het gevolg is dat de halve buurt je bekijkt als uitkeringstrekker en je ook zo behandelt.
Bij het binnenrijden van de wijk had ik altijd zoiets van: ‘mijn hemel, wat is dit hier?’ Toen er een aanbod kwam in een veel betere wijk van een pensioenfonds ben ik daar direct op ingegaan.
Huren van particulieren wordt bijna nooit iets: ze vragen te veel, stellen idiote eisen zoals het laten staan van meubelen en je mag vaak niets veranderen. Ook willen ze de woning onbeschadigd terug. Maar als je ergens een paar jaar gaat wonen slijt en beschadigt alles: het tapijt, de vloer, enz. Het is allemaal beperkt houdbaar, een professionele verhuurder weet dat, een particulier vaak niet – totaal onrealistisch.
Ik vind een huurcontract voor onbepaalde tijd belangrijk, ik ga pas weg als ik klaar ben met wonen.
Pensioenfondsen vinden inkomen belangrijk – je moet de woning ruimschoots kunnen betalen. Vijf maal de huur is heel gewoon.
Pensioenfondsen verkopen ook veel van hun woningen en dat maakt het nog moeilijker iets te vinden.
Het aanbod is zeer beperkt.
Kees de makelaar en Theo de bouwmarktleverancier zien het totaal anders. Wat verassend 😉
@1,3:
“een columnist”: jullie komen zeker pas kijken in de economie, dat je niet weet wie Jaap van Duyn is. Bijdrage gelijk gediskwalificeerd wat mij betreft.
@5:
de meeste van die miljoenenhuizen bij mij in de stad worden bewoond door gewone ambtenaartjes (einde schaal bij gemeente en provincie). Daarnaast inderdaad een groeiend aantal medici; pakweg 20 jaar geleden waren zulke dure panden meestal eigendom van ondernemers of overheid zelf. De tijden zijn veranderd …
@7:
klopt goed met wat ik van familie hoor, waar zij wonen is de prijsdaling nog steeds beperkt al wordt er ook weinig verkocht. Buitenlanders wonen er nauwelijks. De grote daling zit in de speculatieve gebieden aan de kust (vooral buitenlanders en second homes voor rijkere Spanjaarden) en bij enkele grote steden zoals Madrid waar ook véél te enthousiast gebouwd en gespeculeerd is.
@11,12:
mijn ervaring is dat je het beste kunt kijken op regionale websites, in Zeeland hebben we bijv. het huur/koop aanbod op zeelandnet.nl. Ik weet dat er meer van zulke sites zijn maar ken ze niet allemaal. Ik heb zelf een paar keer gratis geadverteerd met ‘huurder aangeboden’ wat uiteindelijk mijn huidige woning opleverde.
Bij mij in de regio zijn er diverse malafide verhuurkantoortjes zoals Rotsvast, daarnaast zijn er nieuwere iniatieven die bemiddelen tussen verkopers die tijdelijk een huis over hebben en huurders die tijdelijke huur acceptabel vinden, maar ik krijg uit de verhalen de indruk dat ze te veel kosten rekenen. Ook Rotsvast rekent minstens 1 maand huur bemiddeling, voor een kontrakt van maximaal een jaar telt dat flink door; helemaal als de huur om te beginnen al zeker 100% te hoog is. Sommige makelaars bemiddelen ook, maar omdat dat potentieel de verkoop bijt moet je ze dan een beetje kennen (d.w.z. dat ze weten dat je een goede huurder bent, en nu toch niet zelf gaat kopen). Het kan ook helpen om aan te geven dat je het huis misschien wel wilt kopen als het bevalt, een soort ‘proefbewoning’ (met korting uiteraard) 😉
@12:
“die verkopers met een dubbele hypotheek fiscaal voordelig kunnen verhuren voor één jaar?”
voor de goede orde, de HRA mag de eigenaar NIET aftrekken in zo’n geval. Het voornaamste voordeel vergeleken met de oude regeling is dat je nu tijdelijk mag verhuren zonder ingewikkelde toestanden, en dat je weer recht op HRA hebt als de huurder vertrekt. Ik vermoed dat de eigenaar nog wel steeds recht heeft op de extra lage hypotheekrente die voor dit soort tweede huizen geldt (inmiddels alweer voor drie maar), maar daar weet ik het fijne niet van. Al is de praktijk dat de overgrote meerderheid van de eigenaren de huurovereenkomst en inkomsten niet melden bij de fiscus, er wordt volop mee gefraudeerd want de fiscus (de politiek) heeft duidelijk gemaakt dat ze dit niet gaan controleren.
Weer een goede tekst van Nico. Je ziet het hier concreet in Amsterdam, gigantische wijken met geen enkel blank kindje meer. Wij zitten hier verplicht in Amsterdam vanwege studie maar straks is het ook weer verplicht weg omdat er geen toekomst voor de kinderen is. Behalve natuurlijk in Zuid maar daar kun je weer niet wonen als je niet heel rijk bent, je zit als gemiddelde Nederlander met kinderen vast in Amsterdam, het is of rijk in Zuid en op de eilanden of tussen totaal andere mensen, wie wil dat z’n kind aandoen? Hoe de grote steden er over 20 jaar uitzien, ik weet het niet, misschien wordt alles straks totaal anders.
—–
Aan de onderkant van de markt voorzie ik ook problemen: in de grote steden is de helft van de kinderen afkomstig uit derde wereldlanden. Daar verdienen ze vaak niet meer dan 30 tot 50 euro per maand. Omdat ze hier zijn opgeleid zal hun gemiddelde arbeidsproductiviteit hoger liggen dan in het land van herkomst, maar nog steeds veel lager dan van een gemiddelde autochtoon
@ 14 nhz
“dat je niet weet wie Jaap van Duyn is.”
Jaap lijkt me een aardige vent die zich niet makkelijk mee laat slepen.
Een tijdje geleden vertelde hij bij Harry mens in Business Class dat hij af en toe praat met een Joods mannetje met opmerkelijke inzichten. Ik weet niet of dat vóór of na de val van het ‘Joodse mannetje’ Madoff was. Waarom hij dat zei is me niet duidelijk. Anderen merkten het misschien niet eens op, maar bij De Geit slaat zoiets in als een bom.
Gister was ik nog even op de koffie bij een Joods mannetje met opmerkelijke inzichten. Graag geen verwijten van antisemitisme.
16
Behalve natuurlijk in Zuid maar daar kun je weer niet wonen als je niet heel rijk bent,
Valt wel mee hoor je hebt best leuke appartement 80 m2, al voor zo’n 300.000.
Bevalt me prima!
En gezien het economisch belang in de Zuid-as hoef je dan absoluut niet bang te zijn voor waardedalingen.
Mensen die daar werken kunnen echt wel wat neertellen, ook voor huizen in de hogere sector.
Locatie is inderdaad alles!
Heeft de verkoper er toevallig nog bij vermeld dat de boederij ideaal is voor gezinnen met jonge kinderen?
Wat dat is meestal het grootste teken dat er iets mis is met de markt.
Als de verkoper een beeld heeft van de potentiele koper, maar zijn vraagprijs in de verste verte niet aansluit op het inkomen van die koper.
@17:
tja, ik denk dat de groep waar het over gaat meer inzicht heeft in financiële zaken dan de gemiddelde Nederlander (mag je vast niet zeggen, maar toch …). Ik ken ook zo’n mannetje, woonde vroeger bij mij in de straat. Heel onopvallend maar zeer vermogend, en met een uitstekend inzicht in economie en de huizenmarkt in het bijzonder (huizenhandel was zijn laatste stek, maar op het laatst snapte hij ook niet meer helemaal wat er daar gebeurde). Ook heel sociaal overigens, nooit te beroerd om ergens een hand toe te steken als er wat moest gebeuren.
@19:
bij ons zeggen ze vaak erbij dat het geschikt is voor het houden van paarden. Dan weet je zeker dat er 5x overvraagd wordt 😉
@ 20
“meer inzicht heeft in financiële zaken”
Bij de persoon die ik ken is het juist andersom: hij is nogal aan lager wal geraakt en het zwarte schaap van de Goudberg familie. Belasting? Betaalt hij al jaren niet. Een gouden berg? Nee, alleen maar brieven van deurwaarders.
Hij heeft wel een heel afwijkende kijk op dingen. Het lijkt vaak alsof hij een totaal andere hersenstructuur heeft: zoals ik denk kan hij niet denken, en andersom.
Wel heel sociaal en hij weet mensen voor zich te winnen. Alles dat ik hem ooit leende heeft hij terugbetaald.
Hij is min of meer uitgekotst door zijn familie omdat hij niet naar een invloedrijke plaats in de maatschappij streeft en geen gouden bergen verzamelt.
@18 (dr t)…
Maar dan moet je er natuurlijk wel tegen kunnen als er af en toe een vastgoeddealer voor de deur wordt omgelegd.
Ik vind het oprecht jammer voor die mensen die hun leven lang in Amsterdam Zuid gewoond hebben en de buurt zien vervallen
Cheerio,
Dow Jones
@22:
voor dr.t is het juist mooi dat er veel van dat soort volk naar Zuid komt, dat zijn vast zijn grootste vrienden. Niks beter voor de vastgoed prijzen dan speculanten met onbeperkt (zwart) geld en coffeeshop/drugs maffia; weten ze in mijn woonplaats ook alles van. Af en toe een afrekening voor de deur is dan een kleine prijs 😉
Ik moet er ooit een keer een boek over schrijven, maar dan krijg je het hele griebus van lokale maffia en politiek over je heen
Ga je blog beginnen; voor je het weet zit je bij P&W.
De lokale maffia van Mb 🙂 alles is relatief hoor.
tja, ik denk dat de groep waar het over gaat meer inzicht heeft in financiële zaken dan de gemiddelde Nederlander
Tuurlijk, ze geven zo blijk van inzicht in het werkelijke reilen en zeilen van de wereld van henzelf en om hen heen.
Ook die gedachte is niet meer watti was.
ff 5 ton verbouwen…
Sjoelts-Verhague heeft een meerwaarde toevoegende aannemer voor 3 ton. Het loont de moeite om even contact op te nemen.
De architect kost bij 300k waarschijnlijk ook voor de construct&design adviezen 60K 🙂
@24:
ik denk dat je al die brave ambtenaren die hun virtuele miljoenenwinsten ondermijnd zien worden door discussie over de lokale huizenprijzen(of -winsten) niet moet onderschatten. Dan kom je echt aan hun ego, dat ligt heel gevoelig. Verworven rechten, nietwaar.
@ 18 Dr. T.
“Locatie is inderdaad alles!”
Ik steek mijn geld liever in aandelen (wereldwijd) dan in een goede locatie in Nederland. Probleem is dat die goede locatie al peperduur is.
Neem een huis aan de Herengracht, Amsterdam en bekijk de grafiek:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/images/huizenprijzen_300jaar.jpg
Kan dat nog verder omhoog?
@30:
de meeste aandelen zijn ook zwaar overgewaardeerd als gevolg van gratis geld van FED, BOE, BOJ, ECB, enz.
Koop echt geld. Makkelijker kunnen we het niet maken.