Maximale hypotheek: hoeveel mag ik lenen?

De rente is flink gestegen. Dat betekent dat u minder dure huizen op zoek moet. Hoe veel mag u tegenwoordig nog lenen?

De hypotheekverstrekkers hebben sinds 1 januari 2007 nieuwe afspraken gemaakt over hoe veel u mag lenen, in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Daar houden zij zich meestal aan, hoewel er ook van afgeweken kan worden (zie onder) .

Maximale lasten berekenen

UItgangspunt is hoeveel geld u maximaal per jaar kunt uitgeven aan hypotheeklasten. Dat wordt uitgerekend door een percentage te nemen van uw inkomen: het woonlastpercentage.

Het woonlastpercentage wordt elk jaar vastgesteld door het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting). Het wordt enigszins aangepast voor uw inkomen en de rente, maar gemiddeld is het ongeveer 30 %. De precieze percentages kunt u hier nazoeken (klik op ‘Overzicht normen 2008’).

Het inkomen is uw bruto jaarsalaris, waarbij het vakantiegeld, eventuele 13e maand, rente op spaargeld en andere vaste inkomsten meegeteld worden. Vaste verplichtingen zoals alimentatie, of rentebetalingen op andere leningen, worden er juist weer van afgetrokken.

Voorbeeld. Karel heeft een bruto jaarinkomen is € 30.000. Stel dat bij dit inkomen het woonlastpercentage 32,7 % is. Dan is de maximale bruto hypotheeklast per jaar € 30.000 x 32,7 % = € 9.810,-.

Maximale lening berekenen

Als uw maximale lasten bekend zijn, dan kan uitgerekend worden hoeveel u kunt lenen. Dat hangt met name af van de rente. Als de rente laag is, kunt u tegen dezelfde lasten meer geld lenen.

Nu schuilt hierin een gevaar. Als de rente laag is, kunt u veel lenen. Maar als u later moet oversluiten, kan de rente gestegen zijn, zodat de lasten alsnog te zwaar worden. Dit kan vooral een probleem worden, als u de rente maar voor een korte tijd vastzet, zodat u weinig kans hebt om in de tussentijd uw inkomen te verhogen.

Als u de rente korte rvastzet dan 10 jaar, wordt daarom gerekend met een toetsrente, en niet met de werkelijke rente. Die toetsrente is hoog: hij is gebaseerd op de gemiddelde rente bij periodes van 10 jaar, plus een opslag van 1 procentpunt. Hiermee blijft u aan de veilige kant. De toetsrente wordt elk kwartaal opnieuw bepaald. U kunt hem hier nazoeken.

Voorbeeld. Karel, uit het vorige voorbeeld, mag maximaal € 9810 per jaar uitgeven aan een woonlasten. Hij wil zijn hypotheekrente voor 5 jaar vast te zetten. De rente bedraagt op dit moment 5,1 %. Vanwege de korte looptijd van de rente, wordt gerekend met de toetsrente van 5,6 %, in plaats van met de werkelijke rente.

Vervolgens wordt de maximale hypotheeksom berekend, waarbij gedaan wordt alsof Karel een hypotheek afsluit die hij in 30 jaar aflost: een annuïtaire hypotheek (dus bijvoorbeeld geen spaarhypotheek). De formule is nogal ingewikkeld, maar hij leidt tot een bedrag van ongeveer € 140.000,-. Als Karel een spaarhypotheek afsluit, dan betaalt hij uiteindelijk waarschijnlijk minder dan de maximale lasten; een annuïtaire hypotheek is meestal ouderwets en fiscaal onvoordelig.

Zou Karel kiezen voor een hypotheekrente van 10 jaar vast (4,9 %), dan is de maximale hypotheek hoger: € 147.000,-. Dat komt doordat nu wordt gerekend met de werkelijke rente van 4,9 %, in plaats van de toetsrente van 5,6 %.

Een tabel van inkomens en maximale leningen vindt u hier. (Klik op ‘Overzicht normen 2008’).

Hoe zit het met de regel dat je maar 4,5 maal je inkomen mag lenen?

Die regel bestaat eigenlijk niet. De norm ontstaat alleen als gevolg van de regels die hierboven staan beschreven. Hij varieert ook dus met inkomen en rentestand. De factor 4,5 geldt voor inkomens die iets onder modaal liggen, bij rentes van rond de 5%. Maar als de rente boven de 6% staat, mag iemand met een inkomen onder de € 17.000 slechts 3,3 maal zijn inkomen lenen, volgens de norm. En als de rente onder 4,%% staat, mag iemand die een ton of meer verdient wel 6,2 maal zijn inkomen lenen.

Een tabel van inkomens en maximale factoren vindt u hier. (Klik op ‘Overzicht normen 2008’).

Meer lenen met hypotheekgarantie

Hoe lager de rente, hoe meer u kunt lenen. En een manier om een lagere rente te krijgen, is een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) te nemen. Die geeft extra zekerheid voor de bank: mocht u niet kunnen betalen, waardoor het huis geveild moeten worden, en het mocht het huis dan te weinig opbrengen om de hypotheek af te lossen, dan past de NHG het verschil bij voor de bank. En mogelijk wordt de schuld aan u ook kwijtgescholden.

Voor de NHG betaalt u eenmalig € 500 à € 1000 (aftrekbaar), maar de bank verlaagt wel de rente, soms wel met 0,5 procentpunt. Dat betekent lagere lasten, zodat u een hogere hypotheek kunt betalen.

U moet wel binnen de grens van de NHG blijven: 265.000 euro. Daarnaast heeft dit alleen zin als u een rentevaste periode van 10 jaar of langer neemt. Anders wordt gewoon de toetsrente gehanteerd.

Meer lenen dan de norm?

Van de Gedragscode kan ook afgeweken worden. Misschien kunt aantonen dat u lasten hoger dan de norm makkelijk kunt dragen: misschien betaalt u een dergelijk bedrag al jaren als huur. Het kan ook zijn dat u goed perspectief hebt op een hoger inkomen: een promotie die eraan komt, of alimentatie waar u binnenkort vanaf zult zijn.

In dat geval kan de adviseur een ‘maatwerk’-hypotheek voor u afsluiten. Hij moet aantonen dat u de lasten kunt betalen, en u moet tekenen voor het extra risico dat u neemt.

bron: AD Geld & Recht