Men heeft het 5 jaar lang met kunst en vliegwerk kunnen uitstellen: het ineenstorten van de Nederlandse huizenmarkt.. (The collapse of the Dutch housing market)
In 2003 zag het er al naar uit dat er en flinke prijscorrectie zou plaatsvinden, maar die bleeft uit. Hoe kwam dat zo?
In 2003 hebben de centrale banken een recessie weten te voorkomen door de rente extreem te verlagen. Bij een lage rente wordt er erg veel nieuw geld gecreëerd (geldgroei). Dit is tijdelijk erg leuk, geld lenen is goedkoop en mensen die een koophuis bezitten zien de waarde snel stijgen.
Willem Middelkoop vertelt de 2e kamer wat er mis is.
De grafiek hierboven geeft aan wat het probleem van een te hoge geldgroei is. Na verloop van tijd zal de inflatie sterk oplopen. Inflatie wordt dus veroorzaakt door falend beleid van centrale banken. De ECB heeft als hoofdtaak om de inflatie rond de 2% te houden en als de men verwacht dat de inflatie hoog blijft moet zij de refirente verhogen om de geldgroei in te dammen.
De inflatie in de VS, UK en in Nederland (rode lijn)
De duidelijke relatie tussen de hypotheekrente en de inflatie
De betaalbaarheid is nu lager dan eind jaren ’70, toen daalden de huizenprijzen met 30%.
In de jaren 2003, 2004 en 2005 hanteerden een aantal grootbanken een zeer ruim hypotheekverstrekkingbeleid. Hoewel klanten er vaak de voorkeur aan gaven de rente 10 jaar of langer vast te zetten, was de hoogst mogelijk lening mogelijk door te kiezen voor een rente-vast-periode van 6 jaar. Hierbij was een hypotheek tot wel 9 keer het inkomen mogelijk.
De rente-vast-periodes van deze subprime hypotheken (risicovolle leningen) lopen in de komende jaren af. Omdat de 6 jaars rente in de jaren 2003, 2004 en 2005 gemiddeld slechts 3,6% bedroeg worden gezinnen geconstateerd met een maandlastenverdubbeling, waardoor zijn nauwelijks besteedbaar inkomen overhouden. Het is hierdoor goed mogelijk dat de huizenprijzen vanaf volgend jaar snel zullen gaan dalen, waarschijnlijk tot onder het niveau van 2003.
Nout Wellink neemt het woord geldgroei niet graag in de mond
Het onderstaande is in
het verdrag van Maastricht hebben de Euro landen afgesproken:
- er naar streven de geldgroei (M3 * ) niet boven de 4,5% te laten uitkomen.
- een inflatie beneden de 2% voor de eurozone.
Beetje jammer dat men zich hier niet aan houdt.
* M staat voor money supply en de 3 voor het tellen van zowel chartaal geld (munten en biljetten), giraal geld en depositos.
Loading ...
Huizenprijzen bestaan in NL gemiddeld voor 30% uit gebakken lucht. In Amsterdam is dit gemiddeld zelfs 50%.
Dit komt niet alleen door lage rente maar ook de grondslag waarop men geld mag lenen.
Men zou voor de kosten van de overdrachtsbelasting en het aandeel gebakken lucht in de prijs van een woning geen geld meer moeten kunnen lenen. Ook zouden de koopsubsidies afgeschaft moeten worden. Dan moeten de veel te hoge prijzen voor woningen zakken naar een normaal niveau.
Andere reden voor de te hoge prijzen is dat er 30.000 woningen per jaar teweinig gebouwd worden en steeds meer mensen alleen willen wonen / het aantal personen per huishouden nog steeds daalt.
De inflatie op 2% houden is de afgelopen 100 jaar in een relatief inflatie arm land als NL en de VS niet gelukt. De officiele inflatie was in beide landen gemiddeld ca. 3,5% per jaar. Dit betekent iedere 20 jaar een verdubbeling van de prijzen. In een periode van 100 jaar wordt alles 32 maal zo duur.
De financiele crisis wordt zwaar onderschat. Achter de schermen worden banken overgenomen voordat bekend wordt dat ze failliet gaan.
Europa komt ook aan de beurt binnen 4 maanden.Veel banken met hypotheken gaan failliet metname door de daling van het onderpand. Het dekkings% van vele banken komen onder het minimum te liggen.
Vele Europese banken en verzekeraars hebben belangen bij Amerikaanse banken. De particulier belegger weer de aandelen van deze banken. Was ein Theater?
Inflatie is in de wereld veel hoger dan dat men weergeeft volgens een veranderende berekenings methodiek. Geld schepping houdt maar niet op om economische groei te handhaven.
Kunstgrepen worden uitgehaald om de dollar te steunen en de aandelenkoersen niet weg te laten zakken.
Krankzinnig dat de overheid in USA, banken overneemt met de stelling, jongens roeien met de riemen die we hebben en we nemen er nog 1
Not god bless America maar god bless de gedupeerde door falend overheidsbeleid.
Al geruime tijd zijn we met z’n allen verantwoordelijk voor de verdwijning van industrie en produktie. Nederland moet een dienstenland zijn en geen produktieland. Daar komt bij dat ons gas, dat goed is voor een aanzienlijk groot deel van de begroting, op dit moment te goedkoop verkocht wordt en opbrengsten niet constructief worden besteed.
Iedereen kan op z´n vingers natellen dat deze vorm van structurele afbraak zal leiden tot een correctie in ons bestedingspatroon. Of dit nu de huizenprijzen betreft of wellicht bestedingen aan andere levensbehoeften.
Met betrekking tot de toekomst neemt ons “Europa” geen verantwoordelijkheid bij de grotere projecten omdat we met bijna alle Europeanen besluiten dat we kleine landjes willen blijven in het grotere Europa. Uiteindelijk zullen we keuzes moeten maken en besluiten dat overleven in een mondiale economie betekent dat je zult moeten gaan samenwerken. Meer, veel meer dan we nu doen.
Met betrekking tot de inflatie heeft minister Bos zijn verhoging van de BTW als wisselgeld kunnen gebruiken. Dit was vanaf het begin duidelijk en eigenlijk had men hem deze kans vanaf dag 1 niet moeten gunnen.
Ik ben bang dat we onze koppen nog steeds in het zand steken. Het is voor niemand leuk, maar wij gaan voelen dat het structureel en op grote schaal creeren van geld bijdraagt tot grote zorgen onder de bevolking in 2009-2011. Op dat moment zeg ik tegen iedereen die klaagt “eigen schuld”. We konden dit al 10 jaar zien aankomen.
Een oplossing op korte termijn is lastig, maar we zullen het rustiger aan moeten gaan doen, met z’n allen. Daarnaast een degelijke Europese strategie moeten implementeren over de grenzen heen. Geen grote Europese havens of vliegvelden met elkaar laten concureren, maar samen laten werken. Niet mopperen, gewoon doen. Geen politieke zieltjes winnen met gedraai.
Mocht dit niet gaan lukken, dan ben ik op termijn ook genoodzaakt mijn bedrijf op te pakken en buiten onze grenzen te gaan produceren. We zijn geen CEO geworden om de politiek te helpen verkeerde keuzes te verbloemen, maar om een bedrijf te leiden.
Ben het volkomen eens met de afschaffing van de hypotheekrente-aftrek.
Diegenen die de [ouderwetse ] stelling hebben gehad, om zo snel mogelijk af te lossen ,die worden nu indirect de dupe van dit zogenaamde belastingvoordeel voor huizenbezitters.
Destijds toen het kopen van een premie A-of B- premiewoning gepaard ging met een subsidie [om de koopwoningenmarkt te stimuleren ] heeft men ook bijtijds deze subsidie afgeschaft.hierdoor is er toen ook een remmende werking in de prijzen ontstaan.
Helaas wil dit CDA-PVDA kabinet hier niets van weten.
De gevolgen zijn uiteraard zeer negatief te noemen voor de huidige,en opkomende generatie.
Het voorstel wat gepubliceerd is,moet zo snel mogelijk ingevoerd worden,wil er weer orde in de huizenmarkt komen.
Met het gevolg dat e.e.a. weer eerlijk verdeelt word
Overal om ons heen zijn de huizenprijzen aan het corrigeren,USA/DU//UK/FRA/SP
Het (deel)argument van een groot woningtekort heeft alleen nog maar een prijsopdrijvend effect in segmenten van de markt.De markt is niet goed verdeeld, wat leningen en woningen maar zeker ook wat ruimtelijke ordening betreft.
Grote belangen op een klein kluitje.De (onze) overheid doet mee met speculatie.Bouwen kan voor minder maar… u raadt het al.Ongetwijfeld komt er een momentum ,de wal gaat het schip keren in de correctiefase ,waarvan we nu aan de vooravond staan .
Met de huidige ontwikkelingen:
– stijging hypotheekrente laatste maanden en met de oplopende inflatie zal dat niet minder worden;
– jarenlange stijgingen woningprijzen;
– flinke afstraffing beurzen;
– daling aantal woningtransacties en oplopend aanbod;
– financiële crisis bij de banken en verzekeraars, ze vallen bij bosjes om;
– toenemend risicobewustzijn en er hoeft niet veel te gebeuren of dat slaat om in angst;
, kan het haast niet anders of de woningprijzen dalen tussen nu en 3 jaar met minimaal 20 à 30%.
Wishful thinking, de prijzen van huizen zullen niet ernstig dalen. Dat is een kwestie van vraag en aanbod. Het aanbod in NL is nog altijd lager dan de vraag. Ook zullen heel wat van de 2003-2004-2005 hypotheken betaalbaar blijven. Mensen zijn meer gaan verdienen en hebben heus niet allemaal op hun top geleend.
Geen wishfull thinking, langzamerhand kruipt de gemiddelde verkooptijd omhoog, prijzen gaan naar beneden. Ook staan er steeds meer huizen te koop. Het is inderdaad een kwestie vraag en aanbod, en de vraag wordt steeds een klein beetje minder.
Banken hebben op dit moment moeite om overeind te blijven. Hierdoor wordt het verkrijgen van een hypotheek een stuk lastiger wat de vraag naar huizen weer verder zal doen dalen. Als er nu ook nog een flinke recessie aan komt (en daar lijkt het toch wel op), zal er meer werkeloosheid ontstaan waardoor niet alleen de vraag daalt maar ook het aanbod stijgt (gedwongen verkopen).
De huizenprijs moet inderdaad dalen. Alle argumenten boven benoemd bevestigen dit
Het argument dat er een woning tekort is in NL. Als je je huis moet verkopen, moet je deze verkopen omdat je deze niet meer kan betalen. Hypotheken die aflopen en waarvan mensen in hoger rente tarief komen en wat te denken van de beleggingshypotheken die de afgelopen jaren zijn afgesloten. Daar wil de bank ook onderpand voor zien.
Woning tekort: Dan blijven jongeren langer bij hun ouders wonen, zoals vroeger. Of zoals ik en mijn broer vroeger deden. We woonden in een schuur, spaarden en daarna kochten we een premiehuis.
Daardoor komt er een enorme druk op de huurmarkt
De woningmarkt staat al 3 jaar onder druk maar bezwijkt nog steeds niet onder alle negatieve publiciteit. Kopen is emotie. Als in januari 2009 blijkt dat de meeste Nederlanders er financieel op vooruit gaan (afschaffing ww-premie, lage inflatie, dalende olieprijs, rentedalingen, prijzenslag bij supermarkten en groothandel)zal de koopbereidheid van grote zaken zoals auto’s en huizen terugkomen. Een tijdelijke terugval van de huizenprijzen met gemiddeld 5-10% is wel te verwachten. Met een historisch nog steeds erg lage rente biedt dit kansen voor de starter. Mede door uitstel van grote bouwprojecten zal de druk op de bestaande woningmarkt weer langzaam toenemen. Verdere rentedalingen zijn al actueel (variabele rente daalt gestaag) nmaar worden nog niet vertaald in de 5- en 10-jaartarieven. Dit zal in het 2e kwartaal van 2009 gebeuren.
Voor jou ook Rob: als je voorspellingen wilt doen over het verdere verloop van de huizenmarkt -net als Jos Koets elders op deze site- is het wel handig als je even meeneemt dat de werkeloosheid minstens gaat verdubbelen (de koopkracht van die mensen gaat in ieder geval niet vooruit) en dat starters amper nog een hypotheek krijgen (en dat blijft voorlopig zo, daar helpt een lagere rente niets aan).
Aangezien de huizenprijzen eigenlijk worden bepaald door een paar honderdduizend transacties (ook typerend voor een bubbel overigens), zijn een paar honderdduizend werkelozen extra alleen al van grote invloed.
Voor de rest draai je alleen maar het allang grijsgedraaide plaatje af van de druk die wel weer zal toenemen. Echter: in de praktijk gebeurt/gebeurde dit in alle landen waar de huizenmarkt nu en in het verleden in elkaar zakt(e), simpelweg niet. Duidelijk genoeg lijkt me, voor de goede verstaander.
Rob,
Banken zijn op sterven na dood. Als er geen duizenden miljarden ingepompt waren, zouden ze bijna allemaal bankroet geweest zijn.
In normale tijden verstrekken banken graag krediet, want daar leven ze van. Maar nu even niet. Nu schuwen banken ieder risico als de builenpest. De tijd van overvloedig en goedkoop geld is voorgoed voorbij.
De wereld is blut.
De woningmarkt is een kwestie van vraag en aanbod. Maar als banken de vraag niet langer kunnen of willen financieren, ja, dan houdt alles op.
Nederland gaat een ramp tegemoet.
Ik ben taxateur en merk niets van de problemen die starters hebben. De starter met een goede baan kan gewoon gefinancierd worden. Bovendien kan hij nu fors onderhandelen over de prijs en profiteren van een nog altijd historisch lage rente (variabel is afgelopen 2 maanden met meer dan 1% gedaald!). Praktijkvoorbeelden genoeg. De starters met een tijdelijke aanstelling, een lening of BKR inschrijving krijgen nu zeker geen lening meer. Maar dit is al 2 jaar het geval. Ik ben van mening dat we wel een prijscorrectie krijgen, maar deze staat niet in verhouding tot de 300% prijsstijging die we de afgelopen 10 jaar hebben meegemaakt. Het negatieve sentiment is niet geheel terecht. Voorspellingen van een ramp zijn net zo zeker als een herstel binnen 2 jaar. Volgt iedereen de voorspelling van Martin dan komen ze inderdaad uit. En het oude liedje klinkt zo slecht nog niet, toch?
@Rob Zo’n beetje alle belanghebbenden (hypotheekverstrekkers, starters, makelaars, etc.) geven aan dat starters heel moeilijk nog aan een hypotheek kunnen komen, maar jij merkt er niets van. Da’s bijzonder.
De AFM gaf onlangs nog aan dat hypotheekverstrekkers op grote schaal de hand hebben gelicht met de strengere regels die inderdaad twee jaar geleden als code (code, dus geen wet) werden ingevoerd. Tot aan Nederlandse varianten op subprimes werden hier nog verstrekt door dochters van Amerikaanse banken, naast natuurlijk de bekende tophypotheken, etc. Gewoon hier in artikelen op deze site terug te lezen.
Kortom: pas nu worden de regels door hypotheekverstrekkers echt streng toegepast. Ook veel bedrijven krijgen overigens geen leningen meer van banken voor investeringen. Ook een teken aan de wand.
Wat het herstel betreft. Het herstel in de jaren 70/80 van de economie duurde veel langer dan 2 jaar en het ‘herstel’ -of opnieuw stijgende prijzen- van de huizenmarkt volgde pas na een jaar of 10.
Let wel: die crisis was een stuk lichter dan nu. Op dit moment staat ons hele financiele stelsel zelfs op de tocht en wordt alleen nog enigszins overeind gehouden door enorme leningen op kosten van de belastingbetaler en de volgende generatie (babyboomers zijn altijd sterk geweest in het doorschuiven van problemen naar de volgende generaties overigens).
Er liggen nog een aantal skeletten in de kast (vooral de Amerikaanse) die nog naar buiten moeten rollen. Zoals Vermeend onlangs op tv al opmerkte: hoe krijgt iemand het voor elkaar te denken dat decennialang wanbeheer en enorme schulden maken en de crisis die daar onvermijdelijk uit volgt, wel even opgelost zal zijn in een paar kwartalen. Volkomen onrealistisch. Er is een enorme hoop shit op te ruimen, helaas. En nog hartelijk dank aan degenen die die enorme hoop hebben veroorzaakt.
@rob
Waar heb je het over ?
Tegenwoordig is het normaal dat je 2 inkomens nodig hebt om een eensgezinswoning te kopen. Als de prijzen nog een beetje gaan stijgen heb je zometeen 3 inkomens nodig.
Lang voordat de krediet crisis in Nederland toesloeg is er al een beweging ontstaan van mensen die gewoon wachten met kopen. Kijk maar naar deze site, die was er eerder dan de kredietcrisis.
De betaalbaarheidsindex staat historisch laag.
Nu ziet een taxateur alleen die mensen die het geluk hebben een huis te kunnen betalen. Als de huizenprijzen zouden dalen zouden meer mensen een huis kunnen betalen. Maar….
Taxateurs en makelaars worden betaald met een percentage van de verkoopprijs. Met een lagere huizenprijs zouden makelaars meer huizen moeten verkopen voor hetzelfde inkomen. Makelaars e.d. zijn de enige die baat hebben bij een zo hoog mogelijke huizenprijs.
De rest van Nederland zucht alleen maar onder een enorme schuldenlast.
Hallo,
IK ben van mening dat de huizenmarkt met ca. 20% in 4 jaar zal dalen, daarna weer stabilisatie en zie ik de prijzen de eerst 10 jaar niet stijgen.
Reden hiervoor, tekort aan bouwgrond.
En absord hoge uurlonen in de bouw.
Prijs = vraag + aanbod.
Beste oplossing is overdrachtsbelasting naar 0.5%
Peter Eindhoven Bouwkundig Kalkulator
Beste P. Vervoort,
Er is al jaren een 6% norm voor het afsluiten van hypotheken. De huidige 10-jaarsrente is nog altijd lager. De betaalbaarheid buiten de randstad is nog steeds acceptabel. Als NVM-taxateur en aankopend makelaar in Noord-Holland merk ik natuurlijk de terughoudendheid bij de banken en consument.
Dit betekent echter niet dat er bijna niets meer gefinancierd wordt. Banken als Rabobank verstrekken graag een hypotheek mits het onderpand courant is en de client het goed kan betalen (4,5x bruto salaris max). Ik ben (gelukkig) geen verkopend makelaar dus heb geen belang bij een kortzichtig positief verhaal. Sterker nog: ik reken als courtage een percentage over het bedrag wat ik van de koopsom kan afkrijgen.
Bedenk dat de Nederlandse woningmarkt niet te vergelijken is met die in VS (creditcardcultuur), Groot-Brittanie (veel Buy to Let) en Spanje (bouwen voor het buitenland). Bewijs: de woningmarkt hier maakte de afgelopen 2 jaar een zachte landing, terwijl in bijv. de VS prijsstijgingen van wel 25% per jaar plotsklaps omlsoegen in aanzienlijke prijsdalingen. Bovendien wordt in Nederland hypotheekschuld nog steeds gesubsidieerd.
Ik ben van mening dat de huizenprijzen tijdelijk zullen dalen als gevolg van het huidige sentiment (kopen=emotie). Het aantal verkochte woningen zal het eerste halfjaar wel fors teruglopen. Door het opschorten van bouwprojecten (die in aantal eindelijk op peil waren) en verdere rentedalingen zal de druk op de bestaande woningmarkt niet verder afnemen.
Natuurlijk is er een doemscenario te bedenken waarbij alles mis zal gaan (met name tav financiele derivaten). Maar deze kans is nog steeds 50/50. Laten we positief blijven! Gelukkig nieuwjaar.
@rob: “[blablabla] … het is hier anders … [blablabla]”
SOLD TO YOU!! 😀
(of, wederom, hoe het vastgoedwereldje geen hout van economie snapt)
beste P. Vervoort
Geen overdracht belasting verlaging.
Dit is al een keer op deze site besproken. Bij verlaging hou je de vraagprijs op een kunstmatige manier hoog. Dus wat er bij de kosten koper af gaat komt erbij bij de vraagprijs. Net zoals de renteaftrek de prijzen opstuwt.
@rob, de betaalbaarheidsindex ligt nog steeds historisch laag (80, slecht betaalbaar)
Je ziet hier (steeds) meer mensen uit de vastgoedwereld, ze snappen het inderdaad allemaal niet erg goed nee.
@Mark Dat laatste is inderdaad wel opvallend, ja. Zou er ergens in een vakblad een artikel over deze site hebben gestaan?
@ Mark; Lex:
Ze hebben ook weinig anders meer omhanden, natuurlijk;-)
@Dikkiedik Da’s waar 😀
Het is idd interessant om te zien hoe verschillend (macro-)economen en mensen ‘in de business’ naar de huidige huizenmarkt kijken. De woningmarktprofessionals lijken adaptieve verwachtingen te hebben. Met de kennis van de afgelopen 20 jaar in de zak lijkt dat voor hen genoeg, maar ik vrees voor hen dat de economen ditmaal gelijk krijgen. Wel lijkt het – juist vanwege de trage aanpassing van de verwachtingen – langer te duren voordat dat gebeurt. Jammer. Pleisters moet je eigenlijk niet langzaam van een wond trekken…
Ik vind het mooi om alle meningen van iedereen te volgen. Word er momenteel wat moe van. Ieder heeft zijn eigen visie en denkt het bij het juiste eind te hebben. Ik ben van mening dat de juiste visie pas over 5 a 10 jaar gegeven kan worden. Als je nu wist wat de toekomst zou brengen had je goud in handen.
Ik sta momenteel op het punt een huis te kopen omdat er een kleine op komst is.
Iedereen waar ik mee praat komt met een andere visie. Waarvan vele zeggen niet kopen want de markt stort in.
De prijs word bepaald door vraag-aanbod. Ik kijk liever wat iets me waard is en zolang dat onder de taxatie waarde is en de verkopende partij gaat hiermee accoord dan is het toch goed..
En ja als alles 30% instort dan is het aan mij om die 30% ergens anders weer mee te verdienen en dan staan we op het eind van het liedje allemaal weer op hetzelfde punt.
We kunnen allemaal wel klagen en discuseren maar pak je verlies en ga verder.
@starter
“Ik ben van mening dat de juiste visie pas over 5 a 10 jaar gegeven kan worden. Als je nu wist wat de toekomst zou brengen had je goud in handen.”
Als iets ons deze crises leert is dat vastgoeddeskundigen slechts deskundig zijn in zand-in-de-ogen-strooien, terwijl iedereen met een beetje gezond verstand zelf op een sigarendoos kan berekenen hoe duur een huis hoort te zijn. Maar het staat eenieder vrij om zich te laten blijven misleiden.
“Ik sta momenteel op het punt een huis te kopen omdat er een kleine op komst is.”
Vastgoedmensen houden van slachtoffers die een keuze (menen te) moeten forceren.
“Ik kijk liever wat iets me waard is en zolang dat onder de taxatie waarde is”
Ook als dat 20% boven de taxatiewaarde van volgend jaar is ?
“om die 30% ergens anders weer mee te verdienen”
Ook als jij volgend jaar geen (extra) baan meer kunt vinden ?
Groet, Rik
(die zijn eerste twee levensjaren op een zolderkamertje met zijn ouders heeft doorgebracht en daar geen aantoonbaar letsel aan heeft overgehouden)
Aanstaand starter,
Allereerst gefeliciteerd met de kleine die op komst is: sommige zaken zijn belangrijker dan geld.
Maar bedenk wel dat als je huis 30% in waarde daalt, het daarna bijna 50% in waarde moet stijgen, wil je er geen verlies op lijden.
Met je mening dat de juiste visie pas over 5 of 10 jaar gegeven kan worden ben ik het niet eens. Je hebt absoluut geen kristallen bol nodig om de financiele toekomst te voorspellen. Meestal wel, maar nu niet.
Er worden 1000 en 1 redenen aangevoerd waarom huizenprijzen in de rest van de wereld wel kunnen dalen, maar in Nederland niet.
Maar waar het allemaal om draait is dit: zijn banken nog wel in staat om genoeg krediet te verlenen?
En het antwoord luidt: nee, dat zijn ze niet. Tot nu toe hebben veel banken het vege lijf kunnen redden door massale kapitaalinjecties en garanties van overheden. Toch zitten banken nog steeds op hun geld – ze zijn steeds minder bereid risico’s te nemen. De balanspositie van de meeste banken is dan ook rampzalig.
En dat zal er in 2009 niet beter op worden. Met minimaal een diepe recessie in aantocht zullen banken steeds gieriger worden. Immers, als het met de economie goed gaat, gaat het met banken goed. Maar een recessie betekent meer faillissementen, meer werkloosheid en meer leningen die niet afgelost kunnen worden. Banken zullen steeds gieriger worden om zelf niet ten onder te gaan.
De kredietdeflatie zal verergeren en het is onvermijdelijk dat dit zijn weerslag zal hebben op de huizenmarkt.
Dus ik zou je willen aanraden: steek je hoofd niet in die hypotheekstrop.
Beste starter,
Ik ben zelf een doorstromer. 15 dec 08 koopcontract voor nieuwe woning getekend nadat mijn appartement in okt 08 is verkocht. Financiering gisteren rond gekregen bij Woonnexxt.
Wel of niet kopen?
Wie durft en rustig blijft kan nu geld verdienen omdat je een goede onderhandelingspositie hebt.(zelf 15% van de marktconforme vraagprijs eraf gekregen)
Wie geen schulden heeft, kan bij de meeste banken gewoon financieren, zeker als deze financiering binnen de Gedragscode norm valt.
Iets roepen over de waardeontwikkeling is makkelijk want daar hoef je toch geen verantwoording voor te nemen, maar het besluit om een handtekening onder een koopcontract te zetten, die neem je zelf en daar hangen ook consequenties aan vast.
Tenslotte, angst is een slechte raadgever maar angst verkoopt ook goed. Doe er je voordeel mee.
Huizenprijzen te hoog?
Hmm, volgens mij ligt het eraan waarmee je wilt betalen.
De oorzaak van de financiele crisis is teveel schulden. De overheden denken dit te gaan bestrijden met nog meer schuld (er wordt met miljarden gesmeten alsof het niets is).
Dat leidt onherroepelijk op tot monetaire inflatie (het minder waard worden van ons geld).
Het lijkt erop alsof landen een wedstrijd hebben ontketend om het geld te ontwaarden. Tja, wat is over 5 jaar een euro waard? Waar meet je dit dan in? (van de Dollar blijft niets meer over, daar kopen ze over 5 – 10 jr voor USD 150.000,– een paar rollen toiletpapier(bij wijze van), waar ze er nu nog een huis voor kunnen kopen. Dit gaat bij ons ook spelen, maar dan wel in mindere mate dan de VS. Stel dat de euro 20% minder waard wordt, dan krijg je dit gecoorigeert als looninflatie terug in je salaris.
Ik ben het er mee eens dat de huisprijzen zullen dalen en eerste instantie niet leuk voor de mensen. Maar voor de langere termijn, mens maak je niet al druk.
@Herman: 20% looninflatie: lijkt me een prachtige oplossing. Met dito rente voor mijn spaargeld (anders zet ik het om in goud en olie). En dus dito rente voor hypotheken. En voor je het weet kosten huizen niet meer dan je in redelijke tijd bij elkaar kunt sparen. Helemaal voor.
Rob, ik ben het met je eens…
Wat een zwartkijkers op dezs site zeg!
De woningmarkt in Nederland is inderdaad anders dan de voorbeelden die worden aangehaald (VS, UK etc.).
De daling van de huizenprijzen zullen niet aanhouden. De oudste en meest bekende economische wet is toch: “schaarde goederen zijn duur”. Bouwkavels en koopwoningen zijn schaars en zullen binnen 2 jaar gewoon weer de stijgende lijn pakken.
Groet!
Er is maar 1 reden waarom de huizenmarkt na het statistisch record van 1736 en de piek van nu die er nettekes overheen is gegaan,in elkaar pleurt en dat is: MASSA WERKLOOSHEID
Is benieuwd of er weer nieuwe meningen bij komen 🙂
Hoe meer aandacht er wordt geschonken aan dit onderwerp in de media,des te groter wordt de kans dat de paniek toeslaat. Deze website draagt trouwens ook bij aan dit effect…
Wat een geweldige zet: de overheid die de aftek van hypoteekrente (alweer) ter discussie stelt, precies tijdens de credietcrisis waarin de huizenmarkt zwaar onder druk is komen te staan. Wat een ontzettende domme daad want hiermee maakt men de (schaarse)potentiele kopers bang waardoor deze hun koopplannen wellicht nog even uitstellen…
Wat ik ook nog even kwijt wilde..
Ik heb in 1986 tijdens mijn eerste woning verkocht. Gezien de slechte woningmarkt en vooruitzichten werd ik hier en daar voor gek verklaard maar ik zag het juist als een gunstig moment om in te stappen. 17 jaar later heb ik dit huis voor 3,5 x de aanschafprijs verkocht. dit deed ik net voordat de bijleenregeling van kracht werd in 2004. Een deel ging op de bank, de rest investeerde ik in het laten bouwen van een nieuw huis.
Mijn advies: koop wanneer je kunt en wilt. Op lange termijn zul je de vruchten plukken en de eeuwige afwachters zullen altijd achter het net vissen!
Beste Pieter.(35)
Op lange termijn zullen mensen de vruchten plukken?
Het is juist deze instelling die mensen in de problemen hebben gebracht.
Een huis is om in te wonen en als ik als zoekende voor een koophuis al jaren lang te horen krijg dat ik geen huis koop maar een hypotheek,zonder uitzicht op afbetaling van mijn hypotheek zonder verkoop van mijn huis, blijf ik huren.
Want of ik nu huur van de bank met alle risico’s of huur bij een woningcorporatie die de risico’s dragen,kies ik voor de laatste.
Als ik een huis koop wil ik deze afbetaald hebben aan het einde van de looptijd,dat is in Nederland bijna onmogelijk voor de middenklasse!
Men moet niet kijken wat een huis per maand oplevert,maar wat het uiteindelijk oplevert.
>>Op lange termijn zullen mensen de vruchten plukken
klinkt als de aandelen lease plannen en we weten hoe dat afgelopen is, zo vervelend dat men nu twijfelt aan de pensioenfondsen en dat zijn echt lange termijn speculanten
kopen wanneer je wilt doe je met eigen geld en niet op de pof, dan maakt het geen donder uit wat de prijs van je asset doet na aankoop, helaas zijn er niet zoveel kopers die dat kunnen als dat er huisjes zijn in het land
Men klinkt hier overal nogal pessimistisch.
De huizenmarkt gaat voorlopig niet helemaal instorten maar zal zich voor een hela lange periode stabiliseren naar een prijsniveau die afhankelijk zou worden van meer factoren zoals: hypotheek rentetarieven, inflatieniveau( eventueel deflatie), werkgelegenheid en werkloosheid risico’s, inkomens ontwikkeling.
We zullen zien dat de gemiddelde prijzen zullen voorlopig dalen maar niet meer dan enkele procenten. De duurdere woningen wel meer.
Indien de banken hun geld op de geldmarkt goedkoper kunnen blijven verkrijgen (zoals op dit ogenblik) en de economie uit de clinch komt over 11/2 a 2 jaar zal de huizenmarkt zich gaan stabiliseren naar een niveau van enkele jaren geleden 2003-2005. De centrale banken zouden hun rente tarieven langdurig op een laagniveau moeten gaan houden ook indien eventuele inflatie risico toeneemt. De economische aspecten zouden moeten prevaleren boven inflatie. In de afgelopen periode hebben de centrale banken van VS en EU de rente veel te snel verhoogt. Hierdoor hebben ze de hele economie volledig verpest. De tijdelijke superwinsten van de banken zij nu vervormt tot enorme verliezen omdat ze niet gebaseerd waren op de economische betaalbare realiteit!!???
Nog een reactie.
Allemaal paniek in de lucht om enkele “wijzen” de kans te geven om nieuwe superwinsten te maken. Zie VS waar enkele financiel sterke figuren nu woningen bij veilingen voor een prikkie te kunnen kopen.
Men klinkt hier overal nogal pessimistisch.
De huizenmarkt gaat voorlopig niet helemaal instorten maar zal zich voor een hele lange periode stabiliseren naar een prijsniveau die afhankelijk zou worden van meer factoren zoals: hypotheek rentetarieven, inflatieniveau( eventueel deflatie), werkgelegenheid en werkloosheid risico’s, inkomens ontwikkeling.
We zullen zien dat de gemiddelde prijzen zullen voorlopig dalen maar niet meer dan enkele procenten. De duurdere woningen wel meer.
Indien de banken hun geld op de geldmarkt goedkoper kunnen blijven verkrijgen (zoals op dit ogenblik) en de economie uit de clinch komt over 11/2 a 2 jaar zal de huizenmarkt zich gaan stabiliseren naar een niveau van enkele jaren geleden 2003-2005. De centrale banken zouden hun rente tarieven langdurig op een laagniveau moeten gaan houden ook indien eventuele inflatie risico toeneemt. De economische aspecten zouden moeten prevaleren boven inflatie. In de afgelopen periode hebben de centrale banken van VS en EU de rente veel te snel verhoogt. Hierdoor hebben ze de hele economie volledig verpest. De tijdelijke superwinsten van de banken zij nu vervormt tot enorme verliezen omdat ze niet gebaseerd waren op de economische betaalbare realiteit!!???
Allemaal paniek in de lucht om enkele “wijzen” de kans te geven om nieuwe superwinsten te maken. Zie VS waar enkele financiel sterke figuren nu woningen bij veilingen voor een “prikkie” kunnen kopen.
Ik vraag mij af dat, als de huizenmarkt instort, dit dan ook direct zijn weerslag heeft op nieuwbouwwoningen. Ik heb vorig jaar een nieuwbouwwoning gekocht, huis en grond samen 4 ton. Volgens mij verlagen de Gemeentes hun grondprijs niet en zal het uurloon en de grondstofprijzen ook niet drastisch dalen. Ik zie dan ook niet in dat mijn huis 25% minder waard wordt….iemand een andere mening?
@Rene
Ik vrees dat de prijs die je hebt betaald niet alleen de door jou genoemde componenten bevat. Er zit veel vet op de botten van de bouwondernemers.
Ik weet natuurlijk niet waar je huis staat, maar laat ik dit meegeven om over na te denken: ik weet van een nieuwbouwproject in de provincie Groningen waar afgelopen jaar 2-onder-1-kappers zijn gebouwd voor precies 2 ton alles inclusief. Prachtige ruime huizen op 400m2 perceel. De bouwondernemer was er ook blij mee – die heeft er ook winst op gemaakt.
Overigens verwacht ik dat gemeenten wel degelijk hun grondprijzen omlaag zullen doen. Natuurlijk duurt dat een tijdje, omdat nu de grondprijzen worden misbruikt voor allerlei projecten in de omgeving van de nieuwbouwwoningen. Daarvoor zal nieuwe funding moeten worden gevonden.
De nieuwbouwmarkt ligt helemaal stil, dus bouwondernemers gaan zich wel 2x bedenken voordat ze akkoord gaan met een hoge grondprijs bij nieuwe projecten. Gemeenten zullen na enige tijd moeten constateren dat geen van de bouwondernemers het meer aandurft bij de huidige grondprijzen. Bij te hoge grondprijzen wordt immers de totale bouwprijs te hoog en krijgen ze de projecten niet meer verkocht.
En als ik me bedenk dat ik in 2002 voor een appartement van 180k in Utrecht maar liefst 100k ‘grondprijs’ heb betaald, dan is duidelijk dat er veel van de grondprijs afkan.
de huizenprijzen zijn eigenlijk veel te hoog en als de eersten maar beginnen te zakken volgt de rest wel (als er een schaap over de dam is volgen er meer)
telt ook voor de grondprijzen omdat er in Nederland relatief gezien weinig bouwgrond meer is zal die prijs niet zoveel om laag gaan. Dat de huizen prijzen zakken is helemaal niet verkeerd in 13 jaar drie keer zo duur is erg veel en het is dan ook geen wonder dat starters, beide een baan geen hypotheek kunnen krijgen ja alleen met hoge salarissen en dat heeft lang niet iedereen als woningen die nu 2 ton kosten terug gaan naar 160.000 euro kan de doorstroming weer beginnen die nu toch echt stagneert omdat de woningen te duur zijn
Harriet
Nu een jaar na plaatsing van dit artikel blijkt dat de huizenprijzen enkele procenten zijn gedaald en alweer stijgende zijn.
Maakt het des te leuker om de bovenstaande berichten te lezen. 🙂
in 2003 huis gekocht voor 200000
nu (september 2009) binnen 2 weken verkocht voor 230000.
Een gemiddelde stijging van zo’n 3% per jaar….
Hoeveel rente moest je betalen?
koste koper?
reparaties?
Hoeveel winst heb je nu gemaakt?
@45
Alweer stijgende zijn? dream on!
hoi harry , mag ik vragen in welke woonplaats deze woning ligt , want het verschilt per egio , ik heb een woning in 2002 nieuwbouw gekocht voor 400.000 en heb hem nu te koop sinds twee weken vraagprijs 444.000 , twee kijkers gehad.
Beste Mensen,
De rode draad in deze thread is: iedereen denkt een huis te kunnen kopen, om het vervolgens met winst te verkopen, om zo een huis te zwembad te kunnen financieren op kosten van de koper en belastingbetaler. Voor alle mensen die nu denken “yes”: Het kopen van een huis is eigenlijk gewoon alleen voor die mensen die het ook kunnen betalen. De gewone arbeiders en kantoorklerkjes denken helaas nog steeds dat ze ooit rijk zullen worden door het kopen en verkopen van huizen. Jullie denken allemaal dat het kopen van een huis iets voor het gewone volk is. Bovendien zijn er veel soorten huizen (en hutten). Het generaliseren van de huizenmarkt is typerend voor de grote groep kortzichte hollanders. De eigenaars van huizen zullen blijven lachen om dit volksgeklaag. Denken jullie nu echt dat wij onze huizen voor een habbekrats verkopen aan de grote groep loosers?
Keep on dreaming !
Hoe denkt de specialist een zeepbel te verkopen; knap hoor.
50 je maakt onderscheid tussen huizen en hutten.
ze hebben gemeen dat ze op dezelfde grond staan. Waar betaal je nu voor?
Dat is nu precies waar het om gaat beste Kees. Er bestaat geen huizenmarkt. Dat hebben ze jou aangepraat. Er bestaat wel een huttenmarkt, zeg nu zelf,welke sukkel koopt nu een rijtjeshuis voor 4K. Dat moet een echte looser zijn. En dan al die oude hutten die zijn geen pegel waard, geckocht voor 1.5K gulden, dus wie is er nu zo dom om dan 2 of 3K euro voor die hutten te betalen. Ga er eens op uit, en kijk maar eens goed uit naar een echt huis: jawel, onbetaalbaar en niet beschikbaar voor de lenende loonslaven, en dat is normaal. Hollanders denken allemaal dat ze als kwartje zijn geboren, gelukkig zal het langzamerhand duidelijk worden dat er nu eenmaal verschil moet zijn tussen gewone arbeiders en ondernemende mensen.
Ik hoop dat je hier iets van begrijpt…
was het basale verschil tussen de door jou genoemde woningen vs hutten maar zo groot.
je hebt mijn vroeger postings niet gelezen over de wel of niet bestaande huizenmarkt, das duidelijk.
“Echt huis” perceptie
en toch ploft die huttenmarkt-zeepbel niet?
generaties van voor 1960 de zo genaamde babyboomers en de huidige pensionados
hebben de afgelopen 20 jaar de mond vol gehad over lekker genieten verre vakanties de vut luxe verbouwingen nieuwe autos het moest allemaal want ze hebben er recht op vinden ze.
tegelijkertijd is in de rest van de wereld de armoede toegenomen en de ecosystemen naar de vaantjes geholpen. Kan je begrijpen dat de huidige werkende generatie met jonge kinderen dit gezwelg van hun voorgangers niet meer kunnen en willen financieren.We kopen die belachelijk dure huizen niet meer ga zelf maar jullie overwaarde bijelkaar sparen.
@56
die loopt leeg.
Ik had een huis in Amsterdam Zuid in November 2007 en na het lezen van dit artikel http://www.nrc.nl/binnenland/article1853449.ece/Hoogste_huizenprijzen_in_bijna_300_jaar werd ik een beetje zenuwachtig. Ik heb het daar daarop verkocht, eerlijkheid gebied mede door omstandigheden, maar ben daar erg blij om. Buitengewoon interessant artikel. De econoom Piet Eichholtz heeft gegevens over huizenprijzen vanaf 1650! in Amsterdam op een rijtje gezet. Ik blijf de komende jaren uit de kopersmarkt!
@nr.53:
De relatie tussen inkomen en huis is al heel lang zoek. Je bent de ‘looser’ als je te laat instapte. Een generatie eerder geboren zijn is geen reden tot opscheppen.
59
Eichholz is hier inderdaad al een paar keer langs gekomen.
@53
Je smijt nogal met het woord looser. Als starter wacht ik toch mooi tot de prijzen weer “normaal” zijn geworden.
Ik verdom het toch wel zeker om jouw in je schoot geworpen virtuele overwaarde op te hoesten.
En weet je wat, ik ben echt niet de enige die er zo over denkt.
Sinds de tijd van de tweeverdieners zijn de huizen in prijs gestegen. Omdat ze het toch wel konden betalen. Met de overgang van gulden naar euro gebeurde dat grapje nog eens.
Zo werd een huis van 1,5K in guldens op de dag van vandaag 3K in euro’s waard.
En wat heb je dan voor huis. Een simpel rijtjeshuis.
Dus probeer eerst eens contact te maken met de realiteit, lees eens wat kranten en boeken, neem wat kennis van economische achtergronden en verdiep je in relevante materie.
Pas dan wil ik je gesmijt met “looser’ tolereren.
@50
Geef het tijd. Je grote mond wordt nog wel kleiner.
Oh grote machtige huizenspecialist…hahahaha…
Nu, precies een jaar verder, lijken de pessimisten toch gelijk te krijgen. Naast de dalende huizenprijsindex van het CBS, blijkt ook uit de realiteit dat huizenprijzen fors aan het dalen zijn.
Wat mij de laatste tijd opvalt, is dat huizen op Funda sterk in VRAAGPRIJS worden verlaagd. Deze worden alsnog niet verkocht en vaak dus nogmaals verlaagd! Als de vraagprijs wordt verlaagd dan zal de werkelijk betaalde prijs nog lager liggen.
Om mijn standpunt kracht bij te zetten een klein overzicht van de daling in vraagprijzen in Zoetermeer. Dit zijn huizen die ik al een tijdje volg, samen met vele anderen huizen. Ik zou zeggen, zoek ze op op Funda en kijk bij kenmerken naar de oorspronkelijke en verlaagde vraagprijs:
Woning, oorspronkelijke vraagprijs, huidige vraagprijs, vraagprijsdaling.
Rokkeveenseweg zuid 151, 389,5K, 335K. -14%
Rijnstroom 54, 499k, 439k. -12%
Taagstroom 6, 479k, 429k. -10,4%
Gaasterland 38, 489k, 469k. -4,1%
Taagstroom 29, 499k, 449k. -10%
Snoeksloot 45, 245k, 225k. -8,2%
Multatulihove 36, 485k, 450k. -7,2%
Oostergo 44, 299k, 279k. -6,7%
Nogmaals, het betreffen woningen in Zoetermeer.
Dit is slechts een heel klein deel. In werkelijkheid wordt het merendeel van de woningen verlaagd en/of staan heel lang te koop.
Het aantal veilingen nemen toe en worden zelfs na veiling niet verkocht(!)
De dalingen zijn begonnen bij 2 onder 1 kapwoningen en vrijstaande woningen. De eengezinswoningen zijn ook dalende.
Bouwgronden van particulieren dalen even sterk als de duurdere woningen.
Conclussie:
Ik ga niet nu een huis kopen/financieren waardoor ik over een paar jaar met een financiering van 120% en een woningwaarde van 70% zit!
@Franket,
Er zijn nogwel een paar pandjes die nog iets verder in prijs zijn gezakt. Hierbij 2 voorbeelden in Den Haag:
Piet Heinplein 118, 299000, 495000, 39.6%
Daguerrestraat 92, 229500, 349500, 34.3%
hi!,I love your writing so a lot! percentage we
keep in touch more about your post on AOL? I need an expert on this area to solve my problem.
Maybe that is you! Having a look forward to look you.