DNB: stress-scenario Europese huizenmarktcorrectie

Hierin wordt een stress-scenario geanalyseerd waarbij de Europese huizenmarkt een forse correctie ondergaat. Belangrijkste veronderstellingen:

• Langdurige stijging korte rente eurogebied met 200 basispunten (gedurende drie jaar).
• Daling huizenprijzen in Europa met 30% binnen twee jaar, en in de VS met nog eens 15% binnen één jaar.
• Daling investeringen in woningen met 20% binnen 1 jaar.
• Koersverlies aandelenmarkten met 20% in 1 jaar.

Centraal staat een daling van huizenprijzen in Europa, als reactie op een flinke stijging van de korte rente die samenhangt met oplopende risicopremies op de interbancaire geldmarkt. Deze werkt vervolgens door op de lange rente, die nog sterker oploopt (endogeen bepaald in het gehanteerde model). Vanwege inflatiedreiging hebben de monetaire autoriteiten geen speelruimte voor accommoderend beleid. Door wegvallend vertrouwen valt de correctie van huizenprijzen bijzonder sterk uit met 30% in Europa en met nog eens 15% in de VS (waar de prijzen in de uitgangssituatie reeds met 15% zijn gedaald).

Modelberekeningen laten zien dat de veronderstelde schokken in de VS en Europa elkaar versterken, met als gevolg een mondiale terugval in de economische groei. Het Nederlandse BBP komt na drie jaar 5,5% lager uit dan in het basisscenario. De huizenprijzen herstellen zich geleidelijk en liggen vier jaar na de schok nog steeds ruim 13% onder het uitgangsniveau.

Op basis van gegevens uit het DNB Household Survey zijn de gevolgen voor Nederlandse huishoudens in kaart gebracht. Daarbij is gekeken naar twee aspecten. Ten eerste komt bijna een kwart van de huishoudens met hun huizenvermogen ‘onder water te staan’ doordat de waarde van de woning lager wordt dan de hypotheekschuld. Dit hoeft niet noodzakelijk tot problemen te leiden, aangezien de afgenomen waarde van het huis niet direct is gekoppeld aan de betaalbaarheid van de bijbehorende hypotheek. Wel kan bij al dan niet gedwongen verkoop een restschuld ontstaan.

Ten tweede vertaalt een oplopende rente zich in hogere maandlasten van een aantal huishoudens. Dit is afhankelijk van de resterende rentevaste periode van de hypotheek. Volgens de DNB Household Survey krijgt 42% van de huishoudens binnen drie jaar te maken met een aflopende rentevaste periode. De stijging van de hypotheeklasten (rente en aflossing) bij een fors hogere rente lijkt echter voor de meeste huishoudens in deze groep te overzien: in bijna 87% van de gevallen blijven deze minder dan een kwart van het inkomen. Niettemin vindt bijna een verdubbeling plaats van het aantal huishoudens met zeer hoge maandlasten (35% of meer van het inkomen). Dit betreft zo’n 135.000 gevallen die bijzonder kwetsbaar zijn voor inkomenstegenvallers, bijvoorbeeld door werkloosheid.

Al met al blijft voor het leeuwendeel van de huishoudens het risico van toenemende hypotheeklasten beperkt. Dit hangt ook samen met het feit dat juist gezinnen met relatief hoge schulden – veelal starters op de woningmarkt – doorgaans nog een relatief lange rentevaste periode voor de boeg hebben. Dit neemt uiteraard niet weg dat in een beperkt aantal gevallen grote problemen kunnen ontstaan, vooral indien kwetsbare groepen worden geconfronteerd met een combinatie van vermogensverlies en andere tegenvallers zoals werkloosheid of gedwongen woningverkoop.

bron: Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland – september 2008