Deflatie in aantocht. De historische achtergronden van de kredietcrisis en de komende grote depressie. Waarom huizen- en aandelenmarkten ineen zullen zakken.
Eric Mecking schreef al in 2005 het boek Deflatie in aantocht waarin hij een groot deel van de huidige problemen op de financiele markten al beschreef. Deze week komt een nieuwe druk van het boek uit.
Eric Mecking gebruikt de lange conjunctuurgolven van de Kondratieffcyclus om uit te leggen wat de ‘roaring twenties’, de beurskrach van 1929 en de Grote Depressie van de jaren dertig werkelijk inhielden. Vervolgens trekt de auteur de vergelijking met de jaren negentig met de zogenoemde ‘new economy’, het uiteenspatten van de it–zeepbel in 2000 en het dalen van de huizenprijzen in de VS dat uitmondde in de huidige kredietcrisis.
In de eerste editie van Deflatie in aantocht (2005) werd veel van het onheil uit 2007 en 2008 al uitgetekend. In deze uitgebreide en geactualiseerde editie wordt helder uiteengezet dat we met deze kredietcrisis aan het begin staan van de grootste economische terugval sinds de jaren dertig. Ons staat een nieuwe grote depressie te wachten die in combinatie met de toenemende vergrijzing wel moet leiden tot ernstige problemen met onze pensioenen en de verworvenheden van de verzorgingsstaat.
Sinds midden jaren vijftig hebben Nederlandse huizenbezitters de grootste prijsstijging ooit meegemaakt. Een huis uit 1947 brengt nu ongeveer 28 keer zoveel op. Kostte dat huis toen 9.000 euro, in 1965 was dat opgelopen tot 20.000, in 1973 tot 30.000, in 1982 tot 57.000 en in 2008 tot 250.000 euro. Wat geresulteerd heeft in de evenaring van het drie eeuwen oude prijsrecord uit 1736!
Door deze lange periode van stijgende huizenprijzen is het een volkswijsheid geworden dat huizen altijd hun waarde blijven houden. Dit toont weer aan dat mensen de trend doortrekken naar de toekomst en zij niet cyclisch, maar lineair denken. De voor inflatie gecorrigeerde Herengracht-index van de Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz toont echter dat huizen onderhevig zijn aan grote cyclische bewegingen en lang niet altijd in prijs stijgen. Integendeel. Het laat zien dat huizen zelfs flink in prijs kunnen zakken!
Prijsontwikkeling van panden aan de Herengracht sinds 1650, gecorrigeerd voor inflatie
De laatste keer dat de huizenmarkt in Nederland instortte was tussen 1979 en 1983 toen de huizenprijzen met gemiddeld veertig procent daalden en een paar jaar op dat lage niveau bleven liggen. Oudere huiseigenaren vergeten dit nooit meer. Mensen die hun baan kwijtraakten, kwamen in problemen toen ze hun huis moesten verkopen. Sinds 1985 stegen de prijzen voor huizen weer, hoewel ze pas in 1993 het niveau van 1978 zouden bereiken.
De huizenmarkt heeft de top gepasseerd en is door de kredietcrisis rijp voor de grootste prijsdaling ooit. In de VS, Groot-Brittannië, Ierland, Spanje en Denemarken dalen de huizenprijzen al. Nederland volgt. Dalende huizen- en aandelenmarkten, tezamen met banken die elkaar wantrouwen en failliet gaan, vormen een dodelijke cocktail. Het hele systeem is zo verziekt en de kredietcrisis zo groot dat het hele financiële bestel wankelt en lijkt om te vallen.
Nu een huis kopen, aan het begin van de liquidatiefase in de Kondratieffcyclus, zou daarom een van de meest kostbare vergissingen van uw leven kunnen zijn.
In Nederland zijn de huizen, volgens het IMF, bijna dertig procent overgewaardeerd, in Ierland 34 procent. In de Verenigde Staten zijn ze nog steeds elf procent overgewaardeerd, hoewel ze daar al vijftien procent in prijs zijn gedaald. Ook verdubbelde daar de totale hypotheekschuld als percentage van het bruto nationaal product van 34 procent in 1983 naar 76 procent in 2006.
In Nederland steeg de hypotheekschuld naar 98 procent van het bnp en in Denemarken zelfs naar 101 procent. In 2008 passeerde Nederland overigens Denemarken als land met de hoogste hypotheekschuld. Denemarken is midden 2008 officieel in een recessie beland en daar zijn de huizenprijzen al stevig aan het dalen.
Het IMF waarschuwt dat de huizenprijzen in Europa, net als in de Verenigde Staten, de komende jaren scherp zullen dalen. Landen met dure huizen en hoge hypotheekschulden, zoals Nederland, lopen hierbij extra risico.
Bij aanvang van de depressie, zoals nu, blijven huizenverkopers hoge prijzen vragen omdat zij kijken naar de prijzen van het afgelopen jaar terwijl het vertrouwen van de huizenkopers stevig afneemt en zij rekening beginnen te houden met dalende huizenprijzen. Aangezien de vraagprijzen veel te hoog zijn, staat er een recordaantal huizen te koop, blijven woningen ook langer te koop staan en worden er veel minder verkocht. Bovendien neemt het aantal gedwongen verkopen al jaren schrikbarend toe.
Door de kredietcrisis en de hypotheekcrisis, in combinatie met een (eventuele) beperking van de hypotheekrenteaftrek, ontstaat een vicieuze cirkel waarin huizenprijzen almaar blijven dalen. Deze daling zal gemiddeld dertig tot vijftig procent bedragen. Gaan we uit van de prijs van 250.000 euro in 2008 voor een gemiddelde woning dan zult u moeten wachten tot de prijs gezakt is naar een niveau tussen 175.000 en 125.000 euro.
Een daling van de huizenprijzen heeft veel dramatischer gevolgen voor de economie dan de aandelenkoersen omdat het om veel meer betrokkenen gaat en om veel meer geld. Dat bovendien grotendeels geleend is. Zo bedraagt de prijs van het totale Nederlandse particuliere onroerend goed – alle appartementen, rijtjeshuizen en villa’s bij elkaar – eind 2007 ruim twaalfhonderd miljard, 1.200.000.000.000 euro, terwijl de waarde van alle Nederlandse beursgenoteerde ondernemingen ruim zeshonderd miljard is – ongeveer de helft.
Het bankwezen zal sterk worden getroffen doordat de hypotheekleningen zijn gefinancierd tegen onderpanden die in waarde dalen. Dat zal banken, die nu al door de kredietcrisis zeer terughoudend zijn in hun kredietverleningen, nog terughoudender maken. Nog veel meer huiseigenaren zullen de rente op hun lening niet meer kunnen betalen, en de hypotheekschuld zelf niet meer kunnen aflossen, en zo gedwongen
worden hun huis te verkopen, waardoor de hypotheekverstrekkers kapitale verliezen lijden, wat de huizencrisis zo verergert en de economische crisis zo verdiept dat we in een moeras van deflatie en depressie wegzakken. Net als in de jaren dertig.
‘De beste Nederlandstalige boeken over economie komen vaak van de hand van niet-economen. Dit boek van historicus Eric Mecking vormt hierop geen uitzondering. Hij onthult op zeer toegankelijke manier hoe groot de gevaren zijn in de huidige financiële markten. Maar de grootste waarde zit in de historische parallellen die Mecking trekt.’ – Willem Middelkoop, journalist en auteur van het boek Als de dollar valt.
bron: Eric Mecking
Tip:
Bekijk hier de uitzending van VPRO Boeken waarin Deflatie in aantocht wordt besproken
Ingezonden vragen voor en antwoorden van dhr. Mecking, auteur van het boek ‘Deflatie in Aantocht’
Lees ook dit artikel van Albert Spits over de oorzaken van deflatie
Loading ...
Mijn excuses, dit bericht is in de loop van de ochtend aangepast op de site van televaag. Het is dus nog even wachten op donderdag voor de officiele berichtgeving van het NVM
Wel een beetje erg negatieve toonzetting. Het kan ook allemaal heel anders uitpakken.
Wat bijvoorbeeld kan gebeuren is de grondstofprijzen (o.a. olie) gaan nog verder dalen. Dit drukt de inflatie. Hierdoor gaat de rente weer terug naar beneden om banken de gelegenheid te geven hun buffers te vergroten. En met voldoende buffers herstelt het vertrouwen weer en trekt alles weer aan.
Dat gaat lang duren, en het is vervelend. Maar het hoeft geen depressie a la jaren 30 te betekenen.
Overheden hebben veel geleerd van de depressie uit de jaren 30, en kan me niet voorstellen dat ze precies dezelfde fouten gaan maken als toen.
En wellicht is het na de ICT bubbel in 2000 nu de beurt aan de huizenbubbel. De huizenbubbel is groter, dat gaat meer pijn doen. Maar of we nou in depressie raken, dat staat nog lang niet vast.
Mark zegt: “Overheden hebben veel geleerd van de depressie uit de jaren 30, en kan me niet voorstellen dat ze precies dezelfde fouten gaan maken als toen.”
Zou het? we zien nu dat de overheden niks hebben geleerd van de jaren 20 en weer precies dezelfde fouten hebben gemaakt als in de jaren 20…
Wat heeft een historicus nou te zeggen over economie? Heel veel dus. Economen zijn geneigd de huidige crisis te verklaren BINNEN het huidige bestel. Zij zijn richten zich teveel op de technische details (leningen, aandelen, rente, nez.) zoals die nu werken zonder de vraag te stellen of het huidige bestel wel bestaansrecht heeft. Zij zijn geneigd het huidige systeem te verklaren en te verdedigen. Daarbij worden ze ideologen in plaats van wetenschappers. Een historicus kan een economisch bestel in een langetermijnperspectief plaatsen zoals een filosoof zich met de metafysische implicaties van een economie kan bezighouden.
Okay. Bij bestaande woningen (met een [te] hoge overwaarde) kan ik mij er iets bij voorstellen.
Maar hoe zit het met de nieuwbouwhuizen? Gaan de nieuwbouwprijzen ook omlaag?? De bakstenen, lonen etc. bepalen tot voornamelijk de prijs, los van de grondprijs.
Door al die negatieve berichtgeving worden de mensen bang en gaan rare dingen doen. Op deze manier werkt men de depressie in de hand. Kan er niet ietwat gematigd worden. Heb al een mail gestuurd naar de grootste ochtendkrant van nederland en daar heb ik hetzelfde gevraagd. Het is gewoon iets waar de media zich op hebben gestort.
Ik weet het…het is ernstig…heel ernstig maar de pers doet er wel heel veel schepjes bovenop…meer nog dan nodig.Waarom toch al die doemverhalen….
Nog iets…waarom wordt de vergrijzing er steeds weer bijgesleept. Te pas en te onpas komt dat erbij.
Dat een mondiaal economisch systeem afhankelijk staat en valt bij het vertrouwen van de consument pleit niet voor de kracht van zo’n systeem. Het is goed dat de media op de zwakte van het systeem wijzen zodat we kunnen nadenken over alteratieven in plaats van te vragen om censuur zoals “docente” doet.
Pierre vraagt hoe het gaat met de nieuwbouw. De gemeentes frustreren die op grote schaal. Bizarre bouwbesluiten drijven de prijzen op. Langdradige, ingewikkelde verguningtrajecten helpen ook niet. Een legendarisch voorbeeld, 16 vergunningen om met bouwverkeer onder een viaduct te mogen rijden.
Je kunt ook vroegtijdig Als je hypotheek over een paar jaar afloopt voortijdig je hypotheek omzetten naar 30 jaar vaste rentetermijn. Rente nu rond 5,7%. Misschien wat boeterente betalen maar dat is weer fiscaal aftrekbaar! Weet je precies wat je 30 jaar lang aan vaste lasten hebt.
precies, mark. you hit the nail on the head
Als dit scenario wordt bewaarheid zijn het vooral de mensen die hun ”overwaarde” hebben opgenomen middels een lening of tweede hypotheek die enorm in de problemen gaan komen.
Ik weet niet hoeveel dat er zijn maar oa.DSB bank heeft daar de afgelopen tijd veel reclame voor gemaakt.(Lenen.nl ed.)
Mocht de ”huizenbubble” barsten dan gaat de DSB bank zware tijden tegemoet…..
Olieprijs is naar beneden gedonderd.
Hebben jullie al iets gehoord van prijsverlagingen bij onze gas en electrajongens want dat spul wat zij voor veel geld aan ons leveren is toch aan de olie gekoppeld.Toen de olie steeg wisten zij ons direct te vinden met prijsverhogingen
Ik heb toevallig net geklaagd bij mijn energie-bedrijf: ze voeren nu actie om mensen voor 3 jaar hun energie-prijs vast te laten leggen, terwijl de verlaging voor volgend jaar al vrijwel zeker is (prijzen worden achteraf verrekend, dus de verhoging nu, is voor de prijsstijging van deze zomer, of zoiets tenminste).
Reactie:
“De prijzen zijn nu inderdaad aan het dalen. Dat zal in juli 2009 zorgen voor een lichte daling. Naar verwachting zullen de prijzen per januari 2010 weer gaan stijgen dus blijft u met het vastzetten van uw tarieven voordeliger. De energiemarkt is niet te voorspellen dus het vastzetten van de prijzen brengt altijd een risico met zich mee.”
Dus: “ja, die daling volgend jaar zien wij ook. Maar leg vooral nu de dure prijs vast!”
Erg aardig geschreven vooral het aspect van lineair- naar cyclisch denken ! Het lijkt veel op het denken in financiële marktenstrategiën! Verders komt de inhoud redelijk overeen met de dagelijkse schrijverij in de media.
Vragen:
De historische huizen voorbeelden zijn input tot nadenken.
Vraag 1 Wie nu een splinternieuw huis koopt voor de waarde die de projektontwikkelaar vraagt loopt die dezelfde waardedalingsrisico’s als beschreven op oude bestaande woningen?
vraag 2: Waarom zijn het de banken (kredietcrisis) waaraan we consequenties worden ontleend. Wat zegt u van de exorbitante bijkomende kosten: zoals overdrachtbelasting, administratieve lasten, energieprijzen, verzekeringen en verbouwkosten, etc..
We stellen kennelijk tijdens de kredietcrises pas vast, wat we op onze hals halen door een bestaand pand te kopen, waarbij aankoopprijs en kwaliteit te ver uit elkaar liggen door bovengenoemde faktoren.
als je zo deze en andere meningen en veronderstellingen van mensen en geleerde cq specialisten leest is het heel moeilijk om voor gewone mensen hieruit nog wat te brouwen zeker is het waar dat vastgoed in het verleden werd aangezien als een waardevaste investering volgens deskundigen gaat deze vlieger niet meer op maar merk op dat huizen bezitters of het nu welgestelden zjn of doorsnee mensen wel met dat bezit hun toekomst wilden verzekeren ,wat ook jarenlang gepredikt is door onderandere banken ,rijksoverheid, het gelduitlenen en bekomen was heel simpel alleen stonden we er niet bij stil dat we uiteindelijk opgezadeld werden met een groot gat wat banken voor ons aan het graven waren ter genoegdoening van hun zelf en aandeelhouders cq bonissen voor behaald resultaat nu staan de huizen bezitters met hoge schulden voor de taak om dit alles weer recht te trekken om de verdamping van enorme bedragen weer te herstellen door hoge kosten aan rente en zeer hoge kosten die gemeente ,energie handel en allerlij onduidelijke instellingen aan hun in rekening brengen en juist de banken geld vasthouden om hun ballans op te poetsen ,het geld wat bos in de banken stopte om ze overeind te houden was beter anders besteed ,er waren genoeg banken die wel soliede waren om dit op te vangen, het enige wat nu zoden aan de dijk zet is banken gewoon verplichten om rente verlaging van de ECB een op een door te geven aan de klant ,bedrijven en als ze dat niet willen aanpakken zo denk ik dat er weer schot in komt en de bestedingen zeker weer zullen toenemen wat goed is voor onze economie wel graag met voorzichtigheid omdat anders de inflatie weer te hoog zal worden ,deflatie komt er aan denk ik omdat ze het treintje niet aan gang willen zetten en aan gang houden ik denk dat we als ze zo doorgaan een boel huishoudens in de kou zetten en veel mensen straks ter meerdere glorie van onze bank instellingen met uitzondering van de goeie aan de geewhonger komen let op
Toch begrijp ik niet hoe dit alles mondiaal heeft kunnen gebeuren.Het kapitaal is verdampt, hoort men dikwijls beweren. Dat is dan gedeeltelijk waar. Als men iemand een hypotheek verleent en die iemand kan de hypotheekschuld niet(meer) aflossen, dan komt de hypotheekverstrekker in de problemen. Het verstrekte krediet zit in de stenen van het huis en dat gedeelte van de solvabiliteit is verdwenen, niet de liquiditeit, maar daar heeft men niets aan. Het kapitaal is deels verdampt. En dat brengt het dominoeffect aan de gang.Maar dat domino gebeuren is geen economisch gebeuren maar een psychologisch gebeuren dat een economische impact tot gevolg heeft etc.etc. Een van de gevolgen is dat het vertrouwen van de een in de ander “verdampt”, verdwijnt zoals in jaren 30. Maar ook dat heeft niets met de economie te maken, maar met de psychologie. En als er iets moeilijk is, is dat de behandeling van psychologische problemen, omdat het geen mathematische problemen zijn. En de economische wetenschap is een ß-wetenschap. Als nu maar iedereen die zich met de economie bezighoud een mathematicus is, komen we een stuk verder.
Maar goed, het lijkt eenvoudiger dan het is hetgeen de praktijk bewijst. Maar juist in deze tijd moet men het solvabele kapitaal laten rollen. Solvabiliteit en liquiditeit zijn in ruime mate aanwezig, allen het evenwicht is, door eigen schuld, zoek.En het begon allemaal in het kapitalistische Amerika, maar niemand heeft het daarover, want Amerika is de grote vriend van de democratie en redder van de wereld.
Maar ik ben niet bang dat in de toekomst, nabije of verre, het multipliereffect weer zal gelden. De fluctuaties zullen echter blijven bestaan. Zo is dat nu eenmaal in de economie en men moet proberen dat, mathematisch, in de hand houden.
T.W.Boltze
Deflatie is slechts van tijdelijke aard, en is het gevolg van de plotsklaps dalende vraag naar allerlei goederen.
Wat de waarde van geld werkelijk bepaald is de hoeveelheid ervan ten opzichte van de productie van goederen. De productie van goederen is redelijk constant (vandaar nu de prijsdalingen) maar van geld niet. Centrale banken pompen enorme hoeveelheden krediet in het systeem wat onherroepelijk gaat leiden tot een geldoverschot, in andere woorden: inflatie.
De situatie is erg verschillend van die van 1929: de economie was toen lang niet zo overgewaardeerd en de centrale banken hadden niet de mogelijkheid om zoveel extra schuld te creëren.
Nu zijn ze de oorzaak van de crisis: namelijk teveel krediet, teveel schulden, aan het bestrijden met nog meer krediet en nog meer schulden.
Ditzijn Zimbabwaanse tactieken die rampzalige gevolgen kunnen hebben voor uw en mijn koopkracht. Zet daarom beter vandaag dan morgen uw geld op iets vasts: grond(stoffen) of aandelen van een bedrijf dat essentiële producten maakt. Onroerend goed zal nog even blijven dalen, maar zodra inflatie toeneemt zal die daling ten einde kopen. Als u nu een huis zoekt kunt u het beter nu dan morgen kopen.
tax-planning.nl
@ bagwan
de punt zit naast de komma op het toetsenbord.
Het wordt ietsje erger allemaal en het einde van de Euro is nabij.
Subprime Oost Europa heeft 1500 miljard bij Westerse banken geleend.
Kees Wiersema.
Deflatie kan juist zeer zeer lang duren omdat er digitaal veel meer geld bijgejongd is wat er feitelijk niet is, wat feitelijk nog niet verdiend is maar wel al uitgegeven. Als er 10 keer het werkelijke bedrag aan spaargelden wordt uitgeleend kun je wel begrijpen dat er hoe dan ook een zeer langdurige en zeer diepe deflatie in aantocht is . De huizenprijzen zakken wellicht zelfs nog meer dan 60%
Zeker omdat lonen eerder zullen zakken als stijgen bij minder vraag terwijl de lasten wel zullen stijgen. Als je dan op den duur netto niks meer overhoud , ga je naar de klote en kun je je huis gedwongen verkopen voor veeeeel minder.
Deflatie= UITKNIJPEN , de een z’n DOOD is de ander z’n BROOD.
Men heeft totaal niks geleerd van het verleden zo blijkt . De hebzucht is alleen nog erger geworden de afgelopen 90 jaar
@Beurs.com
Mooie grafiek. Goud gaat in elk geval verder stijgen. Dat zou kunnen betekenen dat de nominale prijs van huizen min of meer gelijk blijft.
Please teach the rest of these ientrnet hooligans how to write and research!
Zijn voorspellingen komen langzaam uit,ondanks de vele politiek correcte nitwits bij P&W en K&vdB die gillen dat het al veel beter gaat in NL. Noord-Koreaanse Tv uitzendingen,liegen dat het gedrukt staat,wees er op voorbereid dat het nog slechter gaat de komende jaren,verkoop je huis nu het nog kan. Als je over enkele jaren tegen nog eens 30% verlies aan kijkt is dit je eigen schuld,er is gewoon geen geld meer! Ga huren,blijf flexibel en probeer geen geld uit te geven voor onzin artikelen,ondanks wat Rutte zegt!
Deze man hoort in een inrichting!
In Ierland zijn de huizenprijzen al zo’n 40-50% gezakt sinds 2007-2008. lijkt mij niet dat ze nog steeds 34% overgewaardeerd zijn toch?
Goed stuk wel… r\agedlikemilk ook wel