Auteur : Hans Stegeman
Uit Denemarken komen veel sprookjes, zoals dat van Hans Christian Andersen over de kleine zeemeermin. Sinds kort is een nieuw product uit dat land in trek: het zogenaamde Deense hypotheekmodel.
Het traditionele Deense hypotheekmodel houdt in dat hypotheken worden gefinancierd door de uitgifte van obligaties, waarbij een belegger direct investeert in de onderliggende hypotheken. De uit te geven obligaties zijn een afspiegeling van de onderliggende hypotheken in termen van looptijd, rentestructuur en aflossingsprofiel. De hypotheekrente wordt bepaald door de actuele marktrente op het moment van uitgifte van de obligaties.
Maximaal 80 procent van de woningwaarde kan worden gefinancierd met de uitgifte van obligaties. Daarnaast dient de bank voor elke verstrekte hypotheek extra onderpand aan te houden omdat eventuele kredietverliezen kunnen leiden tot bijstortverplichtingen aan de obligatiehouders.
Deense hypotheekobligaties zijn transparant, waardoor de consument inzicht heeft in de kostenopbouw van het hypotheektarief. Ook kan de consument altijd boetevrij aflossen en/of herfinancieren. Bovendien betalen Denen gemiddeld een lagere hypotheekrente dan in Nederland. Mooier kan een sprookje toch niet zijn?
Iedere econoom weet dat een gratis lunch niet bestaat. De voordelen voor de Deense consument, zoals de lage hypotheekrente en de aflossingsvoorwaarden, worden geheel betaald door de eindbeleggers, in Denemarken voor 85 procent binnenlandse beleggers. Voor hen zijn hypotheken laagrenderende beleggingen met een onzekere looptijd.
Hypotheekbanken hebben in het Deense model slechts de rol van intermediair tussen de consument en de kapitaalmarkt, waarbij het kredietrisico voor rekening blijft van Deense hypotheekbanken. Maar met een loan-to-market-value ratio van 80 procent wordt voor risicovolle groepen de toegang tot de Deense hypotheekmarkt bemoeilijkt, waardoor hypotheekobligaties doorgaans een laag kredietrisicoprofiel hebben.
De voorstanders benadrukken dat de invoering van het Deense hypotheekmodel in Nederland een aantrekkelijke investeringsmogelijkheid zou bieden voor de Nederlandse institutionele beleggers. Nederlandse banken hebben een omvangrijke hypotheekportefeuille en een grote financieringsbehoefte. Hierdoor zijn zij steeds afhankelijker geworden van de kapitaalmarkfinanciering en is de hypotheekrente hoger dan in omringende landen. Een oplossing hiervoor zou zijn dat institutionele beleggers meer gaan investeren in Nederland.
De vraag is echter of de animo van die institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, voor risicovolle langetermijnfinanciering groot genoeg is. Op dit moment beleggen Nederlandse pensioenfondsen slechts een beperkt deel van hun vermogen (minder dan 5 procent) in Nederlandse hypotheken.
Pensioenfondsen streven naar een gediversifieerde beleggingsportefeuille en een sterke exposure op Nederlands vastgoed ligt niet voor de hand. In tegenstelling tot Denemarken heeft Nederland een aanzienlijk grotere pensioensector, die verder ontwikkeld is.
Nog belangrijker is dat het marktrisico in het traditionele Deense model volledig voor rekening van beleggers komt, terwijl het rendement op traditionele hypotheekobligaties veel te laag is (dertigjaars hypotheekobligaties leveren 3,5 procent op) voor voldoende pensioenopbouw. Vanuit het perspectief van de Nederlandse hypotheekgever annex (toekomstige) gepensioneerde is dit niets anders dan een verschuiving van het risico: tegenover lagere hypotheeklasten nu staat een nog onzekerder pensioeninkomen in de toekomst. Waarom zouden we het rendement op het pensioen van alle werkende Nederlanders opofferen om de helft van hen van een kunstmatig goedkope hypotheek te voorzien?
Ik weet niet hoe goed u de sprookjes van Andersen kent, maar ze lopen vaak slecht af. Zo sterft de zeemeermin nadat de prins op wie ze verliefd was, trouwt met een ander.
Lees verder op de site van Het Reformatorisch Dagblad
Loading ...
De 22 economen hebben in hun rapport ook dit voorbeeld aangehaald. Zij adviseren ook om dit model hier in Nederland door te voeren.
Ik zie 1,2,3 niet de nadelen voor de pensioenfondsen? Kan iemand mij dat uitleggen?
Ah dus in dit model zit meteen een compensatie van babyboomers t.o.v. de jongere generaties. Tenzij uiteraard de pensioenpremies omhoog gaan. Maar die politieke macht zullen ze niet meer hebben.
Had Denemarken niet nog hogere hypotheekschulden per inwoner dan in Nederland? Ik weet dan niet hoe die ontstaan zijn als je een LTV hebt van 80%.
Het Hypotheekstelsel in Denemarken was uitstekend, maar net als in Nederland met exotische uitwassen totaal doorgeschoten. De basis zoals boven omschreven is goed.
Dat het te weinig rendement oplevert voor pensioenen is maar hoe je het bekijkt. Bij een laag risico hoort een laag rendement. Je kan ook stellen dat de inleg hoger zou moeten zijn.
Wel, als de onderliggende waarde daalt, is er een bijstortingsVERPLICHTING voor de obligatiehouder.
Dat risico wil je toch niet lopen met geld dat afkomstig is uit pensioenpotten. De bank moet immers een bepaalde som aan onderpand hebben. Als de huizenprijs daalt (goh, zou dat kunnen 😉 ) verlangt de bank misschien meer onderpand van de obligatiehouder.
Dus straks verdampt je pensioen omdat de huizenprijzen als een gek dalen. Goed idee……..(not).
Als het onderpand te hoog gewaardeerd wordt, is ook het deense systeem geen oplossing.
De nederlandse woningvoorraad is gewoon veel minder waard, dan dat wat er voor gevraagd wordt. Dat is het kernprobleem. Oplossingen die niet een duidelijke prijsdaling als component hebben/toestaan zullen alle niet functioneren.
Het duitse systeem vind ik overigens veel beter dan het deense. Zo zou het in NL ook kunnen/moeten.
Leuk idee als je verwacht dat de huizenprijzen altijd blijven stijgen. Maar eh……..
Hadden we dat sprookje al niet eens gehad?????
Oh, en als de bank op omvallen staat, net als Griekenland nu; worden dan weer de regels aangepast? Moeten dan de private obligatie houders (banken/pensioenfondsen) wederom verplicht xx% afschrijven/schuld kwijtschelden?
Toch een aardig risico voor een pensienfonds ondanks dat je slechts 3.5% kunt draaien. Let wel een pensioenfonds moet jaarlijks ongeveer 7% rente behalen om te kunnen uitbetalen.
Dit Deense model gaat “ons” Nederlandse huizenmarkt probleem dus niet oplossen.
Trouwens, in Belgie zijn in februari 2012 26% minder hypotheken verstrekt dan in februari 2011. En in januari 2012 was de daling zelfs 32.5% t.o.v. januari 2011.
Dus de Nederlandse huizenmarkt is niet uniek. Idem Ierland, Spanje etc. Dus de overheid moet vooral niet denken dat ze met wat kunstgrepen even de boel glad trekt. Ze doen daarmee waarschijnlijk eerder iets verkeerds dan goeds.
En als we nu ook gaan gokken met pensioengelden, wat denk je dan dat er met de bestedingen gebeurd. Yep, die worden wederom lager. En aangezien de meeste economien in de westerse wereld 2/3 uit bestedingen bestaan, gaat dat niet helpen nietwaar?
Maar misschien kunnen we een sessie regelen met Ed van Bijl. Die heeft vast nog een goed idee/visie. 😉 Of anders Ger Hukker, ook zo’n visionair. 😉
@ Marty
In het artikel staat “het rendement op traditionele hypotheekobligaties veel te laag is (dertigjaars hypotheekobligaties leveren 3,5 procent op) voor voldoende pensioenopbouw”.
Dit zou dus betekenen dat de pensioensbijdrage flink omhoog moet (zoals de Ontwikkelaar zegt). Dat kan natuurlijk ook makkelijk als je woonlasten flink dalen. Jammer voor al die mensen zonder koopwoning (50%) maar wel met een pensioen (90%)….
Verder denk ik dat als we heel precies gaan bepalen hoe pensioensfondsen hun portefeuille moeten beheren we het hele stelsel net zo hard meteen kunnen opdoeken en voor iets vervangen waarbij je niet allemaal wiskundigen, economen, beleggers, ict’ers en weet ik niet wat voor nodig hebt, maar waarbij het gewoon op een papiertje staat waar je het geld naar toe moet schuiven en een of andere huisvrouw met iets teveel vrije tijd en wat ervaring met de administratie van de basketbalvereniging dat dan maar ergens inklopt.
Zoals ik in m’n uitgebreide reaktie in het vorige topic, met m’n persoonlijke situatie als rekenvoorbeeld liet zien, zijn de woonlasten in NL veel te hoog.
Zolang dat het geval is, gaat geen enkel systeem werken, ook niet het deense of voor mijn part het duitse.
Ik begrijp ook niet zo goed, waarom nederlanders zo makkelijk aan de druk toegeven veel te veel voor wonen uit te geven.
“Ons ben zuunig” geldt allang niet meer. Gewoon tot het gaatje geld over de balk smijten, en na ons de zondvloed.
Als je praktische alternatieven buiten NL hebt, ben je een dief van je portemonnaie als je in NL blijft wonen.
Natuurlijk moet je eerst maar even werk in het buitenland vinden, dat vergelijke kansen en beloning biedt als in NL. Als dat echter lukt, en je ook niet bang bent voor een andere cultuur en het achterlaten van familie/vrienden, is de keus snel gemaakt.
Nothus vindt dat Stegeman een hoop slecht onderbouwde argumenten aanvoert. Zielig, geen hypotheken voor mensen zonder geld, inkomen en of kapitaal. Zielig, pensioenfondsen nauwelijks meer rendement dan staatsobligaties (voor veilige beleggingen). Zielig want banken moeten reservers aanhouden voor risico’s.
Wat een kulverhaal, met andere woorden. Deense model lijkt in de praktijk en de grafiek vooral niet streng genoeg.
Nothus hoopt ook dat de pensioenfondsen niet al te afhankelijk zijn van rendementen ver boven de 3,5 procent.
Met de eigen 20% is al het grootste risico van prijsdaling afgedekt.
Verder heb je nog een risico-opslag als de prijs van de woning nu relatief hoog staat.
Om de relatieve prijs te bepalen zou je een basisprijs kunnen hanteren van bijvoorbeeld de kostprijs met beperkte opslag.
Vervolgens met een index een risico-rente-opslag bepalen, te rekenen boven rente waar mee gerekend zou worden als de prijs van de woning de kostprijs zou zijn en het risico zo goed als nul.
Zo zou je het Deense systeem prima in kunnen voeren.
Ook in een dalende markt.
In de (hypotheek)rente zit altijd het risico verwerkt.
@10
vergelijke = vergelijkbare
Zonder al te diep erover na te denken: volgens het grafiekje heeft het Deense model geleid tot de op een nahoogste hypotheekschuld per inwonder ter wereld: lijkt me geen goed plan.
Als je alleen naar de grafiek kijkt trek je de verkeerde conclusie.
….schrijft “de ontwikkelaar”…..
Kun je het ook uitleggen?
Hoe duur zijn in DK eigenlijk de huizen?
Net zo bezopen als in NL?
Ah! even nagedacht(waar dat al niet goed voor is):
Als ik het goed begrijpt neemt de staat grotendeels het risico over van de hypotheken. Dus… ordinaire subsidie aan banken en huiseigenaren.
Je kunt natuurlijk linksom of rechtsom ervoor zorgen dat de rente op de hypotheek laag is.
Samengevoegd met het vrijelijk aflossen of uitbreiden van de hypotheek betekend het dat het systeem erg veel op het Nederlandse systeem lijkt: het zit alleen in een ander jasje, vandaar ook de uitkomst van de grafiek.
@ ontwikkelaar: hoeze trek je de verkeerde conclusie als je alleen naar de grafiek kijkt?
Hiermee bedoel ik dat in principe een aflossingsvrije optie mogelijk is in dit systeem. Het systeem is meer flexibel dan het Nederlandse, je zou kunnen spreken van minder gereguleerd.
Mogelijke voorstanders voor het Deense systeem zouden kunnen zijn:
* de banksters
* de ontwikkelaars & andere vastgoedjongens
* de huizenkopers die zich een oor willen laten aannaaien door in een markt met te hoge huizenprijzenm in te stappen.
inwonder = inwoner, en waar ik betekend zei moet het betekent zijn… stop de tijd!
Oef! Excuus: Frans moet beter lezen: het risico wordt blijkbaar door de banken genomen.. hmmmm…
@ 8 lex
“Oh, en als de bank op omvallen staat, net als Griekenland nu; worden dan weer de regels aangepast? Moeten dan de private obligatie houders (banken/pensioenfondsen) wederom verplicht xx% afschrijven/schuld kwijtschelden?
Het is veel gekker. Daar zijn al (concept)EU-regels voor en zie het wetsvoorstel van Jan K “Wet bijzondere maatregelen financiële ondernemingen” dat onlangs is aangenomen door de 2K.
Toen het verleden jaar geintrodiceerd werd heb ik hier op de blog het een en ander over verteld. Kan nu niet vinden waar het staat. Snapte al niet waarom alle banken en met name de obligatiehouders het wel best vinden. Misschien leesblind of struisvogels? Kees de Kort zou zeggen “alle roze brilletjes kijken maar één kant op”.
In ieder geval Jan K kan:
“De voorgestelde interventies omwille van de stabiliteit van het financiële stelsel bevatten twee bijzondere bevoegdheden voor de minister van Financiën: de bevoegdheid om in te grijpen in de interne bevoegdheden van een financiële onderneming en de bevoegdheid om, als ultimum remedium, zo nodig zelfs tot onteigening van een financiële onderneming over te gaan. Voor beide bevoegdheden geldt onder meer dat deze slechts kunnenworden aangewend in de uitzonderlijke omstandigheid dat er ernstig en onmiddellijk gevaar dreigt voor de stabiliteit van het financiële stelsel.”
PS
Alle bevoegdheden en ingrijpen kunnen naar zienswijze van Jan K dus plaatsvinden. Lang leve de democratie!!
DSB weet er alles van. Zonder in te gaan of het terecht was of niet denk ik dat alle andere banken geen baardhaartje beter zijn.
@ duitse mark
ik zit hier ook al een tijdje … mooie website, een uitzondering hier in NL, waar de waarheid uitgesproken wordt over de krankzinnige nederlandse huizenmarkt 😉
Ja zo is het gewoon. Stel dat we het Deense systeem gaan invoeren voor nieuwe auto’ s: dan zie je direct waar het schip strand. (3.5 % rente is echt veel te laag). En het zou zo maar kunnen na de piek in de huizenmarkt dat een huis percentueel nog harder zakt dan een nieuwe auto.
Lijkt me geen goed plan voor onze pensioentjes.
oja. bij een rentetarief van 4% en een vaste inleg iedere maand kun je gegarandeerd jezelf van een goed pensioen voorzien. Zolang je dan maar wel op tijd begint. Als twintiger dus.
BLG,
Nou blg dat is nog eens een liberaal manifest .
Daar kan de vvd nog wat van opsteken. (die nep- liberalen)
Wat je er nog aan toe kunt voegen is dat een hoop nutteloze functiesvervallen.
Daar mag wat mij betreft wat subsidie naar toe voor omscholing naar banen
Waar de maatschappij wel op zit te wachten .
Zorg ,onderwijs en technici en mensen die met hun handjes kunnen werken.
karel,
thanks, ik snap alleen niet waarom sommige van mijn posts verdwijnen… Admin jij en idee?
Mooie grafiek, maar waar ken ik die ook alweer van 😉
precies, dit zou een ramp worden voor de pensioenfondsen. Als ze het, mede de nodige voorzorgen, invoeren nadat de bubble gebarsten en leeggelopen is, dan zou het wellicht een ander verhaal zijn.
ja, het is weer typisch een voorbeeld van wel de lusten en niet de lasten, of andersom. Ik wed dat er dus veel politieke partijen zijn die er wel wat in zien 😎
ja, doei … en dan gaat de vastgoed maffia zeker bepalen dat het neerwaarts risico maximaal 5% is (behalve dan volgens de vastgoed professors, want die denken dat er helemaal geen neerwaarts risico is).
tja, de huizenbubble grafieken bewijzen het … nummer 1n en nummer 2 wereldwijd in onverantwoord lenen voor het eigen huis.
mooi lijstje, bijna helemaal mee eens; en gaat dus nooit gebeuren … ik zou nog toevoegen dat hypotheekschulden niet simpel via NHG-truken of WSNP ontdoken moeten kunnen worden.