Hardnekkig is het misverstand dat in de Verenigde Staten iedere huiseigenaar de sleutels kan inleveren bij de hypotheekverstrekker en daarmee vrij is van schulden. (Jingle Mail) Het is in de Verenigde Staten net als in Nederland zo geregeld dat een huiseigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypotheeklening.
zie ook: Banken weten met nieuwe truc executies te vermijden
Dit in tegenstelling wat veelvuldig in de media wordt geschreven en gezegd. Als een huiseigenaar de lasten niet meer kan betalen of wil betalen zal de bank het onderpand uitwinnen. Alle tekorten op de oorspronkelijke hypotheekschuld zullen voldaan moeten worden door de voormalige huiseigenaar, net als in Nederland. Waarom dan toch zoveel Amerikanen weglopen van hun koopwoning heeft te maken met het feit dat ze niet anders kunnen.
zie ook: Als ‘weglopen’ van je huis aantrekkelijk is
De waarde van veel woningen is in veel gevallen flink lager dan de hypotheekschuld. De kans dat iemand met een gewone baan, laat staan zonder baan, die schuld kan inlopen is veelal klein. De enige optie die nog rest is resoluut een streep onder alles te zetten en helemaal opnieuw te beginnen. Door een persoonlijk faillissement aan te vragen kan de bank uiteindelijk nog maar weinig op de schuldenaar verhalen.
In Nederland is deze manier om uit de schulden te raken ook mogelijk maar duurt langer. Daarnaast is een persoonlijk faillissement in Nederland niet sociaal geaccepteerd. Terugkeer van deze voormalige huizenbezitters op de koopwoningmarkt zal lang duren. De ”credit score”, oftewel het bewijs van goed betalingsbedrag is dusdanig dat het lastig zal worden een nieuwe hypotheek af te sluiten.
bronnen: Westplan, Vastgoedkennis
Het bovenstaande geldt niet voor de non recourse staten. De hypotheekschuld kan in die staten alleen maar verhaald worden op het vastgoed; de beleggers zijn voor deze schuld niet hoofdelijk aansprakelijk. Hier kan men de sleutels wel inleveren om van de schulden af te komen.
Loading ...
@artikel
Terugkeer van deze voormalige huizenbezitters op de koopwoningmarkt zal lang duren
Wonder boven wonder is het aantal executievelingen in de polder tot recent niet erg hard gestegen. Dat in tegenstellingen tot Spanje waar de afgelopen 3 jaar 300.000 hypothecaire executies waren.
Wie nu http://www.veilingbiljet.nl bekijkt -met 200 objecten op de eerste (tijdspanne 2 weken) van 13 pagina’s- zou kunnen vermoeden dat uitstel ook in de polder niet eeuwig is.
Einde dit jaar nog maar eens de statistieken afwachten.
Triple A ? cooperatieve karakter een risico ? Rabobank……..
http://www.rtl.nl/components/financien/rtlz/nieuws/2011/41/fitch_cooperatieve-karakter-rabo-is-risico.xml
lachen, binnenkort Rabo toch maar weer wel voor NHG dan?
Dit artikel klopt niet. Het verschilt per staat. Je hebt recourse states en non-recourse states. In non-recourse states kan de bank alleen het onderpand innemen in recourse states kan de bank ook het onderpand innemen, maar kan deze ook een eventueel verlies (verkoop onderpand levert minder op dan lening) op de lener verhalen.
http://www.forecloseddreams.com/recourse_states
Sleutels ingeleverd, persoonlijk failliet, nu nog een condo uitzoeken:
http://jgarlough.ca/2008/03/trailer-park-condos/
” Jingle mail ” has changed to ” jingle jail ” 😉
Net voor de grap eens de prijsontwikkeling bestudeert in Amsterdam Zuid.
Zo’n 2-3 jaar geleden moest je nog 5% tot 10% boven de vraagprijs bieden om een appartement te bemachtigen.
Volgens het kadaster liggen nu de transactieprijzen zo’n 5% tot 10% beneden de laatst bekende vraagprijs.
Zelfs ubersjieke wijken gaan nu op de helling (!)
Komt de inflatie te hulp voor de scheefleners?
”Inflatie eurozone gestegen”
”In vergelijking met de voorgaande maand steeg de inflatie met 0,8 procent.”
Oops Tricky Trichet, dat is meer dan 10% op jaarbasis. Het is nog geen gegeven maar een verontrustend gegeven.
Helaas stijgen de lonen niet mee dus wordt inflatie niet de oplossing. Sterker nog, een extra belemmering voor de scheefleners.
http://www.nu.nl/economie/2641399/inflatie-eurozone-gestegen.html
Even wat kanttekeningen:
A. de prijs van woningen in de VS ligt in verhouding tot de koopkracht heeeeeel veel lager.
B. ook voor Nederlandse begrippen ligt de prijs voor een gemiddelde woning heeeeeeeeeeeeeel veel lager.
C. indien Nederland een dergelijk systeem zou kennen als in het artikel beschreven, dan zouden hypotheken heeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeel
duur zijn, om maar niet te zeggen onbetaalbaar!
Bingo!
Hebben wij ff geluk dat de grijze druk van nu tot 2040 gaat verdubbelen van 25% naar 50%.
Zie Bevolkingstrends, 1e kwartaal 2011, pagina 21:
http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/476F84A8-B876-43B4-AA21-350338C052EB/0/2011k1b15pub.pdf
Economisch actieven zijn natuurlijk de aanjager van: de economie!
Aangezien dus ook de pensioenfondsen snel netto verkopers gaan worden van alles waar ze in belegt hebben omdat er meer uitgekeerd dan ingelegd wordt gaan ook de prijzen van al die beleggingen de diepte in de komende decennia.
De grote Boomer ponzi gaat dus onvermijdelijk instorten.
In Japan proberen ze hier creatief mee te zijn: het ABP van Japan wil geld lenen van de bank ipv van beleggingen te verkopen om zo de waarde daling van die beleggingen beperkt te houden!
“The GPIF has asked trust banks and others for advice about how to lessen the market impact of its asset sales, including the possibility that the fund might secure 2 trillion yen by bank lending to finance part of the payout shortfall, the Nikkei said.”
http://seetell.jp/10495
Dat krijgen we hier dus ook. Zodra de boomer generatie z’n assets wil verkopen stort de markt in doordat er daarmee een structureel overaanbod ontstaat: huizen, kantoren, aandelen, etc.
Bofkonten !
En zij die nu (met 250.000 woningen langdurig te koop op Funda) nog steeds woningnood (in 2040?) in de mond nemen om de huidige huizenprijzen omhoog te praten hebben groot gelijk voor wat betreft serviceflats (wederom in 2040) 😛
“Wij moeten rekening houden -ondanks ongetwijffeld weer wat lichtpunten die b.v. makelaars weer weten te bedenken- dat er nog een aantal jaren een min zal zijn in de prijsontwikkeling.”
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/25-03-2010/hugo-priemus-de-huizenprijzen-zullen-waarschijnlijk-jaren-blijven-dalen/#comment-33842
De makelaars (en met hèn het CBS) hebben de bevolkingsgroei van bejaarden ontdekt, een niet productieve groep die de huizenprijzen tot hemelse hoogten zal doen stijgen 😛
Hihi.
ja, wie weet 😉
Ik denk dat dit nog maar het begin is van een hele lange reeks afwaarderingen van banken (die eigenlijk al jaren over datum is). De ratings agencies zijn eindelijk openlijk aan het nadenken over één van de grootste Ponzi systemen uit de geschiedenis, de polderbubble. Maar wie weet, misschien houden ze zich straks weer een tijd koest in ruil voor steun van de Bende van Rutte voor een aanval op Iran, of een ander wingewest in de regio.
tja, da’s in de polder beter geregeld: in het ergste geval (als je niet durft liegen tegen de NHG mannetjes) dan ga je de WSNP in en sluit je drie jaar later weer fluitend een tophypotheek af. Overigens is de registratie in de VS zo lek als een mandje, ik lees ook regelmatig verhalen over mensen die voordat de foreclosure van start gaan nog vlug even een huis aan de overkant van de straat kopen voor de helft van de prijs. De bank krijgt het verlies voor de kiezen, en de scheeflener woont voortaan voor de helft van de kosten; maar gewoon helemaal geen hypotheek betalen blijkt ook prima te gaan.
maar ja, wat is koopkracht? Ze hebben bijv. geen HRA (of een heel klein beetje, in sommige staten) maar wel torenhoge ziektekosten etc.
niet als er NHG is die ook in geval van jingle mail de centjes van de bank veilig stelt, voor risico van de belastingbetaler 😎
Juan , je eerst reactie suggereert een causaal verband tussen Nederland en Spanje. Wellicht kun je eens aangeven welke dat is ?
http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2680/Economie/article/detail/2968741/2011/10/15/Tijdbom-op-huizenmarkt.dhtml
Kijk eens naar deze advertentie op funda. En dan die bovenste regel: kopen is goedkoper dan huren! ha ha ha. (wat erg)
http://www.funda.nl/koop/utrecht/appartement-47071628-koppestokstraat-35-iii/
TIJDBOM, vers van de pers 😉
http://www.telegraaf.nl/dft/10730177/__Tijdbom_op_huizenmarkt__.html
@ tijdbom, afboeken banken 1 miljard, en er zit maar 776 miljoen in de pot……..WEW…..
Per 31 december 2010 heeft de stichting € 128 miljard aan leningen gewaarborgd en bedraagt het fondsvermogen circa € 637 miljoen.
ll,
Tijdbom op huizenmarkt
AMSTERDAM – In heel Nederland dreigt een golf van huisuitzettingen en gedwongen verkopen van woningen.
Daarmee opent Het Parool. De banken zitten met 20.000 woningen waarvan de eigenaar grote achterstanden heeft bij de hypotheekbetalingen. Deze huizen worden nog niet gedwongen geveild omdat banken bang zijn voor hun imago en geen zin hebben om 50.000 euro verlies per huis te incasseren. Dat is het gemiddelde bedrag dat een woning te weinig opbrengt bij een executieveiling. De komende maanden moeten zo op grond van Europese regels kiezen: de hypotheeklening afschrijven of de huizen toch laten veilen. De banken zullen bij gedwongen veiling in totaal 1 miljard euro aan verlies moeten afboeken.
@Lorenzo: Juan weet zo het verband niet uit te leggen, NL en Spanje hebben dezelfde munt, hebben jarenlang van dezelfde kunstmatig lage rente en zijn qua financieel systeem -naar verluid- met elkaar verweven.
Eén verschil: Spanje schafte HRA begin dit jaar patsboem in één klap af.
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/25-01-2011/hans-de-geus-huizenprijs-bepalend-voor-welvaart/#comment-62441
Dat erkennen dat HRA er aan gaat moet in de polder (alleen formeel) nog gebeuren maar de heren Trichet, Van den Brink en zelfs Donner en De Jager hebben hier al verstandige woorden over gezegd.
http://www.parool.nl/parool/nl/6/WONEN/article/detail/2968800/2011/10/15/Tijdbom-huizenmarkt-golf-verkopen-dreigt.dhtml
opzoeknaareenappartementje,
De Rotterdamse notaris Vic van Heeswijk is één van degenen die de cijfers bevestigen; hij is betrokken bij dertig procent van alle executieveilingen. Volgens hem kunnen banken hun probleemgevallen niet langer verborgen houden. ‘Dit probleem treedt vandaag of morgen in volle omvang naar buiten.’
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) zegt ‘dit beeld niet te herkennen’. Maar Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis (VEH) signaleert het probleem wel: ‘Op executieveilingen worden probleemgevallen verkocht. De eigenaren zijn onvindbaar of willen vanwege problemen niet meewerken. De rest wordt via reguliere kanalen tegen lagere prijzen verkocht. Dat verklaart ten dele de daling van de huizenprijzen. Op 4,3 miljoen huizen zijn die twintigduizend nog niet alarmerend.’ Het verlies dat banken lijden als deze woningen moeten worden geveild, bedraagt één miljard euro. De voorraad woningen van wanbetalers stijgt bovendien met vijfduizend per jaar.
Er moet nog heel wat water door de Maas alvorens inzichten aan de huidige situatie aangepast worden.
Met de tijd gaat het wel gebeuren, verwacht Juan, wachten op de grote klap die maar niet komt om met de voorman van de VGH, de heer Bob Maas te spreken.
De grote klap die niet komt
Huizenprijzen dalen niet zomaar.
Daar moet een reden voor zijn.
http://peilinghypotheekrenteaftrek.blogspot.com/2011/10/de-grote-klap-die-niet-komt.html
en attendant Godot noemde Juan dat wel eens 😛
Sin poesia
no se puede torear 🙂
Het is niet voor iedereen een prachtverhaal maar de troubadour zegt ook wat gewoon ooit gezegd moet.
Hmmm, voor de verandering een erg slecht geschreven stuk. Allereerst wordt er gesuggereerd dat het een hardnekkig misverstand is dat Amerikanen hun sleutels kunnen inleveren bij de bank en dat hun schuld dan verdwijnt. Dat blijft vervolgens de rode draad van het stuk.
In het stuk wordt er echter terloops gelinkt naar een artikel van de Volkskrant dat juist precies het tegenovergestelde beweert. Aan het einde volgt er dan ook nog een soort postscriptum, waarin eigenlijk gezegd wordt “ohnee toch niet, het bovenstaande klopt niet”. Waarbij er ook nog eens gelinkt wordt naar een lijstje met zogenaamde ‘non-recourse states’, waarin het inderdaad mogelijk is om weg te lopen van je huis zonder restschuld. En Californië, Texas… dat zijn qua bevolking de grootste staten!
De conclusie van dit alles mag toch wel zijn dat het in grote delen van de VS weldegelijk mogelijk is om de sleutels zonder restschuld in te leveren bij de bank! Ergo, er is echt iets mis met dit stuk.
Jammer, dit soort missers ben ik niet gewend van deze website. 🙂 Verder alle hulde voor de site!
een obsessie ( Franco kan iets op zijn geweten hebben,dat valt niet uit te sluiten)!
Dus klopt niet en zonder nuance ook nog eens , je kennis is echt te mager als je alleen maar de gezamenlijke munt kunt noemen.
Omdat tijd kostbaar is ga ik nu passen. Ok?
Overigens loopt het aantal te koop staande woningen in de VS wel weer af:
http://blogs.wsj.com/developments/2011/10/14/housing-inventories-hit-four-year-low/?mod=e2tw
Dat krijg je als er wat minder tijdbommen zijn, en wat meer bommen. Grote klap, doorbijten en weer herstellen. Hier smijten we met belastingmaatregelen om er zo lang mogelijk last van te hebben.
tufkaj,
Komt natuurlijk ook gewoon omdat een aantal “huizen” na een aantal jaar van verwaarlozing in soms slechte buurten niet bewoonbaar meer is en definitief van de markt verdwijnt.
schanuleke,
Zou kunnen. Maar “natuurlijk” vind ik wat te krachtig uitgedrukt.
Over het bericht van 1 miljard afboeking bij banken: voor een hoe groot deel zou NHG garant staan?
Kunnen we een “oeps” verwachten van onze immer optimistische Karel Schiffer vandaag?
Je moet gewoon een beetje zoeken naar huizen die ‘voor weinig’ weg gaan.
neem nou deze. Gekocht in 1999 voor 414000 maar met minder grond dan er nu bij zit. Oorspronkelijke vraagprijs 750 K
http://www.funda.nl/koop/zuidvelde/huis-47092920-asserstraat-93/
zijn natuurlijk niet allemaal NHG hypotheken, maar vermoedelijk wel een flink deel.
nee, de banken wachten liever (net als de scheefleners zelf) tot de schade 100.000 euro of meer per geval is. Zet maar op de rekening van het WeW – of de belastingbetaler als straks de bankbalans in gevaar komt.
volgens mijn informatie kan dit in vijf staten; je hebt wel gelijk dat daar een aantal hele grote bij zitten (o.a. CA, FL, TX). Daarnaast bestaat er ook nog een claim van de belastingdienst die inkomsten belasting wil hebben over het niet betaalde deel van de hypotheek (en terecht, zouden ze in Nederland ook moeten doen …); maar daar komt door de slechte coördinatie tussen de overheidsdiensten in de praktijk meestal weinig van.
ja, maar de shadow inventory is nog steeds ongekend groot. En het afnemende aantal zou ook wel eens te maken kunnen hebben met de puinhoop rond MERS, waardoor banken mensen die de hypotheek niet betalen gewoon in hun huis laten wonen omdat juridische actie duur en onzeker kwa uitkomst is. Ik lees juist her en der dat in de VS op korte termijn een nieuwe verkoopgolf verwacht wordt.
Als het hier in de buurt was zou ik gelijk gaan kijken, ook al is het wat ruimer dan ik zou willen. Bij ons zouden ze er zeker 1.5 miljoen voor vragen, zelfs als er maar 1000m2 grond bij zat. Maar ja, het is Drenthe en niet Zeeland waar iedereen slapende rijk wordt tijdens een carrière bij de overheid … Prijsnivo is hier nog zeker 3x hoger dan in 1999, helemaal in het hogere segment van de markt waar de vraagprijzen vrolijk verder biljven stijgen (echte verkoopprijzen zijn moeilijk na te gaan).
tufkaj,
Nouja, het lijkt mij in elk geval wel. Als je documentaires ziet over die buurten waar veel van die subprime-huizen staan, dan valt mij toch op wat een bouwvallen het vaak zijn (geworden).
Ook schijnen er in de woestijn veel nieuwe woningen te zijn gebouwd, die nu maar een beetje staan te vergaan en niet meer op de markt komen.
Maar goed, ik moet je gelijk geven dat dat sowieso maar een klein deel van het dalende aanbod zou kunnen verklaren.
Juan is de eerste om toe te geven datti weinig verstand van zaken heeft, zeker ook op uw aangeven, dank hiervoor, Juan zal zich dan ook iets meer gepast opstellen, bescheidenheid siert immers de mens.
Een jaar geleden zagen we al aanpassingen die de moeite waard waren om eens op de blog door te spreken en verzamelden die in de Tombola Top Tien, die gegroeid is tot Tombola Top Tienduizend.
Deze is niet meer up-to-date maar geeft nog wel een beeld:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/02-07-2011/dutch-show-how-not-to-run-housing-policy-com-au/#comment-80928
Klopt, al heeft http://www.Funda.nl al een voorheen volstrekt onvoorstelbare stap gemaakt door het tabje “verkocht” toe te voegen. De makelaars krijgen belang bij transparantie ?
Ergens over praten maar de kennis eronder niet weten is m.i. een gepaste stilte aanbevolen. Lorenzo praat gewoon niet over aspecten waar hij niets van weet , en dat is heel veel. Een simpele levensvisie van mij , meer niet.
Juan Belmonte,
Juan,
Als je een update wilt, moet je het laten weten.
Overigens ik heb pas geleden de opmerking gemaakt dat sinds ca begin september er opvallend veel huizen met steeds lagere prijzen worden aangeboden.
Concreet zie ik dat huizen na de vakantie weer op funda zijn geplaatst met dalingen van 5-10%.
Eerst dacht ik dat dit misschien een tijdelijk vakantie effect zou zijn, maar we zijn nu een week of 6 verder en nog steeds.
Dank FT, maar de Tombola Top Tienduizend heeft gewerkt in een tijd waarin de makelaars het nog hadden over huizenprijsverhogingen en uitgebreide uitleg gaven over het feit dat ze zich bewust geworden waren dat ze eerlijk alle vierkant milimeters moeten meten.
Die tijden zijn achter ons, geen behoefte aan een update, de nummer 1 van Okkie was wel een keurige: Rijkeluisstraat, helemaal goed 🙂
Hypotheekadviseurs kunnen zich mooi laten omscholen tot “Medewerker Bijzonder Beheer Hypotheken”:
http://vacature.monsterboard.nl/Medewerker-Bijzonder-Beheer-Hypotheken-Vacature-BUSSUM-Noord-Holland-Nederland-90613075.aspx
Juan,
de nummer 1 van Okkie was wel een keurige: Rijkeluisstraat, helemaal goed
Je hebt natuurlijk altijd baas boven baas 🙂
Sleutels van je huis inleveren en je schuld kwijt. Met dat principe ben ik het wel eens. Degene die het geld uitleend heeft ook verantwoordelijkheden. Dan zullen banken niet meer zo snel komen met tophypotheken en wat al niet meer.
1 van de problemen van deze economie is dat banken te gemakkelijk geld uitlenen. Dat kunnen zij doen omdat als het fout gaat het volk toch wel opdraait voor de kosten.
Dat zie je bij Nederland huizen-luchtkasteel, maar ook bij Griekenland. Aan Griekenland hebben banken en obligatiehouders ook teveel geld uitgeleend. Dat kon gebeuren omdat Duitsland en Nederland voor die leningen garant stonden. Iedereen wist het echt wel, maar ach… het volk betaald toch wel.
De lener heeft zo zijn verplichtingen (het kunnen betalen), maar degene die het geld uitleent heeft dat ook (risicovolle leningen verstrekken is eigen risico).
Bij sleutel inleveren en je schuld kwijt geeft je ook directe verantwoordelijkheid aan banken terug ipv dat af te wentelen op het volk.
Dutch Renter hierboven heeft gelijk. De mogelijkheid voor een Amerikaanse woningbezitter (met ”onderwaterstand” geldlening/woningwaarde)om zijn sleutel in te leveren en daarmee bevrijdt te zijn, wordt inderdaad bepaald door de vraag ”recourse” of non-recourse”. Ik ken de exacte cijfers niet, maar ik schat dat de meerderheid van Amerikaanse hypotheken nog steeds ”non recourse” is, vandaar dit gedrag. Maar ach zo, heeft ieder land zijn bekritiseerbare hypotheekvormen. Nederland kent de peperdure spaarhypotheek (vanaf 1985 sterk gepromoot door de VEH); de woekerpolisbeleggingshypotheek en de aflosvrije (zeepbel)hypotheken.