Een groot billboard langs de snelweg gaf de mening van de NVM duidelijk weer: de zeven redenen om nú een huis te kopen. Hieronder de zeven redenen plus de tegenargumenten om juist niet te kopen.
Elmer Hogervorst
www.hogervorstadvies.nl
info@hogervorstadvies.nl
1. De hypotheekrente is momenteel gunstig
Dit is absoluut waar. Geld is nog steeds relatief goedkoop. Té goedkoop. De prijs van geld zal straks drastisch gaan veranderen in de zin dat er een ander prijskaartje aan komt te hangen. Procentueel zult u meer gaan betalen. De vraag is echter of een lage rente een reden is om een huis te kopen en sterker nog, om nú te kopen. De terughoudendheid bij potentiële kopers is enorm. Het vertrouwen is weg en angst overheerst. Niet de lage rente is thans bepalend voor de vraag of iemand gaat kopen, maar de vooruitzichten: heb ik straks nog een baan? Heb ik straks voldoende inkomen om die relatief lage maandlasten te kunnen betalen? Doe ik er niet beter aan een pas op de plaats te maken? Zolang onzekerheid regeert, is het veel verstandiger om geen nieuwe, vaak hogere, schuld aan te gaan om een woning te kopen. Geduld is een schone zaak. Kijk het eens rustig aan, ga op uw handen zitten en uw geduld zal rijkelijk beloond worden.
2. U hebt meer keus, dus meer kans op uw droomhuis
Momenteel staan er relatief veel woningen te koop en ook gedurende een wat langere periode. Volgens de NVM is de kans veel groter dat u om die reden een woning vindt die precies bij uw wensen en mogelijkheden past. Momenteel staat 1 koper tegenover 16,42 verkopers. Dat u meer keus heeft is juist. De kans dat uw droomhuis daartussen kan zitten klopt ook. Qua wensen past het dan. Qua mogelijkheden is dat echter nog de vraag. Is het huis ook betaalbaar? Gezien het feit dat sprake is van een kopersmarkt geldt wederom dat geduld een schone zaak is. Wanneer er zoals nu veel verkopers op de markt zijn, betekent dat maar één ding: de prijzen zullen gaan dalen en flink ook. Als u al wilt kopen, dan handelt u alleen slim als er een flinke discount op zit, stel 20% tot 30%. De verkoper zal dat ongetwijfeld veel te veel vinden want die heeft een veel hogere prijs in gedachten. Dan rest u maar één ding: wachten. U heeft de tijd. Heeft uw verkoper dat ook? En geloof me, er komen nog genoeg, betaalbare, droomhuizen voorbij.
3. De huizenprijzen zijn realistischer geworden
De vraagprijs van een woning werd in sommige gevallen meer door emotie bepaald dan door de werkelijke waarde van het huis. De NVM zegt dat die tijd nu echter voorbij is en dat u meer zekerheid heeft dat de prijs die u betaalt ook realistisch is. Laat u niet gek maken. Huizen zijn nog steeds veel te duur. De Rabobank-betaalbaarheidsindex geeft aan dat huizen slecht betaalbaar zijn. Net zo slecht als of nog slechter dan eind jaren ‘70. Toen ging er in zeer korte tijd 50% of meer van de huizenprijzen af. Wanneer de bodem in de huizenprijzen gemaakt wordt zal de emotie eveneens een grote rol spelen. In dat geval zal de prijs in sommige gevallen ónder de realistische waarde liggen. Maar dat moment is nog lang niet aangebroken. Als de huizenprijzen al realistischer zijn geworden omdat ze goedkoper zijn, dan is het beeld van de huizenmarkt per saldo slechter geworden. Iets wat namelijk onveranderd hoog is gebleven, is de hypotheekschuldenberg. Nederland is het enige land ter wereld dat een hogere hypotheekschuld heeft dan het Bruto Nationaal Product. Natuurlijk is de rente aftrekbaar, maar zo´n 48% van de hypotheken is momenteel ook nog eens aflossingsvrij. Kortom, lagere prijzen met dezelfde schuldenlast maakt de huizenmarkt stukken minder aantrekkelijk en rijp voor een forse daling.
4. U hebt nu een uitstekende onderhandelingspositie. Omdat er meer huizen te koop staan, staat u sterker bij onderhandelingen
Dat is absoluut waar. Zoals hiervoor aangegeven: áls u al wilt kopen, zorg dan dat er flink wat van de prijs afgaat. Zo niet, dan niet kopen en gewoon afwachten.
5. Een koopwoning is op langere termijn een goede investering
De NVM zegt dat een koopwoning op de langere termijn altijd een uitstekende investering blijkt te zijn. Wanneer we de inflatiecomponent uit de huizenprijzen elimineren, ziet het beeld er al heel anders uit. Nog los daarvan, koopwoningen zijn de afgelopen tien jaar te veel gezien als beleggingsobject. Een woning is in de eerste plaats een plek om in te wonen. Veel woningbezitters hebben relatief hoge hypotheekschulden of moeten nu voor de aankoop flink lenen. Een woning is dan, bij de huidige slechte betaalbaarheid, geen investering maar vooral een grote schuld die wordt aangegaan. In uw persoonlijke situatie hoeft weinig mis te gaan (werkloosheid, echtscheiding e.d.) of deze ideale investering ziet er een stuk minder aantrekkelijk uit. Een daling van de huizenprijzen zal uw situatie nog verder doen verslechteren.
6. De NVM No-Riskclausule voorkomt dat u blijft zitten met uw huidige woning
De No-Riskclausule houdt in dat de NVM u een optimaal vangnet biedt, wanneer uw huidige woning niet snel genoeg verkocht wordt. Daarmee wordt voorkomen dat u met twee huizen blijft zitten. Een mooi initiatief, zo lijkt het. Een slimme huizenkoper zorgt er echter voor, juist in de huidige markt, dat hem dit niet overkomt. De NVM wil graag dat u nu al koopt, zodat u de prijzen hoog houdt. Want bij een daling van de huizenprijzen hebben NVM-makelaars vermoedelijk nog minder business en dus minder inkomen. Laat u niet verleiden en vooral, maakt u zich geen illusies. De huizenprijzen gaan dalen, hoe dan ook. Deze clausule is vooral in het belang van de NVM en niet van de potentiële huizenkoper. Wees dus verstandig: éérst verkopen, dan pas kopen. Overigens: wel eens aan huren gedacht? Wanneer u bij verkoop de aanwezige overwaarde realiseert zou een bescheiden rendement daarop er wel eens voor kunnen zorgen dat uw besteedbaar inkomen er per saldo op vooruit gaat. U kunt de kat uit de boom kijken en u bent bovendien enorm flexibel. En als u werkloos wordt heeft u er niet nóg een zorg bij.
7. Met een NVM-aankoopmakelaar koopt u geen kat in de zak
Als u zich laat begeleiden door een NVM-aankoopmakelaar, kan hij u tegen verborgen gebreken verzekeren, aldus de NVM. Aangenomen dat de NVM-makelaar u inderdaad voor die gebreken weet te behoeden, is niet duidelijk waarom dit een reden zou moeten zijn om nú te kopen. Na een flinke daling van de huizenprijzen geldt dit argument hopelijk net zo goed.
bron: De Kritische Belegger
zie ook: 8 redenen om nu geen huis te kopen
&
Elmer Hogervorst & Rick Versteeg: “Nederlandse huizenmarkt gaat rake klappen krijgen”
Loading ...
1. De variabele hypotheekrente lijkt momenteel gunstig is dat echter niet op lange termijn.
2. U hebt navenant meer keus, maar meer kans op een moneypit.
3. De huizenprijzen zijn nog steeds niet realistisch.
4. U hebt nooit een uitstekende onderhandelingspositie.
5. Een koopwoning was vroeger een goede investering.
6. De No-Risk clausule komt uiteindelijk ten goede van de makelaar.
7. Met een aankoopmakelaar vindt u de hond in de pot.
Tja, zo win je LCD televisie van de nvm natuurlijk nooit! 🙂
“Kopers die alléén speculeren op een verdere waardedaling en de andere aspecten negeren, dienen zich dan ook bewust te zijn van de risico’s die dit met zich meebrengt. ”
Dit lijkt een beetje het achtste argument waar NVM om zoek naar is (Wegwijs.nl – 30032009 – Koopinteresse ondanks dalende prijzen)
Kan iemand hier een tegenargument voor verzinnen?
Stijgende rente zie ik niet gebeuren. Met dit economische klimaat zou dat alleen kunnen als de inflatie wordt aangewakkerd. Dat gebeurt alleen weer als de bestedingen te sterk toenemen, en dat gebeurt juist nu niet. De overheden geven weliswaar veel uit, maar dat is niets vergleken met het volume aan uitgaven in een gezonde ecomomie. Als de rente zou stijgen als gevolg van inflatie, zal de huizenprijs eerder stijgen dan dalen.
Dalende huizenprijzen komen o.a. voort uit deflatie. Niemand wil een hypotheek aangaan omdat deze schuld in deze situatie alleen maar groter wordt.
Even over punt 7 Het inhuren van een NVM aankoopmakelaar.
1. NVM makelaars proberen Gezamenlijk de prijzen zolang mogelijk hoog te houden en die gaat dan voor je onderhandelen.
2. aankoopmakelaars verdienen alleen geld als je een huis koopt, dus hij zal je adviseren om snel te kopen.
Handjeklap tussen de verkopende en aankopende makelaar.
Mooie auto, strak pak, snelle babbel = Meest overschatte beroep = Makelaar
Perfecte tegenreactie. Dit zou als pamflet verspreid moeten worden. Ik overweeg het in mijn wijk uit te delen. Daar gaat de woningbouwvereneniging huurwoningen in de lagere klasse te koop aanbieden. Ik hoor al positieve reacties: “dan kan ik eindelijk de keuken verbouwen, ik koop voor de lange termijn, goed initiatief, geen makelaar nodig etc.” Het kopen&bezitten van een huis zit kenneljk zozeer tussen de oren gegrifd dat ratio ver te zoeken is. En dat gedrag houdt de prijzen (nog steeds) hoog, vooral aan de onderkant.
@roy
1. Variabele rente is historisch gezien wel goedkoper over de gehele looptijd van 30 jaar. Of dat in de toekomst zo is blijft natuurlijk altijd gissen.
2. geen idee wat je daarmee bedoelt
3. Of ze realitisch zijn weet ik niet. Historisch gezien kan altijd maar een gedeelte van de mensen een huis kopen. Nu is dat 50% wat historisch gezien hoog is.
4. Onderhandelingsbpositie is sterk karakterafhankelijk. Sommige mensen kunnen het, andere niet. Emoties moet je kunnen uitzetten.
5. Als de prijzen meestijgen met inflatie heb je een rendement van 50% na 30 jaar. (inflatie voor het gemak 2% genomen). Dus een daling van 20%-30% is makkelijk te verdragen, daarbij zijn dit percentages die afhankelijk zijn van de prijs. Dus over 30 jaar is 10% meer dan nu. Daarbij komt dat de huurpijzen met 3% per jaar meestijgen en de hypotheek niet tijdens de rente vaste periode. Hoe hoger je salaris, hoe meer HRA. Dus de jaarlijke inkomensstijging vermindert ook nog je netto hypotheekkosten.
6. Over die clausule weeti k niks van.
7. Aankoopmakelaar kan handig zijn, mits je zelf ook nadenkt en hem niet blindelings volgt.
Kortom, als je zelf nadenkt en dingen uitzoekt is het nu een prima tijd, eigenlijk is de tijd altijd goed, om een huis te kopen.
Jammer dat je de knipoog in het comment niet ziet. Wat ik bedoel is dat je voor ieder argument een tegenargument kan verzinnen. “BOUKE” had dit overigens prima door. Als lezers dingen niet begrijpen is dat niet mijn probleem!
En ik had begrepen dat je comments kon leveren op het artikel en niet op elkaar, daar zijn andere fora voor.
Waarom zou je genoegen nemen met een daling als je ook later in kunt stappen? Het is ook niet aantrekkelijk om 30 jaar aan hetzelfde huis vast te zitten. Om op het inflatieniveau uit te komen moet er trouwens wel meer af dan 20-30%.
Nu is het over het algemeen het meest slechte moment om als starter in te stappen. IEDEREEN wordt in het nieuws geconfroneerd met dalende prijzen. Economie gaat slecht, wordt nog veel slechter. Banen op de tocht banken doen moeilijk en de bouwsector schreeuwt moord en brand. DIT WAREN IN HET VERLEDEN DE EERSTE ARGUMENTEN VOOR VERTROUWEN IN DE WONING MARKT WANNEER HET ALLEMAAL GOED GING. Je bent onherroepelijk een dief van eigen portemonnee als ju NU instapt !
Er zullen veel redenen zijn om geen huis te kopen, maar mij valt op dat de laatste paar weken er toch weer meer huizen worden verkocht. Misschien niet volop, maar de huizenmarkt lijkt weer wat op te leven. Zijn de banken iets hersteld van hun eerder schok en krijgen weer
kapsoneszelfvertrouwen en zijn ze bereid om weer geld teverliezeninvesteren?…Volgen de markten de cyclus van de zeepbel zoals omschreven in een vorig artikel of leven de markten op?… http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/28-02-2009/levenscyclus-van-een-zeepbel/Ik heb het vermoeden dat het we tussen de Bull Trap en return to “normal” fase zitten.
Mensen hervinden hoop omdat de rentes laag zijn en de huizenprijzen iets gedaald zijn.
De banken hebben volgens mij nog nooit zoveel geld gehad als je kijkt naar het verschil tussen de rentes van centrale banken en de daadwerkelijke rente die de consument betaald,dus banken kunnen dan ook wel weer een gokje wagen lijkt mij zo.
Tot dat men zich gaat realiseren dat er echt wat aan de hand is met de financiële markten,en dat al maar de rente verlagen en geld in de markten pompen voor mogelijk nog veel grotere problemen gaat zorgen en men uiteindelijk tot de ontdekking komt,dat er geen weg is zonder “pijn” te lijden om uit deze crisis te komen.
Ik hoop dat ik het mis heb,want zo niet ,zullen de financiële klappen die gaan vallen voor iedereen op deze aardbol voelbaar zijn en jammer genoeg niet alleen voor diegene die ons in de ellende storten en blijven storten!
@sven.
Mij heeft de crisis alleen nog maar meer welvaart opgeleverd en vele andere in mijn vriendengroep. Ik ken zelf niemand die ook maar 1 euro verloren heeft met de crisis. Iedereen heeft hun baan nog. Mijn contract is net verlengd naar een vast contract en een dikke salarisverhoging gekregen.
Dus tja… wat kan ik er nog meer over zeggen?
@sd reactie 8:
punt 1: variabele rente is nu historisch laag (op één dip na laagste in 400 jaar). Hoe groot is de kans dat het dertig jaar zo laag blijft of nog lager gaat? Hint: in de buurt van NUL.
punt 3: hoeveel mensen een huis kunnen kopen (over ‘betalen’ praat ik al helemaal niet) heeft tegenwoordig meer te maken met creatieve leningen dan met inkomens etc. Zegt dus helemaal niks; net als in de VS kan zelfs een huisdier of iemand die overleden is een huis kopen, met een beetje creativiteit.
5: als de huizenprijzen meestijgen met de inflatie heb je helemaal geen rendement, dat lijkt alleen maar zo (enigszins afhankelijk van financiering en andere opties om wat met je geld te doen). Na 30 jaar betalen met 2% jaarlijkse stijging heb je inderdaad een leuke buffer, maar die aanname lijkt me niet realistisch … veel aannemelijker is dat dit type koper binnen enkele jaren wordt ‘uitgestopt’. Merkwaardige redenering al met al …
dan je opmerking 15: dat zal best, maar dan ben je echt de uitzondering op de regel. Er is nog nooit zoveel (materiele) welvaart verdampt in zo korte tijd als de afgelopen 1-2 jaar. De gemiddelde Nederlander is nu al tienduizenden euro’s armer (alleen hebben de meesten dat nog niet in de gaten). Vermoedelijk heb je geen pensioen, spaargeld enz. ? Want anders kan ik met niet voorstellen dat je nog geen euro verloren hebt.
@sd (15)
Jij kijkt naar de verhouding tussen je maandelijkse lasten en jouw inkomen en niet naar jouw langere termijn prognose van jouw financiële situatie!
Zo zijn veel Nederlanders in de problemen gekomen of gaan in de problemen komen,omdat er bijv. bij hypotheken alleen gekeken is naar de maandlasten op het moment van afsluiten van een hypotheek.
Er is niet gekeken naar de toekomst van hypotheekrente aftrek en beperking of afschaffing daarvan,dalende huizenprijzen,stijgende rentes enz.
Nu is dit alles natuurlijk ook moeilijk te voorspellen,maar in veel gevallen ook geen rekening mee gehouden,door bijv. te toetsen of iemand een rente last van 6% kan dragen in combinatie met een daling van 10% van de waarde van de woning.(ik noem maar een buffer)
Er zijn geen buffers ingebouwd,omdat men alleen heeft gekeken of op dat moment de maandlasten te dragen waren.
Het hele systeem is uitgegaan van de meest gunstige scenario’s en op basis daarvan is men hypotheken en leningen gaan verstrekken.
Er is verschil tussen positief naar de toekomst kijken of naïef.
@ sd
Wat kan ik er nog meer over zeggen?
Wanneer jij en je vriendjes de schaapjes op het droge hebt wil nog niet zeggen dat de economie maar in een héél KLEIN DIPJE verkeert. Dan kun je blijkbaar de consequenties niet koppelen uit de financiële toestant in de wereld op dit moment en de toekomst. Ach ja, je hebt altijd wel mensen met oogkleppen op natuurlijk.
Kijk, dit is nog maar het begin snap je. En het begin van de economische ellende is nog nooit zo snel verslechterd in de laatste 70 jaar! Wanneer je dat afdoet alsof het maar een incidentje betreft, snap je geen enkele reet van economie!
Dat de boel nog niet helemaal is ingestort komt doordat de banken elke keer met net genoeg geld worden gesteund, snap je. Gezond zullen ze met de huidige maatregelen NOOIT meer worden. Dit heeft onherroepelijk consequenties voor de huizenmarkt natuurlijk, dat snapt elke sukkel nog wel!
@sd: In mijn omgeving zijn al wat ontslagen gevallen als gevolg van de crisis.
@sd Je kunt zeggen dat je niet bepaald representatief bent voor de Nederlandse bevolking. Mijn broer op het UWV draait bijvoorbeeld inmiddels overuren met het verwerken van de werkloosheidsuitkeringaanvragen.
Bovendien zegt het weinig dat jij en je vrienden geen euro hebben verloren of een salarisverhoging hebben gekregen. De crisis zit nog aan zijn begin. Niet gek opkijken al jij of je vrienden er straks net zo snel uitvliegen als je net een salarisverhoging hebt gekregen. Zo snel kan het nu gaan met bedrijven, zoals we de afgelopen paar maanden al hebben kunnen zien. Een half jaar geleden nog op winst, nu honderden mensen ontslaan omdat de boel op zijn gat ligt. Dat is de echte wereld van de crisis.
Wellicht wat moeilijker te bergijpen voor mensen die er nooit een hebben meegemaakt en voor wie de welvaart eigenlijk vanzelfsprekend was de afgelopen twee decennia. Voor die gemakkelijke welvaart betalen we nu overigens dus de prijs.
@Huizenzoeker (4)
Je schrijft: “Stijgende rente zie ik niet gebeuren. Met dit economische klimaat zou dat alleen kunnen als de inflatie wordt aangewakkerd. Dat gebeurt alleen weer als de bestedingen te sterk toenemen, en dat gebeurt juist nu niet. De overheden geven weliswaar veel uit, maar dat is niets vergleken met het volume aan uitgaven in een gezonde ecomomie. Als de rente zou stijgen als gevolg van inflatie, zal de huizenprijs eerder stijgen dan dalen.
Dalende huizenprijzen komen o.a. voort uit deflatie. Niemand wil een hypotheek aangaan omdat deze schuld in deze situatie alleen maar groter wordt.”
Dat is niet helemaal correct.
1. Inflatie kan in verschillende productcategoriën optreden. De afgelopen periode kwam het vooral voor in huizen en aandelen, maar inflatie kan ook in voedsel sluipen. Bovendien kan inflatie ontstaan als de omloopsnelheid van geld toeneemt, bijvoorbeeld doordat mensen hun vertrouwen in dat geld kwijtraken en het om gaan zetten in meer tastbare producten.
2. Als de rente stijgt vanwege algemene inflatie (verspreid over alle productgroepen) dan zullen huizenprijzen inderdaad al aan het stijgen zijn. Een verhoging van de rente an sich heeft echter eerder een daling dan een stijging van de huizenprijs tot gevolg.
3. Dalende huizenprijzen komen niet alleen voor uit deflatie. Sterker nog, de huidige daling is een correctie op de prijsstijging ten gevolge van overmatige geldcreatie in het verleden. Huizenprijzen zijn dus simpelweg te hard gestegen in verhouding met allerlei andere zaken, en nu wordt de verhouding hersteld. De daling van huizenprijzen wordt vervolgens door mensen deflatie genoemd, maar technisch gezien is dat niet helemaal correct. Deflatie staat voor een afname van de hoeveelheid geld in omloop. In principe wordt vastgoed niet tot geld gerekend, en een daling van huizenprijzen is dan ook niet hetzelfde als deflatie.
Al met verwacht ik voorlopig net als jij geen rentestijging hoor. En ook de huizenprijs zal niet stijgen. Daarover zijn we het dan wel weer eens volgens mij.
Wij worden toch met alles voor de gek gehouden. De grote heren bepalen. Zij hebben geld en dat geld wordt nu alleen meer waard!
En de schulden worden alleen maar weer.
Deze crisis heeft 2 uitwegen:
– Nog meer schulden
– Schulden kwijtschelden
Er worden niet voor niets meer verzekeringen dan ooit bij hypotheken gegeven.
Wat er is gebeurd is dat er via hypotheken en de populariteit en mede door de renteaftrek dat er steeds sneller hypotheken verstrekt konden worden. Er zit een eind hieraan natuurlijk.
Als er minder hypotheken worden verstrekt zit er minder geld in de economie, wat betekent dat geld meer waard wordt. Maar minder hypotheken heeft natuurlijk ook rechtsstreeks invloed op de huizenmarkt.
Of ik denk dat het veel zin heeft als starter te wachten? Ligt eraan, als je in een groter huis wilt wonen voor hetzelfde geld misschien wel. Maar vergeet niet dat het hoogstwaarschijnlijk is dat de energieprijzen in de toekomst naar onbetaalbare hoogtes gaan stijgen en hoe groter je woning hoe groter de energielasten.
Investeer in energiezuinige woningen.