Woningcorporaties moeten de problemen waar ontwikkelaars mee kampen niet oplossen. Daarmee is de woningmarkt niet gediend.
Dat zegt Arnoud Boot, hoogleraar economie aan de Universiteit van Amsterdam. Hij deed zijn uitspraken tijdens het 25-jarig jubileum van WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw), waar honderden corporatiedirecteuren aanwezig waren. Als corporaties wel projecten van projectontwikkelaars overnemen lopen ze volgens hem grote risico’s. “U krijgt alleen de slechte risico’s, niet de goede risico’s. De risico’s kunnen zo groot zijn dat het core-bedrijf eraan te gronde kan gaan.” Hij vindt dat corporaties niet hun hoofd op hol moeten laten brengen door de wensen van minister Wouter Bos van Financiën die vindt dat juist in crisistijd de corporaties anticyclisch moeten investeren. “De activiteiten van corporaties werken uit zichzelf al stabiliserend”, aldus Boot. Corporaties zijn er immers voor sociale woningbouw neer te zetten, en kunnen en doen dat ook in mindere tijden. In plaats van het overnemen van projecten van ontwikkelaars, kunnen corporaties hun aandacht beter richten op corporate governance, het toezicht op activiteiten. “Dat hebben corporaties nog niet goed voor elkaar.” Boot geeft toe dat het ingewikkeld is. Maar hij vindt cruciaal dat corporaties zelf snel initiatieven moeten nemen om het toezicht te verbeteren. De recente uitspattingen bij onder meer Rochdale doen de sector geen goed, weet hij. “Corporaties moeten niet wachten tot er meer gevallen bekend van zijn van andere corporaties die uit de bocht gevlogen zijn.” Om de risico’s te beperken zouden volgens Boot corporaties terug moeten naar hun kernactiviteiten: sociale woningbouw. Projecten als de SS Rotterdam moeten met de nodige voorzichtigheid worden aangevangen. Toch keurt Boot de aankoop en verbouwing van het stoomschip niet af. Als volledig open kaart werd gespeeld met verwachtingen ten aanzien van inkomsten en kosten, kan zo’n project passen binnen de activiteiten, vindt de hoogleraar. “Maar het probleem met de SS Rotterdam heeft te maken met opportunistisch gedrag. En dat kan de sector zich niet veroorloven. Opportunisme leidt tot onbeheersbaarheid.” Boot pleit er verder voor dat corporaties meer mogelijkheden krijgen om hun activiteiten te financieren. Nu zijn die beperkt tot de BNG en de Waterschapsbank.
bron: Cobouw.nl
Loading ...
Verstandige woorden. Fijn dat het nog kan in deze tijd!
misschien kan hij ook nog wat zeggen over de geplande opkoopfondsen van de provincies; provinciale/gemeentelijke ambtenaren zijn zo mogelijk nog minder ‘commercieel’ dan hun collega’s bij de WBV’s; dus daar is nog grotere schade te vewachten.
WBV’s terug naar de core business? Volgens mij weten ze al niet meer wat dat is, die bij mij in de buurt bouwt vooral luxe villa’s voor 2-3x modaal; met geld van de huurders.
Oja, ze doen ook nog op grote schaal aan sloop van goedkope huurwoningen – dus ze doen wel iets voor de onderkant van de markt ;(
Overigens is de poll over de daling van de huizenprijs zwaar vertekend. Ten eerste selecteer je door de site natuurlijk al mensen met een speciale interesse in de zeepbel van de huizenmarkt (al is dat natuurlijk moeilijk te vermijden met een poll op een site). De tweede selectie is echter veel erger: er kan alleen voor een daling worden gekozen. Op die manier selecteer je automatisch alleen de mensen die in een daling geloven.
Leuk om je eigen gedachtenbubbel van neergaande prijzen te bouwen, maar verder natuurlijk van geen enkele waarde.
Mee eens en verder moet de ‘sociale woningbouw’ toegankelijk worden voor alle starters. Het is absurd dat deze groep, waaronder goed verdienende HBO’ers/acedemici, slechts met tophypotheken en andere risicovolle financiele produkten nog iets op de koopmarkt kunnen vinden. Bij gebrek aan alternatief worden zij de koopmarkt opgejaagd. Overheden/corporaties dienen het huuraanbod stevig te verruimen om zo de onderkant van de huizenpiramide te ontlasten. Het bevordert het leeglopen van de zeepbel (of zo u wilt: het inzakken van de piramide) met als gevolg dat starters over 1-2 jaar weer op een normaal prijsniveau en tegen aanvaarbare risico’s kunnen instappen op de koopmarkt (of ze blijven gewoon huren). Tenslotte moeten we van het begrip ‘sociale woningbouw’ af. Dat werkt stigmatiserend, benadrukt het negatieve imago van huren en past niet meer in het tijdsbeeld. De overheid heeft decennia lang het eigenwoningbezit gestimuleerd, met argumentatie dat eigen huis bezitters beter voor hun stulpje en omgeving zorgen dan huurders. Inmiddels is het tegendeel waar: vanuit mijn goedverzorgd huurstraatje kijk ik uit op verwaarloosde koopwoningen (voormalig premie A-koopwoningen, nu 260k€!!)waarvan de bewoners er tot voor kort vanuit gingen dat hun bouwvallen toch wel als zoete broodjes werden verkocht. En wat te denken van Vinex-buurten waarvan sommige eerder doen denken aan een kazerne.
@M: over die poll zijn eerder opmerkingen geplaatst en ik ben het er wel mee eens. Dus tip aan de eigenaar om de opties wat te verruimen. Overigens zijn er ook andere ‘thermometers’ in omloop waarvan ik de waarde in twijfel trek. Dus zie het meer als een aardigheidje dan een serieuze graadmeter. En als je er zo mee omgaat valt het eigenlijk wel mee.
Mijnheer Boot heeft de klok horen luiden en is nog aan het zoeken waar klepel hangt!
Woningbouw Verenigingen teren op de maatschappij presteren slecht en hebben zakken vol met geld welke niet wordt aangewend voor de doelstelling van sociale woningbouw.
De achterstand in wijken waarvoor de Woningbouw Vereniging verantwoordelijk is, is enorm groot!
De Woningbouw Verenigingen moeten door de overheid beter gecontroleerd worden!!!
Die poll is prima zo , iedereen weet dat de huizenprijzen dalen zelfs de nvm zeggen het !
Charles, een poll is juist handig om dat soort uitspraken te testen. Dat kan nu dus niet helemaal.
Bovendien, eerst “wist” iedereen ook dat huizenprijzen alleen maar konden stijgen.
Ik zou op zijn minst de 0 en +10 procent optie erbij zetten om het wat plausibeler te maken. Nu is het een grote bevestigingsmachine voor mensen als jij.
@scheefhuurder nr. 4:
allereerst zal de huursubsidie van de baan moeten; gewoon zorgen dat mensen gaan betalen wat een woning waard is. En weg met de wachtlijsten en voorrang voor een eindeloos assortiment ‘zielige gevallen’. Dat betekent wel dat sommige mensen meer huur gaan betalen, of naar een simpeler woning moeten – en dat is politiek ‘onhaalbaar’ vanwege de ‘verworven rechten’, maar m.i. wordt het hoog tijd voor zo’n aanpassing.
Ik bekeek deze week een huur appartement van een kennis, gehuurd via de WBV. Had hij zelf verder opgeknapt; ik stond versteld over de perfekte konditie, ruimte enz. – en dat voor ruim 400 euro per maand. Staat van onderhoud inderdaad veel beter dan de gemiddelde koopwoning, en zeker 2-3x goedkoper dan in de vrije huursector. Maar ja, daar hadden ze dan wel jaaarenlang voor op de wachtlijst gestaan, plus vermoedelijk nog veel geluk gehad.
Maar wat is een woning in Nederland dan precies waard, Niek?
Zelf vermoed ik dat een woning in Nederland – meestal een veel te klein en gehorig hondenhok – krankzinnig overgewaardeerd is.
Althans ten opzichte van rhodium, platina, goud, zilver, geld, graan, biggen, koper en eigenlijk alles wat een mens enige waarde toedicht.
Maar dat is niet meer dan mijn persoonlijke mening.
@M Waar wordt gezegd dat deze site of de genoemde poll representatief moet zijn? Sites van makelaars, projectontwikkelaars, bouwers zijn ook niet representatief. En dat is dan ook te verwachten en geen probleem.
Deze site staat voor een bepaalde visie op het huizengebeuren. Daar worden ook geen doekjes om gebonden en is ook niks mis mee. Het is zelfs een welkome afwisseling tussen alle juichende huizenhype die we de afgelopen jaren overal in de media en op internet tegenkwamen. Iets zegt me dat je daar toen weinig klachten over had.
@martin: ik denk dat woningen (en bouwgrond) in Nederland inderdaad krankzinnig overgewaardeerd zijn, naar mijn mening gemiddeld 4-5x te duur (dit mede op basis van wat met een verantwoorde hypotheek, zonder HRA betaalbaar zou zijn). Ik verwacht dan ook dat, conform de Herengracht index etc., de prijzen uiteindelijk met 50-80% zullen dalen. Maar gezien het nationaal belang van de bubbel zal dat helaas wel vele jaren duren.
@Scheefhuur nr.4:
Het prijsgat tussen ‘sociale’ woningbouw en vrije huurmarkt moet worden gedicht zodat mensen niet gedwongen worden om iets te kopen. In mijn woonplaats is dit enigzins gelukt, maar nog niet perfect. Een lagere huurprijs betekent namelijk een langere wachtlijst. Desondanks wordt je hier voor gek uitgemaakt als je blijft huren, omdat je de HRA misloopt.
Degene die denkt dat de prijzen met 80% gaan dalen is mijns inziens niet goed bij zijn hoofd.
Mijn vermoeden is zelfs dat de WBV gestuurd worden in hun beleid van bovenaf. Hard maken kan ik dit niet, maar het is opvallend te noemen dat in elke stad hetzelfde soort beleid door WBV’s wordt gevoerd. Namelijk sociale woningbouw zoveel mogelijk slopen (tot het wettelijk minimum) en dure koopwoningen ervoor terug zetten onder het mom (excuus) van wijkverbetering.
Laat nou net dit beleid als toevallige bijkomstigheid hebben dat dit voor (verplichte) starters zorgt op de huizenmarkt aangezien zij door dit beleid nauwelijks keus meer hebben en “gedwongen” worden om te kopen… Toeval?!
@frans nr. 14:
80% lijkt mij ook overdreven, maar als de financiele markt dusdanig instort dat de munt als onbetrouwbaar wordt gezien kan het raar gaan lopen. Enorme deflatie en ruilhandel behoren tot de mogelijkheden.
munt onbetrouwbaar? laat me niet lachen. Beetje rare ideen heb jij.
Ik ben het wel volledig mee eens dat de huursubsidie moet worden afgeschaft voor mensen die werken.
Nu is het zo dat een groot gedeelte van de mensen die werken huursubsidie krijgt, wat betekent dat deze mensen dus niet genoeg verdienen om voor hunzelf te zorgen. Dat betekent dat of de lonen te laag zijn of de kosten te hoog.
Beide dingen spelen momenteen in NL.
@sd:
Ik stel niet dat de munt nu al volledig onbetrouwbaar is, maar dat is een mogelijk toekomstscenario. Overigens maakt de feit dat de banken uit niets geld kunnen maken de betrouwbaarheid niet hoger.
Over de huursubsidie:
Waarop baseer je jouw bewering dat het merendeel van de werkenden huursubsidie ontvangt?
Het probleem binnen de sociale woningbouw is m.i. dat er mensen wonen die weinig huur betalen en veel verdienen. Deze komen niet in aanmerking voor huursubsidie. De bovengrens voor huursubsidie ligt in 2009 op 632 euro huur per maand en 21000 euro inkomen per jaar.
@Lex 11
Ik was destijds aan het huren net zoals ik nu doe. Ik kies de optie die me het beste lijkt en klaag inderdaad verder niet veel.
En ik had het idee dat deze site stond voor een eerlijkere/betrouwbaardere kijk op de huizenmarkt. Als ik het goed begrijp zeg jij nu dat deze site staat voor een onbetrouwbare visie van dalende huizenprijzen? In mijn optiek is een niet-representatieve poll (waar jij en volgens jou deze site ook) voorstander van bent namelijk niet betrouwbaar, maar dat hoort bij de visie van de site als ik jou mag geloven.
@Okkie
Als een munt onbetrouwbaar wordt, zal men er eerder heel veel dan heel weinig van willen hebben in ruil voor iets betrouwbaars als een huis. Huizenprijzen zullen dan stijgen, gerekend in de onbetrouwbare munt.
En ja, ruilhandel behoort dan zeker tot de mogelijkheden, maar dat zegt in zichzelf helemaal niets over een daling van de huizenprijs. Ook bij ruilhandel kan er immers voor veel of weinig van iets geruild worden.
Prijsdalingen van 80% betekent overigens dat alle banken in Nederland gegarandeerd over de kop gaan vanwege hun exposure aan hypotheken, dus mensen die rekening houden met een scenario van huizenprijsdalingen van 80% terwijl het financiële systeem blijft functioneren raad ik aan alles nog even goed op een rijtje te zetten.
@M nr 19. en 20.
Sluit ik me graag bij aan.
Om er nog even op terug te komen in verband met de poll: blijkbaar zijn hier mensen die uitgaan van een scenario van (hyper)inflatie door een afnamen van het vertrouwen in de munt.
Er zijn dus wel degelijk (monetaire) redenen om uit te gaan van een scenario van stijgende huizenprijzen, ondanks de ellende op de woningmarkt.
In dat geval zullen huizenprijzen stijgen en zit iedereen die de poll heeft ingevuld er compleet naast.
En zoals is in de vorige comment te lezen beheers ik de Nederlandse taal tot in de puntjes.
@M nr 20:
Het is vaker voorgekomen in de geschiedenis dat een enorme inflatie omsloeg in deflatie.
Ik denk niet dat een dergelijke omslag een verhoogd vertrouwen in de munt weergeeft.
@M nr. 20: ja, ik hou dus rekening met een mogelijke instorting van de Nederlandse economie (die voor een veel te groot deel gebaseerd is op ‘financiele dienstverlening’, doorvoer van andermans spullen en de huizenbubbel, terwijl de eigen produktie weinig voorstelt. Ik hou ook rekening met een implosie van de pleuro, iets waarin ik zeker niet alleen sta. Er zijn genoeg deskundigen die twijfelen of de euro er over een paar jaar nog is. Gelukkig voor de centrale banken zijn er nog volop mensen met grenzeloos vertrouwen in hun kleurige WC papier.
Die -80% voor huizenprijzen kan m.i. makkelijk als de rente naar 10% gaat, de HRA wordt afgeschaft en de werkeloosheid nog wat verder oploopt (allemaal vrij waarschijnlijk, op termijn). Waar ik bij aanteken dat de autoriteiten ongetwijfeld als gekken geld gaan bijdrukken om de huiseigenaars etc. te helpen, zodat de nominale prijzen vast niet zo hard dalen (maar wel gemeten in bijv. goud o.i.d.). In Japan zijn de huizenprijzen in sommige steden al 75% gedaald, en de daling schijnt sinds kort weer verder te gaan (na korte opleving).
@M nr. 22: Ik heb het niet alleen over vertrouwen in de hoogte van de munt, maar over het vertrouwen in het complete systeem waarop de munt is gebaseerd. Een gebrek aan vertrouwen kan tot deflatie leiden.
@M 22:
hyperinflatie kan tijdelijk gunstig werken voor de nominale huizenprijzen, maar hyperinflatie is een eindspel dat niet meer in een normale situatie kan overgaan (ik ken tenminste geen voorbeelden). Na een paar jaar is het over en uit en verdwijnt de munt van het toneel en crasht de economie volledig. Je moet ERG handig zijn om daar als huiseigenaar met hypotheek uiteindelijk gunstig uit te springen, huizen zijn niet zo liquide …
@Okkie (24)
Bedoel je dat we nu een inflatie hebben gehad en naar deflatie gaan?
In dat geval zullen we de nominale huizenprijzen zien dalen inderdaad, maar dan zal het vertrouwen in de euro blijven bestaan. Verlies van vertrouwen is praktisch een garantie op hyperinflatie, ook zonder dat er wordt bijgedrukt (zie hieronder).
@Niek (25)
Een implosie van de euro betekent dat hij ophoudt te bestaan? In dat geval zal men waarschijnlijk gaandeweg het vertrouwen in de euro verliezen, waardoor de omloopsnelheid gigantisch toeneemt (iedereen die een euro in zijn handjes heeft probeert hem meteen door te geven) waardoor hyperinflatie gegarandeerd is. In dat geval is het onmogelijk dat huizenprijzen in euro’s dalen. Men zal immers liever een huis hebben dat niet kan worden bijgedrukt dan een euro die niemand vertrouwt, zoals je zelf ook ongeveer aangeeft.
Nog even voor de duidelijkheid: als mensen het vertrouwen in een munt verliezen krijg je een doorgeefspelletje. Niemand wil de munt meer hebben, terwijl de vraag naar spullen (ongeacht wat) toeneemt. Spullen zijn dan immers behoorlijk betrouwbaar ten opzichte van de onbetrouwbare munt. Gevolg van het doorgeefspelletje is dat alle prijzen stijgen; zodra je immers materiële spullen hebt bemachtigd zal je die niet al te snel opgeven voor een onbetrouwbare munt.
@Niek nr 25
Gemidd. woning nu ca. €245.000
minus 80% = €49.000
10%= €4.900 per jaar
Zonder HRA = €408 in de maand.
Lijkt mij niet dat dit het max.
is wat mensen willen betalen.
Sommige steden in Japan.
Daar kan je NL niet mee vergelijken. Op een gegeven moment moest je daar voor een bezemkast al een miljoen neerleggen. Niet zo vreemd dat daar nu een grote correctie heeft plaats gevonden.
Het gaat mij om het gemiddelde.
We kijken hier toch ook niet alleen naar Blaricum?
@M nr. 28:
Onze economie is niet gebaseerd om geld dat men heeft, maar op geld dat men leent. Zolang men blijft lenen, wordt er geld ‘bijgemaakt’. Zodra men hiermee stopt, loopt de lucht eruit (deflatie).
nr. 29:
Je stelling dat de vraag naar spullen toe blijft nemen geldt voor een beperkt aantal producten (eerste levensbehoeften). De vraag naar luxe producten is nu al aan het teruglopen. De Nederlandse importeur van de Hummier is bijvoorbeeld failliet.
@frans nr.30:
€408 per maand is geen raar bedrag vergeleken met een huurwoning.
@frans nr. 30: jij gaat er blijkbaar vanuit dat als de bubbel al ploft de salarissen en belastingen minimaal gelijk blijven? Lijkt me optimistisch; en een huis kopen op basis van twee inkomens wordt dan vast ook weer verleden tijd.
@Okkie
Waar loopt dan lucht uit? Belangrijke vraag, omdat het geld in principe blijft bestaan. Stel ik koop van jou een huis voor 5 ton en vervolgens wordt het huis 1 ton waard. De 5 ton die ik jou ervoor gaf liggen dan nog keurig in jouw ouwe sok. Ik ben erg benieuwd hoe jij dat ziet.
Wat betreft je comment in 32 over mijn 29: daar leg je mij volgens mij woorden in de mond, maar ik ben het gedeeltelijk met je eens. Tijdens hyperinflatie zullen noodzakelijke producten meer voorkeur genieten dan luxeartikelen.
@ frans: als de huizenprijzen in mijn woonplaats 80% dalen dan zijn ze nog steeds VEEL hoger dan in 1990 (en op een nivo dat gezien de inflatie in de tussenliggende periode enigszins redelijk zou zijn).
Ik denk dat de beurs uitbodemt ergens op het nivo van de jaren ’80 (kan nog wel een jaar of wat duren), 25 jaar voor niks belegd dus. Waarom zou de huizenmarkt het veel beter doen? Een bedrijf levert tenslotte geld op (als het goed is, de afgelopen jaren telde dat ook niet), een huis kost alleen maar geld.
Die 80% korrektie is best mogelijk. Nederland heeft ongeveer de ergste huizenbubbel (kwa stijging) van alle ontwikkelde landen; zou me verbazen als we dan wegkomen met een kleinere korrektie dan de ruim 50% die in diverse andere landen al zo goed als zeker is.
Je koopt geen huis met geld dat je bezit, maar met geleend geld.
Het huis blijft van de bank totdat je het aflost (een groot deel van de Nederlandse hypotheeklast wordt trouwens niet afgelost). Als het huis dat je aflossingsvrij hebt gekocht, 4 ton in waarde daalt dan verdwijnt er dus 4 ton uit de economie.
Door het verstrekken van krediet door de bank wordt geld ‘gedrukt’ maar dit bestaat alleen op papier (of in de computer zo je wilt). Slechts 8% van het geld dat op papier bestaat is geld dat mensen en banken werkelijk in eigendom hebben omdat krediet meer dan eens kan worden uitgeleend. De gehele kredietcrisis is hierop gebaseerd.
Wat betreft de vraag naar producten: deze zal netto (in economische zin) afnemen als de crisis aanhoudt, een substantieel deel van de geldstroom is gebaseerd op luxeproducten.
Ik geloof best dat er in bepaalde prijsklasse en in bepaalde delen van het land een grotere daling gaat plaatsvinden.
Mij gaat het meer om het gem.
Waar ik woon koop je een mooi vrijstaand huis met een leuke tuin voor ca. €450.000.
Ben het met je eens dat dat een flink bedrag is, maar dat zo’n huis gaat zakken naar €90.000, daar kan ik me niet veel bij voor stellen.
Ik moet er wel bij vertellen dat ik er niet zoveel kaas van heb gegeten en het ook allemaal niet zo goed heb onderzocht als jullie, dus dat je niet goed bij je hoofd ben neem ik terug.
Ik hoop wel dat je niet gelijk gaat krijgen.
@37 Je koopt geen huis met geld dat je bezit, maar met geleend geld.
Het huis blijft van de bank totdat je het aflost (een groot deel van de Nederlandse hypotheeklast wordt trouwens niet afgelost). Als het huis dat je aflossingsvrij hebt gekocht, 4 ton in waarde daalt dan verdwijnt er dus 4 ton uit de economie
Dit klopt natuurlijk niet helemaal. na 30 jaar moet je alsnog aflossen. Als je dat niet kunt met de bank gaan afschrijven en is de eigenaar failliet.
@Okkie
Klopt gedeeltelijk. Een huis is niet hetzelfde als geld. De bank zet het huis als vermogen op zijn balans, en ziet als de huizenprijs daalt zijn balans slinken. Het geld dat ertegenover werd verstrekt blijft echter gewoon in de economie. Zo krijgen we een aparte situatie, waar aan de ene kant kapitaal wordt vernietigd, terwijl aan de andere kant de hoeveelheid geld gelijk blijft.
De natuurlijke gang van zaken in dat geval is dat de bank failliet gaat, maar dat gebeurt nu niet.
@frans:
Als huurder zou ik het wel prettig vinden als er een procent of 20 van de woningprijs afgaat maar ik denk dat de meeste mensen niet op het instorten van ons economisch systeem (zoals voorspeld door o.a. Willem Middelkoop) zitten te wachten.
@Sander:
Bij mijn weten ben je niet verplicht om een huis na 30 jaar af te lossen. Dat betekent dat de bank eigenaar blijft of dat er een koper voor gevonden wordt. Bij een daling van de huisprijs blijft de afnemer van de aflossingsvrije hypotheek met een restschuld zitten. Men neemt kennelijk dit risico op de koop toe.