Het regende vorige week telefoontjes bij de Rabobank na publicatie van het artikel ‘Sparen is het beste advies’ in deze krant. In het verslag van de ledenvergadering deed ‘opperpenningmeester’ Bert Bruggink van Rabobank Nederland harde cijfers uit de doeken.
,,Een zware financiële crisis leidt tot: daling van de huizenprijzen met 35 procent, daling van de aandelen met 55 procent, stijging van de werkloosheid met 7 procent en de overheidsschuld zal dan met niet minder dan 86 procent stijgen. Er komt zeker inflatie,” aldus Bruggink tijdens de ledenvergadering in Hoornaar. Hij maakte daarbij direct enig voorbehoud voor wat betreft de huizenprijzen.
Desgevraagd nuanceert hij deze harde cijfers: ,,De aangehaalde statistieken zijn gemiddelden op basis van een groot aantal financiële crises in een groot aantal landen en over een zeer lange periode gemeten. Zoals ik in mijn verhaal heb gemeld zullen de meeste statistieken wel ‘gehaald’ gaan worden, met uitzondering van de daling van de huizenprijzen. Dit laatste heeft te maken met de structuur van de Nederlandse huizenmarkt, die fundamenteel anders is dan in landen als Ierland, Spanje of de USA (waar -35 procent niet ondenkbaar is of zelfs al een feit is). Het structurele tekort aan koopwoningen, de veelal lange rente-typen van onze hypotheken, lage werkeloosheid enzovoort maken dat wij denken aan een maximale daling van enkele procenten, met name in het duurdere segment.”
Ook tijdens de gemeenteraadsvergadering van Gorinchem, die in het teken stond van de financiële stand van zaken, kwamen de cijfers van Bruggink aan de orde. De gemeente probeert de stagnerende huizenmarkt vlot te trekken met diverse maatregelen.
bron: DeStadGorinchem.nl
Loading ...
“Het structurele tekort aan koopwoningen, de veelal lange rente-typen van onze hypotheken, lage werkeloosheid enzovoort maken dat wij denken aan een maximale daling van enkele procenten, met name in het duurdere segment.”
Woningtekort is geen reden dat prijzen niet kunnen kelderen (zie Japan)en het verklaart niet de stijgingen van 20% per jaar die we hebben gezien.
Daarnaast hebben veel huishoudens een paar jaar geleden juist met een korte rente-vaste periode (5-6 jr) geleend om maximaal te kunnen lenen tegen een lage rente. Deze leningen moeten de komende jaren allen worden overgesloten tegen veel hogere rentes.
Daarnaast roemt hij de lage werkloosheid. Een werkloosheid exclusief zzp’ers van tegen 10% is voor elk weldenkend mensens niet laag en een tikkende economische en sociale tijdbom.
Kortom geen enkel steekhoudend argument waarom de huizenprijzen niet gaan dalen.
HAHA!
Het fabeltje van een woningentekort wordt weer eens van stal gehaald. Er is alleen een tekort aan betaalbare starterswoningen. Bepaalde regio’s vertonen zeer sterke vergrijzing en leegloop. De werkloosheid zal oplopen, mensen kunnen niet eeuwig in deeltijd-ww blijven zitten. Wat wel een belangrijk verschil is met genoemde landen dat hypotheken hier niet of slechts deels worden afgelost.
@1:
het nieuwe betoog heeft inderdaad een erg hoog Eichholtz gehalte, precies dezelfde argumenten. De vastgoed maffia heeft de touwtjes weer even aangetrokken denk ik.
Overigens is de NL huizenmarkt zeker anders dan in andere landen, namelijk omdat de overheidsinterventies in de markt hier ongekend zijn en vele malen groter dan elders. Ik denk daarom dat met de huizenmarkt de NL economie keihard onderuit zal gaan (tenzij men besluit de markt zijn werk te laten doen, maar de komende jaren lijkt dat uitgesloten).
“it’s different here”. LOLZ!!! Dat die gast dat hardop durft te zeggen.
Wees gewaarschuwd:
“There is no means of avoiding the final collapse of a boom brought about by credit expansion. The alternative is only whether the crisis should come sooner as a result of a voluntary abandonment of further credit expansion, or later as a final and total catastrophe of the currency system involved.” — Ludwig von Mises
@3:
deeltijd WW, veel aflossingsvrije hypotheken en allerlei fiscale regelingen betekenen dat de daling hier zeer lang gaat duren. Bij stevige inflatie blijft de huiseigenaar met hypotheek profiteren, net als in de voorgaande 20 jaar. Maar de kans dat dit ‘Goldilocks’ scenario van de vastgoed maffia echt gaat lukken lijkt me minimaal. Ik denk eerder dat de bubbel toch een keer echt barst (omdat de NL economie er volledig door naar de knoppen gaat) of dat de stevige inflatie omslaat in hyperinflatie (wat voor huiseigenaars vaak minder prettig is).
@Niek:
De Rabobank heeft ook veel woekerpolissen en beleggingshypotheken afgesloten waar mensen niet zo gemakkelijk van afraken zoals de inmiddels beruchte Opmaathypotheek. Pas toen de crisis al een tijd aan de gang was, zijn mensen hypotheken met een vaste rente gaan afsluiten.
Zohe, hoezo hij heeft even de vastgoedmaffia op kantoor gehad… Op basis van zijn originele uitspraken zou je de man nog serieus kunnen nemen ook. Maar zoals gewoonlijk mag je hier in NL geen kritiek of zorgen uiten over de heilige huizenmarkt.
De beste man had groot gelijk. Maar zat waarschijnlijk nog aan de lage kant. Door alle overheidsbemoeienis is de bubbel hier (relatief) veel groter dan in het buitenland. Dus wat dat betreft is NL inderdaad anders dan het buitenland. Namelijk dat het hier nog veel meer en langer pijn gaat doen.
Maar dat mogen de brave belastingbetalers niet weten. Dus worden al dit soort voorspellingen en uitspraken direct met de aloude cliché’s gedebiliseerd.
Lekker warm he al dat zand om de oren. Struisvogelpolitiek wordt hier in NL gevoerd. We ontkennen de problemen en dan overkomen ze ons ook vast niet. Right!
@8:
gelukkig is het zomer en zit straks iedereen in het buitenland of aan het strand, dus niemand die er wakker van hoeft te liggen. En zoals in een andere thread al besproken, ook volgende zomer zitten de terrasjes vast nog bomvol, niemand die er wat van merkt. Ik ga nu wel beter opletten op het deel van mijn spaarcentjes dat bij Rabo geparkeerd is 😉
@6 niek.
Als je rentevast periode lang is heb je toch juist voordeel van hyperinflatie, je betaald zeg 6% terwijl de inflatie dan boven de 8% zit. Moet je alleen niet extra gaan aflossen maar sparen voor als je rentevast periode afloopt. kan je dan relatief goedkoop je hypotheek verkleinen.
@10:
gecompliceerd verhaal, maar bij hyperinflatie stijgen de overige kosten (van levensonderhoud) vaak sterker dan de lonen, zodat de afbetaling van de hypotheek in gevaar kan komen. Bovendien zouden de huizenprijzen kunnen dalen als de rente hard oploopt (aangezien de prijs vooral bepaald wordt door wat men kan lenen, wat omgekeerd evenredig is met de rentestand). Iemand die scherp gefinancierd is kan dan toch in problemen komen, afhankelijk van het type hypotheek wellicht.
Maar ik denk dat niemand het verloop met zekerheid kan voorspellen, hyperinflatie in een wereldwijd fiat systeem is nog nooit eerder voorgekomen; vroeger waren er altijd alternatieven (= uitlaatklep). Een deel van de voorkeur voor vastgoed bij (hyper)inflatie zit denk ik ook aan de zeer hoge waarde die in het westen wordt toegekend aan prive eigendom en dan met name prive eigendom van vastgoed – men gaat er vermoedelijk van uit dat de overheid eerder je bankrekening etc. zal leeghalen dan dat ze je huis in beslag nemen (ook als dat huis feitelijk nog helemaal niet betaald is).
@Allert
Met een goeie schuld tegen een lage rente is hyperinflatie je natte droom.
Op voorwaarde dat je aan je maandelijkse betalingen kan blijven voldoen en je onderpand niet kwijtraakt natuurlijk.
Volgens mij loopt het allemaal niet zo’n vaart met de daling. wijzijn op dit moment op zoek naar een redelijke woning. woningen waar veel onderhoud aan nodig is willen nog wel 10% zakken, maar goed uitziende woningen houden vast aan hun te hoge prijs.
Oke dat van die (maandelijkse) betaalbaarheid had ik na jasper/mises al door, maar ik heb ook weer niet zoveel geld dat ik na een prijsval van 40% volledig cash een huis kan kopen, dus die lening zit ik sowieso aan vast en dan komt toch dat verhaal van die hoge inflatie opzetten. De ECB bepaalt nu het bijdrukken van geld en niet NL. En dat bijdrukken kunnen ze wel, al ligt Duitsland nog een beetje dwars.
@niek 10 en 6
“wat voor huiseigenaars vaak minder prettig is”
Maar dat telt toch ook voor huurders? Want die huren stijgen dan ook mee.
Maar ik versta wat je wil zeggen. Bij jullie (nederland) zijn er veel te veel leningen gegeven met variable kost. In Belgie heeft de meerderheid (net zoals ik) een vaste leenkost tot max 25jaar. Ikzelf heb geleend aan 3.49% vast. Van mij mag er dus wel wat inflatie komen, al weet ik dat dat ook zijn nadelen heeft.
@15:
een groot verschil is hierbij dat een huiseigenaar veel meer aan zijn huis vast zit dan een huurder; de huurder kan voorlopig de krenten uit de pap halen. Zolang huursubsidie in NL bestaat denk ik trouwens niet dat de huren buiten de vrije markt veel gaan stijgen … en de subsidie afschaffen in een tijd van sterk toenemende inflatie lijkt me helemaal politieke zelfmoord.
De huren in de vrije markt zie ik niet meer stijgen dan de lonen, want daar is nu ook al duidelijk de beperkende factor wat de huurders kunnen/willen betalen.
@1
Daarnaast roemt hij de lage werkloosheid. Een werkloosheid exclusief zzp’ers van tegen 10% is voor elk weldenkend mensens niet laag en een tikkende economische en sociale tijdbom.”
hij vertelt dit in een agrarisch gebied en we weten waar de rabo vandaan komt. Agrarisch gezien is een zo’n tijdelijk werkloosheidscijfer niet bijzonder. Het komt denk ik in die “setting” niet hard aan. Regiokrant schrijft er twee dagen later over, landelijk 5 dgn en vervolgens is het oud nieuws.
@Allert (14)
Vergis je niet! Door het garanderen van leningen (oa ING) is er de facto al geld bijgedrukt. Met de garantie van Bos zijn de leningen veranderd van een lening-met-risico-op-default tot een lening-as-good-as-money. Het risico is er uit, de boel is veranderd in euro’s.
Mensen zien dit niet, maar het is immens belangrijk!
@Woezer (13)
Ik ga je niets meer vertellen, er staat al genoeg op deze site. Als je wil kopen moet je dat lekker doen, ik houd voorlopig mijn handjes nog thuis.
@Allert (10)
Het enige risico ten tijde van flinke inflatie is dat je je maandelijkse afbetaling niet kan ophoesten of te krap komt te zitten door een fikse daling zoals Niek al zegt. Zorg dus dat je wat eigen geld inlegt, en ga nooit aan je max zitten wat maandelijkse lasten betreft.
@17:
recent artikel waarin wordt besproken hoe belangrijk werkeloosheid is in dit soort situaties. Het gaat over de VS, maar voor NL net zo goed van toepassing:
High Loan-to-Value + Trigger Event (Unemployment) = Default
En misschien is in NL wel meer dan 22% van de hypotheken hoger is dan de waarde van het huis, gezien het grote aantal aflossingsvrije hypotheken etc. (tegen gemiddeld 113% van de taxatiewaarde) die de afgelopen jaren zijn afgesloten.
sorry, linkje vergeten:
http://www.hussmanfunds.com/wmc/wmc090713.htm
@chantal:
Een huurder kan een tijdje wat minder opzij leggen als hij een wat lager inkomen heeft of domweg kleiner gaan wonen, maar een huiseigenaar is vaak niet zo flexibel en zit aan de voorwaarden van zijn spaarhypotheek vast. Ook bij een volledig aflossingsvrije hypotheek zal er geld voor waardedaling en onderhoud moeten worden gereserveerd. Zaken als onroerendgoed belasting lopen gewoon door en zullen ook toenemen met inflatie.
Wat mij momenteel het meest verbaast is het gebrek aan verschil tussen prijzen van recente goed geïsoleerde huizen en exemplaren uit de jaren ’70.
Ik heb al eerder aangegeven dat een nieuwbouw huis, in de zelfde wijk, naar mijn mening nooit goedkoper kan zijn dan bestaand. Hierbij houdt ik wel rekening met de ca. 40k voor aankleding die je niet volledig nodig hebt bij een goede nette woning.
@Allert (22)
Veel van die isolatie is dmv subsidie al betaald door de belastingbetaler. In dat geval vervalt de meerwaarde een beetje. Verder heb ik er geen verklaring voor.
@19
Inderdaad. Ik denk ook dat de geschatte werkloosheidscijfers nog (veel) te laag zijn, omdat de ZZP-ers inderdaad niet worden meegenomen (of in ieder geval zeer moeilijk in kaart te brengen zijn). En dat zijn er de afgelopen jaren steeds meer geworden.
Deze groep wordt momenteel keihard geraakt in hun opdrachten, nu de kredietcrisis daadwerkelijk zijn uitwerking begint te krijgen op de echte economie.
En het is ook juist in deze groep waar na vele vette jaren op veel te grote voet is/wordt geleefd. Ik ben zelf ZZP-er en zeer vele ZZP collega’s van mij zijn tophypotheken en andere langlopende verplichtingen aangegaan op basis van een aantal vette jaren. Allemaal geen enkel probleem bij de kredietverstrekkers. Je was zogenaamd gek als je er niet aan mee deed.
Nou, nu of binnenkort weten ze wel beter. Alsof die omzet voor de rest van hun leven gegarandeerd is. Ik verwacht in deze groep hele grote problemen de komende tijd. Want velen zijn ook nog eens slecht verzekerd en hebben totaal geen buffers aangelegd. Allemaal maar lastig dat soort ‘kosten’ voor de ‘onderneming’.
Dit is echt een tikkende sociale tijdbom! En zoals gezegd; dit gaat allemaal zijn uitwerking niet missen op de huizenprijzen. Er is maar 1 weg en die is omlaag.
@M (23)
Tot 2008 was er een run op nieuwbouw, men lag er letterlijk voor bij de deur van het gemeentehuis danwel projectontwikkelaar dus door gebrek aan keus is die scheefgroei bij oudere huizen begonnen, maar nu kan je diverse nieuwe huizen zo kopen. Men zegt wel er zijn er nog maar weinig beschikbaar maar 2-3 jaar geleden was alles voor de bouwstart al weg. Ik denk dat de meeste verkopers van bestaande woningen dit nog niet (willen) zien.
@Allert(25)
Yep, dat is ook een verklaring. De woningmarkt is relatief traag in aanpassing omdat de meeste mensen weinig transacties doen.
@Niek(20)
Leuk artikel
@22:
inderdaad, dat zie ik ook en dan vooral in de prijsklasse tot 250K (NHG grens, dus straks misschien wel tot 350K).
Een tussenwoning van 40-45 jaar oud met tuintje in een buitenwijk kost hier 200-250K euro, een nieuwe van vergelijkbaar formaat kost 215-275K euro. Los van de energiekosten mag je toch aannemen dat nieuwbouw de eerste 10 jaar lagere onderhoudskosten heeft (maar misschien geldt dat dankzij de bubble ook al niet meer, nieuwe huizen hebben vaak erg veel kleine gebreken heb ik gehoord). Een nadeel van nieuwbouw was tot voor kort dat je er niet direkt in kon en bij oplevering vaak nog 1-2 jaar in een modderpoel of kale woestenij woonde; maar nu je gewoon uit voorraad kunt kopen vervallen die nadelen ook.
@25,26:
ja, denk ik ook. Het aanbod van nieuwe koopwoningen is in mijn omgeving pas recent ontstaan (sinds vorig najaar denk ik, daarvoor ging het meeste via inschrijving etc.). De gewijzigde realiteit is bij de verkopers van oude woningen nog niet doorgedrongen. Die vragen gewoon het maximum waardoor de beoogde kopers een hypotheek kunnen krijgen, zodat de prijs/kwaliteit verhouding volledig zoek is.
@24:
yep, en vaak zijn het dan ook nog twee ZZP’ers per woning – dus extra groot risico (mede vanwege de relatiestress enzo).
Ik ken ook wel een paar voorbeelden, gaat niet goed aflopen.
Wel opvallend dat de laatste tijd steeds meer figuren uit de verschillende sectoren (hypotheekverstrekkers, makelaardij) hun mond voorbij praten over de werkelijke situatie op de huizenmarkt, en dan vervolgens razendsnel hun uitspraken corrigeren met allerlei achterhaalde argumenten als ze onder druk worden gezet door collega’s 😀
Hierdoor wordt in ieder geval des te duidelijker dat degenen die de huizenprijzen kunstmatig mee hebben helpen opdrijven, er zelf ook niet meer in geloven, maar alleen nog maar de schijn op willen houden voor de consument. Ook wel bekend als: de consument een rad voor ogen willen draaien.
@allert:
Het verschil tussen oude en nieuwe huizen is te klein om de aankoop van een oud huis aantrekkelijk te maken. Aangezien er verhoudingsgewijs weinig huizen uit de 19de eeuw zijn in mijn omgeving, lijkt het er toch verdacht veel op dat de levensduur van een huis meestal niet veel langer is dan een eeuw. Dit betekent dat er afschrijving op moet plaatsvinden.
Een oud huis is alleen interessant als het charme heeft. Het woord charme was in de jaren 60-70-80-90 ver te zoeken met een overkill aan inspiratieloze schoenendozen als gevolg.. Niet dat nieuwbouwwoningen zoveel charme hebben maar het feit dat schoenendozen meer moeten kosten verbaasd me behoorlijk.
Overigens valt me ook op dat woningen op een mooie plek (blijvend vrij uitzicht) vaak 30% duurder zijn dan soortgelijke woningen op een iets mindere plek.
maar ook krijgen ze meer waarde als er parkeerplaats is in de straat, parken in de buurt zijn, het openbaar vervoer er goed is, niet te veel vreemdelingen wonen etc…
@29,30:
oude huizen (monumenten, meer dan 100 jaar oud ofzo) hebben per definitie hun goede kanten. Ze hebben de tand des tijds doorstaan en zijn dus relatief degelijk gebleken (vroeger werd meestal veel meer reserve aangehouden en allerlei bouwkundige slimmigheden gebruikt die we nu met moderne techniek proberen te realiseren). Er is vaker gebruik gemaakt van goede materialen (bijv. eikenhout ipv goedkoop vurenhout, en goede stenen die langer meegaan dan veel modern beton). Ze hebben vaak hun eigen charme (uiterlijk zoals de meestal veel fraaiere detaillering en maatvoering van gevel en interieur, of wat betreft de indeling die vaak veel ‘menselijker’ is dan bij nieuwbouw).
In mijn omgeving zijn er veel huizen uit de 17/18e eeuw; de meeste zijn sindsdien vele malen verbouwd, maar de basis is vaak al honderden jaren oud en meestal heel degelijk. Dit alles is natuurlijk ook aanleiding voor een relatief hoge prijs, ondanks dat de kosten (energie, onderhoud etc.) relatief hoog zijn.
P.S.: mijn vorige (monumentale) woning kocht ik begin jaren ’90 voor 360K gulden; de nieuwbouwwaarde i.v.m. brandverzekering werd toen geschat op ruim 3 miljoen. En zelfs dan zou je een pand terug krijgen met veel minder kwaliteit (detaillering, materiaalkeuze etc.) dan het had. Dus misschien toch wel waar voor je geld ondanks de relatief hoge prijs (360K was toen een krankzinnig hoog bedrag hier).
@21
Okkie Zegt:
14 July 2009 om 1:51 pm
@chantal:
Een huurder kan een tijdje wat minder opzij leggen als hij een wat lager inkomen heeft of domweg kleiner gaan wonen, maar een
Chantal is niet relevant in dit veel items; is commercieel verhuurder en ook nog eens in België.
@25 je kunt nu overal wonen aan het water 😉
@22 allert
de overheid geeft nooit iets voor niets; komt de subsidie terughalen na verloop van tijd. Alleen bij wie?
belg of niet. Een subsidie is een subsidie. En subsidies worden betaald door de overige bevolking doormiddel van belastingen en taksen. Dus bij iedereen, gedeeltelijk dus ook diegene die de subsidie gekregen heeft.
@28
ga maar eens een praatje houden op gelijke voet.
Dan zakt de moed ze echt in de schoenen.
Verkoperkantoren hebben ook nog het verschijnsel dat de een meer partner is dan de ander en dan wordt er al snel uit de school geklapt.
Makelaar wist mij al te beweren bij de vorige uitgave van de NVM dat het 60% minder was, dit i.t.t. de nvm cijfers. Hij kon dus ook niet blind varen op de cijfers van zijn eigen club! Dus ook niet anticiperen op grond van cijfers van eigen vereniging. Ze schijnen er niet eens een dubbele boekhouding op na te houden. Het is dus een club van marketeers en gladjanussen.
@29
Ik denk dat je een huis nu moet gaan afschrijven in minder dan 30 jaar. Energie bv. Bouwkosten kunnen echt ontzettend veel lager. Waar blijft de TU Delft? Ontzettend stil in de technische hoek.
Hoewel het is allemaal niet moeilijk; boerenverstand, 4 palen, dak en de ruimte tussen de palen opvullen (muren). Dat is basic. Er wordt een heel verhaal omheen gehangen en de hoogopgeleide NL’er tuint erin.
Ga eens een gesprek voeren met de bouwondernemer en merk dat je broek afzakt.
had ik een x een scoop vorige week, gaan ze weer alles ontkennen 😉
Nou, mijn best. Zoveel als dat er nu hun mond voorbij praten had ik voorheen nog nooit gehoord……rook en vuur verhaal lijkt me.
@kees 39
Als die bouwondernemer leest wat jij wil, zakt zijn broek ook af.
Sanitair, fundering, elektriciteit, waterleiding, gasleiding, internet?, verwarming…
Voor die woningen die jij zoekt, bestaan er al tuinhuisjes. Die plaats je zelf en roep je geen bouwondernemer voor.
@39
dat gesprek wordt meestal gevoerd als het contract al getekend is.
Chantal, koning Albert wil 30% van de renovatiekosten van zijn eigen stulpje betalen. Totaalbedrag 2 miljoen, dus jullie Belgen -jij ook- betalen mee aan de rest 🙂
600000€ kees
600k gedeeld door 11milj inwoners. Ik ga er niet van wakker liggen. En anders hadden we het ook betaald.
@chantal:
Verwarming, internet, elektriciteit? De zaken die je noemt zijn na 30 jaar wel aan vervanging toe.
@44
gods water over gods akker………
na ons de zondvloed.
@44
albert is niet de enige van “3 halen 1 betalen”
uiteindelijk is het hele verhaal een sigaar uit eigen doos of als politici er met hun tengels aanzitten voor een deel uit andermans doos.
p.s., doos kan in NL ook een kistje zijn 😉
@45
nee hoor, die krijg je gratis bij je abonnement 😉
vlgs chantal.
@okkie
Je fundering, muren, gebinte, betonplaten, riolering, vloeren zelf elektriciteit zijn dingen die het wel veel langer uithouden. Zelfs de verwarming.
De mazoutketel die ik juist (1j geleden) verwijderd heb, was van 1971 en werkte nog perfect.
Maar hij was niet ecologisch… en nu mijn nieuwe gas-verwarming, die is half gesubsidieerd. Dus kost me practisch niets en rendeert na 6 jaar
Dus je moet niet vervangen, maar je doet het voor het extra confort en voor financiele besparingen.
Mijn huis is van 1903, als ik tegen mijn muren shot, doen mijn tenen zeer, en valt mijn huis niet in.
Er zijn inderdaad veel dingen die je na 30 jaar ofzo moet vervangen. Maar valt best mee… tenzij je altijd in een nieuwbouw wil wonen, met alle luxe en confort. Ja, dan heerst er paniek als je nog ramen hebt met enkel glas, een niet geissoleerd dak etc
Chantal, ik waardeer je mening enorm. Blijf deze dan ook zeker geven, anders mist deze site op den duur het tegenlicht, hetgeen o zo nodig is om scherp te blijven.
Chantal,
zoals je misschien bij een van de vorige discussies hebt gelezen, ben ik op zoek naar een grafiek en/ of tijdserie die de verhouding uitzet van gemiddeld inkomen vs. gemiddelde huizenprijs.
Kennelijk bestaat deze niet voor NL, maar ken je misschien zoiets voor België?
@chantal nr.49:
Precies, het functioneert nog over 30 jaar maar voldoet niet meer aan de eisen van dat tijdperk. Als ik een huis huur, worden zaken ook aangepast. Natuurlijk wil ik niet in een huis wonen dat achterloopt op het gebied van comfort.
@arendsoog
sorry, geen idee. Volgens mij heeft het altijd rond de 30% van een inkomen geweest. Maar je moet ook rekening houden met de interestvoet op hypothecaire leningen. In de jaren 80 heeft die boven de 10% geweest.
@okkie
juist, maar dat rekent je huisbaas door in je huishuur.
Ik heb hier al gezegd, dat ik mijn huurders geen badkamer geef van 15000€, maar een deftige en kwalitatieve van ikea voor 4000€ ofzo
Die kosten vallen allemaal best mee.
@chantal nr.53:
Het is je al vaker uitgelegd dat de verhuurder de huur niet naar eigen inzicht kan verhogen. In ieder geval mag de verhoging niet meer zijn dan de officiële inflatie. Op de kosten van een nieuw dak of nieuwe elektriciteitsbedrading valt niet zoveel af te dingen.
@arendsoog:
Het deel van het inkomen dat aan het kopen van een huis moet worden uitgegeven is al een tijdje groter dan 30% volgens de betaalbaarheidsindex van de Rabobank. Als de huizenprijs blijft dalen, maar de rente omhoog gaat kan dit nog wel even zo blijven. Het is alleen de vraag wat de Rabobank voor ‘gemiddelde’ waarden neemt, want instanties als het CBS presenteren geen rekenkundig gemiddelde.
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/25-05-2008/betaalbaarheid-van-woningen-neemt-af/
@kees 38 – Dat zou ook meteen goed verklaren waarom de funda-teller na de afgelopen maanden continu te zijn gestegen, nu continu op een magische wijze onder de psychologische grens van 200.000 blijft hangen 😉
@okkie 54
dus jij stuurt je huisbaas een briefje ‘ik wil een nieuwe badkamer, keuken met toestellen, nieuwe gasbrander, nieuwe tegeltjes en nog veel meer…’ en jij krijgt dat dan ook. Jij blijft daar wonen terwijl gans je appartement gerenoveerd word en betaald achteraf geen cent meer?
Zo werkt het dus ook niet.
Jij komt bij mij huren met nieuwe keuken, badkamer, …
20jaar later beginnen je spullen te verslijten. Jij bent niet meer tevreden, vind dat je te veel betaald voor zo oude spullen. Dus jij verhuist.
Je huisbaas renoveert alles, slaat zijn prijzen op en neemt nieuwe huurders.
@chantal:
De meeste verhuurders zijn niet zo dom om groot onderhoud achterwege te laten met waardedaling tot gevolg. Als het dak aan vervanging toe, zal een normale verhuurder (geen dubieuze huisjesmelker) dit wel doen.
Voor de interne aankleding is misschien wat meer overtuigingskracht nodig. Het is zeker dat de verhuurder wel iets zal moeten doen als hij zij huis (in de vrije markt in mijn omgeving is een fors overschot) verhuurd wil houden. Hij kan natuurlijk geen hogere prijs vragen dan de huurder wil geven, kwestie van vraag en aanbod.
@57
Je mag onderhoud en renovatie niet door elkaar halen. Enkel glas vervangen in dubbelglas valt onder renovatie. Een dak waterdicht houden hoort onder onderhoud.
Het appartement beneden, dat ik aan het renoveren ben, word natuurlijk aan hogere prijs verhuurd door het dubbel glas, nieuwe keuken en badkamer, dan dat ik alles in staat had gelaten gelijk het was.
En natuurlijk ga ik mijn huurders hun dak direct herstellen als het op scheuren staat. Want als er een lek is of komt, dan worden mijn kosten groter. Een lekkend dak zorgt voor een rottend gebinte, schimmels, kapotgaande issolatie enz
@chantal:
Een dak moet om de zoveel jaar vervangen worden. Hoe je dat noemt is niet relevant.
Een huurder gaat ervan dat de kwaliteit van het pand met zijn tijd meegaat zonder dat de huur navenant toeneemt. Een huis zonder isolatie is niet meer acceptabel.
@chantal:
Laat ik het anders zeggen. Voor een huis dat niet aan de gangbare eisen voldoet zul je een flinke korting moeten geven om het verhuurd te krijgen.
@60
een professioneel verhuurder zal altijd met reserveringen werken voor groot- en klein onderhoud plus renovatie.
@Okkie
Wat Chantal bedoelt is dat je eerst aan het roepen was dat je huur alleen met de inflatie mee omhoog mocht, maar vervolgens zegt van alles te eisen.
Eis je te veel (niet op het gebied van onderhoud, maar van vernieuwing) dan blijft je huurbaas misschien bewust achter zodat je er uit gaat. Dan even de boel oplappen en de huur kan bij de nieuwe huurder met veel meer dan de inflatie omhoog.
Je verhaal over inflatiebescherming (om het zo maar even te noemen) gaat dus slechts in beperkte mate op.
@Verwarring…:
Ik heb chantal duidelijk geprobeerd te maken dat de huurprijs in de eerste plaats wordt bepaald door het evenwicht tussen vraag en aanbod. de verhuurder kan dus niet zomaar vragen waar hij/zij zin in heeft ook al zijn er kosten gemaakt om de kwaliteit van het huis op een normaal peil te houden. Mijn ervaring is dat de prijzen voor nieuwe huurders in mijn regio niet omhoog gaan. Hier heb ik onlangs een voorbeeld van gepost.
@okkie
absurd natuurlijk. Ik heb geen enkel contract met mijn huurders waarin staat dat zij op hun wenken voorzien zullen worden van alle gangbare vernieuwingen en bijkomende luxe.
Vraag en aanbod, dat klopt. De vraag naar betaalbare woningen is groot. Jammer genoeg vallen daaronder de woningen die nog voorzien zijn van enkel glas, voorzien zijn van een goedkope en oudere keuken etc…
Wil je meer, betaal je meer.
Het contract dat je getekend hebt, was voor een woonst met enkel glas, niet geissoleerd dak etc.
En als huisbaas moet je ook wikken en wegen. Komt het appartement leeg, moet je beslissen wat je doet. Verhuren aan lagere prijs en niets vernieuwen, of prijs verhogen en vernieuwen.
Ik zie trouwens ook geen enkel teken dat de vraag naar huurwoningen zal afnemen. Nu er minder huizen verkocht worden zie ik het nog eerder stijgen.
Door deflatie kunnen prijzen dus zakken, maar door vermeerdering vraag kunnen ze ook weer stijgen.
Ik vind het dus vrij waarschijnlijk dat in leeglopende buurten (en daar hebben ze er wel enkele van in nederland) dat prijzen van huren goedkoper worden.
In steden waar de vraag stijgt, zullen ze duurder worden.
En ook daarin moet een huurder wikken in wegen. Gaan we in een leeglopende buurt wonen waar huurprijzen goed zijn en waar ik afhang van de wagen om op het werk te geraken, of trekken we naar de stad waar ze duur zijn maar het wel kan redden zonder wagen?
@chantal:
Ik beschouw het noodzakelijke vervangen van een dak en een veilig electriciteitsnetwerk. Voor isolatie geldt dat je dit aanbrengt op kosten van de staat.
De betaalbaarheid is natuurlijk voor iedereen anders, maar zolang een modern huurhuis nog prima te betalen is, is de keus niet zo moeilijk. Het aanbod aan huurhuizen neemt gestaag toe omdat mensen hun oude huis niet verkocht krijgen. De vraag naar huurhuizen neemt niet spectulair toe omdat de meeste huizenkopers geen starters maar doorschuivers zijn.
Voor de sociale huur zijn er trouwens eisen waaraan de woning moet voldoen. De huur is gekoppeld aan de kwaliteit van de woning via een puntensysteem. Ook isolatie maakt hiervan onderdeel uit hoewel isolatie geen verplichting is. Als er geen isolatie is, hoef je minder huur te betalen.
Zaken als de bereikbaarheid van je werk hebben geen invloed op de huurprijs die je mag vragen behalve voor de vrije markt. Echter, de woning moet een aantal minimale kwaliteitseisen hebben om een liberale huurprijs te mogen vragen.
@chantal:
M.a.w. de kans dat je in Nederland een geliberaliseerde huurprijs mag vragen voor een huis zonder moderne zaken als isolatie en dergelijke is zeer klein. Hiermee heb je dus als verhuurder geen inspraak meer op de huurprijs. Alleen voor een zeer hoog kwalitatieve woning gelden vraag en aanbod, dus iets meer mogelijkheid voor de verhuurder om de huur te beinvloeden. Ik weet niet hoe het in Belgie zit, maar in de hogere prijsrange heeft de huurder het in Nederland voor het uitzoeken.
@kees:
Chantal lijkt me een typische huisjesmelker en geen professionele verhuurder. In Belgie lijken er ook weinig regels te zijn waar een verhuurder zich aan heeft te houden. Als de huizenprijs instort, zal blijken dat ze alle zeilen bij moet zetten om de waarde van haar huizen op peil te houden. Dit mag ze niet doorberekenen aan zittende huurders.
@39:
er gebeurt wel een en ander op de TU Delft (ik volg het op afstand, energiezuinig en duurzaam bouwen heeft mijn interesse), maar ik denk dat er daar teveel belangen van de industrie spelen om er wat mee te doen. Hooguit voor het buitenland. Ook erg jammer dat de NL architecten die in het buitenland doorgaans in hoog aanzien staan op dit gebied vrijwel niks voor elkaar krijgen (ligt vooral aan de overheid denk ik).
#49:
ik hoor van vele kanten dat nieuwbouw en daarin gebruikte apparatuur (bijv., verwarmingsketels) al lang geen 30 jaar meer meegaat, eerder 15 jaar. Daarna moet je op stevige vervangingskosten gaan rekenen.
@52:
inderdaad, ik denk ook dat je investeringen in zaken als internet, moderne bekabeling, energievoorziening en allerlei andere installaties tegenwoordig wel in 10 jaar mag afschrijven. Een groot deel daarvan zal straks volledig achterhaald blijken. Badkamers en keukens zijn vaak nog sneller ‘achterhaald’, al heeft dat meer te maken met mode dan met slijtage. Beter investeren in een degelijke basis (zeg maar de muren en het dak van kees), en dan liefst iets wat zonder veel energie en techniek ook goed funktioneert. Zou ook beter zijn als de overheid (HRA/NHG) alleen de basis van de woning subsidieerde, in plaats van allerlei flauwekul zoals badkamer/keuken/tuinaanleg/zwembad enz. enz. (helemaal niet subsidieren is natuurlijk nog beter …).
@54:
volgens recente cijfers geven Nederlanders met lagere inkomens 30% van hun inkomen uit aan woonlasten, bij de hogere inkomens daalt dit tot ongeveer 20% (wat weer aangeeft hoe oneerlijk het systeem is, want die groep zou makkelijk meer kunnen betalen maar doet dat dankzij HRA juist niet).
@chantal(64):
lokatie is inderdaad heel belangrijk bij verhuur, ook in Nederland (ondanks alle overheidsbemoeienis). Ervaring in de VS leert wel dat bij een recessie of huizencrisis de huren (na soms een korte stijging, als veel mensen op straat komen te staan en tijdelijk een huurwoning nodig hebben) VER omlaag kunnen.
Ik denk dat dit in NL in de vrije sector ook gaat gebeuren, huurders kunnen en willen gewoon niet meer betalen wat er gevraagd wordt. In de gesubsidieerde sector verwacht ik weinig daling, omdat veel mensen daar toch kunstmatig goedkoop huren. Het zou goed zijn als daar meer prijsverschil kwam, dus mensen die weinig kunne/willen betalen in een zeer eenvoudige / kleine woning, in plaats van dat iedereen op kosten van de belasting in een riante woning zit en simpelere woningen leegstaan en uiteindelijk gesloopt worden.
Voor Belgie durf ik geen voorspelling te doen omdat de markt daar heel anders is.
@arendsoog 51
dit vond ik van statistieken uit belgie : http://www.stadim.be/~presentaties/nl/2009-05-18_Kavex.pdf
ook interessant voor andere statistieken liefhebbers.