Het aantal mensen met een NHG-hypotheek dat hun huis gedwongen met verlies moest verkopen is in het eerste kwartaal van dit jaar opgelopen tot 492.
NHG
Dat is een stijging van 62% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Vergeleken met het voorgaande (vierde) kwartaal bedraagt de toename 38%. Dat meldde Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), die de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) uitvoert, donderdag.
Dalende woningprijzen
De toename van gedwongen woningverkopen wijt het Waarborgfonds aan de dalende prijzen van koopwoningen. ”Wie nu zijn woning gedwongen moet verkopen, houdt eerder een restschuld over dan een aantal jaren geleden. Vooral echtscheiding (44%) en werkloosheid (17%) zijn bij NHG oorzaken van gedwongen verkoop. In die gevallen neemt het Waarborgfonds de restschuld over.
‘In heel 2011 circa 2000 gevallen’
NHG-directeur Karel Schiffer verwacht dat er dit jaar voor ongeveer tweeduizend huishoudens in totaal 60 miljoen euro aan restschulden zullen worden overgenomen. ”NHG ondersteunt de vraag naar koopwoningen, ook in economisch ongunstige omstandigheden”, stelt Schiffer.
10% meer NHG-garanties in eerste kwartaal
Ongeveer 38.000 huishoudens hebben de aankoop of verbetering van hun woning in het eerste kwartaal gefinancierd met een Nationale Hypotheek Garantie. Dat is ruim 10% meer dan het laatste kwartaal van vorig jaar.
bron: RTLZ.nl
Loading ...
2000 gevallen…. stelt niets voor. Ok, meer dan in niet crisistijden, maar nog altijd weinig, marginaal weinig.
Dat betekent ook dat veel echtparen alleen nog bij elkaar zitten, omdat ze het zich niet kunnen veroorloven uit elkaar te gaan….
Wat ik me afvraag, vaak wordt tegen de NHG geageerd.
Maar of de NHG nu wel of niet bestaat.
Banken zijn te groot om te laten omvallen.
De rekening zal daarom altijd toch wel neergelegd worden bij de overheid (en dus de burger), als het mis gaat op grote schaal.
Wat maakt het dan nog eigenlijk uit?
(ik snap overigens dat het antwoord op deze vraag op kleinschalig niveau een andere kan zijn)
60 mio aan restschulden….
Wat zit er ook alweer in de pot van het WeW?
Is iig gem 30k restschuld per huishouden.
Dat lijkt nog te overzien; is ca 10% van de prijs gok ik.
“Banken zijn te groot om te laten omvallen.” Nee hoor, dat is slechts de smoes die gebruikt wordt om die dieven annex oplichters nog meer geld te geven. Lees dit eens: http://www.rollingstone.com/politics/news/the-real-housewives-of-wall-street-look-whos-cashing-in-on-the-bailout-20110411
Dat die gasten nog niet massaal vervolgd zijn, vind ik te vreemd om te kunnen omschrijven.
BREAKING NEWS.
Rabo verhoogt de variabele rente van 3.6 naar 3.8 procent.
@ topic, zegt niets over de totale executieverkopen, slechts 1/6 van de hypotheken heeft NHG. 12.000 lijkt er dan meer op 😉
Nee hoor, dat is slechts de smoes die gebruikt wordt om die dieven annex oplichters nog meer geld te geven.
Nee hoor dat is geen smoes.
Als iemand jou naar het leven staat geef je hem ook je geld.
Je zou het maar meegemaakt hebben om daarna door iemand voor lafaard te worden uitgemaakt die ‘smoesjes gebruikt’.
De banken hebben de overheid redelijk in de tang.
Waar je wel weer gelijk in hebt is dat de overheid het ook niet zo erg vind, die zit natuurlijk al voor een deel in de tas van de banken.
ik voorspel dat de exponentiële stijging die al enkele jaren zichtbaar is (vorig jaar even niet door ongekende steunmaatregelen) aanhoudt, en dat de aantallen voor 2011 dus flink hoger zullen zijn dan 4x de waarde voor het 1e kwartaal. Ik voorspel ook dat de schade per geval exponentieel blijft oplopen. Kortom, de berekeningen van 60 miljoen schade voor dit jaar gaan veel te optimisch blijken. En het zou me niks verbazen als de schade volgend jaar boven de 200 miljoen uitkomt, kortom: binnen 2 jaar is het WeW dan helemaal leeg.
PLOF!!!
@7 Blijft een smoes, aangezien een bank gerust failliet kan gaan (en zou moeten). Dat de overheid en de banken 2 handen op 1 buik zijn moge duidelijk zijn. Het verbaast mij dan ook dat niemand hier wat aan probeert te doen.
Zo kan het dus ook:
http://www.zerohedge.com/article/chinese-real-estate-bubble-pops-beijing-real-estate-prices-plunge-27-one-month
@3
http://www.nhg.nl/fileadmin/user_upload/Documenten/PDF/kwartaalberichten/Factsheet_4e_kwartaal_2010.pdf
Garantiefonds stond eind 2010 op 637 mln, dat was 88 mln meer dan in 2009.
Staat tegenover dat het aantal garanties ook omhoog is gegaan van 808k naar 920k en het gemiddelde bedrag van 108.879 naar 128.158 euro.
Uitgekeerd:
2009: 18,1k
2010: 38,1k
Als je de goede getallen eruit pikt kun je er een positief persbericht van maken.
Ireland here we come…
Cheerio,
Dow Jones
http://3.bp.blogspot.com/_CiLNu129D5Q/TSbiICDcCNI/AAAAAAAAC4c/jDW4hD36-U4/s1600/Guinness19.jpg
God wat een verademing om het artikel van Marcel Tak te lezen.
Het fabeltje dat huiseigenaren gesubsidieerd worden, kan definitief worden afgeschreven.
Huiseigenaren leveren de staat juist geld op.
Die Marcel Tak kan mooi goochelen met getalletjes… maar goed, we weten allemaal dat dit soort ‘adviseurs’ op slinkse wijze de waarheid weten te verdraaien.
@dr. t: het is werkelijk schokkend dat u geen kritische nood plaatst bij dit verhaal. Zodra er ook maar 1 letter de goede richting ingaat kijkt u niet meer naar de inhoud?
Gemiddeld verhuist een Nederlander acht keer in zijn leven.
Uit huis, studeren, andere kamer, huurhuis, nog wat onzin, en dan kopen.
Die 8 keer is ongetwijfeld schromelijk overdreven.
Bovendien telt ie denk ik veel hurende, minder bedeelde ‘Nederlanders’ mee die ook wel eens gedwongen verplaatsen.
Jaarlijks betaalt de huiseigenaar dan een bedrag van 18.000 euro, wat gelijk is aan 540.000 euro in dertig jaar. Fijn, zo’n aflossingsvrije hypotheek!
Wat een gelul. Wonen kost geld en anders was je toch ‘minimaal hetzelfde’ (huren weggegooid geld enzo) kwijt aan huur.
En ja, wie het kan mag die 300k meteen aftikken bij zijn eerste ‘verhuisbeweging’, maar dat zullen er weinig zijn.
@13:
nog even en ook hier staan de Chinezen voor de deur om de boel over te nemen. Als ze slim zijn wachten ze nog twee jaar tot het WeW geklapt is, dan krijgen ze Nederland helemaal gratis.
@14:
het is een dom, kortzichtig en tendentieus artikel. Precies zoals je van een ex-ambtenaar kunt verwachten. Al jaren geleden één van de domste schrijvertjes op iex.nl, dat die man daar nog steeds actief is zegt wat over het kwaliteitsgehalte van één van de grootste beleggingssites van Nederland.
En dr.t kan (wil) natuurlijk weer niet lezen, want die trekt een conclusie die er helemaal niet in staat. Huiseigenaars leveren de staat helemaal niet netto geld op, alleen stelt Tak (ik ga de berekening niet checken want ik ben het eigenlijk altijd met hem oneens) dat de belastingsubsidie VOOR DE HUISEIGENAAR niet opweegt tegen de directe belastingen (o.a. overdrachtbelasting en EWF) PLUS de rente die AAN DE BANK betaald wordt.
Gut, zullen we het eens hebben over de uitpersing van de spaarder, die geen cent subsidie krijgt en jaarlijks VEEL meer moet afdragen dan het EWF? En dan ook nog een rendement heeft dat over de afgelopen 20 jaar gemiddeld pakweg 10x lager was dan dat van de ‘huiseigenaars’. ERG manipulatief, zoals we van de spindoctor gewend zijn.
Gelukkig laat de overheid zich nu van zijn gulle zijde zien en geeft via de renteaftrek, bij een belastingtarief van 42%, jaarlijks een bedrag van 7.560 terug, ofwel 226.800 euro.
Dat belastingtarief mag wel wat omhoog, en het bedrag ook.
De HRA is er niet voor de mensen aan de onderkant, en die filteren we dan ook het beste even uit de statistiek.
Mijn conclusies:
De kosten die verbonden zijn aan een eigen huis zijn zeer hoog. In het verleden werd dat verdoezeld door de enorme stijging van de woningprijzen. Die tijden zijn voorbij.
Kijk eens aan dr. trol, dat is een conclusie waar we wat mee kunnen.
Wonen kost geld. Je wordt er niet rijk van.
Dat gaat nog een zware dompert worden voor al die blijhoofden die dachten dat ze ‘a ticket to heaven’ hadden bemachtigd aan hun te dure huis.
@dr.t (14)
Het fabeltje dat huiseigenaren gesubsidieerd worden, kan definitief worden afgeschreven.
Huiseigenaren leveren de staat juist geld op.
Nee, je denkt zaken te lezen die er niet zijn.
De uitgaven aan koopwoningen via HRA waren jarenlang ongeveer in balans met de inkomsten van koopwoningen (vooral grondprijzen, BTW nieuwbouw, overdrachtsbelasting). Nu de nieuwbouwmarkt op z’n gat ligt en de koopwoningmarkt op slot is gegaan vallen een groot deel van die inkomsten weg. De uitgaven HRA blijven echter, en nemen zelfs toe de komende jaren vanwege stijgende rente. Er gaat dus nog steeds jaarlijks waanzinnig veel geld (miljarden…) richting de woningeigenaren.
@11
En dit jaar verwacht men 60mio uit te keren.
Van hele hoge nood lijkt vooralsnog geen sprake bij het WeW.
@12 Eindelijk materiaal om mijn vrouw mee te overtuigen:)
5x verhuizen naar een huis van 300.000 en natuurlijk nooit overwaarde. Ha, ha, TE grappig! Wat een spin!
@2
Te kort door de bocht.
NHG heeft aangezet tot risicozoekend gedrag van banken. Zonder instrumenten als NHG had jij nu nog nooit gehoord van de term “too big to fail”.
@19
Oneens. Het gaat toch om een gemiddelde? Het gemiddelde belastingtarief voor woningeigenaren zal inderdaad rond de 42% liggen. De modaalverdiener heeft meestal wel een huis en zit qua inkomstenbelasting op de grens van 32%->42%.
@20
Inderdaad, zag iedereen maar dat “wonen kost geld”. Die tijd komt nog wel.
@23
Als je je vrouw wil overtuigen dan moet je niet zeggen “het kost 558000 euro”, maar dan moet je zeggen “het kost 2790 middagjes shoppen”. 😉
@Alle HRA-afschaf adepten
Vergeet niet dat de HRA een AFTREKPOST is. Een korting op de inkomstenbelasting die je betaalt. 90% van de HRA gaat naar de 10% van de woningeigenaren, maar dat is dus wel dezelfde 10% die ook 90% van alle inkomstenbelasting ophoest. Iemand die 10k per maand verdient, brengt dus nog steeds een belachelijk bedrag naar de Nederlandse staat in verhouding tot iemand die 2500 verdient. Het 1 kun je niet los zien van het ander.
HRA uitfaseren is prima, maar alsjeblieft niet zonder compensatie in de inkomstenbelasting.
@25
De modaalverdiener heeft meestal wel een huis en zit qua inkomstenbelasting op de grens van 32%->42%.
Ja, en iedereen daarboven heeft ook een huis, terwijl mensen beneden modaal huren.
Dus, gemiddeld voor huisbezitters mag het flink omhoog, zeker vanwege de uitschieters aan de top.
90% van de HRA gaat naar de 10% van de woningeigenaren, maar dat is dus wel dezelfde 10% die ook 90% van alle inkomstenbelasting ophoest.
Ook niet waar, want die 10% hebben genoeg kennis/geld om wat trucjes uit de kast te trekken en hun inkomstenbelasting drastisch te verlagen.
Boven een bepaald (top-) inkomen gaat de belastingafdracht zowel absoluut als relatief (zeker relatief) weer flink omlaag.
Den Haag.
De verkopen van tussenwoningen, appartementen en hoekwoningen lieten een daling zien in maart, terwijl de vrijstaande woningen en twee-onder-een kapwoningen juist vaker van eigenaar verwisselden. De appartementen daalden het meest met 16,9 procent. Vorige maand vonden er 270 executieveilingen plaats, in maart vorig jaar waren dat er 228, aldus het Kadaster.
Publicatie datum: 14-04-2011 12:41
270 EXECUTIEVEILINGEN in maart totaal op jaarbasis 3240, nogmaals ALLEEN IN DEN HAAG.
Meneer Schiffer komt op 2000 woningen in HEEL OLLAND in één jaar, met NHG. Wie vertelt hier nou sprookjes 🙂
Nog wat cijertjes uit Den Haag.
Het aantal executieveiligen is sinds de financiële crisis in Nederland aanzienlijk gestegen. In de stad Den Haag steeg die van 1900 in 2008 naar 2100 in 2009.
@28
Zou betekenen dat er een heel groot deel zonder NHG tussen zit.
Of inderdaad dat er iemand sprookjes vertelt.
@25:
“HRA uitfaseren is prima, maar alsjeblieft niet zonder compensatie in de inkomstenbelasting.”
opnieuw een zeer ongebalanceerd oordeel. De effectieve belastingdruk van de groep veel keer modaal is dankzij HRA (soms veel minder dan) 30%. Er zijn bovenin zelfs mensen die effectief minder dan 10% inkomstenbelasting betalen, vooral dankzij HRA. Dus deze groep betaalt naar verhouding een VEEL kleiner deel van hun inkomen aan belasting dan de mensen onderaan de ladder. Grote schande; en dan wil super-ASO Weekers het nog een beetje gekker maken dan het nu al is.
@28:
de nieuwe kleren van keizer Schiffer.
Ondertussen in China:
huizenprijzen in Beijing 27% omlaag in één maand! En dat is dus in een land waar mensen gemiddeld 50% aanbetalen. Zullen we eens een gokje wagen hoeveel de prijzen in één maand in Olland omlaag kunnen als de kleptocraten uit Den Haag ophouden het handje er onder te houden. Min 90% ofzo? (behalve natuurlijk Amsterdam waar dr.t woont, want daar wil iedereen wonen en kunnen prijzen alleen maar omhoog; maar dan moet het elders dus wel extra omlaag).
http://www.zerohedge.com/article/chinese-real-estate-bubble-pops-beijing-real-estate-prices-plunge-27-one-month
@28/30:
kan ook betekenen dat Karel en z’n vrindjes allerlei truken gebruiken om executies te voorkomen. Het zou tenslotte raar zijn als er bij NHG zoveel minder wanbetalers zijn. Het NHG volk is m.i. minstens zo subprime als degenen die géén NHG garantie hypotheek hebben. Aangezien NHG tegenwoordig meer dan 85% van de hypotheken is klopt er iets helemaal niet in het verhaal (redelijkerwijs zitten de probleemgevallen vooral bij degenen die de afgelopen jaren gekocht hebben, met of zonder NHG …).
(behalve natuurlijk Amsterdam waar dr.t woont, want daar wil iedereen wonen en kunnen prijzen alleen maar omhoog; maar dan moet het elders dus wel extra omlaag).
Het kan daar ook omlaag, maar minder dan in andere regio’s.
Klopt niet nhz, er staat voor 650 miljard uit aan hypotheken, waarvan 128 miljard met NHG garantie. ( maar hier zitten ook verbouwingen in )
Er is alleen registratie van NHG hypotheken executie’s, maar van de rest 552 miljard niet.
Bij NHG is er een uitstel van executie regeling dat klopt wel, maar die bulk executies is dus ff uitgesteld. 🙂
Aan NHG zitten nog wel enigszins voorwaarden, dus dat er daarbuiten wat meer excessen zijn lijkt me niet gek.
Tot voor kort liep NHG ook maar tot 250k. In die klassen zijn woningen wat minder gedaald dan in sommige andere klassen. En al zullen mensen met een huis van 250k wellicht wat minder verdienen, wil je voor dat bedrag heel zwaar in de problemen komen dan moet je het redelijk bont maken.
Gebeurt uiteraard, maar in andere klassen misschien nog wat meer…
@1 (chantel)…
2000 x 250.000 euro (waarde gemiddelde woning in 2008) = 500 miljoen euro…
Je kunt er vanuit gaan dat er bij een gedwongen verkoop een verlies (exclusief kosten) moet worden genomen van minimaal 20% (op het moment is dat natuurlijk aanzienlijk meer). Dan heb je het dus over minimaal 100 miljoen euro onderwaarde die de NHG moet compenseren.
En dat vindt u “marginaal weinig”?
Als je weet dat het Waarborgfonds Eigen Woning zo’n 600 miljoen euro in kas had, dan zul je begrijpen dat – na de recente aderlatingen – dit piramidespelletje nog maximaal een jaar of vier kan doorgaan voordat de belastingbetaler de garantstelling van de overheid mag gaan ophoesten.
Dat lijkt mij eigenlijk wel een probleem. Maar misschien kunnen onze vrolijke Guinness drinkende vrienden uit het land van de leprechauns er nog wel een mooie limerick over schrijven en u overtuigen van het tegendeel.
Er was eens een vrouw op een forum
Die vond al dat klagen geen porem
Dus dacht ze: “so what”
Ik schrijf nog eens wat
En trek me niks aan van dat schorem
Cheerio,
Dow Jones
Waar doet die Tak moeilijk over, uiteindelijk heeft men dan dus voor 716 E per maand in een huis van 300.000 E gewoond.
Dat is wanneer je niet aflost.
Met andere woorden, als er in Olland over executieverkopen wordt gesproken, zijn het ALLEEN de executieverkopen met NHG, met als onderpand de 128 miljard aan woningen.
Van de gedwongen verkopen ZONDER nhg is GEEN registratie, ik zoek, en zoek, maar kan alleen Den Haag vinden.
En dan komen er ineens HELE ANDERE cijfertjes naar boven.
Alleen al de gedwongen verkopen in Den Haag OVERSTIJGEN alle cijfers van de NHG hierboven.
Maar waarom ook een registratie, want de prijzen stegen alleen maar, en iedereen werd elk jaar rijker en rijker 🙂
Het is ook overal hetzelfde. Vervang in dit stuk Australië maar eens door Nederland…
http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/2011/04/housing-denial-in-australia-feeds-off.html
@34/35:
Mee eens dat NHG hypotheken op totaal uitstaande hypotheekschuld maar een relatief klein deel is. Maar van de hypotheken van de laatste vijf jaar is pakweg 85% met NHG. En daar verwacht ik dus de eerste klappen, en daarom is het cijfer dus wel degelijk verdacht.
Wat Martijn zegt t.a.v. de categorie tot 250K zou kunnen, anderzijds denk ik dat juist de categorie tot 350k afgelopen jaar juist enorm overgewaardeerd is (door de NHG wijziging) en dat die nu met geen mogelijkheid meer zonder verlies te verkopen zijn.
@38:
en die andere gedwongen verkopen komen straks voor een deel ook op het bordje van de belastingbetaler, dan blijkt ineens dat de banken zoals ING weer extra geld nodig hebben of hun staatssteun ineens niet kunnen aflossen.
@40:
ja, veel overeenkomst behalve dan dit: “A lot of sellers are cutting prices and are preparing to meet the marketplace”. Maar wat niet is kan nog komen. Overigens heeft Australie geen HRA en NHG, maar wel een systeem van ‘starterssubsidies’ dat in de praktijk ongeveer op hetzelfde neerkomt en een groot deel van het neerwaartse risico bij de belastingbetalers legt. Veel van die startersleningen gaan nooit meer terugbetaald worden (net als in NL, maar daar zijn ze relatief kleiner dan in Oz, als ik het goed begrepen heb).
Off topic @ 39
Ondertussen loopt de funda teller door. Inmiddels > 131000. Dit is dus zonder die dure of onverkoopbare huizen die reeds van de markt zijn gehaald…
@41..Correctie: > 231000
Ik denk dat huizen uit de categorie 250k-350k die afgelopen jaar verkocht zijn en nu problemen hebben (de banken hebben toch ook wel een beetje nagedacht toen ze die hypotheken uitgaven) relatief een heel klein deel van het totaal uitmaken, zelfs als ze ten opzichte van andere afgelopen jaar verstrekte hypotheken relatief overvetegenwoordigd zouden zijn.
Het wordt spannend, de dollar staat voor een breekpunt.
http://www.fxstreet.com/rates-charts/usdollar-index/
Als hij door de weerstand gaat kan hij naar 70 gaan. Daar onder is de grote uitverkoop, dan vlucht iedereen uit de munt. Er kan nieuwe weerstand zijn bij de 70 of hij kan doorvallen.
Daarna ziet de wereld er heel anders uit ook wat betreft gedwongen verkopen en de huizenprijzen.
@12
Wat Juan in het relaas van de heer Marcel Tak leest is dat de overheid huizenprijzen dubbel opdrijft:
1) door via HRA het financieren kunstmatig goedkoop te maken. Mensen worden in staat gesteld meer te lenen dan ze zonder HRA zouden kunnen en lopen daarmee meer risico op niet kunnen terugbetalen als het eens tegenzit.
2) k.k. wordt door de koper opgehoest en niet door de verkoper (die in de prijsspiraal 1985-2008 overwaarde kon realiseren). Kortom die overwaarde is doorgaans door kopers opgehoest en dus gefinancierd. Het is dan ook niet voor niets dat aflossingsvrij lenen tot norm verworden is.
Kortom: een prima verklaring waarom de hypotheekschuld zo hoog is.
28 + 29 IL: dat aantal executieveilingen in Den Haag wat jij zegt van 2100 klopt niet.Denk dat je een nulletje te veel hebt neergezet.
Kom er regelmatig, zijn er gemiddeld 25 per twee a drie weken waar dan nog minimaal een derde van vervalt of onderhands wordt verkocht.In Juli en Augustus zijn er helemaal geen veilingen.
Ik heb ook liever dat het er meer waren, maar is helaas niet zo.
Die 2100 stuks landelijk kan best wel kloppen.Aanbod op executieveilingen is de afgelopen twee jaar niet veel veranderd.
Kan ieder moment veranderen, maar merk zelf nog weinig verschil met twee jaar geleden.
@ll (29) en Martijn (30),
De cijfertjes kloppen inderdaad niet. Hoe kom je aan die 1900 en 2100 huizen?
Kijk dit is de lijst:
http://www.veilingbiljet.nl/page.asp?id=11215
iedere 2 weken een veiling, uitgezonderd de vakantie periode. Dus maak er 40 per jaar van. Per veiling gemiddeld 20 huizen veilen (niet allemaal NHG) geeft een getal van 400-500 stuks per jaar.
Overigens, ook een leuke melding:
http://www.veilingbiljet.nl/show_veiling.asp?id=12934
Bekijk de cijfers even goed.
OZB van 800 geeft een WOZ van ca 1.3 miljoen. Een beetje schuld en wat kosten … ik zou zeggen 1 miljoen is een mooi veiling resultaat.
Wie betaald hier eigenlijk de andere 6 ton?
De opbrengst is namelijk 1.6 miljoen. Veeeeeeeel te veel.
PS.
Ik weet dat deze niet helemaal aan de NHG voorwaarden voldoet.
@Martijn (4),
Leuke constatering, 30k is ongeveer 10%.
Realiseer je wel dat iedere 1% prijs daling dan ook 10% stijging van de rest schuld is.
Dus die 5% daling (verwachting van Ger Hukker) maakt dus 45k rest schuld.
vastgoedcijfers van de maand maart 2011:
In maart 2011 zijn er 10.432 woningen bij het Kadaster ingeschreven. Dit is een daling van 6,4% ten opzichte van maart 2010 (11.145). Vergeleken met februari 2011 is er sprake van een stijging van 9,1%. Er werden toen 9.558 woningen geregistreerd.
In maart 2011 vonden 270 executie veilingen plaats. In maart 2010 waren dat er 228.
Dat is dus 18 %.
Het is maar hoe je het bekijkt !
nieuws Belgische woningmarkt
http://www.tijd.be/nieuws/ondernemingen_vastgoed/Woningmarkt_heeft_crisis_verteerd.9044480-3131.art
it’s all in the mind 🙂
btw goudkoers op site nationale bank al geruime tijd 32/33k. EUR/kg
?
FT, van het internet, kan ze niet meer vinden, maar misschien zitten hier ook bedrijfspanden in. Is er ook een verschil in ‘gedwongen verkoop’en ‘executieverkoop’en executieverkoop met verlies’ ?
Zijn voor mij allemaal nieuwe termen.
Dan zijn er ook nog internet veilingen en regioveilingen.
Bij ons in de regioveiling zijn er gemiddeld 16 percelen per maand.
Maar er zullen toch wel meer executieverkopen moeten plaatsvinden dan die met alleen NHG ? Anders zou toch blijken dat de hypotheken met NHG een soort van sub-prime hypotheek is, met het hoogste aantal executieverkopen 🙂
Wij hebben een grote filosoof is ons midden. Ingezonden reactie op een uitgelekte brief, en nu wordt alles ineens openbaar behandeld 🙂
” Natuurlijk, nu de gemeenschap moet betalen dan kan het wel openbaar. Maar elkaar verrijken gaat achter gesloten deuren. ”
Tikje off topic:
Gisteravond tijdens besloten bijeenkomst de Oscarwinnende documentaire ‘Inside Job'(2010) gezien, over het ontstaan van de schuldencrisis, en hoe het gerotzooi met hypotheken daar de aanleiding toe vormde. Zie trailer: http://www.youtube.com/watch?v=FzrBurlJUNk
Fantastisch maar ook ontluisterend om te zien hoe het gegaan is, en een belangrijke geheugensteun voor ons allemaal.
Op een zeker moment in de film merkt iemand ontsteld op (over de Amerikaanse huizenmarkt van vóór 2008): ‘Mensen konden hun huis tot voor 99 procent financieren! Geen wonder dat het mis ging, ze brachten zelf niets in!’Toen dacht ik, ‘Kom eens in Nederland kijken…’
Ik raad iedereen aan deze film te gaan zien!
Aanvulling: Als het goed is moet de documentaire ‘Inside Job’ op 5 mei uitgebracht worden in Nederland, dat zie ik tenminste op de website filmtotaal.nl…
En de tegenhanger van “inside Job ” verschijnt vandaag in de US in het theater. Ayn Rand, Part 1, Atlas Shrugged.
Wanneer in Olland, niet bekend. 😉
Dachten we in , zeg, 2006, maar zo goed na als nu hier.
De mosterd komt veelal na de maaltijd.
Als Paris Hilton op het moment van the day after….
@45:
euro goudprijs staat ook op een breekpunt, er is al zeker een half jaar een wedge in ontwikkeling die één dezer dagen moet breken. Lijkt omhoog te gaan breken (d.w.z. euro relatief down t.o.v. goud) maar gezien de situatie met de US$ weet je maar nooit.
@46:
“Kortom: een prima verklaring waarom de hypotheekschuld zo hoog is.”
eens, maar zoveel doordenken is aan Marcel Tak niet besteed.
@50:
ja, bizar dat iemand daar op een veiling nu 1.6 miljoen voor betaalt. Hoort er een kluis met goudstaven bij het pand?
Ondertussen in China:
economische groei ruim 9%, inflatie 5.4% en huizenprijzen in Beijing 27% omlaag in één maand. Er wordt hier voortdurend door diverse personen beweerd dat dalende huizenprijzen niet mogelijk zijn bij economische groei en inflatie. Blijkbaar is in China alles anders? En de leverage op de huizenmarkt is daar echt peanuts vergeleken met wat men in Nederland ‘normaal’ vindt.
Op de volkskrant site staat een artikel van Marcel van dam, die nog eens haarfijn verteld hoe het nu zit met de woningmarkt.
Kan de link vooralsnog niet plaatsen.
@28 Ach, een groot deel van het veilingsaanbod komt uit Den Haag. Dus die cijfers lijken mij aardig kloppen met wat ik dagelijks in de praktijk zie. Dat zijn meestal ook woningen zonder NHG, omdat die gezinnen vaak niet in aanmerking komen voor NHG.
@55; Als dat hetgeen is dat je het meeste opviel, dan zou ik de hele docu nog eens kijken als ik jou was.
@ 60 Ralph
Dat was zeker niet hetgeen me het meest opviel in de film, maar het was wel één van de dingen die me relevant leken ten opzichte van de Nederlandse situatie en dit blog.
Ben zeer benieuwd in hoeverre jij er dingen uithaalde die relevant zijn voor de Nederlandse situatie. Verregaande corruptie inde samenwerking tussen verschillende marktpartijen wellicht?
@ 60 Ralph
Onvoorstelbare mate van belangenverstrengeling tussen politiek, banken, controlerende instanties en wetenschap?
Burgers die zich als lammeren naar de slachtbank laten leiden?
Dat zijn inderdaad de zaken waar ik op doelde. De diepgaande corruptie en het gebrek aan weerstand hier tegen vanuit de maatschappij is gewoon ongelofelijk, bijna surreëel. Ik heb dan ook geen enkele twijfel of dit in Nederland ook gebeurt, gezien de vele vreemde en onlogische beslissingen m.b.t. onze economisch stelsel en de steun aan de banken en hun voorstellen.
… In ieder geval is de titel van de film een hele goede denk ik: ‘Inside Job’, betekent: ‘A crime perpetrated by, or with the help of, a person working for or trusted by the victim.’
Ik geloof dat zo’n ‘Inside Job’ hier in Nederland ook al een tijdje gaande is, waarbij de instanties die voor de burger betrouwbaar zouden moeten zijn (banken, overheid), dat allesbehalve zijn en hem uitkleden waar hij bij staat…
@59 Rickysaint:
Die van Dam zegt zowaar een paar zinnige dingen, en trekt daar vervolgens weer de bekende misplaatste socialistische conclusies uit.
Als die man nou eens van z’n uit de staatsruif volgevreten pensioen ging genieten, zucht.
@60,66:
kan me niet voorstellen dat groot-kapitalist van Dam veel snapt van de huizenmarkt, behalve dan hoe je er zelf van kunt profiteren als politicus. Van Dam is als PvdA man verregaand medeverantwoordelijk voor de puinhoop die we nu hebben op de huizenmarkt. Ik geloof trouwens dat hij al een tijdje in ruste is op zijn eigen landgoed, komt alleen af en toe nog even met zijn hoofd op TV als het zo uitkomt.
@59:
vandaag zoals verwacht uitbraak omhoog voor de euro goudprijs; dat belooft niet veel goeds voor de komende maanden, de (hyper)inflatie gaat nu zowel in de VS als in EU toeslaan. En nogmaals, ik denk niet dat dit gunstig gaat uitpakken voor de huizenmarkt.
@66
Het is natuurlijk flauwekul om te stellen dat elke politicus mede aanstichter is van het probleem.
Economisch belang maakt menigeen blind voor lange termijn politiek.
Trouwens bedoel je waarschijnlijk D66 ipv. PVDA.
@69:
hoezo Marcel van Dam D’66? Ik weet niet wat hij nu stemt, maar hij heeft ongeveer z’n hele politieke leven bij de PvdA gezeten, en is een typische salonsocialist. En ik wed dat hij jarenlang een vorstelijke HRA heeft genoten.
We worden geslachtofferd.
Herman Wijffels constateert een volksopstand, omdat ” de burgerlijke elite de belangen van gewone mensen al decenia niet voorop heeft staan “.
Maar dat even terzijde. 🙂
Stuk van Arnoud Boot.
http://www.mejudice.nl/artikel/600/juist-risicovolle-banken-zijn-dure-banken
Sorry, moet zijn de bestuurlijke elite 🙂
@71:
goed stukje, zoals vaker van Boot. Gelukkig durft hij tegenwoordig wat duidelijker dan vroeger te zeggen waar het op staat. Resteert de vraag: wat crasht eerst, de NL bankensector (met superhedgefund ING voorop), of de NL huizenbubble? Niet dat het veel uitmaakt, want in beide gevallen gaat Nederland hardstikke failliet.
ECB laat Griekenland vallen ?
Let op Uw centjes, als U ze nog heeft 🙂
@69
De kern van het verhaal ben ik het roerend mee eens. Banken die een grotere en dus gezondere buffer aanhouden, zijn per definitie veiliger. Maar daar zullen de ‘experts’ hier in de Polder het natuurlijk weer van harte mee oneens zijn.
China bewijst echter dat het ook mogelijk is om grotere buffers aan te houden en toch een aardige groei te bewerkstelligen.
Het land dankt die groei mate name aan productie en in toenemende mate innovatie. En vooral ook veel overnames.
De trieste conclusie die al enige jaren geleden heb getrokken is dat wij dat blijkbaar niet meer kunnen. Alleen door het verkopen van steeds hogere schulden aan elkaar zijn we in staat om nog een schijngroei te realiseren.
@artikel
Aantal gedwongen huizenverkopen stijgt 62%
Prijzen schommelen naar minus 5%, de boel zit op slot.
Goedzo Juan, blij dat U er weer bent, al lachend rollen we naar een depressie. 🙂 🙂
@74:
geen idee wat er allemaal gebeurt vandaag. Goud en vooral zilver knalt weer omhoog, nieuwe records. Ondertussen dalen de goldstocks en gaat de DJI vrolijk omhoog, en daalt de rente op US Treasuries. Manipulatie alom, zeker weten. Ik wacht af wat we na het weekend horen, ik verwacht een rondje G20 / Central Bank manipulaties; eerst maar wachten tot de rook is opgetrokken, en dan maar hopen dat mijn pleuro’s er na het weekend nog zijn. Zoniet weet ik de schuldigen wel te vinden 😉
@75:
niemand weet hoe groot de buffers in China echt zijn; de meest fin/econ. info die daar vandaan komt is verdacht, helaas. Waarschijnlijk zijn ook daar de buffers kleiner dan veel mensen denken, en is er allerlei schuld buiten de balansen.
God wat is iedereen het weer heerlijk met elkaar eens hier…
Stel nu dat jullie droomwens uitkomt, een instorting van de huizenmarkt met 50% of meer.
Banken kunnen niet meer overeind gehouden worden.
De inflatie neemt toe.
Sparen heeft geen enkele zin meer.
De europese unie stort in.
De koersen van beursen kelderen.
Denken juliie dat er daarna dan nog enige economische groei van plaats zal vinden.
Wie betaalt daarna dan nog de sociale uitkeringen, de sociale woningbouw, pensioenen etc?
Als het echt zo hard misgaat, als iedereen hoopt, wie lacht er dan nog?
@Il
Laten we vooral blijven lachen ( 8) ) echter liever niet naar een depressie… (die is namelijk niet gratis).
Gewoon reële huizenprijzen, op basis van een fisaal stelsel dat nog even meekan, c’est tout, als Juan er überhaupt iets over mag zeggen.
Ach Dr. t. Ik hoop het echt niet, maar er is al heel lang voor gewaarschuwd dat het kan gebeuren.
De waarschuwingen waren aan de particulier, verkoop Uw huis nu het nog kan, ga sparen, als U de bank niet vertrouwd, stop Uw geld in een safe, als U toch in Uw huis wilt blijven wonen, los zo veel mogelijk af, koop goud of anders zilver als U weinig te verhapstukken heeft.
En iedereen moet zijn of haar schulden afbouwen, en wat doet onze regering…. nog MEER schulden maken, en maar doorrollen van de schulden.
En dit was allang VOOR de crisis.
Niemand luisterde 🙂 , en nu gebeurt het.
Het was geen oekoenoem die waarschuwde, maar een historicus.
@ Dr T
Soms zijn we het roerend eens (zoals in 76, saai dan hoor) maar dat wil niet zeggen dat het Kamikazekopen ten koste van alles maar moet doorgaan.
Men vraagt Juan wel eens waarom-i nooit meer eens iets schrijft. Juan gelooft dat er eigenlijk geen “waarom” is, en Juan vreest datti het aan de critici zal moeten overlaten om uit te zoeken wat er de oorzaak van is, indien er dan een reden is.
Wellicht had Juan gewoon weinig op te merken de laatste tijd, werd ingehaald door de Hogevorsten, IMF en andere organisaties en mensen met maatschappelijke verantwoordelijkheid, een prima teken, dus.
Wie het weet,
mag het zeggen 🙂
Dr.t. Oh ja en de pensioenen, dat was ook een waarschuwing, zorg er zelf voor, want er blijft niets over, en oh ja, het hele sociale stelsel gaat naar zijn mallemoer ( mijn woorden ), en nog véél meer.
Hij werd belachelijk gemaakt omdat hij had aangeraden in goud te beleggen.
Hij voelde zich als een roepende in de woestijn en werd uitgemaakt voor doemdenker.
Maar het goud steeg bijna drie keer zo veel. En de ramp kwam er ook.
Juan, alles is al gezegd 🙂
Juan,
Blijven, lachen is mooi, beter dan met zijn allen onder een brug, al scheelt dat enorm in OZB en HRA….
@Il
Inderdaad, in de zin dat deze blog verhelderend werkt, voor Juan althans.
Als de gemiddelde vraagprijs 11 maal JanMo is, dan is er iets opmerkelijks aan de hand (dat heet J.i. strophypotheek op basis van kunstmatig lage rente, aflossingsvrij en ook nog eens gehalveerd door HRA).
Tegelijkertijd: “een the end of history” of “alles is al gezegd” gedachte zal zeer waarschijnlijk door de geschiedenis ingehaald worden.
Veranderingen kosten tijd, wie geduld heeft ziet ze.
@80 er ontstaat dan een enorme markt voor nieuwe bruggen, zouden de optimisten zeggen.
Sous le pont….
@76 dr.t: Ik denk dat niemand, wat ramptoeristen daargelaten, zit te wachten op de gevolgen van de instortende huizenmarkt.
Gezien de situatie wordt het door velen echter als onvermijdelijk gezien en in dat geval kan het beter eerder dan later gebeuren. Hoe langer de ruïnes gestut worden hoe meer publiek geld in rook opgaat en hoe langer wij en onze kinderen met de gevolgen blijven zitten.
Juan, Ik bedoelde ook op dit blog ( alles is al gezegd ) Heerlijk draadje, alleen mis ik Ludwig von Mises nog steeds. Van hem heb ik heel veel geleerd, van de andere zijde, de bankenwereld. 🙂
Als, zoals Il stelt in post 69, de burgelijke elite bezorgd is over de consequenties van het spatten van een zeepbel, is dat dan een reden om deze maar te blijven opblazen met Slimme Z-ten ?
Want dat is J.i. wèl wat er tot nu toe gedaan is met
– kunstmatig lage rentes die de geldgroei niet in toom hebben kunnen houden
– HRA (korting op die al belachelijk lage rente)
– NHG (garanties van overheidswege op private goederen)
– generatiehypotheken (garanties van ouderen op jonge toetreders)
– aflossingsvrije constructies (toestaan om huizen te leasen ipv af te betalen en daarmee het risiso op niet kunnen terugbetalen nemend)
– > 80% van de waarde financieren
– k.k. laten betalen, pardon: financieren door toetreders.
Het is ook maar een vraag van een dwaze stierenvechter die links en rechts niet eens uiteen kan houden.
En wellicht ziet-i het helemaal verkeerd
Maar dan wordt -i hier wel gecorrigeerd 🙂
77 Ik geloof dat we het met elkaar eens kunnen zijn.
Laat HRA etc voor wat is en verdisconteer de pijn in een humaner en houdbaar belastingstelsel.
Maar zodanig dat verlies aan HRA enigszins draagbaar is.
Kern van probleem (ik vermoed van velen hier) is dat de huizenmarkt dient als instrument voor inkomenspolitiek.
En dat heeft ongewenste effecten.
Maar het moet wel ergens naar toe gaan in NL en dat doet het niet!
@84
Mises is een pracht-Taurus, ofwel een vette stier met een dikke nek, Juan herhaalt het maar weer eens, ere wie ere toekomt.
@86
Juan ziet
Juan ziet
wat u niet ziet
(het gaat namelijk wel ergens heen:
– afschaffing k.k.
– afschaffing (vooral noemen dat woord) HRA via afbouw-scenario
Nogmaals Juan leest het gewoon op deze blog en in de krant (welliswaar nog steeds op page 23, maar ook hier zit progressie in).
Zoooo, genoeg positiefs gemeld 🙂
Juan, Arnoud Boot is het helemaal met U eens 🙂
http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/aedes-magazine/2008/am-24/Arnoud-Boot—Kredietcrisis—en-huizenmarkt-.xml
@89 prima,
Jammer datti zo’n D66 nevel met zich meebrengt, wel gelijk hebben maar het niet krijgen.
Je mot wel eerst op het doel schieten
om te kennen scoren (o.i.d.)
@12
Wat laat, maar alsnog:
Als achterkant-van-een-bierviltje verhaal is het niet heel erg slecht, maar er wordt wel erg zwaar EEn kant op gerekend.
“De kosten die verbonden zijn aan een eigen huis zijn zeer hoog. In het verleden werd dat verdoezeld door de enorme stijging van de woningprijzen. Die tijden zijn voorbij.”
Helemaal eens. Ik verwacht ook niet dat we de komende decennia weer grote prijsstijgingen gaan zien. Tenzij we ergens een nieuw geldboompje gaan vinden.
“De wijze waarop de fiscus met de huizenmarkt omgaat, geeft de indruk dat er zeer grote subsidiebedragen richting huiseigenaren gaan.”
Mijn eerste reactie hierop was: ‘Ok, weet je wat, we schaffen de HRA af en als compensatie ook alle specifieke belastingen voor huiseigenaren. Als het inderdaad geen grote subsidiebedragen zijn dan kunnen de huiseigenaren het wel missen toch?’
Dat levert gegarandeerd gejank op, want dit is onzin.
Zijn eigen getallen geven dat ook al aan; Betaalt aan belasting: 90.000 + 50.000 + 9.000 = 149.000 euro en korting op belasting: 226.800 euro.
Een ontvangen subsidie van 77.800, oftewel netto 216 euro per maand over de 30 jaar. En dat is dan met gemanipuleerde cijfers (zie verderop). Vind ik best een groot subsidiebedrag, zeker als je kijkt naar welke groep mensen het gaat.
De andere getallen zijn inderdaad kosten, maar zijn op geen enkele manier een te betalen belasting.
Neem een huurder die 1250 euro pm betaalt, hou rekening met 2% jaarlijkse stijging, dat komt na dertig jaar neer op ruim 600.000 euro, gelijk aan onderhoud en hypotheekrente uit dit voorbeeld.
Waarom heeft de koper wel subsidie nodig en deze huurder niet?
Gemanipuleerde cijfers:
1) De gemiddelde huizenbezitter verhuist inmiddels nog slechts eens in de 30 jaar. Zelfs toen de bomen nog tot in de hemel reikten was het minder dan eens per 15 jaar. (berekening heb ik al eens eerder laten zien). Dus die 90.000 euro is nogal aan de hoge kant, correct zou zijn 18.000, hooguit 36.000.
2) De gemiddelde huizenbezitter
start niet met een woning van 3ton, maar goed, het rekenen wordt een stuk lastiger als we met 2ton beginnen om later naar 3ton door te verhuizen, dus laat ik dit punt verder zitten.
3) Een volledig aflossingsvrije hypotheek met een inkomen van minder dan 55k (gezien de 42% belastingaftrek) op een woning van 3ton. Bij welke bank krijg je dat voor elkaar? Kreeg je dat uberhaupt ooit bij een bank voor elkaar?
Neem dan een salaris dat een stuk hoger ligt en dus in het 52% tarief komt, of neem een hypotheek die met 55k nog net betaalbaar is, dan kom je op max. 2,5 ton (4,5x bruto inkomen).
Gecorrigeerde cijfers:
Met EEn verhuizing, hyptoheek 300k, 52% aftrek: Betaalt aan belasting: 18.000 + 50.000 + 9.000 = 77.000 euro, korting HRA 280.800, netto subsidie: 213.800, 594 euro per maand.
Met EEn verhuizing, hypotheek 250k, 42% aftrek: Betaalt aan belasting: 15.000 + 41.250 + 7.500 = 63.750 euro, korting HRA 226.800, netto subsidie: 163.050, 453 euro per maand.
“Dat is in de praktijk veel minder het geval. Maar de discussie over deze zogenaamde hoge subsidies geeft wel onrust en terughoudendheid bij potentiële kopers.”
De door hem zelf aangehaalde getallen halen de onrust en terughoudendheid allesbehalve weg. Zonder forse stijgingen van de woningprijzen om kosten terug te verdienen is een eigen woning simpelweg erg duur, zelfs met de huidige (riante) subsidie blijft dat zo.
“De overdrachtbelasting slokt gemiddeld 30% van de woningwaarde op.”
Hierboven al afgetikt, onzin. Gemiddeld ligt een stuk dichter bij EEn verhuizing dus 6%. Veelverhuizers zullen er best zijn, maar zijn gezien de cijfers uitzonderingen.
“Dat is een enorme straf op de door dezelfde overheid zo gewenste mobiliteit. Daarnaast is, bij het ontbreken van zicht op verdere (grote) prijsstijgingen, de overdrachtbelasting dé grote blokkade achter de stagnerende markt van koopwoningen.”
Met het argument niet oneens, hoewel overdrachtsbelasting natuurlijk wel een speculatie-remmende werking had/heeft.
Als ik me goed herinner is overdrachtsbelasting gelijk met HRA ingevoerd eind 19e eeuw, een mooi moment om de hele regelgeving rond deze materie eens tegen het licht te houden, of maakt dat het weer populistisch?
“Huiseigenaren die verantwoord handelen en netjes hun hypotheeklening gedurende de looptijd aflossen, worden gestraft. Hun netto overheidssubsidie slaat om in een belastingnadeel.”
De niet-huizeneigenaren met een hoger inkomen die zich om welke reden dan ook niet niet in de schulden (mogen/willen) steken worden nog veel zwaarder gestraft, maar dat is blijkbaar een heel andere parochie.
Wel goed te zien dat hij gewoon het woord subsidie gebruikt om HRA te duiden.
“Alleen de overheid heeft de sleutel voor een gezondere woningmarkt in handen. Niet door mee te deinen met de populistische roep om afschaffing van de subsidiëring van huiseigenaren, maar door een fiscale behandeling te introduceren die verantwoord (aflossen lening) en gewenst (mobiliteit) gedrag bevordert.”
Dezelfde overheid die de zaak compleet uit de klauwen heeft laten lopen ondanks vele waarschuwingen uit binnen- en buitenland? Tegen de tijd dat die met een sleutel aankomen is het slot zo verroest dat je geen sleutel meer nodig hebt.
Maar Juan heeft vandaag weer veel te veel woorden noodig gehad om uit te drukken wat elders niet gedrukt staat … omdat het ze niet uitkomt, de drukkers, zij gaan liever door met drukken (van meer geld en dientengevolge schuld)
@76 drs S.Ukkel toont weer tragisch gebrek aan economisch inzicht.
Laten we wel zijn, huizen -50% raakt als puntje bij paaltje komt maar een kleine groep mensen, namelijk ruwweg zij die sinds 2000 gekocht hebben (de gemiddelde Nederlander zit 20 jaar in z’n koophuis!). Voor de meeste van die scheefleners zal het betekenen dat ze max 10 jaar niet kunnen verhuizen, en hard moeten sparen. Het is eerder gebeurd, begin jaren tachtig.
Be bank komt niet zomaar in de problemen: bij echt klappen heeft ze behoorlijk wat middelen om mensen te laten betalen (hoofdelijk aansprakelijk), en zal plots alle schuldsanering en NHG ook niet meer zo soepel zijn.
Nogmaals: een groot deel van de huiseigenaren kan -30% tot -50% makkelijk hebben, de rest zal wat jaartjes vast zitten.
Bedenk dat bij een flinke daling wel de markt weer gaat lopen, en 1) de banken weer provisie vangen 2) de makelmannetjes weer omzet 3) de overheid weer overdrachtsbelasting vangt en minder HRA (want over lager bedrag). Ook gemeenten krijgen dan weer cash, want hoog gewaardeerde grond die braak ligt brengt niets op. Vandaar de opeenstapeling van negatieve maatregelen.
@96:
“Nogmaals: een groot deel van de huiseigenaren kan -30% tot -50% makkelijk hebben, de rest zal wat jaartjes vast zitten. ”
het is maar wat je ‘groot’ noemt; en het probleem zit bij de óók grote groep die -30% of erger helemaal niet kan hebben. Die groep is veel groter dan jij voorrekent, want heel veel huiseigenaars hebben hun hypotheek diverse malen verhoogd (ook na 2000 nog), het was gewoon te aantrekkelijk. Ik denk dat die groep uiteindelijk minstens 50% van het totaal zal zijn; dat is gelijk het grote verschil met wat er rond 1980 gebeurde.
En wat de banken betreft: veel banken, Nederlandse banken zoals ING voorop, hebben een eigen kapitaal dat vrijwel nihil is, soms minder dan 5%. Een flinke daling op de huizenmarkt kunnen ze onmogelijk opvangen (tenzij ze alle hypotheken gesecuriseerd hebben, maar ik heb begrepen dat dat voor de meeste NL banken niet het geval is).
En dan de gemeentes: ik denk niet dat ze ooit nog de cashflow gaan krijgen die ze hadden, want de grondprijzen zijn gewoon véél te hoog. Dat feest komt nooit meer terug, want het is volledig afhankelijk van zware subsidies en afwentelen van ieder neerwaarts risico. De rek is eruit, grondprijzen moeten uiteindelijk terug naar waardes die vergelijkbaar zijn met de ooster- en zuiderburen. Dat betekent gemiddeld zeker 80% omlaag.
Ik had dit nog ergens staan, ooit overgenomen van deze site neem ik aan.
Alles gemiddeld en samengevat komen bij een daling van 30% huishoudens tot 45 jaar in de problemen.
Daar zijn er totaal 1496K van, met een hypotheek van 171K-222K en een woningwaarde van 120K-246K
Totaal aantal huishoudens was trouwens 3487K, dus pak ‘m beet 42% komt onder water te staan.
Onder water is niet hetzelfde als in de problemen. Ze zitten vooral muurvast. Vette pech, maar de meeste waren toch al van plan jaren te blijven zitten.
@nzh: je ziet het allemaal wel ontzettend zwart, tikkie naief ook. Zonnetje schijnt, mooi weer, geniet ervan.
@76
Het is zeker niet mijn droomwens, eerder nachtmerrie welke werkelijkheid zal worden.
‘Banken kunnen niet meer overeind gehouden worden.’
De NL financiële sector is ca 6x het BBP. Hebben we het nog niet over off balance vehicles, derivaten en aanverwante constructies. NL bevolking (kredietwaardige deel daarvan) staat garant, hmmmm.
‘De inflatie neemt toe.’
Moge duidelijk zijn, belastingen helaas ook (wat officieel geen inflatie is)
Sparen heeft geen enkele zin meer.
Sparen heeft altijd zin. Waarin spaar je is de belangrijkste vraag welke een spaarder zichzelf moet stellen. De Euro (of welke andere betaalmiddel dan ook) is wat mij betreft geen manier om voor lange(re) termijn waarde op te slaan.
‘De Europese Unie stort in.’
Ik ga niet in tegen een trend welke al duizenden jaren bestaat. De cyclus van centralisatie en decentralisatie. Ik denk dat de centralisatiedrift in de EU nog lang niet voorbij is.
‘De koersen van beursen kelderen.’
De beurs is manisch depressief en gemanipuleerd, op de korte termijn hecht ik er weinig waarde aan.
”Denken juliie dat er daarna dan nog enige economische groei van plaats zal vinden.”
Officieel wel (dus in Eurodigits) maar de burger zal jaren/decennia koopkracht achteruitgang merken.
Als het echt zo hard misgaat, als iedereen hoopt, wie lacht er dan nog?
Nogmaals ik hoop er niet op. Bijna niemand zal lachen. Mensen die waarde bezitten (niet te verwarren met digits) kunnen hun voordeel er mee doen.
“There is no means of avoiding a final collapse of a boom brought about by credit expansion. The alternative is only whether the crisis should come sooner as a result of a voluntary abandonment of further credit expansion or later as a final and total catastrophe of the currency system involved.”
– Ludwig von Mises
Wat mij betreft is het nu beginnen met geloofwaardig afbouwen voordat zo ongeveer de gehele NL woning- & kantorenmarktmarkt ‘bidless’ wordt.
@ nhz 94
“het probleem zit bij de óók grote groep die -30% of erger helemaal niet kan hebben.”
Geld dat wordt uitgegeven aan rente en aflossing kan niet aan iets anders gespendeerd worden. Omdat huiseigenaren minder uit zullen geven ontstaat een negatieve spiraal. Omdat ze minder consumeren daalt ook de productie en is er dus minder werk.
@ 98 Hugo
“Als het echt zo hard misgaat, als iedereen hoopt, wie lacht er dan nog?”
Als ik in het zonnetje zit in de Cariben in februari is het genot aanzienlijk hoger als je denkt aan de Nederlanders die door de kou moeten.
Het genot van veel materiële dingen bestaat eruit dat een ander ervan verstoken is. Als het overbodige dingen zijn is dat helemaal niet erg.
Stel: ik koop iets nieuws. Dat is een manier om anderen te laten zien dat het goed met je gaat, dat je succesvol bent. Zodra jan en alleman met geleend geld van alles kan kopen kun je je niet meer onderscheiden. Als iedereen van alles kan kopen telt het niet, het gaat om het onderscheiden van de rest.
Schokkend filmpje over ‘geldwisselaars’ die niet bij naam genoemd worden vanwege ‘scary reasons’, animatie, ‘The American Dream’: http://www.youtube.com/watch?v=ZPWH5TlbloU&feature=player_embedded
@98 dat is toch wat er zo’n beetje al gebeurt? Het is nog niet goed op gang gekomen maar dat komt nog wel. Overheden zijn veel te groot, dat is het belangrijkste en daar gebeurt niks aan, dus je kan wachten op al die dingen en dan nog meer overheidsdwang en later oorlog.
Er zit ook een groot probleem bij een groep mensen die voor 30% -50% minder de woningen niet willen hebben.
@nou
en waarom hebben die een probleem? Die gaan gewoon verder met hun leven.
Volgens mij hebben de mensen die hem niet kwijtraken voor 50% boven een reeele waarde een probleem… die blijven met die paar opgestapelde bakstenen zitten.
Oeps, te dure huizen ? Teveel hypotheek ? Verzaakte zorgplicht banken ? Hoe kan dat nou 😉
25000 huishoudens leven boven hun stand in Nijmegen.
http://www.nijmegenleeft.nl/nieuws/bijna-25-000-huishoudens-in-stadsregio-wonen-te-duur/15665/
@ 103 IL
“bij de kwetsbare groepen lopen de maandelijkse woonlasten op tot 40 procent van het inkomen.”
Ik zie 40% niet bepaald als problematisch.
Mike,
die mensen hebben geen probleem. De mensen die een probleem gaan krijgen zijn de mensen die al 50% hebben afgeschreven en nog steeds hun huis niet kunnen verkopen omdat het veels te duur is
Offtopic:
Van alle goede bedoelingen op deze aarde mogen wij ons gelukkig prijzen met de bedoelingen van het Wegwijs Kenniscentrum. Zij hebben namelijk een Reddingsplan voor de Woningmarkt gemaakt.
http://www.cobouw.nl/nieuws/algemeen/2011/04/15/starter-kan-redder-woningmarkt-zijn
Goed punt is het pleidooi om k.k. af te schaffen.
Zwak punt is dat de veronderstellingen die ten tijde van een (door mega-hypotheek-schuld gefinancierd) overwaardespiraal nog steeds als startpunt staan:
Een starter zorgt gemiddeld voor 4,3 verkopen..
Laten we voorzichtig constateren dat Wegwijs Kenniscentrum weinig begrepen heeft van de theorie van Dr.Ir. Maartje Martens die uitgebreid uitlegt waarom de geintegreerde woningmarkt (te vinden op deze site) uiteen zal vallen in segmenten.
Vervolg
Voor wie wil doordenken…
VEH, ookwel Vereniging Geleend Huis, pleit voor afschaffing van k.k. alleen voor starters.
http://www.eigenhuis.nl/actueel/Pers-2010/schrap-overdrachtsbelasting-koopstarters/
We zullen wel (wederom met wat geduld, dat duurt zo 2-3 jaar) zien hoe briljant dit plan is, het gaat wederom uit van de assumptie van een geïntegreerde woningmarkt.
De gedachte is dus iets als: er is (alleen) een probleempje met toetreding van starters, als dat eenmaal weer loopt, dan gaat het als vanouds.
Wellicht kan de VGH fuseren met die andere club, Wegwijs Kenniscentrum, het zijn gelijkdenkenden, laten we zeggen in een Stichting Wonen, dat was immers al een prachtplan 🙂
Het afschaffen van overdrachtsbelasting voor starters leidt feitelijk tot een 6% toename in financieringsmogelijkheden bij de aanschaf van een huis.
Het gevolg hiervan zal zijn dat verkopers van deze starterswoningen dan nog minder bereid zijn om de vraagprijs naar beneden bij te stellen. Er hoeft immers geen overdrachtsbelasting meer betaald te worden, dus waarom moet de prijs omlaag?
Kortom, het zijn de verkopers die uiteindelijk keihard in de problemen komen. De kopersstaking blijft er nog wel even. Maar het zijn de verkopers die uiteindelijk ten onder zullen gaan.
Wat mij betreft moet er meer druk aan de verkoopzijde worden gelegd. Als een woning na een bepaalde tijd niet wordt verkocht, dan verplicht prijs naar beneden of oprotten van de markt… Het veroorzaakt alleen maar ruis.
Hebzucht.. Heerlijk! Het is een kenmerk van de mens dat nooit zal verdwijnen.. Doe er je voordeel mee!
“Wat mij betreft moet er meer druk aan de verkoopzijde worden gelegd. Als een woning na een bepaalde tijd niet wordt verkocht, dan verplicht prijs naar beneden of oprotten van de markt… Het veroorzaakt alleen maar ruis.” Ik word diep treurig van zulk slap socialistisch gelul.
Afschaffen overdrachtsbelasting voor alleen starters in van hetzelfde niveau.
@76 (dr t)…
God, wat is iedereen het weer heerlijk met elkaar eens hier. Stel nu dat jullie droomwens uitkomt, een instorting van de huizenmarkt met 50% of meer. Banken kunnen niet meer overeind gehouden worden. De inflatie neemt toe. Sparen heeft geen enkele zin meer. De europese unie stort in.
De koersen van beursen kelderen. Denken juliie dat er daarna dan nog enige economische groei van plaats zal vinden. Wie betaalt daarna dan nog de sociale uitkeringen, de sociale woningbouw, pensioenen etc? Als het echt zo hard misgaat, als iedereen hoopt, wie lacht er dan nog?
Dr T, wat mij vooral bezig houdt is de vraag waarom het zo moeilijk is om datgene te doen wat eigenlijk volkomen voor de hand ligt: het geld terughalen uit de zakken waar het onrechtmatig in verdwenen is. Het moet toch mogelijk zijn om een fiscale constructie te bedenken waardoor op een rechtvaardige manier de kosten van de crisis worden afgewenteld op diegenen die de afgelopen vier decennia buitensporig hebben geprofiteerd van stijgende huizenprijzen door overkreditering? In 2001 is de HRA gemaximaliseerd op dertig jaar. Toch mochten burgers die net voor die datum hun eerste hypotheekperiode hadden afgerond (dus niet afgelost) nog gewoon weer een nieuwe hypotheek van dertig jaar afsluiten – met aftrek. Misschien is het een ideetje om daaraan stante pede een einde te maken, en niet pas over twintig jaar of zo.
Er wordt nog steeds verkeerd gestuurd op fiscaal gebied. We betalen nog steeds te veel vermogensbelasting, hoewel die belasting heeft bijgedragen aan het ontstaan van de crisis. We mogen nog steeds hypotheken van 112% van de waarde van het huis afsluiten, hoewel die situatie tot problemen gaat leiden in de toekomst. We mogen nog steeds de hypotheekrente aftrekken, hoewel dat niets doet (integendeel) om het eigenwoningbezit te stimuleren.
Nog even een klein puntje. Als de overheid de HRA per direct afschaft, en de AFM besluit dat een hypotheek niet meer dan 80% van de aankoopsom van de woning mag bedragen, zakken de huizenprijzen echt geen 50%. Ze zakken hooguit een twintig à dertig procent, en dat zal een enorm positief effect hebben op de dynamiek van de woningmarkt. Makelaars gaan dan extreem goede zaken doen (waarschijnlijk hebben ze dan hun beste jaar sinds de oorlog) en banken vallen door het WEW echt niet zomaar om. Dat is de realiteit. Niet alle huiseigenaren hebben hun huis in de zomer van 2008 gekocht; velen kunnen zelfs die door u geschetste, belachelijk overtrokken daling van 50% met gemak verwerken…
Misschien moet de net bestelde Aston Martin dan wel worden omgeruild voor een Volvo. Maar goed, dat is toch ook best mooi? Ophouden met huilen dus, en even wakker worden met een sterk kopje realiteitskoffie.
Cheerio,
Dow Jones
PS: De Europese Unie stort al helemaal niet in als uw scenario van dramatische daling realiteit wordt, en deflatie is in dat scenario veel waarschijnlijker dan inflatie. Even ter correctie…
@110
Amen!
Hebben jullie de fundateller zien acceleren laatste dagen?
Komen 400-500 huizen per dag bij. Als je deze indicator serieus neemt dan kan de versnelling in de daling niet lang meer uitblijven…
acceleren = accelereren
@100 hele filmpje gezien, erg goed gemaakt. Wist al het een en ander maar het wordt hier wel erg goed en duidelijk uitgelegd. De Joden regeren Amerika, niet mijn woorden, Paul Graig Roberts. Zoek maar eens op youtube op z’n naam en aipac.
@106 (Nico)
Ik ben geen aanhanger van het consumentisme en heb ook weinig behoefte om dmv ‘conspicious consumption’ te laten zien hoe goed het met me gaat.
Leuk boek daarover, The theory of the leisure class (1899, er is weinig veranderd sindsdien) http://www.geocities.ws/veblenite/txt/tlc.txt
Hier een samenvatting; http://en.wikipedia.org/wiki/The_Theory_of_the_Leisure_Class
@103:
misschien heb je gelijk, jij schat blijkbaar in dat banken en politiek eindeloos het handje onder al die mensen blijven houden. Maar ik denk dat de omstandigheden dat straks niet meer toelaten, ik verwacht binnen een jaar grote problemen op de financiële markten (misschien wel groter dan in 2008). Dan gaan ze echt niet iedereen die ‘onder water’ woont de hand boven het hoofd houden, het zijn er gewoon teveel.
@111:
dat hangt er van het inkomen af. Voor iemand met een topinkomen is 40% naar woonlasten geen enkel probleem; voor iemand met een minimuminkomen is dat een wurggreep denk ik.
@113:
Wegwijs wil gewoon weer meer hypotheken en verzekeringen verkopen; dus het standpunt is voorspelbaar.
@114:
kortom, er moet netto nóg meer geld naar de huizenmarkt. Gaat niet lukken.
@115:
eens. Een goede start zou zijn als de overheid nou eens ophoudt met die flauwekul van eindeloze belastingsubsidie (nu al drie jaar …) voor mensen die met een vorig huis leuren. Overigens las ik gisteren in de krant dat burgemeesters een fin. tegemoetkoming eisen van het Rijk omdat 80% met een onverkoopbaar huis zit (uti de vorige gemeente) en dus dubbele woonlasten heeft. Kortom, burgemeesters zijn minstens zo onnozel (of boerenslim) als de gemiddelde polderbewoner.
@117:
grotendeels eens. Alleen denk ik dat je het effect van verplicht 20% aanbetalen onderschat. Ik denk dat dat bij de huidige prijzen een ENORME prijsdaling kan geven, want vrijwel niemand heeft dat geld. En de weinigen die het wél hebben zijn slim genoeg om voorlopig niet te kopen.
@121:
precies, ik ben zelf ook wel eens verbaasd met hoe weinig ik de laatste jaren toekan; het is dat je op alle mogelijke manieren wordt afgeperst door overheid en grote bedrijven voor zaken waar je niet onderuit kunt (box3 belasting, ziektekostenverz., energierekening, allerlei lokale belastingen en natuurlijk de kunstmatig hoge woonlasten), maar anders zou ik nog eindeloos vooruit kunnen met mijn kapitaal, even afgezien van de komende hyperinflatie wellicht.
Zit net een amerikaans artikel over de huizenmarkt te lezen.
“Wat indien de huizenprijzen de komende 10 jaar blijven dalen”
En gelukkig ging het weer dagen, zo dacht ik er jaren geleden al over en zo denk ik er nu nog over.
Draait maar om één ding de huizenprijs, of men het kan betalen.
En dat zie ik ook hier in Nederland de komende 10 jaar in ieder geval niet goed komen tenzij er een wondertje gebeurd.
http://www.mybudget360.com/housing-gamble-what-if-home-prices-remained-stagnant-until-2020-6-charts-housing-market-decline-fed-funds-interest-rates-mortgages/?source=patrick.net
Ondertussen in Ireland.
House for sale.
http://www.independent.ie/national-news/bargain-time-as-thousands-of-houses-to-be-sold-2621352.html
Kortingen tot 58% 🙂
Wat dacht je van deze van Nicolas Cage.
http://www.pbn.com/Nicolas-Cage-sells-Middletown-mansion-for-62M,56986?source=patrick.net
En toch heb ik het idee, dat er in de huizenmarkt de draaiboeken ALLANG klaarlagen, om te reageren om een omslaande markt.
Waar op te letten bij de verkoop van Uw huis met verlies.
http://huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/66928-huis-verkopen-met-verlies-waar-moet-je-op-letten.html
Iedereen wist het, behalve de verkopers. 🙂
En toch is het sneu, want er zijn mensen nu in de leeftijd van bijna 40, die ALLES hebben meegefinancierd, studiekosten, verbouwing, etc. allemaal leuk meegenomen in een hypotheek. En het kon allemaal, want de waarde van de woning blijft altijd stijgen, werd ze verteld. Die mensen moesten de waarde van hun woning nog zien stijgen tot aan de hypotheeksom, en nu zijn ze er bijna……, en nu gaat de waarde zakken. De waarde van de woning zal nu nooit meer stijgen tot de som van de hypotheek. En zo zijn er velen ingeluisd, want het zijn gewoon ordinaire sub-prime hypotheken.
Fijn artikel, Marianne,
Ook zijn er comments van inteligente mensen te vinden die suggereren dat:
1. Je welvaart kan opbouwen door je woonconsumptie te minimaliseren
2. De nieuwe generatie zich niet zal voortplanten als ze geen perspectief zien.
In nederland zijn we al een stap verder
In plaats van ons af te vragen hoe het moet met de jongere generatie, Verkrotten we hun huizen en geven ze terug aan de natuur.
118 Balancedview: Gaat inderdaad hard de laatste tijd met de Funda teller.Stond einde December nog op iets van 197000.
122 Nhz: Voor iemand met een topinkomen is 40% naar woonlasten geen enkel probleem; voor iemand met een minimuminkomen is dat een wurggreep denk ik.
Klopt,zelfde verhaal met de inflatie in grondstoffen wat zich vertaalt naar b.v. de supermarkt.
NHZ : “ik ben zelf ook wel eens verbaasd met hoe weinig ik de laatste jaren toekan”
Ik zit in vergelijkbare situatie, dus geen inkomen,veel vermogen op de bank.Je voelt je “rijker” als er elke maand een bepaald bedrag op de rekening komt,wat je op kan maken.Heb je alleen veel vermogen op de bank, wil je hierin niet te veel interen en ga je je uitgavenpatroon aanpassen.
@ 127: precies! zie je hoe geraffineerd de banken dit voor elkaar hebben gekregen? En denk maar geen moment dat de banken jouw en mijn belang dienen!
Natuurlijk is het belang van de banken zoveel mogelijk van hun product te verkopen: schuld! Stel je eens voor als iedereen zou sparen en de bank alleen rente moest uitkeren: gaat gewoon domweg niet! Per definitie moet de zoveel mogelijk schuld worden gecreerd.
@ 120: Paul Graig Roberts: yeah! he rocks!
@ 100: hoe waar…..
@ all: natuurlijk komt het niet goed met de huizenmarkt! Wie nog denkt dat het in Nederland “anders is” dream on.
De schade is al aangericht de afgelopen laten we zeggen drie decennia. We gaan meer en meer getuige zijn van berichten en feiten over de ineenstorting van de huizenmarkt de komende jaren inclusief de oppervlakkige angstpolitische geluiden. Kijk gewoon op deze site en zie dat de ineenstorting momentum begint te krijgen.
Ik weet niet wat het is met dit landje, maar op een of andere manier lijkt het zo dat we ons beter dan anderen voelen. Tja, net over de grens in Duitsland is het “anders” kun je niet vergelijken met Nederland.
Dat in Duitsland al veel langer een veel meer verantwoorde politiek op hyptheek gebied wordt gevoerd wordt daarbij maar even vergeten.
De huizenbubbel was de grote roof van de middeklasse door de elite, en nu zal gaan blijken dat we allemaal genaaid zijn door de banken, de corrupte overheid en toezichthouders.
Ik zou zeggen: wakker worden, kijk naar het grote plaatje: Nederland verschilt niet van de rest van de wereld. (behalve dat Nederland zo dicht tegen de US aanschurkt dat de fraude op nog grote manier plaats heeft kunnen gevonden in Nederland).
Als je niet naar het grote plaatje kijkt dus internationaal, dan blijft het millimeter neuken.
Het is vreemd gesteld met het begip wat er zich nu afspeelt: aan de ene kant is het moeilijk het te zien, aan de andere kant als je het ziet is het ineens allemaal erg gemakkelijk.
Ik zou de volgenden gedachte mee willen geven: waarom heeft de Nederlander de hoogste schuld ter wereld waarbij 80% hypotheek is? Is de reden “In Nederland is het anders, daat is woningschaarste en Nederland is het dichtst bevolkt” of zou dit een mantra kunnen die gebrainwashed is middels de belanghebbenden (banken, makelaars, gemeentes, overheid en meer) die hiet allemaal hun zakken mee hebben kunnen vullen?
Wordt wakker!!
@ nhz 122
Ook LEAP/2020, een club van kritische geleerden, verwacht eind dit jaar een grote crisis, van de dollar welteverstaan.
http://www.leap2020.eu/GEAB-N-54-is-available-Global-systemic-crisis-Autumn-2011-Budget-T-Bonds-Dollar-the-three-US-crises-which-will-cause_a6340.html
Dat zou ons ook gaan raken natuurlijk.
@128:
helaas voor de genetische kwaliteit van de volgende generatie heeft Saint Obama er voor gezorgd dat bijna iedereen die ver boven zijn stand woonde gewoon gratis daar kan blijven wonen, op kosten van de belastingbetaler (de meeste banken worden er zelfs rijker van!). Hypotheek betalen is voor de dommen, gewoon lekker leven van de hypotheekcentjes; en afbetalen is al helemaal een absurd idee. Gaan we in NL ook krijgen; ik wed dat vrijwel het hele parlement er voor zou zijn; het gaat tenslotte om het woongenot van de kiezers, een ‘verworven recht’.
@135:
het zou me niet verbazen als die crisis al eerder komt. De markt wacht gespannen af wat het wordt: QE Forever, en dus hyperinflatie, dollarcrash en totale anarchie in de VS (stel je voor wat $10/gallon benzineprijs daar voor gevolgen heeft, een prijs die in de EU al vrij normaal is). Of nu nog even proberen de instortende dollar te redden en de commodity markets wat lucht te geven, door aan te kondigen dat QE2 wordt afgebouwd en QE3 (nog even) niet komt. In het laatste geval lijkt een aandelen- en obligatiecrash me gegarandeerd en is het resultaat op termijn hetzelfde. Ze zijn hardstikke failliet daar, net als in Nederland trouwens. Maar a la Roadrunner die van de klif afgeraced is willen ze dat nog even niet weten.
@ nhz 136
Klinkt ook goed. ‘t Is trouwens Coyote die altijd van de klif afrent 🙂
Volgens Gonzalo Lira komt QE3 er zeker.
http://gonzalolira.blogspot.com/2011/04/burning-candle-at-both-ends-raising.html
@artikel
TOLEDO | Las viviendas han caído hasta un 60%
<Woningen zijn gedaald tot wel 60%.
@Lorenzo: Voordat u reageert met "dergelijke dalingen doen zich niet voor in steden: Toledo is géén costa, Toledo is op steenworp afstand van Madrid, de hoofdstad, van Castilië en het land. (u kunt overigens perfect lam eten in Toledo, aanrader)…
Wat al heel lang te voorzien was is nu niet langer te ontkennen. Spanje had in 2007 al 120% van BBP als hypotheekschuld
http://www.nrc.nl/economie/article1793502.ece/Wachten_op_de_zware_klap_uit_Spanje
La burbuja que no rie, de bubbel die niet lacht, is nu echt zichtbaar voor iedereen.
Paco de Puttengraver groef een put bedoeld voor vele anderen, maar ze wilden er niet in, nu zitti zelf in de put en met hem de financiers van de putten 🙂
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/28-12-2010/huizenprijs-bepalend-voor-welvaart/#comment-59819
In Spanje is een overschot van tussen de 700.000 en 1.100.000 miljoen woningen (de meeste appartementen)
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/28-12-2010/huizenprijs-bepalend-voor-welvaart/#comment-59741
In Nederland wordt hier maar mondjesmaat over bericht.
Wat dan te zien is als:
wanneer Seseña en sesenta samengaan
komt er weer wat orde in de boel
Voor wie aanknopingspunten in de wartaal zoekt: Seseña is het voorbeeld-dorp uit het NRC artikel, sesenta is 60, maar genoeg, het is niet aan Juan om zijn eigen woorden te gaan verklaren. Aanhalen van zijn eigen woorden dat kan natuurlijk wel, Juan haalt nog steeds zijn eigen woorden aan (om met Brel te spreken).
Als de rente niet langer de prijs van geld weergeeft,
treden er andere mechanismen op
Seseña:
http://www.elmundo.es/elmundo/muestra_foto_grande.html?foto=/elmundo/imagenes/2011/04/14/suvivienda/1302800550_extras_ladillos_6_g_0.jpg&alto=808&ancho=1000&md5=ba2aedec9db3aaa8b9ade53cb1ccd262
En de banken in Spanje moéten verkopen, op de SUSHI balansen blijven zitten is geen optie:
Caja España-Duero pone a la venta más de 3.000 inmuebles en todo el país
Bank Caja España-Duero gooit 3000 gebouwen in de verkoop, ze hebben er zelfs een eigen website voor gebouwd:
http://www.giasainversiones.es/
Bron: http://www.elmundo.es/elmundo/2011/04/08/leon/1302262751.html
Vervolg op 140 Seseña:
op de foto is goed te zien:
sin entrada, financaición 100%.
Kortom, u kunt zonder eigen geld mee te nemen 100% van de aankoop financieren.
De wondere wereld
van de Eerste Wereld
die de 21-ste eeuw
maar met een voorschotje begonnen is.
En ondertussen woedde er in Holland een gevecht over of 110 of 112% het juiste maximum isvoor een lening op een woning.
Soms heeft Juan wel heel weinig woorden.
Soms wat meer.
Bizar.
@12
Dit is wel een erg duidelijk voorbeeld van iemand die naar de gewenste uitkomst toerekent. Dat iemand 5x in zijn leven een nieuwe woning zou kopen is wel erg ruim ingeschat, want in het algemeen koop je iets voor langere tijd. Ik kan me trouwens niet voorstellen dat de HRA wordt aangepakt terwijl de overdrachtsbelasting in stand blijft.
Eigenwoningforfait vervalt als de HRA vervalt (wet Hillen). De hypotheekakte mag helemaal niet worden meegefinancierd, maar wordt volledig afgetrokken. Tjonge, deze meneer had zich wel iets beter mogen verdiepen in de feiten.
Toevoeging @12
Het eigenwoningforfait moet ook worden vermenigvuldigd met het belastingpercentage van 42%. Als je in die schijf zit, kun je je trouwens geen huis van 3 ton veroorloven.
Zijn verhaal over aflossen is ook onzin aangezien een spaarhypotheek niet ter discussie staat en er dus nog de volle map mag worden afgetrokken.
134 Frans: Dat het Nederlandse publiek grotendeels “gebrainwashed” is, geloof ik ook wel.
Hier wordt 2.5K voor een standaard rijtjeshuis als gewoon gezien.Laat je het zelfde huis met de aankoopprijs aan iemand in een ander land zien, geloven ze je niet en denken dat je een grap maakt.
Mensen zien hier de prijs van het huis niet meer, maar kijken alleen naar de maandlasten.Met dank aan de adviseurs,”de TV Makelaar” etc.
Gewoon lekker je hypotheek grotendeels aflossen en lachen naar huurders die ieder jaar weer een huurverhoging te verwerken krijgen.
Op lange termijn is een verstandige koper beter uit dan een huurder. Alleen al de inflatie lacht hem tegemoet!
Voorbeeld: een leraar verdiende in 1980 ongeveer 700 EUR per maand. Nu is dat 3200 EUR. Meer dan 350% stijging.
Als je nu een huis koopt en je hypotheekrente voor 30 jaar vastzet…en als daarnaast de loonstijging net stabiel verloopt als de afgelopen 50 jaar, bedenk dan eens wat je nog maar aan hypotheeklasten betaalt.
Realistisch blijven. Kijk onder de streep!
@ Oranje
Als, als, as is verbrande turf, zei mijn moeder altijd.
Dat van die loonstijgingen, behoud baan en bovenal prijsstijging woning (nadat de bodem bereikt is), daar draait het nou net om.
En van dat laatste weten we in ieder geval zeker dat dat nog niet het geval is, dus even wachten lijkt mij een betere aanbeveling.
@oranje
3200=2445
http://www.wordleraarinhetvo.nl/arbeidsmarkt/salaris-en-carrieremogelijkheden/?gclid=CM7rh-fko6gCFQOGDgod5DR8HQ
146 Oranje: Op lange termijn heb je inderdaad gelijk, op kort termijn niet.Want we zitten in een dalende markt, waar steeds meer aanbod komt en steeds minder vraag.Dat kan maar een kant op en dat zijn prijsdalingen.
Als je kan wachten, en een deel zelf kan finacieren moet je nu zeker niet kopen.
finacieren=financieren
@oranje
Kun je je bewering dat een leraar nu met hetzelfde niveau 4x zoveel verdient als 30 jaar geleden onderbouwen? Dat zou betekenen dat het salaris van een leraar veel sneller is gestegen dan de inflatie.
Wellink heeft 2 waarschuwingen afgegeven, maar niemand luisterde 🙂
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/01-02-2010/wellink-nederlandse-tophypotheken-zijn-subprime/
http://www.tvgids.nl/programma/10815020/Brandpunt/
@153 Il
Klopt, die waarschuwingen zijn niet onuitgesproken. Juan quotte de heer Dr. Wellink dan ook eerder in verband met DSB. Dat verband is J.i. niet formeel gelegd.
De DSB bank is gevallen door SUSHI op de balans, veel te lage werkelijke onderpandwaarden voor de leningen die tot 160% van welke waarde dan ook (quote Dr Wellink) liepen.
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/26-02-2011/neprom-beschuldigt-nederland-van-zure-woningmarkt/#comment-65782
@154
Als ze van Brandpunt deze blog hebben gevolgd, wat gratis en verstandig is, dan zouden we de hier bekende paaltjes kunnen opzoeken:
– Eindhoven: vorig jaar 89 miljoen begroot, einde jaar 20% binnen o.i.d., waar staan ze nu en hoe verder ?
– Amsterdam: vereffeningsfonds, weet zo even geen getallen.
– etc
We lezen het wel, wat ze boven tafel konden krijgen aan nieuwe inzichten.
@Oranje
ik heb al 5 jaar geen huurverhoging zien binnenkomen
stel nou dat ik 5 jaar geleden een huis gekocht had (ironisch genoeg was dat bijna het geval geweest totdat ik mezelf wat beter inlas in de materie)
dan was ik nu zeker 10% kwijt geweest aan waardedaling (en dat is een hele conservatieve schatting volgens mij). op een huis van € 250.000 dus € 25.000. Dat is € 5000 per jaar of € 240 per maand
daarnaast betaal ik aan hypotheekrente (dus huur voor gebruik van het geld van de bank) zo’n € 1000 per maand, of € 600 nadat ik hypotheekrentesubsidie terugkrijg. totaal is nu € 840 per maand
wil ik na 30 jaar toch eindelijk eigenaar zijn, en dus in 30 jaar volledig aflossen, dan komt daar elke maand € 700 bij. we zitten nu op een totaal van € 1540 per maand
tel daar dan nog eens woz, huurwaardeforfait, allerlei verzekeringen en onderhoud bij op. en dan moet ik niet een baan in een andere stad of land krijgen, kinderen krijgen, arbeidsongeschikt worden, of gaan scheiden want dan heb ik gegarandeerd een onderwaarde probleem
conclusie van deze hele grove berekening: in een stijgende markt heb je misschien een puntje, want dan worden je kosten deels goedgemaakt door de waardestijging (het aloude slapend rijk worden). maar in deze markt: never catch a falling knife!
de consument is (kapitalistisch) gebaat bij goedkope sinaasappelen, goedkope fietsen, goedkoop bier en ook bij goedkope huizen!
(ps, ik kan zelf bijna niet geloven dat het echt zo veel is… kan iemand verifiëren of de berekening grofweg klopt?)
@146:
een dergelijke loonstijging van vér boven inflatie gaan we zeker de komende generatie niet meer zien; ik denk dat een inflatie van 350% meer dan de loonstijging een stuk aannemelijker is. Ook een stijging van de huizenprijzen lijkt me de komende 10-20 jaar vrijwel onhaalbaar, een flinke daling is veel aannemelijker. Kortom, het was een mooie tijd voor bepaalde mensen (en zeker voor ambtenaren), maar die tijd komt nooit meer. Absoluut een slechte basis voor wie nu plannen gaat maken.
@154:
hopelijk is er ook aandacht voor de diverse opkoopfondsen en andere subsidies om scheefleners zonder geld in hun huis te houden. Ik denk dat dat het afgelopen jaar veel grotere verliezen opleverende dan de grondexploitatie, maar je hoort er vrijwel niks over.
@155:
je vergeet nog de KK die gelijk afgerekend moet worden, da’s dus nog eens 15.000 verlies direct bij aankoop. Weliswaar betaalt niemand dat meer en wordt het gewoon op de rekening gezet, maar toch … Anderzijds bestaan de meeste risico’s die je noemt niet meer, want die worden vrijwel allemaal gedekt door NHG en andere overheidsgaranties. Dus wie het nu kan betalen op basis van een langlopende rente loopt relatief weinig (extra) risico.
Er komen hier en daar wat berichten dat Griekenland op zeer korte termijn zijn schulden moet gaan herstructureren. Ondertussen nadert in de VS het schuldenplafond.
In Nederland gaan de huizenprijzen waarschijnlijk flink zakken omdat de media het onderwerp nu flink onder de loep neemt.
We gaan een maand van hevige onrust tegemoet.
@nhz, klopt, en ik ben vast nog meer vergeten (zoals verbouwingen etc) het ging mij puur even om de globale maandlasten in vergelijk met huur, in reactie op Oranje
dat die risico’s niet bestaan ben ik niet met je eens. als een paar gedwongen moet verhuizen omdat ze kinderen krijgen, dan springt de NHG echt niet bij hoor (en NHG vergoedt al helemaal niet dat percentage overwaardering van het nieuwe huis). als ik een baan in een ander stad/land krijg, denk je dan echt dat NHG mijn huis gaat garanderen? en zelfs met de risico’s die de NHG wel afdekt (arbeidsongeschiktheid, scheiding); denk maar niet dat je er uiteindelijk beter van wordt 😉
maar goed, dat hoef ik jou natuurlijk helemaal niet te vertellen allemaal 😉 het punt was dat, in deze markt, kopen niet persee ‘de zet van je leven’ is… het zou best een kunnen dat, zie Japan, huurders de komende jaren gezien gaan worden als de slimmerikken
@Snorkel (155)
Ik zal je even laten schrikken!!
Ik heb een rekenmodel voor mezelf. Als ik jouw huis daarin gooi kom ik op de volgende getallen:
“Echte Netto” maandlast: 1325 (is 0,00 aflossing)
Netto maandlast met 50% aflossing: 1975.
Dat “Echte Netto” zal ik even uitleggen. Dat is namelijk wat je aan een huiskwijt bent als “eigenaar”, dus geen verbruiszaken (GWL etc), maar wel lokale belastingen, overlijdesrisicoverzekering, ongeveer 1% onderhoud etc etc.
Ik heb een hypo van 20 jaar voor 6% (volgens independer) genomen en ik schat dat de koper in het 42% tarief valt.
Voor het 52% tarief wordt het resp. ca 1150 en 1800.
PS.
Dit is dus in euro’s per maand, ZONDER jouw 25K verlies en ook geen leuke nieuwe keuken en badkamer (voor zover je dat niet binnen de 1% per jaar kunt doen). Ook niet iedere maand een staatslot (als belegging voor de aflossing) 🙂
Wel een opstal edn OZB maar geen inboedel.
Dus puur het verhaal nu betaal ik huur en wat moet daar als koper tegenoverstaan. GWL/inboedel/aansprakelijkheid en evt glasverzekering zou ik als huurder ook hebben, dus die sluit ik in het berekening uit.
@162, damn! 😉
Overigens heb ik nog iets niet meegenomen: De kosten van het overgewaardeerde huizentreintje voor de huizenbezitter zelf. Eerder heb ik eens geprobeerd dit aan onze favoriete dokter, dr. t uit te leggen, als volgt:
===
Dus als van vandaag op morgen alle fietsen 100% in ‘waarde’ stijgen (oftewel 100% overprijsd worden), is dat goed voor de economie? Sorry hoor, maar volgens mij gaat dat iedere goedbedoelende fietser een hoop geld kosten en is het alleen goed voor fietsenverkopers (en dan bedoel ik alleen de groothandelaren, niet de particuliere verkopers). Voor de huidige particuliere bezitters van een fiets, die willen ‘upgraden’ en hun huidige fiets op marktplaats zetten, is het helemaal geen goed nieuws: De nieuwe fiets kost namelijk ook 100% te veel!
Stel dat de oude fiets €100 waard was en je er nu €200 voor krijgt op marktplaats. Dat is €100 winst. Maar voor de vervangende fiets, die vorige maand nog €300 kostte, betaal je nu €600. Dat is €300 verlies. Balans: €200 verlies. Leg jij maar eens uit wat je dan nog hebt aan je zogenaamde overwaarde
Volgens mij verwar jij ‘het gevoel van rijkdom’ met echte waarde waar je iets aan hebt. Echte waarde wordt gecreëerd door de ingenieur die doorrekent hoe het frame zo duurzaam mogelijk te fabriceren is, de marktonderzoeker die de wensen van de fietser boven water haalt, de ontwerper die een fiets ontwerpt die bij jouw wensen aansluit, de werkplaats waar ze buizen in elkaar lassen, de importeur die fietsen uit azie naar europa vervoert, de marketingmachine die de beste fiets bij jou onder de aandacht brengt, de consumentenbond die voor jou 25 fietsen heeft getest en daaruit de beste heeft aangeraden, de fietsenwinkel die je advies, een gratis onderhoudsbeurt en garantie geeft, je vrienden waarbij je achterop mag als je een lekke band hebt, en die aardige buurman die je helpt je band te plakken na koninginnedag.
‘Fietsentreintjes’ kosten de burger alleen maar geld.
Vrijvertaald:
Het hebben van een huis is dus geen bezit, maar een kostenpost.
Je zou het ook anders kunnen benaderen, huren moet voor minder dan 1000 euro te doen zijn: http://www.leefruim.nl/Zoek+huurwoning
Dan hou ik dus 1000 euro per maand over. Stel dat je de dicipline hebt om dit iedere maand op de bank te zetten tegen gemiddeld 4%.
Dan mag je na 30 jaar kiezen tussen 7 ton of een half huis. En met een %-je meer (Frieslandbank of SNS) loopt dit heel snel op.
@157 (snorkel)
25.000 / 5 jaar (60 maanden) is 417 Euro per maand. Niet de 240 Euro zoals je stelt. Scheefleners zullen het zwaar gaan krijgen. Kan geen subsidie tegenop.
Voor wie dit nog op tijd leest: vanavond (Zondag) in brandpunt (22.15 uur Ned 2) reportage over grond die gemeentes te duur aankoopt en hoe dit tot grote financieele schade gaat leiden.
@166 oeps, typefoutje… daar had inderdaad 420 moeten staan 😉
snorkel/FT/NHZ
Aflossen is geen kostenpost maar een investering in onroerend goed waar je ook in woont. Of het een goede investering is is een andere vraag. Als je nu goud koopt loop je ook het risico dat dat deze in “waarde” daalt.
Julie vergeten de restwaarde er af te trekken. Dat je na aflossing 15-20 zeer lage woonlasten hebt, inflatie cq huurstijgingen door te berekenen gedurende 50 jaar. In een huurwoning verbouw je natuurlijk nooit iets, je hoeft natuurlijk ook geen gemeentelasten te betalen. Onderhoud van 1 % hebben jullie natuurlijk wel 1% van de 2007 prijs genomen en niet van de 2000 prijs. Moet ik nog even door gaan met zagen of gaan jullie een echte poging doen om tot een realistisch langetermijn vergelijk te komen?
Uiteraard moet je NU (of eigenlijk al 5 jaar) geen huis kopen. Maar dat moet nu zo langzaamaan wel duidelijk zijn.
@169:
ik beweer nergens dat je nooit een huis moet kopen. Ik zou wel durven stellen dat het al zeker 10 jaar niet verstandig was (in 2000 was de NL huizenmarkt al giga overgewaardeerd) en dat het zoals het nu loopt nog zeker 10 jaar financieel onverstandig blijft. Alleen een crash die de huizenprijzen in korte tijd dramatisch reduceert kan het verhaal veranderen; en dan nog alleen voor wie een flinke aanbetaling kan doen.
En je verhaal over 15-20 jaar zeer lage woonlasten geldt tegenwoordig nog maar voor een enkeling, toch? Aflossen is voor de dommen, in de praktijk.
@169:
PS: opmerking in andere draad herinner me er aan dat je aanname van 15-20 jaar goedkoop wonen ook onrealistisch is omdat de meeste huizen in NL hooguit 30 jaar meegaan, moderne nieuwbouw vaak nog minder denk ik. Tegen de tijd dat de hypotheek afloopt mag je hopen dat je gespaard hebt voor groot onderhoud ter waarde van tientallen procenten van de actuele huizenprijs. Een huurder zoekt gewoon een nieuwe huurwoning als het huis teveel achteruit gaat (en de verhuurder niet thuis geeft).
169 , je legt een causaal verband met de aankoop van O.Z. en goud , en laat daar nu net het ”probleem” liggen van vele kopers.
Het zijn 2 aspecten , de ene om te wonen en af te betalen (.) Altijd een goede iets en primaire behoefte , derhalve zeker geen investering in die zin als het bedoelt schijnt te worden. . Immmers, de aanname van waardevermeerdering is een hele foute geweest , heeft het korte verleden uitgewezen.
Niek, als je geen verstand van huizen hebt kun je ook niet weten hoelang een woning mee gaat , en dat blijkt wel weer uit je antwoord waarin je weer veel te ver doordraaft.
beste nhz,
Blijf in jezelf geloven.
@169, aflossen is zeker te weten wel een kostenpost. het kost je namelijk elke maand geld. net zoals elke maand een onsje goud kopen ook geld kost, en dus ook een kostenpost is. alles maar een investering noemen is slechts een verkooptrucje (nee mevrouwtje, deze auto is niet te groot en duur voor u, u moet het zien als investering). klinkt nog leuk in een opgaande markt, maar in de huidige dalende markt – trek je eigen conclusies. investeringen kosten ook geld
zoals ik al schreef als reactie op Oranje, ik heb al 5 jaar geen huurverhoging langs zien komen, dus inflatie… kan me niet zo veel schelen in deze vergelijking. overigens zitten we nu in een biflatie situatie, waar huizen en huren goedkoper worden en (bv) voedsel duurder
bij inflatie (en vooral bij hyperinflatie waar velen voor vrezen) gaat de waarde (prijs die je er voor krijgt als je het moet verkopen) van je ‘investering’ ook weer omlaag: http://gonzalolira.blogspot.com/2011/02/inflation-hyperinflation-and-real.html. dan is je ‘investering’ dus deels weggegooid geld (je weet wel, die 420 euro die je per maand verliest door stil te zitten… slapend arm worden noemt men dat)
in mijn berekening heb ik duidelijk aangegeven wat de lasten zijn bij aflossingsvrij. bij aflossing gaan die inderdaad omlaag na verloop van de tijd. maar zelfs voor de aflossingsvrije maandkosten kun je soms al een fatsoenlijk huisje huren (ok, niet in het centrum van amsterdam, maar daar koop je ook niks fatsoenlijks voor 250k)
makkelijk heh, commentaar geven? moet ik nog even doorgaan met zagen, of ga je zelf met een betere berekening komen?
@178
OK effe quick and dirty. Maar dat is jullie niet vreemd
a) restwaarde na 50 jaar
2010 gekocht 250.000, realistische waarde 0,6 * 250.000 =150.000
Over 50 jaar 1% inflatie/jr waarde 244k = verkoopwaarde kosten 6.000 + 25.000 kk = 31.000 kosten ofwel negatieve restwaarde.
b)
30 jaar rente over 275.000 6,0 % gemiddeld en aflossing naar 0
= 275.000*0,5*0,06*30= 247.000
c) onderhoud
= 75 % gemiddelde waarde huis = 0,75 * 200.000 = 150.000
d) overige lasten
300 euro/m
=50*12*300 =180.000
e) aflossing
=250.000
a) 31.000 (neg. restwaarde)
b) 247.500 (rente lasten)
c) 150.000 (onderhoud)
d) 180.000 (overige lasten)
e) 275.000 (aflossing)
t. 883.500 totaal over 50 jaar
gemiddeld / maand 858.500/12/50 = 1475,00 euro per maand gedurende 50 jaar.
Dit is zonder HRA tevens zullen een aantal lasten in de loop van de tijd vervallen. Tevens ben je een rund als je het zo zou doen maar dat terzijde. Ook vind ik de posten onderhoud en overige lasten zwaar overbemeten. Maar mogelijk kunnen jullie je hierin vinden. Mocht ik het naar meer realistische proporties brengen dan kom ik op ongeveer 1100 euro per maand uit.
Daarvoor kun je iets huren met de huidige lasten van 850 euro per maand rekenend met een gemiddeld 1% over 50 jaar.
Zaagse
onzin website hier, in de randstad is nog enorme vraag naar woningen en woningen worden gewoon verkocht