et aantal huiseigenaren dat kampt met betalingsproblemen neemt de komende jaren fors toe, denken ze bij bank-verzekeraar ING. Hoe realistisch is dit scenario en hoe ‘zeker’ is eigenlijk de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?
Wat is er aan de hand?
Door toenemende werkloosheid vanwege de kredietcrisis dreigen volgens ING tot 2011 140.000 huizenbezitters in problemen te geraken met hun maandelijkse betalingen (rente en/of aflossing). Dat komt neer op circa één op iedere twintig woningeigenaren: een verdrievoudiging ten opzichte van 2006.
Wat als woningen nog verder in prijs dalen?
Een verdere prijsdaling van woningen heeft op korte termijn geen invloed op de maandelijkse betalingen van woningbezitters. Dit in tegenstelling tot een hogere hypotheekrente. De rente ontwikkelt zich de laatste maanden echter juist neerwaarts en het ziet er niet naar uit dat hier binnen afzienbare tijd veel verandering in komt. Op langere termijn heeft een lagere woningprijs wel negatieve effecten: woningbezitters blijven dan bij verkoop zitten met een hogere schuld.
Hoe realistisch is het ING- scenario?
Als de op één na grootste hypotheekverstrekker in Nederland heeft ING goed zicht op veranderende betalingspatronen. Daarnaast verwacht ook Rabobank een oplopende betaalachterstand, zij het in geringere mate.
Zijn hierover al cijfers bekend?
Volgens het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), bouwt op dit moment een toenemend aantal eigenwoningbezitters een betalingsachterstand op. Dit kan leiden tot een explosieve stijging van het aantal gedwongen huizenverkopen. Het aantal huizenbezitters met een betalingsachterstand is volgens de organisatie opgelopen met 25 procent ten opzichte van vorig jaar. Dit terwijl het grootste gedeelte van de werkloosheidsgolf de komende twaalf maanden nog moet komen. Over 2008 moest het waarborgfonds in 927 gevallen bijspringen na een gedwongen woningverkoop met verlies.
Ik heb een hypotheek met NHG en zit goed. Toch?
Indien een woning onverhoopt moet worden verkocht en de opbrengst lager is dan de hypotheekschuld, betaalt bij NHG het WEW de restschuld aan de geldgever. Huishoudens betalen hiervoor een beperkte bijdrage en krijgen vervolgens een rentekorting van de bank. NHG dekt dus vooral het risico dat banken lopen bij een hypotheekverstrekking. Eigenwoningbezitters kunnen na een gedwongen verkoop met een opeisbare schuld achterblijven. In de praktijk zal deze door het WEW worden kwijtgescholden indien er sprake is van echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of overlijden en de woning niet via een executoriale veiling is verkocht. Het is de echter vraag in hoeverre het WEW voldoende geld in kas heeft om op grote schaal bij te springen.
Hoezo?
Sinds de introductie in 1995 zijn 1 miljoen leningen met NHG verstrekt. Dat aantal neemt door de crisis rap toe. Op dit moment kiezen drie van de vier woningkopers voor NHG. Onderzoekers van zakenbank NIBC wezen er in 2007 al op dat bij oplopende betalingsachterstanden en een daling van de huizenprijzen het vermogen van het WEW snel tekort zal schieten. Ter illustratie: in 2008 stond het WEW borg voor 100 miljard euro aan hypotheekleningen (730.000 woningen), terwijl het fonds hiervoor slechts 520 miljoen euro in kas had. In theorie zou het WEW wel een beroep kunnen doen op renteloze leningen van de overheid. Om gedwongen verkopen met verlies daarnaast zo veel mogelijk te voorkomen, werkt het WEW in aan een verbetering van de zogenoemde Woonlastenfaciliteit, die woningeigenaren die buiten hun schuld in betalingsproblemen zijn gekomen, de mogelijkheid van een betaalpauze (via een extra hypotheek) biedt.
bron: Reformatorisch Dagblad
Loading ...
De NHG verlaagt indirect het risico voor huizenbezitters. Prima, hier staan kosten tegenover. Deze kosten blijken (hoe verrassend) groter te zijn dan in eerste instantie werd berekend.
Beter is het om een systeem te hebben waarbij de huizenbezitter geen enkel risico heeft op waardedaling en hij de kosten voor verbouwingen en onderhoud ook niet hoeft te dragen.
O, wacht even: dat heet huren.
Mijn stelling: NHG prima, maar je bent gewoon een verkapte huurder en je hebt geen recht op de HRA. Voor mij zouden aflossingsvrije hypotheken hier ook bij mogen.
NHG is een gratis putoptie voor huiseigenaars, en voor niks gaat de zon op. Als het waarborgfonds volledig zelf voor deze dekking zou opdraaien (in plaats van impliciet de belastingbetaler zoals nu) dan zou de premie onbetaalbaar worden.
Nu wordt gewoon een neppremie geincasseerd die gebaseerd is op eeuwig stijgende huizenprijzen (net zoals de Amerikaanse subprime hypotheken foolproof waren zolang de huizenprijzen minstens 2% per jaar stegen).
Als de huidige prijsdaling en stijging van de werkeloosheid nog even aanhoudt dan is de buffer van het waarborgfonds snel leeg.
” In theorie zou het WEW wel een beroep kunnen doen op renteloze leningen van de overheid. “
dit is misleidende informatie; er is een impliciete garantie dat de overheid garant staat en DUS zal ieder verlies op de belastingbetaler worden afgewenteld. Dan praten we niet alleen over renteloze leningen (dat kost ook geld …) maar met name over het neerwaarts risico op de verzekerde portefeuille. Bij een echte huizencrash zoals in 1979 kunnen de kosten oplopen tot vele miljarden euro’s. Het is politiek helaas ondenkbaar dat huiseigenaars zelf voor de verliezen moeten opdraaien (ondanks dat iedereen moet kunnen inzien dat de betaalde NHG premie niet realistisch is).
Wel erg vreemd allemaal, dat de rentes niet gaan stijgen voorlopig.
Wij weten maandag of we de koop rond hebben, en heb gisteren met een hypotheker om tafel gezeten. de rente voor bijvoorbeeld 20 jaar vast is in 1 maand gestegen van 5,4% naar 6,0%.
De adviseur zegt dat de rentes langzaam elke keer/week wel stijgen met 0,1 of 0,2%.
Alleen de rentes voor 1 of 2 jaar zijn nog hetzelfde of iets lager. wij kopen nu als we kunnen voor 39.000euries minder dan de vraagprijs, en gauw de rente voor de 30ste vastzetten (plafondrente van de sns die geld tot de 30e) Want het ziet er toch echt naar uit dat de rentes gaan stijgen, tja dan kunnen de huizen nog wel goedkoper worden maar als de rentes stijgen kun je straks evengoed misschien niet opbrengen.
@Linda
Ja joh, anders ga je nu lekker een huis kopen…
Hoi Linda, Goed om te horen dat jullie je droomhuisje hebben gevonden. Ik mag jullie feliciteren met een plekje voor op de boot naast het orkest. Jullie zullen zeker geen spijt krijgen. Ik zeg altijd maar ‘Je kunt beter hoog kopen met lage rente, dan laag kopen met hoge rente.’
De rente stijgt inderdaad. Maar dan de rente vaste periode van de 10 jaar of hoger.
Net nog een huis gekocht waarbij de offerte langer moest gelden dan 3 maanden en ik ben blij dat de rente vast staat 🙂
Ik zeg maar zo, je moet in beweging blijven, stilstand is achteruitgang. Wie niets te verkopen heeft kan maar beter kopen.
Omdat ik volgende maand een vast contract ga krijgen ga ik nu kijken of ik de hypotheek kan annuleren om NHG aan te vragen met koopsubsidie.
Dan kan ik nog meer lenen en hoef ik voor de verbouwing geen eigen geld te gebruiken.
Ik kan 15k meer lenen dan tegen dezelfde maandlasten 🙂
Altijd handig verbouwen als de prijzen zakken, want dan is na afloop de prijs niet zo gedaald vanwege de verbouwing.
@M ja inderdaad de rente van mijn hypotheek is lager dan de sociale huurwoning huur en mijn koopwoning is 2x zo groot.
Ik zie hier weer twee lichtpuntjes.
@ SD Ook u gefeliciteerd met uw aankoop. Het moet een fijn gevoel zijn om eindelijk een huisje voor uzelf te kopen en de dure huurwoning achter te laten.
Hopelijk heeft u wel gebruik gemaakt van de aankoopmakelaar. Een professional die weet hoe zij een koper onder druk kan zetten. Verder heeft de makelaar ervaring met te verwachten onderhoudskosten, leveringsvoorwaarden, het lezen van de akten en afspraken met de notaris.
Vergeet ik bijna te zeggen dat u plaats mag nemen naast het orkest, Linda en haar partner zitten er al.
@Linda:
Je vergelijking met de rente voor 20 jaar vast is oneerlijk aangezien de SNS plafondrente voor maximaal 10 jaar wordt aangegaan. De rente voor 10 jaar vast ligt aanzienlijk lager.
De opslag op de Euribor (deze is nu <1%) is zo hoog voor de plafondrente dat de winst marginaal is. Sterker nog, de kans is groot dat je de komende tijd op het renteplafond zit waardoor je beter af was met een vaste rente.
Ik zou me trouwens niet alleen druk maken over de vraag of je het huis kunt opbrengen, maar of het onderpand hoog genoeg blijft voor je hypotheek.
Dat rekenvoorbeeld op de SNS website voor de plafondrente hypotheek is ook belachelijk.
“Stel dat de rente daalt naar 3,3%, dan is dat ook de rente die je betaalt.” Dat zal niet gebeuren omdat de opslag op de 1-maands Euribor 3,51 % is voor 10 jaar NHG. De Euribor zal nooit lager dan nul worden.
De 1-maands Euribor wordt nu laag gehouden in verband met de crisis, maar deze is in het algemeen minimaal 2%. Hiermee zit je dus al aan je renteplafond.
@hukker
dank je.
Ik heb geen gebruik gemaakt van een aankoopmakelaar, ik kan zelf genoeg onderhandelen en ik heb het huis gekocht met ene prijs, die onder de taxatiewaarde is.
“en ik heb het huis gekocht met ene prijs, die onder de taxatiewaarde is.”
dat kan de komende vijf jaar vast bijna iedereen zeggen 🙂
fijn om te lezen dat er helemaal geen zeepbel is:-)
nog fijner is mijn wetenschap dat een 2onder1 kapper inmiddels van 310K naar 225K gezakt is in NH-dorpen.
Dus lal maar verder over Euribor……. Ik geloof dat jullie op het verkeerde forum zitten.
@sd (19(
En het mooie van een eigen huis is dat je ook nog wat risico op de waarde kan meepakken. Heerlijk. Daar moet jij bij zo’n sociale huurwoning niet mee aankomen hoor.
@SD:
Toch wel een taxatie van een erkende nvm makelaar mag ik hopen?
Zonder persoonlijk te worden heb ik toch het idee dat het de mensen zijn die zonder makelaar te werk gaan die de markt verzieken. Een huis is een ingewikkeld product en door er zomaar wat op los te hengelen kunnen ondeskundige aankopen gedaan worden waaronder de markt zal lijden. Niet dat de huizenmarkt geen klapje kan opvangen, maar door al te veel van dit soort praktijken kan het zijn de de verdubbeling van de huizenprijs niet meer binnen de komende 3 jaar zal plaatsvinden, wat ik erg jammer zou vinden.
@hukker
uiteraard, officieel erkend. Taxatie is gebeurd door een onafhankelijke makelaar die niks met de verkoop te maken heeft gehad en lid is van de nvm.
@M
Ja, waarde kan misschien iets zakken maar stijgt wel weer daarna. Zolang de maandlasten lager zijn dan huren blijft kopen toch voordeliger.
Telefoontje is snel gepleegd.
@sd
IJzersterke argumenten hoor. Ik zeg doen!
Hoi SD,
Ik ken je niet, maar vind de opmerking dat het goedkoper is een beetje kort door de bocht.
Voor het gemak een huis van €200.000,-:
-Kosten koper ongeveer €20.000
-Waardedaling woning in drie jaar 30%(in de praktijk zal het harder gaan) €60.000
-Netto rente plus aflossing voor twee jaar (1200 per maand)€30.000
Voor het gemak de duurste sociale woning die je kan krijgen:
-Huren (24*€631,73) €15.000
In twee jaar tijd kun je €95.000 besparen. Voor Jan Modaal is dat heel veel jaartjes werken om een dergelijk bedrag bij elkaar te krijgen. Iedereen die na 29 oktober 1929 is ingestapt dacht ook de koersen zijn binnen korte tijd wel weer op niveau.
Een ander voorbeeld: de prijs van een huis was in Nederland ongeveer gelijk in 1978 en 1993.
SD
Laat ze hier maar lullen hoor. Als je een NVM makelaar hebt laten taxeren ga je veel geld verdienen/ besparen met je woning.
@ Hukker
Erg humoristisch allemaal!
@ Goedkoper:
In mijn wijk moet je minimaal 20 jaar wachten voor een sociale woningbouw woning. In de vrije sector betaal je zo’n 2.000 euro per maand ex g/w/l.
Ja, dan is kopen goedkoper en soms zelfs de enige optie voor velen.
Woongenot is ook veel waard (niet in geld uit te drukken), en wij willen, net als velen, liever niet in een achterstands- of SWB-wijk wonen.
En v.w.b. de prijsdaling moeten we nog zien of dat inderdaad gaat gebeuren, hoe hard velen op deze site daarop ook hopen, in mijn wijk nog steeds niets van te merken (helaas)……
Pas over vele jaren kunnen we echt bepalen wie er financieel de wijste beslissing heeft genomen, in de tussentijd woont sd in een huis waar hij/zij graag wilde wonen, en nog eens met veel lagere maandlasten dan wanneer hij/zij voor huren had gekozen.
Hoe dan ook verwordt het niveau van deze site tot die van een lagere school en verliest daarmee in een snel tempo aan informatiewaarde en tevens aan geloofwaardigheid.
@Fred
Helemaal mee eens. Vooral ook je laatste opmerking.
Ik zou het persoonlijk een verbetering vinden als het sarcasme dat enkelen hier tentoonspreiden wat zou verminderen…
Over de diverse makelaars en hun clubjes: die doen ook gewoon hun werk. Natuurlijk claimen ze dat de huizenmarkt niet kan instorten/dalen. De prijzen op de huizenmarkt zijn immers voor een belangrijk deel gebaseerd op verwachtingen. Deze beroepsgroepen hebben er niets aan om verwachtingen negatief te beïnvloeden.
Over de euribor: Elke keer wordt er een telefonisch rondje bij de belangrijkste europese banken gedaan wat de euribor moet zijn. Deze wordt weer trouw vastgesteld. Maar er is geen markt voor de european interbank offered rate. M.a.w. de euribor is een farce. Banken lenen elkaar geen geld meer. Lenen op basis van euribor is c.q. wordt dan ook vrijwel onmogelijk. De rente zal dan ook nauwelijks tot niet meer gaan dalen. Banken moeten funden o.b.v. kapitaalmarkttarieven en deze zullen niet waarschijnlijk niet meer zakken. De ECB heeft geen macht meer met haar (korte) rentepolitiek.
Nu wordt gezegt dat koopwoningen goed betaalbaarbaar zijn door de lage renten. Ten eerste: de rente is niet laag en zal niet veel lager meer worden (zie hiervoor). Ten tweede: je kunt beter een woning kopen als de rente hoog is: dan is de koopsom van de woning laag en de kans dat de waarde van de woning in de toekomst zal stijgen groot.
Kortom: nu niet kopen, de zeepbel wordt getracht in stand te houden.
@Fred:
Er zijn genoeg plaatsen in Nederland waar je wel een huis onder de 1000 euro kunt huren, dus kennelijk gaat het erom dat je in de duurste regio van Nederland wilt zitten. Het is gebruikelijk in de vrije sector om een minimaal netto inkomen van 3x de huur te eisen dus er kunnen geen Tokkies naast je gaan wonen.
@Piet(28):
inderdaad, de euribor is net zo’n farce als de Libor die o.a. in UK en Spanje de hypotheekmarkt regeert. Van Libor is inmiddels duidelijk hoe de banken ermee frauderen (in hun eigen belang), met Euribor zal het niet anders zijn.
het enige waar ik het niet mee eens ben is “de rente is niet laag” want dat is hij m.i. wél(historisch gezien als je een horizon van meer dan een paar jaar gebruikt, en reel dus gekorrigeerd voor de inflatie). Het is hooguit zo dat sommige banken dit niet doorgeven aan de hypotheekklant (vaak met goede reden vind ik, o.a. omdat de euribor nergens op slaat). Bij ING betaal je nu 1.79% effectief, is volgens mij echt een bodemtarief historisch gezien. De lange rente is wel lager geweest maar historisch gezien nog steeds niet erg hoog, en bovendien speelt dit bij veel recente hypotheken geen rol.
@Eric(30):
goede vondst, prima artikel; op deze website staan vaker goede artikelen over economie en aanverwante zaken.
Alleen zijn volgens mij de stijgingen en excessen met lenen wel een stuk erger dan hier genoemd wordt. Bovendien zal, gezien de ervaring in VS en UK, de bulk van de rare constructies, fraude enz. enz. pas bovenkomen als de daling serieus wordt (‘when the tide goes out you can see who has been swimming naked’).
Nog een paar mooie quotes:
“NVM, the largest guild of real estate brokers in the Netherlands, expects the bottom to be in, proclaiming that now is “a perfect time to buy a house, as the prices did go down considerably.” I consider this wishful thinking: The shrinking of the Dutch economy has only just begun, and might go on at least until 2011. If you listen to people like Professors Depew and Shedlock — which I do — it might go on for a number of years to come.”
“The 30%-50% of hot air that’s present in this inflated housing bubble might disappear, making housing more affordable for everybody and getting the prices more in synch with our neighboring countries.”
“It can be a perfect time to get rid of the ridiculously expensive and unfair tax deductibility of interest paid on mortgages; housing prices are already falling, so the effect might vanish in the bigger picture. The money that’s saved then can be spent to give everybody an equal tax break.”
Huur sociale huurwoning is bij mij €420 euro voor 70 m2
Rente van mijn hypotheek van €141000 is rond de €400 p/m voor 142 m2. Dus eigenlijk ter vergelijking is de rente €200 p/m voor 70 m2.
Dus 2x zo goedkoop.
Huur gaat elk jaar 3% omhoog. Hypotheek rente gaat elk jaar omlaag omdat mijn salaris stijgt (ik ben beginnende acadeem), dus de HRA neemt toe, dus mijn maandlasten zakken.
Ik zal NOOIT mijn huis verkopen voor minder dan €141k+kk. Anders verhuis ik gewoon NIET! Dus voor waardedaling lig ik niet wakker, want dan stap ik gewoon niet uit, zo beleg ik ook en zo verlies ik nooit.
@hukker
Ik vind je wel humoristisch trouwens hoe sarcastisch jij reageert 😀
Ik moet er trouwens nog wel even bijzeggen dat dit huis gekocht is op 1 inkomen en wij 2 inkomens hebben. Mocht de HRA worden afgeschaft (Waar ik vanuit ga) dan hoop ik binnen 15 jaar het geheel afbetaald te hebben omdat we dan de maximale aflossing van 10% per jaar gaan gebruiken. We sparen per jaar meer dan die 10%, maar hypotheekverstrekkers hebben helaas van max van 10% p/j.
Ik maak me dus echt totaal geen zorgen om waardedaling. Ik heb nu een huis gekocht omdat we groter willen wonen met veel lagere maandlasten.
@fred
Ik neem deze site zowieso niet meer serieus 🙂
Het is gewoon leuk om tegendraads te reageren. Dalingen van 80% zijn gewoon ronduit belachelijk en niet serieus te noemen. Helemaal die mensen die denken dat ze dan juist een huis kunnen kopen en denken geen last te hebben van deze daling. 😀
Ik val soms van me stoel van het lachen.
@ piet bakker
Rente stijgt als huizenprijzen zakken omdat de banken dat dan gewoon kunnen! Banken zijn geen liefdadigheidsinstellingen. Dit zak je ook in de jaren 80 waar en rente van 10% laag was.
Rente en huisprijs is aan elkaar gekoppeld. Stijgt de ene daalt de andere en andersom.
@ sd: in je vergelijking vergeet je natuurlijk wel de hogere ozb, en de afschrijving of onderhoudskosten, die maken dat kopen uiteindelijk altijd duurder is dan huren.
Ik wist trouwens niet eens dat dat nog kon in NL, huizen kopen voor minder dan € 1000 per m2. Hoezo zeepbel? Waar ik woon praten we over € 5000 – € 7000 per m2.
@SD
Jij hebt groot gelijk. Als ik in mijn omgeving een 140 M2 woning zou kunnen kopen voor 140K, dan zou ik het ook meteen doen. Zeker als dat op één inkomen kan en je er van overtuigd bent dat je hier lang zult blijven wonen.
@sd(37):
rente en huizenprijs zijn losjes met elkaar gekoppeld, maar het verband is zeker niet sterk en absoluut niet oorzakelijk. Daar spelen allerlei andere factoren in mee.
Zo zie je momenteel in veel landen de huizenprijs dalen terwijl de rente hard daalt; maar ik neem aan dat je niet op die koppeling doelde 😉
de ervaring leert gewoon dat wie flink wat geld heeft moet kopen als de rente hoog staat (en dan bedoel ik dus niet 2% variabel en 5-6% vast, zoals nu …).
Ik ben ook benieuwd waar in NL jij een woning van 140 m2 voor 141K euro kunt kopen (of bedoel je een woning van 300K euro met 141K hypotheek?). Ik woon in het buitengebied van NL waar de prijzen doorgaans lager zijn, maar voor 141K koop je hier hooguit een heel kleine starterswoning op slechte lokatie waaraan je nog HEEL veel moet opknappen; en dan druk ik me nog voorzichtig uit.
En volgens de makelaars in mijn provincie is de bodem deze maand bereikt; ze schreeuwen het echt van de daken, dus goedkoper gaat het niet worden 😉
P.S.(40): met die hard dalende rente bedoel ik de korte rente, dus voor variabele hypotheken of rentevast met looptijd van hooguit een paar jaar.
Makelaars speculeren en maipuleren er op los. Wanneer wordt dit manipuleren ook eens strafbaar?
@sd:
In mijn woonplaats heb je maximaal 80 m2 voor 141k en dan heb ik het over een vooroorlogse woning. Kennelijk woon je in een soort van vacuüm waar de zeepbel niet is optreden.
@Bouke:
Het is een verademing dat de kletspraat van makelaars niet meer voor zoete koek wordt aangenomen. Allicht worden mensen sarcastisch als ze jarenlang worden voorgelogen.
huizenprijs en rente zullen vast enigszins met elkaar gekoppeld zijn, maar dan nog betaal ik liever over 2 jaar 14% rente (met HRA) over €80000 dan 6% over €140000 met met een huis van €80000 als onderpand.
Uiteraard ga ik er wel nog van uit dat de prijzen nog verder gaan zakken.
@Woger(45):
en vergeet niet dat wanneer je koopt bij hoge rente statistisch de kans veel hoger is dat je t.z.t goedkoper de hypotheek kunt oversluiten en dat de waarde van de woning gaat stijgen wegens dalende rente en dus het kapitaalrisico afneemt.
Het enige wat roet in het eten kan strooien is de lastige timing. Na een zware crash kan de rente langere tijd hoog zijn (doordat het overheidsbeleid rond de crash stevige inflatie veroorzaakt) en de huizenprijzen jarenlang helemaal niks doen (omdat niemand er meer in gelooft). Dan kost een huis dus ook alleen maar flink geld.
@Niek
Als er een echte crash komt interesseert het me niet zoveel wat de rente op korte termijn doet. Als ie echt hoog staat zal ik variabel lenen en zodra ie dan omlaag gaat hem op een gegeven moment vastzetten. Ik zie en verwacht nog steeds sterke overeenkomsten met de daling van 1980-> toen de huizen met ongeveer 40% daalden.
Over gesubsidieerde woningen gesproken (wie zei dat?): Heb je dit gelezen:
http://www.bndestem.nl/regio/oosterhout/4791168/Huizenmarkt-voor-zwaluw-kent-nog-hoge-prijzen.ece
En wie mag er weer voor opdraaien?