In 2008 bracht het IMF een rapport uit waarin opnieuw grote bezorgdheid klonk over de Nederlandse huizenmarkt. Bijna nergens ter wereld bleken woningen zo overgewaardeerd te zijn als in Nederland. Bijna een derde deel van de explosieve prijsstijging in Nederland van de afgelopen tien jaar is niet te verklaren. Het IMF vermoedt dat dit ‘huizenprijsgat’ wijst op een speculatieve luchtbel. Gezien de overwaardering van bijna 30 procent bij een hypotheekschuld die in verhouding tot het bbp. het hoogste is van de hele wereld, moet die constatering wel juist zijn.
Het IMF waarschuwde dat de huizenprijzen in Europa, net als in de Verenigde Staten, komende jaren scherp zouden
dalen. Landen met dure huizen en hoge hypotheekschulden, zoals Nederland, liepen hierbij extra risico, aldus het IMF.
Voor Nederland hield het IMF echter geen rekening met de hypotheekrenteaftrek en de structurele krapte op de woningmarkt door de al jaren achterblijvende nieuwbouwproductie. Om die reden reageerde men in Nederland verontwaardigd op het rapport, vooral partijen die het grootste belang hadden bij handhaving van de huidige
huizenprijzen: makelaars en de overheid. Minister van Financiën, Wouter Bos, noemde het rapport een ‘misser’ en uitte zijn ongenoegen in een brief aan het IMF.Wellink van
DNB was zelfs woedend op het IMF. Daarop kwam het IMF terug op haar conclusie over de Nederlandse huizenmarkt: de exacte cijfers moesten maar iets minder exact worden genomen.
Toch heeft het IMF zeker een punt. Zo is er een duidelijk verband tussen woningprijzen en huishoudinkomens. Hoe meer inkomens toenemen, des te harder stijgen de huizenprijzen. Alleen is de huizenprijs in Nederland van 1982 tot 2008 met 342 procent toegenomen terwijl in dezelfde periode het salaris slechts 120 procent steeg. Bovendien zijn de bouwkosten sinds 1990 met negentig procent gestegen, terwijl de huizenprijzen met tweehonderd procent omhooggegaan zijn. Onevenredig veel meer dus. Ook is de betaalbaarheid op het laagste niveau sinds 1978 beland, toen de huizenmarkt aan de vooravond van de crash stond, en heeft de hypotheekschuld een nieuw record bereikt van 650 miljard euro, die gecorrigeerd voor inflatie ruim twintig procent boven de piek van 1978 lag.
De afgelopen twee jaar is het aantal verkochte huizen met de helft gedaald, het aantal te koop staande huizen met de helft gestegen en duurt het tweemaal zo lang om ze verkocht te krijgen..Van alle woningen staat een derde al langer dan een jaar te koop. Nederlanders zijn in de afgelopen 25 jaar nog nooit zo voorzichtig geweest met het kopen van een huis als nu. Kochten ze voorheen een nieuw huis om daarna hun oude te verkopen, tegenwoordig willen ze eerst hun oude huis verkocht hebben voordat ze een nieuwe kopen. Ze laten hun huis liever lang te koop staan dan dat ze de vraagprijs flink laten zakken. De huizenmarkt in Nederland zit compleet op slot.
Professor Boot vindt dan ook dat de woningmarkt flink aangepakt moet worden. Het huidige kabinetsbeleid dat de hypotheekrenteaftrek wil laten voortbestaan is volgens hem ‘volstrekt ontverantwoord’. […] ‘De Nederlander is uit zichzelf niet verslaafd aan lenen, maar we hebben een overheid die geld lenen subsidieert. En naarmate je meer verdient kun je meer lenen, word je meer gesubsidieerd. Dat is volstrekt onverantwoord.’
Boot staat bepaald niet alleen met die mening. Twee derde van de Nederlandse bevolking is voor het aanpakken van de hypotheekrenteaftrek, net als 59 procent van de huizenbezitters. Bijna alle Nederlandse economen vinden het stelsel op termijn onhoudbaar. En als je nou ergens op kunt bezuinigen als kabinet, dan is het toch wel op deze post op de rijksbegroting, die in 2010 al bijna drie keer zo groot was als vijftien jaar geleden.
Begin 2010 werd het taboe van de hypotheekrenteaftrek doorbroken door de linkse partijen die openlijk kozen voor een geleidelijke beperking. VVD en CDA echter bleven tegen en zullen als huidige regeringspartners de aftrek ongemoeid laten. Dat zal een kwestie van tijd blijken te zijn. Door het stelsel intact te laten, wordt het probleem niet opgelost, maar juist in stand gehouden en vergroot. De overheid ontkomt er niet aan het stelsel te hervormen. Naar mijn mening wordt het hoog tijd dat de hele woningmarkt, zowel de huur- als koopmarkt, op de schop gaat, dat alle subsidies en aanverwante heffingen worden afgeschaft en ter compensatie de tarieven van de inkomstenbelasting worden verlaagd.
bron: Eric Mecking
Loading ...
Heer Mecking. Wanneer komt het nieuwe boek uit ?
Ik heb laatst ergens gelezen dat er een nieuwe versie van het boek van Mecking op de markt zou komen.
Is hier al meer over bekend?
Heb op Twitter gelezen dat het boek al uit was. Heb het alleen nog niet zien verschijnen. Op bol.com staat alleen nog de versie van 2008…
Correctie! zie hem net op bol.com staan: http://www.bol.com/nl/p/nederlandse-boeken/deflatie-in-aantocht/1001004010963700/index.html
Zinnige materie.
De leencultuur wordt nu echter door ons gedoogkabinet verder uitgebreid. Met het plan onze kinderen te laten lenen voor hun studie.
Men hoopt dat men naar Amerikaans voorbeeld, brave werknemers/ondernemers kweekt die vooral werken. Dit om aan alle gemaakte schulden te kunnen voldoen. Risico mijdende loonslaven.
Helaas kweekt men zo dus grijze muizen. En van grijze muizen kan me niet verwachten dat deze innoveren en ondernemen. En dat heeft Nederland in de toekomst toch erg hard nodig. Creatieve geesten die onze beschaving in de vaart der volkeren op pijl houden.
pijl is peil, ik ben duidelijk geen creatieve geest…
@7:
“Je kunt dan hypotheekrente aftrek gaan beperken. ”
NEE, het is precies andersom. Door HRA af te schaffen zullen woningen betaalbaar worden.
“Er moet uiteraard altijd iemand zijn verlies nemen in deze situatie. Maar hoe onduidelijker de situatie hoe onduidelijker is welke partij dit gaat zijn.”
Daarom wil de regering het beleid graag zou houden; want met de huidige koers draaien spaarders en huurders (in de vrije sector) voor alle ellende op, en blijven huiseigenaars vet profiteren. En als je denkt dat de overheid ooit gaat pleiten voor betaalbare woningen … wordt wakker, deze overheid leeft voor een groot deel van de huizenbubbel en alle onevenwichtigheden in de economie die daarmee samenhangen. Het laatste wat ze willen is een normale, vrije woningmarkt.
Ik vind deze website ook mooier dan het wereldkampioenschap voetbal. Gewoon omdat ik eerste wil worden!
@nhz Tijd dus voor een andere overheid. Ik zou graag zien dat oppositiepartijen een plan smeden om de HRA af te schaffen i.c.m. de invoer van een vlaktaks.
Deze vlaktaks zal met name door VVD-kiezers erg gewaardeerd kunnen worden, terwijl het afschaffen van HRA vooral gewaardeerd wordt door PVDA en Groenlinks. Was het paarse kabinet ook niet in staat om hervormingen door te voeren? Zonder gezamenlijke effort zal er nooit een nieuw belastingstelsel komen.
Al met al: een integrale aanpak van het gehele belastingstelsel met een gezamenlijk effort. Voor het draagvlak is het vooral belangrijk dat Jan Modaal geen schade ondervindt aan de hervormingen, maar dat de kinderen van Jan Modaal op termijn weer een betaalbare woning kunnen kopen.
@8 nhz
“Door HRA af te schaffen zullen woningen betaalbaar worden.”
Ja, dat bedoel ik ook, niet pas nadat woning goedkoper zijn geworden. (mag van mij geleidelijk, in 10 jaar;))
Maar interessant wordt om te zien wie er, het meest, de boot ingaat met afschaffing van aftrek en eventueel een stijgende rente op hypotheek.
Politiek gezien wordt dat uiteindelijk wel interessant, in combinatie met hogere kosten door vergrijzing en de combinatie met eventuele studieschuld bij studenten.
Waar ik mij wat zorgen over maak is dat deze discussie niet echt wordt gevoerd; wat is het belang van een betaalbare en bereikbare woning markt.
Leuk als het betaalbaar en bereikbaar is als je 20.000 euro per jaar verdient en in oost groningen woont, maar de meeste mensen wonen toch in de randstad met bizar lange wacht tijden voor sociale woningbouw en vaak bizarre prijzen voor een koopwoning. Laat staan dat er ergens vrije-sector huurwoningen worden gebouwd tussen de 450-750 p/maand.
@9
Je hebt wel een lange adem nodig, deze wedstrijd duurt veel langer dan 1,5 uur! 😉
@10;
Het kan Volgens mij kan alleen niet anders dat er iemand schade gaat ondervinden.
Als het niet uit de lengte komt, moet het uit de breedte komen, maar wie gaat het betalen.
Mij lijkt het logisch als iedereen hier wat in gaat bijdragen. Beginnend bij banken, gemeentes en woningcorporaties.
(minder aflossingsvrij, lagere grondprijs en meer vrije-sector in 450-750 p/maand)
Maar dat is wat ik er van vind.
Bovenstaand is een stukje uit het nieuwe boek van E.Mecking, en het ligt al in de boekhandel, en het boek is weer geweldig. Dank E.Mecking.
@10:
ik verwacht niet dat de politiek zelf serieus iets aan de HRA gaat doen, ook niet GL en PvdA (kijk eens hoeveel hypotheek het gemiddelde linkse kamerlid heeft …). Allemaal praatje voor de buehne, en ondertussen lekker profiteren. En de VVD is zogenaamd wel voor een vlaktaks, maar in de praktijk profiteren de veel verdieners veel meer met het huidige belastingsysteem, dus ook van hen mag alles zo blijven.
De politiek gaat pas wat doen als het hele systeem onder zijn eigen gewicht is ingestort. Wijzigen zonder schade voor Jan Modaal is trouwens net zo goed een illusie: Jan Modaal heeft ook jarenlang meegeprofiteerd, en daarvoor komt nu de rekening.
@Dow
Rond de 4% heeft zelfs een achterstand van vier maanden.
Triest maar waar.
http://www.veilingbiljet.nl heeft voor héél 2011 datums geprikt.`Dat was eind 2009 niet het geval voor 2010.
De politiek gaat pas wat doen als het hele systeem onder zijn eigen gewicht is ingestort.
Europese wetgeving wordt nu verweten dat Jan Modaal
– èn niet meer voldoende kan lenen van de JanMoWoning
– èn niet terecht kan bij Woningbouwcorporaties.
“Europa” heeft het dan gedaan.
Politiek gezien (voor zover Juan er iets van begrijpt) een vernieuwing, in ieder geval een wijziging tov Hogehuizenprijsminnend NL met zijn overal subsidie.
@artikel
Voor Nederland hield het IMF echter geen rekening met de hypotheekrenteaftrek en de structurele krapte op de woningmarkt..
Oh ja, die structurele krapte op de woningmarkt, de heer Mr. Ger Hukker & cornuiten waren er vroeger bezeten van, nu hebben ze er zat van, te koop staande woningen… 🙂
Het is rustig aan het sloopfondspleidooifront … 🙂
@16 (Juan)…
Je schreef: “Veilingbiljet…
http://www.veilingbiljet.nl
… heeft voor héél 2011 datums geprikt. Dat was eind 2009 niet het geval voor 2010.”
Scherp dat je die informatie gevonden hebt! Dat zijn de berichten die op deze site zouden moeten staan. Muchas gracias!
Ik zag trouwens laatst ook een leuke truc. Een huis werd te koop aangeboden voor 250.000 euro. Men raakte het natuurlijk niet kwijt voor die prijs, dus wat doet men dan normaal gesproken? Men verlaagt de prijs, toch? Nee dus. Deze makelaar leek het wel handig om de prijs met 10% op te voeren tot 265.000 euro. Dat werkte natuurlijk niet, dus nu staat het huis alweer meer dan een jaar te koop voor dezelfde prijs als voorheen. Men heeft ook een tijdje het “te koop” bord weggehaald en alleen een kleine poster voor het raam laten hangen. Dat werkte natuurlijk ook niet.
Misschien een idee om het huis eens aan te bieden voor 200.000 euro? Misschien werkt dat wel…
Ciao,
Dow Jones
Drie weken geleden een makelaar aangegeven dat hij contact met me mag opnemen als de verkoper van een huis bereid is om 32% in prijs te zakken (woning is zwaar overprijst).
Vervolgens geeft de makelaar aan dat de woning ‘net’ is verkocht voor 8% onder de vraagprijs. We hebben het hier over een woning van bijna 7 ton.
Ondertussen geen verkocht bord gezien, woning staat gewoon nog KEIHARD te koop.
Is dit een nieuwe trend bij makelaars? Zijn er teveel kopers die er niet meer intrappen en keiharde korting afdwingen of anders lachend verder kijken?
Mooi man…
@ 20 (Get a Life!)…
Mooi verhaal, man!
Er zal wel een mooie Engelse term voor zijn, maar dit is natuurlijk gewoon liegen om de markt op stoom te houden. Alleen jammer dat die stoomboot al twee jaar in het droogdok ligt en iedereen dat al vrij goed door heeft. Wat een farce! Bedankt, weer een truc die de makelaars niet meer kunnen gebruiken…
Even kijken hoe lang deze makelaar het nog gaat volhouden op deze manier…
Cheerio,
Dow
Er is geen woningtekort, maar een vraagoverschot. (Althans: geweest.)
@ Get a Life! (20):
Als je over een week nog zeker weet dat het huis niet is verkocht en de makelaar glashard staat te liegen (check op Funda als het daar op staat?), dan is het het altijd leuk om even een kattebelletje over jouw bod (zonder de hoogte ervan te vermelden) bij de eigenaren te droppen. Heeft de makelaar weer wat uit te leggen 🙂
Dit soort trucen haalden ze in de jaren ’80-’90 ook uit.
De dag na het te koop zetten biedt zich de eerste gegadigde aan (vriendje van de makelaar).
Wil bouwonderzoek doen (tijd rekken) en ondertussen gaat de makelaar jouw bewerken om de prijs te verlagen waar je nog in zou kunnen stinken ook aangezien het kennelijk bij deze ene gegadigde blijft.
Totdat ik er achter kwam dat mensen die wilden komen kijken nul op het request kregen, huis was al verkocht volgens de makelaar.
Huis á la minute uit de verkoop gehaald.
Vermoed dat de makelaar minimaal de helft van alles wat ie er bij ons af kon lullen in z’n zak mocht steken.
Makelaars? Tuig van de bovenste richel is het.
@24 Marianne
Mooi verhaal. Makelaars zullen altijd het maximale proberen te verdienen en dit soort trucs zitten inderdaad in het arsenaal.
Jammer dat het voor de gemiddelde Nederlander te complex is om zelf zijn huis te verkopen.
Het is in ieder geval een goed idee om complete openheid van zaken te eisen van een makelaar,dit contractueel, in combinatie met boeteclausule, vast te leggen.
@ 24
“Makelaars? Tuig van de bovenste richel is het.”
Dat is de perceptie van iedereen. Dit stond zelfs in hun eigen lijfblad “Vastgoed”. Alleen in wat andere woorden natuurlijk.
Wie neemt in godsnaam ook een makelaar om zijn huis te verkopen terwijl ze iedereen wegjagen.
Had onlangs weer een enorme aanvaring met zo’n asbak. Had een bod gedaan op een woning die ik best graag wilde hebben. Ik bood 20.000 euro minder op een huis van 200.000. Niet eens zo veel minder dus maar wilde het wel hebben. Dezelfde week kreeg ik als antwoord dat het te laag was. Heb toen mijn bod met 5.000 verhoogd. Vervolgens hoorde ik 2 weken niets en heb toen maar een briefje geschreven met een uitleg hoe het is gegaan en naar de eigenaar gestuurd. Twee dagen later belde hij mij op en zei dat het huis verkocht was voor 180.000 euro, dus 5.000 minder dan mijn bod.
Ik heb toen kwaad de makelaar opgebeld en hij vertelde mij dat ze al voor mijn eerste bod in onderhandelingen waren met een bieder en die wilde verder onderhandelen en dat ze dan volgens de beroepsregels (deontologie) niet met een volgende bieder mogen onderhandelen. Uitspelen van bieders, zoals hij dat noemde mag dus niet.
Klinkt mooi maar de verkoper was zwaar teleurgesteld want hij stond al onder water en was net gescheiden met alle gevolgen van dien en ik miste een aantrekkelijke woning.
Kortom, blijf weg bij makelaars want je weet nooit wat ze precies uitspoken.
Als een makelaar dit leest ben ik benieuwd naar zijn uitleg omtrent deze wijze van onderhandelen.
@ 25
” Jammer dat het voor de gemiddelde Nederlander te complex is om zelf zijn huis te verkopen.”
Te complex? VEH geeft gratis verkoopformulieren en die paar foto’s die zij maken na veel aandringen, maak je zelf 10 X beter.
Ik heb in de loop der tijd misschien 15 woningen verkocht met slechts een enkele keer een makelaar omdat ik wist dat hij connecties had in het dorp en de boel manipuleerde. De enkele keer dat ik een makelaar nodig had was het altijd grote ruzie en waren zowel ik als de koper er slechter af.
Hierna zelf gedaan en dat bevalt mij prima.
Ook zo’n mooie uitvinding van de makelaars; ‘de aankoopmakelaar’. Tot een aantal jaren geleden had niemand hier ooit van gehoord. Nu wordt in elk (door de NVM, Rabo enz. gesponsord) woonprogramma de aankoopmakelaar erbij gehaald.
Deze makelaar is natuurlijk het ene moment de verkopende makelaar en een ander moment de aankoopmakelaar. Tel daarbij op dat ze altijd werken met een standaard onderhandelingsruimte en dat op de lokale markt alle makelaars elkaar kennen. Die hebben zich jaren lang kromgelachen!
Laten we hopen dat de komende jaren de markt wordt verlost van deze types en dat alleen de goede makelaars overblijven. Want die bestaan wel vind ik (kleine minderheid), die zich echt inzetten om voor mensen een geschikt thuis te vinden. Vaak zijn dit de makelaars die zich alléén met huizenverkoop bezig houden en niet met projectontwikkeling / grote nieuwbouwprojecten / BOG enz.
Als particulier je woning verkopen is toch echt een lastig verhaal, al was het alleen maar omdat je niet op Funda terecht komt.
@23:
een verkocht huis kan nog wekenlang op funda te koop blijven, bijv. als het onder voorbehoud van financiering verkocht is. Ik weet niet of alle makelaars dit zo doen, maar ken wel voorbeelden waar het zo werkte.
@24:
ja, zulke ervaringen heb ik ook met het makelaarsgilde. Ze kunnen bijv. met één potentiële koper een afspraak maken om het huis aan die koper te gunnen voor een zeer lage prijs, alle andere geinteresseerden afpoeieren en dan zelf de helft van de winst in de zak steken. Is véél aantrekkelijker voor het geboefte dan de beste prijs zien te krijgen voor de verkoper. Het vervelende is dat je meestal zelf hooguit een vermoeden hebt dat je wordt beetgenomen. Ik kreeg achteraf een anoniem briefje in de bus van een insider die het blijkbaar erg ver vond gaan.
Overigens was het tot een jaar of vijf geleden volstrekt normaal in mijn stad om de makelaar onder tafel duizenden euro’s te betalen om ‘in aanmerking te komen’ voor een pand op een gewilde locatie ofzo. Als je dat niet betaalde ging je bod rechtstreeks de prullenbak in.
@29:
er zijn inmiddels diverse huizensites waar je wel terecht komt, en sommige NVM makelaars hebben een soort minimum kontrakt voor alleen vermelding in NVM database en funda website en vermoedelijk een bord of poster, waarbij je het meeste zelf doet (rondleidingen, onderhandelen etc.).
We zijn in 2006 op huizentocht geweest, toen de ‘markt’ nog op volle toeren draaide en ook wij hebben een paar fraaie staaltjes makelaarschap meegemaakt. Zo was er eentje die steeds maar terugbelde, na een bezoek uit een woning uit hun bestand, niet om te vragen of we in het zojuist bezochte huis geïnteresseerd waren, maar of we een aankoopmakelaar of een hypotheek wilden afnemen bij hen. Ik ben behoorlijk tegen ze tekeer moeten gaan voordat ze ophielden met zeuren. Blijkbaar verkochten ze de huizen zó snel, dat ze daar geen marktuitbreiding meer in zagen, maar in plaats daarvan roofbouw plegen op huizenzoekers.
Een andere makelaar loog zo duidelijk alles bij elkaar (vierkante meters, bouwkundige schade, bouwvergunning aan de overkant van de straat) dat we hem uitgelachen hebben en verder zijn gaan zoeken. Een dag later was het bouwval verkocht aan een jong stel.
De derde maakte het helemaal bont: toen we het huis van zijn opdrachtgever kwamen bezoeken ging de man een beetje vermoeid in de stoel in de woonkamer zitten en zei ‘kijk zelf maar even rond, ook boven, en laat daarna maar weten of je ‘t wat vindt.” Ik heb ‘m beschuldigd van het beledigen van zijn klanten en zijn opdrachtgever en we hebben daarna rechtsomkeert gemaakt.
(uiteindelijk hebben we trouwens een flat gekocht direct van de eigenaar, zonder makelaar)
Ook taxateurs deden mee aan het grote geldgraaispel. We wilden een lening om dubbel glas en nieuwe kozijnen te laten plaatsen en daarvoor was een taxatierapport nodig. Toen de taxateur van de Rabo langs kwam, had hij het vorige rapport (opgemaakt voor de hypotheek) bij zich. Hij keek welk bedrag daarop stond en vroeg “wat kost die verbouwing?” Ik antwoordde: “25.000 Euro”. Toen streepte hij op het oude rapport de taxatiewaarde door en schreef er hetzelfde bedrag, vermeerderd met 25.000, naast. Hij schudde mij de hand en stapte weer de deur uit.
De kosten voor dit nieuwe taxatierapport bedroegen € 300,– exclusief BTW. Uiteraard kon dit bedrag eenvoudig meegefinancierd worden in de nieuwe lening…
Vanochtend op BNR
Veh: corporaties moeten meer aanbieden, dan komt er vraag 🙂
Aedes heer: kreeg de indruk dat veh geen boekje elementaire economie had ingezien.
Verder: eu eu eu. Toch wel goed dat Wilders niets in eu ziet, die knakker wordt helemaal niet gehinderd door kennis 😉
W zou ook van de SP kunnen zijn of een Cohenvriendje.
De geus, het keffende neefje van Willem Middelkoop.
Dit soort gastjes en ook veh proberen de wereld een beetje op zijn kop te zien. Drogredenaties en gebroken ruiten theoriën.
Maar hoe zit het nu met de deflatie volgens Mecking?
Iemand al leeswerk verricht?
@33
Mooi verhaal van Hans de Geus maar ik betwijfel of hier echt sprake is van een causaal verband.
@38:
inderdaad, ‘a rising tide lifts all boats’.
Nu nog wachten tot Hukker of Andre van VEH hierin het bewijs zien dat een stijgende huizenprijs zorgt voor economische groei (iets wat de polderpolitiek al jaren vermoedde maar nooit 100% hard kon maken …).
@33
“We voelden ons rijk door de huizenprijzen, daardoor konden we extra hypotheken afsluiten. Dat heeft voor een groot deel van de groei gezorgd de afgelopen vijftien jaar.”
Dus doordat we meer schulden moesten aangaan om hetzelfde huis te kunnen kopen, kregen we een hogere welvaart?
Not.
Alleen degenen die het huis voor een lage prijs hebben gekocht en aan een hoge prijs hebben verkocht zijn er persoonlijk op vooruit gegaan.
De personen die die huizen hebben gekocht hebben juist een grotere schuld!
De derde lachende partij(en) zijn natuurlijk de banken en makelaars geweest die hun % van de verkoopwaarde elke keer op de koper hebben verdiend.
Er is alleen een verschuiving van welvaart geweest van kamikaze kopers naar verkopers, bouwers, banken en makelaars.
Er is netto natuurlijk geen verhoging van welvaart geweest met alleen maar een verhoging van de huizenprijzen. Er is geen enkele productiviteit aan toegevoegd.
Ik ben betere verklaringen gewend van deflationist Hans de Geus.
@Adamus & Ain…
Ik zou me geen zorgen maken over de woorden van Hans de Geus. Wat hij zegt is namelijk helemaal niet polemisch bedoeld en bovendien feitelijk waar; de economische groei van de afgelopen twee decennia is voor een groot deel veroorzaakt door de stijgende huizenprijzen. Het is alleen wel zo dat deze stijgingen ontstonden door het hefboommechanisme van lage rentestanden in combinatie met de HRA, en niet door bijvoorbeeld gestegen arbeidsproduktiviteit of de ontdekking van een nieuwe gasbel.
De virtuele “overwaarde” van woningen die ontstond door deze truc werd vervolgens na herfinanciering in de echte economie besteed. Dit leidde natuurlijk tot inflatie en economische groei. Aan dit spelletje kwam in 2007 echter een abrupt einde door de wereldwijde schuldencrisis, en die tijden komen dus nooit meer terug, in ieder geval niet tijdens het leven van de bezoekers van dit forum. Het maakt dus eigenlijk niet uit dat Hans de Geus dit zegt; er zijn namelijk geen instrumenten meer over om de huizenprijzen nog aan het stijgen te krijgen. Het is gewoon een observatie, niets meer en niets minder. Ik zou trouwens niet weten hoe je dit commentaar van Hans de Geus kunt zien als iets anders dan financieel-economisch commentaar. Het is in ieder geval geen beleidsvoorstel in de trant van “zorg ervoor dat de huizenprijzen weer aan het stijgen gaan, regering, dan gaat het vanzelf weer beter.” Iedereen weet dat dat onzinnig zou zijn.
Cheerio,
Dow Jones
De hogehuizenprijs is veroorzaakt door de leencapaciteit. Ook jij haalt dingetjes door elkaar en doet aan kromdenkerij.
@41 en 42 denk dat jullie ongeveer hetzelfe bedoelen.
Het is natuurlijk een idiote uitspraak van de Geus (alleen kijken naar huizenprijzen en niet naar de schulden), je mag toch verwachten dat zo iemand economie gestudeerd heeft.
Ik heb het boekje gisteren besteld bij BOL en vandaag ontvangen. Ga er straks maar eens aan beginnen.
Mocht je het boekje ook willen bestellen gebruik dan couponcode: F5021GL
Scheelt weer 1.95 EUR verzendkosten! 😉
@43 (KariZ)…
Dank je, KariZ. Ik denk dat dat inderdaad zo is. Volgens mij zij we het over de meeste zaken vaker eens dan we denken op dit forum…
Woorden…
Ze creëren soms meer problemen dan ze oplossen. Volgens mij was een lage rentestand tot 2009 in de praktijk zo’n beetje hetzelfde als een hoge leencapaciteit, dus mijn verhaal en dat van Adamus komen in essentie op hetzelfde neer. Ik denk echter dat een lage rentestand in combinatie met de HRA helemaal een dodelijke combinatie is, omdat vooral voor de hogere inkomensgroepen huizenprijzen dan eigenlijk geen bovengrens meer kennen. Ik heb daarvan echt belachelijke voorbeelden gezien. Iemand die een huis van 900.000 euro kocht en per maand slechts 1200 euro netto aan hypotheeklasten betaalde. Vervolgens werd die “overwaarde” ingezet alsof het echt vermogen was, en daar zit natuurlijk het probleem. De waarde is namelijk virtueel. De Ieren weten onderhand wel wat dat betekent…
Cheerio,
Dow Jones
@40:
welkom in de Keynesiaanse economie, waar het productief is om andermans ruiten in te gooien of super onveilige auto’s te maken.
“Alleen degenen die het huis voor een lage prijs hebben gekocht en aan een hoge prijs hebben verkocht zijn er persoonlijk op vooruit gegaan.”
Nou … alleen als ze vervolgens zijn geëmigreerd, zijn gaan huren of een véél goedkopere woning gekocht hebben. Anders schoten ze er helemaal niks mee op.
“Er is netto natuurlijk geen verhoging van welvaart geweest”
Sterker nog, er is zeker een verlaging van de welvaart geweest omdat veel geld geïnvesteerd is in onproductieve activiteiten zoals ‘slapende rijk worden’, en meer in het bijzonder de hele financiële sector. Een poldereconomie met een waterhoofd.
@45:
een probleem is ook dat de effectieve rente voor de scheefleners dankzij HRA jarenlang ruim onder de officiële inflatie lag – geld lenen en nog geld toe krijgen ook, dat moet wel mis lopen.
@ 37 Adamus, wat denk je zelf met zo’n titel?
‘k heb zijn vorige boek gelezen.
Ben benieuwd naar de nieuwe inzichten. Om het nu aan te schaffen voor wat correcties lijkt me ook zo wat.
Professor Boot vergeet één belangrijk aspect. En dat is namelijk dat de rente die betaald moet worden en deels gefinancierd wordt door de overheid, het resultaat is van een torenhoog en loodzwaar belastingsysteem. Voorbeeld: Banken bepalen de rente op basis van een bepaalde winstgevendheid. Ze kunnen onmogelijk de rente naar een lager tarief brengen. Daarvoor zijn we in Nederland “met leuker kunnen we het niet maken” gewoon te duur geworden. Een sigaar uit eigen doos dus; die HRA. Het is dus eigenlijk een soort van Erfzonde. Afschaffen van de HRA kan alleen maar als het op een wijze gedaan wordt zoals de huidige BPM op motorvoertuigen wordt afgebouwd. Anders is het leed voor de huizenbezitter de komende jaren helemaal niet te overzien. En natuurlijk moet de overdrachtsbelasting verdwijnen. Dit is na successierechten de meest onzinnige dan wel schandalige belasting die ons systeem kent. Ofwel belasting betalen voor het overdragen van een onroerend goed waar wellicht al vele malen belasting voor betaald is.
De rente die banken rekenen kunnen heel simpel omlaaag , als de wil er is.
Het leed van de huizen beziiter : bedoelt wordt de enorme rijkdom die er is ? En zo niet : is het onze taak als volwassenne ook niet vooruit te kijken , iets wat we kinderen zo graag leren . Ik weet niet welke leed dus.
En dan overdrachtbelasting : vele andere landen hebben winstbelasting op vastgoed….gaan ook stemmmen voor op.
Ovwrdrachtsbelasting: politici/staat pakken liever de winst vooraf. Regeren is vooruitzien; bijv. op een achternamiddag abn/amro overnemen.
@50 (lorenzo)…
Maak je niet druk om die rente. Spaar gewoon en… wacht af. Rentetarieven gaan alleen maar stijgen en dan dalen de prijzen vanzelf. Dan worden huizen dus écht betaalbaarder, niet alleen beter financierbaar voor bankslaven. Je betaalt dan ook nog eens minder vermogensbelasting en (over een paar jaar) OZB. Bovendien kun je de rest van je kapitaaltje dan beleggen en rendement maken. Een huis is namelijk toch gewoon dood kapitaal. Dan kun je nog beter een tweedehands bestelbusje kopen, daar kun je nog geld mee verdienen door inboedels te verhuizen of zo. Alleen jammer dat er op het moment niemand verhuist…
We hebben de afgelopen drie jaar een daling van de huizenprijzen gezien van 7%, maar het house pricing gap (zoek die term maar eens op online) ligt nog steeds ergens tussen de 30% (IMF) en (48%) OESO. We hebben dus nog wel even te gaan voordat het huisje weer duurzaam in de bestedingsruimte van de consument past. Tot die tijd zijn alle verhalen over mogelijke stijgingen van de huizenprijzen gewoon borrelpraat.
Cheerio,
Dow Jones
Interessant om even te lezen:
http://foreclosureblues.wordpress.com/2010/12/03/orange-county-home-prices-too-high-for-incomes-or-rents/