Risico’s aflossingsvrije tophypotheek zijn enorm groot

Gestegen huizenprijzen, een vriendelijk fiscaal regime voor woningbezitters en te soepele voorwaarden bij banken hebben er de afgelopen jaren toe geleid dat Nederlanders zich steeds dieper in de hypotheekschulden steken. Met name jonge huizenbezitters zijn erg kwetsbaar.

De totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens is in het afgelopen decennium meer dan verdrievoudigd. Door deze sterke groei kwam de omvang van de hypotheekschuld eind 2006 zelfs hoger uit dan het niveau van het bruto binnenlands product. De waarde van de uitstaande hypothecaire leningen is opgelopen van circa 160 miljard euro in 1996 tot ongeveer 540 miljard euro in 2006. In 1996 bedroeg de hypothecaire schuld nog slechts de helft van het bbp. Het tempo van de toename van de hypotheekschuld als percentage van het bbp is vooral in de afgelopen jaren sterk gestegen. De stap van een hypotheekschuld van 60 procent van het bbp naar 80 procent nam tussen 1998 en 2003 vijf jaar in beslag; de stap van 80 procent naar 100 procent bbp werd vervolgens in twee jaar gezet. Inmiddels is dit al 120% van het BBP. Hiermee hebben Nederlandse huishoudens de hoogste schulden ter wereld.

Door de grote toename van de totale uitstaande hypotheekschuld is ook de gemiddelde schuld van een huishouden met een hypothecaire lening sterk gestegen. Momenteel wonen bijna 3,8 miljoen Nederlandse huishoudens in een koophuis. Hiervan heeft 86 procent een of meer hypothecaire leningen, wat betekent dat bijna 3,3 miljoen Nederlandse huishoudens een hypothecaire schuld hebben. Het gemiddelde hypotheekbedrag per huishouden met een hypothecaire lening kwam daarmee eind 2006 op ongeveer 165 duizend euro. De gemiddelde schuld per hypotheekdragend huishouden is hiermee bijna twee keer zo hoog als in 1999, toen het gemiddelde uitstaande hypotheekbedrag 85 duizend euro bedroeg. Uit onderzoek van het ministerie van VROM is gebleken dat het middensegment van de woningmarkt in 1998 bestond uit huizen met een prijs tussen 113 duizend en 170 duizend euro. Dit betekent dat 30 procent van de koopwoningen goedkoper was dan 113 duizend euro en 30 procent duurder was dan 170 duizend euro. In 2006 was het middensegment opgeschoven naar de prijsklasse tussen 200 duizend en 330 duizend euro.

Volgens de DNB Household Survey krijgt 42% van de huishoudens binnen drie jaar te maken met een aflopende rentevaste periode. Nu de rente stijgt en de banken hun voorwaarden aanscherpen is de bom onder de huizenmarkt gelegd. Zo’n 80 procent van alle afgesloten hypotheken is een ‘tophypotheek’, waarbij het geleende bedrag hoger is dan de aankoopprijs van de woning. Rond de 45 procent bestaat zelfs uit aflossingsvrije hypotheken, waarbij de schuld aan het einde van de looptijd nog net zo hoog is als aan het begin. Zij gaan ervan uit dat de waarde van het huis minimaal gelijk blijft en in het beste geval stijgt, zodat bij verkoop in elk geval de hypotheek afbetaald kan worden. Wanneer zij hun huis echter tegen een lagere prijs moeten verkopen, door onvoorziene omstandigheden of omdat de huizenprijzen zijn gedaald, blijven zij met een restschuld zitten. In het slechtste geval kom je nooit meer van zo’n schuld af..