De financiële risico’s die gemeenten lopen door de achtervangpositie worden groter en daarmee onverantwoord. Dit schrijft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten in een brief aan haar leden.
De VNG is van mening dat deze premie voor de NHG onvoldoende opslag bevat voor het opvangen van verliezen bij een conjuncturele neergang. Onderzoek van de Wereldbank uit 2003, een contra expertise van de actuaris Watson Wyatt in 2006 maar ook eigen onderzoek van het WEW in 2007, ter voorbereiding van de premie voor het jaar 2008, ondersteunde deze mening. De uitkomsten van dit onderzoek bedroegen een veelvoud van de door het WEW voorgestelde premie in 2008.
Elke gemeente die de NHG aanbiedt heeft 2 achtervangovereenkomsten met het WEW. Een achtervangovereenkomst betreft de achtervang voor de borgstelling van hypotheken voor de aankoop van woningen. De andere achtervangovereenkomst betreft de achtervang voor de borgstelling van hypotheken voor woningverbetering. Elke gemeente kan zelf besluiten (raadsbesluit) al dan niet de overeenkomsten voor nieuwe aanspraken vanaf 1 januari 2011 op te zeggen. Een belangrijke consequentie is dan het creeëren van een voorziening op de gemeentelijke begroting om eventuele risico’s op te vangen. De VNG adviseert de overeenkomsten op te zeggen. Na 1 januari 2011 zal ‘het rijk’ dan garant staan voor de nieuwe hypotheken.
Dan zijn zij er tenminste van af…..
bron:Vereniging van Nederlandse Gemeenten
Loading ...
Verlaten de ratten het zinkende schip?
Het net begint zich nu toch echt te sluiten….
Dit hele spel is net een puzzel.
Je krijgt een doos met allerlei stukjes, maar op de voorkant van de doos staat hoe de puzzel eruit ziet. Langzaam leg je alle stukjes in elkaar, maar eigenlijk weet je de uitkomst al.
Zo’n bodemloze put kun je inderdaad beter kwijt zijn als Gemeente.
En wederom zal onze schatkist uitgeschud worden, eerst in de vorm van HRA, via kunstmatig laaghouden van de rente, via subsidering van banken, en nu weer via de NHG put.
Prognose: Weer later via omvallende banken, want die NHG dat hebben er velen niet.
Wat een zootje.
Toch wel verrassend dat de gemeenten het risico van de NHG wel inzien, terwijl de rest van de gevestigde orde dit niet lijkt te zien.
Het is blinde paniek op deze markt. Iedereen probeert te redden wat er te redden valt, maar een daling is gewoon 100% onmogelijk om te voorkomen. Daarom proberen ze te rekken met alle middelen die ze maar kunnen aangrijpen. Het NHG-potje is niet groot. als hier volop aanspraak op wordt gemaakt kunnen ze het hooguit nog een paar maanden trekken. Hierna is de pot leeg, en valt het doek voor de NHG.
Wie kan er eens in zijn hypotheek-contract kijken wat de gevolgen zijn als je NHG hebt, maar de NHG failliet is?
Wel grappig in de context dat Van der Laan een leuk rekensommetje moet presenteren aan Bos waarom de verhoging van NHG naar 350.000 niet veel zal kosten.
VNG geeft indirect het antwoord hoe dit sommetje gaat uitvallen…
Ik raak hiervan in de war. Stel: iemand is verzekerd tegen stormschade. Op het moment dat het flink begint te waaien krabbelt de verzekeraar terug en vind het dekken van het risico opeens niet zo’n goed idee…
De wereld is echt een groot gekkenhuis.
blinde paniek is er nog niet. Ik monitor al enige maanden het aantal huizen op huizenveiling.nl en deze is niet gestegen de afgelopen maanden. Uiteraard gaat dat nog wel stijgen als de crisis dadelijk bij de mensen heef ingeteerd.
@Nico
Als verzekeraars beter waren in het voorspellen van storm, zouden ze alle stormverzekeringen opzeggen!
Verzekeraars doen alles om onder betaling van schades uit te komen. Off-topic: ik heb bij Interpolis eens meegemaakt dat ik, na een verhuizing, niet voor mijn inboedel verzekerd bleek te zijn op het nieuwe adres. Ze hadden alleen mijn woonadres veranderd, niet het adres waar mijn inboedel was verzekerd. Zelf vonden ze dit heel normaal. Ik had immers alleen een adreswijziging doorgegeven…
Hebben ze toch een jaar premie ontvangen voor een niet-verzekerde inboedel. Hoezo glashelder?
Alle verzekeraars zijn schurken.
Als de gemeenten dit kwijtraken, dan zal dat ongetwijfeld gepaard gaan met drastische verlagingen van de gemeentebelastingen zoals ozb enz………..trouwens als de huizenprijzen gaan zakken dan zakt de waarde van eigenwoningforfait ook mee.,………….het word nog eens goedkoop leven en wonen in Nederland. !
@huizenhyper(5): de NHG kan niet failliet omdat rijk en gemeenten erachter staan met onze zuurverdiende centen. Je gaat dus steun trekken via de NHG als het potje eenmaal leeg is.
@Bouke(9): De verzekeraars staan als volgende op de lijst om onderuit te gaan. What goes around comes around…
De pot van de NHG wordt mede gebruikt om huizen op te kopen op executieveilingen, zo zorgen ze ervoor dat er een bodem in de markt is. De NHG pot is dus voor een deel belegd in waarde dalend vastgoed….
Tegenaanval is ingezet door VNG! Komt er nu eindelijk een publieke discussie op gang? Of komen de regenten in Den Haag binnenkort met een staatsgarantie en wordt het debat wederom gesmoord.
@Tigger
Hoe kom je aan die informatie?
@Woger, heb zelf geprobeerd op een executieveiling een huis te kopen en heb daar gesproken met een paar bieders.
inderdaad, leuk geprobeerd door VNG maar voor de burger maakt het niks meer uit, want die draaien linksom of rechtsom voor deze criminele constructie op. De sneeuwbal is immiddels aan het rollen en het zou me verbazen als het NHG waarborgfonds over 2 jaar niet failliet is. Ik voorspel veel hogere belastingen en/of dramatisch ingrepen in de begroting, want dit gaat er echt in hakken. Maar het is allemaal voor het goede doel, om onze huiseigenaars nog wat extra te spekken, dus niet klagen.
En die bieders waren van de gemeente? Lijkt me een zeer foute ontwikkeling. Dat is volledig tegen de regels van de NHG in. Welke gemeente was dit?
Nee, het waren geen bieders van de gemeente maar van de NHG die samenwerkten met makelaars.
Op zich is er overigens niet zoveel mis om ervoor te zorgen dat de handelaren niet te lage prijzen betalen voor die huizen. Het blijft toch een schimmig clubje dat er de dienst uitmaakt.
Het hele systeem van executieveilingen is zwaar achterhaald en zou gewoon anders moeten. Dan zijn deze ingrepen om de ergste excessen te voorkomen misschien nog niet zo verkeerd.
Klopt,
Ik ben ook even bezig geweest om te kijken of het interessant is op zo’n veiling, maar het systeem is buitengewoon ingewikkeld en de veilingen zijn moeilijk te achterhalen.
ik begreep overigens dat de veilingen binnenkort ook op funda zouden verschijnen.
“Als verzekeraars beter waren in het voorspellen van storm, zouden ze alle stormverzekeringen opzeggen!”
haha ja ze worden echt arm van al die stormen in nederland..
wat een flauwekul…
@19 Woger,
Het systeem is op zich best eenvoudig. Voor de veilingdata zijn er 2 website’s veilingnotaris.nl en veilingbiljet.nl.
De moeilijkheid zit hem in het feit dat je moet kunnen aantonen dat je geld genoeg hebt om dat huis te kopen. Daar zit hem de crux, een bankafschrift of hypotheek offerte is niet genoeg. Je hebt een bankgarantie nodig. Probleem is, welke bank wil een bankgarantie geven zonder onderpand.
Nou de banken willen zelf meer openheid bij veilingen. Dan moeten ze dus bij zichzelf beginnen. Weet je waar je kan kijken voor hoeveel deze huizen uiteindelijk verkocht worden?
Nee, daarvoor kun je er het best gewoon naartoe. Wat ikzelf een maand of 3 geleden heb gezien was ongeveer 20% beneden woz waarde. Als je een paar weken geduld hebt kun je de prijzen trouwens ook gewoon opzoeken op kadaster.nl maar dat kost dan weer 2 euro per huis of zoiets.
Ik zag dat een hoop prijzen ook op veilingnotaris worden genoemd, maar pas na enkele weken. Ik zie dat er nogal veel verschil is. Huizen gaan soms tegen marktwaarde weg terwijl kantoorpanden vaak nog niet de helft opbrengen.
heeft iemand al een indruk van die nieuwe website Bieden en Wonen (.nl)? Dat zou een alternatief voor de veiling moeten zijn. Zitten handige ondernemers achter, maar geen idee of het in de praktijk goed werkt. In principe lijkt me dat er wel dringend behoefte is aan zoiets in NL, maar ja … de markt is hier zo ongelofelijk verziekt …
@Niek,
Ik heb er even naar gekeken, maar is te hoogdrempelig om serieus te worden.
@Woger(27):
bedoel je met hoogdrempelig de hoge ‘vanaf’ prijzen? Dat viel mij ook op, mij leken de vanaf prijzen vaak al aan de hoge kant en de vraagprijzen doorgaans volstrekt belachelijk (hoger dan mensen via een makelaar durven vragen).
Maar als die site een serieus aantal transakties oplevert zou het toch nuttig zijn om op te letten, want in principe zou de uiteindelijke verkoopprijs een indikatie van marktprijzen moeten geven.
ja ook, maar ook het registreren. Je komt er pas achter hoe het echt werkt als je hebt geregistreerd. Daar heb ik een hekel aan (weer een database met mijn gegevens) en doe ik dus niet.
De prijzen zijn inderdaad hoog, maar ja, het zijn ook geen verplichte verkopen.
voor meer zekerheid kan iemand zijn lopende hypotheek oversluiten naar een nhg hypotheek.
nhg hypotheek is max. 265.000 eur.
nhg hypotheek is wel max. 50% aflosvrij.
gewoon benieuwd, hoeveel hypotheken in nederland is lager dan 265.000 eur? meer dan 90% van alle koopwoningen? is dit financiele risico waar de overheid en gemeenten bang voor zijn???
http://www.geldenrecht.nl/hypotheken/3048609/Sluit_hypotheek_over_voor_meer_zekerheid.html
@JW(30):
van de hypotheken van de afgelopen jaren valt meer dan driekwart onder NHG. Overigens zitten daar ook hypotheken bij voor huizen die veel meer dan 265K kosten. Een groot deel van die hypotheken zijn voor meer dan 100% van de waarde van de woning (gemiddeld 114% dacht ik). Zelfs met max. 50% aflossingsvrij zit een groot deel van die eigenaars snel in de gevarenzone.
In de praktijk wordt NHG soms gecombineerd met allerlei riskante konstrukties, er is blijkbaar niemand bij NHG die dat wil weten resp. kontroleert, wordt gewoon allemaal geaccepteerd. De komende 1-2 jaar zal blijken hoe solide die NHG hypotheken zijn; volgens mij is het de Nederlandse versie van subprime.
Als het klopt dat de huizenprijzen inmiddels terug zijn op het nivo van 2004 (volgens diverse bronnen, niet volgens NVM en Ministry of Truth natuurlijk) dan dreigt er nu al een megastrop voor het NHG waarborgfonds. Zeker als na de zomer werkeloosheid en – gerelateerd daaraan – echtscheidingen etc. gaan oplopen. Al die sukkels hebben dan een mooie reden om de NHG voor de schade te laten opdraaien in plaats van zelf bij te dragen. Ik dacht trouwens dat lokale overheid in eerste lijn wel verantwoordelijk blijft voor NHG hypotheken afgesloten voor 1 januari 2009 – in dat geval denk ik dat ze de dans niet gaan ontspringen.
@niek (31)
als ik jaarverslag nhg 2007 lees, dan was 25% van de verkochte woningen met nhg garantie geleend.
pag25 van http://www.nhg.nl/documents/nhgjaarverslag07_def-website.pdf
@26/27/28,
Ik heb bij een huisje gekeken via deze site. Althans naar de opendag geweest. (Ik dacht maart/april)
Oorspronkelijke vraagprijs 335.000 (Funda) via W&B inzet op 260.000. Ik heb met de makelaar een babbeltje gemaakt en hem gezegd dat ik de inzet prijs hoog vond. 200.000 leek me een prima prijs om mee te starten.
Het is via deze site dus verkocht. Ik weet niet voor welke prijs. De woning is van Funda gehaald.
Maar een maand later zijn de Te Koop posers weer voor de ramen gekomen, er woont nog niemand ?????? En de woning staat niet meer op Funda.
Schiet mij maar lek, ergens klopt ets niet, maar ik weet niet wat.