In de media wordt de laatste tijd regelmatig iets geroepen over ‘risicohypotheken’. Misschien denk je daarbij aan de hypotheekproblemen in de Verenigde Staten – immers de start van de huidige wereldwijde crisis – of aan hypotheken op basis van beleggingen. Het gaat echter over de aflossingsvrije hypotheek. Is het inderdaad een risico om niet op je hypotheek af te lossen?
De naam geeft het al duidelijk aan: op de aflossingsvrije hypotheek wordt niet afgelost. Er wordt iedere maand alleen rente betaald en dat was het. Dat zorgt ervoor dat de maandlasten van de aflossingsvrije hypotheek erg laag zijn. In deze hypotheekvorm is ook geen aflossing in de toekomst gepland.
Dat is wel het geval bij bijvoorbeeld een spaarhypotheek: daar los je tijdens de looptijd ook niets af, maar aan het eind betaal je het gehele hypotheekbedrag in één keer terug. Dan komt immers de spaarverzekering tot uitkering. Zo zijn er nog heel veel hypotheekvormen waarbij het hypotheekbedrag tijdens de looptijd onaangeroerd blijft – en aflossing aan het eind ineens plaatsvindt. Deze constructie is ingegeven door ons systeem van hypotheekrenteaftrek: die maakt het voordeliger om de lening zo lang mogelijk open te laten staan en over het gehele bedrag rente te betalen – en daarnaast kapitaal op te bouwen voor aflossing ineens.
Terug naar de aflossingsvrije hypotheek, waarop dus niet afgelost wordt. Veel mensen hebben in hun hypotheek een aflossingsvrij deel opgenomen. Dat is meestal ingegeven door de maandlasten: het volledig aflossen van een hypotheek bij de huidige huizenprijzen is doorgaans niet haalbaar.
Uiteindelijk wordt de aflossingsvrije hypotheek natuurlijk wel afgelost: bij verkoop van de woning. Dan wordt immers de openstaande schuld verrekend met de verkoopprijs, het verschil krijg je van de notaris op je rekening. Als dit een positief verschil is tenminste. Want daarin zit één van de risico’s van de aflossingsvrije hypotheek – het verschil kan ook negatief zijn. Dat is aan de orde wanneer de verkoopprijs van de woning lager ligt dan het openstaande hypotheekbedrag. Dan houd je een restschuld over na verkoop van de woning. Het nare is dat verkoop niet altijd een vrije keuze is. Soms moet er verkocht worden, bijvoorbeeld in een situatie van echtscheiding of overlijden. Of bij een fikse teruggang in inkomen door arbeidsongeschiktheid of werkloosheid.
Een ander risico zit in de maandlast. Zolang de hypotheekrente aftrekbaar is zijn de netto maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek natuurlijk lekker laag. Die aftrekbaarheid is echter beperkt tot een periode van 30 jaar (vanaf 2001). Na het vervallen van de hypotheekrenteaftrek worden de bruto maandlasten (het bedrag dat je aan de bank betaalt) ineens ook je netto maandlast. Dat kan behoorlijk tegenvallen, helemaal als je daarmee geen rekening hebt gehouden in je financiële toekomstplaatje.
Er zijn veel mensen die gepland hebben om hun hypotheekbedrag op een andere manier af te lossen, los van de hypotheekconstructie. Ze sparen een grote som geld bij elkaar, of weten dat ze in de toekomst een behoorlijk bedrag zullen erven.
Zo zie je: een aflossingsvrije hypotheek brengt inderdaad risico’s met zich mee. Je moet het alleen ook weer niet overdrijven. Belangrijk is dat je beseft hoe je hypotheek eruit ziet en welke gevolgen dat heeft in verschillende mogelijke situaties in de toekomst.
bron: Mister Money
Loading ...
Stel je koopt nu een huis voor € 250.000,– en sluit een hypotheek af voor dat bedrag voor 20 jaar. Over 20 jaar is € 250.000,– waarschijnlijk nog ongeveer de helft waard van wat het nu waard is. Al zouden de huizenprijzen halveren in 20 jaar, dan kom je toch nog goed weg. Je moet natuurlijk niet tussentijds verkopen als de huizenprijs fors keldert.
Als je de rente hebt vastgezet voor een periode van 20 jaar dan blijven er twee risico’s: deflatie en een faillissement van de bank. Deflatie zal wel niet plaatshebben op lange termijn als ze steeds maar geld bij blijven drukken.
Blijft over: het faillissement van de bank. Omdat een contract ophoudt te bestaan als een van de contractanten failliet gaat moet je maar afwachten wat er gebeurt als de bank failliet gaat. Dat andere banken het contract altijd over zouden willen nemen vind ik twijfelachtig. wie wil er nu een hypotheek tegen bijvoorbeeld 6% rente overnemen als de rente op 12% staat?
Een aflossingsvrije hypotheek kan ook vrijheid geven. Geen maandelijkse aflossingsverplichting maar aflossen als het bij jou uitkomt.
Als het vakantiegeld uitbetaald wordt bijvoorbeeld.
Maar in een jaar met verbouwing doe je gewoon even niets, zonder met de bank te moeten overleggen.
aflossingsvrij is gewoon een truuk om de HRA maximaal te benutten, en maximaal te profiteren van de prijsopdrijving die de Nederlandse overheid belooft met het grote pyramidespel. En dat voor mensen die vaak helemaal geen hypotheek (en renteaftrek) nodig hebben, want zonder een flinke buffer zou dit eigenlijk niet kunnen.
Verder zit er een duidelijk speculatief element in: de koper gokt op sterke prijsstijging van de woning, en mocht dat niet lukken dan mag iemand anders over 20 of 30 jaar, of na overlijden ofzo, er voor opdraaien (want daar komt het dan meestal op neer). Blijkbaar gokken sommigen er ook nog op via een faillissement van de bank er vanaf te komen (lijkt me niet erg realistisch …).
Kop ik win, munt jij verliest.
Direkt afschaffen dus.
ik ken trouwens ook wel veelverdieners die na een paar jaar dik profiteren nu spijt hebben van hun aflossingsvrije hypotheek omdat ze ineens vrijwel zonder inkomen zitten; dan werkt het allemaal een stuk minder voordelig.
Een aflossingvrije hypotheek is gemaakt voor de babyboomers met giga overwaarden. Je profiteerd maximaal van de HRA en je overwaarde kan de dalingen opvangen zonder hoge maandlasten.
Aflossingvrij is ook goed voor de Duitse methode: eerst eigen geld sparen en dat inleggen in de aankoop van een huis. Dan lopen de banken ook minder risico omdat de hoogte van de lening dan geen 90-125% is van de taxatiewaarde.
In NL zijn we gewoon dom.. door een domme regering gestimuleerde piramidespel. Zeker nu er per maand 9000 werklozen bijkomen en alle PVDA/CDA sociaalpotjes leeggaan.
De klap moet nog komen… en de mensen die dit voorzien hebben met spaargeld gaat het betalen.
overigens.. aflossingsvrij is ook ideaal met een erfenis of bij de verkoop van het ouderlijke huis.. kun je twee zeepbellen tegen elkaar zetten haha.
Het risico van aflossingsvrij in vergelijking tot ouderwets lineair aflossen moet ook niet overdreven worden.
Bij lineair aflossen had je na 5 jaar ook maar een paar % (rentedeel veel groter dan aflossingsdeel in eerste jaren) afgelost bij doorverkoop op korte termijn leidt je dan ook grote verliezen in een dalende huizenmarkt.
Wat je het beste kan doen is een aflossingsvrije hypotheek nemen. Zelf geld sparen en dit goed beheren (lees: wegzetten tegen max. spaarrente, deposito etc.) en alles wat je boven de 40K (of 20K als je alleen bent aka vermogensrendementheffingsgrens) hebt aflossen op je huis.
@John:
Als je alles boven de 20K aflost, heeft het geen nut meer om een aflossingsvrije hypotheek te nemen. Dat levert een paar tientjes per jaar op (HRA over de rente op 20K).
@John(6):
ik sluit me aan bij Okkie(7), mijn indruk is dat veel mensen met een aflossingvrije hypotheek vele tonnen aan eigen geld hebben; de meesten hebben absoluut geen hypotheek nodig. Ze kunnen zo jaarlijks 1-2% extra verdienen op kosten van de belasting, dankzij de HRA.
Degenen met aflossingsvrij die maar 20K achter de hand hebben daarvoor hoop ik dat ze lang geleden gekocht hebben, want anders hebben ze straks (met de dalende prijzen) een groot probleem. Ik betwijfel of je onder zulke omstandigheden bij een gewone bank een aantrekkelijke lening krijgt (zonder aanbetaling of extra hoge rente); misschien wel bij DSB zolang de AFM nog doorslaapt, en zoals men nu zou moeten weten is dat ‘aantrekkelijk’ daar alleen op het eerste gezicht.
@8
Inderdaad onduidelijk, met aflossen bedoel ik het geld in een spaarhypotheek-achtig potje stoppen zodat je er geen vermogensrendement heffing over betaalt en de rente op vangt die je betaalt aan de bank voor je hypotheek.
Dat een aflossingshypotheek ongunstiger is bij scheiden of overlijden wil ik bij deze bestrijden.
Bij een spaarhypotheek ga je pas echt vermogen opbouwen na zo’n 15 jr. Moet je de hypotheek eerder aflossen ivm scheiding of werkeloosheid dan heb je hoogstens 15-20% van de som opgebouwd.
Overlijden kun je afdekken met een overlijdingsrisicoverzekering.