Het kabinet gaat onderzoeken wat precies de risico’s en mogelijke kosten zijn van het verhogen van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Dat is het compromis tussen de PvdA-ministers Eberhard Van der Laan (Wonen en Wijnen) en Wouter Bos (Financiën).
Van der Laan is voorstander van het verhogen van de NHG, maar Bos was dat de afgelopen maanden niet. Omdat de woningmarkt verder is verslechterd, staat ook voor Bos de deur inmiddels op een kier, aldus een ingewijde. Maar de minister van Financiën wil wel precies weten hoeveel een verhoging van een garantie van bijvoorbeeld 265.000 euro nu naar 350.000 euro de Staat kan kosten.
In december pleitte een Kamermeerderheid inclusief de regeringspartijen CDA en PvdA al voor verhoging. De motie werd toen nog ontraden door het kabinet. Bos en Van der Laan kregen vervolgens van de Kamer meer tijd om te studeren op andere maatregelen. Een verhoging van de garantie lijkt nu dichterbij, maar zal in elk geval moeten wachten op het onderzoek naar de risico’s.
Bos zag niks in een hogere garantie toen de discussie erover afgelopen december oplaaide. Volgens Bos zou de verhoging de Staat 40 miljoen euro kosten en alleen maar meer zekerheid geven aan banken. Hij zocht naar meer geschikte instrumenten om de woningmarkt te stimuleren.
Maar de druk op het kabinet bleef aanhouden onder meer van de vakcentrales, de projectontwikkelaars, het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de Nederlandse makelaars en economen.
bron: Telegraaf.nl
Loading ...
En dat wordt weer een maatregel die ons allemaal veel geld gaat kosten en die de onvermijdelijke huizenmarktcorrectie verder gaat uitstellen…
mooi toch, dan kan ik nog een beetje verder cashen.
Dit kabinet moet vallen. Dan krijgen we ten minste wat uitstel en kan de markt zijn werk doen.
Zoals Bouke al zegt weten we toch wel wat er uit de onderzoeken van Bos komt: het is een hele goeie deal met een hele grote kans dat de belastingbetaler er nog wat aan over houdt.
Stelletje vieslappen.
Maar de druk op het kabinet bleef aanhouden onder meer van de vakcentrales, de projectontwikkelaars, het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de Nederlandse makelaars en economen.
Zeker dezelfde economen die Bos met prinsjesdag hadden ingelicht..
hoe groot is de kast met trukkendozen?
Zoals eerder vermeld zal dit ook weinig invloed hebben op de huizenmarkt. Als de hoogte van de rente (enige voordeel voor huizenkopers van de NHG) invloed had gehad op het koopgedrag, hadden huizenkopers al lang gekocht.
@Woger
Het zal wel invloed hebben op degenen die de maatregel gaan betalen – oa een groot deel van de bezoekers van deze site.
Ja, maar dat is altijd zo als een politicus met een idee komt.
Economie krimpt 4,5 procent in eerste kwartaal 2009
http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/dossiers/conjunctuur/publicaties/artikelen/archief/2009/2009-038-pb.htm
Ik kan me goed voorstellen dat zolang er onduidelijkheid is over de NHG kopers die naar huizen rond of boven de 235 duizend nu een afwachtende houding hebben. Het verschil in rente over de totale duur van je hypotheek kan bijna een ton schelen.
Natuurlijk neemt de staat een risico op zich als de NHG wordt verhoogd. Maar als je voor hetzelfde huis minder rente hoeft te betalen, scheelt dat ook wel weer voor de hypotheekrente aftrek. Dat zou toch enigszins positief moeten zijn voor de staatskas?
Dan is het wel belangrijk dat de NHG verhoging gepaard gaat met een maatregel waardoor men niet een hogere hypotheek gaat nemen dan zonder NHG omdat de maandlasten lager zijn.
Als men gesteund door de NHG een hogere hypotheek aangaat heeft het natuurlijk geen zin.
Maar een beleidswijziging rondom de NHG die mensen wat rust kan geven en tegelijkertijd er voor zorgt dat er minder door de staat gesubsidieerde rente naar de bank gaat lijkt me prima.
@Helene
Op lange termijn is het veel beter als de prijzen voor huizen bepaalt worden door de marktwaarde.
Als de overheid zo nodig mensen wil stimuleren om te consumeren dan is er een veel eenvoudigere maatregel die bovendien voor vrijwel iedereen evenveel effect heeft: verlaag de belastingen.
@Dirk
En waar gaat de overheid dan hun geld halen?
Want minder belastingen zijn minder inkomsten voor de overheid.
Nog meer geld bijdrukken kan ook natuurlijk. Eigenlijk wacht ik erop.
Die hele NHG deugt mijns inziens niet. Waarom zou een alleenstaande met één huis van twee ton wel eronder mogen vallen terwijl een koppel met één huis van vier ton hier niet onder mag vallen. Je zou zelfs kunnen stellen dat laatstgenoemden beter zijn voor de woningmarkt, daar er dan een extra huis vrij komt. Het doet me denken aan de rookdiscussie in kroegen, met betrekking tot oneerlijke concurrentie van kleine ten opzichte van grote kroegen. Nu is het eigenlijk nog troebeliger daar een leuk huis in Amsterdam voor twee personen en een extra kinderkamer per definitie meer dan 265k kost.
Hoe dan ook, selectieve maatregelen werken altijd oneerlijk uit. Schaf dus die hele huidige NHG af en laat de banken een renteopslag (ter verzekering) van een bepaald percentage gebruiken voor mensen die minder dan 20% tot 25% zelf gefinancierd hebben. Zeg 0,5% op de maandlasten. Dat is helder, transparant en eerlijk. En het stimuleert mensen ook nog eens om af te lossen.
Met 0,5% op de maandlasten bedoel ik uiteraard een rente-opslag van 0,5 procentpunt.
@ Dirk
Ik heb het niet over de prijzen van huizen. Ik bedoel dat als mensen die nu naar huizen zoeken van 250.00 straks, ondersteund door een eventuele NHG verhoging, voor huizen van 300.00 een hypotheek zouden kunnen krijgen.
Dan kan je het wel over marktwaarde hebben, maar ondertussen is dit vors gesubsidieerd door hypotheekrente aftrek en een risico dekking van de staat.
Ik denk dat NHG verhoging alleen zin heeft als die niet als gevolg heeft dat men een grotere hypotheeksom kan nemen dan nu het geval is omdat de maandlasten lager zijn.
NHG bij eenzelfde hypotheeksom is positief voor de koper (lager maandlasten) en voor de staat (minder hypotheekaftrek). Maar de staat loopt daarbij wel een risico, waar ook een prijskaartje aan hangt.
Ik vind een dekking van een risico voor iedereen trouwens een totaal ander maatregel dan lager belastingen voor iedereen. Aan die lage belastingen heb je niets als je in een van de omstandigheden komt waar de NHG dekking voor verleent.
@chantal
De belasting verlagen zit er natuurlijk niet in. Maar het is nog altijd beter dan de NHG verhogen.
@knospe
Het hele NHG is een gedrocht. Het feit dat het nodig zou zijn zou toch een alarmbel moeten laten rinkelen. Als iemand de risico’s van een huis niet kan dragen dan is huren gewoon beter. En kopen in combinatie met allerlei garanties is eigenlijk een verkapte vorm van huren. Dat laatste is nog wel prima, maar het feit dat je wel HRA geniet is natuurlijk onzin.
@M(4):
vermoedelijk dezelfde economen die hebben uitgerekend dat ING een goede deal was, en dat deze maatregel hooguit 40 miljoen kan kosten (minstens 4 miljard zou ik zeggen, maar veel meer zou me ook niet verbazen). Economen van het CBS of zo’n vastgoed vakgroep misschien?? Allemaal ontslaan, die criminele prutsers.
@Helene(10):
“Dan is het wel belangrijk dat de NHG verhoging gepaard gaat met een maatregel waardoor men niet een hogere hypotheek gaat nemen dan zonder NHG omdat de maandlasten lager zijn.”
ja, dat kunt je dus op je buik schrijven. Dat is namelijk precies waar deze maatregel voor bedoeld is: hogere hypotheken en hogere huizenprijzen. En voor wie de markt snapt KAN zoiets ook helemaal niet. Voor niets gaat de zon op, het ‘gratis’ garanderen van eeuwig hogere huizenprijzen gaat ooit een enorme strop opleveren.
Voor veel kopers is NHG gewoon een zak gratis geld, die nemen per definitie de grootste zak geld (duurste huis) die ze met NHG kunnen krijgen. Dus reken maar dat dit de prijzen opdrijft.
@Knospe(14):
ik heb het hier al vaker gezegd, dat KAN helemaal niet. Om een echte dekking te krijgen (via de markt, en niet via de belastingbetaler) zou de premie bij de huidige NHG grens 1.5-2% moeten zijn, en bij verhoging naar 350K 4-5%. Geen hond die dat wil betalen, ze willen alleen NHG als de rente dan effectief lager is.
Ik zeg het nog maar eens: NHG is de Nederlandse versie van subprime. Mensen die zo’n gratis putoptie van de staat nodig hebben moeten huren, en niet kopen. Hier komen grote ongelukken van.
@Knospe
Ik ben het wel enigszins eens met je standpunt. Het probleem is wel dat een scheiding alleen gevolgen heeft bij koppels dus daar spelen toch andere risico’s. Maar die harde grens van de NHG heeft toch wel een vreemd effect op de markt.
Ik vind ook dat aflossen van de hypotheek gesteund moet worden. Ik snap eigenlijk niet waarom er niet alleen belastingvoordeel voor aflossing geldt. Het is toch vreemd dat de staat er niet voor zorgt dat hypotheken met regelmatige aflossing (annuitaire/lineaire) aanmerkelijk voordeliger zijn dan een spaarhypotheek? En dat het bij de NHG niet uitmaakt hoeveel je zelf hebt gefinancierd vind ik ook een beetje krom.
Ach, die hele NHG is window dressing. Zoals de meeste overheidsgaranties zijn ze alleen bedoeld (en betaalbaar) als er mondjesmaat gebruik van wordt gemaakt. Maar het staat wel mooi richting de kiezers he.
De huidige NHG is al onbetaalbaar als de boel werkelijk gaat crashen zoals voorspeld. Laat staan als de NHG nog verhoogd wordt.
Dan moet het tekort van elders aangevuld worden, of er wordt gewoon minder garant gestaan dan men dacht. Hoe het ook zal gaan, de burger zal weer de dupe zijn van een overheidsmaatregel die een vrije marktwerking verstoord.
Leren we het dan nooit denk ik wel eens. Alle welvarende samenlevingen uit de geschiedenis zijn er al aan ten onder gegaan; het opofferen van de vrijheden als gevolg van de drang naar zekerheden. We weten ook hoe de huidige westerse samenleving zal eindigen als we niets veranderen…
@Helene(18):
niks vreemd aan, de staat (de politiek) organiseert het hele pyramidespel. Ze doen dus alles om de zaak in de huidige vorm aan de gang te houden, waarbij de risico’s zoveel mogelijk worden afgewenteld op mensen die (nog) niet meespelen.
Ze zouden kunnen afdwingen dat er niet meer dan 80% van de ‘waarde’ gefinancierd wordt (in het buitenland heel normaal) of dat er jaarlijks een bepaald minimum wordt afgelost. Het laatste wat ze willen is lagere huizenprijzen en lagere hypotheken, er zullen steeds dwazere maatregelen bedacht worden om het spel draaiende te houden.
@Niek
Op mijn buik schrijven? Het is toch niet zo moeilijk om een andere berekening te maken met het toetsinkomen als je voor NHG in aanmerking wilt komen? Zodat er (in mijn voorbeeld) zonder NHG 250.000 max hypotheeksom uitrolt, en met NHG ook max 250.000, maar dan wel met lagere maandlasten.
En lager hypotheeklasten voor de belastingbetaler betekent minder hypotheekrenteaftrek voor de staat.Ik denk dus dat de staat zeker iets terug verdient door NHG te stimuleren. (Waarschijnlijk ook doordat er misschien weer wat overdrachtsbelasting binnenkomt).
Maar als er iemand is die niet denkt dat er door verhogen van NHG i.c.m. striktere toetsinkomen berekening (is immmers al voorwaarde NHG) minder door de staat gesubsidieerde rente naar de banken gaat hoor ik het graag.
De woning- en bouwlobby heeft al sinds mensenheugenis echt ontzettend veel invloed op de NL’se politiek. Nu de boel op ploffen staat laat zij haar gezicht steeds duidelijker zien. Kotsmisselijk word je ervan…
@Helene
Waar ik op doel is de prijzen van de woningen bepaalt dienen te worden door een markt zonder overheidsingrijpen.
Beter is het als de overheid flink wat extra huizen gaat bouwen of meer grond gaat vrijgeven aan de markt. Hiermee zal de prijsopdrijving van de NHG en HRA minder worden waardoor de HRA kosten voor de overheid ook minder wordt. Hiermee bespaart de overheid flink wat geld, wat ze terug kunnen geven door middel van een belastingverlaging. Bovendien is er dan voor veel mensen een goedkoop huis wel bereikbaar: is dat niet de ultieme vorm van socialisme?
De prijzen keren dan terug richting de kostprijs: 1,5 ton voor een eengezinswoning.
Zodra de markt stabiliseert kan vervolgens de HRA en NHG worden afgeschaft, omdat het prijsopdrijvende effect er niet meer is zal dit dan niet zoveel meer uitmaken.
Dat mensen een afwachtende houding hebben lijkt me volkomen terecht. Iedereen weet dat er een enorme werkloosheidsgolf aankomt en de economie verslechtert ondertussen verder. Daarnaast dringt langzamerhand het besef door dat misschien het IMF wel gelijk heeft met een overwaardering van 30%. Tja, wie gaat er nu instappen als hij bijna zeker weet dat de prijzen binnenkort lager zullen zijn.
Wij;
26 en 28 jaar oud, klein appartementje sociale huur, willen groter, 2,5x modaal, beiden gestudeerd, werkzaam in een sector waar de komende jaren voldoende werk is, max. te lenen bedrag +/- 380k.
Willen, met oog op evt. iets minder werken, verstandig etc., een woning van +/- 250k kopen.
Wij zouden dergelijke lasten probleemloos kunnen dragen en alle “garanties” vanuit de NHG zijn, afgezien van een eventuele relatiebreuk, niet interessant voor ons.
Wij zijn ons er terdege van bewust dat de huizenprijzen waarschijnlijk zullen dalen en in het beste geval enigzins stabiel blijven. Een huis is om in te wonen, niet om mee te speculeren.
Maar:
Een 125% hypotheek scheelt soms wel .8% als je kijkt naar wèl en geen NHG. Reken dat maar eens uit over de looptijd. Het scheelt zo gigantisch veel geld dat je wel gek bent als je nu nog een huis koopt boven de grens met een 125% hypotheek.
Wij wachten rustig af”. 🙂
@Helene(21):
je snapt het probleem niet: de staat garandeert via NHG tegen een premie van 0.45% dat een koper geen verlies kan maken bij verkoop van zijn huis. Vervolgens krijgt de koper van de bank ruim 0.5% korting op de hypotheek, zodat deze deal goedkoper dan gratis is (lagere kosten en ook nog een gratis putoptie).
Dat KAN gewoon niet!!! Deals die goedkoper dan gratis zijn zijn oplichterij, de werkelijke kosten worden afgewenteld op een andere partij.
laatste nieuws uit zo’n ander landje met massale huizenspeculatie, Noord Ierland. Die 35% prijsverhoging dankzij NHG (want dat is waar de hele vastgoed maffia op hoopt) kan er ook zo weer af 😉
NI house prices drop 35% in year
Prices showed a year-on-year drop of 35% in the first quarter of 2009, the University of Ulster survey found.
With an average of £157,000, prices are already back at the pre-property boom levels of early 2006, but experts said prices had not yet reached the bottom. The volume of transactions remained low.
… prices had fallen by almost 40% from their peak.
“It is unlikely we have yet reached the absolute trough in the price cycle …
@Rob
precies, en in jullie geval zou verhoging van de NHG betekenen dat jullie sneller gaan kopen toch? Dus snel weer overdrachtsbelasting in de staatskas en omdat jullie zo verstandig zijn niet naar max draagkracht te lenen minder rente voor jullie en voor de staat. Trouwens ook fijn voor mensen met een huis dat net wat meer dan 235 als taxatiewaarde heeft.
Hoewel er ook wat voor te zeggen is om je eerst in een positie te sparen waarbij een 125% hypotheek niet nodig is.
@Dirk
Jij vindt wellicht dat 1,5 ton een normaal prijsniveau zou zijn. Dat neemt niet weg dat er mensen zijn die snel een huis willen kopen en 2,5 ton zich goed kunnen veroorloven (en niet in een onzekere sector werken). Oke ze hebben dan niet op de bodem gekocht maar als je het je kan veroorloven en je toch verder wil met je leven…
De beslissing over NHG laat waarschijnlijk minder lang op zich wachten dan die bodem die jij voorspelt als die bouw maatregelen zouden worden genomen.
En je kan verhogen van de NHG zien als meer overheidsingrijpen. Ik zie het als een mogelijkheid om minder gesubsidieerde rente (want dat is er zolang er HRA is) naar de banken te laten gaan. Die laten zich ook rijkelijk belonen voor het op zich nemen van dit risico.
Tegelijk kan je door het toetsinkomen strikter toe te passen bij NHG de risico’s ook verminderen.
@Niek
Ik snap ook niet helemaal waarom de staat tegen een eenmalige .45% premie kan garanderen waar de banken jaarlijks minstens .5% voor vragen. Maar waarom zou dit allemaal aan de staat moeten liggen die een om een duistere reden hogere huizenprijzen zou willen.
Misschien hebben de banken wel veel te veel naar zich toe getrokken of werken ze niet efficiënt weet ik veel. Dat je ook niet al je vertrouwen in marktwerking bij banken moet stoppen is inmiddels wel gebleken.
@Helene
Mijn prijsberekening heb ik gebaseerd op een recente onderzoek wat in The Economist is aangehaald.
In een zware bankencrisis (uit een sample van 14) is de gemiddelde daling van de huizenprijs 36% over een periode van 5 jaar. In de VS en UK is er meer marktwerking dus daar gaat alles wat sneller. In de VS duurt de daling al zo’n 3 jaar en is de daling van 36% al bijna gehaald, maar is de bodem nog niet echt in zicht. Deze lopen gewoon wat voor op de rest van de wereld. Dat geeft voor mij een extra indicatie dat we nog een lange weg te gaan hebben.
In alle omringende landen wordt de daling toch voor het grootste deel betaalt door de huizenbezitters.
Er van uit gaan dat dat hier niet het geval zal zijn lijkt me tamelijk naïef. Bos houdt tot nu toe zijn lippen stijf op elkaar en de prijzen zijn hier ook al flink gezakt.
Een ton in het rood staan kan bijna niemand zich veroorloven.
@ Dirk (28)
Daar zit meteen het probleem. Niemand gaat een huis met 30%-50% verlies (lees: restschuld) nemen, als dat niet per se hoeft. Anders gaan mensen niet verhuizen of ‘gewoon’ verhuren. Door middel van de lage hypotheekrente en de daarbij horende hypotheekrente-aftrek, kun je het gewoon heel lang uithouden. En dat zullen mensen dus ook gaan doen. Slechts degenen die geen keus hebben, die zullen moeten verkopen. Maar laat hen juist nu gesteund zien door de overheid.
We hebben dus inderdaad nog een lange weg te gaan, waarbij de ontwikkeling van de wereldeconomie en de steunmaatregelen voor de huizenbezitters de komende jaren interessant zijn.
Overigens: Over twee jaar zijn weer verkiezingen… Raad eens wie uitgebreid gesteund zal gaan worden? (oh, okay, genoeg retorische vragen: de sociale minima en de huizenbezittersn natuurlijk!)
@Dirk
Ik doelde er niet op of er wel of niet sprake zal zijn van een grote daling. Maar als iemand een ander huis nodig hebt vanwege werk, kinderen etc etc. En ze kunnen de hypotheek in de loop van 30 jaar zonder problemen aflossen. Moet je mensen dan echt aanraden om een een woning te blijven die niet meer bij ze past totdat de bodem van de markt bereikt is?
Dat zou ik niet doen. Maar de NHG verhoging die er voor kan zorgen dat je veel minder rente betaald, en dus meer geld overhoudt om voor aflossing van je hypotheek te sparen, zou ik wel afwachten.
@Knospe
Daar heb je zeker een punt. Verlies nemen is uiterst pijnlijk. Dat is wellicht ook de redenen dat een daling zo 5 jaar kan duren, terwijl het al veel eerder duidelijk is geworden dat de prijzen onhoudbaar zijn.
Om de prijs naar beneden te duwen heb je niet heel veel transacties nodig. Niet iedereen valt onder de NHG, sommige mensen moeten nu eenmaal verhuizen voor hun werk of gaan scheiden. En je hebt ook nog zat mensen met een flinke overwaarde die het allemaal misschien niet eens zoveel interesseert om verlies te nemen.
Een flinke daling kan ook in combinatie met diverse steunmaatregelen plaatsvinden.
@Helene(27):
“Ik snap ook niet helemaal waarom de staat tegen een eenmalige .45% premie kan garanderen waar de banken jaarlijks minstens .5% voor vragen. “
het valt niet te snappen want het KAN gewoon helemaal niet. Het is pure manipulatie ten bate van de vastgoed maffia (en inmiddels, omdat er mee stoppen nu politiek geen optie meer is).
Ik kan je garanderen dat als banken zelf het risico zouden lopen, dus volledig zonder NHG, de huizenprijzen overal STUKKEN lager zouden zijn. Want dan zouden ze wel degelijk naar risico kijken en niet meer 6-10x een inkomen lenen etc., risico is nu voor de banken vrijwel afwezig, juist door NHG. Zonder dit soort overheidsmanipulatie was de hele kredietcrisis niet ontstaan (wat zich in Amerika heeft afgespeeld met Fannie/Freddy/subprime is feitelijk hetzelfde als het NL NHG verhaal).
@Knospe (30)
— Niemand gaat een huis met 30%-50% verlies (lees: restschuld) nemen, als dat niet per se hoeft.
Interessant. Wat nou als de vooruitzichten alsmaar verslechteren? Je kunt de situatie op de woningmarkt natuurlijk heel goed vergelijken met die van de aandelenmarkt.
Blijkbaar overheerst nog altijd het gevoel dat de effecten op de woningmarkt losstaan van de maatschappelijke gevolgen.
Een toename in het aanbod en een afname in de vraag resulteert altijd in een lagere prijs. Dat begint langzaam en zal op den duur exponentieel versnellen.
Ook de mensen die hun woning op de top hebben verkocht en nu huren in afwachting van lagere prijzen komen misschien wel bedrogen uit (ik val onder die categorie). De wil om een woning te moeten kopen neemt met de tijd waarschijnlijk aanzienlijk af. Wat is de motivatie om straks een eigen woning te bezitten met alle onzekerheden van dien?
@Dirk(28):
inderdaad, zoals ik net aangaf, Ierland zit nu op -40% en ook daar is de bodem nog zeker niet in zicht. Nederland zal volgen.
@Knospe(29):
het lijkt me duidelijk waarom Rabo zulke berichten verspreid, als grootste hypotheker van Nederland …
@Knospe(30):
huiseigenaars = 55% van bevolking, sociale minima en subsidie huurders is straks 25% van bevolking? Tel uit je winst voor smijten-met-geld beleid …
@30-32:
eigenlijk is dit een onzinnige discussie. Van verlies nemen is geen sprake als die mensen weer een ander huis kopen want dat daalt net zo hard in prijs. Het probleem is hooguit dat ze een huis hebben gekocht zonder een normale aanbetaling. Met hypotheken van maximaal 80% (zoals tot +/- 1990 volstrekt normaal was) zouden zulke problemen helemaal niet optreden.
@Niek
Hoe kom je er op dat je met NHG 6-10 x je inkomen zou kunnen lenen? Dat is gewoon niet zo.
Het is duidelijk dat banken ongestraft veel te grote risico’s nemen, juist bij hypotheken zonder NHG.
Dat er bij NHG strikt naar het toetsinkomen wordt gekeken was vaak een reden voor banken/adviseurs om dit niet aan te raden.
Ik zie die parallel tussen NHG en subprime niet echt.
@Niek
Ben het wel met je eens over die 80% zoals in 1990 gebruikelijke was, had nooit afgeschaft moeten worden.
@Helene
Zelf zit ik in een dergelijke situatie. Het is natuurlijk altijd een afweging.
Het meest verstandig is om “short” te zitten: huren of eerst een wat goedkoper huis kopen en later pas een duurdere. Dan zul je uiteindelijk voordeel hebben van dalende prijzen. Je kunt vanaf 1200 euro in sommige plaatsen al een aardige ruime woning huren. Het voordeel van de NHG zal nooit opwegen tegen de daling van de prijs. Nu daalt de prijs ongeveer 1% per maand. Op een huis van 3 ton is dat 3k per maand.
Maar zelf zou ik nooit kopen voordat de prijs wat stabiliseert en het aantal transacties weer flink toeneemt.
Als de markt 25-30% is gedaald is het wellicht niet meer heel dom om een huis te kopen (omdat de daling gemiddeld 36% is). Nu zitten we zeker al wel op zo’n 15%.
Als de overheid echte ingrepen gaat doen, zoals koopsubsidies en het verlagen van de overdrachtsbelasting dan zou dat nog interessant kunnen zijn, het verhogen van de NHG valt hier denk ik niet onder. Je kunt vooral besparen door minder verzekeringen te nemen en meer cash in te brengen, dit levert ook lagere maandlasten op, hiervoor heb je de NHG niet nodig.
@Dirk
verlagen van overdrachtsbelasting is inderdaad ook interessant en zeker iets om af te wachten. Zeker als je overweegt om qua huis tijdelijk voor een “tussenmodel” te gaan.
Ik zou persoonlijk toch liever minder rente betalen en NHG hebben, dan minder verzekering betalen en geen NHG. Maar dat heeft denk ik te maken met hoe risico mijdend je bent. Op het niveau van de samenleving zullen echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of het overlijden een partner toch altijd een rol spelen dus vind ik NHG wel een goede zaak.
En zelfs als je maar een hypotheek van 75% van de executiewaarde neemt door cash in te brengen betaal je meer rente dan met NHG. Natuurlijk wel over een lager bedrag. Maar als je de hypotheekrente aftrek meerekent, is de rente die je bespaard niet veel hoger dan als je je cash op een spaarrekening laat staan.
@Knospe nr.13:
Koppels worden al genoeg bevoordeeld ten opzichte van alleenstaanden met dank aan het christelijk kabinet. Een hypotheek welke op 2 inkomens is gebaseerd is te risicovol voor de NHG. Zeker als je ervan uitgaat dat mensen bij het kopen van een huis voor het eerst gaan samenwonen, is de kans op een scheiding aanzienlijk. Het is uiteraard veiliger en verstandiger als koppels eerst in een huurhuis samenwonen voordat ze samen een huis kopen.
@Knospe nr.14:
Het scheelt al iets in rente, maar te weinig om zoden aan de dijk te zetten.
@Helene nr.10:
Het scheelt maximaal 10% van de rentelast, bij een variabele rente levert het zelfs niets op (ING). Ik weet dus niet hoe je aan die ton komt.
@Helene nr.27:
De meeste mensen nemen domweg de hoogste hypotheek die ze kunnen krijgen. Als mensen dankzij de verhoging een hypotheek van 350k nemen in plaats van 265k, kost dit de samenleving meer HRA.
Als je dat verschil in rente gebruikt om meer te sparen voor aflossing en de rente daarop meerekent gedurende 30 jaar kan je bij een hypotheek van 350000 toch denk ik wel richting een ton extra aflossing gespaard hebben. Daarbij ging ik er wel van uit dat de rente wat vast gezet zou worden waarbij de verschillen groter zijn.
Voor vergelijkbare maandlasten een ton meer aflossen lijkt me toch wel interessant.
bovenstaande @Okkie 43
@ okkie 44, zie mijn posts 15 en 21
@Niek 33 als aanvulling op mijn post 36: NHG is beperkt tot max 3,8 tot 5 x jaarinkomen
Hier een Artikel voor mensen, die weten dat de nederlandse media gemanipuleerd wordt.
http://www.faz.net/s/Rub58241E4DF1B149538ABC24D0E82A6266/Doc~EB5D09D345DBE45E4A429322F20DC03AD~ATpl~Ecommon~Scontent.html
@Helene(45):
officieel wel, maar de praktijk leert dat je NHG hypotheken kunt piggybacken op andere hypotheken die bijv. 8x inkomen of aflossingsvrij zijn. In dat geval vangt NHG de eerste grote klap op.
Ik weet niet op welke schaal dat gebeurt, maar het zou me niet verbazen als een aanzienlijk deel van de NHG hypotheken niet aan de officiele regels voldoet. En NHG weet dat donders goed, al die hypotheken worden gewoon geaccepteerd. Theoretisch zouden ze t.z.t. uitkering kunnen weigeren maar dat is politiek onhaalbaar; eens geaccepteerd altijd geaccepteerd.
Toen ik begin jaren 90 een huis kocht was 5x jaarinkomen belachelijk veel, geen bank die daar over dacht. Met 3.5x je jaarinkomen en 20% aanbetalen mocht je al in je handen klappen. En dat terwijl het neerwaarts risico van prijzen en opwaarts risico voor de rente toen vrijwel nul was, kompleet het tegenovergestelde van nu.
@Niek(47)
Wat jij beschrijft zou niet moeten voorkomen en banken of adviseurs die zo iets regelen moeten voor de rechter worden gesleept.
Max 3,8 is voor onderste deel van de inkomens schaal, max 5 voor als je dus inderdaad 26500 gefinancierd zou kunnen krijgen. Het is wel logisch dat als je meer verdiend je naar verhouding meer aan woonlasten kan uitgeven.
Ik weet ook niet je zo een veelvoud van je inkomen moet willen. Maar ik vind het wel goed aan de NHG dat er een grens is, waar de banken zich nooit aan de gedragscode hebben gehouden.
Hoe dan ook. Ik vind dat het stimuleren van een redelijke verhouding inkomen/hypotheeksom,aanbetaling en aflossing belangrijk is, wat dat betreft zijn we het eens. Ik vind daarnaast ook een maatregel waardoor kopers minder rente hoeven te betalen interessant.
Banken zijn er behoorlijk in geslaagd om er voor te zorgen dat je een hoge hypotheek neemt en zo min mogelijk aflost zodat ze zo veel mogelijk door de staat gesubsidieerde hypotheekrente kan worden gevangen. Ik snap niet hoe de overheid zich door de lobby hiervoor heeft laten lenen.
Wouter Bos zegt dat NHG alleen goed is voor de banken, ik wilde hier even zeggen dat ik het goed vind dat het verder wordt onderzocht omdat ik denk dat het de kopers minder rente en dus minder HRA oplevert. Maar als er ook wordt toegestaan dat iedereen toch weer een grotere hypotheeksom neemt vanwege lagere woonlasten zijn het natuurlijk wel de banken die profiteren.
@Helene(48):
de banken en de bankiers profiteren altijd, en de groeiende risico’s op de huizenmarkt zijn vooral voor de belastingbetaler. Daar is sinds de kredietcrisis nog niks aan veranderd; niet in de VS, en niet in Nederland.
De politiek is er in de praktijk voor de grote bedrijven, en niet voor de gewone burgers. Met Wouter Bos zal dat ongetwijfeld zo blijven, ondanks alle mooie praatjes. Want die komt zelf uit dat circuit, en wil later vast weer terug voor een mega-baan – net als bijna al zijn voorgangers. Ook dat is precies hetzelfde als wat in de VS en UK gebeurt: mooie beloftes over grote schoonmaak bij de banken, maar er gebeurt niks; de bankiers hebben nog steeds alle troeven in handen.
Het probleem van overcreditering, NHG, HRA, hoge grondprijzen, … lost zich vanzelf op.
Doordat de babyboomers willen verzilveren en het restant van de vooroorlogse generatie vertrekt naar andere oorden zal het huidige woningaanbod nog verder verruimen.
Daarnaast zal over niet al te lange tijd door de enorme geldcreatie de rente weer gaan stijgen.
Misschien wel flink gaan stijgen. Volgens Bernanke bevinden we ons in uncharted territory. Zegt genoeg, zou ik zeggen.
Voor mij in het CBS gelooft: nu aandelen kopen.
Hier zeggen de statische helden die altijd eerlijk zijn en zich nooit laten beïnvloeden voor 2009 een groei te voorzien van 1,25%! Als je zo naar de cijfers van het eerste kwartaal kijkt moet er flink doorgewerkt worden om die groei te realiseren. Sterker nog, Er moet maar liefst 4,5 krimp worden goedgemaakt voordat er überhaupt van groei gesproken kan worden.
Het moge duidelijk zijn dat het CBS recordgroei voorziet voor de rest van het jaar.
Woger?
Hmmm.. link doet het niet.
Zo dan?
@niek (47)
Dit is echt klinklare onzin en je zit echt uit je nek te lullen.
NHG werkt echt heel eenvoudig. Er zijn een aantal regels en voldoe je niet aan 1 letter dan krijg je geen NHG. Zo eenvoudig is het. Daar is geen speld tussen te krijgen.
Ik heb vooral NHG genomen omdat ik dan voor 10 euro minder in de maand meer kapitaal opbouw. Dit alles vanwege de rente korting.
De rest interesseert me niks want net zoals bij verzekeraars sluiten ze altijd de meest voorkomende risicos uit via kleine letters.
@sd(53):
er zijn de afgelopen jaren legio voorbeelden in de pers gepresenteerd die het tegendeel bewijzen; zelfs meneer Schiffer heeft er wel eens wat over gezegd (dat er zo makkelijk mee te frauderen is heeft te maken met de manier waarop NHG is geregeld, en dat kunnen ze blijkbaar niet zomaar veranderen). Maar ja, als je graag enorme oogkleppen ophoudt wat de huizenmarkt betreft, vooral doen.
@sd(54):
dat bewijst dus precies wat ik hier al veel vaker beweerd heb: kopers nemen NHG puur vanwege de rentekorting die het oplevert.
Die kleine lettertjes daar gaan ze pas op letten als er problemen zijn (vandaar al het geklaag in de pers de laatste maanden, bijv. bij RTL-Z, over hoe oneerlijk die NHG voorwaarden zijn – terwijl in de praktijk ongeveer tweederde van de verkopers gewoon alle verlies vergoed krijgt.
Zodra NHG een realistische premie zou berekenen die het risico echt dekt dan is het game over, want de premie is dan veel hoger dan de rentekorting.
De NHG is gewoon een slimme constructie van banken en overheid om de belastingbetaler uiteindelijk op te kunnen laten draaien voor tegenvallers op de woningmarkt. Immers, Rijk en gemeenten staan garant voor eventuele tekorten en de reserves van de NHG zijn niet noemenswaardig.
Dat mag blijkbaar wat kosten, een andere verklaring voor de te lage premie kan ik niet bedenken.