De normen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) worden aangepast met ingang van 2014. Vooral voor mensen die in het verleden een hypotheek met NHG hebben afgesloten, kan dit grote gevolgen hebben. Dit blijkt uit een analyse van HomeFinance.nl die de nieuwe normen onderzocht..
Verruiming van de normen voor bestaande hypotheken
In de afgelopen jaren zijn de leennormen op de hypotheekmarkt strakker geworden. Gevolg is dat er steeds minder geleend kan worden. Dit geldt ook voor hypotheken met NHG. Voor wie een nieuwe hypotheek af wil sluiten in 2014 , geldt dat de normen wederom versoberd worden.
Voor mensen met een bestaande NHG hypotheek gaan vanaf 2014 totaal andere regels gelden wanneer zij in betalingsproblemen komen of er sprake is van scheiding. Voor deze groep worden vanaf 1 januari 2014 de leennormen enorm verruimd. Dit kan grote ge volgen hebben: zowel positief als negatief.
Ruimere regels bij scheiding
Bij scheiding komt het vaak voor dat één van de 2 huiseigenaren in het huis wil blijven wonen. In de praktijk houdt dit in dat de ene huiseigenaar de andere uitkoopt. Omdat de NHG normen voor de maximale hypotheek streng zijn, blijkt dat dit vaak niet mogelijk is. Ondanks dat men de maandlasten soms best kan dragen, moet het huis door de NHG normen na een scheiding verkocht worden. Vanaf 2014 komen er echter meer mogelijkheden om de woning te behouden. Ook als het inkomen volgens de strengere hypotheekregels van de afgelopen jaren on voldoende is om de hypotheek te kunnen behouden, wordt woningbehoud vaak tóch mogelijk. Speciaal voor deze bijzondere omstandigheden gaat NHG namelijk een ruimere maximale hypotheek invoeren. Deze soepelere regels bieden huiseigenaren meer hypotheekruimte om de woning te behouden.
Versobering van de vangnet regeling
NHG is een vangnetregeling die in bepaalde situaties een restschuld kan overnemen bij (gedwongen) verkoop. Hier is bijvoorbeeld sprake van als men de maandlasten niet meer kan betalen na echtscheiding, werkeloosheid of arbeidsongeschiktheid. NHG gaat deze restschuld vanaf 2014 echter veel minder snel overnemen. De ruimere normen gelde n namelijk ook voor dit soort situaties. De mate van betalingsproblemen moet vanaf 2014 een stuk groter zijn voordat NHG vindt dat er sprake is van een onhoudbare financiële situatie.
Jos Koets van HomeFinance: “Voor mensen die na een scheiding bijvoorbeeld de woning moesten verkopen, omdat men op 1 inkomen de hypotheek niet kreeg, kan dit nu wel positief uitpakken. Toch kennen de nieuwe beheercriteria een forse keer zijde. De ruimere maximale hypotheek bij beheersituaties is niet vrijblijvend, maar dwingend. NHG heeft de ruimte tot maatwerk niet als mogelijkheid, maar als strikte norm opgenomen. Dat betekent in dit geval dat vanaf 2014 de maximale hypotheek in een beheersituatie berekend moet worden op basis van de laagst mogelijke werkelijke lasten. Exact deze berekeningsmethode leidde vanaf 2006 t/m 2008 tot de gewraakte woekerhypotheken ter hoogte van 6 tot 8 keer inkomen. Daardoor kan het zelfs gebeuren dat iemand bij een forse inkomensterugval een hypotheek van bijna 8,5 keer het inkomen overhoudt óf de restschuld zelf moet dragen. Het lijkt erop dat het vangnet van de Nationale Hypotheek Garantie vanaf 1 januari 2014 behoorlijke gaten gaat vertonen” .
Meer informatie en rekenvoorbeelden op HomeFinance.nl.
Loading ...
Maar alles doen om de huizenprijs niet verder te laten zakken, oftewel Juan (ondertussen niet meer de meelezer) zou zeggen: alles voor hogehuizenprijzenminnende Nederlanders….
(er mocht toch maar zoiets als MARKTWERKING zijn!
We moeten er niet aan denken!
Wie twijfelt er nog aan dat de regering bankhoeren zijn?
Bij de onderhandeling over deze normen zaten dan ook banken en de NHG om tafel. Geen huiseigenaren. VEH houdt zich overigens angstvallig stil in deze. Kennelijk ziet men alleen de voordelen, of verkiest men minder gedwongen verkopen boven een redelijke behandeling van de gescheidenen.
Of in iets meer woorden vond ik er dit van: http://woningmarktcijfers.staanhier.nl/blog/2013/10/22/hypotheekaanbieders-hoeven-bij-relatiebreuk-niet-aan-reguliere-krediettoets-vast-te-houden/
Wat doen jullie nou moeilijk? Als het je niet bevalt verkoop je toch de woning en tik je toch zelf de restschuld af ipv de staatskas? O nee, hoeft niet eens. Je mag je restschuld gewoon weer opnieuw met NHG meefinancieren 😉
Zometeen trouwens een discussie over sustainable finance in de rode hoed. Of voor d’n thuisblijvert: http://sustainablefinancelab.nl/ (scroll naar beneden)
hmmm…. al pratend en discussierend donderen we het ravijn in………..
Als de burger geen Nhg wil afsluiten omdat je er toch niets aan hebt, dan hebben we een ander probleem. Banken kunnen alleen Nhg hypotheken funden, ivm funding gap. Als de burger geen Nhg wil, dan geen hypotheek. Geen hypotheek geen huis, geen verkoop en dus weer lagere prijzen En dan weer hoger verliesuitkeringen voor de Nhg,….
Nhg was de afgelopen jaren het fundament onder de huizenmarkt, dit fundament lijkt rot.
Door ons met z,n allen garant te staan, via Nhg, kan het systeem alleen maar instorten als we gezamlijk door onze hoeven gaan. Is dit Sociaal of asociaal? Wie zegt het…
De banken overeind houden ten koste van alles is asociaal.
Anyway, er is geen oplossing, niet linksom of rechtsom.
Ik begin van VEH het idee te krijgen dat ze alleen hun mond open trekken als alles achter de schermen al geregeld is. Kunnen ze lekker succes claimen en hoog van de toren blazen / daken schreeuwen.
In dit geval houden ze wellicht hun lippen stijf op elkaar omdat ze weten dat er geen eer voor ze te behalen valt.
En het (nog niet bestaande) NHI wil ook alleen maar NHG hypotheken funden. Zouden al deze NHG aanpassingen met het NHI te maken hebben, of gewoon omdat de garanties van het WeW te risicovol worden?
Frans,
tuurlijk is er wel een oplossing.: Mensen die te veel geleend hebben de afgelopen 20 jaar (en er lekker van geleefd hebben) moeten 10 stappen terug doen en de shit afbetalen. Het is uiteraard makkelijk die schulden op de gemeenschap te gooien door NHG en zo, maar het houdt een keer op.
zag een paar uurtjes geleden een grappig programma op discovery channel. Huizen die per opbod verkocht worden in LA. Vrijstaande huizen gingen voor 40.000 dollar… In Los Angeles.. dus niet eens in Detroit.. Als je de filmpjes van de heer Bezemer goed bekijkt is het meer dan logisch…
Wat een gelul van die Rinnooy Kahn, blablablabla, duurzaamheid, blablabla, sustainablility, blablablabla, cradle to cradle, blablablabla
Het WEW is al aan het interen, en als het eenmaal gaat dan gaat het ook alleen maar harder. De delay en pray gevalletjes die eerst nog maar 30 duizend restschuld hadden, zijn ondertussen goed voor 50.000. Mensen met dubbele huizen idem dito, het is leuk dat ze nog een jaar dubbele hypotheekrente aftrek extra hebben maar de klap wordt alleen maar groter.
Verder komt er nog een golf aan van werklozen, die ook van de NHG gebruik gaan maken. Wij hebben geen zicht op alle getallen, maar je kunt op je klompen aanvoelen dat zij dat wel in de peiling hebben.
Met deze maatregelen worden de echte schuldslaven geboren, tot er geen andere uitweg is dan eruit stappen.
Als het over een niche asset gaat als het sparen van barbie poppen (ik noem maar een zijstraat) en iemand leent 300.000 euro voor een popje dan heeft niemand medelijden dat het met 70% in waarde zakt.. Pas als iedereen speculeert in die poppen (huizen, tulpenbollen, tech-aandelen) dan komen er rare regelingen.
no mercy 😉
Yep!!!
Ze mogen die tekst wel even aanpassen op nhg.nl
Blijkt dat uw hypotheek minder dan 8,5 keer inkomen is uuhhh o nee we bedoelen dat u uw woning kunt behouden en besluit u desondanks te verkopen? Let goed op!
Wellicht wilt u uw woning toch verkopen, ondanks dat u nog niet volledig door uw hypotheek gewurgd wordt uuhhh o nee we bedoelen verkoop van uw woning niet noodzakelijk is. Let u er in dat geval wel op dat als u de woning met verlies verkoopt, u geen recht heeft op kwijtschelding van de restschuld. NHG stelt zeer ruime voorwaarden, uuhhh oh nee we bedoelen strikte eisen juist om een fikse restschuldbetaling te voorkomen uuhhh oh nee we bedoelen woningbehoud mogelijk te maken en scheldt u dus niet kwijt als u niet aan onze strikte eisen uuhhh o nee ruime voorwaarden meewerkt. De restschuld is daarom voor 99,9% zeker uuuh o nee we bedoelen in dat geval voor uw eigen rekening.
Het salaris van de NHG directeur (Karel Schiffer,) zal wel ongeveer een vinex woning per jaar zijn. Dan heeft tenminste nog iemand er wat aan,,, 😉
Steven,
Gelukkig zakken de huizenprijzen sneller als die salarissen….! 🙂
Mooi business model heeft de NHG toch, gewoon je verzekeringsvoorwaarden achteraf mogen aanpassen als de premie al is betaald.
Ik zie het probleem niet. Afgelopen jaren is duidelijk geworden dat scheidingen de grootste kostenpost zijn voor de NHG en dat die groep sterk toeneemt. De NHG neemt nu tegenmaatregelen. Het gevolg is dat de NHG-pot beter gevuld blijft en andere doelgroepen (werkeloos, overlijden) beter bediend kunnen worden. Dat lijkt me niet onredelijk: een scheiding heb je als stel nog invloed op, werkeloosheid en overlijden niet. Mensen moeten eens verantwoordelijkheid gaan nemen en niet altijd maar denken dat de overheid of bank ze opvangt. Oftewel: goede ontwikkeling dit.
Het enige vraagteken wat ik heb, is dat het contract eenzijdig wordt aangepast terwijl de premie is betaald. Dat lijkt me juridisch discutabel, los van de vraag wie nu de benadeelde partij is (bank of consument).
Eens dat er aanpassingen moeten plaatsvinden. Maar mensen een hypotheek van 8,5 keer inkomen laten behouden? Dit geldt ook voor werklozen en arbeidsongeschikten en niet alleen bij echtscheiding. Echtscheiding moet inderdaad wel strakker mee omgegaan worden, daar heb je inderdaad nog wel een keuze, maar WW of AO gebeurt vaak (niet altijd) buiten de eigen macht om. Ze hadden gewoon vanaf dag 1 een flink eigen risico op NHG moeten zetten, maar ja dat is achteraf…
Dan is het van belang te bekijken wie de contractpartijen zijn en wat de afspraken in deze zijn . Heeft de consument hier een rol in dan ?
http://www.ftm.nl/exclusive/banken-nationale-hypotheek-garantie-accepteren/