NVM cijfers over de huizenprijzen worden altijd naar beneden bijgesteld

De woningcijfers die makelaarsvereniging NVM direct na een kwartaal presenteert, blijken de afgelopen twee jaar steeds te rooskleurig te zijn voorgesteld. De definitieve groei komt stelselmatig lager uit dan het voorlopige cijfer, zo blijkt uit onderzoek van Z24. De NVM erkent het probleem en zegt eraan te werken.

De NVM brengt ieder jaar naar buiten hoe de woningprijs zich heeft ontwikkeld, zowel in vergelijking met een kwartaal eerder als in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. In het persbericht over het eerste kwartaal van 2008 staat bijvoorbeeld dat de gemiddelde prijs van een verkochte woning 244.000 euro bedroeg en dat dit 3,2% meer is dan een jaar eerder en 0,4% meer dan een kwartaal eerder.

De cijfers die de NVM direct na een kwartaal publiceert zijn echter altijd voorlopig. Pas na het volgende kwartaal zijn de definitieve cijfers bekend. Uit onderzoek van Z24 blijkt nu dat deze definitieve cijfers de afgelopen twee jaar nagenoeg allemaal lager uitpakken dan de voorlopige cijfers.

De prijs van een gemiddelde woning bleek in het eerste kwartaal uit te zijn gekomen op 243.000 en dit was niet 3,2% maar 2,8 procent meer dan een jaar eerder. Ten opzichte van een kwartaal eerder was de groei geen 0,4%, maar geheel verdwenen. (Zie kader.) De definitieve cijfers draagt de organisatie echter niet actief uit.

De NVM erkent het probleem en zegt dat dit waarschijnlijk komt doordat in de voorlopige cijfers de huizen die onder voorbehoud verkocht zijn, nog niet zijn meegeteld en in de definitieve cijfers wel. Omdat het meestal goedkopere woningen zijn die onder voorbehoud van financiering verkocht worden, vallen de definitieve cijfers als gevolg hiervan lager uit.

“Deze ontwikkeling heeft onze grootste aandacht”, aldus een woordvoerder van de NVM, “omdat wij er naar streven direct na afloop van het kwartaal een zo goed mogelijk beeld van dat kwartaal te schetsen, waarbij de voorlopige cijfers zo min mogelijk afwijken van de definitieve cijfers.”

Een mogelijke oplossing zou volgens de NVM zijn ook de huizen die onder voorbehoud verkocht zijn in de voorlopige cijfers mee te tellen.

De NVM is met vierduizend leden verreweg de grootste makelaarsvereniging van Nederland.

Om een juist stijgingspercentage te berekenen moet je naar de definitieve cijfers kijken. Ook als je uitgaat van een definitieve gemiddelde prijs van een woning in bijvoorbeeld het eerste kwartaal van 2008 (243.000 euro), kom je op basis van de gegeven gemiddelde prijs van verkochte woningen echter niet tot een stijging van 2,8% ten opzichte van een jaar geleden. Ten opzichte van het vierde kwartaal signaleer je op basis van deze cijfers in plaats van een ‘stijging’ van 0,0%, een daling.

Volgens de NVM komt dit doordat de stijging van de prijs van een woning wordt berekend “aan de hand van een methodiek waarbij per type en per regio gekeken wordt naar de procentuele stijging. Op basis van weging naar aantal verkochte woningen wordt dan het percentage voor heel Nederland berekend.”

De NVM berekent de stijgingspercentages door in alle 76 NVM-regio’s te kijken hoe de prijs zich van de verschillende type woningen heeft ontwikkeld. Dit levert 380 stijgingspercentages op. Vervolgens wordt hiervan echter niet gewoon het gemiddelde genomen.

Doe je dit dan telt een prijsstijging van dat ene appartement in noordoost-Groningen namelijk net zo zwaar mee als de prijsstijging van alle appartementen die in Amsterdam verkocht zijn. De NVM berekent dus een gewogen gemiddelde op basis van het aantal verkochte woningen, met als gevolg dat dit voor een buitenstaander niet is na te rekenen.

Doordat het aantal verkochte woningen steeds verschilt, verschilt ook de weging. Beter zou het dus eigenlijk zijn de weging te baseren op de totale woningvoorraad in Nederland, zegt de woordvoerder. Dit maakt het cijfer transparanter, maar ook dan blijft het probleem bestaan dat de procentuele stijging niet een op een te berekenen is op basis van de gegeven gemiddelde verkoopprijzen.