Consumenten zijn eind 2011 niet optimistischer over de huizenmarkt geworden. Dat blijkt uit de ING Vraag van Vandaag van afgelopen week onder gemiddeld 56.400 respondenten per dag. Terugkijkend zien ze de prijzen en het aantal verkopen dalen. De gevolgen van de recessie temperen ook de verwachtingen voor komend jaar. Het ING Economisch Bureau verwacht dat de huizenprijzen in 2012 meer dalen dan in 2011, met 4%.
Huizenprijzen eind 2011 verder omlaag
Consumenten zien de huizenprijzen in hun straat nog altijd dalen. Zes op de tien ondervraagden (59%) zag het laatste halfjaar de huizenprijs in de eigen omgeving vooral dalen. In vergelijking met vorige maand zagen de respondenten per saldo de huizenprijzen iets harder dalen. Ook de meest recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek laten een toegenomen daling van de huizenprijzen zien. Inmiddels wisselen huizen voor gemiddeld ruim 10% minder van eigenaar dan op de piek in augustus 2008.
Lees verder op ing.nl
Het economisch bureau van ING verwacht dat in de eerste maanden van 2011 de huizenprijzen door het grote aanbod nog iets zullen dalen. De daling zal halverwege 2011 tot een halt worden geroepen. In de tweede helft van 2011 verwacht ING dat de huizenprijzen gelijk blijven of zelfs weer licht gaan stijgen. Dit optimisme is verder onderbouwd in de ING Kwartaalmonitor Woningmarkt.
Loading ...
Wat was hun voorspelling voor 2011?
@tufkaj
De tweede helft van 2010 zullen de prijzen zich stabiliseren zodat we voor heel 2010 op een verwachte prijsdaling van 1% uitkomen. Voor 2011 verwacht ING weer stijgende huizenprijzen (+1,5%).
http://fiscathema.nl/woningmarkt/files/2010/02/Huizenmarkt-richting-stabilisatie-25-februari-2010.pdf
Dan zit ING er in ieder geval beter in de buurt dan de huurders hier die een prijsdaling van min 30% of meer voorspeld hadden.
ik kan me niet herinneren dat iemand van de vaste bezoekers een daling van minstens 30% in 2011 voorspeld heeft. Een daling van minstens 30% in de komende jaren, ongetwijfeld 🙂
Gelukkig voor dr.t is Amsterdam, in tegenstelling tot o.a. Laren, immuun voor prijsdalingen; iedereen wil er wonen 😎
Zoals altijd zie je de wereld door een aantal vreemd gekleurde filters. Een stijging van 1.5% voorspellen waar er een werkelijke daling van 4% is, is een oneindig groot verschil. Je kunt rekenkundig niet zeggen dat er een gat van 5.5% procentpunt tussen zit, omdat de richting verkeerd is.
Ik meen zelfs dat bedrijven in hun jaarlijkse verslagen helemaal geen procenten rapporteren als het van negatief naar positief omslaat of omgekeerd. Gewoon omdat het niet uit te drukken is.
Ik kan dus met gerust hart zeggen dat iemand die 30% omlaag in 1 jaar heeft geroepen, oneindig veel dichter bij het goede eind zat dan de ING en zelfs al was er 99% geroepen!
Ik heb geen zin omde berichten er op na te slaan, maar ik denk dat er een jaar of twee drie geleden ook al de nodige doemscenario’s passeerden.
Geen kwestie van willen overigens dat mensen in Amsterdam gaan wonen. De arbeidsgelegenheid verdwijnt steeds meer in randgebieden richting randstad.
Spookdorpen in Limburg, oplopende wachtlijsten voor huurwoningen in Amsterdam.
Je moet maar zin hebben als jongere om 12 jaar op een wachtlijst terecht te komen.
De 4% is als alle seinen op groen staan. Dus de meest gunstige geval. Ik denk dat je eerder rekening moet houden met het dubbele.
Peter2 lees je bericht er zelf eens op na, kun jij jezelf eigenlijk wel volgen?
De richting voorspellen is voor jou belangrijker dan het relatieve verschil, dus kun je er beter 90% in de juiste richting naast zitten dan een paar procent er boven?
Maar misschien kun je een toelichting geven, op het woordje dus?
Dr.T
Jou argumentatie was dat de ING er dichter bij zat dan iemand die -30% had voorspeld. Ik heb uitgelegd dat die uitspraak niet rekenkundig te onderbouwen is.
Hoeveel procent wijkt +1.5% af van -4%?
Ga er maar eens aan beginnen 🙂
En omdat dit probleem niet op te lossen is, is iedere schatting in de goede richting nauwkeuriger, ja zelfs die -99%!
Stel een bedrijf maakte vorig jaar een verlies van -100 euro. Dit jaar maakt men een winst van 50 euro.
Met hoeveel % is de winst van dit jaar t.o.v. vorig jaar gestegen?
Als je dit uitrekent met een voorbeeld van positieve getallen dan is de formule:
((jaar_2011 – jaar_2010) / jaar_2010) * 100
Bij +100 vorig jaar en +110 dit jaar is er dus een stijging van 10%. Doen we dezelfde formule met de eerdere waarden (van negatief naar positief), dan krijgen we als antwoord: -150%, want:
(50 – -100) = 150 (2 x min = plus)
Dan blijft over:
(150 / -100) * 100
Doe het maar eens met een calculator 🙂
Dus met 150 meer winst komt er een negatief percentage uit als er het jaar daarvoor verlies werd gemaakt. Vandaar dat uitspraken in procenten zo tricky zijn!
Organisaties als de OECD, het IMF e.d.schatten een paar jaar geleden al dat er zo’n 30% lucht in de Nederlandse huizenprijzen zat. Maar dat was dus een paar jaar geleden. Nog voor dat de kredietcrisis zich had aangediend. Sinds die tijd zijn de financieringsmogelijkheden krapper geworden en het vooruitzicht eop het behoud van baan en inkomen alleen maar minder goed geworden. Denk naast de aanhoudende discussie over afschaffing van de hra bijvoorbeeld ook maar eens aan die voortdurende dreiging van het afstempelen op de pensioenen.Maakt alle potentiele kopers ouder dan 35 toch weer een beetje extra ko(o)pschuw. Min dertig procent voor de komende jaren lijkt mij onder de huidige omstandigheden eigenlijk nog een tamelijk conservatieve schatting. Min veertig of min vijftig tot 2020 komt misschien beter in de buurt. Zit de prijs van een modaal huis gewoon weer op het lange termijn gemiddelde van vier keer een modaal jaarsalaris. En zelfs dat is wellicht nog te optimistisch ingeschat want prijzen schieten in zo’n bearmarkt vaak ook nog eens een keertje door naar beneden.
In 2011 zijn de prijzen met 3,3% gedaald volgens CBS. Wat ik alleen niet begrijp is dat niemand in de berichtgeving mee meent dat er voor de koper ook nog eens 4% korting is op de overdrachtsbelasting. In mijn ogen zijn de prijzen dan met 7,3 % gedaald.
Als het volgend jaar volgens de ING meer gaat dalen dan nu dan zal de daling eerder richting 8% gaan?
In 2011 zijn de prijzen met 3,3% gedaald volgens CBS. Wat ik alleen niet begrijp is dat niemand in de berichtgeving mee meent dat er voor de koper ook nog eens 4% korting is op de overdrachtsbelasting. In mijn ogen zijn de prijzen dan met 7,3 % gedaald.
Als het volgend jaar volgens de ING meer gaat dalen dan nu dan zal de daling eerder richting 8% gaan?
Peter2 ik onderschat je wellicht, maar het verschil tussen 1,5 en plus 4 is voor mij 5,5 procent.
Een daling van 3,3% van de CBS zijn de verkochte huizen. Dit zijn de meest courante woningen. Alle woningen die te koop staan en niet zijn verkocht, zijn in de daling niet meegenomen. Dit geeft echt een vertekend beeld van het totaal. De komende jaren gaan de klappen vallen omdat ook de niet courante voorraad weg moet en dat ga je terug zien in de prijzen. Die gaan een extra vlucht naar beneden maken.
Ik zeg dat ik er met 8 % veel dichter bij de waarheid zit dan de ING.
De meesten mensen denken in procent punten en niet in procenten. Strikt genomen moet je procenten altijd vermenigvuldigen of delen en dan is zelfs die – operatie die ik uitvoerde uit den boze!
Een procent is een numerieke uitdrukking van een verhouding en dus geen hoeveelheid. Dus 20% (vermenigvuldiging met 1.2).
Stel nu dat ik een 10% stijging zou hebben voorspeld, dus een factor van 1.1, en het wordt 20% (1.2).
Dan is de stijging (1.2 / 1.1) = 1.09, dus 9% hoger uitgekomen dan ik had voorspeld en niet 10%. Laten we dit nu eens herhalen met de oorspronkelijke cijfers: van plus 1.5% en min 4% (1.015 / – 0.96) = -1.057, ofwel de ING voorspelde 5.7% te laag! Zie de uitleg in mijn voorgaande post waarom de uitkomst ineens zo raar is.
En waarom zo rekenen als je ook in procent punten kan rekenen? Een verschil tussen +90% voorspellen, waar +91% gehaald word is in procent punten 1, net als een verschil tussen 1% en 2%. Maar in werkelijkheid is 1 procent punt ernaast op 1% een groter verschil (100%) dan 1 procentpunt op 90%.
@ Peter
Je weet toch dat makelaarsters als dr. T nooit hebben leren rekenen en alleen een cursusje hebben gehad voor hun diploma
Een leuke quote die ik tegenkwam op het net:
Waar de ING zich schuldig aan maakt, is speculatie. Of nou ja, schuldig… speculeren mag (in een vrije markt).
Het probleem van speculeren is echter dat het vooral goed werkt bij eerste levensbehoeften. Zie ook de recente ophef rond de voedselspeculatie door pensioenfondsen. Een grote groep mensen heeft iets echt nodig, en als de schaarste een bepaalde drempel overschrijdt, dan wordt echt alles gegeven voor de laatste zakken maïs / flatje in een achterbuurt.
Nou ligt het bij woningen gelukkig iets genuanceerder. Een geringe schaarste van 1 a 2 procent betekent hooguit dat een aantal studenten een paar maanden langer bij hun ouders blijven wonen. Geen probleem… Nou ja, tot op zekere hoogte – er ís een drempel. Als schaarste deze drempel overschrijdt, dan stijgen prijzen de pan uit.
En hier maken (grond / vastgoed)speculanten dankbaar gebruik van. Kenmerk van speculatie is dan ook dat er voortdurend wordt gesproken over ‘verwachte schaarste in de toekomst’. Zie wederom de recente ophef over voedselspeculatie: De prijzen stegen naar recordhoogte, terwijl er sprake was van een voedseloverschot…
Ik vind het dan ook zeer verontrustend dat in de ‘woonvisie’ van het kabinet wordt gesproken over toekomstige schaarste. Dit wordt zelfs schaamteloos gepresenteerd als een vaststaand feit, en dat vind ik zeer, zeer kwalijk. Zeker in een ‘markt’ waarin de overheid alle touwtjes in handen heeft…
Achterliggende gedachte is blijkbaar: de overheid heeft helemaal niet alle touwtjes in handen. Nee hoor, er is namelijk een crisis. En we (de overheid) kunnen er dus niks aan doen dat bijna geen bouwproject nog van de grond komt als bouwgrond minder opbrengt dan gemeenten dromen…
Of vrij vertaald: exorbitante winsten van grondspeculanten, speculerende gemeenten en winstverslaafde projectontwikkelaars met een grote (persoonlijke) buffer zijn gegarandeerd – ook tijdens, of vlak na, de crisis.
Toch mooi, zo’n overheid die iedereen beschermt die het moeilijk heeft.
En hierdoor kan bijvoorbeeld de ING ‘optimistisch’ blijven over de huizen-‘markt’ – zonder dat zij door iedereen (dus ook mensen buiten dit forum) – keihard worden uitgelachen.
Volgens mij is dat het grote probleem…
Dr. T.
Je kunt niet rekenen.
Peter2 wel.
Vraag aan Dr. T:
stel je maakt een marge van 30% op je inkoopprijs, hoeveel korting kun je dan geven op je verkoopprijs zonder verlies te lijden?
Snap je ook niet zeker?
Succes!
Laurens
Peter2,
Wat een onzin. Als je uitgaat 4% en 1.5% van een 100k zijn resp. 4k en 1.5k. 5.5% van 100k is toch echt 5.5k…
Dr.t heeft gewoon gelijk.
Speculeren heeft op zich een belangrijke functie, juist als het om zaken als voedsel gaat. Het zet beschikbaar kapitaal vroegtijdig in voor productie van de goederen waarvan later een schaarste wordt verwacht. Hierdoor kunnen potentieel (dodelijke in geval van voedsel) tekorten op een later tijdstip worden voorkomen.
Maar als de overheid gaat speculeren, dan gaat het goed fout. Zij creëert namelijk zelf de schaarste en dus is het geen prudent handelen, maar gewoon prijs een aanbod fixatie. En dat betekend dat de prijzen maar moeilijk kunnen zakken als de nood niet meer van toepassing is.
Onze overheid belemmert normale prijsvorming d.m.v. regels en bepaald ook nog eens zelf waar en hoeveel er gebouwd mag worden en welke woon alternatieven voor handen zijn en voor wie. Belasting technische zaken als de HRA nog even daargelaten, is de Nederlandse woonmarkt gewoon 100% in handen van de overheid.
De belabberde huizenmarkt situatie die wij hebben zou onmogelijk zijn in een vrije markt. En toch denken de heren en dames in Den Haag dat zij het ook dit jaar weer beter kunnen!
dr.t
Laatst had je het over een nieuwe rentetermijn, zoals je wellicht weet willen ze de NMA weer onderzoek laten doen naar de “te hoge” margeopslag. De laatste keer dat er zo’n onderzoek was daalde de rente eventjes. Misschien dat jouw herziening en het NMA onderzoek parallel lopen dan kun je er wellicht je voordeel mee doen. Zomaar een tip hoor.
@ 19
“stel je maakt een marge van 30% op je inkoopprijs, hoeveel korting kun je dan geven op je verkoopprijs zonder verlies te lijden?”
Antwoord is simpel ……30%. Maar ik werk ook voor de Griekse overheid als financieel specialist.
Hoezo begrotingstekort? Dat is Griekse mathematica waarde vriend!
Forse zeepbel in huizenprijs bijna weg volgens Wegwijs.
http://www.wegwijs.nl/magazine/wegwijs-nummer-53-december-2011#/14/
Okkie,
Ach ja, het langjarige gemiddelde van Wegwijs is niet zo heel lang. Het echt langjarige gemiddelde schommelt rond de inflatie volgens de Herengrachtindex. De prijs zal per definitie ook een keer onder het gemiddelde duiken.
Je voorspelt de nieuwe waarde op 101.5k
De werkelijk nieuwe waarde komt uit op 96k
Het verschil is inderdaad 5.5k, maar als je de nauwkeurigheid/afwijking van de schatting wil weten dan moet je die 5.5k afzetten tegen de nieuwe waarde en niet de oude waarde!
Het moet dus worden:
5.5k / 96k = 0.0572 (ofwel 5.72% afwijking, i.p.v. 5.5%)
Dat is dus 1 – 0.0572 = 0.9428 * 100 = 94.28% procent nauwkeurig.
Laten we nu hetzelfde doen voor -30%
Je voorspelt de nieuwe waarde op 70k
De werkelijk nieuwe waarde komt uit op 96k
Verschil is 26k
26k / 96k = 0.2708 (ofwel 27.08% afwijking)
Dat is dus 1 – 0.2708 = 0.7292 * 100 = 72.92% procent nauwkeurig.
Dr.T heeft dus gelijk dat -30% in een jaar schatten en slechts -4% hebben een groter verschil met de werkelijk opgetreden JAAR verandering is en dat zo’n schatting dus minder nauwkeurig blijkt.
We moeten constateren dat procentpunt berekeningen nauwkeuriger lijken dan zij werkelijk zijn (de werkelijke afwijking is niet 5.5%, maar 5.72%). Ze zijn wel eenvoudig en in een oogopslag te begrijpen, maar dus niet betrouwbaar.
Dat laatste wordt duidelijk als je op beide voorspellingen had gehandeld door te kopen/verkopen.
Stel je ging uit van 1.5% stijging en rekende dus op winst. Dan had je mooi 4% verlies voor je kiezen gehad i.p.v. 1.5% winst.
Had je afgegaan van -30% daling en verkocht voor de prijs die je er bij onderhandeling uit had kunnen krijgen dan had je ook verlies gehad (aangenomen dat je flink in vraagprijs bent gezakt). Dat verlies echter, zal achteraf gezien met voorlopige daling steeds kleiner blijken te zijn. Dat die daling nog even doorzet lijkt mij duidelijk, er is niet voor niets 4% afgegaan en de afname is nog aan het accelereren.
Het is dus erg belangrijk de richting in ieder geval goed te hebben en niet enkel naar dit moment te kijken. Ik heb liever een minder nauwkeurige voorspelling die een lange termijn trend goed volgt dan een op jaar basis nauwkeurige schatting die meteen al de verkeerde kant uit gaat. Een voorspelling op jaarbasis is voor huizen hoe nauwkeurig ook, niet zo belangrijk als de lange termijntrend, gewoon omdat je er lang aan vast zit!
Briljant, gewoon uitgaan van 5,15% eeuwige exponentiele groei 🙂
Ik benijd soms het optimisme van de roze brillen!
De volgende fase is ingezet: het is geaccepteerd dat huizenprijzen dalen. Gevolg zal een versnelling zijn van de dalende prijzen.
Ik kan me ook niet herinneren dat iemand hier ooit 30% in 1 jaar heeft genoemd. Al eerder heb ik gezegd dat de huizenprijzen zo’n 5 jaar vetraging toont op fundamentele economische/financieele ontwikkelingen.
Met andere woorden: het meeste buskruid zit nog in het vat. De echte explosie moet nog komen.
We zien nu al een versnelling in de neergang, dit zal komende paar jaar doorgaan denk ik.
Ik kan me ook niet herinneren dat iemand hier ooit 30% in 1 jaar heeft genoemd. Al eerder heb ik gezegd dat de huizenprijzen zo’n 5 jaar vertraging toont op fundamentele economische/financieele ontwikkelingen.
Met andere woorden: het meeste buskruid zit nog in het vat. De echte explosie moet nog komen.
We zien nu al een versnelling in de neergang, dit zal komende paar jaar doorgaan denk ik.
Och, ik durf te wedden dat die huurders geen 12K kwijt zijn komend jaar (ex onderhoud, ex rente)
Oeps, dat werkt dus niet snel nog een fout corrigeren terwijl de verzendknop al is ingedrukt en dan snel weer een keer indrukken voordat de verzending al lijkt te hebben plaatsgevonden: excuus!
5.5 procentPUNT
het verschil tussen -1 en -2 procent is 100 procent. Ter illustratie en ter lering.
Dalingen van 30% in 1 jaar zijn nooit genoemd, maar aan de andere kant: je kan hele pagina’s vollullen over procentpunten enz. daarmee lul je echt niet recht dat een schatting van +1,5% dichterbij de waarheid (-4%) ligt dan een schatting van -30%. Als je dat toch met wiskunde rechtlult doe je eigenlijk hetzelfde als de NVM: “huizenprijzen weer gestegen! (t.o.v. dezelfde maand 25 jaar geleden)”.
Als ik vanuit Rotterdam naar Hengelo moet en ik rij verkeerd en kom in situatie 1 in Den Haag terecht en in situatie 2 in Moskou… Wanneer ben ik dan de grootste stomkop?
Mijn advies: fixeer je niet op de persoon (dr.t) maar op de inhoud.
Maar er was ook nog een artikel met inhoud:
4% is denk ik te conservatief. Denk eerder aan 6% (50% meer Peter!) plus verder dalende volumes. Daadwerkelijke percentage is lastig te schatten, omdat de huizenmarkt en de huizenprijs grotendeels afhankelijk is van beslissingen uit de politiek (HRA, wel/niet overdrachtsbelasting terug omhoog, wel/niet aflossingsvrij aan banden, etc.). Mijn persoonlijke inschatting is dat de koek op is, het consumentenvertrouwen is duidelijk weg en ik denk dat we volgende jaar minimaal 2 kwartalen in recessie zullen zitten.
Een ander mogelijk scenario is dat het huidige kabinet gaat vallen over de nieuwe bezuinigingsronde. De keuzes worden nu echt hard: ontwikkelingshulp er af of HRA beperken? Hoger onderwijs kapot bezuinigen (wat een schande is dat btw) of HRA beperken? Henk en Ingrid gaan de pijn voelen dus de druk op Wilders zal toenemen. Bezuinigen op ontwikkelingshulp is voor het CDA tot op heden onbespreekbaar geweest. Houden ze de poot stijf? En dan Rutte, het is niet ondenkbaar dat hij toch iets aan de HRA moet gaan doen. Is hij daartoe bereid of zal hij onder druk van zijn achterban voor de dood of de gladiolen gaan?
Kortom, met een nieuw kabinet kun je helemaal niets voorspellen m.b.t. de huizenmarkt.
Ik ben zeer zeer benieuwd naar de uitwerking van het in de verkoop doen van het sociale huurwoningenbestand. Zelfs al zou maar 3% tot koop over gaan, dan praten we nog steeds over pak ‘m beet 50k huizen. Dat moet voelbaar worden.
In vele opzichten zal 2012 een cruciaal jaar worden. De financiële markten zullen de “pappen en nathouden” strategie van de regeringen niet langer meer tolereren. Het wordt dus buigen of barsten: hervormen of crashen.
Ik wens u allen alvast een zeer voorspoedig 2012 met veel wijsheid en hopelijk ook veel vurige, inhoudelijke discussies op dit blog toe!
Het is heel simpel. De echte prijsverlaging is nog niet doorgevoerd omdat huizenbezitters ze niet kunnen/willen opbrengen. Het wordt anders als de gevolgen van de komende recessie zichtbaar worden. Dit kan nog even duren, wat Frans ook zegt. Nu is het nog wat Spielerij gebaseerd op verwachtingen.
Starters gaan ook niet zomaar meer huizen kopen voor een bepaalde prijs, ondanks de “aansporingen” van de DNB (stelletje ratten bij elkaar). Ze weten nu dat prijsstijgingen niet eeuwig zijn.
Het aanbod blijft stijgen bij een overgewaardeerde huizenmarkt. Peter2 heeft daarin volkomen gelijk. Er is dan maar 1 ding belangrijk en dat is de richting van de beweging over langere termijn. DNB (stelletje ratten) banken en makelaars proberen deze ontwikkeling met korte-termijn cijfers te verdoezelen.
Wie zit er eigenlijk achter Wegwijs?
De huizenmarkt is een beetje als de situatie tijdens een avondje uit.
Eerst wordt de aandacht gevestigd op de knapperds, en als die de deur uit zijn gegaan, dan blijven de lelijkerds achter. En daar zit niemand op te wachten. Tenzij we met wat steunmaatregelen de zaken ietwat rooskleuriger gaan zien naarmate de avond vordert… Of de overgebleven in kwesties wat harder hun best gaan doen om in de smaak te vallen..
We hebben net wat knappe huizen verkocht zien worden. Tenzij de koper wat wordt aangespoord om het minder aantrekkelijke aanbod te bemachtigen, ofwel direct door de verkoper dmv lagere prijs, ofwel dmv overheidsprikkels, is het overgebleven aanbod “met een vlekje erop” de sigaar…
Naarmate het marginale aanbod van huizen met mindere aantrekkelijkheid meer en meer in de markt wordt gezet zullen huizenprijzen versneld gaan dalen. Immers de bereidheid van de lelijkerds om in de smaak te vallen, heeft als gevolg dat zelfs de knapperds wat beter hun best moeten doen om in de smaak te vallen. Waarom zelfs je best doen voor een knapperd als een hoop lelijkers zich behoorlijk in de kijker willen spelen..? Zelfs de knapperds worden dan onzeker..
Welnu als de optimistische ING bank (die de kredietcrisis èn de Staatssteun aan ING èn de huizenprijsdalingen in 2010 èn 2011 niet heeft voorzien) nu WÈL een daling van huizenprijzen voorziet, en wel van 4%, zal deze in het ècht wel groter uitpakken.
Dat wordt ook bevestigd met de prijsdalingen in Laren van -25% (zie gisteren) http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/28-12-2011/kabinet-denkt-serieus-over-versobering-renteaftrek/#comment-94411 dan is -4% een dag later natuurlijk een lachertje, dus weer een leuk bericht van de ING. Hoe serieus kunnen we ze nemen ?
En dan te bedenken dat de politieke erkenning er nog moet komen dat HRA eraan gaat.
In de casametrische optiek zitten we overigens dan nu al in apocalipstische scenario’s met -4%, we zijn van de casametrische snelheidmeter afgelopen…. 8)
Hahahahahaaaaaa.
Leuk, hoor, gratis cabaret 🙂
Kijk de heer Elco Brinkman gaf gisteren al in in FD:
– bouwkosten 1997 – 2011 + 25%
– grondprijskosten 1997 – 2011 +265%
Kortom de grondkosten zijn 10 maal harder gestegen dan de bouwkosten. BIZAR. Dat is overheidsbeleid.
Hetzelfde met Hypotheekschulden en inkomens:
Hypotheekschulden 1990-2008 maal 6
Inkomens maal 1.7
Conclusie: de hypotheekschulden zijn ruim drie maal harder gestegen dan de inkomens.
Nog een opsomminkje:
– Huidige gemiddelde vraagprijs van een koopwoning op Funda is niet 230.000 euro maar 330.000 euro = 11 maal JanMo. Onbetaalbaar, onfinancierbaar.
– Gemiddelde huizenprijs is niet gemiddelde koopwoning kennelijk zitten hier huurwoningen in verrekend o.i.d.
– HRA gaat eraan: de werkelijke rentelasten komen voor rekening van de huizenkoper
– Steeds meer arbeid is flexibel (ZZP) en banken willen die onzekere arbeidsinkomens niet financieren
– Aflossingsvrij financieren gaat eraan nu mag nu 50%, op termijn gaan we naar normale Europese normen (Duitsland: 0%)
– NHG gaat stapsgewijs tot 2014 omlaag.
– de rente blijft voorlopig laag maar zal toch ècht een keer de werkelijke prijs van geld moeten gaan weerspiegelen. Hogehuizenporijzen (dankzij kunstmatig lage rentes) moeten dan omlaag.
Maar in februari 2012 is het volgens Wegwijs allemaal opgelost en weer volledig in balans.
Mevrouw Dr Ir Maartje Martens denkt hier (terecht) heel anders over:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/een-ding-is-zeker-woningprijzen-in-nederland-zullen-scherp-dalen/
Weg-wijs is een rozebrillenblaadje.
Maar in februari 2012 zullen we zeker nog eens kijken… 🙂
Kortom
die hele HRA non-discussie, is ook de overheid zelf die weigert in haar eigen vlees te snijden. Goed van de heer Drs Elco Brinkman datti dat nu eindelijk snapt (Juan had zich hier al reeds eerder over verbaasd, zie eerdere posts). Het belang van Bouwend NL kan gewoon niet samengaan met bizar hoge grondprijzen.
En de Rijksoveheid staat met NHG garant, en de Huizenprijzen zijn inmiddels zo Hoog dat niemand ze meer kan betalen, briljant bedacht. Wat een plan !
Vooral instandhouden die Gemeentelijke Grondprijzen èn natuurlijk de HRA want die gaan mooi samen 8)
Juan gelooft in de volledige maakbaarheid van de samenleving 🙂
Hier een eerdere gedachte.
Kijk Hogehuizenprijsminnend NL sloopt de bouwbedrijven
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/12-11-2011/kees-de-kort-toekomst-huizenmarkt/#comment-91570
Wegwijs rekent met een jaarlijkse waardestijging van 5,15%
Bizar dat ze dit soort gegevens zo durven te presenteren, ze begrijpen zelf toch ook wel dat dit getal totaal niet in overeenstemming is met de toename van het inkomen?
In ieder geval leuk dat zij zichzelf zo uit de crash weten te bemoedigen, misschien werkt deze goed onderbouwde aanpak wel 🙂
dat is omdat iedereen er vanuit gaat dat de verkoper die 4% in zijn zak steekt, cadeautje van Piet Hein en zijn piraten.
tja, als de politiek niet via allerlei manipulatie de huizen- en grondprijzen hoog houdt (en zo vooral miljarden richting de bouwmaffia sluist), dan zal er extra geld naar ING c.s. moeten omdat de bankportefeuilles verder instorten. Allemaal too big to fail (of TBTFW). Linksom of rechtsom, de spaarder en belastingbetaler trekken aan het kortste eind.
strikt genomen misschien, maar gezien de enorme leverage op de NL huizenmarkt is 4% daling in plaats van 1.5% stijging zo ongeveer het verschil tussen vet verdienen en bijna failliet. Oftewel, het gaat hier niet om een rekenkundig maar een kwalitatief verschil.
het enige wat nog erger is is als de overheid de banken gratis geld geeft om onbeperkt mee te speculeren, zoals de ECB afgelopen week deed. De commodities spoten gelijk weer omhoog, kun je nagaan wat er gebeurt als het risicobesef weer wat minder wordt en al dit ECB geld met maximale leverage de commodity markets op stroomt. Half Afrika zou gelijk met onbetaalbaar voedsel zitten, en dat alles om een onhoudbare EU en een onhoudbare huizenbubble wat tijdwinst te gunnen 🙁
kun je nagaan wat er gebeurt als de prijs jaar op jaar blijft dalen, laten we zeggen minstens tot 2025…
betrouwbare contra-indicator.
je kunt ook zeggen dat het verschil 1 procent is 🙂
dat heeft alleen invloed als je denkt dat die mensen toch al van plan waren een woning te kopen, en dat ze vanwege de fantastische aanbieding nu voor de WBV kiezen. Ik denk dus dat het niks uitmaakt, dit is gewoon vestzak-broekzak wat het aanbod betreft. Maar het heeft wél invloed op de hypotheekmarkt en bankbalansen, en dus indirect mogelijk een beetje negatieve invloed op de rest van de koopmarkt.
voor academici, die blijkbaar een goede doelgroep zijn om voor de gek te houden met mooie praatjes gebaseerd op trend extrapolatie en statistische manipulatie.
natuurlijk wel, dat ging heel lang prima samen omdat juist de bouwers gigantisch verdienden aan de grond. Vaak wel via een aparte BV, zodat het lijkt alsof het houtje bijten is in de bouw met slechts een paar % winst op een nieuwbouwwoning. Maar in werkelijkheid is het bijna altijd koppelverkoop, je bent ook gedwongen het perceel te kopen waarop de projectontwikkelaar zonder een vinger uit te steken een ton of nog veel meer verdient (en de gemeente krijgt haar deel, maar toch). Krokodilletranen van Elco en zijn maffia.
Natuurlijk zou Bouwend Nederland gewoon zijn inkomen moeten verdienen door kwalitatief hoogwaardige huizen (innovatief, laag energie/materiaal gebruik, op menselijke maat enz.) te leveren voor een goede prijs. Huizen waaraan behoefte is om in te wonen, en niet om mee te speculeren zoals nu. Maar dat is wel het laatste wat Bouwend Nederland wil; 100% vergroeid met de overheidstiet. Geen stoere bouwers, maar moederskindjes die in een echte wereld (zonder onbeperkte overheidsmanipulatie) niet kunnen meekomen.
nogmaals het is gewoon trend extrapolatie, en veel academen zullen het prachtig vinden. Laat ik even mijn eigen gemeente nemen: gemiddelde prijsstijging van woningen in het centrum ongeveer 1000% in 20 jaar, oftewel zo’n 25% per jaar. Lijntje door de data trekken en het is duidelijk dat Wegwijs véél te conservatief is met die voorspelling van +5% 😎
@45 Het stukje van Wegwijs is een tenenkrommende opsomming van onjuiste aannames, flatterende percentages, cirkelredeneringen en misleidende grafieken.
Welke onpeilbaar domme super-sukkel extrapoleert een mooi estetisch doorlopend zwart lijntje zonder enige onderbouwing als basis van zijn betoog? Het is om te huilen.
Inderdaad, het is al een jaar of DRIE kredietcrisis en Wegwijs komt met een verhaal met hemelsehogehuizenprijzen gedachten van vóór 2007.
Nu is (toegegeven) Juan niet helemaal hip maar een dergelijk artikel is natuurlijk gewoon volstrekt uit de tijd.
@dr. t:
Volgens de poll voorspelden de meesten hier een daling in 2011 van 15 procent en daarnaast een grote groep een daling van 10 procent. De Rabobank voorspelde eind 2010 een daling van 1 procent.
De mensen die stemden op deze site zaten dus te hoog en (in elk geval 1 bank!)banken te laag!
Ben benieuwd naar de voorspellingen van de bezoekers hier voor 2012……
Heeft u het artikel over -25% in Laren gezien, da’s toch bijna 15% het afgelopen jaar.
Nee, naar de cijfers van het CBS. Ik veronderstel dat zo een poll gaat over de huizenprijzen in Nederland en niet in Laren.
dat is academisch nivo anno 2011 vrees ik 😎
(hoewel, misschien moet je tegenwoordig grof liegen om academisch nivo te kunnen claimen …).
Je wilt toch niet beweren dat de cijfers van het Ministry or Truth iets te maken hebben met de echte huizenprijzen in NL?
NB: volgens mij zat het CBS met hun voorspelling er zelf ook naast, maar dat terzijde.
Je wilt toch niet beweren dat de cijfers van het Ministry or Truth iets te maken hebben met de echte huizenprijzen in NL?
Waarom niet? (Ik heb me niet verdiept in de wijze waarop CBS dit onderzoek doet, maar blijkbaar weet jij er meer van, verlicht me….).
Maar ik heb hier ook nog geen harde bewijzen voor een landelijke daling van 10 of 15 procent voorbij zien schuiven.
The irony: Wegwijs de weg kwijt zijn?
Huizenprijzen dalen veel harder dan men communiceert. De gecommuniceerde daling gaat over de gemiddelde prijs van de verkochte woningen en zegt dus niets over de markt. Je ziet dat er nu relatief meer (al flink in prijs gezakte) duurdere woningen zitten in het gemiddelde dan en paar jaar geleden. Hierdoor blijft het gemiddelde hoger en dus de daling lager dan de werkelijkheid. Kijk naar willekeurige woningen die al meer dan 1 jaar te koop staan en wat de prijsaanpassing in dat jaar is geweest. Veel woningen zijn in dat jaar alleen al meer dan 10% gedaald in vraagprijs en nog niet verkocht. Ik gelkoof echt dat de huizen al zeker 20% gedaald zijn in waarde t.o.v. de top in 2007/2008. Met die prachtige (niets zeggende) ratio’s van de NVM zie je dat natuurlijk niet. Net zoals het gemiddeld aantal dagen dat een oning te koop staat, nog zo’n niets zeggende ratio.
Peter2,
>Het verschil is inderdaad 5.5k, maar als je de >nauwkeurigheid/afwijking van de schatting wil weten >dan moet je die 5.5k afzetten tegen de nieuwe waarde >en niet de oude waarde!
Kijk daar zit jouw denkfout. Als je voorspellingen in procenten wil vergelijken lukt je dat als je de oude waarde handhaaft: de gemiddelde huizenprijs van het jaar ervoor. Er is geen enkele reden om de procenten in nieuwe waarde te gaan gebruiken.
Deze oude waarde blijft je referentie waar de procenten op gebaseerd zijn, zodat je wel een voorspelling van een toename van 1.5% procent lineair mag vergelijken met een afname van 30% (5.5% tegen 26%).
Nogmaals dr.T had gelijk, maar ja, sommigen op dit forum geven nu eenmaal mensen als dr.T en Ralph graag per definitie ongelijk omdat ze dichter bij de werkelijkheid zitten dan ze zouden willen …
Met het gevaar dat ik je ironie of humor niet begrijp, stel ik dat dit een ietsje te simpel is.
Het enige echt juiste antwoord moet natuurlijk zijn:
inkoopprijs: 100
marge 30%, dus officiele verkoopprijs 130
VERLAAGDE verkoopprijs: 100
Je kunt dus 23,07% (30/130) zakken in je VERKOOPprijs om je inkoopprijs terug te krijgen. Alles natuurlijk afgezien van allerlei kosten die je maakt, maar daar gaat het in dit voorbeeld niet over.
Expat,
Peter2,
Stel dat het CPB voor 2012 een economische groei voorspelt van -1% en voor 2013 een groei van 3%. Achteraf blijkt voor zowel 2012 als voor 2013 de werkelijke groei 1% te bedragen. Betekent dat de CPB voor 2012 de groei met 200% heeft onderschat en voor 2013 de groei met 200% heeft overschat. Beide voorspellingen zitten er dus even ver naast. Daarom wordt de kwaliteit van voorspellingen beoordeeld m.b.v. het begrip (gemiddelde) absolute voorspelfout,
Het woord “absoluut” in deze uitdrukking houdt in dat je het teken ( = of -)tussen het verschil van gerealiseerde en voorspelde waarde moet negeren.
Dat idee had ik ook al.
@55 Joep, ik denk dat je gelijk hebt.
Er zijn nogal wat huizen in mijn omgeving die ik zou kunnen kopen door een bod uit te brengen ongeveer 20-25% onder de topvraagprijs uit 2006.
En dat zijn niet eens heel incourante huizen.
het CBS publiceert volledig politiek gemasseerde cijfers. Als de uitkomst niet bevalt wordt de rekenmethode in overleg met de politiek aangepast. Heb je dus echt helemaal niks aan. Berucht i.v.m. de inflatiecijfers, maar bijv. de discussies over de ‘mandjes’ van de huizenmarkt zeggen ook voldoende. De CBS cijfers zijn geen ‘data’ maar spin. Wantrouw overheid en media en kijk gewoon om je heen wat er gebeurt.
het zou kunnen inderdaad, we zullen het dankzij de gebruikte rekenmethode nooit weten; de echte data worden zorgvuldig afgeschermd. Op de weg omhoog gebeurde trouwens het omgekeerde, de stijging was VEEL groter dan de ongeveer 250% in bijna 20 jaar waar NVM en CBS mee schermen. Ook daarbij was een verschuiving in het aanbod een belangrijke factor. Logischerwijs zal op de weg omlaag het omgekeerde spelen en zul je misschien meer huis voor je geld krijgen terwijl de gemiddelde transactieprijs voorlopig relatief weinig daalt. Pas als de uitstaande hypotheekschuld serieus gaat krimpen (zover is het nog niet) zullen ook de gemiddelde (mediane) transactieprijzen gaan dalen.
als ondernemer hanteerde ik vroeger altijd een marge als percentage van de verkoopprijs (net als dalen dus). Maar ik ben eigenwijs, misschien weten economen en andere geleerden het wel veel beter 😉
sorry, dat was ongelukkig uitgedrukt. Ik bedoel dat je dan voor precies hetzelfde huis gewoon veel minder gaat betalen dan een paar jaar geleden, in plaats van dat je voor hetzelfde geld als een paar jaar geleden wat meer huis krijgt. Een verschuiving van de transacties richting steeds luxere woningen bij nauwelijks dalende transactieprijs (zoals de afgelopen 1-2 jaar) kan niet eeuwig duren; de onderkant van de markt droogt op en een deel van de verkopers zal daar straks ook sterk moeten zakken met de prijs.
Dit zal vanzelfsprekend ook beïnvloed worden door hoeveel hypotheek de bank wil verstrekken, wat recent aan het veranderen is. De meeste consumenten kiezen nog steeds voor het duurste huis dat ze kunnen lenen; ooit gaan mensen kiezen voor het goedkoopste huis dat aan hun eisen voldoet en dat ze kunnen betalen, los van het maximale hypotheekbedrag. Maar daar zijn we nog lang niet.
Mensen zijn van nature erg vatbaar om dat soort redeneringen te volgen en als waarheid te beschouwen. Taleb heeft daar 2 hele aardige boeken over geschreven: Fooled by randomness en The black Swan.