Waar halen banken hun geld vandaan? Het verpakken en doorverkopen van hypotheken was tot de bankencrisis een beproefd fenomeen, maar is acuut gestopt toen de banken éen voor éen omvielen. Securitiseren, zoals dat verpakken wordt genoemd, bestaat sindsdien niet meer. Behalve in Nederland, zo blijkt in Goudzoekers. En is dat nou goed of juist niet? De banken moeten natuurlijk wel érgens hun geld vandaan halen. Dat gebeurt nu weer op allerlei andere manieren, waar De Nederlandse Bank nogal bezorgd over is, maar waar de economen het niet over eens raken. In Goudzoekers houden we ‘het nieuwe bankieren’ tegen het licht en bekijken of dat zo veilig wel is. Want dat wordt ons wel beloofd..
bron: Goudzoekers
Loading ...
Tja, je moet tenslotte wel een voldoende grote hypotheek met behoorlijke rente betalen om voldoende rendement voor genoeg eigen pensioen voor later zeker te stellen. And so the asset inflation continues.
@artikel
Goed van VPRO Goudzoekers om hoor en wederhoor te doen.
Als Juan de geld-“markt” goed begrijpt…
De rente was/is langdurig zo laag en de hypotheekmarkt groeide zo hard dat er in NL onvoldoende gespaard werd om het geld voor de nieuwe NL hypotheken te kunnen creëren (schuldcreatie is geldcreatie).
De stelling van de heer Bouwman is dan dat de meest risicoloze producten doorverkocht werden aan anderen (die zijn immers makelijk doorverkoopbaar), terwijl de banken zelf de meest risicovolle leningen hielden.
Dat is dan securitiesatie waarbij banken méér kunnen uitlenen (bij die toch al kunstmatig lage rente) dan dat ze zonder securitiesatie zouden kunnen.
Kortom het is gewoon een hefboom in de markt: méér risico uitruilen tegen meer omzet.
Ondertussen voedde een groot gedeelte van dat nieuwe geld de overwaardespiraal op de vastgoedmarkten:
– inmiddels is er een overcapaciteit op de BedrijfsOnroerendGoed van grofweg 20%
– een prijsbubbel op de huizenmarkt (die nog steeds ontkend wordt) met gemiddelde vraagprijs = 11 maal JanMo bruto.
En als het dan onverhoopt niet goed gaat met de risico’s op de bankbalansen, dan
– moet er staatssteun bij(ING), – dan wel gaat de bank failliet (DSB)
– of wordt de bank genationaliseerd (ABN AMRO). Wederom via enorme geldcreatie en dus nog lagere rentetarieven.
Keynes zal het allemaal prachtig hebben gevonden, stimulatie ten top.
Maar het blijft een merkwaardig gebeuren voor Juan, hij heeft er dan ook niet voor gestudeerd, het zal zeker financiële innovatie in combinatie met hogere casametrie zijn en géén toekomstige inflatie 😛
Er zit een fout in post 2.
De stelling van de heer Bouwman is dan dat de meest risicoloze producten doorverkocht werden aan anderen (die zijn immers makelijk doorverkoopbaar), terwijl de banken zelf de meest risicovolle leningen hielden.
MOET zijn
De stelling van de heer Bouwman is dan dat de MINST risicoloze producten doorverkocht werden aan anderen (die zijn immers makelijk doorverkoopbaar), terwijl de banken zelf de MEEST risicovolle leningen hielden.
zucht het is te laat 🙂
Moet kunnen, zolang het risico niet bij de belastingbetaler ligt. Het imago van Nederland zegt toch ook wel wat over onze woningmarkt.
Het gebruikelijke schuiven van derivaten. (Afgeleide producten)
Volgens de normen van het BIS (de ueberbank) gelden er verschillende risico getallen die van 0 tot 1 lopen voor verschillende activa op de balans.
Hypotheken heeft een risico factor van 1, cash 0. Het securitariseren heeft dus als doel de leverage te verhogen: dat blijkt letterlijk uit de documentaire want er kunnnen op die manier meer hypotheken worden verstrekt. (Qoud erat demonstrandum).
De truuc is dus dat risiodragend kapitaal wordt verkocht tegen risicoloos kapitaal.
Je hoeft geen Einstein te zijn om te begrijpen dat het netto resultaat een verhoogd risico is, zoals ik het zie dus voor beide partijen in een transactie.
Dus: de gebruikelijke terroristische activiteiten van de banken, en niemand die er iets aan doet, en de politiek die het niet kan of wil begrijpen.
Geheimpje: waar gaat onder andere het geld heen van de hoge hypotheek rente? Juist ja, naar de overheid.
Toen Zalm, en nu de Jager zegt dat “er winst op gemaakt kan worden” dan komt dat natuurlijk ergens vandaan: drie keer raden: Juist ja! van de burger.
Het is Q#)&){@#&){@ ongelofelijk hoe dom de burger is. WE WORDEN ALLEMAAL VOORGELOGEN, en het loopt slecht af.
Op deze site wordt er door veel mensen met veel meer verstand van de huizenmaterie specifiek dan mijzelf op hoog niveau commentaar geleverd.
Het punt is echter dat er op een wereldwijd niveau een bubbel van hele andere orde is, waaraan de huizenbubbel toegegeven 100% gerelateerd aan is, die binnen afzienbare tijd tot zeer grote problemen gaat leiden.
We are all getting fucked. Wie niet begrijpt dat de hoge bonussen van banken (die natuurlijk ook weer vloeien als er weer een securitaristatie is gepleegd) STELEN is van de burger. Al het geld wat door alle banktransacties uitvloeid gaat te koste “van de rest”. Zo simpel is het.
Onderste video tweede man die aan het woord is: kijk eens naar zijn linker (voor de toeschouwer) oog: je weet dan wat voor vlees je in de kuip hebt: een jaknikker die voor de belangen van de banken opkomt, ergo een financieele terrorist.
Ik zal hier maar even stoppen..
Herstel: Hypotheken risico factor 0.5
heel slecht dit. De banken verkopen ‘backed bonds’ of ‘securisitaties’? Gegarandeerd rendement? Risicolooze investering? Dus als de hele woningmarkt echt ineenklapt, de NHG-pot raakt op en hypotheken kunnen niet betaald worden omdat de onderliggende woningwaarde niet bestaat, dan moeten de banken dus toch rendement op deze verkochte securisitaties uitbetalen aan beleggers. De banken zullen in dit scenario grote verliezen lijden en omvallen maar de staat kan dit niet laten gebeuren, omdat dan de hele economie en het betalingsverkeer beschadigd.
De bank maakt dus weer grove winsten en schuift het risico weer naar de staat.
ik dacht trouwens dat dit niet nodig was, omdat de banken met een hypotheek contract geld kunnen creeren uit de DNB. De belofte om geld terug te betalen creerd dus geld. Het risico dat het niet terugbetaald wordt is de rente.
Dit is de reden dat er alleen maar steeds meer geldgroei is, dat met rente ooit terugbetaald moet worden. Die rente die betaald moet worden is dus geld dat nooit gecreerd is door een lening, waardoor er dus inflatie onstaat. inflatie en bijbehorende leenrentes zijn kunstmatig laag gehouden, dus ik verwacht komende jaren weer grote inflatie, meer dan de euro norm van 2 komma nogwat procent.maar ik drijf af..
Het idee dat banken spaargeld moeten hebben om het uit te kunnen lenen is oversimplistisch en onjuist. Een hypotheek contract is dus creert geld bij de centrale bank.
Maarja die vraagt ook rente en dat zal wel iets duurder zijn dan geld aantrekken via deze constructies.
Het wordt weer hoog tijd om weer geld te koppelen aan een goudwaarde in plaats van de waarde van leencontracten.
En waarom hebben we privaate instellingen het geld laten beheren? alle banken en ook de centrale banken zijn privaate ondernemingen. Een overheid zou het geldsysteem moeten beheren.
Het zijn hebberige ondernemingen die het risico op de samenleving afwentelen, op de staat via de rente op staatsobligaties naar de geldwaarde zelf dus.
ik koop in ieder geval gouden dukaaten in plaats van te sparen.
Spooksteden in Spanje. Misschien dat Juan hier een oordeel over heeft:
http://www.express.be/business/nl/economy/spaanse-bouwfurie-180-miljard-euro-aan-toxische-activa-waarvan-50-miljard-nog-niet-aangegeven.htm
Wie koopt in vredesnaam die rotzooi?
Ondertussen in Denemarken.
http://www.coveredbondnews.com/Article/2854884/Depth-of-Danish-liquidity-overrides-agency-woes—.html
@ Paul 99.
Ken je deze al, over ghost town gesproken ?
http://www.google.com/search?q=ordos+ghost+town&btnG=Zoeken&aq=f&aqi=&aql=&oq=
@ 6 en 9
Misschien gemeen(s)te Sijkenisse even attent maken. Die stoppen overal legaal gestolen belastinggeld in.
http://www.binnenlandsbestuur.nl/Home/all/gemeente-als-klein-woningbedrijfje.1285333.lynkx
@3:
LOL, zolang het risico niet bij de belastingbetaler ligt. Waar dacht je dat het risico terecht komt als die paar honderd miljard aan securitisaties misloopt, je dacht toch niet dat de banksters dat zelf gaan betalen?
@8:
Deense bank geklapt als gevolg toenemende schulden van de huishoudens en groeiende zorgen bij de ratings agencies over covered bonds. Gelukkig is Nederland op beide terreinen wereldkampioen, dus hier kan niks gebeuren!! Hoeveel zou JC aan Moody’s, Fitch en $&P moeten betalen om ze stil te houden over de Nederlandse subprime troep? Of is dat nog steeds gratis in ruil voor onze steun/deelname aan de oorlogen in Iraq, Afghanistan en Libië?
@4 als je ziet hoe onvoorstelbaar dom de gemiddelde persoon is.. Praat eens met een loodgieter of elektricien of iemand anders die wat in je huis komt doen.. En die mogen stemmen. Geen enkele kans hebben ze tegen de intelligente psychopaten bij overheid/ banken/ leger.
Gisteren ook zo’n miep op televisie over de cultuur’bezuinigingen’, miepje is actrice, kan zo niet op haar naam komen, miepje gaf aan dat de sector economisch zo bloeiend en belangrijk voor Nederland was, miepje had geleerd dat dat goed was om te zeggen, GEK HE MET EURO 900 MILJOEN SUBSIDIE DIE ERIN GEPOMPT WORDT???????????!!!!
De basis ligt veel dieper dan wat hier besproken wordt.
In 1999 had iedereen het over de Nieuwe Economie. Het was geen probleem dat IT aandelen voor 80 x de winst over de toonbank gingen, want de regels van de Oude Economie gingen niet meer op.
We weten inmiddels allemaal wat er gebeurde in 2000.
Hoe is het Nieuwe Bankieren anders dan de Nieuwe Economie uit 1999?
Oude lening uit mottenballen: http://www.telegraaf.nl/overgeld/hypotheken/10097611/__Oude_lening_uit_mottenballen__.html?cid=rss
Korte samenvatting. Artikel over het verschilt tussen een bankspaarhypotheek en een annuiteitenhypotheek. Uitkomst, bij een hypotheek van 250.000 zijn bij een 30-jarige hypotheek bij beide varianten de totale brutolast 483.180. Echter, de annuïteitenhypotheek kost in totaal 233.180 aan rente en 250.000 aan aflossing. De rentelast van de bankspaarhypotheek bedraagt in totaal 375.000. Daarnaast stort u in dertig jaar tijd 108.180 aan premie.
Resultaat echter: de lasten van de annuïteitenhypotheek liggen netto bijna 59.000 hoger. Dit is aan de hypotheekrenteaftrek te danken.
Bij een bankspaar-hypotheek van 250k is de gift van de Nederlandse overheid dus in totaal, volgens de Telegraaf, netto 59k, ofwel 2k per jaar, ofwel uiteindelijk 167 euro’s per maand.
Dat is een stuk minder dan ik verwacht had trouwens.
@9:
m.i. is er veel misplaatste Schadenfreude over Ordos, het zoveelste voorbeeld van Amerikaanse media die zich verkneukelen over alles wat er ‘mis’ gaat in China terwijl ze geheel voorbijgaan aan de puinhoop in eigen land. Eén van de achtergronden van Ordos is dat deze stad ligt in een ecologisch zeer kwetsbaar en uiterst belangrijk gebied dat snel rijk wordt (ik dacht door gas, weet niet zeker). De bedoeling van de overheid was om de bevolking van de regio zoveel mogelijk in deze geplande stad te laten wonen, in plaats van dat overal een ecologische kaalslag zou gaan plaatsvinden met dramatische gevolgen.
Er is teveel gebouwd, maar gezien de relatief hoge kwaliteit (ook de architectuur ligt soms mijlenver voor op het prut wat ze in Nederland voor veel geld neerkwakken) en het klimaat lijkt me dat niet zo’n probleem. Ik wed dat de hobbyprojecten in de polder (Meerstad etc.) per opgeleverd huis 100x meer gekost hebben; maar dat laatste zullen onze bestuurders wel als een voordeel zien.
Huurwoning funest voor huwelijk: http://www.quotenet.nl/lifestyle/huurwoning-funest-voor-huwelijk.php
“U hebt een koopwoning?
Gefeliciteerd, op naar het volgende jubileum van uw huwelijk! Dalende vastgoedprijzen verhogen de kans dat huurders hun huwelijk beëindigen. Kopers blijven juist langer bij elkaar dankzij de malaise op de woningmarkt.”
Naast de notarissen en makelaars moeten we dus ook op de bres voor de scheidingsadvocaten! 😉
Voor bankieren en oplichterij kun je verder terug dan 1999.
—-
Zoals we verder in dit artikel zullen zien was de torenhoge Franse staatsschuld een belangrijke oorzaak (zoniet de belangrijkste) van de economische en politieke depressie die rechtstreeks aanleiding gaf tot de Franse Revolutie.
Voor hypotheekconstructies kun je ook al verder terug.
——
Zowel de Egyptenaren als Romeinen maakten gebruik van erfpacht. De Egyptenaren gaven staatsgrond in erfpacht uit. En de Romeinen gebruikten het om belastingpenningen te ontvangen.
Het erfpachtstelsel werd vanaf de 15e en 16e eeuw ook in Nederland geïntroduceerd. In eerste instantie was erfpacht voor de minder bedeelden. Zij konden grond pachten van grootgrondbezitters.
@7 pedro
Waarchijnlijk een pensioenfonds of andere bank:
http://www.telegraaf.nl/dft/6543904/__ABN_Amro_voornaamste_gedupeerde_Goldman_Sachs__.html
Maar uiteindelijk is het zoals nhz@11 ook zegt dat de burger/belastingbetaler er voor opdraait.
Wellicht is het een idee om je hypotheek rechtstreeks bij je pensioenfonds af te sluiten. Dan sla je al die parasieten van bankiers en risicobeheerders die zogenaamd het beste voorhebben over. Kunnen die een echt vak gaan uitoefenen.
On-topic: Ik heb het nog niet bekeken, maar wordt er niets gezegd dat buitenlandse instellingen de hypotheken overnemen, want daar is volgens mij sprake van? Dat lijkt me eigenlijk wel een mooie vorm van risico-spreiding voor de Nederlandse banken. Ook gelet op de zware risico’s in de NL huizenmarkt die het IMF signaleert.
Nu nog iemand die de NHG-garantie van de overheid overneemt. 🙂
@15:
Pff, zelden zoveel bullshit in één kort artikel gezien. Een analyse die echt kant nog wal raakt, deze journalist heeft duidelijk geen flauw benul van oorzaak en gevolg.
@16:
d) de huizen zijn aangekocht op basis van de Kadaster index, met een aanzienlijke premie er bovenop omdat anders niet iedereen mee wilde doen (zeg maar nee, dan krijg je er twee) en het hele feest niet door zou gaan.
@17:
en wordt kort aan gestipt dat in het verleden (zeg maar tot 2009) een flink deel van het risico buiten de NL bankensector terecht kwam door de securitisatie, overigens niet alleen in het buitenland maar ongetwijfeld voor een groot deel van NL pensioenfondsen.
Bij de covered bonds die nu de bulk van de securitisatie vormen blijft het hele risico bij de NL bankensector, het buitenland loopt geen enkel risico (tenzij Hedgefund Nederland klapt).
Kortom, het is nu nog veel erger dan het al was. Vandaar dat al de banksters verklaren dat er geen enkel risico is op de NL huizenmarkt, dat iedereen zijn hypotheek blijft betalen ook al crasht de economie (en anders doen we gewoon alsof iedereen betaalt door 1 jaar wanbetaling gewoon niet mee te tellen) en dat huizenprijzen alleen maar omhoog kunnen (sorry, stabiel dalen …).
@13 claude
Die gift moet wel weer opgebracht worden door belastingen. Dus voor de burger een sigaar uit eigen doos, waar de niet hypotheekbezitter het meest bij in schiet.
Die lagere neto maandlasten hebben als bijeefect dat men meer kan lenen, wat weer meer inkomsten (misschien ook risico’s, maar die worden afgeschoven) genereert voor de hypotheekverstrekkers. En onodig hoge huizenprijzen
Kortom, bedenk een exit strategie om de HRA geleidelijk af te bouwen.
Hypotheek obligaties == pensioenfondsen
Het in NL allom geliefde IJsland geeft alvast een inkijkje in onze nabije toekomst waarbij in ons nu nog tamme generatie conflict uiteindelijk de messen op tafel komen:
“Sigurdardottir, known as Johanna, now faces a crisis of her own. In early October a demonstration of beleaguered homeowners demanded relief from their mortgages. To protect the 39 percent of households whose homes are worth less than their mortgages, Sigurdardottir initially promised to examine the homeowners’ proposal that lenders forgive $2 billion in mortgage debt, equal to 15 percent of Iceland’s economic output.
That pledge triggered a storm of protest from the banks and pension funds. “We don’t support general write-offs on loans,” says Hrafn Magnusson, managing director of the Icelandic Pension Funds Assn. The funds rely on bonds backed by local mortgages to support pension payments. The unions that depend on the pensions are rallying to the funds as well. Unless the pension groups agree to a deal, Sigurdardottir will struggle to pull off her rescue mission.”
http://www.businessweek.com/magazine/content/10_46/b4203014884383.htm
Als ik bovenstaand filmpje zie moet ik moet ik denken aan de onderstaande sketches:
http://www.youtube.com/watch?v=mzJmTCYmo9g&NR=1
(Hij is hier al eerder langs gekomen)
Hier een aardig artikel: 6 redenen om te gaan huren in plaats van kopen.
http://www.ericaverdegaal.nl/publications/index/764
@19 laat alle hoop dat dit goed komt maar varen.
Een dorp heeft minder inwoners en zelfs dat moet de overheid ””oplossen”’ en dat wordt ook gewoon geaccepteerd. Dan kunnen ze echt alles wel gaan aanpakken, oh wacht, dat doen ze ook, DDR II.
@8 Paul99
Opvallend dat er nu opeens in België verslag wordt gedaan van de bubbel in Spanje.
Het wordt gebracht als zijnde “nieuw”:Vorig jaar al kwamen de eerste onheilsberichten uit Spanje…
Nee, het NRC berichtte in 2007 al dat de gekte in Spanje compleet was en sindsdien is die er niet minder om geworden.
Spanje heeft 120% van BNP als hypotheekschuld (Paco de Puttengrave artikel uit 2007)
http://www.nrc.nl/economie/article1793502.ece/Wachten_op_de_zware_klap_uit_Spanje
Het is ook bizar in aantal huisonteigeningen, dat waren er 300.000 in drie jaar en geen enkele serieuze Hollandse krant heeft hier nieuws van gemaakt.
In Spanje 300.000 hypothecaire executies (la burbuja que no rie):
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/01-12-2010/voor-jan-modaal-is-koophuis-straks-een-illusie/#comment-57147
In Spanje is een overschot van tussen de 700.000 en 1.100.000 miljoen woningen (de meeste appartementen)
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/28-12-2010/huizenprijs-bepalend-voor-welvaart/#comment-59741
Spanje schaft HRA plotsklaps af:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/25-01-2011/hans-de-geus-huizenprijs-bepalend-voor-welvaart/#comment-62441
Eind januari 2011 moeten ES banken duidelijkheid geven over slechte balansposities: 181 miljard euro potentieel
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/28-12-2010/huizenprijs-bepalend-voor-welvaart/#comment-59819
(hier is dus nu weer 50 miljard bijgekomen :P)
De prijs van woningen in Spanje kan wel eens met 23,3% extra dalen tot 2012.
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/22-03-2011/huizenprijs-cbs-versus-nvm/#comment-68060
Samenvatting van Spanje met 60% dalingen in Toledo:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/14-04-2011/aantal-gedwongen-huizenverkopen-stijgt-62/#comment-71372
Een eenvoudige uitleg met Engelse ondertiteling, voor wie de Spaanse zeepbel wil begrijpen:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/31-05-2011/theodor-kockelkoren-hypotheek-op-de-toekomst/#comment-76771
De Spaanse http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl is http://www.burbuja.info
Hier hebben de Burbujistas het in de discussie gewonnen van de nunca-bajastas.
Die komt in de Hollandse geschiedenisboeken terecht (helaas, maar langer ontkennen is een nog mindere optie).
@15 Claude goede berekening
Door HRA is niet-aflossen en wel sparen dus ruim 23% goedkoper dan wel aflossen.
Waarmee (even los van volledig aflossingsvrij financieren) er wel degelijk harde argumenten zijn dat er lucht in de huizen zit, maar daar zal Dr t (gelukkig) wel anders tegen aan kijken 😛
Anders hadden we niks te wapperen…
@15 Claude
Een koophuis is klaarblijkelijk in meerdere opzichten een gevangenis.
Overigens kan ik me voorstellen dat kopende stellen bij elkaar blijven bij dalende huizenprijzen omdat ze zich de kosten van een scheiding niet kunnen veroorloven. Waarom dan de kans op een scheiding bij huurders zou toenemen wordt mij niet duidelijk uit het artikel.
@23 Berekening is van de Telegraaf. Volgens mij gaan ze uit van een 42%-tarief, ipv 52%-tarief. Snelle narekening zou je bij een 52%-schaal 73k ipv 59k netto minder moeten betalen (ofwel 40 euro per maand).
Wederom een huiskamervraag, de eerste punten van vandaag zijn gewonnen door NHG:
Stel je hebt een woning van 250.000 euro, wie zou dan netto het minste moeten betalen:
a) Degene die de woning huurt in de vrije sector met een salaris in de 52%-schaal, hij krijgt immers geen HRA
b) Degene die de woning heeft gekocht, een modaal salaris (42%) heeft en zo prudent met geld om gaat dat hij aflost (linear/annuïteiten) in 30 jaar
c) Degene die de woning heeft gekocht, een goed salaris (52%) heeft en zo prudent met geld om gaat dat hij aflost (linear/annuïteiten) in 30 jaar
d) Degene die de woning heeft gekocht, een modaal salaris (42%) heeft en niets aflost in 30 jaar (bankspaar/aflossingsvrij)
e) Degene die de woning heeft gekocht, twintig keer modaal salaris (52%) heeft en niets aflost in 30 jaar (bankspaar/aflossingsvrij)
Oplossing: de bedragen die (naar schatting) per maand betaald moeten worden zijn
a) 1250 euro plus per jaar een huurverhoging
b) tussen 953 en 1343 over de looptijd van 30 jaar
c) tussen 913 en 1343 over de looptijd van 30 jaar
d) 951 euro over de looptijd van 30 jaar
e) 911 euro over de looptijd van 30 jaar
En nu de grote vraag: waarom? (voor de HRA-knuffelaars: persoon A heeft ook een 52%-salaris en betaalt dus ook ‘bakken met geld’ belasting)
@mezelf 25 freudiaanse verspreking, ik bedoel natuurlijk punten gewonnen door nhz 😉
Claude,
Zorg maar dat je A bent. Verhuizen is 25.000 euro goedkoper. B t/m D zien hun prachtige hut 400 euro per maand goedkoper worden.
OT, maar het klinkt wel erg bekend als je die securitisatie praatjes hoort. De mest moet herverpakt worden en verkocht worden als een innovatief exportprodukt (toen ik studeerde, heel lang geleden, was men al bezig met het idee dat je het als hoogwaardige mestkorrels per schip naar het buitenland zou kunnen verschepen; kapitalen subsidie aan gespendeerd maar weinig meer van vernomen). Krimp is natuurlijk geen optie, en u weet net als ik dat boeren door de politiek net zo vorstelijk behandeld worden als banksters: zij de lusten, wij de lasten (en de stank).
Het gaat weer beter met de boeren in ons land, maar het mestprobleem hangt als een donkere wolk boven hun toekomst. Dat staat een rapport dat het Landbouw Economisch Instituut (LEI) dinsdag presenteerde.
Nederland stevent af op een groot overschot aan mest in 2013. Het tij is alleen te keren door verlaging van het fosfaatgehalte in de mest en door vergroting van de afzet van mest buiten de Nederlandse landbouw. Daartoe moeten snel nieuwe vormen van mestverwerking worden ontwikkeld. Anders lopen de kosten van het afvoeren van mest te hard op, en is een inkrimping van de varkensstapel onvermijdelijk, aldus het LEI.
@27; 17.500 euro goedkoper, die je dus in 5 jaar weer “weggewerkt” is door het verschil. Die 400 euro per maand daling is niks tegenover de 800+ per maand stijging die men heeft meegemaakt. Bovendien is er genoeg te koop om 20% onder de marktwaarde te kunnen kopen (ofwel 20-30% vanaf de top), waardoor je hoogstwaarschijnlijk helemaal geen last meer zal hebben van een daling. Het is allemaal niet zo zwart-wit gelukkig.
het is dus of
1. wel goedkoper
2. niet goedkoper
maar het is echt niet zwart/wit want het kan natuurlijk ook ongeveer precies even duur zijn natuurlijk
@39:
leg me eens uit hoe je ver onder de marktwaarde koopt, nogal bizarre statement.
je bedoelt vermoedelijk 20-30% onder de vraagprijs, maar die vraagprijzen zijn nou juist NIET de marktwaarde want voor die prijs wil bijna niemand kopen (dit nog even afgezien van de kunstmatig opgehoogde bied/laatprijzen vanwege HRA enz. enz.). 20-30% onder de top komt momenteel alleen bij uitzondering voor, en dan vermoedelijk alleen nog bij huizen die op de top krankzinnig overgewaardeerd waren.
Off topic, Elco is weer lekker bezig, daar gaan we weer… http://www.nu.nl/politiek/2551140/verleng-regeling-laag-btw-tarief-bouw.html
@42:
is Elco bekeerd tot de ChristenUnie?
😎
wel diep triest hoe ze voorrekenen dat deze regeling veel geld oplevert voor de staat; het lijkt PvdA/GL wel …
@43 eerder andersom: de ChristenUnie heeft een heilig geloof in bouwpaus Elco blijkbaar… 🙁
Als we dan toch met BTW kortingen strooien, schuif deze dan richting de culturele sector, betaald cabaret ofzo 🙂
Wat mij betreft liever nog een paar keer goed lachen, dan weer arbeidssubsidie voor de zoveelste dakkapel, douchecabine of bijkeuken-uitbouw op de toch al tanende waarde van de geleende hut.
Huilen met de pet op(houden)…
@41; Ik wist dat je geen verstand van vastgoed/de woningmarkt had, maar dit is wel heel erg. Om je te quoten; “@39:
leg me eens uit hoe je ver onder de marktwaarde koopt, nogal bizarre statement.
je bedoelt vermoedelijk 20-30% onder de vraagprijs, maar die vraagprijzen zijn nou juist NIET de marktwaarde want voor die prijs wil bijna niemand kopen (dit nog even afgezien van de kunstmatig opgehoogde bied/laatprijzen vanwege HRA enz. enz.). 20-30% onder de top komt momenteel alleen bij uitzondering voor, en dan vermoedelijk alleen nog bij huizen die op de top krankzinnig overgewaardeerd waren.”
Nee ik bedoel de marktwaarde, niet de vraagprijs. De marktwaarde is de waarde in het vrije economische verkeer tussen een gewillige koper en verkoper (etc.). Ofwel 20-30% onder de prijs waarvoor soortgelijke objecten in de directe gegeven zijn verkocht dit jaar/vorig jaar. Bied- en laat prijzen hebben er niks mee te maken, dat zijn (in vastgoed voornamelijk) termen voor op de veiling. Ik heb dit jaar al 9 van dit soort panden aangekocht, dus het kan wel degelijk. Je moet alleen weten wat je doet, zoals dat bij alle andere beroepen ook gebruikelijk is/dient te zijn. Ik vraag mij dus werkelijk af waar jij al die vreemde uit de lucht gegrepen aannames vandaan haalt en vooral waarom je je er zo aan vasthoudt?
Oh en dat kwam lulliger over dan de bedoeling was, mijn excuses.
35.Claude Zegt:
Wederom een huiskamervraag, de eerste punten van vandaag zijn gewonnen door NHG:
Sinds ik heb begrepen dat 3 miljoen huishoudens woningen betrekken (meer dan 50% van het totale aanbod) uit de sociale huursector, heb ik ineens een stuk minder begrip voor dit soort geklaag.
Doet me denken aan de uitspraak van Lubbers: NL is ziek.
Een van de meest welvarende landen ter wereld en 50% woont beschermt. Hoe is dat in hemelsnaam mogelijk?
Het antwoord is op je vraag is dus:
degenen die zwaar onder de kostprijs huren in de sociale sector.
@45,46:
ach, je bevestigt alleen maar 100% mijn vooroordeel tegen makelaars en meer van dat spul.
gelukkig heb ik helemaal geen verstand van vastgoed en ben ik dus niet zo slim om nu te kopen.
@47:
welke kostprijs? Zeker die ‘kostprijs’ waarbij de WBV aanneemt dat de kosten voor een woning die 50 jaar geleden voor 5K euro gebouwd is 250K euro zijn? En dat die woning dus 1500 euro per maand aan huur moet opleveren?
Ik ben geen voorstander van gesubsidieerd huren, maar mensen die ver onder de kostprijs huren komen naar mijn mening heel weinig voor; da’s misschien 5% van de hele huurmarkt, en het geld dat daarmee gemoeid is is maar een fractie van het geld dat besteedt wordt om bovenmodale scheefleners ver boven hun stand te laten wonen.
@45:
P.S.: bij kopen 20-30% onder de kostprijs praat ik vanzelfsprekend over een gewone koper, en niet over een handelaar die in principe ieder pandje kan flippen dat hij toevallig goedkoop te pakken kan krijgen. Iemand die zelf wil kopen voor eigen gebruik (en dus niet voor speculatie) heeft meestal een aantal woonwensen en die betaalt per definitie ongeveer de marktprijs.
@17 Ik neem aan dat het hier over de extra steun gaat die ‘huiseigenaren’ krijgen ten opzichte van annuitair. De totale subsidie is zo’n 500 tot 600 per maand Euro natuurlijk.
Eigenlijk is het relatieve kado ook groter. De aflossingsvrije variant creëert (*) meer ruimte voor krediet en ivm HRA een prikkel om veel geld in vastgoed te steken. Dit drijft de prijzen op en dus de steun die nodig is.
Iemand die maximaal aflossingsvrij leent betaald meer per maand (wie heeft het over aflossen?) bij de annuiteiten variant. Dat effect moet ook meegenomen worden.
*natuurlijk is aflossingsvrij goedkoper, omdat er extra risico gelopen wordt. Bijvoorbeeld: Iemand die al 5 jaar serieus aflost is bij stagnatie of lichte daling vrij. Zijn aflossingsvrije nederlanders janken om meer steun.
Juan , net als dat je in Ollanda niet als een loops teefje achter de media moet lopen zie ik dat je dat wel doet voor Spanje ?!
Vertel Lorenzo nu eens wat er aan de hand is , met jou dan.
In Spanje bouwen ze niet alleen huizen voor de leegstand. Vliegvelden, tolwegen, etc.. Hoe zou dat toch gaan aflopen?
“In March, local officials inaugurated a new airport in Castellón, a small city on Spain’s Mediterranean coast. They are still waiting for the first scheduled flight.”
http://www.nytimes.com/2011/06/25/business/global/25iht-transport25.html?scp=1&sq=spain%20infrastructure&st=cse
Kijk dat de banken van dubieuze kwaliteit doorschuiven is te verwachten. Maar ondertussen koopt Jan Kees met de nationale credit card alle stront die uit de PIIGS spuit en zegt doodleuk dat NL eraan gaat verdienen.
Zowel de banken als de overheid gaan dus ‘all in’ met de belastingbetaler als backup.
@49 Nee hoor, ik koop regelmatig voor eindgebruikers in, dus deze profiteren er ook van. En leuk vooroordeel, ik ben geen makelaar of handelaar.
Ondertussen bij de IMF: “Het IMF schrijft dat de Nederlandse woningmarkt niet de voortekenen vertoont van een crash, zoals een plotselinge toename van de kredietverlening of een explosieve stijging van uitgaven voor woningen. Nederland loopt in vergelijking met andere landen niet meer dan een gemiddelde kans op een woningkrach, aldus het IMF.”
Told you so…
@49 Ook interessant om te zien dat je na dergelijke feiten helemaal niet meer inhoudelijk reageert. Ik adviseer je dan ook om voortaan gewoon feiten te gebruiken, dat is wat realistischer en verifieerbaar voor iedereen. Haalt gelijk de bitterheid en wellicht de persoonlijke agenda wat uit je teksten, zij het bedoeld of onbedoeld.
@47
Hoezo zwaar onder de kostprijs? De Zwarte Madonna kostte voor zover aan de hand van de beschikbare gegevens na te gaan bijna 31 miljoen gulden. In de Zwarte Madonna waren 336 woningen. Daarnaast waren er nog winkels en een parkeergarage. De prijs per woning was gemiddeld ongeveer 88000 gulden of ongeveer 40000 euri. Vertel me niet dat het slechte woningen waren, want degenen die er woonden waren heel tevreden. Daarmee is het hele verhaal dat het niet mogelijk zou zijn zonder hoge subsidies betaalbaar te bouwen, naar het rijk der fabelen verwezen. Er was echter een probleem: de Zwarte Madonna was hogehuizenprijzenminnend NL een door in het oog. Nadat de PvdA rond de eeuwwisseling door hogehuizenprijzenminnend NL geïnfiltreerd was, mocht het niet meer en moest de Zwarte Madonna gesloopt worden. Vervolgens zijn er geldsbedragen over de balk gesmeten die een veelvoud belopen van wat de Zwarte Madonna gekost heeft. In de woontoren die er nu staat bevinden zich appartementen die voor een van afprijs 259500 euri worden aangeboden en afgaande op de borden waarop ze te koop worden aangeboden richten de verkopers zich vooral op tweeverdieners die, doordat zij allebei een vaste baan hebben, samen genoeg kunnen lenen om een dergelijk appartement te bekostigen. “Wordt jouw woonwens bekroond?” staat op een van de reclameborden. De gemeente had zich ook al rijk gerekend aan de “herontwikkeling” van de kantoorpanden waar eerder twee ministeries gevestigd waren, die de gemeente had opgekocht.
Zie ook http://www.binnenlandsbestuur.nl/vakgebieden/financien/den-haag-heeft-tegenvaller-van-75-miljoen.1112712.lynkx en beluister http://www.bnr.nl/?player=archief&fragment=20110510231110300
Als je al het geld dat over de balk is gesmeten als deel van de “kostprijs” gaat aanmerken, ja, dan is het vanuit die logica geredeneerd inderdaad niet mogelijk te wonen zonder enorme subsidies. Als het ooit gaat lukken de peperdure appartementen in de Kroon – de woontoren die hu op de plaats van de Zwarte Madonna staat – voor de vraagprijs te slijten, zal dat inderdaad alleen moeilijk zijn met enorme subsidies zoals starterssubsidies, startersleningen NHG en natuurlijk HRA. Hoe lang laten wij ons nog voor de gek houden door de falende elite, de veroorzakers van de kredietcrisis, waarvoor Dr, t. kennelijk als een soort spreekbuis optreedt?
Wat in ieder geval niet voor de marktprijs weggaat zijn de woningen in de socilae sector.
Quote van een woningbouwvereniging zelf:
In 2009 was het gemiddelde verschil tussen de totale investeringskosten van de sociale huurwoning en de geraamde bedrijfswaarde ervan maar liefst € 60.700,- per woning. Dat wil dus zeggen dat een corporatie bijna 70.000 euro verlies draait op elke sociale huurwoning die zij bouwt. Dit cijfer daalt overigens niet, het stijgt elk jaar.
De redenen voor het duurder worden: hogere grondprijs, jogere milieutechnische eisen, meer aanpassingen aan het huis door vergrijzing.
Trucje om dit tegen te gaan, meer winst maken op luxere woningen. Zo betaald uiteindelijk de koper van een nieuwbouwwoning de subsidie van een sociale huurwoning.
Alleen in die zin is de stelling wellicht te verdedigen dat de prijzen van nieuwbouwwoningen 20-30% te hoog zijn.
http://www.parool.nl/parool/nl/6/WONEN/article/detail/264375/2009/10/13/Systeem-sociale-woning-failliet.dhtml
Het gevaar van de covered bonds. Het zijn eigenlijk gewoon securities, credit default swabs in een nieuw jasje 😉
Denemarken is vergelijkbaar met Olland, grootste schulden van de particuliere huishoudens, in…. huisjes 🙂
De eerste bank is gisteren gevallen, zie boven.
Het gevaar is als volgt beschreven.
http://www.citizeneconomists.com/blogs/2011/06/24/wanted-international-buyers-of-danish-mortgage-bonds/
De covered bond markt stijgt met 70 miljard per jaar, en nadert nu de 2 triljoen.
Dr.t. Nou daar snap ik dan helemaal niets van. Waarom hebben de wbv’s dan sociale woningen gebouwd, voor leegstand ? 😉
Verkeerde modellen gebruikt misschien ?
Gegokt op stijgende prijzen en stijgende inkomens ?
Geen rekening gehouden met de geimporteerde inflatie van B.B. QE 2
Teveel geleend ?
Dr.t. Flatje Groningen WBV 70 m2, tekoop voor 125.000. 1 e verdieping.
Eventjes de herbouwaarde berekend, is 40.245. alles eenvoudig natuurlijk. 🙂
Resultaat van dit kleine mini, mini onderzoekje is Grondprijs 80.000
http://www.berekenhet.nl/modules/wonen/herbouwwaarde-woning.html
Over hoeveel m2 hebben we het dan voor die 80.000 euro´s ?
@53,54:
als jij je eigen sprookjes wil geloven moet je dat zelf weten.
@56:
wanneer hou je nu eens op met dit soort flauwekul verhalen te herkauwen? Er is al vele malen inhoudelijk op gereageerd, het is gewoon een broodje aap verhaal van de WBV’s. Ik kan je garanderen dat de meeste WBV’s nog steeds vette winst maken op sociale huurwoningen, alleen wordt door handig schuiven de kosten kunstmatig hoog opgevoerd, om extra subsidie te kunnen vragen (bijv. inkoop grond voor 50 euro/m2 van de gemeente en boeken voor 750 euro voor het project).
In mijn regio zijn de meeste sociale huurwoningen gebouwd eind jaren 50, begin jaren 60 voor prijzen tussen 5000 en 18.000 gulden (reken maar uit hoe verschrikkelijk veel euro dat is). De WBV rekent nu voor dat ze daar verlies opmaken, omdat die woningen 200-250K waard zouden zijn en de huuropbrengst niet zou opwegen tegen de ‘kosten’. Maar dat is kul, de echte kosten voor de WBV zijn hooguit 100-200 euro per maand (vnl. wegens verbouwingen die in de afgelopen 50 jaar gedaan zijn, kosten van beheer etc.). En ook hier wordt, vermoedelijk net als elders in het land, allerlei winst van bijv. grondverwerving voor sociale bouw doorgeschoven naar de tak van de WBV die commercieel bouwt (en die de laatste jaren veel actiever is dan de sociale tak).
Ik praat niet over Amsterdam, want dat is een wel heel bijzonder geval waar ik weinig inzicht in heb, en inderdaad van alles mis is.
@nhz Kosten hoger inboeken? De jaarrekening van een woningbouwcorporatie is openbaar en wat jij beweert is fraude. De grond kan hooguit goedkoop zijn aangekocht en voor meer getaxeerd zijn. Alleen dat zie je terug in de restwaarde waardoor het rendement alleen maar hoger uitkomt bij een hogere waarde. De grond en opstal dient altijd getaxeerd te worden. Er dient namelijk gewoon OZB betaald te worden gedurende de realisatie van het project. De sociale tak werkt 9 van de 10 keer samen met de gemeente, waarbij de gemeente dus ook een deel financiert of korting geeft op de grondquote. Die grond kan dus niet doorgeschoven worden omdat er een bepaald plan voor is, dat of al in het bestemmingsplan staat of gepubliceerd is.
@22 Heeft iemand een idee hoeveel de gemeente den Haag aan Haagwonen betaald heeft voor de Zwarte Madonna?
@63 Als je vindt dat NHZ het bij het verkeerde eind heeft, en dat kan natuurlijk, zeg dan waarom en noem het geen fraude. Leg liever eens duidelijk uit waar al het geld dat de woningcorporaties aan de “sociale” huurwoningen kwijt zijn naartoe gaat en wie daaraan verdient.
@64; Cijfers verkeerd/anders in de boeken zetten noemt men fraude, daar kan ik ook niks aan doen. NHZ suggereert dat dit normaal is, wat natuurlijk niet zo is. Waar dat geld aan op gaat is terug te vinden in het jaarverslag van de corporatie. Dat zal per corporatie verschillen lijkt mij.
@63:
ik kan natuurlijk alleen de details van de plaatselijke WBV (niet dat ik daar werk ofzo, maar via diverse politici en andere mensen die er mee te maken hadden). Misschien dat ik een paar zaken formeel onjuist benoem want ik ben geen boekhouder, maar de grote lijn is duidelijk en ik noem dat fraude met belastinggeld. Er lekken enorme bedragen weg.
En dan heb ik het niet over die ‘verliesgevende huurwoningen’ want nogmaals, het is nonsense om een rendement van bijv. 10% te verwachten op een woning die ooit voor 5K euro gebouwd is en die je nu voor 250K euro in de boeken zet. Dat is namelijk de belangrijkste achtergrond van dat ‘verliesgevend’ verhaal. Als een normale aannemer huizen kan bouwen van 99K euro voor de eindgebruiker, op basis van een gemiddelde grondprijs, dan moet een WBV het véél goedkoper kunnen. Maar als je de WBV’s gelooft dan kan er beneden 175-200K euro geen sociale huurwoning meer gebouwd worden. Larie!!!
@66; Ik kunnen wel sociale woningen worden gebouwd onder de 175k, er wordt dan echter geen winst gemaakt als je het aanbod aan laat sluiten op de vraag. En de vraag is 85m²+ gbo, 3+ kamers. Dit kost gemiddeld 120.000 om te realiseren, exclusief de grond. Trek daar alle exploitatiekosten en kosten voor vreemd vermogen vanaf en je houd bijzonder weinig over. Ik heb diverse DCF berekeningen voorbij zien komen en gemaakt om je te kunnen vertellen dat die vaak eindigen in de min. Zelfs institutionele beleggers halen op dit moment een procent of 3 á 4 rendement, wat natuurlijk bizar slecht is. De bouw en vooral grondkosten zijn te hoog, zeker bij appartementen.
*Er kunnen wel.
@67 In Duitsland koop je vrijstaande nieuwbouwwoningen voor <2 ton waar je naar Nederlandse maatstaven vrij eenvoudig 7% huur voor zou kunnen vragen, mits uiteraard goed gelegen (wat wel meevalt waarschijnlijk voor deze woningen). Maar goed, stenen zijn stenen, of je ze nu binnen de ring aanlegt of in Oost-Friesland.
@67 Hoe kan het dan dat de bewoners van de Zwarte Madonna heel tevreden waren over de woningen?
@67:
ja, dan krijg je dus van die situaties zoals bij mij in de gemeente, waar een alleenstaande moeder met kind die niet werkt een riante eensgezinswoning met vier slaapkamers krijgt waar de maatschappij dus volledig voor op draait. En die WBV maar klagen over ‘onrendabel’. Ze WILLEN gewoon niet, er is volop vraag naar kleine woningen maar de WBV’s bouwen liever grote luxe woningen omdat ze daar meer winst op kunnen maken (sterker nog, ze bouwen liefst alles in de vrije sector om het vervolgens met kapitalen aan subsidie toch weer aan mensen met een uitkering of minimum pensioen te verhuren, doen ze bij mij in de gemeente dus).
Dat het hele huursubsidie systeem onzin is dat ben ik totaal met je eens. Ik vind ook niet dat iemand die onder modaal verdient op een A of B locatie kan wonen in een vrij riante woning. Dat verstoort de markt enorm. Natuurlijk mag je deze mensen een goedkope woning aanbieden en er geld aan verdienen, maar het moet wel rendabel blijven op een logische manier. De corporaties willen inderdaad graag in de vrije sector bouwen en dat is logisch want daar komt het geld vandaan. Dat ging ten koste van goedkope oude woningen. Daar ligt een deel van het probleem. De vraag naar woningen van 300.000 euro is minimaal, terwijl er tot 200.000 euro vraag genoeg is (Randstad prijzen). En het is mogelijk om dit rendabel te maken met goede rendementen. Maar dan moet de 652 euro grens wel losgelaten worden. Daar heeft iedereen baat bij.
Willem,
Heb je toevallig wat meer achtergronden bij dat verhaal van de Zwarte Madonna?
Heeft er misschien toevallig iemand een keer een website of blogje over gemaakt?
@73
Mijn aandacht voor de gang van zaken rond de Zwarte Madonna werd recent getrokken door het artikel op Binnenlands Bestuur en de uitzending van BNR.
Veel meer informatie is te vinden door te googelen op Zwarte Madonna den Haag. Let ook op de artikelen hierover op de website van de PvdA en de reacties daarop. Omdat ze zouden kunnen verdwijnen heb ik er een aantal opgeslagen.
Overigens is de onnodige sloop van de Zwarte Madonna en de daarmee gepaard gaande geldsmijterij absoluut geen uniek geval. We hoeven maar te denken aan de voormalige Vogelaarwijken. Zie ook de video’s hier: http://www.youtube.com/user/willemnass
@73
Veel meer informatie hierover is te vinden door te googelen op Zwarte Madonna den Haag. Let ook op de artikelen hierover op de website van de PvdA en de reacties daarop. Omdat ze zouden kunnen verdwijnen heb ik er een aantal opgeslagen.
Overigens is de onnodige sloop van de Zwarte Madonna en de daarmee gepaard gaande geldsmijterij absoluut geen uniek geval. We hoeven maar te denken aan de voormalige Vogelaarwijken. Zie ook de video’s hier: http://www.youtube.com/user/willemnass
Eerst wilde het op een of andere manier niet lukken en nu zie ik dat ik twee keer bijna hetzelfde heb geplaatst. Sorry.