De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen waren in oktober gemiddeld 5,2 procent lager dan in oktober 2008. De prijsdaling is een fractie kleiner dan in september. Toen waren de huizen 5,3 procent goedkoper dan een jaar eerder. Tot september werd de prijsdaling dit jaar gestaag groter, maar de laatste twee maanden zijn de prijzen aan het stabiliseren. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.
Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan in oktober 2008. De prijsdaling van tussenwoningen was met 4,4 procent voor de vijfde maand op rij het kleinst. De vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen daalden beiden met 5,9 procent het meest in prijs.
In alle provincies waren de prijzen lager dan een jaar eerder. De grootste daling deed zich voor in Groningen, waar koopwoningen 8,1 procent goedkoper waren. In Overijssel was de prijsdaling met 2,3 procent het kleinst.
Vergeleken met september 2009 waren de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen een fractie hoger. De prijzen in Gelderland, Overijssel, Noord-Holland en Utrecht lagen hoger dan een maand eerder. In de overige provincies waren de woningen goedkoper.
Bijna 11,4 duizend bestaande woningen wisselden in oktober van eigenaar. Dat is 31 procent minder dan in oktober 2008. Van alle woningtypen was het aantal verkopen fors lager dan een jaar eerder. Het aantal verkopen van vrijstaande woningen daalde met 38 procent het sterkst, van appartementen met 27 procent het minst.
bron: CBS
Loading ...
Misschien kun je vanaf volgend jaar meeprofiteren van een daling van de huizenmarkt, zie
http://www.fd.nl/artikel/13633527/vastgoedderivaat-moeilijk-verkopen
Leuke animatie voor zowel ontwikkeling van prijs als aantal transacties: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/cijfers/extra/huizenprijzen-visualisatie.htm
Glas half vol?
http://www.fd.nl/artikel/13657649/huizenprijzen-stabiliseren
Ja, dat was in de VS ook het geval, terwijl het de laatste maand weer naar beneden gekelderd is.
Het is de vraag of de miljarden steun aan de banken, de subsidies en garantie-regelingen voor huizen-kopers en bezitters voldoende zijn om de z.g. stabilisatie in stand te houden.
Dat, ondanks deze gigantische reddingsoperaties, de huizenprijzen toch nog met gemiddeld 5% zijn gedaald, belooft niet veel goeds voor de toekomst.
Want wat gebeurt er als alle steunmaatregelen zijn uitgewerkt en de staatsschuld het niet meer toelaat om nog meer geld in het systeem te pompen?
Het worden spannende tijden!
Voor wie is het glas vol, Ludwig?
Of half leeg?
Artikel “De Nederlandse vermogensbeheerder, die met zijn Global Equity Fonds vorig jaar een negatief rendement behaalde van bijna 50%, denkt dat er nu wel interesse zal zijn voor derivaten door angst voor verdere dalingen van huizenprijzen.”
Hoe is het mogelijk om een rendement van -50% te halen als de huizenprijzen nu op -5% zouden staan en Rabo en ING en NVM verwachten dat ze in 2010 stabiliseren?
Artikel “De aard van de vastgoedmarkt maakt het verkopen van onderliggende waarden (huizen, kantoren) onmogelijk. Daarvoor is vastgoed niet homogeen en NIET TRANSPARANT genoeg.”
Dankuzeer, dat is wat op deze blog beweerd wordt en als dat zo blijft dan verliest het publiek het vertouwen volledig in alles wat met huis&hypotheek te maken heeft.
“Maar het is belangrijk dat we eerst een index en professionele transacties hebben om uiteindelijk het vertrouwen van de particulier of huizenbezitter te winnen’, aldus Leenards.”
HAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHA
Hiervoor is geen rode lap nodig, in dit stuk spreekt de opsteller zichzelf al voldoende tegen. 🙂
@Ludwig
Dit is zeker geen heel slecht bericht.
Wel staat er nog steeds veel te koop en is het aantal transacties erg laag. Voor een stabilisatie vanaf hier moet het aantal transacties weer toe gaan nemen. Met oplopende werkeloosheid, verhoging van de NHG-premie en verdubbeling van de gedwongen verkopen volgend jaar ziet ik dat niet meteen gebeuren.
Zoals eerder opgemerkt op deze site hangt er echter veel af van banken: de wil onder het publiek is er deels wel, maar de financiering komt niet rond. Zag laatst op funda ter illustratie ook weer een aantal huizen dat van status “verkocht” weer in de verkoop was gedaan.
Al met al lijkt de verwachte stijging volgend jaar me wat voorbarig.
De prijsdaling is 0,1% minder dan een maand geleden. Waar hebben we het over??
Op een volume van 11400 huizen betekend dat 1000 huizenkopers slecht hebben onderhandeld en 3000 euro extra eraf zouden moeten krijgen.
M.a.w. niks aan de hand dus.
Door het lage volume vindt er m.i. nog geen uitbodeming plaats.
@7
Het kan wel eens een jaar of 5 deren voordat er een merkbare stijging in de transactieprijzen is.
Wat we nu zien is een laag transactievolume en een hoge spread tussen biedt en laatprijzen. Precies het soort omstandigheden dat je ziet als een markt bodemt.
Wanneer transactievolumes toenemen zal dat bij toenemende transactieprijzen zijn en bij een lagere spread gebeuren.
@5
Ik doe niet aan wij-zij denken. Glas half vol doelt op het feit dat de markt wel eens sneller kon gaan functioneren tegen hogere prijzen dan jij jezelf waarschijnlijk toewenst.
Wat we nu zien is een laag transactievolume en een hoge spread tussen biedt en laatprijzen. Precies het soort omstandigheden dat je ziet als een markt bodemt.
Dat zou betekenen dat we al vanaf vorig jaar bodemvorming zien. De spread is alleen maar opgelopen en het volume gedaald.
Ik zou stellen dat bij de huidige prijzen er een voorraad wordt opgebouwd. Om die weg te werken moet het aantal transacties toenemen. In de meeste markten vergroot je volume door het verlagen van prijs. Prijs kan pas weer omhoog als de voorraad normaal is. Ik zou op basis daarvan nog geen bodem willen uitroepen.
Overigens claim ik niet een goede markettimer te zijn dus ik kan er naast zitten.
@11 Helemaal mee eens, het probleem is dat niemand met teveel verlies hun huis wil verkopen (logisch natuurlijk). Als men niet hoeft te verkopen stelt men dit daarom uit. Ook het kopen wordt uitgesteld, omdat de huizen momenteel te duur zijn. Kortom de markt zit muurvast.
Alleen de gedwongen verkopen kunnen ons uit deze splagaat helpen. Als deze mensen niet eindeloos de hand boven het hoofd wordt gehouden (omdat ze te hoge hypotheken hebben afgesloten) en ze moeten verkopen dan zal uiteindelijk de prijs zakken.
Eerst als de voorraad weg is, m.a.w. de laatste verkoper een koper heeft gevonden, zal de prijs oplopen…
Verlies nemen op de huizenmarkt doen mensen niet snel, verkopers zullen blijven zitten waaar ze zitten.
tr
Schande. Wij eisen maximale executieverkopen. Flikker die oudjes hun huis uit anders gaat tr naar scandinavie waar alles beter is.
“Alleen de gedwongen verkopen….”
Geen idee hoe dat in Nederland werkt, in Belgie is dat enkel weggelegd voor de hele rijke mens (kopen dan). Bij gedwongen verkopen, zit je in een zaal (soms een café) en steek je je vinger op als je wil bieden. Heb je gewonnen, dien je het huis binnen enkele dagen al te betalen. Tijd krijg je daar niet om nog een lening te zoeken etc… Dus enkel de hele rijke mens kan een huis kopen dat gedwongen verkocht wordt. Prijzen liggen daar dan ook veel lager als in de normale markt.
Voor de gemiddelde huizenbezitter is het denk ik wel prettig dat de prijzen stabiliseren. Hoger zullen ze naar mijn idee de komende 5 jaar niet worden. Kan de lucht langzaam ontsnappen (zachte landing).
Tenzij het hyperinflatiespook eerder opduikt dan verwacht.
@15 volgens mij werkt dat in NL net zo. Alleen mensen met een aanzienlijk bedrag op de bank kunnen op deze manier veel geld maken in korte tijd. Bijvoorbeeld kopen voor -30%, twee weken later op funda voor -15% en hopla verkocht, kopers genoeg die een korting van 15% willen. Heb je na enkele weken je geld weer terug, en ga je de volgende transactie doen.
Er is meer dan subtiel verschil tussen wat CBS-grafiek laat zien (daling is gestabiliseerd) en de conclusie die de media eraan verbinden (prijzen dalen niet verder). Conclusie moet zijn dat de markt op dit moment niet in een vrije val zit, maar daalt met een constant tempo van 5%/jr.
@Ludwig (13)
Daar kan ik in meegaan. In dat geval blijft het de vraag welk deel van de voorraad echt is, en welk deel alleen de markt op komt bij een bepaalde prijs. Echte voorraad zijn de “gedwongen verkopen”, waarbij dat begrip wat ruimer gezien kan worden: mensen met dubbele lasten of dringende verhuisplannen vallen er ook onder.
@14 LvM De mensen die gewoon hard gewerkt en gespaard hebben voor het kopen van een huis verwachten dat ze daarvoor beloond worden, wat in een ‘normaal’ economisch systeem ook zo is.
Nu worden enkel de mensen die zijn ingestapt met de verwachting van een waardestijging van het onderpand beschermd…
Waar anders in de wereld kun je op voorhand 125% van de waarde van een onderpand belenen, en daar vervolgens door een ‘slimme’ constructie alleen rente over betalen dat fiscaal aftrekbaar is?
De markt zal dat gaan corrigeren…en of die waardedaling dan 5% of 30% zal worden hangt af van de overheid en de geldpersen van de centrale banken.
Het oneerlijke systeem gaat hoe dan ook opgeblazen worden, het werkt inefficient en de HRA is haar oorspronkelijke doel, voor financieel minder daadkrachtigen een eigen woning mogelijk maken, al lang voorbij geschoten.
In tegenstelling tot jou zag de echte Ludwig von Mises dat gelukkig wél in:
‘What distinguishes the Austrian School and will lend it everlasting fame is its doctrine of economic action, in contrast to one of economic equilibrium or nonaction.’
De nederlandse huizenmarkt staat symbool voor dit ongemakkelijke en kunstmatig gecreëerde ‘equilibrium’, het heeft behoefte aan een natuurlijk evenwicht en de huidige ‘nonaction’ helpt daar niet bij. Onbegrijpelijk dat jij dat niet inziet.
@18 Scheefhuurder.
Uw conclusie is onjuist. ten opzichte van een jaar geleden zijn de prijzen 5% gedaald, ten opzichte van vorige maand zijn de prijzen licht gestegen.
De daling is dus gestopt.
De totale daling heeft precies een jaar geduurd en is tot nu toe ongeveer 5% geweest.
Uiteraard is het mogelijk dat de prijzen verder gaan dalen, alleen op dit moment is de daling dus gestopt en zijn de prijzen gestabiliseerd.
@21 Klopt. Echter, gezien de wijze waarop vele nieuwkomers hun aankoop gefinancierd hebben is een daling van 5% al een hele pijnlijke.
Vergeet niet er wordt in Nederland gekocht EN gefinancierd met de verwachting van waardestijging. Die is er nu, na een 25 jaar durende bull-market niet meer. De economische indicatoren wijzen er ook niet op dat deze prijsexplosie onbekommerd voortgezet gaat worden (en dan druk ik me nog rustig uit).
Opzich nog weinig aan de hand…totdat de economische tegenwind écht guur gaat worden….overheid help ons help…oh nee…iets met 35 miljard…
@Fred
Op korte termijn is de daling gestopt, op lange termijn is de daling vijf procent. De vraag is welke trend gaat domineren.
Overigens zagen we na de zomer vorig jaar ook een korte opleving.
Op de beurs zeggen ze het ook “remember to be back in september”. Dit kan nog best een tijdelijke opleving in de trend blijken net zoals vorig jaar het geval was.
20
Je bent niet de eerste die me verkeerd begrijpt.
Mijn punt is: zolang de mensen die teveel geleend hebben de carry cost van die lening kunnen betalen zullen ze niet uit hun huis gezet worden omdat jij vind dat ze teveel betaald hebben.
Of dat eerlijk is, daar verschillen de meningen over afhankelijk of iemand een huis heeft of niet.
Je stelt dat mensen die zijn ingestapt dat deden in de verwachting dat er een waardestijging zou komen en dat die mensen nu beschermd worden.
Dat zijn twee ongemotiveerde stellingen.
Mises kocht om een andere reden, namelijk de verwachting dat de betaalbaarheid gaat afnemen als je wilt financieren en dat de huren de komende decennia wel eens zouden kunnen stijgen.
Mises heeft nog geen geld van Bos gestort gekregen.
Mises moet wonen.
Mises wil hier nadrukkelijk de stelling poneren dat als je een huis koopt om in te wonen dat minder speculatief is dan een huid huren omdat je verwacht dat de huizenprijzen dalen.
@15 Er zijn weinig/geen ‘gewone’ mensen die een kans krijgen bij executie veilingen omdat ook hier de vastgoedmaffia met de neus inzit!
Dit kan wel eens een lastige blijken.
Wie nu met “restschuld zit” wegens de combinatie daling/tophypotheek zal de intentie hebben te blijven zitten totdat de daling ongedaan is gemaakt. Zolang men kan doorbetalen en niet te maken krijg met ruimtegebrek wegens kleintjes kan dat.
Wie wil kopen wil niet teveel betalen en krijgt daar bovendien de ruimte niet voor van banken.
Volgens mij is dat de reden dat we nu het volume zien verdrogen.
Extra werkloosheid gaat de prijzen een zetje omlaag geven, verbetering bij de banken geeft steun cq opwaartse druk.
Momenteel zie ik vooral de werkeloosheid toenemen en banken niet al te veel verbeteren.
“Vergeet niet er wordt in Nederland gekocht EN gefinancierd met de verwachting van waardestijging.”
Mises koopt in het volle besef dat de prijs (te onderscheiden van waarde) niet zal stijgen.
Maar de waarde zal stijgen omdat het alternatief – huren -jaar op jaar duurder wordt en een huis bij aflossing na afloop lening het geleende bedrag zal opbrengen.
25
Al eens geprobeerd? Want anders is het gezeur van de zijlijn.
Mijn punt is: zolang de mensen die teveel geleend hebben de carry cost van die lening kunnen betalen zullen ze niet uit hun huis gezet worden omdat jij vind dat ze teveel betaald hebben.
Is ook mijn punt: eens.
Mises wil hier nadrukkelijk de stelling poneren dat als je een huis koopt om in te wonen dat minder speculatief is dan een huid huren omdat je verwacht dat de huizenprijzen dalen.
Ook mee eens. Dan moet je wel mogen kopen van de bank, en tegen de huidige prijzen mag dat niet altijd.
@24
“Mises kocht om een andere reden, namelijk de verwachting dat de betaalbaarheid gaat afnemen als je wilt financieren en dat de huren de komende decennia wel eens zouden kunnen stijgen.”
En de schilder wordt goedkoper?
Evenals de keuken en badkamerboer?
Verder is het omgekeer natuurlijk ook zo: wie nu huurt omdat dat tegen dezelfde kosten kan als kopen terwijl prijzen nog dalen, speculeert niet minder dan wie koopt omdat hij verwacht dat de rente gaat stijgen.
@24
“Mises kocht om een andere reden, namelijk de verwachting dat de betaalbaarheid gaat afnemen als je wilt financieren en dat de huren de komende decennia wel eens zouden kunnen stijgen.”
En de schilder wordt goedkoper?
Evenals de keuken en badkamerboer?
@14 (ludwig)
Dit zijn geen oudjes die gedwongen moeten verkopen, maar mensen die zich hebben laten verleiden tot een te hoge hypotheek. Het is natuurlijk jammer voor die mensen, maar wij hoeven er niet voor op te draaien. Ze hebben het risico genomen en verloren. You win, you lose. De mensen die een huis gekocht hebben in voorspoed delen de winst ook niet met de belastingbetaler (sterker nog ze doen dat met het geld van de belastingbetaler, namelijk de HRA).
@Tr
Op basis van een daling van vijf procentjes alleen gaat geen bank je gedwongen laten verkopen hoor. Die mensen blijven lekker zitten zolang ze de maandelijkse centjes kunnen ophoesten.
@34
En zoals Chantal al aangeeft is er nog best wat te beknibbelen op vakanties en dinertjes. Ik denk dat de echte problemen pas bij werkeloosheid komen. Daarvan lijkt de trend me overigens duidelijk.
Als de mensen niet geleerd wordt dat er risico’s en consequenties zitten aan het buitensporige lenen, dan zal deze leencultuur nooit ophouden. Live now pay later wordt door de mensen gezien als live now pay never.
@36
Voorlopig wordt niemand dat geleerd en lijken zelfs overheden er in te geloven.
Wat dat betreft lijkt het bijna zeker dat er een moment komt dat iedereen goud wil hebben. De timing van dat moment is het probleem. Is dat binnen 2 jaar of hebben we er nog 10.
leencultuur is graaicultuur. mensen willen alles hebben, maar betalen ho maar en maar zielig doen als ze in de problemen komen. niet alleen de banken/hypotheekverstrekkers hebben hier schuld. deze mensen zijn niet ontoerekeningsvatbaar, maar verblind door hebzucht
Ik merk weinigen hebben weleens een curve gezien , helemaal eentje die stijl oploopt en vica versa.
Mensen, we hebben 15 jaar feest gehad. Dit feest was te groot, de lang en te heftig.
Ander commentaren betreffen de vader van de gedachte veelal. En dat mag.
@25 “Mises heeft nog geen geld van Bos gestort gekregen”
Mises geniet geen HRA ??
Harm 32
De huurbaas schildert gratis in het weekend heb ik me laten vertellen. Zodat ie geen salaris en belastingen aan de schilder hoeft te betalen.
En dat voordeel berekent die dan door aan zijn huurders.
(sarcasme)
Harm 40
Mises verwacht zijn betaalde belasting volgend jaar terug.
Ik begrijp bij dezen dat Harm pleit voor een jaloeziebelasting voor huizenbezitters?
@41 Lodewijk van misere
Nou ik weet niet hoe harm erover denkt, maar ik ben in elk geval heel jaloers op mensen die een heel duur huis hebben gekocht en waarbij nu het angstzweet uitbreekt, omdat de hra wel afgeschaft moet worden.
Ik zeg hra in 1 keer weg, ook voor bestaande huizen. Is wel even een klap voor sommige mensen, maar de huizenmarkt komt in ieder geval weer in beweging.
Ludwig,
Ook hier worden geen stijgingen verwacht van de korte rente: http://online.barrons.com/article/SB125869502873557185.html?mod=BOL_hpp_dc
Middelkoop lijkt lang zo gek nog niet door zijn huis kort te financieren. Met de korting die hij nu binnenhaalt kan hij altijd voor een langere lening kiezen. Voorlopig lijkt hij nog goed weg te komen.
Considering that the two-year note yield was 1.40%, exactly twice as high in early June, that’s a big comedown in expectations. And it’s down sharply — by nearly a third — from just a month ago, when it was around 1%.
Martijn,
De korte rente blijft laag tot 2012. Zonder twijfel.
Lange rente loopt op.
tr
Ik zeg: weinig gebalanceerd advies die vooral geinspireerd is door eigenbelang. Oude Marxist.
43
Om het verder uit te diepen. Mijn “baas” heeft een pand van een paar miljoen. Variabel gefinancierd maar hij heeft genoeg cash om meer spaarrente te krijgen.
Moet je wel cash hebben om nu meer rente te krijgen en op het moment supreme af te betalen.
Voor mensen zonder pot met geld die willen wonen is iets anders aan de hand:
Het alternatief is dan: huren en uitgerookt worden / variabel blijven financieren en uitgerooktworden of vast financieren nu het nog kan en straks met leedvermaak zien hoe tr 7% plus rente betaald om die 15 mille die hij denkt te hebben verdiend terug te halen.
Greenspan october dit jaar:
“”There are equations in which certain relationships become progressively explosive,” such as if a spiral starts in which increasing interest payments increase the deficit and debt, leading to another increase in interest payments, and so on”
However, the period of relatively low interest rates will not last forever. As the global recovery accelerates, institutional investors will rotate out of safe Treasuries and into higher risk/higher return investments, and long-term interest rates will likely rise — increasing the U.S.’s borrowing costs.
@Ludwig
Eens. Wie spaarcenten heeft kan voorlopig nog een paar jaar kort financieren.
Bernanke dit jaara:
WASHINGTON — Federal Reserve Chairman Ben Bernanke warned Congress on Wednesday that it must act promptly to narrow the yawning federal budget deficit or risk losing the confidence of financial markets.
“In order to make lenders willing to continue to finance us at reasonable rates, we do have to persuade them that we are serious about returning to a more balanced fiscal situation going forward,” Bernanke told the House Budget Committee.
Over Greenspan: als er winst gemaakt wordt door bedrijven, heeft de Fed een probleem. De rente moet dan omhoog, terwijl de schuld daar eigenlijk te hoog voor is.
Verder verslechtering van de economie betekent ook problemen voor de Fed.
De huidige situatie lijkt dus de beste.
Wellicht is de term “zugzwang” hier toepasselijk.
@45 Ludwig
Ik zeg de hra is ingesteld door puur eigen belang kijk eens wat voor dikke huizen die politici hebben.
Als huurder ben ik trouwens lekker vrij, ik zou er niet aan moeten denken om voor een enorm bedrag nu een huis te hebben gekocht, probeer daar nog maar weer eens van af te komen. Ik kan gaan en staan waar ik wil.
Huren, even wachten en kopen als de hra is afgeschaft en de prijzen zakken naar een normaal niveau, ik kan naar het buitenland, alles is mogelijk.
Typisch voor Bernanke’s zugzwang: praten en intussen de situatie in stand proberen te houden.
Volcker:
The enormous amounts of liquidity pumped into the U.S. financial system by the Federal Reserve are not inflationary “at the moment” but will become so at some point, Paul Volcker, the former Fed chairman and a White House adviser, said on Thursday.
en
Volcker in 1982 (m,ust read article)
In testimony to the Joint Economic Committee, the towering, cigar-smoking Fed chairman argued that the Administration was following a loose fiscal policy that threatened to push budget deficits into triple-digit figures, and said that interest rates had begun to rise simply in anticipation of the Government’s gargantuan borrowing requirement for later this year and in 1983 and 1984.
Read more: http://www.time.com/time/magazine/article/0,9171,953336,00.html#ixzz0XPgxeqSj
Meanwhile, weeks of behind-the-scenes sniping between Volcker and Treasury Secretary Donald Regan burst into the open during separate appearances before a congressional committee. In testimony to the Joint Economic Committee, the towering, cigar-smoking Fed chairman argued that the Administration was following a loose fiscal policy that threatened to push budget deficits into triple-digit figures, and said that interest rates had begun to rise simply in anticipation of the Government’s gargantuan borrowing requirement for later this year and in 1983 and 1984.
52
Dat is zijn baan. Niet om de markt te slopen en een huis aan tr te geven.
@54
Smiley
tr
Jij bent teleurgesteld dat de HRA uit eigenbelang is bedacht?
Gelukkig denken verhuurders vooral aan het belang van hun huurders. Cijferen zichzelf weg waar het maar mogelijk is. Schatten zijn het.
Intussen in het Oosten: http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601085&sid=aPBmeyBQzwyU
@Lodewijk
Ik ken jullie vvd’ers iedereen die niet mee wil doen aan het financieren van jullie dure huizen zijn marxisten.
Wel bad luck 4 u. Maar ik doe er lekker niet aan mee. Jammer joh
“Huren, even wachten en kopen als de hra is afgeschaft en de prijzen zakken naar een normaal niveau, ik kan naar het buitenland, alles is mogelijk.”
Binnenkort ga ik een huurder eruit zetten. Gelukkig is hij vrij om ergens anders te huren, maar of hij blij zal zijn? Voor 250€ en 4 dagen verlof kan hij verhuisd zijn. Valt inderdaad goed mee
Wel bad luck 4 u. Maar ik doe er lekker niet aan mee. Jammer joh
Belastingontduiking?
Mooi werk, de overheid mag een stuk kleiner en de enige manier om ze te stoppen is door ze minder centen te geven.
@56
Nou ja, het is toch hra weg of ik weg en ik ben vast niet de enige die er zo over denkt. Er zijn genoeg landen die geen hra hebben of hem juist afgeschaft hebben.
Als de hra zo goed werkt, noem me dan eens een land die dit recentelijk nog heeft ingesteld. Landen des te meer die het afschaffen
tr
Ik zie nog altijd niet in wat jij aan mijn huis meefinanciert.
Mises betaalt wat minder belasting dan jij, de huurder.
Omdat Mises nadenkt en jij wil dat de overheid voor je denkt.
Overigens stemt Mises niet, souverein als ie is.
En kan je stemmen tot je rood ziet, uit mijn portemonnaie blijf je.
HRA = oorspronkelijk bedoeld als SUB PRIME ?
@60 Martijn
Ik bedoel dat ik niet ga helpen door te kopen en hierdoor de huisprijzen nog verder op te drijven. En als wij weggaan hebben de vvd’ers ook mooi pech, want wie is er dan om hen te verzorgen als er straks een tekort is aan verpleegkundigen
@59 Ik kan overal naar toe (spaarder en 2verdieners), dat zal helaas niet voor alle huurders zo gemakkelijk zijn.
@62
Ik blijf uit je portemonnee. Veel geluk met je geld, maar wat heb je eraan als je straks zorg nodig hebt en er is domweg niemand meer om je te helpen
61
Waar heeft Mises gesteld dat de HRA goed werkt? Of zelfs dat ie niet afgeschaft wordt? Of zelfs dat ie niet afgeschaft moet worden?
Mises probeert uit te leggen dat de dingen wat minder lineair zijn dan je misschien wilt.
ASfschaffing HRA in combinatie afschaffing huursubsidie en verlaging WOZ belasting kan zeer voordelig uitpakken voor huizenbezitters.
voor geld wil iedereen je helpen. Maar van wie ga je hulp krijgen als je geen geld hebt?
@59 Kan hij niet meer betalen omdat hij zonder werkt zit misschien? Vraag jij absurde bedragen p/m misschien en is de service slecht? Als het het laatste is dan heeft hij mazzel dat hij huurt en niet recentelijk heeft gekocht want had hij dan weg gewild dan had hem dat veel geld gekost. En is het ‘t eerste dan kan hij huursubsidie aanvragen.
65
Tegen de tijd dat ik zorg nodig heb, zit jij in een Kopenhaags bejaardentehuis. Mises is een dertiger.
Probeer je te verdiepen in de denkwijze van mensen met geld, dan kan je leren hoe je er ook aan komt.
General principle: government wont help.
hahaha, is mises mooi oud ik ben 29 en mijn vrouw 25
@67 kun je veel geld hebben verpleegkundigen zijn (nog) niet te klonen
70
Ik voel me geriatrisch. Maar mijn vrouw is jonger dan de jouwe.
Laatste keer dat ik bij de dokter was, zat de wachtkamer vol met uitkeringstrekkers en huurders. Heb mezelf maar beter verklaard.
Mises: ‘Mijn punt is: zolang de mensen die teveel geleend hebben de carry cost van die lening kunnen betalen zullen ze niet uit hun huis gezet worden omdat jij vind dat ze teveel betaald hebben.’
Mijn punt is nu juist dat de enige reden dat ze dat kunnen blijven betalen, is door die krankzinnige wijze van financieren (HRA). Het is een asociaal en contra-productief systeem. En dat als gevolg daarvan de prijzen onevenredig hard (in vergelijking met de inkomens) zijn opgelopen en de laatste instappers zijn ‘gedwongen’ mee te doen.
Dat is niet erg als je de structuren van het systeem kunt onderscheiden en daarnaar kunt handelen (iemand als jij). Maar als je dat niet kunt en je stapt in met bepaalde verwachtingen (gecreëerd door overheid, banken, adviseurs, specialisten, makelaars etc) dan loop je in de huidige tijden al snel de kans ongelooflijk hard op je bek te gaan, en daar de rest van je leven de schuld van mee te dragen.
Mises ‘Je stelt dat mensen die zijn ingestapt dat deden in de verwachting dat er een waardestijging zou komen en dat die mensen nu beschermd worden.
Dat zijn twee ongemotiveerde stellingen.’
Klopt! Maar je zult merken dat het verdomd lastig is ze ontkrachten. Ze zijn namelijk waar. Bovenal onderschrijven ze daardoor direct de waarde ervan. De kenmerken van een ‘bubble’ zijn immers per definitie gebaseerd op ‘gevoel’, ’emotie’ en verwachtingswaarde zeg maar agio 🙂 Het zijn deels keuzes die je rationeel gezien niet kunt motiveren. 250000,- voor 60 m2 in de Amsterdamse Pijp kan ik rationeel niet bevatten, toch zijn er zat jonge mensen die dat avontuur wel aandurven.
Serieus, iedereen moet natuurlijk wonen, maar velen zijn de laatste jaren verleid door die sterke opwaarste spiraal. Je was een dief van je eigen portemonnee als je niet kocht. Tuurlijk is dat een stelling, een gevoel, een mening, maar dat geldt nu juist voor die hele ‘bubble dynamics’, de mening dat huizen enkel in waarde kúnnen stijgen (ca. 1990) wordt een waarheid (tot ca. 2008) en nu wordt het weer een mening.
‘Mises wil hier nadrukkelijk de stelling poneren dat als je een huis koopt om in te wonen dat minder speculatief is dan een huis huren omdat je verwacht dat de huizenprijzen dalen.’
Leuke stelling waar natuurlijk maar voor een deel waarheid in zit. Het ligt er namelijk aan of je huursubsidie krijgt, dan wentel je een deel van de kosten en risico’s van het ‘speculeren’ af op de samenleving. Huizenkopers doen dat met de HRA per definitie. Dus dat blijven de grootste ‘speculanten’, ze delen immers de kosten ALLEMAAL met de samenleving (behalve zij die alles hebben afgelost natuurlijk), voor huurders enkel degene die subsidie krijgen.
Martijn: ‘Verder is het omgekeer natuurlijk ook zo: wie nu huurt omdat dat tegen dezelfde kosten kan als kopen terwijl prijzen nog dalen, speculeert niet minder dan wie koopt omdat hij verwacht dat de rente gaat stijgen.’
Ook onzin natuurlijk, zie even hiervoor. Je vergeet te vermelden wat een keuze de samenleving kost (HRA / Huursubsidie). Huur ik zonder subsidie dan betaal ikzelf (letterlijk) de rekening van mijn keuze. Als ik koop, per definitie niet (HRA).
“Mises kocht om een andere reden, namelijk de verwachting dat de betaalbaarheid gaat afnemen als je wilt financieren en dat de huren de komende decennia wel eens zouden kunnen stijgen.”
Daar ben ik het dus WEL mee eens. 🙂
@68 bij hoge bedragen of slechte service, vertrekt de huurder zelf. Want dan zijn er betere alternatieven.
Hem er uit krijgen, dat is wat anders… op de eerlijke manier lukt het zeer moeilijk (en kan hij 6 maand achterlopen met huur). Maar gelukkig zijn er achterpoortjes 😉
@70
hahaha, dat ben je ook wel een beetje. Je vrouw is jonger, maar daar heb je niet zoveel aan als ze hockeyspeelster is.
Kariz
De voornaamste portee van jouw stuk is wat mij betreft deze:
“Dat is niet erg als je de structuren van het systeem kunt onderscheiden en daarnaar kunt handelen ”
Dat is absoluut waar. De comclusie die bankiers als mijn persoontje en politici trekken, is dat er bij dezen bewezen is dat er een slag mensen is die niet hoort te kopen omdat e.e.a. te ingewikkeld is voor ze en ze consequent kiezen voor de goedkoopste (is duurkoopste) oplossing.
Een huis koop je om in te wonen en betaal je af. Hou je aan die twee regels.
tr en Harm moeten zich voorbereiden op een wereld waarin een koophuis onbereikbaar voor ze wordt en bij wijze van straf voor de klasse die kopers een huis niet gunt de huursubsidie ook op zijn buik kan schrijven.
@73
Je zit altijd maar zo te kankeren op je huurders….get a life, neem eens een echte baan.
Dat gemelk moet je toch eens zat worden…
74
Ik begrijp je opmerking niet. Hockeyspeelster?
“Mises wil hier nadrukkelijk de stelling poneren dat als je een huis koopt om in te wonen dat minder speculatief is dan een huid huren omdat je verwacht dat de huizenprijzen dalen.”
“Maar de waarde zal stijgen omdat het alternatief – huren -jaar op jaar duurder wordt en een huis bij aflossing na afloop lening het geleende bedrag zal opbrengen.”
Als je verstandig hebt gefinancierd wel ja! Maar helaas heeft 80% van de Nederlands met een hypotheek een aanzienlijk deel aflossingsvrij gefinancierd.
@kariz,
ik kanker niet op mijn huurders. 2 van de 3 huurders die ik heb, zijn goede huurders. Al bij al ben ik vrij positief ingesteld dus.
Wat ik wil aantonen is dat die vrijheid van huurders toch ook maar relatief is. Uiteindelijk woon je niet waar je wil, want je hangt af van een derde partij.
@75
Hahahhaha, laat maar komen. Gebeurt hier misschien, maar niet in het buitenland. Daar zijn de huizen zo betaalbaar. Tegen die tijd dat dat zo ver is in Nederland, zitten jullie met z’n honderden in een bejaardentehuis te wachten tot die ene verpleegster jullie komt helpen.
Kariz
Neuh, Mises houdt van Polemiek. De cato aanpak is aan mij welbesteed. Ik kan jaren doorgaan over mijn gelijk.
Truus.
Eens. Best lastig als je over 5 jaar wil verhuizen.
Fijne huisjesmelker die Chantal, ze zou zelf maar op straat moeten beland, lach ik me suf
Of over 30 jaar…
80
Hoe meer generatie genoten oplazeren, hoe beter Mises straks verzorgd wordt.
Waarmee Mises slechts wil wijzen op een makke in jouw redenatie.
Ik bedoel te zeggen, wat mij betreft hoef je je koffers niet te pakken. Ik gun mijn medemens best wat, ruimhartig als ik ben. De winters zijn donker en Scandinavie – Mises heeft er gewoond.
Wel, Harry, we hoeven in ieder geval geen belastingcentjes voor huursubsidie voor Chantal te reserveren.
Truus. Jij denk dat mensen over 30 jaar niet terugkrijgen wat ze nu betalen in euro’s?
Vanwege de deflatie neem ik aan?
http://nl.wikipedia.org/wiki/Bestand:Federal_Funds_Rate_%28effective%29.svg
Niet al te betrouwbaar, wel geinig voor wie zich afvraagt hoe de (korte) rente in de VS zich de afgelopen tijd heeft ontwikkeld.
@85
Mises denk eens even na. Welke mensen maken het meeste kans om te kunnen emigreren. Juist ja, de dokters, verpleegkundigen noem maar op. Dus als wij emigreren heb jij daar helemaal niets aan. Je kunt trouwens ook zorg voor je 80e nodig zijn. Trouwens als jij 30er bent is mijn vrouw toch beduidend jonger
Je zou haast zeggen, dat ie nog maar 1 kant op kan…
verpleegsters tekorten zijn over de gehele wereld en het tekort wordt alleen maar groter. Je wordt zonder pardon toegelaten in landen als Australie, Nieuw-Zeeland, etc. Landen waar je normaal gesproken niet zomaar binnenkomt.
@89
Klopt, met dien verstande dat het doorgaans niet tot grote vreugde leidt als de wal het schip moet keren.
Harry
Emigreren lijkt me niet nodig. Maar goed, er is een slag mensen dat zelf moet ervaren dat het gras niet groener is, daar aan de andere kant.
Als je in een van de 20 rijkste en meest welvarende landen woont en je tekort gedaan voelt kom je er nergens.
§Ludwig
Het je het boek van Willem Middelkoop gelezen? Overleef de kredietcrisis. De economie kan niet verder groeien. Een stijging van de huizenprijzen is dus onmogelijk. De huidige cijfers van de banken / CBS / NVM zijn gemanipuleerd.
Waarom? vertrouwen van de consument stimuleren. En wat denk je wat er gebeurt als de huizenprijzen daadwerkelijk dalen? De banken moeten afwaarderen. Dit gaat ten koste van het EV en waarschijnlijk zullen de banken hun dekkingsgraad niet halen en omvallen. Ik werk bij een grote vastgoed organisatie en de daadwerkelijke daling van de huizenprijs ligt al boven de 10%
@Econoom
Ik werk bij een grote vastgoed organisatie en de daadwerkelijke daling van de huizenprijs ligt al boven de 10%
Dat de overheid cijfers manipuleert is niets nieuws, maar toch zouden een paar cijfers bij die opmerking niet onwelkom zijn.
econoom
Nee, ik heb het boek niet gelezen. Maar ik merk op dat Willem zijn eigen huis niet heeft verkocht.
Er zijn andere manieren om je te beschermen dan te gaan huren.
Er is meer tussen hemel en aarde dan de nominale transactieprijs – een momentopname uitgedrukt in een in waarde en prijs fluctuerende unit – de euro.
@ Chantal
Je opmerking klopt niet.
“Geen idee hoe dat in Nederland werkt, in Belgie is dat enkel weggelegd voor de hele rijke mens (kopen dan). Bij gedwongen verkopen, zit je in een zaal (soms een café) en steek je je vinger op als je wil bieden. Heb je gewonnen, dien je het huis binnen enkele dagen al te betalen. Tijd krijg je daar niet om nog een lening te zoeken etc… ”
Ik heb diverse keren zitten bieden tegen koppeltes die 2 weken de tijd kregen om een financiering rond te krijgen.
Ik koop best nog wel op veilingen maar het is dikwijls doorgestoken kaart en als het een gedwongen verkoop is bied men via een BVBA.
Het zijn heus niet de rijken de kopen. Het is wel zo dat momenteel de prijzen oplopen omdat men geld wil investeren en men de aandelenmarkt niet vertrouwt en banken met hun lage en instabiliteit al helemaal niet.
Ik kijk momenteel in Nederland voor goedkope pandjes.
@Ludwig nr.24:
De meeste huizen worden gekocht door schuivers en niet door starters. Als je een huis koopt om te wonen blijf je daar in het algemeen langer zitten.
@Ludwig nr.41:
Dat doet niets af aan het feit dat je als huiseigenaar behoorlijk wat lasten hebt die toenemen met de inflatie.
@ 98
Klopt Okkie, kosten zijn er altijd. Maar zelf doen is goedkoper en dan heb je vrijheid te doen wat je wil ook.
@99 Ludwig
Ludwig, jouw geestesvader Herr Ludwig Heinrich Von Mises, voorziet aan het einde van een kredietcyclus 1) deflatie (dan gaat jouw hutje ondanks al je gekakel gedurende lange tijd flink omlaag in waarde) of 2) een ‘total collapse of the currency’. Uitkomst 2 vereist zeer onverantwoordelijke monetaire expansie (en voor Ludwig Heinrich was de huidige werking van de obligatiemarkten toen nog niet bekend). Anyhow, succes met omhoog praten van de huizenprijzen in Nederland en neem een andere ALIAS of houd je aan je eigen theorieen, Groet Friedrich Von Hayek
…..in een land van blinden is een oog koning.
Over onder andere obligaties gesproken: http://www.marketoracle.co.uk/Article15105.html
Goldman lijk op een rallytje in de dollar te gokken.
@ 100
Voor de goede orde: Von Hayek heeft het vak van Von Mises geleerd.
Mises praat hier de huizenmarkt niet omhoog of omlaag maar op het gegeven dat alle economie politieke economie is.
Lange rente gaat omhoog, huren ook. Wil je daarover in discussie?
LvM als je zo slim bent als dat je voordoet dan zat je hier niet te kletsen over je koopwoninkje. Ik ken diverse dertigers die na 3 jaar in Londen gewerkt te hebben voor de rest van de hun leven gevuld zijn.
Probeer ons niets wijs te maken met je theoretische kennis. De praktijk is anders maar kennelijk snap je niet hoe de hazen rennen.
Dalen
Je taalgebruik is wat infantiel. Ben je het ergens mee oneens?
De grootste prijsdaling deed zich voor in Groningen, waar koopwoningen gemiddeld 8,1% goedkoper waren. In Overijssel was de prijsdaling, met 2,3%, het kleinst.
Significant! Als je dit in het nieuws brengt ben je echt op je achterhoofd gevallen. Serieuze krant?
Mises, probeer off the record even een gesprekje met de directeur van het kadaster aan te gaan.
Wat zo leuk is: er is helemaal geen glas 🙂
Het zijn heus niet de rijken de kopen. Het is wel zo dat momenteel de prijzen oplopen omdat men geld wil investeren en men de aandelenmarkt niet vertrouwt en banken met hun lage en instabiliteit al helemaal niet.
hieruit blijkt dat geld minder waard wordt en zelf als minderwaardig wordt gezien.
Middelkoop lijkt lang zo gek nog niet door zijn huis kort te financieren. Met de korting die hij nu binnenhaalt kan hij altijd voor een langere lening kiezen. Voorlopig lijkt hij nog goed weg te komen.
Middelkoop kan per direct zijn huis afbetalen. Hij kan zijn geld nu “ergens anders” voor gebruiken lijkt mij. Klare taal en geen derde persoons kwatsch 😉
De meeste huizen worden gekocht door schuivers en niet door starters. Als je een huis koopt om te wonen blijf je daar in het algemeen langer zitten.
Okkie niet iedereen is een “volendammer”. Hoewel dat zijn ook weer materialisten……. vreemd; derdepersoonenkelvoud is er nog niet uit.
Goldman lijk op een rallytje in de dollar te gokken.
zij zijn de usd.
@111
Dat klopt. Ze zijn ook de markt in afgeleide producten.
En de schilder wordt goedkoper?
Evenals de keuken en badkamerboer?
Een deel zal geen werk meer hebben en de rest moet goedkoper. De prijzen zijn bovendien al leuk opgepimpt de laatste 10 jaar.
De betaalbaarheid neemt niet af met stijging van de rente als de huizenprijzen zakken! Je hoeft immers minder te lenen en dus over een kleiner bedrag rente te betalen.
@chantal nr.73:
Je bedoelt dat je er een kleerkast bijhaalt om die vervelende huurders weg te krijgen.
@ludwig nr.71:
Waaraan herken jij een huurder?
Niet betalende huurders wegkrijgen is een ding, twee is nog het geld krijgen waar je recht op hebt.
Nog steeds vraag ik me af waarom het zo erg zou zijn als de huizenmarkt instort?
1) Als je je hypotheek kunt betalen, heb je geen problemen. (probeer natuurlijk altijd wel af te lossen)
2) Als je verkoopt krijg je minder, maar je hoeft ook minder te betalen voor een ander huis, dus dat is om het even
3) Uiteindelijk gaat er minder geld in vastgoed zitten, wat beter is voor de economie.
Een paar uitzonderingen hebben altijd last van daling, maar de overgrote meerderheid niet!!!
Verder ben ik ook van mening dat het beter meteen kan dalen, dan dat je in zo’n vaste, gesubsidieerde markt zit.
Verliezen moet je nemen wanneer ze er zijn, verschaf duidelijkheid!
@117
Jij snapt het helemaal. In landen waar de huizenmarkt al is ingestort, zoals de VS, zien we ongekende welvaart ontstaan omdat er minder geld vastgoed gaat zitten.
@117,
Eens, in 1x (onaangekondigd) HRA voor nìeuwe huiseigenaren afschaffen.
Bestaande eigenaren kunnen dankzij blijvend gebruik (ook bij verhuizing) hiervan inderdaad gewoon hun hypotheek blijven betalen.
De prijzen zullen in 1 klap circa 30% dalen, waardoor nieuwe kopers geen HRA meer nodig hebben en alles in 1 klap gestabiliseerd is.
Het voordelige effect voor de schatkist zal dan geleidelijk oplopen (geen nieuwe toetreders en na 30 jaar langzame verdwijning van HRA) maar wel (nagenoeg) zonder problemen voor huiseigenaren.
@119
Mooi denkwerk jongen, ik zou de politiek in gaan.
De restschuld van 30 procent voor veel huiseigenaren maakt toch geen zak uit. Als de boel lekker gestabiliseerd is door je voorstel ligt de weg omhoog weer vrij. Met iets meer dan 10 procent stijging per jaar zit iedereen weer droog, en als winst kunnen we daarna natuurlijk de HRA weer invoeren en er nog even een flink percentage stijging bijknallen.
Zegt logica je overigens iets?
@120 Martijn,
Logica zegt me wel iets ja, uw logica daarentegen zegt me helemaal niets.
Vanwege het afschaffen van HRA zal de weg van 10% stijging per jaar niet vrij liggen: we zitten nu al op een maximale betaalbaarheid, dus hyperinflatie en nog lagere rente daargelaten zal 10% stijging per jaar niet kunnen gebeuren.
En waarom zouden we volgens u de HRA weer moeten aanschaffen?
Verklaar u nader s.v.p.
‘we zitten nu al op een maximale betaalbaarheid’
Waarom denk je dat Fred? Ik ben daar niet mee eens (dat weten ze hier al). Huizen zijn nog nooit zo betaalbaar geweest als 2 jaar geleden. Ondertussen word het slechter, die betaalbaarheid, en het zal er niet op beteren.
@fred:
Als de HRA alleen voor starters wordt afgeschaft, zal de huizenprijs nauwelijks dalen en zullen de meeste starters dus nooit een huis kunnen kopen. Ik hoop niet dat het wettig is om een dergelijk onderscheid tussen starters en bestaande woningbezitters te maken.
@Chantal,
Het klopt dat de verwachting is dat de betaalbaarheid van woningen zal verslechteren, omdat verwacht wordt dat de rente zal dalen.
Toch is er momenteel geen/weinig ruimte meer over voor een enorme stijging in woonlasten die er in de jaren 90 nog wel was aangezien velen al een groot deel van hun inkomen aan wonen besteden.
@Okkie,
Ik ben het niet met u eens, ik denk dat de huizenprijzen wel degelijk fors zullen dalen in mijn veronderstelling.
Ik hoop en denk in elk geval niet dat het wettig is de HRA zomaar voor bestaande woningbezitters af te schaffen. Daar is immers bij het aangaan van de verplichting rekening mee gehouden, je kan mensen niet ineens 30 jaar lang 35% meer laten betalen, dat zou politiek en sociaal onhoudbaar zijn.
Bovendien wordt er in dat geval een heel groot onderscheid gemaakt tussen bestaande bezitters en starters.
Maar goed, we zijn het overduidelijk niet met elkaar eens…
De vraag blijft of de overheid HRA gaat afbouwen of afschaffen.
Er zijn natuurlijk legio andere manieren om de huizenbezitter te belasten. OZB verhogen, of het huurwaardeforfait wijzigen.
Er zijn allerlei belastingen denkbaar die de HRA kunnen compenseren.
En reken er maar op dat het gaat gebeuren.
@fred:
Het is politiek en sociaal onhoudbaar dat starters die niet in aanmerking komen voor HRA hier wel aan mee moeten betalen. Ik ben er voor om de HRA af te bouwen over 30 jaar. De huizenprijs zal dan niet zo snel ineenstorten, want daar is niemand bij gebaat. Mensen betalen alleen meer rente als ze weigeren af te lossen en dat is hun eigen keuze.
Het aangaan van de financiële verplichting in de vorm van een 30 jaar durende hypotheek is per definitie gebaseerd op onvoorspelbare factoren zoals inflatie, baanbehoud en in veel gevallen het in stand houden van het huwelijk. Ik denk dat je bij het afsluiten van een hypotheek voor 30 jaar wel rekening had kunnen houden met enige vorm van inperking.
@126 Okkie,
Zoals ik al eerder heb aangegeven ben ik het niet met u eens. Maar goed, ik hou erover op, aangezien dit geen zin heeft.
@Fred:
Het is wel erg laf om je in een discussie te mengen en je vervolgens te drukken als je teveel tegengas krijgt. Met welk aspect van mijn betoog ben je het precies oneens?
Het zal duidelijk zijn dat een plotselinge waardedaling van 30% veel huiseigenaren in problemen zal brengen. De impact hiervan kan zelfs groter uitvallen dan de verhoogde maandlasten.
Je voorstel dat mensen bij verhuizen wel gebruiken mogen maken van HRA terwijl deze niet meer voor starters geldt is ronduit belachelijk. Het afsluiten van een 30-jarige financiering geeft geen enkel recht op een andere of zelfs grotere woning.
De HRA kan nooit onaangekondigd worden afgeschaft, omdat hier democratische en openbare besluitvorming aan vooraf gaat. Het ineens afschaffen van de HRA zal bij weinig mensen de verkeur verdienen boven een geleidelijke afbouw.
Reken er maar op dat het hele soc. stelsel op de schop gaat, de regering heeft onze financiele toekomst verkocht aan de banken en dat geld zal voorlopig niet terugkomen, de kredietcrisis is verplaatst naar de overheden. Daar zitten nu de tekorten.
@Okkie,
Om te beginnen houdt u geen betoog maar geeft u uw mening.
Ik ben een andere mening toegedaan t.a.v. het verwachte verloop van huizenprijzen in mijn voorstel. Ik ben het niet met u eens dat een burger continu rekening moet houden met mogelijke (zeer ingrijpende) wetswijzigingen, waar een geleidelijke afbouw van de HRA onder valt, ik ben het niet met u eens t.a.v. de door u verwachte enorme problemen na een huizenprijsdaling van 30% (in mijn optiek zullen banken hier wel een weg in vinden zolang de rente betaald blijft).
De HRA kan wel degelijk in 1x worden afgeschaft, kijk naar het verhogen van de pensioenleeftijd (met 10 jaar uitstel “om even te wennen”), daar is volgens mij geen democratische en openbare besluitvorming voor vereist. Starters hoeven hier geen last van te hebben, zij zijn immers vrij te blijven huren, en worden naar mijn mening ook niet gediscrimineerd.
De waarheid weten we beiden niet aangezien dit niet zal gebeuren.
Ten slotte stoor ik me ernstig aan de gefrustreerde houding van menigeen op deze site en ben ik er niet van gediend voor laf en belachelijk uitgemaakt te worden als ik eenvoudigweg bemerk dat we klaar zijn met meningen uitwisselen.
Wat er gebeurt met de HRA zal mij, net als velen, niet zoveel kunnen schelen omdat de meesten inderdaad makkelijk geleidelijk of zelfs in 1x kunnen aflossen.
Ik wacht al een jaar met smart op de hier ‘met zekerheid’ voorspelde extreme prijsdalingen van woningen (zie de poll die begìnt bij minimaal 10% daling) terwijl de prijzen in de wijk waar wij willen wonen alleen maar verder gestegen zijn en er landelijk gemiddeld een daling van 5% zichtbaar is.
En in plaats van dat iemand nu toegeeft dat het in elk geval niet zo snel verlopen is als een jaar geleden gedacht werd, wordt er nu alleen maar harder en gefrustreerder geroepen.
Jammer, maar ik geef het op.
Ik wens u verder nog een fijne zondag!
Ik blijf herhalen; de betaalbaarheid neemt absoluut niet af als de huizenprijzen dalen. Ook al stijgt de rente.
Ik ben bang dat de hra geleidelijk afgeschaft moet worden, omdat mensen echt niet meer maandlasten aankunnen. Liever zie ik afschaffing in één keer (duidelijkheid en eerlijkheid), maar dat zal denk ik te veel problemen geven voor sommige mensen. (waarbij ik toch denk eigen schuld is dikke bult, maar laten we een beetje sociaal zijn voor mensen die niet zelf kunnen nadenken)
Afbouwen kan door:
– aflossing verplicht te stellen (kan meteen ingaan)
– maximaal aftrekbaar percentage (box) te verminderen naar de laagste schijf (gelijk laten ingaan is eerlijker en socialer, maar t zal wel geleidelijk moeten)
– Het maximale hypotheekbedrag verminderen, direct naar 350.000 en binnen 5 tot 10 jaar naar 0.
Een onderwaarde op je huis is daarentegen minder erg. Het is ‘slechts’ een verlies die je moet nemen en zorgt ervoor dat je niet naar een groter huis kunt, tenzij je spaargeld hebt.
Natuurlijk zal je schrijnende gevallen zien, gevallen die er eigenlijk al waren en die toch een keer naar zichtbaar moeten worden.
@Fred:
Ik vind het ongepast dat je concrete onderbouwingen als meningen afdoet, omdat je er niets tegen in weet te brengen. Je bewering dat mensen niet zoveel last zouden hebben van een 30% waardevermindering is volledig uit de lucht gegrepen.
Het innen van de rente volstaat alleen gedurende de looptijd van de lening. Het is geen mening, maar een feit dat de hypotheek aan het einde van de looptijd afgelost moet zijn. Bij een waardedaling van 30% blijft de huiseigenaar dus met een restschuld zitten. Je kunt op de website van AFM nalezen dat veel Nederlanders in het bezit zijn van een aflossingsvrije tophypotheek. Zelfs als huiseigenaren niet in de problemen raken zullen ze toch 30% van hun kapitaal zien verdampen.
De banken kunnen geen afschrijving van 30% op hun balans accepteren en mogen dit ook niet van de toezichthouders. Je bent vast op de hoogte van het feit, dat dit mede tot het omvallen van DSB heeft geleid.
Een over 30 jaar afgebouwde hypotheekrenteaftrek heeft geen invloed op de maandelijkse lasten voor mensen die hun huis netjes aflossen. Ik neem aan dat ik je dit Havo-sommetje niet voor hoef te rekenen. Een aflopende hypotheekrenteaftrek is derhalve minder ingrijpend dan het ineens afschaffen ervan. Ik zie geen argument van jouw zijde dat het ineens afschaffen van de HRA gunstiger is voor starters of voor bestaande huiseigenaren zelfs als die er nog gebruik van mogen maken.
Je stelling dat een burger niet constant rekening hoeft te houden met wetsveranderingen is net zo goed van toepassing op mensen die al gebruik maken van een wet als mensen die dat in de nabije toekomst willen doen. De door jouw voorgestelde wetswijziging heeft hoe dan ook nadelige gevolgen voor bestaande huiseigenaren vanwege de prijsdaling die hiervan het gevolg zal zijn. Waarom hoeven burgers geen rekening te houden met een wetswijziging die hun maandlasten eventueel aantast en wel met een wetswijziging die hun kapitaal vernietigt?
Hoe kom je erbij dat de besluitvorming rond de pensioenleeftijd niet openbaar is verlopen? Iedereen heeft de gang van zaken op de diverse media kunnen volgen. Alle wetsvoorstellen zijn openbaar en worden behandeld door democratisch gekozen volksvertegenwoordigers. Je kunt dus moeilijk beweren dat dit deze verhoging ‘onaangekondigd’ was. Hij kan trouwens heel goed ongedaan worden gemaakt bij de volgende verkiezingen.
Aangezien afschaffing van de HRA niet onaangekondigd kan plaatsvinden zullen alle mensen die nog geen hypotheek hebben er 1 ter waarde van een symbolisch klein bedrag kunnen nemen om er nog 30 jaar van te profiteren.
Klaarblijkelijk ben je gefrustreerd omdat de huizenprijzen in jouw wijk niet aan de door verwachte daling voldoen, maar dat is jouw probleem en niet de mijne. Waarschijnlijk is dit de achterliggende reden om voor een plotselinge afschaffing van de HRA te pleiten.
Nee Okkie,
u heeft het helemaal mis met uw veronderstellingen over onze situatie en de reden van mijn voorstel.
De extreme veronderstellingen op deze site zijn nu al een jaar niet uit gekomen. Ik heb altijd aangegeven dat ik niet verwachtte dat er zo’n prijsdaling zou zijn, waar ik altijd erg boze en gefrustreerd reacties op kreeg, hoe ik toch de meerderheid op deze site durfde tegen te spreken. En nu lijkt de prijsdaling zelfs (tijdelijk) gestopt te zijn! Nu wil iedereen dat de HRA afgeschaft wordt zodat toch in hemelsnaam de prijzen mar eens een keer echt zullen zakken. Ik fantaseerde gewoon mee met een ander voorstel, leuk toch? U hoeft niet boos te worden.
Grappig dat u mij gefrustreerd noemt terwijl uzelf bij mij al enige tijd heel erg ontevreden, ongelukkig en gefrustreerd overkomt.
Gefrustreerd ben ikzelf in elk geval allerminst omdat ik (door toeval, namelijk dankzij de onmogelijkheid te kunnen huren) heb kunnen profiteren van de prijsstijging en nu zeer goedkoop woon.
Natuurlijk zou ik een extreme prijsdaling van harte welkom heten aangezien we, als we willen verhuizen, groter/duurder willen wonen en daar dus altijd profijt van zullen hebben.
Velen hebben een aflossingsvrije hypotheek, daar heeft u gelijk in, u vergeet echter te vermelden dat het overgrote deel hiervan op een andere wijze de aflossing opbouwt, en daarmee is een groot deel van uw verhaal ontkracht.
Voor wat betreft hoe banken met de waardedaling zullen omgaan heb ik u al eerder aangegeven dat ik dènk dat daar in mijn voorbeeld wel een oplossing voor gevonden wordt (door de AFM), zolang deze mensen hun hypotheek kunnen betalen.
De pensioenleeftijd was niet zo’n handig voorbeeld van me. Dit is ook een situatie waarbij mensen niet kunnen anticiperen op de eventuele uitkomst (leeftijd is immers een gegeven).
De pc-privé-regeling is echter wel in 1x onaangekondigd voor nieuwe aankopen afgeschaft, dit kan dus prima ook met de HRA.
Oh, ik had 1 ding van u niet gelezen.
In mijn voorstel zal het bedrag van de hypotheek natuurlijk niet verhoogd kunnen worden, dus bij verhuizing alleen over de bestaande hoogte van de hypotheek HRA, het overige niet, anders zou het niet eerlijk zijn, maar ik nam aan dat u dat wel begreep.
Maar goed, bij in 1x afschaffen zoals bij pc-privé kan er zoals eerder gezegt niet geanticipeerd kunnen worden
gezegt is natuurlijk gezegd
Een huis is een huis en een hypotheek een lening. Na 30 jaar wil je misschien wel in het huis blijven wonen. Zolang je je lening kunt betalen, heb je geen problemen. Overwaarde- of onderwaarde maakt bijna niks uit. Als je na 30 jaar met een restschuld blijft zitten, heb je dus een lening gehad die je niet hebt kunnen betalen.
Ik ben gefrustreerd! Ik vind de huidige huizenprijzen minimaal 30% te hoog. En dit wordt kunstmatig in stand gehouden, wat ik nog erger vind.
Laten we wel wezen, niemand koopt iets 30% te duur, behalve als het echt niet anders kan. Verkopers en makelaars kunnen wel meer willen, maar dan wordt er gewoon minder verkocht. Kijken wie het het langst vol houdt met deze crisis die waarschijnlijk nog lang niet op laat staan over het dieptepunt is.
Als de hra er niet binnen een aantal jaren op welke manier dan ook afgebouwd wordt, ben ik nog meer gefrustreerd:
1) omdat het een zeepbel creëert / heeft gemaakt (die niet eeuwig heel kan blijven)
2)* omdat de overheid moet bezuinigen wegens begrotingstekorten (ontstaan door crisis, maar ook door het overeind houden van een idioot bancair stelsel).
En dán begin ik, denk ik, een politieke partij. (Als iemand al eerder wil beginnen, help ik van harte mee).
*Waarschijnlijk is punt 2 de enige reden dat het ook eindelijk echt gaat gebeuren. Punt 1 snapt de overheid niet en wil ze niet snappen. PvdA begint nu te snappen met iemand op financiën, dat er altijd overal ook een financieel plaatje aan vast zit. Het duurt een beetje lang maarja… Learning on the job; je moet ze wel een kans geven heh, die politici. Ook een wijze les voor de SP, er moet eerst geld verdient worden voordat je het kunt uitgeven, anders creëer je een zeepbel.
@fred nr.133:
De reden dat ik de HRA afgebouwd wil zien, is ten eerste de onredelijkheid van overpompen van belastinggeld van huurders naar huiseigenaren en ten tweede dat het huidige systeem de aflossingsvrije hypotheek beloont met alle schadelijke gevolgen voor de economie van dien. Deze mening had ik al voor aanvang van de kredietcrisis hoewel hiermee wel de uitwassen van de huizenmarkt naar boven zijn gekomen.
Je zult mij niet op een wens naar forse prijsdalingen betrappen. Als ik instap is niet alleen de huidige prijs van belang, maar ook wat deze daarna gaat doen. Ik ben het echter niet eens met de manier waarop de huizenprijzen nu kunstmatig in stand worden gehouden door ongebreidelde subsidies en de geldpers te laten draaien. Dat laatste gaat ten koste van mijn spaargeld (inflatie).
De pc-privé-regeling is niet vergelijkbaar met de HRA vanwege de geringe geldbedragen die hiermee per gezin gemoeid zijn. De afschaffing kon dus redelijk geruisloos door de Kamer worden geloodst. Geen enkele wet kan echter ongemerkt en ondemocratisch worden aangepast. Het is niet voor niets dat het H-woord in de politiek als een taboe wordt beschouwd omdat het enorm veel ophef en polarisatie veroorzaakt in de maatschappij. Elke partij die de HRA probeert af te schaffen, graaft zijn eigen graf.
In de AFM Consumentenmonitor 2008 is een representatieve steekproef van 485 recente sluiters van een hypotheek ondervraagd. Deze groep heeft in de periode april tot september 2008 een hypotheek afgesloten. In totaal heeft 69% van de recente hypotheeksluiters een deels aflossingsvrije hypotheek en voor 43% is de nieuwe hypotheek zelfs volledig aflossingsvrij.
http://consument.afm.nl/consumenten/actueel/brochures/~/media/Files/consumenten-monitor/08Q3-afsluitproces-hypotheken.ashx
Helaas heb ik geen concrete data kunnen vinden hoeveel er van de aflossingsvrije hypotheken apart wordt gespaard, maar uit het volgende rapport van het Nibud blijkt dat de mediane huiseigenaar slechts over 8000 euro aan spaargeld bezit (Figuur 4.3).
Slechts 10% van de huiseigenaren heeft 55k of meer op de bank staan en het is nog niets eens gezegd dat dit dezelfde mensen zijn als met een aflossingsvrije hypotheek.
http://www.nibud.nl/fileadmin/user_upload/Documenten/PDF/onderzoeken/Achter_de_hand__juni2008_.pdf
Een aflossingsvrije hypotheekschuld van 264 miljard (volgens de AFM) verdeeld over 0,48*3,7 miljoen huishoudens is gemiddeld 138,5k per huishouden.
Ik concludeer hieruit dat zelfs als alleen de kopers met een aflossingsvrije hypotheek spaargeld hebben (dit is niet erg waarschijnlijk) dat er maar een fractie aan spaargeld tegenover de aflossingsvrije lening staat. Je bewering dat het overgrote deel van de mensen met een aflossingsvrije hypotheek dit op andere wijze aflost, berust op drijfzand.
Het lijkt me trouwens niet dat de AFM de problemen op gaat lossen voor mensen waarvan hun huis in waarde daalt.
Foutje. Dat laatste stuk was niet cursief bedoeld.
Okkie zegt: De HRA kan nooit onaangekondigd worden afgeschaft,
Waar staat dat? Ik kan het niet vinden. Er staat dat je max. 30jr kan “genieten”. Dat kan dus ook 29 zijn of 1 .
Misschien dat we OostEuropa er voor kunnen laten bloeden? De Bulgaarse hoer is er al.
Foutje. Dat laatste stuk was niet cursief bedoeld.
ik probeer dat wel eens maar hoe doe je dat?
@kees:
Natuurlijk zal het afschaffen van de HRA het gebruikelijke traject in de Tweede Kamer doorlopen. Ik zie het trouwens niet op korte termijn gebeuren, er zullen eerst allerlei beperkingen worden ingevoerd om wensen te laten wennen aan het idee.
Toevoeging:
Het eigenwoningforfait wordt voor woningen met een waarde boven de 1 miljoen euro verhoogd (2,35% over het meerdere). Hiermee zaagt men via een omweg aan HRA omdat men die niet direct durft aan te pakken. Je kunt meer van dit soort acties verwachten.
Mooie discussie Fred, S, Chantal, Okkie, hier zit passie in dus het gaat ergens over, dit raakt mensen.
@117 S: “Verliezen moet je nemen wanneer ze er zijn, verschaf duidelijkheid!” Eens, mits de maatschappij stabiel blijft functioneren. Geen “Japanse verborgen verliezen.”svp.
@122 Chantal: “Huizen zijn nog nooit zo betaalbaar geweest als 2 jaar geleden.” Dat lijkt me sterk, kunt u dat onderbouwen, hoe definieert u betaalbaarheid ?
@136 S. Begrijp en herken uw frustratie. Niemand komt tijdens het “overwaardefeest” op voor de tegen 2% sparende bijna-starter (behalve dan de goedbedoelende (?) bankierende gemeente Assen) 🙂 terwijl de rest doorfeest.
@142 Okkie: eens HRA afschaffing zal langzaam gaan, belangen zijn erg groot, met name aan bovenkant van de markt.
Er spelen m.i. twee zaken door elkaar:
1) is de NL huizenmarkt nu echt overgewaardeerd (ten opzichte van de verdiencapaciteit NL) in zijn geheel, in segmenten of totaal niet (Chantal ?)
2) als er overwaardering in zou zitten, komt dat er dan ook uit en hoe wordt de pijn verdeeld door de markt en dmv overheidssturing?
We hebben geconstateerd:
– aanbod koophuizen is enorm (200.000 woningen op Funda) en zelfs opkoping voor sloop (Groningen)
– starters zonder eigen middelen hebben bij de huidige waarderingen een tophypotheek op meerverdieners nodig
– financierbaarheid neemt af (oplopende werkloosheid, beperking tophyotheken, verwachting rente-stijging op termijn, HRA ter discussie)
– lage transactievolumes op huizenmarkt
– beperkte dalingen van prijzen.
@chantal/Joselito:
Ik zie betaalbaarheid als het percentage van het inkomen dat men aan de netto rente, aflossing en bijkomende kosten besteedt. Twee jaar geleden was de huizenprijs bijna op zijn hoogst en de rente niet bijzonder laag. Het is niet aannemelijk dat de betaalbaarheid toen erg goed was.
@Okkie: lijkt me ook
De betaalbaarheid in 144 is een goede definitie. Om appels met appels te vergelijken: maakt u ook een aanname dat u het huis b.v. volledig wilt aflossen in 30 jaar?
Men kan ook kijken naar het aantal maal modaal inkomen een huis moet kosten als betaalbaarheid.
Daarom lijkt me een goede maatstaf “het huis van Jan Modaal” gedeeld door “het aantal maal het bruto salaris van Jan Modaal”. Dat is van een factor 3 in de jaren ´80 naar een factor 6/7 gestegen, dat ondersteunt uw punt.
Chantal, wilt u hier op reageren, hoe komt u tot uw inzichten?
Dat klopt natuurlijk niet. Een huis van 100jaar geleden, kan je niet vergelijken met een hedendaags huis.
En afgaan op een brutoloon is ook gevaarlijk, als jaarlijks belastingen worden aangepast, en het nettoloon daardoor heftig kan verschillen.
Als ik dan nog verder de puntjes op de i wil zetten, dan is betaalbaarheid meer dan de huizenmarkt alleen.
Nu men internet, tv, telefoon, auto, etc allemaal normaal vind, heeft men veel meer vaste kosten. Wat voor vaste kosten waren er 50jaar geleden?
Betaalbaarheid is een pakket… daar wetenschappelijke gegevens opplakken of statistieken rond bouwen, lijkt me zeer moeilijk.
Vaste kosten 50jaar geleden, de kroeg misschien??
Ondanks dat ik een starter ben vind ik het logisch dat de hra er op den duur uitgaat. Het is een onlogische subsidie die het aangaan van extreem hoge hypotheken bevordert. Overigens ben ik ook van mening dat met het afschaffen van de hra ook de huursubsidie ter discussie gesteld dient te worden. Iedereen moet weer gaan wonen naar de dikte van haar/zijn portemonaie. Overigens “geniet” ik zolang het nog kan van de hra. Zolang deze er nog is pot ik deze op om vervolgens het bedrag in mindering te brengen van mijn hypotheek (dus aflossen). Voor degenen die de rha kunnen missen is dit wellicht een middel om je te beschermen tegen de waardedaling die onherroepeljk gaat komen zodra de rha een feit is.
@chantal:
Hoezo is een huis van 100 jaar geleden niet vergelijkbaar met een hedendaags huis? Huizen verliezen nooit hun waarde volgens jou.
We hebben het hier niet over 100 jaar geleden maar over de jaren 80, dus ik verwacht geen enorme verschillen in huiskwaliteit. Ik denk ook niet dat het percentage loonbelasting drastisch is verlaagd voor de meeste mensen sinds de jaren 80.
Welk percentage van hun inkomen mensen uitgeven aan andere zaken dan hun huis is niet relevant voor deze discussie en zeker niet als we over een tijdspanne van slechts 20 jaar praten.
Ondanks dat je het begrip betaalbaarheid kennelijk moeilijk vindt, beweerde je dat huizen 2 jaar geleden het best betaalbaar waren. Kun je deze boude bewering staven met argumenten?
Je suis tout à fait d’accord avec toi