Huizenmarkt door eeuwen heen stabiel
In de afgelopen twintig jaar heeft de Nederlandse bevolking soms met ontsteltenis gekeken naar pieken en dalen in de hypotheekrente en in de huizenmarkt. Zo vlogen de prijzen van huizen in de zeventiger jaren in zes jaar tijd met 140 procent om hoog.
Degenen die hun huis op de top van de markt kochten (1978) zagen echter tot hun schrik dat de bomen niet tot in de hemel konden groeien. In vier jaar tijd kelderden de prijzen weer met zo’n 35%. Gemiddeld leed de huizenbezitter in die jaren een vermogensverlies van ƒ 64.000,-. Zetten we dit af tegen de prijzen van 1995 dan zou dit nu een verlies hebben betekend van ca. ƒ 90.000,-.
Rente omhoog
Ook de hypotheekrente liet zich niet onbetuigd. In het begin van de jaren tachtig schoot de rente omhoog naar een “all-timehigh” van 13,4%. In die tijd bereikte de rente op kortlopende deposito-rekeningen zelfs waarden van 15%. Toch is het niet altijd zo dat in een tijd van stijgende rente de huizenprijzen dalen. Dat gebeurt pas op een moment dat de prijzen te ver zijn doorgeschoten zoals in 1978.
Prijzen omhoog
Tussen 1988 en 1991 steeg de rente van 6,7% naar 9,8%. Desondanks bleef de gang in de woningverkoop erin. Dat had twee redenen. Ten eerste waren de prijzen op dat moment te laag. De andere reden was dat het woningaanbod aan de smalle kant was, waardoor er een zgn. verkopersmarkt ontstond. Bij het stijgen van de rente krijgen kopers dan haast en gaan snel akkoord met inmiddels sterk verhoogde prijzen. Een dergelijke situatie zagen we ook in 1976, toen de rente steeg van 9% naar 11% en de prijzen desondanks in een half jaar tijd met ƒ 30.000,- opliepen.
Kentering
In 1995 zijn de prijzen echter te ver doorgeschoten. Alhoewel de situatie niet zo uit de hand is gelopen als in 1978, vindt er opnieuw en voor het eerst sinds 17 jaar een kentering in de markt plaats. Deze kentering is eigenlijk al ingezet in de zomer van 1994. Makelaars in het hele land signaleren de kentering. Volgens een makelaar uit De Bilt is de hausse voor bij. In Amsterdam wordt gezegd dat men niet meer bereid is om idioot hoge prijzen van huizen te betalen, terwijl men in de omgeving van de Veluwe praat over de omslag van een verkopers naar een kopersmarkt. Eigenlijk wil dit zeggen dat de koper vanaf heden de prijs bepaalt.
Stabiel op langere termijn
Ondanks alle pieken en dalen houdt de woningmarkt op de lange re termijn echter gewoon het inflatiepeil bij. Sinds 1975 was de inflatie gemiddeld 3,5% per jaar. De huizenprijzen stegen over die periode met gemiddeld 4,3 procent per jaar. Door de verwachte daling in de komende twee jaar zullen die curves in 1998 weer bij elkaar komen.
Onderzoek
Kijken we naar de zeer lange termijn dan blijkt dat de huizenmarkt door de eeuwen heen stabiel is gebleven, met af en toe een uitschieter naar beneden en naar boven. Dat zijn ook de conclusies van het onderzoek “Vastgoed op de langere Termijn, 1630- 1974”, gehouden door dr. Piet Eicholts en Gerard Opsteeg, welke verbonden zijn aan het Limburg Institute of Financial Economics van de Rijksuniversiteit in Limburg. Inflatie is van na de oorlog Beide heren vergeleken de prijzen van 615 panden aan de Herengracht in Amsterdam. De waarde van deze panden, die gebouwd zijn op het moment dat Prins Maurits de slag bij Nieuw poort leverde, is door de eeuwen heen stabiel gebleven. In de op deze pagina’s geplaatste grafieken wordt zelfs zichtbaar dat de prijzen in nominale bedragen tot aan de Tweede Wereldoorlog vrijwel gelijk zijn gebleven aan de cijfers in de voor inflatie gecorrigeerde tabel. Hier uit blijkt heel duidelijk dat inflatie eigenlijk een na-oorlogs fenomeen is. Kijken we wat scherper naar de voor inflatie gecorrigeerde tabel dan valt duidelijk op dat de huizenprijzen in 1970 op hetzelfde niveau lagen als in 1630. Opvallend is verder dat de dieptepunten in de waarde van het onroerendgoed lagen aan het eind van de tachtig-jarige oorlog (1648), aan het eind van het Napoleontisch tijdperk (1815) en aan het eind van de Tweede Wereldoorlog (1945). De huizen waren het duurst in het jaar 1735. Maar ook in 1670 en in 1895 waren ze aan de prijs.
Een analyse van drie en een halve eeuw onroerend goed maakt ook duidelijk dat pieken en dalen gemidddeld om de 32 jaar zichtbaar worden. Als we er van uit gaan dat 1978 ongetwijfeld een topjaar geweest moet zijn dan kunnen we rond het jaar 2010 onze borst nat maken. Het jaar 2010? Is dat niet exact 65 jaar na het begin van de geboortegolf?
bron: Wegwijs
Tip van bezoeker Alex
Loading ...
Wat we ook allemaal onderzoeken,de vraag is gewoon:
Kunnen we een koophuis nog betalen??
Dat is afhankelijk van:
-de koopprijs
-de hypotheekrente
-de hypoyheekrenteaftrek
-het inkomen en daarmee het netto besteedbaar inkomen.
Wat een interessant stukje!
Ik vind het eigelijk helemaal niet zo intresant. Het toont aan dat er een verband bestaat tussen inkomen en huizenprijzen (duhh).
Verder, ook wat de conclusie impliceert is al vaker (ook hier) besproken.
Je kunt data zo behandelen dat je alle pieken en dalen niveleert. Ik ben van mening dat je hier zo’n ontzettend algemeen, globaal beeld schetst dat je niks meer ziet.
….Beide heren vergeleken de prijzen van 615 panden aan de Heren gracht in Amsterdam…
Waarom namen ze huizen aan de Herengracht als gemiddelde? Geeft dat een gemiddeld beeld??
De situatie van nu is volgens mij helemaal niet meer te vergelijken met geen enkele periode, ook omdat er nog nooit zoveel huizenbezitters zijn geweest onder het gemiddelde volk in NL.
denk dat nu ook niemand gerustgesteldt wordt dar er over 300 jaar bekeken de prijzen ”gelijk” blijven.
Buiten dat huizenprijzen pieken en dalen hebben van tijd tot tijd, hebben we nog nooit in de geschiedenis ZO’N aankomende globale financiële ellende gehad! Wat zal dat doen met de prijzen ????? (+- -70%)
@IIS
Jouw citaat: ”De situatie van nu is volgens mij helemaal niet meer te vergelijken met geen enkele periode, ook omdat er nog nooit zoveel huizenbezitters zijn geweest onder het gemiddelde volk in NL.”
Het ratio huis/potentiele koper gaat gigantisch toemenen net als in Amerika en hier waarschijnlijk nog veel erger!
Valuta is over een paar maanden niks meer waard en werkloosheid zorgt voor aflossingsproblemen, net als hertaxaties. De NHG kan niet garant staan voor de problemen.
Het financiële systeem is niet te redden.
Ik ben positief ingesteld, alleen de bedrijven die biljetpersen maken, maken winst 🙂
@IIS
De huizen aan de Herengracht staan er al ruim 400 jaar. Je kan dan een lange termijn ontwikkeling berekenen. Met huizen die in 1970 zijn gebouwd kan je hooguit zo’n 40 jaar prijsontwikkeling laten zien…
Interessant stuk inderdaad, al weten we nu dat de prijzen pas ná 1995 echt zijn doorgeschoten.
In juli 1995 liep Eric Hibbert, vice-president van Lehmann Brothers, het kantoor van een kleine hypotheekverstrekkker “First Alliance” binnen.
Eric Hibbert was verbaasd en geschokt over de
meedogenloze methoden van First Alliance: hypotheken aan arme sloebers werden omgetoverd tot hoogrentende obligaties waar grote financiele partijen zo dol op waren. Lehmann Brothers was minder geschokt dan Eric Hibbert en besloot hoogrentende obligaties met als onderpand verknipte en geplakte sloeberhypotheken de wereld in te slingeren.
En zo begon de kredietcrisis.
@ 7
“Valuta is over een paar maanden niks meer waard ”
Dit wil dus zeggen dat huizen helemaal niet meer te betalen zijn. Immers relatief stijgen de prijzen enorm. Het is te hopen dat je salaris ook meestijgt.
Gelukkig koop ik nog steeds vastgoed.
Gelukkig koop ik nog steeds vastgoed.
ik heb vernomen dat er zelfs vastgoed verkocht wordt.
Lijkt wel een site van de Jehuiza Getuigen.
Een tussenwoning was in 1970 relatief goedkoper dan een tussenwoning anno 2010, maar de kwaliteit nu is veel beter!
@13:
ben je zelf een gelovige Kees?
begin jaren tachtig kostten simpele arbeiderswoningen in mijn buurt zo’n 35-45.000 gulden. Nu kosten diezelfde woningen zo’n 180-240.000 euro (ongeveer + 1000%). Dan heb je wel een opgeleukt keukentje en wellicht een internet aansluiting erbij, vergeleken met 1985; maar verder is er niks aan veranderd.
Volgens mij klopt er dan iets niet met de prijs/kwaliteit verhouding, aangezien de inkomens sindsdien minder dan 100% gestegen zijn. Op de Herengracht zelve zijn de prijzen de afgelopen 20 jaar ook 10-20x hoger geworden; beetje overdreven als je het mij vraagt, voor wat extra graniet en marmer in keuken en badkamer.
@14
Demografische en andere factoren spelen natuurlijk wel een rol.
Er werken nu meer mensen achter een computer dan in ’80 en dientgevolge kunnen er wellicht meer in de grote stad wonen dan toen. Die stad heeft tegenwoordig in vergelijking met de omgeving voor veel mensen ook wat meer te bieden dan destijds.
Daarmee praat ik de stijging niet goed, maar sinds ’80 heeft de tijd op meerdere vlakken niet stil gestaan.
@15:
maar op het platteland zijn de prijzen ook enorm gestegen, misschien nog wel meer. Een klein plaatsje bij mij in de buurt, waar nauwelijks werk is en niet eens een supermarkt, heeft een prijsstijging gezien die gemiddeld zo’n 1500% is over de afgelopen 25 jaar. In de zomer kun je er pronken met je boot, mensen kijken en struikelen over fout geparkeerde Lambo’s etc, maar daar houdt het dan wel mee op. Allemaal speculatie, veel van die huizen zijn niet eens echt bewoond.
Ik denk wel dat je gelijk hebt in die zin dat in de grote stad er een degelijker bodem onder de prijzen zit; in de periferie kan het enorm omlaag als de speculanten het uiteindelijk zouden opgeven.
Volgens mij vergeten we toch een aantal aspecten die niets van doen hebben met historische gegevens:
Bestemmingsplangrenzen zijn ook bebouwingsgrenzen. Bouwgrond is een gemeentelijke melkkoe. Nergens in europa is wonen zo duur als in nederland.
Eerst wordt bij een makelaar de verkoopwaarde van de kavel berekend, tegen marktwaarde. Dan de opstalprijs tegen herbouwwaarde.
Mijn conclusie: Er is te weinig bouwgrond en de gemiddelde bouwkavel is veel te duur!
De minimale investering is 200.000 euro, voor een magere gezinswoning. Alleen al de rente, met hierin de renteaftrek als risicofactor (staat immers ter discussie) geeft een terugverdientijd, die niet meer realistisch gezien kan worden, immers je bent zeker 30 jaar bezig met terugbetalen, voorziene risico’s voorbehouden.
Risico’s zijn:
rente niet meer aftrekbaar;
leegloop in regio waardoor waardedaling;
woning gedateerd en de martkwaarde te hoog ingeschat;
bouwkavel te duur waardoor terugverdientijd irreeel lang.
De prijsopdrijving heeft plaats gevonden door teveel vraag en te weinig aanbod. Nu zal in de komende periode het omgekeerde gebeurden in de middenmarkt, waardoor starters oneigelijk zullen worden gedupeerd.
Mijn conclusie:
We moeten anders gaan bouwen, anders gaan rekenen en anders gaan denken. Wonen is een recht en geen commerciele melkkoe!
De overheid, banken en ontwikkelaars zijn tot heden de grote profiteurs geweest.
Benieuwd, of zij met oplossingen kunnen komen. Woningnood bestaat nl. nog steeds!
@17:
“leegloop in regio waardoor waardedaling; woning gedateerd en de martkwaarde te hoog ingeschat”
ik voorspel dan ook langdurig dalende prijzen in bepaalde regio’s waaronder de mijne. Da’s heel mooi, na een paar jaar weet iedereen dan dat een huis daar een heel slechte investering en kunnen de prijzen dus nog verder omlaag. Kopen doe je dan alleen nog om te wonen precies zoals je wilt, zoals het eigenlijk overal zou moeten. De hele bubble in z’n achteruit, kan niet beter.
Helaas is dit in het bestuurscentrum van mijn regio nog niet doorgedrongen, want die blijven vrolijk doorbouwen en de lokale prijzen gaan eerder verder omhoog dan omlaag.
Wonen een recht? Vind ik een nogal makkelijke opmerking. Iedereen kan wonen (hoeveel daklozen zijn er in jouw gemeente? en da’s dan meestal ook nog eigen keus). Het recht om boven je stand te wonen (a la PvdA, dus betaald door anderen) daar ben ik heel fel op tegen. Wonen naar werken, net zoals je een auto enz. naar werken kunt kopen.
Anders bouwen? Zeker, namelijk kleiner en minder luxe. Wie voortaan nog boven de stand wil wonen betaalt het maar lekker zelf.
Je mening over de profiteurs vind ik ook eenzijdig: veel van de huidige huiseigenaars zijn ook grote profiteurs in dit spel, misschien wel de grootste. De gemiddelde huiseigenaar heeft de afgelopen 20 jaar minstens een half inkomen extra binnengeharkt dankzij de prijsstijging (en natuurlijk vooral dankzij de HRA), de topinkomens zelfs meer dan een vol inkomen extra.
Woningnood geloof ik niks van, allemaal kunstmatig. Waarom wordt er overal verwoed gesloopt? Juist, omdat er woningen over zijn wat de prijzen onder druk zou kunnen zetten. Als de speculatie en subsidie van huiseigenaars ophoudt zul je eens zien hoeveel woningen er ineens beschikbaar zijn. In mijn omgeving (stadscentrum) zijn er volop panden die al vijf of tien jaar leeg staan, echt schandalig.
Dus: stoppen met subsidies, met kunstmatig lage rentes, HRA, NHG, enz. Overheidshanden af van de huizenmarkt (koop + huur) dan komt het uiteindelijk goed.
Er staat al heel veel te koop in ons dorp. Veel huizen voor 150.000 euro. Dit zou voor een starter moeten zijn. Alleen vind ik ze nog erg duur. Dit komt vooral omdat oudere huizen in onze regio gigantisch grote kavels hebben. Daardoor voor een starter te duur, en iemand anders wil ze niet, want ze zijn te klein en uitgeleefd. (voormalige huurwoningen) Mijn huis is niet te duur vraagprijs 230.000 inhoud 476m3 woonop. 140m2. Alles verbouwd!! En soortgelijke woningen komen amper te koop. En die enigszins vergelijkbaar zijn, die zijn veel duurder, en minder inhoud. Dus mijn woning is zeer geschikt voor een doorstromer! Rheden!
Ik woon in Australie en zou graag de stap terug willen maken naar Nederland. We hebben hier een huis met meer dan 720 vierkante meter grond, het huis zelf zal ongeveer +300 vierkante meter zijn en dit 2 jaar geleden gekocht voor 156000 euro (30 minuten rijden van de hoofdstad). Het ergste komt nog, hier liggen de salarissen ook nog een stuk hoger, dus kopen op 1 inkomen kan nog. Het is gewoon te gek voor woorden dat je voor een kleine tussenwoning, zonder garage, en nauwelijks een tuin, toch 200000 euro kwijt bent in Nederland. Nu ook nog eens dat met een salaris voor een project manager je daarvoor niet eens een hypotheek krijgt…alle prijzen lijken in NL gebaseerd op tweeverdieners. Nou, mijn bubble is gebarsten, ik blijf mooi in het buitenland! Jammer, Nederland is een mooi land, maar veel te riskant om nu een huis te kopen!
@20 Herstarter, ik begrijp dat het je bevalt in Australie (wie zou dat niet doen), maar toch wil je graag de stap terug maken naar Nederland?
JippieeeeeeeeH. Het klopt wat ze in 95 in dit stukje schreven. Je hebt straks nog huizen van oudjes die op de markt komen en de huidige woninghausse in aanbod dan. Erg veel, bouwvakkers kunnen thuisblijven! Dit betekent zakkende prijzen totdat de rente weer gaat oplopen!
Maar de grote vraag blijft, is het handig om nu een huis te kopen ?