Tot 2003 gold bij NHG de regel dat het inkomen toereikend moest zijn om bij een rente van 6% de hypotheeklasten te kunnen betalen. Deze regel zorgde er voor dat gezinnen ook bij stijgende rente aan hun hypotheeklasten konden voldoen. In 2003 werd het voor het eerst mogelijk om te toetsen op werkelijke rente, waarbij de voorwaarde werd gesteld dat de rente langer dan 5 jaar moest worden vastgezet. Tot dat moment bestond alleen 5 en 10 jaars rentevastperiode. Banken creëerden daarop een 6 jaars rentevastperiode. (met veelal dezelfde rente als bij 5 jaar) Hierdoor werd het mogelijk om te toetsen tegen lage rente en het verstrekkingbeleid op te rekken.
Dit toetsingsbeleid heeft met name in grote aantallen plaatsgevonden bij niet NHG hypotheken. Vanaf eind 2003 wordt op grote schaal getoetst op werkelijke rente waarbij alleen gekeken wordt of mensen bij de huidige rentestand hun hypotheeklasten kunnen voldoen en wordt niet meer gecheckt wordt of mensen bij toekomstige rentestijgingen in de problemen komen. Bij de toetsing op werkelijke rente wordt de voorwaarde gesteld dat de rente minimaal voor 6 jaar moet worden vastgezet.
Tussentijds stijgende hypotheekrente wordt zo niet direct zichtbaar in de maandlasten. Het probleem vooruit geschoven wordt, waardoor pas na 6 jaar de klap komt. In 2009, 2010 en 2011 lopen deze rentes massaal af. De Nederlandse sub-prime problematiek wordt zo vertraagd zichtbaar, in tegenstelling tot de Verenigde Staten waar het direct zichtbaar werd, doordat veelal werd gewerkt met variabele rente. Inmiddels is de rente als gevolg van de inflatie flink opgelopen. Een verdubbeling van de 6 jaars rente tot 8% in 2009 en 2010 is een voor de handliggend scenario. (Alan Greenspan, voormalig FED voorzitter, spreekt over rente in “double digits”). De hypotheeklast wordt hierdoor meer dan verdubbeld. Het betreft met name gezinnen aan wie door de banken werd toegestaan dat zij in 2003, 2004 en 2005 tot 9 keer hun inkomen mochten lenen. Oplopende rente en een te ruim verstrekkingbeleid blijken een fatale combinatie.
Inmiddels zijn de voorwaarden aangepast, dit nadat men 4 jaar lang het nemen van te grote risico’s heeft uitgelokt:
Tot 1 april 2007:
Indien de hypotheekrente van de lening langer dan 5 jaar vaststaat, wordt voor de toetsing uitgegaan van de geoffreerde hypotheekrente.
Indien de (resterende) rentevastperiode 5 jaar of korter is, dient te worden getoetst op het op het moment van offreren geldende “dagtarief” of “venstertarief” van de desbetreffende instelling voor een overeenkomstige lening met een rentevastperiode van 5 jaar, met een minimum van 6,0%.
Vanaf 1 april 2007:
Indien de hypotheekrente van de lening 10 jaar of langer vaststaat, wordt voor de toetsing uitgegaan van de geoffreerde hypotheekrente.
Indien de (resterende) rentevastperiode korter dan 10 jaar is, dient te worden getoetst op de toetsrente van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.
Loading ...
Een verdubbeling van de 6 jaars rente tot 8% in 2009 en 2010 is een voor de handliggend scenario.
De praktijk krijgt doorgaans toch gelijk, voorlopig valt het best mee met dit scenario.