Het uitstekende laatste kwartaal van 2012 heeft de verkopen op de woningmarkt in het afgelopen jaar bijna goed gemaakt. In het vierde kwartaal werden naar schatting bijna 34.000 woningen verkocht, waarvan ruim 25.000 door NVM-makelaars. Dit is 31,8% meer dan in het derde kwartaal.
Uiteindelijk zijn er over heel 2012 circa 115.000 woningen verkocht, waarvan ruim 85.000 door NVM-makelaars. Dat zijn er 4,1% minder dan een jaar geleden. De prijzen staan blijvend onder druk: gemiddeld wordt een woning nu voor 207.000 euro verkocht, 6,7% minder dan een jaar eerder. Sinds de kredietcrisis zijn de woningprijzen gemiddeld met 15,9% gezakt. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar (voorlopige) analyse van de woningmarkt over het vierde kwartaal van 2012, die vandaag wordt gepresenteerd.
Lees verder op de site van de NVM
Loading ...
Verwachting NVM voor 2013: -7%.
Hukker omzeilt handig de impact die de nieuwe hypotheekregels hebben op de betaalbaarheid van woningen. Zijn verhaal is vooral retrospectief, niet prospectief. Geen woord over de 100% aflossingsverplichting in releatie tot de betaalbaarheid + verwachte huizenprijsdaling. Lijkt erop dat de NVM de veilige weg kiest en gewoon de trendlijn van 2012 door trekt (omdat die lijn al bedreigend genoeg is).
Ook opvallend: geen enkele gemiauw meer richting politiek om oplossingen. Men ziet dat de publieke kas leeg is.
Topdoelstelling NVM: faciliteren zachte landing woningmarkt en pijn bij betrokkenen zoveel mogelijk wegmasseren.
Kan er met zijn hoofd niet bij. NVM steekt zijn hoofd lekker in het zand:
– Huizenprijsdaling 2012: tegen de 7 procent aan. Alleen door de eindejaarsrally zijn ze we niet op die 7 procent gekomen.
– Huizenprijsdaling 2013: DNB heeft al voorgerekend dat de impact van het nieuwe hypotheekregime tot een structurele waardedaling zal leiden van 9%…
Waardedaling van 10% over 2013 lijkt mij nog aan de lage kant.
In januari 2012 verwachtte de NVM een prijsdaling van 5%. Het werd 6.7%, ondanks de rally door de OB verhoging (die niet doorging) en de rally afgelopen december.
Voor 2013 verwacht de NVM een prijsdaling van 7%. Dat zal dan uiteindelijk wel op 10% uitkomen schat ik zo.
De “slimmeriken” die nog snel eind 2012 gekocht hebben, gaan de boot in. Direct flink onder water met de hypotheek. Even wachten had weliswaar geen lagere maandlast, maar wel een lager hypotheekbedrag opgeleverd.
Lijkt me het begin, veranderde hypotheekregels gaan die 10 procent daling nog wel verder drukken, lijkt me zo. Het eerste kwartaal loopt nog los en doet het hier en daar pijn, tweede kwartaal zit er al wat bloed bij, 3e en 4e kwartaal gaat de patient de ok in!
Onderstaande kopers zijn ook al het schip in – 30.000 ……..
http://epub02.publitas.nl/NVM/NVMagazine032011/magazine.php?spread=2
Opmerkelijk. Normaal staan ze niet vooraan bij de schattingen. Gezien hun achterban kunnen ze niet meer gaan voorspellen dan dat er op dit moment aan daling is. Het lijkt me dan ook dat er in de bestuurskamer van de NVM wel over hogere percentages gesproken wordt.
Mijn persoonlijke schatting is dat 2013 het jaar van de big slide wordt. -10% lijkt me een te voorzichtige schatting. -15 tot -20% moet mogelijk zijn. Paniek is in aantocht.
Nou dan … NL is anders en iedereen is blij 🙂
Ik verwacht voor 2013 toch minstens 20% daling en in 2014 nog eens 15%. In 2015 zullen de Duitse huizenprijzen die van Nederland overstijgen (de situatie van voor 1990 is dan weer hersteld ).
Heeft inmiddels al iemand een verklaring voor de rare piek in de grafiek van het aantal huizen op funda? En heeft iemand al makelaars gesproken die nu na de tijdelijke opleving weinig meer te doen hebben?
Dit klopt indien er alleen geforceerde (gedwongen,scheiding etc.) verkopen zijn. Anders kun je die 20% wel op je buik schrijven.
@stommeZ. Geen makelaars gesproken die nu niets meer te doen hebben maar wel een die met de kerst 2 weken op vakantie ging… blijkbaar had die toch nog wat verdiend en was t niet nodig om in de drukste weken van het jaar op kantoor te zijn… Vond ik toch wel vreemd in deze tijd. Ook verschillende verkopers gesproken die denken dat het in ieder geval het eerstkomende half jaar erg rustig gaat worden. (Nog rustiger dus want er zitten er bij die de afgelopen 2 jaar wel geteld 1 kijker hebben gehad).
Bug,
Er komen groepen mensen aan met dubbele huizen met dubbele hra aan die de 3 jaar naderen waarna ze op het niet bewoonde huis geen hra meer kunnen krijgen. Verder verhuren van 2 e huis mag maar 3 jaar, daarna is het een box 3 met 1,2% kostenpost geworden. Verder versoepeld ontslagrecht (slachting onder vooral ouderen met duurdere en afgeloste huizen die geen werk meer kunnen vinden en jongeren met niet afgeloste huizen en te hoge maandlasten). Verder wordt de kinderopvang nog duurder tot 2015. Verder vermoed ik dat met de malaise van de dalende aow er ook velen bij zullen zijn die zullen proberen te verkopen voor hun oude dag spaarpot…..er komen de komende jaren veeel minder mensen de woningmarkt op om aan te verkopen.
Wordt een slachting…
@9.StommeZ Zegt:
Ik heb eergister weer met een makelaar gepraat. Hij vond dat we al weer op de prijzen van het niveau 1998 zaten. Wel had hij als terecht argument dat de prijzen in zijn regio harder zijn gedaald. Toch denk ik dat als je nu 200K betaald voor een twee onder 1 kap, dat je in 1998 niet 440 K betaalde voor hetzelfde pand.
Wel was hij zo eerlijk om te zeggen dat hij voor 2013 nog een verdere daling verwachtte.
Ik lees berichten dat de Hypotheker vindt dat onafhankelijk advies toch wel erg veel last krijgt van de nieuwe stuntprijzen van ‘gratis’ aanbieders. Benieuwd wat sneller terug gaat lopen ‘betaald’ hypotheekadvies of de woningverkoop…..
NVM: ja, en…?
Al rekening gehouden met het barsten van de financiële wereldbubble, zoals Goldman Sachs en analisten van de financiële markten inmiddels doen?
Ze weten alleen nog niet wanneer, maar hij komt vroeg of laat.
Dan pas zullen jullie een aap zien n**ken met jullie NVM verhaaltjes, die nu nog steeds gericht zijn op het misleiden van mensen.
Zo ook financiële dienstverleners: “Vraag niet hoe het kan maar profiteer er van”: belastingvrij sparen, voor 1 april.
Mijn inbox raakt inmiddels vol met dat soort troep.
Mentale kwestie die niet in portemonnee gevoeld gaat worden?
Ik hoop overigens dat de mensen die niet perse hoeven te verkopen, nou eens aangepakt worden en per maand geld aan makelaar moeten geven voor het te koop staan…..lijkt me ook voor een makelaar heel vervelend steeds bezichtigingen te krijgen waarbij ALS er al geboden wordt, het in die te dure gevallen -20%-30% het bod is en de verkoper dat nog altijd niet wil….
de markies,
De Hypotheker is vet duur, verder laten ze mensen tekenen om hen te helpen en krijgen ze het vervolgens niet voor elkaar omdat de banken op elke slak zout leggen of het verkoopbedrag niet goed is geweest op basis van inkomen / inbrengwaarde oude huis enz….ik zou dus mensen juist adviseren gratis met 4 grote banken een hypotheekofferte te laten doen Voordat ik een duur vorlopig koopcontract ergens zou tekenen….ook al vanwege taxatiekosten en rapport bouwkundige staat enzovoorts….dure grap, slecht advies van De Hypotheker….
de markies,
De hypotheker adviseert ook nog in meerdere media nog even snel voor 1 april je hypotheek om te laten zetten. Ze zien de bui al hangen daarna denk ik, zullen er een hoop failliet gaan vermoed ik…..
Ik heb toch, hoop ik, niet de indruk gewekt dat ik met mijn berichten de hypotheker heb aangeprezen?
Zonde, alweer een nieuw topic. Was nog niet klaar met de vorige. Er werd nl de volgende link geplaatst over de commissie Huizenprijzen: http://www.nieuwsbank.nl/inp/2013/01/11/I003.htm
blok VI over de toekomst (beleid en ontwikkelingen) wordt dus gepresenteerd door Boelhouwer, Conijn en Bouwfonds… Daarover voel ik toch enigszins irritatie opkomen.
@ reacties hierboven: double digit-daling in 2013, zelfs 20%? Houd svp rekening met alle vangnetten, regelingen, maatregelen en lobbytrucs. De NL-se woning’markt’ gedraagt zich niet als een markt, anders hadden we allang een grotere daling van de huizenprijzen achter de rug!
Lang leve het nieuwe topic!
Tja voorspellen op basis van huidige gegevens is natuurlijk ook wel wat anders dan voorspellen, rekening houdende met nieuwe kunstgrepen die bedacht gaan worden om de landing te verzachten.
klopt, maar als we 1 ding afgelopen 5 (!?) jaar geleerd hebben is het wel dat er telkens weer konijnen uit de hoge hoed werden getoverd, allemaal ter stimulering van de hogehuizenprijzen/zachtelandingprijzen. Tel je daarbij op dat Boelhouwer zijn mening mag ventileren over de toekomst van de woningmarkt dan denk ik dat 2013 net zo’n jaar als 2012 dreigt te worden: de realiteit negeren, maatregelen uitstellen en als het even kan de maatschappij (want dat ben jij) laten opdraaien voor verkeerd uitgepakte individuele keuzes…
@Ma Ling: Ok, eens.
Dat is ook wat ik consequent doe. Ben op zoek, maar ik bepaal zelf de prijs. Dat kan nogal verschillen met de vraagprijs. Teleurgesteld raak ik niet, ik wacht gewoon tot er iemand toehapt. Ik sprak laatst al een makelaar die behoorlijk geirriteerd was over het feit dat verkopers nog steeds aan hogere prijzen blijven hangen. Dat gaat natuurlijk een keer een reactie geven.
Stijgende verkopen zag ik hier ook de afgelopen tijd. Maar wel verkocht onder voorbehoud.
Ben benieuwd wat daar uiteindelijk van overblijft. Eerder dit jaar zag ik verschillende verkochte huizen even later weer voor een lagere vraagprijs te koop staan.
1 konijn die ik voor het eind van dit jaar nog wel uit de (lobby)hoed zie verschijnen is de intrekking van het verplicht 100% annuïtair aflossen.
azijnseikerT,
Ik sprak pas een makelaar die behoorlijk pissig was over ons bod dat dus 30% lager was dan de vraagprijs (verkopende partij was gescheiden..)
Dat kon je toch niet maken; de verkoper zat dan nog met een restschuld van bijna een ton…
Die makelaar toont kennelijk heel wat emoties. Hij had oook gewoon kunnen zeggen dat hij verwacht dat de verkopende partij het bod niet zal accepteren. Nu geeft de man onnodig persoonlijke informatie van zijn client bloot. Lijkt mij niet heel erg netjes.
Interview op Nu.NL: http://www.nu.nl/geldzaken/3000708/politiek-moet-creatief-met-restschuld.html
U pleit dan ook heel duidelijk voor een betere regeling voor mensen met een hoge restschuld. Deze restschuld wordt nu aftrekbaar gemaakt van de belasting. Wat moet er nog meer gebeuren?
“Ik ben niet voor een Sinterklaas-oplossing. Die schuld kan en hoef je niet kwijt te schelden. Maar er zijn wel een aantal slimme maatregelen waar nog voor gekozen kan worden.”
“Ik denk dat de Nationale Hypotheekgarantie een belangrijke rol kan spelen. Banken zeggen nu bijvoorbeeld ‘nee’ tegen klanten die vragen om een hypotheek die bij een andere bank nog met een restschuld zitten. In die gevallen kan zo’n garantieregeling veel betekenen. De politiek kan best wat creatiever zijn.”
Ben al blij dat hij niet voor de Sinterklaasoplossing is. Voor de rest: dubbel gevoel. Het kost geld, maar als mensen sneller hun verlies nemen (en dit meenemen in nieuwe sub-sub-sub-prime hypotheek), dan komen er meer transacties in de huizenmarkt en dalen de huizenprijzen sneller.
Met dat soort reacties ben ik snel klaar. In de stijgende markt was er ook geen enkele verkoper die zei: “Goh, moet je zo een hoge schuld op je nemen voor dit huis. Dat is wel erg veel. Weet je wat, ik geef je een forse korting, zodat jij je als koper niet zo in de schulden hoeft te steken.” Dat zal ik zo een makelaar dan direct onder de neus wrijven.
@Marketwatch:
De 100% aflossingsvrij regeling zal niet verdwijnen; die komt IMHO uit de koker van de bankensector, niet van de politiek.
Marketwatch, lijkt erop dat dit dus niet gaat gebeuren (zie ook de woorden van het stabiliteitscommittee). Volgens mij blijft het gewoon staan. Zoals al opgemerkt werd door iemand anders, de NVM zeurt daar niet eens meer over.
Als hypotheken overigens echt maar bij 80% LTV gesecutiriseerd mogen worden, dan zorgt 50% aflossingsplicht ervoor dat je pas na een jaar of 18 je fijne lening mag verpakken. En dat kunnen de Nederlandse banken helemaal niet aan.
Dus, met andere woorden: “De 100% aflossingsvrij regeling zal verdwijnen; die komt IMHO uit de koker van de bankensector, niet van de politiek”. Vergeet niet dat banken al ruim anderhalf jaar hameren op volledige aflossing en dat de politiek toen pas gevolgd is.
Benieuwd of deze eruptie nog even doorgaat in 2013.
Ongelofelijk, dat zoveel mensen met de kennis van nu kopen op basis van het wel – of niet aanwezig zijn van flutoverheidssturing.
Daar sluit ik me bij aan. Allereerst denk ik dat de markt ook niet liquide genoeg is (zie vorige topic) om een echte grote slide met zoveel daling in 1 jaar te veroorzaken. -20% is echt een droom/nachtmerrie scenario, ik denk zelf (zie ook poll op het forum) dat we de -10% echter wel aan gaan tikken. Vooral omdat iedereen die komend jaar ook maar bedacht had misschien in te willen instappen, dat nu al in December heeft gedaan.
Maar als de daling meer dan 15% wordt, dan zit NL zo zichtbaar hard in de penarie, dan gaat de politiek zich er nog meer mee bemoeien. Dan wordt de druk vanuit de bevolking die onderwater staat groter dan de druk uit Brussel, en dan wordt de 3% norm losgelaten en gaan ze er veel publiek geld tegenaan gooien (vrees ik).
Kapotjeplov,
Dat denk ik ook. En vergeet ook de internationale druk niet; EU en IMF vinden dat we een veel te hoge private schuldenlast hebben. We hebben de tijd gekregen hier iets aan te doen, maar dat we er iets aan moeten doen is duidelijk
Nou…! Als je ziet wat voor een sliding mogelijk is in een laatste maandje van een jaar!
Claude,
Eens dat de 100% aflossing een done deal is.
Ik vermoed dat de politiek in eerste helft 2013 de voet niet hard op het verkopersupportgaspedaal zal drukken. Eerst eens het effect afwachten van een aantal maatregelen die reeds genomen zijn, maar nu worden uitgevoerd. Zoals:
– langzame verlaging LTV van 106 naar 100
– 100% aflossen
– verlaging NHG per 1 juli a.s. tot 290.000 Euro.
Slechte Q1 en Q2 zijn reeds ingecalculeerd door NVM/lobbyclubs/politiek. Als NVM Q3 cijfers sterk tegenvallen (lees: lager dan verwacht volume en hoger dan verwachtte prijsdaling), dan kan ik me voorstellen dat voor 2014 nog additionele vangnetten worden opgehangen. De grote zwarte zwaan is de hoogte van de staatsrente. Loopt die in 2013 op, zoals een aantal deskundologen vermoeden, dan is voor de politiek waarschijnlijk het hemd nader dan de rok. Eerste prio wordt dan in 2014 blijven voldoen aan de 3% EMU eis; belangen van de bevolking komen op het 2e plan.
Ik zie het gevaar meer vanuit de hoek van de pensioenfondsen. De druk zal worden opgevoerd om die in het financieringsgat te laten stappen dat de banken hebben geschapen. Krediet moet blijven vloeien. Immers: de politiek kan faciliteren wat ze wil, als de financier niet mee wil werken dan begin je niets. En zo zouden zomaar de laatste NL vetpotten worden aangesproken. Niet uit kracht, maar om een vallend mes op te vangen.
December 2012 instappen betekend en lage maandlasten en als je slim hebt gekocht(circa 15-20%% onder martktwaarde) laag hypotheek bedrag. Ik verwacht dat er de komende maanden als een raket woningen uit de verkoop gehaald gaan worden, voor het einde van het jaar staan we op max 215.000 woningen die te koop staan en dat worden er nog minder. Alleen de moetjes gaan nog de rest haalt zijn woning uit de verkoop. Er komt druk op de politiek en de 100% aflossingsnorm gaat eraan ondanks de druk vanuit Brussel. Gewoon 50% aflossen en vanaf eind dit jaar is de bodem absoluut bereikt. Daarna stijgt de prijs overigens ook niet meer voorlopig mischien montjesmaat regio gebonden. Overigens woon ik inmiddels heerlijk in mijn nieuwe ruime koophut tegen 65% van de maandkosten die ik in mijn ”sociale huurwoning” kwijt was.
Allereerst, dat is een slide in de transactie-aantallen, niet in de prijzen. Daarnaast is dat gewoonweg een bundeling geweest van transacties die anders gespreid zou zijn over de nog komende maanden. Die hebben vaak niet pas in December bedacht dat ze eigenlijk wel wilden verhuizen, die speelden al langer met die gedachte.
Een slide van 20% *EXTRA daling* in 1 jaar zie ik de verkoper mentaal nog niet echt behappen. Je zal natuurlijk de gedwongen verkopen, waarbij de verkoper niets te kiezen heeft. De prijzen in die transacties zullen sterk dalen.
Maar iemand die nu zijn huis over de afgelopen jaren al 20% van de vraagprijs af heeft gedaan, zie ik niet mentaal behappen dat ie nog 20% er af moet doen. Het is misschien irrationeel (nu snel verlies nemen is waarschijnlijk voordeliger) maar mensen hebben tijd nodig om zoiets te behappen.
In de reacties bij Nu.nl, lijkt er trouwens ook op dat velen schatten dat de daling lager gaat worden dan de NVM aangeeft. Maar niemand lijkt 20% te verwachten. En bij dit issue gaat het heel sterk om welke toekomstige daling nog wordt verwacht kan worden, dat bepaalt de bodemprijs waar de (ongedwongen) verkoper het huis nog voor wil verkopen.
erik,
Jaja, jij hebt heel slim gehandeld vindt jezelf. Ook volstrekte logisch vanuit jouw oogpunt, anders had je natuurlijk ook niet gekocht 😉
Maar ik betwijfel of je gelijk gaat krijgen. Waarom gaan al die woningen uit de verkoop gehaald worden? Lijkt mij toch dat die woningen die te koop staan met een reden te koop staan? En ik zie juist mogelijk nog meer woningen de verkoop in gaan, omdat door bezuinigingen waarschijnlijk nog meer mensen behoefte aan cash gaan hebben, ook al is de prijs te laag. (A la pandjeshuis, de prijs is kut, maar je hebt het geld gewoon nodig).
Ook al woon je bijna in Den Haag, lijkt er op dat je het spelletje nog niet helemaal doorhebt. Het is niet zozeer de druk uit Brussel dat NL aan die 3% vasthoudt. NL houdt oa vast aan die 3% om macht op andere landen uit te kunnen oefenen qua budgettering in Brussel. Als NL zichzelf niet aan die 3% houdt, dan kunnen ze dat ook niet van andere landen verlangen.
Daarnaast speelt rond de 3% het vertrouwen van de financiële markten en betrouwbaarheid van onze banken en bedrijfsleven. Als Nederland die 3% loslaat, dan wordt Nederland, maar ook zijn grote bedrijven en banken minder betrouwbaar geacht. Betreffende sectoren houden de druk wel op de politiek om de Nederlandse financiën op orde te houden (ten koste van de voorzieningen voor de bevolking).
Ik moet trouwens misschien even verduidelijken, want dit kan tegenstrijdig worden opgevat:
Maar als de vastgoedmarkt dus meer dan 15% in 1 jaar naar beneden knalt, dat is het geloof in Nederland sowieso verloren door de financiële markten. Dan raken we in het Spanje/Ierland scenario. En dan heeft het vasthouden aan de 3% geen zin meer, dan worden de pensioenfondsen opengetrokken, Europese toezeggingen geregeld, en gaan ze alles proberen om de lijn naar beneden af te vlakken.
mastah. De woningen die uit de verkoop worden gehaald zijn kansloos geprijsde woningen in de huidige markt van mensen die niet verder kunnen zakken. Deze mensen trekken de conclusie dat blijven wonen in hun huidige(mischien te kleine of te verre(reisafstand nieuwe baan) woning dan maar de beste zo niet enige optie is. De 3% norm heeft niet zoveel te maken met 100% of 50% aflossen dit scheelt de schatkist echt veel minder dan dat de woningmarkt nog verder op ze gat gaat. Dat kost namelijk veel meer.
erik, bel jij buitenlandse investeerders op of ze onze >100% LTV hypotheken willen blijven financieren? Volgens Amsterdam School of Real Estate hebben wij, zelfs met 100% aflossingsplicht, nog honderden miljarden extra nodig de komende tien jaar (we gaan naar iets van 900 miljard, komen van 650 miljard) omdat afgeloste woningen van babyboomers qua schulden genoveerd gaan worden door mensen zoals jij. Dat geld uit het buitenland komt echt niet als er geen 100% aflossingsplicht komt zoals andere landen dat hebben. Zie ook Basel-normen overigens qua secutirisatie-ellende die het nog moeilijker maakt.
We zijn er trouwens nog lang niet qua strengere regels. We gaan nu naar 100%, maar ik verwacht voor 2020 gewoon een max. LTV van 90%. En voor 2030 80%. En dan heb ik het nog niet eens over de verdere aanscherping van de hypotheekrenteaftrek. Of denk je dat dit het einde is van de strengere regels.
En als je de reacties op NuJij of de Telegraaf zo leest: er komt geen bailout van de groep mensen die verkeerd gekocht heeft. Daar is de sfeer in Nederland niet naar.
Maar dat betwijfel ik dus. Mits ze de restschuld gefinancierd krijgen, kost het hun in principe niks extra om te verhuizen (of ze kunnen er zelfs op vooruit omdat grote huizen netto meer in prijs dalen). Dat gaan makelaars en andere belanghebbende hun vanzelf ook wel duidelijk maken/voorrekenen (‘nieuw realisme’ ;-)).
Ze moeten natuurlijk alleen wel die financiering kunnen krijgen (maar daar lijkt de politiek zich wel voor in te spannen). En de rente zal hoger zijn voor zo’n lening, maar ze weten ook dat de rente op de huidige hypotheek fors omhoog zal gaan op het moment dat de hypotheek verlengt moet worden en het huis is minder waard. Maar ik zie die woningen dus gewoon op de markt blijven. Daarnaast zijn er dus ook de woningen van degenen die hun werk verliezen (en dat zullen er aardig wat zijn) en de woningen die door de veranderende demografie op de markt komen. En zolang het aanbod de vraag overstijgt, blijft de prijs met zekerheid dalen.
True. De 3% norm gaat voornamelijk over hoe diep de hoed is waar de politiek nog een konijntje uit kan trekken om de markt te ondersteunen. En dit beperkt wel behoorlijk de trukendoos.
Maar die 100% terugbrengen naar 50% aflossen gaat de markt niet helpen. Degenen die hier gevoelig voor waren, die hebben deze december al gekocht.
De politiek heeft echter wel de 100% aflossing ingebouwd omdat iedereen nu al weet dat in de toekomst de HRA nog verder beperkt gaat worden. Dit is om de huidige hypotheken simpelweg enigszins financiële bescherming te nemen de toekomstige beperkingen. (Weet niet of je lid bent van een politiek partij, maar praat maar eens met een fractielid die de economische portefeuille heeft ;-)).
En de banken willen daarnaast ook voor hun eigen toekomstige solvabiliteit niet maar aan die 50% aflossingsvrij hypotheken. Die hebben de politiek gewoon de hete aardappelen voor hun uit het vuur laten halen, zodat ze geen last hebben van concurrentie op deze factor.
En dat eind dit jaar de markt zijn bodem bereikt zou hebben? Dat gelooft de NVM niet eens 😛
Ja, apart he? Had ik helemaal niet verwacht. Als je die Nu.nl reacties nu leest tov van een jaar geleden… Een jaar geleden waren de onderwater-staanden hele zielige mensen die genaaid waren door de bank en de politiek. Nu worden ze als speculanten en financieel-onverantwoordelijk weggezet. En de meerderheid lijkt er geen zin te hebben hun een bail-out te geven, en zal de politiek (iig het midden) hier waarschijnlijk ook niet zo gevoelig meer voor zijn.
Er is 31,8% meer verkocht dan in het derde kwartaal in 2012. Zo zijn de dramatisch slechte verkoopcijfers in het derde kwartaal (laagste sinds oudste cijfers CBS uit 1995) toch nog ergens goed voor.
Jaar op jaar, dus vergeleken met het vierde kwartaal 2011 is het aantal verkopen met 5,6% gedaald.
Aantal verkochte bestaande woningen per kwartaal:
2011 1e kwartaal 28.358
2011 2e kwartaal 29.532
2011 3e kwartaal 30.769
2011 4e kwartaal 32.080
2012 1e kwartaal 23.951
2012 2e kwartaal 34.628
2012 3e kwartaal 22.978
2012 4e kwartaal 30.285 (op basis van cijfers uit dit artikel)
http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=71533NED&D1=3,6&D2=0&D3=0&D4=3,7,11,15,20,24,28,32,37,41,45,49,54,58,62,66,71,75,79,83,88,92,96,100,105,109,113,117,122,126,130,134,139,143,147,151,156,160,164,168,173,177,181,185,190,194,198,202,207,211,215,219,224,228,232,236,241,245,249,253,258,262,266,270,275,279,283,287,292,296,300&HDR=G1,T&STB=G2,G3&VW=T
Zoals ik al zei geforceerde verkopen.
Iemand die de afgelopen 8 jaar gekocht heeft gaat echt niet zomaar een restschuld van 65k accepteren omdat dat mogelijk werkelijk de verkoopwaarde van zijn lease huis is.
Van dat bedrag kun je aardig wat forensen en speculeren op betere tijden. Dat vinden veel mensen beter te verdragen dan een hoge restschuld.
Bug: Dat is precies waarom er vele huizen uit de verkoop gehaald gaan worden.
Bug, maar blijft nog steeds 70, 80% van de woningvoorraad over.
De groep die zich buitenspel wilt zetten omdat ze een onoverkomelijke en ongewenste restschuld hebben is uiteindelijk echt niet zo groot.
En wat te denken van de woningcorporatie-huizen die op de markt komen. Of nieuwbouw. Grond wordt gratis in krimpgebieden.
Zonde voor de prematuur gestopte huizencarrieres, maar ze zullen echt geen significant effect hebben op het verloop van het einde van de huizenbubble.
Claude,
zoals de lage rente in combinatie met een verkeerde (niet) aflossing wijze (aflosvrij en belegginghyp.) de huizenbuble heeft veroorzaakt (niet de HRA). Zal het wijzigen van de beide factoren (waarvan 1 al gebeurd is) de bubble weer laten leeg lopen. Over enige tijd zal de rente weer stijgen naar 7-8% en psssst daar gaat hij. Tot die tijd houden de huizenbezitters hoop. Onterecht overigens. Beter is nu verkopen.
Let wel: Verkopen niet kopen. Oeps wat zeg ik nu. 🙂
De belangrijkste reden voor de daling van de prijzen is dat banken teveel risico’s hebben genomen met de verkoop van leningen aan mensen die nooit het geld bij elkaar zullen verdienen om die af te betalen. Daarbij hebben de banken Amerikaanse schuldpapieren gekocht waarvan hetzelfde gezegd kan worden. Daardoor zijn banken nu zo huiverig om nieuwe leningen te verstrekken. Door de aflossingsvrije hypotheken is bovendien de gemiddelde kredietwaardigheid van de Nederlander gedaald. Feitelijk moeten banken garant kunnen staan voor de risico’s die ze nemen, en dus moeten de balansen versterkt worden. Dat kan deels door een expansie van de huurmarkt. Maar door de demografische en internationale ontwikkelingen is ook de toekomstige te verwachten verdiencapaciteit van Nederland onder druk komen te staan. Voeg daar een stiigende overheidsschuld, inflatie en hogere prijzen in het algemeen aan toe en mensen hebben gewoon minder geld om leningen mee af te betalen. Er worden dus fors minder leningen gegeven die ook nog eens gemiddeld lager zijn. Het gevolg is de kopersmarkt die we nu zien. De hamvraag nu is deze: Wie kan er nog kopen en wat gaat de rente doen? De omvang van de kopersmarkt kan deels vergroot worden door buitenlandse kopers aan te trekken. Ook kunnen kapitaalkrachtigen nu de krenten uit de pap vissen van wat er nu te koop staat. Wat overblijft moet aflossen, aflossen en nog eens aflossen totdat banken weer beginnen uit te lenen. Op dat moment gaan de prijzen pas weer omhoog. Eerst nu wordt er zoveel mogelijk kapitaal bijeengebracht om de balansen te versterken, en voor zover het de banken kan schelen, denk ik niet dat ze het erg zouden vinden als dat geld of bij de pensioenen danwel middels de Garantie wordt gehaald. Een andere manier om het geld uit de publieke potten te trekken is door een sterke daling van de grondprijs als onderwaterstaande gemeentes daardoor hun eigen balansen niet meer op orde hebben en af moeten schrijven terwijl ze nu al dalende inkomsten hebben. Linksom of rechtsom zal het tekort op de bank- en overheidstekorten vanuit de samenleving betaald moeten worden. Geld Zelf wordt daardoor schaarser en een rente stijging lijkt onvermijdelijk, tenzij er op andere manieren dan via de huizenmarkt nieuw geld beschikbaar komt om de economie te stutten. Ik verwacht dan ook stijgende rente, inflatie en deflatie tegelijk op enig moment in de toekomst. Huiseigenaren, banken en overheden moeten toch wat om van hun schulden af te komen. Er is voldoende geld in de wereld maar het is ook een middel om het menselijk ruilgedrag te beinvloeden. Sorry voor de lange post.
nieuwbouw wordt nu anders berekend, geldt voor te koop en verkocht.
Hoe groot het percentage resterende verkopers zal zijn nadat de boom van de ‘luxe’ verkopers is leeggeschut is moeilijk te zeggen. Als de SHTF dan droogt ook de groep potentiele kopers op, vanwege financieringsproblemen. Misschien dat je dan een Mickey Mouse woningmarkt krijgt, met klein volume verkopen tegen sterk gereduceerde prijzen. NB: nu is het volume ook al gehalveerd t.o.v. 2006. Waarom kan dat niet nog een keertje gebeuren?
Exact
Prachtige post weer heer Wilbert, klasse.
Want wie is er in staat om een 6% daling (de jaarlijkse trend) volledig te verdoezelen met een combinatie van een -30% en een +30% (in twee opeenvolgende kwartalen) ?
Makelleugenaars zien een kwartaalstijging
als maatgevend voor de ontwikkeling van de woning-“markt”
…
Vakmanschap is Meesterschap
Gratis Cabaret 🙂
Daarnaast worden mogelijke kopers die een goede vaste baan hebben voorzichtiger en hebben deze betere alternatieven dan 5 jaar geleden. Er komen volgens mij best wel wat 2e huizen op de huurmarkt en ik zie ook dat er in de randstad nieuw opgeleverde koop appartementen verhuurd worden.
Ik denk dat de koper kritischer wordt en bepaalde huizen gewoon blijven liggen; de minder leuke appartementen, lastige kluswoningen, kwalitatief slechte woningen, krimpgebieden. Daar zullen de prijzen dan ook sterk dalen. De handige klusser en de eeuwige vrijgezel staan tegenover een legioen gedwongen verkopers en kunnen gewoon kiezen voor de meest wanhopige. Bij die groep woningen is -15+% wel realistisch. Omdat hier denk ik ook meer sloop dan herstel te verwachten voor de toekomst.
Meest gewilde huizen zullen nog wel lopen. Een degelijke, up to date hoekwoning in de randstad zie ik minder dalen, bv 5% als hij nu marktconform geprijsd is. Er zijn heus nog wel mensen die een vaste baan hebben of een beetje spaargeld en gewoon een huis dicht bij het werk willen, met een tuintje en ruimte voor kinderen. Die gewoon willen kopen om te wonen.
De rest zal er tussenin zitten, ik denk 7-10% voor een normale saaie maar redelijke woning. Als daar een kookeiland of bubbelbad in gebouwd is krijg je die gratis. Niemand wil meer betalen voor flauwekul.
Wat moeilijk te voorspellen is, lijkt me het segment van degelijke huizen in de hogere prijscategorie. Aan de ene kant zijn er wel heel weinig potentiële kopers, aan de andere kant blijft de grond waardevol en kan het een droomhuis zijn voor iemand. (Zowel de koper als de verkoper.) Daarnaast zijn het woningen die de tand des tijds al eens met glorie hebben doorstaan en die bij een volgende bloeiperiode duur verkocht kunnen worden. Denk dat hier de mooiste kansen liggen.
Daarnaast zul je misschien een paar mensen hebben met redelijk verkoopbare huizen, bij wie het wat langer duurt en die aangestoken worden door de paniek van de wanhopigen. (Bijvoorbeeld opdat de rest van de vriendenkring met echt hopeloze huizen zit.) Daar kan een koper ook wel mazzel hebben.
Nog even en je krijgt een smak geld toe indien je in een krimpgebied gaat wonen voor minimaal 10 jaar.
Ik zie ook geen val in de prijzen naar 20%, daar is de markt in Nederland waarschijnlijk te stug voor, maar zeker weten kan je het niet. Wie had gedacht dat een aantal jaren geleden, de huizenprijzen in 1 jaar 20% zouden stijgen? Al die mensen destijds zaten ook niet op straat en moesten perse een huis kopen, toch deden ze het, waarschijnlijk omdat ze dachten dat de prijzen nog verder zouden stijgen, en bovendien, het was fijn dat je 120 % kon krijgen en dus ook leuk een caravan of boot kon kopen met belastingsaftrek voordeel. Waarom heeft iemand nu zijn huis nu in de verkoop? 1. Een baan in andere stad/regio 2. een scheiding, 3. een sterftegeval, 4. niet meer op te brengen door inkomens/baan verlies en 5. als het een tweede huis betreft, nu incasseren voordat de prijs nog verder valt. Door welke reden(en) is het aanbod de laatste jaren het meest gestegen? Deze zelfde reden(en) zullen ook in 2013 en later nog spelen. Persoonlijk ga ik er vanuit dat de laatste projecties van Fitch (http://www.pie-mag.com/articles/4480/fitch-revises-netherlands-house-price-fall-forecast-down-to-25/) wel aardig realistisch zijn, dwz, een totale daling van huizenprijzen van rondom 25%. We zitten nu op -17, dit jaar nog -6 a -7 en dan in 2014 nog een procent of 4.
20% daling in 2012? Ik denk het niet.
Aanbieders die hun woning tegen een scherpe prijs in de markt zetten – dat zijn er relatief weinig – vinden nog steeds een beperkte groep kopers. Het overgrote deel van de aanbieders is nog steeds niet bereid met de prijs te zakken.
Op een zeker moment zal de enorme woningvoorraad toch overgedragen moeten worden naar de nieuwe generatie. En de nieuwe generatie heeft weinig geld en weinig leencapaciteit.
Als het de aanbieders duidelijk wordt dat huizenprijzen slechts één kant op gaan – naar beneden – dan zullen er steeds meer aanbieders komen. De potentiële kopers zullen zoveel mogelijk een afwachtende houding aannemen.
Jammer dat er niet meer gekraakt mag worden. Huizen zijn om in te wonen en niet om leeg te laten staan. Al die mensen met twee woningen zouden gewoon met krakers geconfronteerd moeten worden of een dikke boete van de gemeente wegens leegstand.
Nog meer reden om vooral niet te kopen, maar bij de politiek aan te dringen op een goede gezonde huurmarkt.
100% afbetalen moet gewoon weer de norm worden en blijven, kan men dat niet betalen, ga gewoon huren, er zou weer keuzevrijheid moeten zijn voor mensen.
Een gezonde woningmarkt biedt deze keuze en dat is in Nederland ver te zoeken, omdat men zich te veel concentreert op de koopmarkt die eigenlijk zo goed als “failliet” is.
En een huurmarkt die de koopmarkt moet ondersteunen, is niet echt een goed alternatief.
Als steeds meer koophuizen van de markt gehaald worden, zal de huurmarkt steeds aantrekkelijker worden, zeker voor de jongeren.
Dan moet de politiek uiteindelijk de huurmarkt wel weer serieus gaan nemen.
Voor Juan.
Joepie hij leert het al, Prof.Dr.M.Francke wordt ineens pardoes realistisch, en….. hij kan wel rekenen……… 😎 Instituutje in gevaar ? adamus 😉
‘ Een rekensommetje met hoogleraar vastgoedwaardering Marc Francke geeft een idee van de macro-economische schade’ ……….nou ja die schade is inclusief inflatie 250 miljard, zegt ie nu……
Hij rekent met een huizenprijs van 285k in 2008, nog een beetje hoog, waarschijnlijk vraagprijs……maar ja daarin is ie specialist………met vraagprijzen rekenen…….
http://www.nrc.nl/nieuws/2013/01/10/laatste-kwartaal-van-2012-zeer-goed-volgens-nvm/
Oeps here we go……
Basel III , derivaten, rmbs mortgages, we zitten te hoog 95% LTV , nieuwe regels Basel III 80% LTV
http://www.bloomberg.com/news/2013-01-10/basel-iii-punishes-dutch-over-risk-that-isn-t-mortgages.html
Loan to value Dutch houses.
http://3.bp.blogspot.com/-McdFqL94FHc/UMrxR_IRmjI/AAAAAAAAAUI/U6NIzoIgcqY/s1600/LTV.bmp
Nico de Geit,
Nico , dat er veel leegstand word toegestaan vind ik ook een schande.
Wat mij betreft gewoon ieder jaar een verdubbeling van de onroerendezaakbelasting. Maar nee gemeenten en politiek laten leegstand toe
En zeggen gelijk dat ze zich bekommeren om de starters. Ze liegen dat ze barsten, willen gewoon niet afschrijven op hun grond posities .
O zo bang dat eindelijk de markt zijn werking eens mag gaatn doen.
hoi erik..
mag zijn: maar je onderschat dat een groot deel van die huizen die van funda -onverkocht- verdwenen in de laaste maanden heelvrolijk na 2 maanden maanden weer terug op de markt komen.. met het funda predikaat “nieuw” nieuw is niks behalve dan: de lagere prijs..
modus operandi: digitale sporen verwissen en het makel van een overkocht te duur huis kwijt te willen en lijstje van prijsdalingen is ook niet sexy in je profiel: .. dit is de reden waarom nu al veel huizen van de markt verdwijnen..
echter: tijdelijk….
ik heb er honderden voorbeelden van..
houd ze bij en vind ze dus vanzelf weer terug.. goedkoper
ll, ai, zo snel en zo expliciet. Gaat nog wel een dingetje worden. Sterker nog: als dit dit jaar niet opgelost gaat worden, dan gaat dit nog een heel groot dingetje worden.
Je zult maar een pensioen hebben bij het ABP (de Algemeen Burgerlijk Pinautomaat). Ik vrees dat de funding gap-collectebus binnenkort wel langskomt.
Lees je het artikel van ll even mee, Rob Mulder?
Dit lijkt me een uitstekend idee. “Betaal nu €1500,- of je woning gaat uit de markt.” Zijn we gelijk 50% kwijt. Ik betaal het met plezier, al dat aanbod slaat nergens op. De vraag is alleen, aan wie betaal je dat, wie verdient het?
Er ging wat mis, dit was de quote.