Executieveilingen van huizen worden grootschaliger en de drempel voor particulieren om mee te bieden, wordt verlaagd. Dat hebben de gezamenlijke Nederlandse banken besloten in een poging de zeer lage executieprijzen op te trekken.
bron: FD.nl
Loading ...
Kijk eens aan wat zo een crisis voor een positieve effecten kan hebben.
Dus bij executie 37% onder de marktwaarde. En hier wordt met droge ogen beweerd dat de prijzen 50% gaan zakken….
Dat zakken kan toch geleidelijk gaan? Vaak duurt het omslaan van vertrouwen in een markt een tijdje. 37% lijkt mij al een flinke stap.
Die -37% is een gevolg van ontbreken van marktwerking; ik denk dat er al jaren een hoge discount is op veilingen omdat de prijs daar systematisch (omlaag) gemanipuleerd wordt. Bij mij in de regio wordt daar al zeker tien jaar over geklaagd, maar er gebeurd niks. Met het huidige klimaat op de huizenmarkt heeft dat niet te maken, alleen gaan de banken en NHG waarborgfonds zich nu zorgen maken omdat het aantal veilingen sterk oploopt, en daarmee het schadebedrag.
Anderzijds leert de ervaring uit de VS dat in een situatie zoals nu de prijs op een echte veiling nog wel eens veel lager zou kunnen uitvallen. Ik heb al vele malen gelezen over veilingen van nieuwe woningen in de US hotspots die voor 20% van de originele prijs worden aangeboden, en waarbij er dan soms niet één bod komt. Vooral in buitenwijken met veel dezelfde woningen is dat een groot risico.
Ik ben benieuwd of de vastgoed maffia deze ‘price discovery’ aandurft. Misschien kan onze fantastische overheid iets bedenken om te garanderen dat particulieren op een veiling ver boven de marktwaarde bieden (bijv. extra overheidsgarantie of subsidie) 🙁
@Niek
Ik zit er niet zo in, maar hoeveel executieveilingen zijn er de afgelopen 10 jaar dan bij jou in de regio geweest? En hoe wordt een prijs in een veiling omlaag gemanipuleerd? Is de veiling dan niet vrij toegankelijk?
@M(5):
ik weet alleen dat er jaren geleden regelmatig (paar keer per maand, in de zomer) veilingen waren, en dat ALTIJD de objecten gekocht werden door een kleine club van 5-10 vastgoed handelaars. Ik ben er zelf nooit geweest, maar de krant schreef er wel eens over.
Het probleem is denk ik bekend: professionele handelaars hebben een grote informatie voorsprong op het gewone publiek, ze hebben vaak de ervaring en middelen om lastige problemen op te lossen (bijv. bewoners die niet vrijwillig vertrekken of de boel slopen bij vertrek) en hebben vaak ook al een potentiele klant voor het object. Vaak kennen ze (via-via) het object al, terwijl een gewone burger moet raden in wat voor staat het pand is. Bij een veiling spreken de handelaars onderling af wie het object gaat verwerven en voor welke prijs; er worden dus alleen fake biedingen gedaan en de veiling is meestal heel snel over. Als blijkt dat er buitenstaanders meebieden (valt direkt op, iedereen kent elkaar) dan wordt de prijs zo opgedreven dat de buitenstaander meestal niet meer mee durft gaan. Ook in zo’n geval is er een afspraak over hoe de hogere aankoopkosten omgeslagen worden.
Een enkele keer biedt de bank mee en dan kunnen deze handelaars achter het net vissen, maar dat komt hier zelden voor (vorig jaar een keer bij executieveiling van een hele serie dure vakantiewoningen, waar veel particulieren op af kwamen: RABO kocht alles zelf terug). De bank is nu eenmaal geen vastgoed handelaar…
Ik hoorde wel op BNR vanmorgen dat er voor particulieren een heel groot risico aan die huizenveilingen kleeft. Als je uberhaupt al tussen de professionele(malafide) pandjesbazen door kunt/mag bieden.
Moet je meteen kunnen beschikken over het geld, heb je meestal geen mogelijkheid gehad om te kunnen bezichtigen/taxeren/bouwrapport/etc… Dan kunnen er ook nog al dan niet legale huurders/krakers inzitten. Kortom je moet goed zeker zijn van een huis/buurt voordat je je hierin moet wagen.
Duidelijk.
Hier nog een stukje RTLZ met onder andere onze vriend Ger Hukker. Wel leuk om te kijken.
@Henk(7):
inderdaad, twee belangrijke punten die ik vergeten was: even een hypotheekje nemen werkt niet, wat 95% van de kopers al gelijk buitenspel zet. En ik heb hier ook gehoord dat de vastgoed maffia zelf krakers of slopers regelt voor het geval iemand van buiten de circel het pand zou kopen.
Er is hier in de buurt een bekende vastgoed handelaar wel eens officieel verdacht van het bezorgen van een afgehakte paardekop in het bed van iemand anders (net als in de film …), dus dan weet je wel hoe de sfeer in die kringen is. Lastige huurders slaan ze hier trouwens ook gewoon het pand uit hoor, politie waagt zich niet aan zulke zaken.
Marktwaarde is de prijs waartegen een object voor het laatst verkocht werd, de rest is speculatie, gegoochel met cijfers en wishful thinking.
Voorheen was het voor de banken geen probleem de huizen in hun portefuille te houden, de prijzen stegen immers. Nu de prijzen dalen moeten ze er zo snel mogelijk vanaf, tegen een zo hoog mogelijke prijs.
Particulieren hebben eerder het idee geld te kunnen ‘verdienen’ aan zo’n veiling, dus het zal de prijzen wel wat omhoog drijven. Net zoals op de beurzen is het ieders grootste angst om de boot te missen wanneer de boel aantrekt.
Daarentegen zullen handelaren om deze reden niet blij zijn met particulieren, er valt immers minder op korte termijn te verdienen.
In de VS wordt rustig geveild tegen -70%, dus de -37% van hier vind ik nog een hele nette opbrengst.
Zelf koop ik pas in NL of BE bij -66%, dus ik wacht nog wel een paar maanden en loop dan wel wat veilingen af.
over vastgoedmaffia gesproken.. hoeveel afrekeningen de laatste jaren waren verbonden met vastgoed, onroerend goed en dit soort zaken? De meesten hoor, including motor clubjes…
@starter(12):
ja, je zou eigenlijk hopen dat ze die vastgoed maffia gewoon hun gang laten gaan met de liquidaties, ruimt lekker op en dan loopt de bubble ook vanzelf verder leeg.
Ik ben er van overtuigd dat politiek en justitie er helemaal niet mee zitten dat een toevallige passant slachtoffer kan worden. Ze zijn wel bang dat er straks steeds hogerop in de pikorde slachtoffers gaan vallen. Er zijn teveel belangrijke lieden uit de bovenwereld bij het spel betrokken (zoals die grote vriend van Smit-Kroes).
Nogal wat woeste verhalen hier…
1) Dat vastgoedmaffia veel meer weet over de panden: door executaire veiling komen lukraak panden op de markt van gewone gezinnen die in problemen zijn geraakt. De vastgoedmaffia weet net zoveel van zo’n ‘random’ huisje als de slager om de hoek.
2) Dat je meteen over het geld moet beschikken: onzin. Als je een bepaald budget voor ogen hebt om een woning te kopen op een veiling, dan ga je naar je bank en zorg dat je daar een verklaring van financiële gegoedheid krijgt. Dat is niets meer of minder dan een verklaring van de bank dat zij inschatten dat je de koopsom wel zal kunnen ophoesten gezien je financiële situatie. En dan is er nog niets gezegd of je de hypotheek zelfs bij die bank zou moeten afsluiten….
3) Dat de vastgoedmaffia krakers zou inhuren. Een gemiddeld pand is gewoon bewoond door de in problemen geraakt eigenaren. Volgens de huidige Huisvestingswet mag kraken pas na 1 jaar leegstand. Tref je een kraker aan vóór die termijn, dan pleegt deze huisvredebreuk. Je belt de politie dat je een inbreker in je huis hebt, en voila…
4) Dat de vastgoedmaffia particulier gaat dwarszitten: ook veilingen hebben marktwerking. Met 10 handelaren en 1 particulier kunnen ze je inderdaad gaan dwarszitten. Maar 10 handelaren en 20 particulieren: kansloos… Als er dus meer particulieren op de veilingen gaan meedoen zullen de handelaren eieren voor hun geld moeten kiezen.
Zelf zie ik de problemen niet zo. Goed informatie inwinnen, en dan moet het goed gaan 🙂