Op huizenmarkt-zeepbel worden al jaren inzichtvolle dingen gepost onder de topics. Zo nu en dan kom je alleen iets tegen dat niet thuishoort in een reactie nummer 150.947 151.022, maar een iets beter vindbare plek verdient. Zo ook onderstaande plaat van ‘snorkel’, over 400 jaar huizenprijzen in Nederland. De data was al bekend van Eichholz en de TU Delft, maar wmb wordt ‘het verhaal’ zo krachtig verteld:
bron: Woningmarkt cijfers
Loading ...
Complimenten Snorkel!
– 1618-1648 Dertigjarige oorlog
– 1672-1679 Hollandse Oorlog
– 1810-1850 Napoleontische oorlogen
– 1940-1945 2e wereldoorlog
Zou er een correlatie zijn, of is dat puur toeval dat ALLE voorgaande crashes gepaard gingen met OORLOG? Wellicht wel zo handig dat in het plaatje op te nemen: Depressie + oorlog = huizenmarkt crash 😉 (data toont dus geen CRASH zonder OORLOG). Mooi plaatje, helaas slecht uitgewerkt 🙂
Admin, kan het niet lezen …… zo onscherp, of ligt het aan mijn compu ?
Slecht uitgewerkt ? Snap ik niet, zoveel werk, feli Snork 🙂 eigen topic, zó leuk …….
Mooi gemaakt, Snorkel!
@Nigel, da’s altijd het probleem van statistieken. Je wilt algemene uitspraken kunnen doen, en als je dan te veel variabelen in ogenschouw neemt, daalt de algemeenheid van die uitspraken.
Dan krijg je zoiets als: “In het geval dat de rente zus en de politieke situatie zo en de huizenprijzen zoveel hoger dan gemiddeld en de zon opkomt in het sterrenbeeld … dan dalen de huizenprijzen.” Tja, dan beschrijf je dus gewoon een specifiek geval in de geschiedenis en heeft die statistische uitspraak helemaal geen waarde meer.
Ik denk dat de uitspraak “Crash leidt tot val huizenprijzen naar het 400 jarig gemiddelde.” hier vrij sterk onderbouwd is. Ook omdat slechts vier van de zes crashes in een oorlogstijd plaatsvonden en niet alle.
Ja, slecht uitgewerkt. Wel inflatie correctie meenemen, maar geen duiding bij de cijfers. Het plaatje suggereert alsof er ‘zomaar’ crashes waren in het verleden en dat we dus mogen verwachten dat het nu weer gebeurt. Terwijl simpel zoekwerk toont dat er in ieder geval een reden was voor alle voorgaande crashes, nml, oorlog.
Nu zeg ik niet sat oorlog uitgesloten is, maar de voorspelling voor nog een crash zal dan op basis van dit empirische bewijs gepaard gaan met oorlog. Lijkt me niet iets om naar uit te kijken, zie dan maar ‘s een hypotheek te krigen.
@Joop, ik heb alleen de vier die ver onder 0 doken bekeken in de gauwigheid. Oorlog geeft ook geen garantie op eem crash, er is meer oorlog dan crashes geweest.
De voorspelling mikt echter wel op een crash die alleen tijdens oorlogen voorkwamen, niet ‘slechts’ 4 van de 6. Op die manier kan ik ook wel wat roepen 🙂 plaatje is nog steeds krachtig, alleen suggestief zoals de Telegraaf het goed kan zeg maar.
Er is nog ruimte voor verbetering, gewoon de tijdlijn compleet maken.
Nigel,
Zo beter ?, van gisteren …..
http://postimg.org/image/pcyrzeecx/
Nigel,
Een plaatje met iets meer duiding
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/30-12-2008/de-herengracht-index/
lang niet elke crash is oorlog .Hoe geavanceerder het financiélle systeem hoe meer crashes zonder oorlog dat heeft te maken dat overheden die proberen crisissen te voorkomen in een vroeg stadium en zodoende dus eigenlijk bellen blazen niet te stoppen tot dat het Minsky moment daar een bruut einde aan maakt en dan is er niks te redden .Dus misschien was vroeger het inzakken het gevolg van een oorlog heden ten dagen zou het eerder andersom zijn .
De poster is een krachtige signalering dat er een aantal grote crashes zijn geweest, en op basis van grote crashes in het verleden wordt de huidige situatie in perspectief geplaatst. Als snorkel alle onderbouwingen van voorgaande crashes erbij had willen betrekken (oorlogen, rentes, werkeloosheid, etc.) en had uitgelegd waarom de crashes op zijn getreden, dan had ‘ie een rapport geschreven.
Dus niet slecht uitgewerkt, juist heel knap om zoveel informatie zo compact en toch nog overzichtelijk op een poster te krijgen.
De crash van 1930 tot 1935 was niet tijdens, maar voor een oorlog.
@Nigel
Overigens ‘crash 3’ is al voor de Napoleontische oorlogen afgelopen en tijdens die oorlogen blijft de prijs ongeveer stabiel, of stijgt zelfs van 1810-1850.
Wat bedoel je eigenlijk met ‘de tijdlijn compleet maken’? De oorlogen toevoegen?
Maar inderdaad, meer oorlogen dan crashes en ook crashes zonder oorlogen. En ja, voorspellen is lastig hè, vooral als het om de toekomst gaat, maar die enorme piek aan het einde van de grafiek is toch wel veelzeggend, denk ik.
Nigel,
Als Snorkel je zo nieuwsgierig heeft gemaakt naar de achtergronden is dit wel een interessante link
http://arno.unimaas.nl/show.cgi?fid=10696
Een leuk weetje is dat de auteur niet zo goed is in voorspellen van de toekomstige prijzen .
@10: sorry, crash 3 moet zijn crash 4.
compliment snorkel!
overigens: een huis gekocht in de Middelburgse binnenstad in 1985 voor 125.000 gulden was in 2008 ongeveer 1 miljoen euro waard, en dat is nu nog nauwelijks minder. Ik ken zelfs een huis dat rond 1985 verkocht werd voor 70.000 gulden en dat vorig maar voor 985.000 euro verkocht werd (met nieuwe luxe keuken en badkamer, maar toch …). Huizen die tussen 1985 en 2008 slechts 4x in prijs stegen zoals in de grafiek moet je met een vergrootglaasje zoeken, daar moet echt iets heel ernstig mee mis zijn.
Afgaande op wat ik heb gezien van de binnenstad van Amsterdam zijn er daar sterk vergelijkbare prijsstijgingen geweest, die mijlenver uitgaan boven de statistische stijging. Ik voorspel dat de individuele dalingen dus ook véél groter zullen zijn dan de meeste mensen op basis van het gemiddelde denken.
je vergeet een belangrijke:
2001-2030 ( op zijn minst): de ‘Forever War’ van Amerika en de Zionisten (dus ook vrijwel alle grote zakenbanken etc.) tegen de rest van de wereld.
Het is nu wel degelijk oorlog hoor, alleen hebben de schaapjes dat niet in de gaten. De huidige oorlog vindt grotendeels plaats in cyberspace en in het financieel domein, met wel jaarlijks vele honderdduizenden doden als fallout overigens. Kijk eens hoe Europa, ondanks de onthullingen van de afgelopen dagen over massale, schandalige spionage (waarbij ‘1984’ een theekransje is), vanmorgen weer massaal een ‘bend-over’ deed voor de poppenspelers in Washington 🙁
nogmaals die is al volop aan de gang.
nee dat heeft te maken met domme burgers die niet in de gaten hebben wat er echt gebeurt.
BEDANKT ALLEMAAL. Hoop vooral dat dit wat tegenwicht kan bieden aan ‘de zwarte-pakken-mannetjes’ met hun “Kopen is nog nooit zo goedkoop geweest” en “tijdelijk dipje” 😉
Nigel,
Ik heb juist met opzet alle duiding er uit gehaald. Zoals hierboven door anderen terecht aangegeven zou dat een gebed zonder einde zijn, en om dat goed uit te werken is een complete scriptie nodig. En dan nog klopt het niet 100% 😉
Dit is puur een weergave van wat er in het verleden is gebeurd en weer zou kunnen gebeuren. Overigens viel het mij juist op dat sommige crashes vóór of vrij in het begin van oorlogen zaten. Ik linkte een crash meer aan een depressie (zoals ik ook heb opgeschreven). Op/tijdens een depressie volgt dus soms een huizenmarktcrash en ook soms een oorlog. Om dan te zeggen dat huizenmarktcrashes altijd tijdens oorlogen plaatsvinden is wat mij betreft een ‘redeneringsfout’. a -> b en a -> c. Maar dat betekent nog niet b -> c.
Dank allen voor de reacties 🙂 Nieuwschierigheid wint altijd bij me, kreeg op een andere plek wat commentaar op m’n adhoc bevindingen en heb nog wat meer duiding gezocht, voor wie het interessant vindt:
– 1618-1648 Dertigjarige oorlog
– 1672-1679 Hollandse Oorlog
– 1740 Geen oorlog in Nederland, wel in Europa: Watersnood ramp in NL, aldus Wikipedia.
– 1790: Onafhankelijkheidsverklaring zuidelijke Nederlanden. De zeven verenigde Nederlanden worden roemloos bezet door de Fransen. Nederland bestaat niet meer, we gaan verder onder ‘Department Belgie’.
– 1810-1850 Napoleontische oorlogen, Nederland onder Frans bewind, opgeknipt en onder aanval tot aan Alkmaar aan toe.
– 1929: Prelude van WO2, grote depressie wereldwijd, diverse schermutselingen (Duitsland neemt land terug), Europa is nog niet uitgevochten na WO1 en eindigt in WO2.
– 1940-1945 2e wereldoorlog
– 1980: Koude oorlog op z’n hevigst, atoomoorlog dreigt en iedereen vreest voor het bestaan van de mensheid.
– 1989: Koude oorlog eindigt
– 1990: Irak bezet Koeweit en de eerste GolfOorlog breekt uit: Wereldwijde oliecrisis tot gevolg.
– 2008: Financiele crisis breekt uit, maar het dipje is nog veel te klein om in dit rijtje thuis te horen, wat gaat er gebeuren?
Er zijn nogal wat periodes niet te vergelijken met nu. Decennia onder grootendeels Frans bewind en/of Franse aanvallen zijn niet zo representatief voor voorspelling van huizenprijzen nu – al maakt dat de huizenprijzen uit die tijd niet onwaar natuurlijk. Voor mij nu al reuze leerzame dag 🙂
Ps; vind nog steeds dat de grafiek op z’n minst gecorreleerd zou moeten worden aan gebeurtenissen uit die tijd, nu wordt nog steeds de suggestie gewekt dat de situatie vergelijkbaar is met ‘toen’.
snorkel,
En overigens: het 80-er jaren scenario (toch één van de grootste crashes tot nu toe), wat ik als blauwdruk gebruikt heb voor het mogelijke “nu-scenario” was ook niet gelinkt aan een oorlog. Of je moet de koude oorlog ook een oorlog vinden, maar als we zo beginnen dan zitten we nu ook een meerdere oorlogen.
Snork, hij is zó verschrikkelijk mooi dat ik nu mijn lazy ass ga moven naar de Media Markt, en alle IPADS daar ter plekke op jou topic ga zetten ……. op
Infographic 400 jaar jaar huizenprijzen …… 🙂
Hallo snorkel knap gedaan !!!
Ik als recht lener teken voor je voorspelling voor 2020 en 2030 😉
ll,
Hahaha! +100! 😉
Nigel,
Het komt er gewoon op neer dat huizen kosten wat het kost om ze te bouwen en hoe het ook komt dat is de evenwichtsprijs soms is het wat hoger soms wat lager.
snorkel,
Een Misky moment is een oorlog voor het gezin
volkomen logisch, als het niet meer lukt het kaartenhuis overeind te houden gaan politici oorlog voeren.
Volgens mij precies andersom, huizen kosten (d.w.z. wat er voor gevraagd wordt) zelden wat het kost om ze te bouwen: ze kosten soms véél meer (bijv. recent 5-10x meer) en soms ook véél minder. Dat laatste kan komen doordat een huis niet het eeuwige leven heeft (zeker niet als het onderhoud achter loopt) maar ook door economische omstandigheden. Oftewel, een huis kost wat de gek (de bank) er voor geeft en dat heeft zelden een relatie met de echte bouwkosten.
Als voorbeeld van het laatste: een huis waar ik ooit woonde kostte in de 18e eeuw 6000 gulden, rond 1870 1200 gulden (ondanks nauwelijks inflatie in tussenliggende tijd dus 5x goedkoper), rond 1990 +/- 350.000 gulden en het zou nu ongeveer 1.5 miljoen euro waard zijn. In al die tijd is er weinig aan veranderd, het was steeds een ‘voornaam pand’ dat kwa voorzieningen up to date was en goed onderhouden werd.
Ik hoop dan ook van harte dat dit (ook) aanslaat bij het Telegraaf-publiek! Je kunt wel altijd blijven discussieren over alle mitsen en maren binnen een groepje hele slimme mensen op een zeepbelforum… Maar uiteindelijk weten wij allemaal wel ongeveer hoe de vork in de steel zit. En ondertussen gooien de NVM en VEH er een hele sloot one-liners tegenaan waardoor Henk in Ingrid toch in de val trappen. Ik hoop dat Henk en Ingrid nu ook eens een ander geluid te horen krijgen. Voorlichten, in plaats van oplichten.
ll,
haha! 🙂
IK vroeg mij af hoe deze gecorrigeerde prijzen verhouden tot de stijging van de lonen, Kortom geeft de betaalbaarheid hetzelfde beeld?
Wel een mooi plaatje moet ik zeggen.
”Voorlichten” ….betreft het filantropen dan ?
Zal de consument nu dan ook eindelijk geleerd hebben eige eigen educatie toe te passen ,(financieele) cursussen te volgen en niet denken dat de wereld uit Sinterklaasen bestaat ?
‘If you can’t beat them, join them’?
Dus als de ene partij desinformatie verspreid moeten ‘wij’ dat dus ook maar gaan doen? Dat stelt me wel een beetje teleur – al ligt het probleem natuurlijk in beginsel bij luie mensen die liever horen wat ze willen horen dan dat ze waarheidsvinding plegen uiteraard 🙂
De krulle bol heeft het over een misky moment in China:)
http://www.rtlnieuws.nl/economie/home/china-stevent-af-op-een-recessieChina stevent af op een recessie
voorlichten in plaats van voorliegen; maar het zal niet meevallen om op te boxen tegen konstante stroom van leugens in de kranten (inclusief de Fabeltjeskrant) en de MSM nieuwssites op internet, die allemaal dezelfde boodschap uitdragen van ‘gaat u vooral rustig slapen’.
Nigel,
Nee, er staat (volgens mij) geen letter desinformatie in de plaat. Ik heb inderdaad de oorlogen er niet in gezet (heb dit wel overwogen), omdat volgens mij een oorlog niet leidt tot een crash. Een crisis/depressie leidt (mijns inziens) tot een crash (en dat heb ik ook opgeschreven). En een depressie/crisis leidt (soms/vaak) ook tot een oorlog. Vandaar dat oorlogen en crashes (soms/vaak) samengaan. Echter, dat ze vaak samen voorkomen betekent nog niet per definitie dat er een causaal verband is. Dat zou “foute logica” zijn. Ik heb me beperkt tot cijfers van de genoemde wetenschappers en conclusies / scenario’s die hier direct uit volgen. Anders had ik ook rentetarieven, de goudprijs, de beurzen, het BBP, etc er in kunnen zetten. Daar wordt het niet overzichtelijker van. De kunst van presenteren is ook weten wat je weg kunt laten en toch een duidelijk verhaal hebben… Het gehele, genuanceerde verhaal kan mooi in een scriptie waar iemand zich een jaar fulltime op kan storten. Sorry, die tijd heb ik niet. Als iemand me er nou voor zou betalen, maar ook dat is niet het geval 😉
Maar ik zou zeggen: Maak gewoon je eigen plaat waarin je de oorlogen er in zet! Alle benodigde info is gratis beschikbaar 😉
Je draait iets om. Er is nooit eerst oorlog!
ok er is een bubbel dat is duidelijk. maar we zijn ook een veel dichtbevolkter landje geworden en er komen meer mensen bij op de wereldbol. Steden in NL zijn ook drukker, en dat wordt niet minder. wat denken jullie?
Blauw doet het slecht op een beeldscherm.
jw,
Met die logica zou ALLES veel duurder (gecorrigeerd voor inflatie) geworden moeten zijn. Meer mensen die een claim leggen op dezelfde hoeveelheid grondstoffen (sterker nog: een dalende hoeveelheid grondstoffen, want we maken ze op). Ruimte is niks anders dan een grondstof.
En dat de prijs van ALLES al honderden jaren meer stijgt dan de inflatie… dat is simpelweg onmogelijk 😉
Ik zou juist verwachten dat huizen door de jaren goedkoper én beter van kwaliteit worden, door innovatie. Dit zie je wel bij auto’s, computers, etc. Maar huizen lopen ENORM uit de pas met andere producten… Zie http://postimg.org/image/6g9vyyip3/
Adamus,
Eens! Maar, er was ook nooit ‘zomaar’ een crash van de huizenprijzen 🙂
Is deze beter? http://postimg.org/image/pcyrzeecx/ – Dat is de scherpste die ik heb 😉 Anders zou je nog kunnen kijken of het contrast van je beeldscherm misschien (te) laag staat.
Maar dan klopt er toch niks van jouw bewering?
Oorlog is helemaal niet de reden voor de crash. Een crisis / depressie is de aanjager van een crash (en dat heb is genoemd in de plaat). Diezelfde crisis / depressie kan ook leiden tot een oorlog. Als ik alle oorlogen er in zou zetten om zo te suggereren dat de crashes veroorzaakt worden door oorlogen, dat zou pas desinformeren zijn!.
De Nederlandse huizencrash in de jaren ’80 had geen bal te maken met de koude oorlogsdreiging. Wel met de wereldwijde rentestijging t.g.v. de pogingen de inflatie omlaag te krijgen.
Dawg,
Waarom was er zo’n grote inflatie toentertijd?
Nigel,
Toch grappig dat ik er gisteravond al iets over gezegd heb. Ik was je dus voor, en denk er nog steeds zo over 😉
Wat lijkt jou waarschijnlijker:
1) Dat de huizenprijzen crashen als gevolg van een oorlog
2) Dat een crisis / depressie kan leiden tot een huizencrash én kan leiden tot een oorlog. Omdat ze een gezamenlijke aanjager hebben komen oorlogen en huizencrashes soms/vaak samen voor
En houd daarbij even in gedachten dat crashes meestal vóór of in het begin van een oorlog zitten. Ik ga voor 2 hoor…
Snork missie vervuld, 5 van de 7, twee kreeg ik niet aan de praat …..
Zeepbeldraadje staat daar op number 1 van de huizenmarkt, heb het idee dat meer mensen daar de zeepbel te voorschijn toveren 😉 als je hui intypt, komt op sommige oudere IPADS de zeepbel al tevoorschijn ……. zó grappig ……
Goed bezig ll 😉
‘First they take you’re money, then they take you to war’. Is van Celente dacht ik.
Wel hebben we sinds ’73, het jaar dat het eind van de Vietnamoorlog in zicht kwam, een wereldwijd geldsysteem dat helemaal van het goud af is. En sindsdien lekker opgeblazen is met alle schulden die daarbij horen. Het wachten is op de eerste oenconoom die in zijn proefschrift de stelling verdedigt dat de Nederlandse banken nu een funding gap hebben door de oorlog in Vietnam.
daar valt over te twisten, want ruim voor de crash was de rente ook al hoog; het werd alleen tijdelijk nog iets hoger. Als je de vele analyses van die crash leest is er geen goede verklaring behalve dan dat de bubble in 1979/1980 rijp was om doorgeprikt te worden. Als je een factor moet noemen zou dat eerder de sterk oplopende werkeloosheid zijn.
Het lijkt me duidelijk dat het Amerikaanse beleid van vrijwel onbeperkt oorlogvoeren in de jaren 50/60 (gefinancierd met ‘gratis’ fiat geld) een grote invloed had op de inflatie in de westerse wereld.
Maar wat precies oorzaak en gevolg is kun je niet altijd zeggen, zeker niet in deze tijd van serial bubble blowen (met als gevolg steeds grotere bubbles en crashes), dit alles om te voorkomen dat de markt zijn werk kan doen.
leuke infographic, een aantal opmerkingen en aanmerkingen over de uitspraken onder de grafiek:
– Elke grote crash eindigt onder het gemiddelde (van de huizenprijs sinds 1630).
Is dit wel zo? Als de invloed van de laatste huizenbubbel niet wordt meegenomen op het gemiddelde (het gemiddelde is immers ook een functie van o.a. tijd), was de crash van de jaren 80 dan inderdaad onder het gemiddelde geëindigd? Op het eerste gezicht heb ik daar mijn twijfels over. Hetzelfde geldt voor de crash van ~1740.
Mocht dit toch kloppen, dan zou ‘tot nu toe’ niet misstaan hebben in deze bewering, aangezien causaal verband niet noodzakelijk is (‘grote crash’ en terugkeer naar onder het gemiddelde). Tenzij je ‘grote crash’ definieert als terugkeer onder het langjarig gemiddelde 😉
– ‘op grote afwijkingen volgt een correctie, ofwel herstel naar het gemiddelde’.
Dit typeer ik nou als een open deur intrappen. Het voegt verder niet veel toe, want een grote afwijking kan net zo goed nog groter worden voordat een beweging in omgekeerde richting plaatsvindt. Kijk maar naar de periode ~1800-18xx; toen waren er zat periodes waarop de beweging in omgekeerde richting plaatsvond, terwijl de ‘grote afwijking’ al had plaatsgevonden (van 1790-1800).
Verder goed werk!
Snap je bezwaar. Maar oorlog is ook te duiden als sterke financiele verschuiving. Elke oorlog is een soort van nieuwe verderling van financiele middelen. In die zin is de huidige crisis niet anders. En fysieke oorlog is meestal ook een resultaat van financiele verschuivingen, niet de oorzaak. Dat een oorlog nu uitblijft (hopen we dan maar) wil niet zeggen dat er nu geen crash kan zijn aangezien er wel degelijk financiele verschuivingen plaatsvinden. Zoals pensioenen die aan het verdwijnen zijn, zorg die duurder wordt, grondstoffen die duurder worden, stijgende werkloosheid (ook mooie factor waardoor radicale politieke partijen goed scoren). Dus oorlog alleen is volgens mij toch een te krappe “oorzaak” voor crashes.
Slim geld zie je als je naar oorlogen kijkt verschuiven VOOR de ellende echt uitbreekt. Zie bijvoorbeeld de grote verschuivingen van staalgiganten net voor de tweede wereld oorlog die Hitler massaal financierden. Logisch, oorlog kost veel staal! Zie nu bijvoorbeeld de op gang komende retractie van geld uit obligaties bij de minste hint van de ECB en FED over afbouw in een verre toekomst van quantitative easing. Pimco is bv de afgelopen dagen al 10 miljard kwijt van beleggers die zich terug trekken. Kijk eens hoe zenuwachtig mensen worden als een premier in een relatief onbelangrijk land als Portugal (vanuit financieel oogpunt vanuit heel Europa) een windje laat.
Pessimist bedoelt natuurlijk dat je bij de kostprijs van een huis ook de verborgen kosten voor de overheid, zoals: ambtelijke willekeur, vergunningen, overbodige regels, grondprijzen en ook nog eens de kosten van de corrupte politici/bouwmaffia/bankiers moet optellen.
Deze kosten moet je in de reeele wereld ook meetellen bij de bouwkosten om tot de werkelijke kostprijs te komen.
Helaas bevind het grote publiek zich kwa financiele kennis op het niveau van een kind.
We mogen daarom hypotheekadviseurs en bankiers rustig vergelijken met pedofielen. Op moreel niveau dan.
Misschien moreel verwerpelijk, maar uit oogpunt van menselijk gedrag compleet voorspelbaar.
Je zou je ook kunnen realiseren dat je laten ‘voorlichten’ door personen die secundaire belangen hebben die haaks staan op wat voor jou het beste is, misschien niet zo’n slim idee is.
Je wilt ze niet als buren.
Bankiers lichten nooit voor, deze roofdieren werpen zich als pedofielen op de naieve consument die met zijn kinderlijke voorstelling van de financiele wereld geen partij is voor deze psychopaten.
En financiele hypotheekadviseurs faciliteren deze werkwijze bewust of onbewust.
Ik zou ze willen aangeven, helaas is de juridische wereld net zo corrupt als de financiele wereld en worden dit soort misdaden niet ontvankelijk verklaard.
Kijk, daar heb je het al.
Het overzicht van Snorkel laat de cijfers zien. Wat de oorzaken precies van de prijsschommelingen is uiterst complex. Er was misschien een aantal malen oorlog, maar er was meer aan de hand.
Beangstigend.
Exact! Even uitleggen hoe 400 jaar huizenmarkt in elkaar steekt met alle mitsen en maren is gewoon niet te doen in één plaatje. Gewoon feiten presenteren en de mensen zelf laten beslissen op basis van feiten (niet op basis van uitspraken van belanghebbenden).
Dat is ook altijd interessant. De correlatie tussen huizenprijzen en inkomen.
snorkel,
Wel bijzonder dat het er hier om draait wie er gelijk heeft ipv achterhalen wat de waarheid is. Alleen dat laatste is relevant. Enige wat ik zag was een schijnbare relatie tussen ‘oorlog’ en ‘huizenprijzen’. En in ene hebben we het over depressies, wat er ongetwijfeld mee te maken zal hebben.
In een aantal van de gevallen die ik terugvond was er zeker eerst oorlog en toen een depressie – in een aantal gevallen is wat toen Nederland was (stukje meer en soms minder dan wat het nu is) gewoon veroverd door bijvoorbeeld de Fransen (hielden ze de prijzen toen bij op funda.fr ofzo?). Dat werd niet door 2 jaar depressie aangekondigd. Ook kun je een tijd waarin een economie landelijk nauwelijks bestond en alles lokaal afspeelde (van landheer / kasteelheer tot wellicht stad, maar veel ruimer nauwelijks) niet vergelijken met een tijd waarin als de Chinezen het op de heupen krijgen, wij een in- en exportprobleem hebben 🙂
Maargoed, punt dat depressie kan leiden tot een oorlog hoef ik niet overtuigd over te worden.
Vind de vergelijking van een bankier en een pedofiel misselijkmakend, maargoed, ik meen me vaag te herrinneren dat polarisatie ook onderdeel is van een depressie voorafgaand aan een conflict situatie – dus in dat licht wel ‘passend’ 🙁
@ Snorkel,
Aan de hand van de cijfers kun je gerust concluderen dat er ‘heel misschien’ oorlog op komst is. Dat zijn geen mooie berichten. Veel mensen willen dat helemaal niet weten. Ze willen dat niet weten omdat ze niet weten hoe ze er mee om moeten gaan.
Vanaf de Titanic kijken ze naar de donkere woeste golven. Binnen is het warm, vloeit de drank en speelt de muziek. De massa zit niet te wachten op slecht nieuws.
Als je er met de reddingsboot vandoor wilt kun je dat maar beter stilletjes doen en met een geweer in je hand. Als je de groep verlaat ben je een verrader en verdien je het lot van een verrader, zoiets.
En precies daarom (er zijn gewoon te veel mitsen en maren) heb ik de ‘duiding’ bijna geheel achterwege gelaten en me gericht op feiten en observaties die direct te zien zijn voor iedereen. Al die poespas leidt alleen maar af van de boodschap: Huizenprijzen kunnen best nog flink dalen. Wat de VEH, politici, banken en NVM ook zeggen.
Neemt niet weg dat het een ander vrijstaat te filosoferen over oorzaken en gevolgen natuurlijk. Maar ik ga dat bewust niet toevoegen in de plaat.
Een bankier heeft een morele verantwoording. Veel mensen hebben het financiële besef van een klein kind. Die mensen worden/zijn gewoon genaaid. 🙂
Je kunt niet iedereen die geld verdient aan de verkoop van een huis schuldig verklaren. Een makelaar, keukenmonteur of leverancier, vloerenlegger, notaris, enz. Ze verdienen er allemaal aan maar er valt ze eigenlijk weinig of niets te verwijten.
Een makelaar verkoopt huizen net als een autoverkoper auto’s verkoopt. Om over de badkamerleverancier maar te zwijgen.
Het probleem zit hogerop bij de banken en de politiek en natuurlijk bij de mensen die een te hoge lening namen. Maar ‘hogerop’ hadden ze de beste bedoelingen: ‘ook de onderklasse een gevoel geven erbij te horen’.
vandaar de Herengracht index, die meet dat (huizenprijs t.o.v. inkomen of BNP/inflatie).
Die oorlog is al volop aan de gang, en heeft sinds 2001 al (veel) meer dan 1 miljoen levens gekocht. Alleen zijn dat grotendeels tweede/derde wereld burgers, vandaar dat mensen hier zeggen dat er geen oorlog is, terwijl hun eigen land er wil in betrokken is. Maar die oorlog kan zich naar hier verplaatsen zodra de makkelijke opties uitgeput zijn of de Amerikanen een nieuwe afleiding nodig hebben. Waarom denk je dat de Amerikanen uitgebreid via malware inventariseren waar de kritische punten zitten in ons gasnet, de waterleiding, telecom netwerken etc.?
Dat kun je zien op de site van Tufkaj: http://woningmarktcijfers.staanhier.nl/blog/internationale-prijsontwikkelingen/?tabellen=FED_PDI_DIV_HPI&landen%5B%5D=Germany&landen%5B%5D=Ireland&landen%5B%5D=Netherlands&landen%5B%5D=Spain&indexQ=1990%3AQ3&breedte=800
Ik had eerder al eens uitgezocht dat, gecorrigeerd voor inflatie, het modale inkomen in NL sinds 1990 ongeveer gelijk gebleven is. Voor het gemiddelde inkomen lijkt dat ook te gelden: http://woningmarktcijfers.staanhier.nl/blog/internationale-prijsontwikkelingen/?tabellen=FED_PDI&landen%5B%5D=Germany&landen%5B%5D=Ireland&landen%5B%5D=Netherlands&landen%5B%5D=Spain&indexQ=1990%3AQ1&breedte=800
tnx 😉
mooi werk snorkel!
TNX!
de geitjs en de leeuwtjes , mochten de geitjes de illusie hebben dat er ooit verandering komt (hetgeen ze zelf in de hand hebben ) raad ik ze aan snel te gaan leven , dat is immers kort.
als we ons dan maar niet de slachtoffer gaan aanmeten , zie ik teveel in het algemeen en hier in het bijzonder.
oorlgen en huizenprijzen , had er nog niet aan gedacht (om redenen).
Hi All, deze site lees ik al jaren met veel plezier, en heb er veel herkening bij gevonden.
Deze historische vergelijking zie ik echter nog niet zo zitten.
Dat er een bubbel is staat wat mij betreft buiten kijf en dat daar nog wel wat lucht uitkan als de economie zo blijft voortsudderen lijkt me ook wel een open deur. Halvering huizenprijzen 2008 voor bepaalde segmenten / regio’s is ook zeker mogelijk: extrapoleer gewoon wat rond 1980 is gebeurd op de huidige situatie en je ziet dat dit soort prijs correcties tot de reeele mogelijkheden behoren, hoewel de huidige crsis niet 100% vergelijkbaar is met 1980. En dit is uiteraard niet uniek voor de moderne tijd, dat snap ik ook wel.
Ik vind het echter ver gaan om een huizen prijs van 1600 te gaan vergelijken met 2008. Vb: Van 1600-1800+ kwam dood door honger ivm misoogst regelmatig voor al dan niet op grote of kleinere schaal.
Kosten van primaire levensbehoeften (lees eten, en relatief tov het inkomen) was toen voor velen factoren hoger dan nu. Eerst iets eten, daarna een dak boven je hoofd. De huizen van de meesten zullen vermoedelijk niet eens in de statistiek voorkomen, het waren wellicht niet veel meer dan lemen of houten
hutjes. En het fenomeen huurhuis, bestond dat toen op grote schaal ? … Vergelijk dat met 2008 waar je mobiele internet abbonement hoog op de lijst van ‘primaire levensbehoeften’ staat, en waar ~50% van de nederlandse bevolking in een huurhuis woont.
Ja, het klopt, wonen is veel duurder geworden door de eeuwen heen, maar het eten is nog nooit zo goedkoop geweest als rond 1995 (Basis voedsel)
Dus waar gaat nu deze ‘inflatie’ correcie over. En dus daarmee de uitspraak dat huizenprijzen nog nooit zo hoog zijn geweest. En met welke
huizen vergelijk je, alleen de grachtenpanden ? Of ook de krottenwijken uit 1600 die aan de buitenkant van de stadsmuren stonden en bij elke
dreigende oorlog werden schoongeveegd ivm het vrije schootveld…
Appels met peren dus. Graag kritisch blijven dus…
Zjweel,
Je snap ‘t niet blijkbaar en schiet daardoor in de “dit keer is alles anders”-reflex. Al 400 jaar lang zeggen mensen dat we het nog nooit zo goed gehad hebben als nu. Als 400 jaar is dat ook waar. En toch…
Het is niet zo dat je 2013 met de voorgaande 400 jaar moet vergelijken. Je moet de tijd niet zien als “nu” versus “de geschiedenis”. Geschiedenis is een glijdende schaal. Op die glijdende schaal gebeuren allerhande dingen; industriële revoluties, mechanisatie, technologische ontwikkelingen, etc. Maar ook crises, oorlogen, etc. In totaal stijgt de kwaliteit van het leven en de kwaliteit van producten, terwijl de prijzen van de meeste producten dalen. Zie http://s8.postimg.org/eia990kfn/marktconform.jpg.
Onze tijd is inderdaad bijzonder, maar die bijzonderheid is niet uniek. Elke tijd was bijzonder. Wat jij in feite zegt is dat, als we over 400 jaar terugkijken op dezelfde grafiek, rondom 2000 het vertikale stippellijntje van het geiddelde ineens naar een niveau 100% hoger zou springen. Sorry dat ik het zeg, maar daarmee maak je grote kans een moderne Riving Fisher te worden, die in 1929, 3 dagen voor Black Thursday zei: “Stock prices have reached what looks like a permanently high plateau.” Dat was een zeer intelligente man en hij had allemaal redenen waarom dit keer de aandelenmarkten echt niet konden dalen. En toch crashte de markt. En was hij al zijn geld kwijt
HORIZONTALE stippellijntje
Zjweel,
Mocht je overigens nog niet geloven dat die hele bubble best helemaal gecorrigeerd kan worden, dat presenteer ik u: De Amerikaanse huizenmarkt sinds 1890.
http://www.moneymorning.com/images2/housing_chart_mm1.jpg
Net als bij ons een idioot hoge piek op het eind, die eigenlijk niet te verklaren is met de standaard argumenten (ruimtetekort, rentestand, bevolkingsgroei, etc… klopt allemaal niet met de verloop van de prijzen).
Die piek is ondertussen bij onze Amerikaanse vrienden al weer bijna helemaal gecorrigeerd. Ze zitten bijna alweer op het gemiddelde. Waarom zou dat in Nederland (met véél hogere schuldniveaus) niet kunnen?
nix “dit keer is alles anders”-reflex.
Snorkel snapt het niet.. 🙂
De discussie is niet over of “het nu instort of niet”. Dat is een open deur intrappen. Als het nu niet instort, gebeurt het wel over 10 jaar cq het gebeurt allemaal heel langzaam zodat eea voor inflatie gecorrigeerd wordt. Geen enkele boom groeit tot in de hemel.
De discussie is over hoe je bepaalde data naar een grafiek vertaald. Die vind ik niet geloofwaardig.
De grafiek wordt me teveel tot absolute waarheid verheven. Alsof je zo perfect de huizenprijs kunt terug rekenen voor inflatie. Welk inflatie model ? Welk huis ?
De curve is vermoedelijk gecalibreerd rond een of ander complex inflatie model, en daar valt behoorlijk mee te sturen.
Het gemiddelde waar jij het over hebt is een afgeleide van die calibratie formule/inflatie correctie. Een punt is bv dat dit gemiddelde mij inhoudelijk helemaal niets zegt. Niet over een periode van 400 jaar.
Ik denk dat het al moeilijk genoeg is de prijs van een liter melk over 400 jaar voor inflatie te corrigeren, inclusief effecten als ruilhandel.
En dat lukt allemaal wel goed voor een huizen prijs ??
Appels met peren 🙂
zjweel,
Misschien zou je jezelf eerst een kunnen informeren voordat je kritiek gaat lopen spuien? Lees je eigen stuk nog eens na en merk op hoe je zelf het woord “vermoedelijk” gebruikt. Je wéét niet eens of je kritiek wel terecht is. Dus ga jezelf eerst maar eens informeren. Dan ga je het misschien snappen.
Bovendien, als je het er echt niet mee eens bent, dan maak je toch zelf iets beters? Kritiek spuien kan iedereen. Iets bewerkstelligen, dat is de uitdaging. Ben benieuwd hoe jij het er van af brengt 😉
Mooie grafiek, wat echter niet verwerkt is dat is het van 1>2 inkomens bij hypotheek verstrekking en de aflossings- vrije hypotheek die er in is gekomen. Die verklaren m.i. de hoogte van de piek de afgelopen decennia in ieder geval grotendeels. De leencapaciteit is grotendeels bepalend voor de hoogte van de huizenprijzen en het hangt er maar net van af hoe daar aan de knoppen wordt gedraaid door banken en overheid hoe het gaat met de prijzen met nu een crisisje er overheen. In de landen waarmee steeds wordt vergeleken, waren die factoren hetzelfde? Als dit niet zo is dan is het hier toch een totaal andere situatie
ik ben benieuwd naar het zelf kritisch vermogen op de zeepbel
het was tot nog toe een zeer verhelderende dag voor mij
je weet dat ik een punt heb.
zjweel,
Nee. Maak je punt maar eens hard dan. Wat is er specifiek fout aan de rekenmethodes van Eichholz en OTB? En niet alleen “vermoedelijk”, maar ‘debunk’ de onderzoeken met cijfers en onderbouwing. Ga je gang.
Dus wees eerst eens kritisch op jezelf zou ik zeggen. En ga pas daarna kritiek leveren op mensen die er vrijwillig dagen werk in steken om de Nederlandse burger voor te lichten. Of kom uit je luie stoel en doe het zelf beter. “Beste stuurlui” hebben we al genoeg in Nederland…
nee dat ga ik niet doen, ik heb wel belangrijker zaken te doen dan irrelevante wetenschappelijke hypotheses te gaan doorzagen…
Ik blijf gewoon even bij mijn hypothese over die liter melk.
zjweel,
Een model is een beperkte weergave van de werkelijkheid. Daarin heeft Zjweel zeker gelijk.
Maar zelfs als je bewust ben van de aangestipte beperkingen van het model (betrouwbaarheid data van de huizenmarkt uit de 17de eeuw bijvoorbeeld.) dan nog laat het een zeer interresante trent zien waar je zeker wel wat aan hebt. Daarom vind ik het nog steeds een goede infographic.
zjweel,
Moet je zelf weten, maar ga dan niet kritiek lopen puien op iets waarvan je niet eens weet of het fout it. Misschien hebben de heren onderzoekers wel archieven van alle transacties in de afgelopen eeuwen gevonden, en betrouwbare inflatiegegevens. Zo lang jij het onderzoek niet eens kunt ontkrachten het je geen recht van spreken. “Vermoedelijk” ben je gewoon zuur zeurpietje. 😉
zjweel,
5 seconden Googlen de prijs van melk in 1908 gevonden: http://www.westfriesgenootschap.nl/archivering/ach_lieve_tijd_west-friesland/alt_wf_289.php
En dat zonder toegang tot gemeentearchieven en een heel leger studenten om al het uitzoekwerk te doen.
Ik mag best uiten dat ik het verhaal niet overtuigend vind, zonder dat ik alle archieven en rapporten ga zitten na pluizen. Dat jij het wel overtuigend vind is je goed recht, maar ga me hier niet in een hoek zetten als zeurpietje.
Nogmaals: Voor mij is de grafiek NIET overtuigend tav inflatie correctie daaruit volgend gemiddelde en uitspraken tav het globale maxumum, en heb een aantal voorbeelden voldoende concreet aangegeven. Daar ga ik verder geen onzinninge wetenschappelijke studie vsn maken.
Betrouwbare inflatie gegevens bestaan mi niet. De inhoud van het inflatie mandje wordt ~ elke 15 jaar aangepast met de tijd. Sommige producten verouderen, of hun belang neemt toe of af
Alleen al over de periode 1900 – 2013 is heel veel discussie tav inflatie getal & model. Dan heb ik het niet eens over appel jaar 1630 versus peren jaar 2013.
Zo …
En nu ga ik vissen.
zjweel,
Dat mag je zeggen. En ik mag het zeggen als ik jouw kritiek ongefundeerd vindt. De wetenschappelijke gronden ontbreken namelijk geheel bij jouw verhaal. Je hebt het over “vermoedelijk” en “mijns inziens”. Je moet het zelf weten of je je verhaal op los zand baseert, maar dan kun je wel wat tegenwind verwachten. En inderdaad, ik vind je een zeurpiet die het nodig vindt vanachter zijn toetsenbord zijn eigen beperkte visie tot absolute waarheid op te blazen, maar te beroerd is om dat verder uit te werken. Wat het nog extra frappant maakt is het feit dat je het wél eens bent met de crash. Alleen de paar honderd jaar in het grafiekje daarvoor zijn volgens jou anders verlopen dan weergegeven. Maar ja weet niet of jouw vermoeden klopt, en hoe het er dan wel uit zou moeten zien. Ik zou dan zeggen: Kijk niet naar die paar honderd jaar. Het gaat uiteindelijk toch om de conclusie. Als je het daar mee eens bent, zie dit dan maar als geschikt verhikel voor mensen die wel gevoelig zijn voor de overtuiginskracht van historische data.
Kortom: ik snap echt niet waarom je er zo’n punt van maakt. Het kan niet zijn dat je je zo enorm ergert aan 350 jaar van de 400, want dan had je je klachten bij Eichholz en OTB ingediend. Daar zit namelijk (in jouw beleving) de “fout”…. Of zit je iets anders dwars?
@Snorkel: vraagje over je grafiek. In je voorspelling staat dat in 2020 de gemiddelde prijs 130.000 zou worden en in 2030 135.000. Alleen staat 135.000 ter hoogte van 100.000 in de y-as en staat 130.000 ter hoogte van 80.000 op de y-as getekend. Waarom heb je dit zo gedaan?
Verder een hele mooie grafiek! Ik ga hem aan zo veel mogelijk mensen laten zien als ze het woord ‘huis’ en ‘kopen’ in 1 zin gebruiken 😉
Annelies,
hoi Annelies. Dat komt doordat de getallen op de Y-as in de grafiek wél inflatiegecorrigeerd zijn, maar de MOGELIJKE(!) prijzen (in rode tekstvlakjes) in 2020 en 2030 niet. Die €130.000 in 2020 is dus in euro’s van 2020. Teruggerekend naar euro’s van 2009 is dat €100.000.
Ik heb het zo gedaan omdat iemand die nu een huis wil kopen dan rekening kan houden met de MOGELIJKE(!) nominale waardedaling en daar zijn hypotheek / maandlastenberekening op af kan stemmen. Ook is het wel grappig om te zien dat nominaal de (mogelijke) bodem rond 2020 ligt, terwijl reëel de (mogelijke) bodem rond 2030 ligt…
kort lontje poehpoeh….Volgende keer beter snorkel 🙂
Soms moet je zaken academisch benaderen, soms moet je eerder intuitief te werk gaan. Beiden hebben zo hun eigen voordelen/nadelen/valkuilen.
Een goede intuitie zie ik overigens als een belangrijk talent en instrument.
Ik volg de woningmarkt al kritisch vanaf 1978, en heb die kennis weten te oogsten. Deels obv intuitie. Ik hoop dat het meer mensen lukt, die al lang met verbazing en ergernis naar de ontwrichtte woning markt hebben zitten kijken.
Rekenen en modelleren doe ik overigens dagelijks op mijn werk (R&D), waar veel kaf en koren gescheiden dient te worden. Ook hier weer deels rationeel, maar ook deels obv intuitive.
Obv mijn kennis en ervaring kan ik dit verhaal niet echt als koren herkennen. De meeste deuren stonden wat mij betreft al wagenwijd open, veel oud nieuws.
Behoefte aan onderbouwing heb ik verder niet, dat zal erg lastig blijken. Vandaar de intuitieve benadering.
Moet kunnen.
En verder houd ik er nu echt over op. Ander zou ik daadwerkelijk een zeurpiet gaan worden…
Veel success allemaal met de zeepbel zou ik zeggen, en vergeet het niet te oogsten want de komende tijd kun je heerlijk anticyclisch winkelen.
Zo, nu ga ik dus vissen 🙂
Vele plezier met vissen 😉
Die oorlog komt er ook wel, zie bijvoorbeeld e uitlatingen van Marc Faber in z’n beste Engels…”They preent and preent and preent…and the there will be war” Faber voorspelde zei een jaar of vier geleden al dat binnen 5-10 jaar er oorlog komt….oorlogen komen overigens ook in golven/cycle, an we are long overue foor a big one….mooie iconographic overigens, Bolke…..
Mmmm, sorry voor de typo’s….
Boy Plunger goes fishing…..schrijft weer eens een mooie doom column Koen….tnx, Teotwawki