Following on from my earlier posts on the German, UK and Swedish housing markets, I now want to turn your attention to the Netherlands – a country that, in my view, offers a prime example of how not to run housing policy.
The Dutch have devised a system that all but guarantees unaffordable housing and a susceptibility to housing bubbles: (i) ridiculously easy credit, with a third of mortgages guaranteed by the government; (ii) mortgage interest tax relief and generous subsidies offered to home buyers; (iii) a dysfunctional rental market that encourages households to strive for owner-occupation; and (iv) severely restricted housing supply, which ensures that changes in demand flow predominantly into homes prices rather than new construction.
Lees hier verder
kk
Loading ...
“The Dutch” zijn de laatste 30 jaar vooral erg goed in het laten zien hoe het niet moet.
Op alle vlakken; huizenmarkt, het bankwezen, gezondheidszorg, onderwijs, politie/justitie, de samenleving etc.
Ik ben bang dat onderdeel is van onze ‘handelsgeest’. Als we er maar aan kunnen verdienen, dan boeit het ons niet zo wat de consequenties zijn van ons gedrag…wij vervoerden vroeger ook de slaven naar Amerika. We lijken wel een stel psychopaten: alles doen voor eigen gewin zonder een geweten..
Ja, duidelijk, Nederland is anders!!
Onderzoekje vat het allemaal nog eens mooi samen. De Nedelandse woonconsument (en dat zijn huurders en kopers) wordt de laatste decennia lekker uitgeperst: het aanbod van woningen beperken (ik miste alleen nog gegevens over de sloop van goedkope wbv huizen) en de financieringsmogelijkheden verruimen.
Zolang China blijft doorgaan met zijn zeepbel, profiteren exportland Duitsland en daaraan gekoppeld Nederland. Maar als die zeepbel knalt, komen de tranen, ook en vooral op de huizenmarkt.
In deze context hoor je vaak: “Ja, maar wij hebben pensioenfondsen”. Maar het grote merendeel van die vorderingen daarop zijn helaas niet voor de huishoudens die zo diep in de hypotheekschulden zitten (en dit nog volledig los van de problemen die deze pensioenfondsen überhaupt hebben).
Het is tragisch dat het zover is gekomen. Als je toch kijkt dat Italië (!) een lullige 20% van hun GDP in hypotheken heeft zitten.
Toch nog een kanttekening: door de perverse prikkel van het HRA zit er natuurlijk wel iets van 125 miljard (dacht ik) in spaarhypotheken. Die moet je eigenlijk van het totale bedrag afhalen. Evengoed blijft NL dan in het ‘mooie’ rijtje VS, Spanje en Ierland staan…
Die NHG ook ja, wat een gedrocht. Lekker risicovol handelen zonder dat je er zelf risico bij loopt. En we hebben toch ook al de WSNP?
Als huurder betaal ik mee aan de NHG via de inkomstenbelasting, terwijl een hypotheeknemer ook nog eens gesubsidieerd wordt met HRA.
Gesubsidieerd lenen zonder risico.
@6 ohja, wat doen onze pensioenfondsen in de tussentijd trouwens? http://www.fdselections.nl/vastgoed/Nieuws/UithetFD/articleType/ArticleView/articleId/24740/ASR-stoot-1-mrd-vastgoed-af.aspx?utm_source=twitterfeed&utm_medium=twitter
Als je wereldkampioen hypotheekschuld ben moet je er alles aan doen omdat zo te houden.Verlaging overdrachtsbelasting met 4 % leidt tot prijsverhogingen met 4 % . Dit snapt een kleuter maar niet die idioten in den Haag.Al ben ik zelf ook een bezitter van een eigen huis dan vind ik deze vorm van bevoordeling tov huurders te walchelijk voor woorden
Kom weer wat ergs tegen op Funda: http://www.funda.nl/koop/waddinxveen/huis-47921349-lijsterbesstraat-65/fotos/
165000 voor een huis dat rijp is voor de sloop!
nr 11 Als dit huis in Duitsland zou staan mag je je handen dichtknypen als je er 30000 euro
voor zou vangen. Maar nederland is anders
@ artikel
Het blijft merkwaardig.
Overal in de westerse wereld is een vastgoedzeepbel ontstaan door een overwaardespiraal gevoed vanuit een schuldenexplosie.
De bel is in de meeste landen wel doorgeprikt met dalingen in prijzen orde grootte 20-30% als gevolg.
Alleen één land, vol met huizen, Asterixen en Obelixen, nota bene het land met de hoogste schulden en dus potentieel de hoogste vastgoedzeepbel, daar dalen de prijzen niet, daar hebben ze allerlei verzekeringen afgesloten en promoveren academici tot de doctorsgraad door te bewijzen dat huizenprijzen maar niet zullen dalen.
In het land van die Asterixen en Obelixen organiseren de makelaars inmiddels wandeltochten en zetten ze hun verkochte huizen in de etalage om te tonen dat het allemaal koek en ei is.
Kamikazekopers bestaan er niet (02/07/2011) 🙂
In dat land zijn er bovendien alleen oplossingen, geen problemen, want daar praat men liever niet over.
Ik heb nog een andere oplossing gevonden Juan: wat denk je ervan?
http://www.telegraaf.nl/dft/nieuws_dft/10130388/__ABN_loog_jaren_tegen_Griekse_centrale_bank__.html?p=14,1
of te wel
’ABN loog jaren tegen Griekse centrale bank’ door Bart Mos
AMSTERDAM – ABN Amro wordt door de Royal Bank of Scotland (RBS) beschuldigd van het jarenlang opzettelijk afgeven van onjuiste rapportages over de liquiditeitspositie van zijn Griekse vestiging. RBS, die de bank in Athene van ABN overnam, heeft de centrale bank in Griekenland hiervan op de hoogte gesteld.
ABN AMRO. ANP
Ads door Google
5% spaarrente – vergelijk
TOP 5 hoogste spaarrente op een rij Alle banken objectief vergeleken
http://www.sparen.nl
Top 10 Spaarrentes
Vergelijk alle banken. Vergelijk spaarrentes en vormen.
http://www.SpaarRente.nl
Huis en lage rente
lage hypotheekrente door acties van diverse banken, reageer daarom snel
http://www.huisenlagerente.nl
Medewerkers van ABN Amro in Athene hebben sinds 2005 „opzettelijk handmatige aanpassingen” doorgevoerd in rapportages over de liquiditeitspositie van de Griekse vestiging, stelt Ireen Koevoets, advocaat van RBS. Hun bedoeling was dat hiermee het door de Bank of Greece vereiste minimum liquiditeitsniveau „sowieso gehaald” werd. De afgelopen twee jaar gebeurden de illegale aanpassingen eveneens onder verantwoordelijkheid van RBS zelf. Een geheim onderzoeksrapport van de Sensitive Investigation Unit van RBS toont dit aan.
Het schandaal kwam bij toeval aan het licht, doordat de voormalige topman van ABN Amro Griekenland, Ruud Oldeman, onlangs door de toezichthoudende Bank of Greece een positie als bankier van een andere Griekse bank werd geweigerd. Oldeman kreeg de schrik van zijn leven toen hij te horen kreeg dat de centrale bank geen toestemming gaf voor zijn aangekondigde aantreden als bestuursvoorzitter van de Griekse Proton Bank.
http://paulusjansen.sp.nl/weblog/2011/06/30/de-vooruitgang-volgens-donner-de-buurt-wc/
“De vooruitgang volgens Donner: de buurt-WC
Als een meerderheid van de Kamer er een stempel op zet, zal minister Donner per 1 januari 2012 een stukje sociale vernieuwing introduceren in het Bouwbesluit: de buurt-WC.”
Zie je wel, ‘t kán wel goedkoper :))
Ben off (even plassen bij de over-over-buren)
@Juan 2 July 2011 om 5:41 pm:
En omdat er geen problemen zijn hoeven ze ook niet over oplossingen na te denken, zo gaat het hier toch?
@17
Goed voor de saamhorigheid van de buurt (vooral als het wc-papier op is).
Kan ook flink bespaart worden op geluidsisolatie. Hoeft nog maar een buur een megageluidsinstallatie te kopen 😉
OT: ik probeer wel eens tevergeefs aan mijn buitenlandse zakenpartners uit te leggen waarom ik uit de koopmarkt ben gestapt en gaan huren. En waarom ik dit land ga verlaten. Men heeft in het buitenland nog steeds het idee dat in NL alles beter is geregeld. Dat was misschien 30 jaar geleden zo, maar ondertussen zakken we weg en komen er volgens mij de komende 20 jaar nog een heleboel lijken uit de polderkast.
NL sinds Y2K +25%
D sinds Y2K circa minus 20%
HRA, aflossingsvrij, NHG, etc. al deze stimuleringsmaatregelen bestonden toen ook al in de NL markt.
Blijft over:
– Duitsland sloeg de vergrijzing eerder toe.
– WW-cijfers zijn in Duitsland sterker verbeterd dan in NL
– Participatiegraad arbeidsproces van NL-vrouwen is hoger dan van D-vrouwen
– Particulier opdrachtgeverschap komt in Nl, integenstelling tot de jaren 70 van de vorige eeuw, vrijwel niet meer voor.
De nieuwbouwmarkt is verandert in een monopolie waarbij bijvoorbeeld 1 speler zoals bijvoorbeeld de Rabo de gehele keten domineert. (Grond, Projectontwikkeling, Financiering, … , verkopen van hypotheken, verzekeringen, etc.)
Het laatste samen met restrictief beleid is een belangrijke verklarende factor waarom de markt op slot zit.
Vroeger waren er duizenden formules om een woning te verwerven. Tegenwoordig wordt het collusiegevaar tussen de locale wethouder en plaatselijke bankier niet eens meer ter discussie gesteld. Soms wordt het weleens voorzichtig belicht door de VPRO in een programaa als tegenlicht.
Toch vreemd is dit, het aantal executieverkopen MET NHG is hoger dan het aantal executieverkopen ZONDER NHG.
Zou een hypotheek met NHG soms ook meer sub-prime zijn ? 😉
Totaal 1e kwartaal 2011 executieverkopen is 819, waarvan 492 met NHG
http://www.deondernemer.nl/deondernemer/561334/Meer-gedwongen-huizenverkopen.html
http://www.amweb.nl/nieuws/nederland/sterke-groei-hypotheekproductie.147800.lynkx
Trouwens aantal nieuwe hypotheken is fors toegenomen het eerste kwartaal. Niet aan de hand dusssss 🙂
your own herd is gold worth
@dr t
Het schandaal kwam bij toeval aan het licht, doordat de voormalige topman van ABN Amro Griekenland, Ruud Oldeman, onlangs door de toezichthoudende Bank of Greece een positie als bankier van een andere Griekse bank werd geweigerd. Oldeman kreeg de schrik van zijn leven toen hij te horen kreeg dat de centrale bank geen toestemming gaf voor zijn aangekondigde aantreden als bestuursvoorzitter van de Griekse Proton Bank.
Juan ziet alleen maar oplossingen, wat was nu precies het probleem ?
Of haalt Juan nu weer eens probleem en oplossing door elkaar zoals-i dat al eerder deed met links rechts, Friesland Groningen, debet en credit ?
@21 Il
Niet aan de hand dusssss
We kunnen eigenlijk wel stoppen met de blog 😛
Jammer datti zo leuk is 🙂
@20; “De nieuwbouwmarkt is verandert in een monopolie waarbij bijvoorbeeld 1 speler zoals bijvoorbeeld de Rabo de gehele keten domineert. (Grond, Projectontwikkeling, Financiering, … , verkopen van hypotheken, verzekeringen, etc.)”
Klopt, de Rabo is volgens mij zelfs de grootste, althans projectfinanciering en Bouwfonds bij elkaar. Tevens de grootste oplichters.
@13:
ach … de tulpenbollenmanie, de windhandel, legiolease enz. enz.
een landje van speculanten, waar slapende rijk worden al bijna 400 jaar de collectieve droom is.
@6(Claude):
wat de pensioenfondsen betreft: er is in de VS nogal wat rumoer momenteel over het feit dat in diverse staten die feitelijk failliet zijn nu blijkt dat nogal wat mensen uit het onderwijs (en ongetwijfeld ook uit andere overheids takken) pensioenen blijken te hebben die 10, 20 or zelfs 30 miljoen dollar bedragen.
Het zou me niet verbazen als wij daar ook naar toe gaan met ons nieuwe pensioenstelsel: totaal onrealistische aannames over wat er ‘verdiend’ kan worden met beleggen, maar wel mooie beloftes doen waar bepaalde groepen (ambtenaren) straks keihard recht op hebben. De maatschappij moet maar zorgen dat ze dat bedrag ophoest, want het is beloofd. Daarmee vergeleken is de paar ton die de gemiddelde huiseigenaar van de staat krijgt dankzij de huizenbubble kleingeld …
@12:
in delen van Zeeuws-Vlaanderen zou het op een veiling ook niet meer dan 30-50K opleveren denk ik 😉
@13:
maar Juan – d’n Ollanders zijn wél wereldkampioen speculatie, al 400 jaar. Wij gaan bewijzen dat we de beste zijn met een huizenmarkt die alleen maar omhoog gaat. Vandaar dat beleggers in het buitenland al weer in de rij staan voor gesecuritiseerde polderhypotheken. Gratis geld!
@17:
vraag of ze gelijk even doortrekken als Piet Hein langskomt om de eerste te openen!!
@20:
ik denk niet dat je fundamentele factoren moet gaan zoeken voor het uiteenlopen van die trends in NL en D. Het is net als op de beurs, als een trend eenmaal is ingezet dan gaat het soms jaren door op autopiloot, zonder dat daar nog een goede reden voor is. Ooit zal Willy Coyote merken dat de grond onder zijn voeten verdwenen is, maar zoiets kan lang duren.
@Juan,
We hebben weer een maand achter ons gelaten. Tijd voor een update van de TTT.
We zien in het volgende lijstje een paar “dubbele adressen”. Maar als we goed kijken, met nieuwe prijsjes 🙂
Het begint me wel op te vallen dat er een beperkte groep regelmatig zijn prijs verlaagd. Ik neem aan dat dit een gedwongen proces is. Uiteindelijk zijn dit wel de huizen die de nieuwe norm in de straat gaan worden. De rest kan et nog even uitstellen, maar worden binnenkort gedwongen om mee te gaan.
Machiel Vrijenhoeklaan 450 -43.3% 349500 198000 (07-01-10)
Laan van Roos en Doorn 39 N -43.2 % 625000 355000 (14-08-10)
Albert Schweitzerlaan 153 -31.5 % 349500 239500 (17-04-08)
Riouwstraat 109 -31.2 % 1450000 998000 (05-08-10)
Willemstraat 64 H -30.4 % 675000 469500 (06-02-09)
Daal En Bergselaan 6 -29.5 % 219000 154500 (24-06-09)
Louis Couperusplein 15 -27.8 % 650000 469000 (07-05-08)
Weissenbruchstraat 32 -25.9 % 255000 189000 (05-10-08)
Zeekant 95 B -25.1 % 319000 239000 (03-07-10)
Gentsestraat 159 -24.7 % 729000 549000 (03-11-09)
De La Reyweg 697 -23.4 % 129950 99500 (04-03-11)
Denneweg 120 -23.2 % 449000 345000 (30-07-09)
Dr Lelykade 283 -23.0 % 324500 250000 (01-12-09)
Dr Lelykade 347 -23.0 % 324500 250000 (13-05-10)
Vlaskamp 226 -22.9 % 279000 215000 (04-02-10)
Oudemansstraat 360 -22.9 % 129000 99500 (15-12-10)
2e Schuytstraat 101 -22.5 % 419500 325000 (11-07-09)
Atjehstraat 11 -22.3 % 895000 695000 (21-04-11)
Paul Gabrielstraat 87 -21.8 % 499000 390000 (27-11-10)
Van Boetzelaerlaan 310 -21.2 % 539000 425000 (27-06-08)
Stiemensvaart 54 -21.0 % 329000 260000 (16-04-10)
Douzastraat 27 -20.8 % 189500 150000 (24-06-09)
Gruttosingel 58 -20.6 % 598500 475000 (04-05-10)
Kanaalweg 7 C -20.5 % 339000 269500 (03-05-10)
Havannasingel 9 -20.2 % 235000 187500 (06-11-08)
Bentinckstraat 32 B -20.1 % 249000 199000 (13-11-10)
Citroenstraat 60 -20.1 % 249000 199000 (01-01-11)
hoi,
gisteren was er een bericht met 200+ comments. een daarvan was een heel interessant .ppt van een bobo van de ing over de makelaarsbranche. waar is die gebleven?
@11
Ik heb deze woningen een aantal keer bezichtigd en zelf de staat vast te kunnen stellen. Een woord… vreselijk (ik huur nog steeds).
Ik ben waddinxvener en irriteer me mateloos aan de verkoop van deze woningen. Ooit op kosten van de belastingbetaler voor een habbekrats neer gezet. Nu voor veel geld aan de starters doorverkocht. Dit wijkje moet gesloopt worden (kost niets… grond is al van de woningbouw en huur heeft 30 jaar geleden de bouwkosten al gecompenseerd). Vervolgens leuke woningen terugzetten ipv nu dit fiasco met het centrum en triangel bekostigen. Afvalheffingen zijn al omhoog gegaan. Er waren twee a4’tjes nodig om uit te leggen dat deze verhoging normaal was, dan weet je het wel.
Dank FT
Komt-i dan in versie 16, verders is Juan de tel kwijt 🙂
De Tombola Top Tienduizend van huizenmarkt-zeepbel.nl
Met de opmerking dat FT de nodige bewegingen in Den Haag heeft laten zien, de laatste lijnen zijn Hagenezen of Hagenaars, zo u wilt 🙂
FT Het begint me wel op te vallen dat er een beperkte groep regelmatig zijn prijs verlaagd. Ik neem aan dat dit een gedwongen proces is. Uiteindelijk zijn dit wel de huizen die de nieuwe norm in de straat gaan worden. De rest kan et nog even uitstellen, maar worden binnenkort gedwongen om mee te gaan.
Constatering A Er is een beperkte groep dat steselmatig de prijs verlaagt (eens).
B. dat wijst op gedwongen omstandigheden als oorzaak(eens)
Gevolg C. Dat is de nieuwe norm (eens zij het gebaseerd op deze beperkte groep)
Conclusie D. Anderen zullen daarom snel(?) gewongen (?) volgen.
De conclusie zou gelden als voor de gehele groep die wil verkopen binnenkort B zou gelden.
Death , departure, divorce zijn de bepalende oorzaken voor gedwongen verkoop.
Het is met de beste wil van de wereld niet aannemelijk te maken dat dit voor iedereen gaat gelden.
Zie je nu in waar je de mist in gaat en waarom het niet zoveel nut heeft anders om met een lijstje aan te komen zetten, anders dan dat het uiteindelijk profijtelijk kan zijn voor een koper om (lang) te wachten.
@ adamus, de tijden zijn veranderd.
Hoera voor het nieuwe bouwbesluit 🙂
Schrappen van de verplichting om een elektrische installatie, gasinstallatie en drinkwaterinstallatie aan te leggen in een nieuwe woning (“De afwezigheid van installaties kan onthaastend werken”).
Voor wie het nog niet begrepen heeft uit het stukje: hoge huizenprijzen en zelfgespaarde pensioenen gaan dus hand in hand.
Alle mooie praatjes ten spijt, de pensioenen zijn dus (alsnog) grotendeels opgegaan aan overheidsuitgaven, zij het indirect via de prijs van nieuwe (en oude) huizen.
In aansluiting op het vorige.
De economie in NL kende een krimp in 2009 van 3,5 procent, momenteel is er weer sprake van (afvlakkende) groei.
Als zich dat vertaalt naar inkomen, waarvan bekend is mensen met een vast contract (lees groot deel van de huizenbezitters) meer dan gemiddeld profiteren, waarom zou dan de prijs van een woning ‘MOETEN’ zakken met 30%.
Als iedereen maar wat roept zal het wel waar zijn. Als het wel waar is kun je beter nu niet kopen etc..
Ja volgens de logica van kudde schapen wel, maar dat is iets anders dan waarheid zoeken.
En alsjebieft komen jullie nou niet weer met de VS of Spanje aanzetten, want dat plaatje is inmiddels grijsgeraaid.
Spaanse bubbel is ontstaan door invoering van de euro, of beter het ontbreken van de mogelijkheid om met het devalueren van een munteenheid de boel weer recht te trekken.
VS door verstrekking van leningen aan mensen zonder of een lage inkomen.
33
Een vorm van inflatie dus…
Dat betekent weer dat de echte klap over een jaar of twintig te verwachten is (het huidige stelsel wordt immers voorlopig geforceerd in stand gehouden.)
Exit babyboom, exit pensioen, grotere aanbod (de eerste D), dat wordt pas echt een slachting.
Thanks Nothus, daar kan ik nu wel wat mee.
@ Nothus, en geeft U nog een koopadvies ? 🙂
36 Ik neem aan dat je bericht voor mij is bestemd.
Een koopadvies wordt een lastige… Temeer omdat een huis er over dertig jaar nog staat.
Het ene pyramidespel houdt dus het andere in stand. En beide vallen om en de europeese pyramide ook nog eens erbij.
Aangezien de politiek niet verder kijkt dan een jaar of vier, kan men daar geen oplossing verwachten, integendeel.
Binnen 10-20 jaar verkopen, vooral geen kapitaal in euro’s aanhouden en verhuizen naar bijvoorbeeld een aziatisch land zie ik als enige oplossingsstrategie.
Pff nog maar twee huizen (de derde is al weg) te gaan….
Kortom: veni, vidi, foetsie !
Wow en dan het nieuwe bouwbesluit erbij = nieuwe ghettovorming in combinatie met overdracht naar 2%. Kortom mensen worden weggejaagd naar de koopmarkt. Zo lang het duurt.
Met andere woorden binnen 5 jaar verkopen of nooit.
Ha en dan staat over een jaar of 10 de helft van de huizen leeg, en mag de ene helft van de bevolking bij elkaar op toiletbezoek komen. En de andere helft die zat er al op.
Dat wordt een hele lange rij…..
@28 Wesley,
Hierbij die post:
Hier de presentatie van Hans Hagenaars van ING op het SEH congres.
Daar vertelde hij dat de huizen nog minimaal 5 tot 10% zullen gaan dalen (en dat vanuit directie ING)
http://www.seh.nl/fileupload/Presentatie_Hans_Hagenaars.ppt
Een rechts feestje om je vingers bij af te likken heet dat dan….
En Hukker adverteert nog steeds met:
“7 redenen om nu een huis te kopen” !!!!!
@11
Bouwkosten 20 duizend gulden?
Corporaties zullen nooit zonder “geld” zitten.
ll Zegt:
@ adamus, de tijden zijn veranderd.
Hoera voor het nieuwe bouwbesluit
Schrappen van de verplichting om een elektrische installatie, gasinstallatie en drinkwaterinstallatie aan te leggen in een nieuwe woning (“De afwezigheid van installaties kan onthaastend werken”).
Zoals in Almere in een eco-wijk: wel meteen €6000 meebetalen aan de restwarmte van Nuon 🙂
Kleine penetentie.